2014 年半年度报告
鲁商置业股份有限公司
2014 年半年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、本半年度报告未经审计。
四、公司负责人赵西亮、主管会计工作负责人李中山及会计机构负责人（会计主管人员）李珩声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投
资风险。
六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1 / 113
2014 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 22
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 24
第八节 财务报告 ........................................................................................................................... 26
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................. 113
2 / 113
2014 年半年度报告
第一节 释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局
山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会
鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商置业股份有限公司
公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司
公司章程 指 鲁商置业股份有限公司章程
报告期、本期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 鲁商置业股份有限公司
公司的中文简称 鲁商置业
公司的外文名称（如有） Lushang Property Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） Lushang property
公司的法定代表人 赵西亮
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李璐 佟广
联系地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号
电话 0531-66699999 0531-66699999
传真 0531-66697128 0531-66697128
电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com
3 / 113
2014 年半年度报告
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 山东省博山经济开发区
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 山东省济南市经十路9777号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.lshzy.com.cn
电子信箱 600223Lszy@163.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的 www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 鲁商置业 600223
六、 公司报告期内注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
4 / 113
2014 年半年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
币种：人民币
单位：元
上年同期 本报告期比
本报告期
主要会计数据 上年同期增
（1－6月） 调整后 调整前
减(%)
营业收入 1,321,128,081.40 824,575,999.64 824,575,999.64 60.22
归属于上市公司股东的净
45,711,848.62 35,832,969.17 36,266,129.36 27.57
利润
归属于上市公司股东的扣
47,165,692.99 27,753,729.13 29,186,889.32 69.94
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-2,185,164,316.15 -761,982,766.59 -761,982,766.59
净额
上年度末 本报告期末
本报告期末 比上年度末
调整后 调整前
增减(%)
归属于上市公司股东的净
1,863,243,613.19 1,840,765,764.57 1,826,281,689.68 1.22
资产
总资产 29,032,871,836.73 27,298,931,080.63 27,298,931,080.63 6.35
(二) 主要财务指标
上年同期 本报告期比
本报告期（1
主要财务指标 上年同期增
－6月） 调整后 调整前
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.05 0.04 0.04 25.00
稀释每股收益（元／股） 0.05 0.04 0.04 25.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.05 0.03 0.03 66.67
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.47 2.25 2.29 0.22
扣除非经常性损益后的加权平均净资
2.55 1.74 1.85 0.81
产收益率（%）
说明：2014 年 2 月 28 日，本公司收购了关联方山东银座久信房地产开发有限公司持有的本公司控股子公司
泰安银座房地产开发有限公司 10%的股权和东营银座房地产开发有限公司 15%的股权，根据《企业会计准则第 20
号---企业合并》的相关规定，同一控制下的企业合并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在，该收购股权的
行为视同在最初合并日发生。
5 / 113
2014 年半年度报告
二、 非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -2,342.50
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,103,427.50
少数股东权益影响额 309,548.56
所得税影响额 -657,622.93
合计 -1,453,844.37
第四节 董事会报告.
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
上半年，面对复杂严峻的房地产形势，公司上下坚定信心、积极应对，解放思想，创新增效，
各项工作稳步向前推进。公司主要经营情况如下：
1、报告期内，公司实现营业收入 13.21 亿元，同比增长 60.22%；实现利润总额 10744.77 万元，
