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市盈率:0.000收益率:0.00052周最高:0.00052周最低:0.000
万通地产年报 下载公告
公告日期:2016-03-18
2015 年年度报告
公司代码:600246                                             公司简称:万通地产
                   北京万通地产股份有限公司
                       2015 年年度报告
                                      重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
     整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李虹、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人(会计主管人员)曾玲玲声
     明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2015 年实现净利润-612,220,333 元,
提取法定盈余公积金 3,102,763 元,加上 2015 年初未分配利润 1,324,903,929 元,2015 年末未
分配利润 709,580,833 元。
    鉴于公司2015年度净利润为负,为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施,
也为了维护股东的长远利益,公司2015年度拟不进行现金利润分配,也不进行资本公积金转增股
本。同意该议案并提交2015年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质
承诺,敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否
九、   重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。
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十、 其他
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 4
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节     公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节     管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第五节     重要事项........................................................................................................................... 24
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 33
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节     公司治理........................................................................................................................... 39
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 42
第十一节   财务报告........................................................................................................................... 43
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 176
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                                第一节           释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
万通地产/公司/本公司/我公司         指        北京万通地产股份有限公司
报告期、本报告期                    指        2015 年
元、万元、亿元                      指        人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会                              指        中国证券监督管理委员会
上交所                              指        上海证券交易所
万通控股                            指        万通投资控股股份有限公司
万通龙山                            指        北京万通龙山置业有限公司
天津时尚                            指        天津万通时尚置业有限责任公司
泰达万通                            指        天津泰达万通房地产开发有限公司
万置公司                            指        北京万置房地产开发有限公司
广厦富城                            指        北京广厦富城置业有限公司
天津万华                            指        天津万华置业有限公司
富铭置业                            指        天津富铭置业有限公司
北京时尚                            指        北京万通时尚置业有限公司
成都时尚                            指        成都万通时尚置业有限公司
天津正奇                            指        天津万通正奇投资管理有限公司
万通龙山天地                        指        北京万通龙山天地置业有限公司
北京英睿                            指        北京万通英睿投资管理有限公司
天津万拓                            指        天津生态城万拓置业有限公司
香河万通                            指        香河万通房地产开发有限公司
                     第二节      公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                      北京万通地产股份有限公司
公司的中文简称                      万通地产
公司的外文名称                      Beijing Vantone Real Estate Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写                  Vantone Real Estate
公司的法定代表人                    李虹
二、 联系人和联系方式
                                    董事会秘书                  证券事务代表
姓名                       程晓晞                        王渴
联系地址                   北京市朝阳区朝外大街甲6号万   北京市朝阳区朝外大街甲6号万
                           通中心写字楼D座4层            通中心写字楼D座4层
电话                       010-59070788                  010-59071169
传真                       010-59071159                  010-59071159
电子信箱                   chengxiaoxi@vantone.com       wangke@vantone.com
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三、 基本情况简介
公司注册地址                             北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦B座8233房
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                             北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                 www.vantone.com
电子信箱                                 chengxiaoxi@vantone.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会秘书办公室
五、 公司股票简况
                                     公司股票简况
       股票种类       股票上市交易所   股票简称                  股票代码         变更前股票简称
A股                 上海证券交易所 万通地产                  600246             万通先锋
六、 其他相关资料
                              名称                     普华永道中天会计师事务所(特殊普通合
                                                       伙)
公司聘请的会计师事务所(境
                              办公地址                 中国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2
内)
                                                       号楼普华永道中心 11 楼
                              签字会计师姓名           徐涛、刘佳
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一)     主要会计数据
                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                     本期比上年
    主要会计数据           2015年                  2014年          同期增减        2013年
                                                                         (%)
营业收入                    2,618,861,253        1,911,575,870               37.00 3,299,251,176
归属于上市公司股东的净       -612,220,333           45,089,851         -1,457.78      380,672,731
利润
归属于上市公司股东的扣       -616,234,246              -81,551,860                     93,123,546
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量         24,068,403      -1,183,327,745                        -546,081,399
净额
                                                                     本期末比上
                              2015年末             2014年末          年同期末增       2013年末
                                                                       减(%)
归属于上市公司股东的净      2,922,103,278        3,529,012,056           -17.20     3,730,870,109
资产
总资产                      13,667,897,961     14,230,816,410               -3.96   11,925,947,884
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期末总股本                1,216,800,000        1,216,800,000                0     1,216,800,000
(二)     主要财务指标
