北京华业地产股份有限公司
（股票代码：600240）
2012 年年度报告
［二零一三年四月］
北京华业地产股份有限公司 2012 年年度报告
重 要 提 示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）许
立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：经大华会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，本公司 2012 年度合并实现归属于母公司的净利润 230,976,066.15 元，
截止 2012 年 12 月 31 日合并未分配利润为 1,330,320,411.20 元。2012 年度母公司实现净
利润-100,209,355.05 元，截止 2012 年 12 月 31 日母公司未分配利润为-515,268,993.67
元。公司 2012 年度不进行现金分红，不送股，不以资本公积转增股本。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目 录
第一节 释义及重大风险提示 .......................................... 4
第二节 公司简介 .................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................... 7
第四节 董事会报告 .................................................. 8
第五节 重要事项 ................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ......................................... 22
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................... 26
第八节 公司治理 ................................................... 30
第九节 内部控制 ................................................... 34
第十节 财务会计报告 ............................................... 35
第十一节 备查文件目录 ............................................ 113
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、华业地产 指 北京华业地产股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示：
公司已在本年度报告中详细描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中“关于公司未来发展讨论与分
析”中可能面临的风险的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京华业地产股份有限公司
公司的中文名称简称 华业地产
公司的外文名称 Beijing HOMYEAR Real Estate Company Limited
公司的外文名称缩写 BJHY
公司的法定代表人 徐红
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵双燕 张雪梅
北京市朝阳区东四环中路 39 号华业国际中心 A 北京市朝阳区东四环中路 39 号华业国际中心 A
联系地址
座 16 层 座 16 层
电话 010-85710735 010-85710735
传真 010-85710505 010-85710505
电子信箱 zhaosy@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券管理部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华业地产
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2012 年 8 月 3 日
注册登记地点 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 京税证字 110105701462101 号
组织机构代码 70146210-1
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司 2000 年上市，主营业务为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售
及科研开发；自营进出口贸易。
2004 年，公司主营业务变更为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售及
科研开发；自营进出口贸易。经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投资；
房屋租赁、房地产中介服务。
2005 年，公司主营业务变更为经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投
资；房屋租赁、房地产中介服务。
2006 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国
际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）。
2012 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国
际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）、矿业投资。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、公司于 2000 年 6 月 28 日上市时，公司控股股东为内蒙古仕奇集团有限责任公司；
2、内蒙古仕奇集团有限责任公司与华业发展（深圳）有限公司于 2002 年 12 月 23 日签署了《股权转让
协议》，仕奇集团将其持有的本公司国有法人股 50,750,000 股转让给华业发展。本次股权转让已经国务
院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149 号文批准，并于 2003 年 10 月 31 日在中央证券登记结
算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成后，华业发展（深圳）有
限公司成为本公司控股股东；
3、截止披露日，公司控股股东为华业发展（深圳）有限公司。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广
办公地址
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 场 B 座 11 楼
张晓义
签字会计师姓名
高德惠
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
增减(%)
营业收入 1,565,162,847.88 2,402,410,111.18 -34.85 2,249,412,424.64