同比增长 75.52%；实现归属于母公司所有者的净利润 4571.18 万元，同比增长 27.57%。
2、截至 2014 年 6 月 30 日，公司总资产 290.33 亿元，净资产 18.63 亿元，分别比上年期末增
长 6.35%和 1.22%。
3、上半年，房地产市场形势极其严峻，特别是二季度以后，观望气氛日渐浓厚，为此，公司
加大形势预判和市场分析力度，密切关注市场形势，积极主动应对市场变化，锐意营销创新，千
方百计提升销售业绩，在逆势中依然取得了较好的销售业绩，上半年公司实现合同销售额 35.05
亿元。
4、上半年，公司编制与推广了工程管理的多项标准化文件，实施一级节点分项目分专业提前
预警，形成系统化、常态化的一级计划节点提示、纠偏机制，加强计划管理和质量管理，有力推
动了各项目工作进程，上半年计划交付项目均提前或按时交付。上半年，公司实现新开工面积 75.41
万㎡，在建面积 277.07 万㎡。
5、2014 年，公司确定了\"效益提升年\"的管理主题，上半年从成本、设计、招标、资金、税收
等方面入手，深入开展、扎实推进，取得了较好效果。为进一步查找问题、防范风险、提高盈利
水平，公司组织召开了成本专题会，对成本管控重点进行了分析。
6 / 113
2014 年半年度报告
6、为适应发展的需要，上半年，公司对组织架构及管理体制进行了一系列改革。以优化管理、
减少层级、精简高效为原则，加快总部及区域机构改革，成立了青岛、临沂两个区域公司，完成
了区域公司组织架构和权责设置，对公司总部组织架构和管理职能也进行了优化。
7、上半年，根据市场形势及公司发展实际，在新项目拓展上采取了更加审慎的态度，合理把
握土地获取节奏，对济南、青岛、临沂等城市多个项目进行了考察，共考察新项目 20 余个，在临
沂、青岛、泰安获取土地项目 4 个。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,321,128,081.40 824,575,999.64 60.22
营业成本 914,113,304.89 592,851,216.28 54.19
营业税金及附加 150,765,030.53 75,895,018.57 98.65
销售费用 69,025,979.62 64,401,639.89 7.18
管理费用 61,038,000.05 55,568,177.32 9.84
财务费用 8,244,286.22 -5,371,319.82
资产减值损失 11,483,914.55 -8,402,784.46
投资收益 2,095,871.48 3,611,421.20 -41.97
营业外收入 6,416,593.55 12,485,532.90 -48.61
营业外支出 7,522,363.55 4,515,346.53 66.60
所得税费用 42,065,699.18 19,566,069.27 114.99
经营活动产生的现金流量净额 -2,185,164,316.15 -761,982,766.59
投资活动产生的现金流量净额 -24,759,500.16 -2,347,810.25
筹资活动产生的现金流量净额 429,304,482.99 1,634,299,928.02 -73.73
营业收入变动原因说明:本期交房的开发项目较上年同期增加所致。
营业成本变动原因说明:营业收入增加，相应营业成本增加所致。
销售费用变动原因说明:营业收入增加，相应费用增加所致。
管理费用变动原因说明:营业收入增加，相应费用增加所致。
财务费用变动原因说明:主要系支付酒店贷款利息影响所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期支付土地出让金较多所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期支付收购少数股权价款影响所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要由于去年同期筹资较多所致。
7 / 113
2014 年半年度报告
营业税金及附加变动原因说明:营业收入增加，应计提的相关税费增加所致。
资产减值损失变动原因说明:根据会计政策计提坏账准备增加所致。
投资收益变动原因说明:主要系联营企业实现净利润减少所致。
营业外收入变动原因说明:主要系去年同期收到非营业收入影响所致。
营业外支出变动原因说明:主要系本期支付违约赔偿金影响所致。
所得税费用变动原因说明:主要系本期经营利润增加所致。
2、 其他
(1) 经营计划进展说明
详见第四节\"董事会报告\"中第一部分\"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析\"的相关内
容。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产销售 1,232,683,896.76 866,731,363.95 29.69 62.33 56.09 2.81
物业管理 37,350,764.07 29,753,775.62 20.34 28.81 33.61 -2.86
酒店 31,391,807.98 6,014,162.00 80.84 63.73 20.91 6.78
建材销售 2,712,512.29 1,715,244.08 36.77
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产销售 1,232,683,896.76 866,731,363.95 29.69 62.33 56.09 2.81
物业管理 37,350,764.07 29,753,775.62 20.34 28.81 33.61 -2.86
酒店 31,391,807.98 6,014,162.00 80.84 63.73 20.91 6.78
建材销售 2,712,512.29 1,715,244.08 36.77
8 / 113
2014 年半年度报告
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
山东省内 1,304,138,981.10 71.51
山东省外 -100.00
本期山东省内实现收入相比去年同期增加 71.51%，主要原因为今年济宁南池公馆项目、青岛
鲁商首府项目相比去年收入增加较多影响；山东省外本期未实现交房收入。
(三) 核心竞争力分析
本公司是山东省商业集团有限公司控股的一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，
公司的发展目标是凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影
响力，不断发展，成为全国领先的房地产综合开发企业。公司在以下几点具有竞争优势：
1、企业文化：鲁商置业始终倡导以\"622\"精神为内核的企业文化，\"激情拼搏、全心奉献\"
的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业。同时，企业的快速发展也给员工的发
展、职业规划提供了良好的平台，对优秀人才具有很强的吸引力。
2、产业协同：背靠国有特大型企业商业集团，特别是在山东省内，公司拥有不可多得的资源
优势。集团公司直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，都成为公司
的竞争优势。
3、品牌优势：公司以\"专业、创新、精品、诚信、共赢\"的开发标准，致力于塑造\"品质地产