                                                                  本期比上年同
         主要财务指标             2015年             2014年                           2013年
                                                                    期增减(%)
基本每股收益(元/股)              -0.5031             0.0371        -1,456.06           0.3128
稀释每股收益(元/股)              -0.5031             0.0371        -1,456.06           0.3128
扣除非经常性损益后的基本每          -0.5064            -0.0670                            0.0765
股收益(元/股)
加权平均净资产收益率(%)            -18.98               1.22      减少20.20个            10.49
                                                                         百分点
扣除非经常性损益后的加权平           -19.11              -2.21    减少16.9个百              2.57
均净资产收益率(%)                                                        分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
     资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明:
不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
                                                                       单位:元 币种:人民币
                               第一季度        第二季度
                                                                   第三季度          第四季度
                               (1-3 月         (4-6 月
                                                                 (7-9 月份)     (10-12 月份)
                                 份)             份)
营业收入                     618,973,635      165,882,561         723,672,191     1,110,332,866
归属于上市公司股东的净利润    53,580,249      -38,777,277          21,279,020      -648,302,325
归属于上市公司股东的扣除非
                                 53,225,707   -39,156,644          20,864,395      -651,167,704
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额   -195,636,398       76,691,063         85,269,017        57,744,721
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
                                           6 / 176
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                 附注(如适
       非经常性损益项目          2015 年金额                  2014 年金额   2013 年金额
                                                     用)
非流动资产处置损益                  -25,915                        41,096   311,930,945
越权审批,或无正式批准文件,或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助,但与公    7,579,963                   121,090,964   28,888,077
司正常经营业务密切相关,符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素,如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用,如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效    5,101,542
套期保值业务外,持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入   -6,265,466                   -5,211,476    -3,527,207
和支出
                                       7 / 176
                                    2015 年年度报告
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
与本集团正常经营业务无关的预计                              -74,615,550      6,316,400
金融负债转回的收益
原持有的合营公司股权按照公允价                              101,670,247
值重新计量产生的收益
其他投资收益                         113,973                 44,062,500
少数股东权益影响额                -1,012,462                -32,552,803      -4,570,465
所得税影响额                      -1,477,722                -27,843,267     -51,488,565
              合计                 4,013,913                126,641,711     287,549,185
                           第三节         公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营,具备房地产开发一级资质。房地产开发
经营模式为自主开发销售,商业物业运营经营模式为自主物业运营和合作物业运营相结合。公司
业务范围集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅开发以中高档类住宅
产品为主,公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心 D 座和逸兰国际公寓。
    公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业,2015 年政府工作报告指出对房地产
行业将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自主和改善性住房需求,促
进房地产平稳健康发展。
    在 2015 年里,房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况。地产行业开发投资环节表现一
般,土地购置面积、新开工面积、竣工面积等指标均下降,开发投资、施工面积等指标小幅增长。
地产行业销售环节表现良好,在全年宽松政策推动下,尤其是“330 新政”之后,并在降息、降
准等货币政策支持下,一线城市和部分二线城市房地产市场出现好转,购房需求开始释放,全年
商品房销售显著好转并创新高。
                                        8 / 176
                                   2015 年年度报告
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
              2015 年度万通地产主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
                                                                                币种:人民
                                                                     单位:元
                                                                                币
                                                                                变动原因说
     项目      期末余额        年初余额               变动金额       变动比率
                                                                                    明
一年内到期
的非流动资                     140,000,000           -140,000,000    -100.00%
                                                                                本年收回该
产                                                                              投资
可供出售金
                                 4,000,000             -4,000,000    -100.00%
融资产                                                                          本年处置
                                                                                本年应收款
长期应收款      32,000,000     100,000,000            -68,000,000     -68.00%
                                                                                项收回
                                                                                项目结转收
预收款项       689,759,230     979,581,408           -289,822,178     -29.59%
                                                                                入
                                                                                子公司计提
               409,111,231     297,236,481            111,874,750     37.64%    的土增税增
应交税费                                                                        加
                                                                                负债增加引
                50,274,171      34,143,510             16,130,661     47.24%    起应付利息
应付利息                                                                        的增加
一年内到期
              1,140,000,00
的非流动负                   2,458,727,295          -1,318,727,295    -53.63%
                         0                                                      本年偿还到
债                                                                              期负债