归属于上市公司股东的净利润 230,976,066.15 448,257,955.79 -48.47 292,106,342.65
归属于上市公司股东的扣除非经
227,659,339.78 450,171,817.72 -49.43 288,275,063.58
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 730,989,834.77 -429,436,686.36 不适用 -488,712,083.73
本期末比上年同
2012 年末 2011 年末 2010 年末
期末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,040,572,832.05 2,821,453,326.28 7.77 2,361,617,681.82
总资产 10,162,402,964.72 8,445,139,822.90 20.33 8,413,787,073.46
(二) 主要财务数据
主要财务指标 2012 年 2011 年 本期比上年同期增减(%) 2010 年
基本每股收益（元／股） 0.1628 0.3159 -48.46 0.2059
稀释每股收益（元／股） 0.1612 0.3129 -48.48 0.2059
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.1604 0.3172 -49.43 0.2032
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 7.86 17.34 减少 9.48 个百分点 13.19
扣除非经常性损益后的加权平均净
7.75 17.41 减少 9.66 个百分点 13.01
资产收益率（%）
2012 年 7 月，公司实施 2011 年度利润分配方案以资本公积每 10 股转增 12 股，按照《企业会计准
则第 34 号-每股收益》的规定，上表中的 2011 年、2010 年每股收益均按转增后的股数计算列示。
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 -56,817.79 -4,581,577.48 172,464.99
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 4,800,000.00 5,000,000.00
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,437,381.57
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产 1,727,854.10
公允价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,445,727.79 -1,185,722.07 -2,299,335.51
少数股东权益影响额 -400.00 -21,093.00 -16.71
所得税影响额 19,671.95 -1,125,469.38 -1,207,069.37
合计 3,316,726.37 -1,913,861.93 3,831,279.07
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、市场形势分析
2012 年，国内外经济形势较为复杂，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场
国家经济增速放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓。反观国内，2012 年中国全年 GDP 总量达
到 51.93 万亿，同比增长 7.8%。虽较之前增长有所放缓，但在中央政府稳增长的经济主调下，以及未来
调整经济结构、推进城镇化进程等各项政策的逐步落实，中国依然有实现持续增长的巨大潜力。
2012 年，国家继续严格执行差异化信贷政策限购政策，抑制投资投机性需求，并加大土地供应，特
别是加大保障房土地供应量及资金支持力度，以增加市场有效供给。同时央行于年内两次下调存款准备
金率和存、贷款基准利率，适度宽松的货币政策也使房地产行业的融资环境有所好转。加之部分地方政
府采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等政策，使得 2012 年房地产市场形势持续向好。
国家统计局数据显示，2012 年，全国房地产开发累计投资 7.18 万亿元，同比增长 16.2%。全国商
品房销售面积 11.13 亿平方米，比上年增长 1.8%，其中，住宅销售面积增长 2%，办公楼销售面积增长
12.4%，商业营业用房销售面积下降 1.4%。全国商品房销售额 6.45 万亿元，增长 10%。其中，住宅销售
额增长 10.9%，办公楼销售额增长 12.2%，商业营业用房销售额增长 4.8%。
2、报告期内公司总体经营情况
报告期内，在房地产行业宏观调控政策持续趋紧的大背景下，公司坚持以\"房地产+矿业\"为双主营
业务的发展战略，在保证房地产业务持续稳定增长的同时，在矿业领域继续大力拓展，截止报告期末，
公司在新疆已完成收购采矿权 2 个，矿业公司股权 10 个，其中包含 37 个探矿权。
报告期内，公司实现营业收入 15.65 亿元，较上年同期减少 34.85%；实现利润总额 3.23 亿元，较
上年同期减少 46.47%；实现净利润 2.31 亿元，较上年同期减少 48.47%；房地产业务共完成结算面积约
11.37 万平方米，实现商品房销售收入 15.36 亿元，较上年同期减少 35.30%。
报告期内，公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各项目均按计划进行。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,565,162,847.88 2,402,410,111.18 -34.85
营业成本 824,992,962.22 1,402,604,378.44 -41.18
销售费用 46,178,532.14 30,320,318.67 52.30
管理费用 104,906,618.23 77,655,888.02 35.09
财务费用 23,678,234.09 23,604,912.65 0.31
经营活动产生的现金流量净额 730,989,834.77 -429,436,686.36
投资活动产生的现金流量净额 -97,137,995.11 -640,800,594.02
筹资活动产生的现金流量净额 -135,113,643.37 76,201,090.75 -277.31
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 15.65 亿元，较上年同期减少 34.85%，其中实现商品房销售收入 15.36
亿元，较上年同期减少 35.30%。减少的主要原因是 2012 年已销售的北京通州“华业东方玫瑰家园”
项目部分楼栋和大连“华业玫瑰东方Ⅱ期”项目未达到结算条件。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内，公司房地产业务共完成结算面积约 11.37 万平方米，较上年同期减少 49.62%。
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(3) 主要销售客户的情况