供应商\"的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间。
4、精细化管理：标准化的景观、精装、招标采购、成本管理将工程管理工作提升到精细化、
标准化、成本控制目标化的管理层次。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额 28873.4 万元；上年同期，公司对外股权投资额 300 万元；与
上年同比，投资额增加 28573.4 万元，增加 9524.47%。被投资公司具体情况如下：
(1)公司第八届董事会 2014 年度第一次临时会议于 2014 年 1 月 6 日以通讯方式召开，会议通
过《关于合资设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司与北京畅天利
9 / 113
2014 年半年度报告
信息技术有限公司在青岛合资设立青岛鲁商惜福置业有限公司，注册资本 5000 万元人民币，其中，
山东省鲁商置业有限公司出资 4250 万元人民币，占 85%，北京畅天利信息技术有限公司出资 750
万元人民币，占 15%，主要经营范围为房地产开发经营。
同时，会议还通过了《关于对全资下属公司增资的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置
业有限公司以货币形式对菏泽鲁商置业有限公司增加注册资本 2000 万元人民币。新增注册资本后，
菏泽鲁商置业有限公司注册资本变更为 5000 万元，仍为本公司全资下属公司。
上述公司设立或增资的工商登记手续均于 2014 年 1 月份办理完毕。
（2）公司第八届董事会 2014 年度第三次临时会议于 2014 年 1 月 28 日以通讯方式召开，会议
通过《关于设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司出资人民币 3000
万元在济南设立项目公司，名称为山东鲁商金霖房地产开发有限公司，主要经营范围为房地产开
发经营，该公司于 2014 年 1 月底完成工商注册手续。
（3）公司第八届董事会第六次会议于 2013 年 8 月 15 日在银座泉城大酒店会议室召开，会议
通过《关于合资设立电力设备有限公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司与
山东鑫宏建电力设备有限公司在济南市长清区万德镇鲁商工业园合资设立山东鲁商鑫宏建电力设
备有限公司，注册资本金 500 万元人民币，其中，山东省鲁商置业有限公司出资 300 万元人民币，
占 60%；山东鑫宏建电力设备有限公司出资 200 万元人民币，占 40%。该公司于 2014 年 3 月 27 日
完成工商注册手续。
(4)为了更好地理顺项目公司股权，本公司参与购买山东产权交易中心公开挂牌出售的山东银
座久信房地产开发有限公司持有的泰安银座房地产开发有限公司 10%的股权和东营银座房地产开
发有限公司 15%的股权，交易金额分别为 1528.50 万元、794.90 万元。上述两公司股权转让的工商
变更手续已于 2014 年 3 月底办理完毕，变更后本公司分别持有泰安银座房地产开发有限公司 97%
和东营银座房地产开发有限公司 100%的股权。
（5）公司第八届董事会 2014 年度第六次临时会议于 2014 年 4 月 15 日以通讯方式召开，会议
通过了《关于对全资下属公司增资的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司以货币
形式对山东鲁商金霖房地产开发有限公司增加注册资本 17000 万元人民币。新增注册资本后，山
东鲁商金霖房地产开发有限公司注册资本变更为 20000 万元。该公司于 2014 年 4 月 18 日完成工商
登记变更手续。
10 / 113
2014 年半年度报告
(1) 证券投资情况
不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
不适用
(3) 持有金融企业股权情况
不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
不适用
(2) 委托贷款情况
不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
2014 年上半年，公司实现销售收入 13.21 亿元，净利润 6,538.20 万元，利润主要来源于以下
公司（项目）：
11 / 113
2014 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 营业收入 净利润
鲁商置业青岛有限公司 房地产开发 鲁商首府项目 439,577,214.00 89,067,780.48
济宁鲁商置业有限公司 房地产开发 南池公馆项目 500,000,081.48 68,162,539.31
5、 非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
本报告期 累计实际投
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
投入金额 入金额
哈尔滨松江新城项目 1,900,000.00 45.47% 43,261.26 864,014.90 未实现收益。
累计实现留存收
鲁商蓝岸国际项目 161,000.00 99.24% 3,041.01 159,771.35
益 8,807.76 万元。
累计实现留存收
鲁商御龙湾项目 145,300.00 78.88% 4,067.89 114,618.68
益 1,187.69 万元。
累计实现留存收
鲁商常春藤项目 450,000.00 69.91% 36,386.31 314,611.82
益 3,742.63 万元。
累计实现留存收
国奥城项目 290,000.00 66.33% 8,919.67 192,358.19
益 9,774.73 万元。
累计实现留存收
济宁南池公馆项目 220,000.00 68.52% 6,898.53 150,749.02
益 12,707.08 万元。
累计实现留存收
青岛鲁商首府项目 1,000,000.00 42.44% 775.41 424,443.67
益 95,215.36 万元。
青岛蓝岸丽舍项目 950,000.00 30.05% 178,813.18 285,457.09 未实现收益。
菏泽鲁商凤凰城项目 400,000.00 35.58% 13,734.75 142,317.29 未实现收益。
累计实现留存收
北京蓝岸丽舍项目 183,000.00 95.76% 593.43 175,234.56
益 26,659.33 万元。
临沂鲁商置业 480,000.00 3.72% 9,242.42 17,835.47 未实现收益。
累计实现留存收
东营银座城市广场 68,000.00 75.81% 5,001.33 51,548.45
益 2,904.48 万元。
临沂鲁商中心项目 320,000.00 19.02% 25,659.78 60,855.11 未实现收益。
青岛蓝岸地产 380,000.00 5.01% 19,049.76 19,049.76 未实现收益。
泰安鲁商置业一期 150,000.00 21.04% 31,563.27 31,563.27 未实现收益。
青岛惜福一期 150,000.00 21.54% 32,309.73 32,309.73 未实现收益。
合 计 7,247,300.00 / 419,317.73 3,036,738.36 /
非募集资金项