              1,506,441,58                                                      本年发行中
应付债券                                            1,506,441,580     100.00%
                         0                                                      期票据
                                                                                变动原因说
     项目      2015 年度       2014 年度              变动金额       变动比率
                                                                                    明
                                                                                结转收入规
              2,618,861,25
                             1,911,575,870             707,285,383      37%     模较上年增
营业收入
                                                                                加
              1,829,113,83
营业成本                     1,357,869,604             471,244,233      35%
                         7                                                      同上
                                                                                结转收入和
营业税金及
               273,918,581     155,412,343             118,506,238      76%     增值额规模
附加                                                                            较上年增加
                                                                                市场营销活
销售费用        85,647,483     137,497,085             -51,849,602     -38%
                                                                                动减少
                                                                                融资增长及
                                                                                部分项目借
财务费用-净    187,215,553      99,602,238             87,613,315       88%
                                                                                款利息终止
额                                                                              资本化
资产减值损     610,423,740      23,738,677             586,685,063     2471%    本年杭州区
                                          9 / 176
                                     2015 年年度报告
失                                                                          域计提存货
                                                                            跌价准备
                                                                            本年股权交
投资收益          1,586,316      -59,212,599           60,798,915   -103%
                                                                            易收益减少
                                                                            本年政府补
营业外收入        8,857,469      127,292,337        -118,434,868    -93%
                                                                            助减少
                                                                            本年度违约
                  7,568,887       11,371,753           -3,802,866   -33%    赔偿金发生
营业外支出                                                                  较少
                                                                            本年度应纳
                 73,516,267       39,943,625           33,572,642    84%    税所得额增
所得税费用                                                                  加
其中:境外资产 153,171,302(单位:元 币种:人民币),占总资产的比例为 1.12%。
三、报告期内核心竞争力分析
     1、高品质的项目开发能力。发行人的主营业务集中在京津及华东地区,累计开发项目包括
北京龙山新新家园、北京亚运新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、
天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目,绝
大部分产品已经成为区域地标和名流物业。
     2、科学有效的管理。公司通过合理化整体开发标准周期及有效运营决策会议机制、激励机
制等管控,新获得项目开发周期目标 10-12 个月,其中生态城 19 号地实现获取土地到开盘 7 个
月,达到行业标杆水平。公司在建造管理、目标成本与动态成本管理、客户满意度及客服创新、
流程与信息化建设和建立优化区域平台等多方面取得提升,增强了公司的整体运营效率。
                         第四节          管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
     2015 年,国家统计局初步核算国内生产总值为 67.67 万亿元,同比增长 6.9%,经济增速放
缓,下行压力增大。2015 年,全国房地产开发投资 95,979 亿元,比上年名义增长 1.0%,增速比
1-11 月份回落 0.3 个百分点;房屋施工面积 735,693 万平方米,同比增长 1.3%;房屋新开工面
积 154,454 万平方米,同比下降 14.0%;房屋竣工面积 100,039 万平方米,同比下降 6.9%;土地
购置面积 22,811 万平方米,比上年下降 31.7%。商品房销售面积 128,495 万平方米,比上年增
长 6.5%;商品房销售额达到 87,281 亿元,增长 14.4%;商品房待售面积达 71,853 万平方米,比
11 月末增加 2,217 万平方米。随着中国经济增速放缓,房地产行业呈现高库存现状,导致城市
分化加剧,一线城市普遍供不应求,房价持续领涨,二线城市整体库存压力显著下降,三四线城
市整体销售增速明显落后于一二线城市。
                                         10 / 176
                                        2015 年年度报告
    报告期内,公司净利润为-612,220,333 元,计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值
准备所导致的。
    报告期内,公司管理层贯彻京津冀区域为主的战略发展方向,完善传统业务的同时,开拓创
新,打造公司可持续发展的能力,引导房地产由传统的第二产业生产型向第三产业服务型的转变。
万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌,通过这一平台实现地产服务业的转型升级,在物业
管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展,公司原有的房地产开发业务也为“万
通生活家”提供了一个广阔的发展空间,生活家的平台将全面提升房地产业务的附加值,成为万
通地产新发展重要组成部分。
    2015 年,公司融资途径主要通过银行贷款、中期票据、信托融资和其他融资等方式进行。
公司于 2015 年 12 月 7-8 日发行了北京万通地产股份有限公司 2015 年度第一期中期票据,实际
发行总额 15.2 亿元,发行利率为 7.5%。
    2015 年,公司非公开发行股票工作启动,于 2015 年 8 月 7 日召开的 2015 年第四次临时股
东大会审议通过,方案经调整后拟非公开发行股票不超过 837,209,303 万股,募集不超过 36 亿
元。该事项已于 2016 年 3 月 2 日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核通过。
二、报告期内主要经营情况
    报告期内,公司实现营业收入 261,886 万元,比上年增加 37.00%;实现归属于母公司所有
者的净利润-61,222 万元,比上年同期减少 1457.78%。截至 2015 年 12 月 31 日,公司净资产
292,210 万元,比上年减少 17.20%。
(一) 主营业务分析
                           利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                        单位:元 币种:人民币
              科目                     本期数               上年同期数      变动比例(%)
营业收入                            2,618,861,253          1,911,575,870              37.00
营业成本                            1,829,113,837          1,357,869,604              34.70
销售费用                               85,647,483             137,497,085           -37.71
管理费用                              147,741,471             174,996,417           -15.57
财务费用                              187,215,553              99,602,238             87.96
经营活动产生的现金流量净额             24,068,403         -1,183,327,745            不适用
投资活动产生的现金流量净额            105,914,249             -95,205,746           不适用
筹资活动产生的现金流量净额            -89,768,104             605,994,614         -114.81
研发支出
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                       单位:元 币种:人民币
                                            11 / 176
                                       2015 年年度报告
                                    主营业务分行业情况
                                                      营业收入比          营业成本比      毛利率比
  

  附件:公告原文
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