公司截止 2012 年 12 月 31 日前五名客户营业收入的总额为 4,228 万元，占公司全部营业收入的比例
为 2.7%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位：元 币种:人民币
分行业情况
本期占 上年同期 本期金额较
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变 情况说明
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
结算规模减
商品房销售 房地产开发成本 811,308,736.75 98.34 1,387,276,680.49 98.91 -41.52 少，相应地结
转成本减少。
房地产租赁
租赁成本 13,684,225.47 1.66 15,327,697.95 1.09 -10.72
及其他
(2) 主要供应商情况
公司截止 2012 年 12 月 31 日前五名采购供应商采购金额为：3,362 万元,占本公司采购金额的 47.51%。
4、 费用
单位：万元 币种:人民币
变动百分比
项 目 2012 年 1-12 月 2011 年 1-12 月 增减变动 变动情况分析
（%）
销售费用 4,617.85 3,032.03 1,585.82 52.30 加大销售推广增加投入所致
公司扩大经营规模及本期摊销股
管理费用 10,490.66 7,765.59 2,725.07 35.09
权激励费用所致
财务费用 2,367.82 2,360.49 7.33 0.31
5、 现金流
单位：万元 币种:人民币
项 目 2012 年 1-12 月 2011 年 1-12 月 增减变动
经营活动现金流量净额 73,098.98 -42,943.67 116,042.65
投资活动产生的现金流量净额 -9,713.80 -64,080.06 54,366.26
筹资活动产生的现金流量净额 -13,511.36 7,620.11 -21,131.47
报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约 21.82 亿元，
为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
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单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) （%）
商品房销售 1,535,993,515.52 811,308,736.75 47.18 -35.30 -41.52 增加 5.62 个百分点
房地产租赁
29,169,332.36 13,684,225.47 53.09 2.82 -10.72 增加 7.12 个百分点
及其他
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（％） 增减(%) 上年增减(%) （%）
商品房销售 1,535,993,515.52 811,308,736.75 47.18 -35.30 -41.52 增加 5.62 个百分点
房地产租赁
29,169,332.36 13,684,225.47 53.09 2.82 -10.72 增加 7.12 个百分点
及其他
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 1,283,682,948.27 18.15
深圳 19,962,462.71 -65.30
长春 124,467,372.00 -70.77
大连 137,050,064.90 -83.54
报告期内，公司北京地区收入主要为公司所开发的通州“华业东方玫瑰家园”项目的销售收入、
“华业国际中心”房产租赁收入；长春地区收入为所开发的“华业玫瑰谷”项目的销售收入；深圳地
区收入主要为“彩虹新都”商场、“太平洋大厦”的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的“华业玫
瑰东方”项目的销售收入。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:万元 币种:人民币
上期期末 本期期末金
本期期末数
本期期末 上期期末 数占总资 额较上期期
项目名称 占总资产的 情况说明
数 数 产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
货币资金 148,039.00 14.55 33,616.32 3.98 340.38 销售回款增加
存货 729,092.76 71.63 687,260.86 81.38 6.09 项目投入增加
预付账款 7,379.03 0.73 28,656.32 3.39 -74.25 完成矿权的收购
无形资产 12,655.79 1.24 1,382.24 0.16 815.60 完成矿权的收购
其他非流动资产 41,528.50 4.09 17,481.00 2.07 137.56 矿业项目投入
短期借款 10,000.00 0.98 38,500.00 4.56 -74.03 归还借款
应付票据 4,200.00 0.41 0.00 0.00 新增银行承兑汇票
应付账款 47,740.60 4.69 78,885.27 9.34 -39.48 支付工程款
预收账款 90,022.38 8.84 25,100.70 2.97 258.64 项目预售回款增加
应交税费 32,780.65 3.22 20,865.08 2.47 57.11 按规定计缴的各项税费
应付利息 405.17 0.04 1,475.17 0.17 -72.53 偿付利息
其他应付款 18,977.87 1.86 64,287.50 7.61 -70.48 归还中诚信托借款
一年内到期的非
20,000.00 1.97 109,900.00 13.01 -81.80 归还借款
流动负债
长期借款 474,027.00 46.57 207,232.97 24.54 128.74 取得借款
(四) 核心竞争力分析
公司一直秉承\"中庸、诚信、内敛、专注\"的理念，以推动城市价值提升和城市化进程为己任，致力
于成为中国专业的新城市主义运营商。公司借助大股东华业发展（深圳）有限公司在房地产行业二十多
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年的开发经验和拿地优势，同时通过不断提升公司自身品牌地位和行业影响力，逐渐形成具有一定优势
的符合自身特点的核心竞争力，具体表现在：
1、决策竞争力。公司作为房地产行业中典型的民营企业，具有经营灵活、决策快的特点，能根据
政策环境和市场环境的变化及时做出有效的反应。公司在房地产调控政策日益趋紧的形势下，果断调整
公司发展战略，投资商业地产项目以及进军矿业领域，充分体现了经营灵活、决策快的特点，为公司未
来稳健、持续、健康发展奠定了基础。
2、员工竞争力。公司重视人才培养，提倡\"以人为本、快乐工作\"的理念。目前，公司已经培养了
一批拥有优秀学习能力和执行力的员工以及一支结构合理、创新务实的管理团队，他们凭借丰富的资| 北京华业地产股份有限公司2012年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-04-19 |
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| 附件：公告原文 |
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