新湖中宝股份有限公司2013年半年度报告

  新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
新湖中宝股份有限公司
 2013 年半年度报告
                       新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                                   重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、公司半年度财务报告未经审计。
四、公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）
胡倩倩声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
           新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                         目录
第一节 释义4
第二节 公司简介5
第三节 会计数据和财务指标摘要6
第四节 董事会报告 8
第五节 重要事项17
第六节 股份变动及股东情况22
第七节 董事、监事、高级管理人员情况25
第八节 财务报告（未经审计）26
第九节 备查文件目录143
                         新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                                    第一节释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会                                      指                中国证券监督管理委员会
上交所                                          指                上海证券交易所
新湖中宝、公司、本公司                          指                新湖中宝股份有限公司
大股东、控股股东、新湖集团                      指                浙江新湖集团股份有限公司
新湖控股                                        指                新湖控股有限公司
浙江恒兴力                                      指                浙江恒兴力控股集团有限公司
宁波嘉源                                        指                宁波嘉源实业发展有限公司
                                                                  2013 年 1 月 1 日至 2013 年 6 月
报告期、本报告期                                指
                                                                  30 日
                         新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                                  第二节公司简介
一、公司信息
公司的中文名称                                  新湖中宝股份有限公司
公司的中文名称简称                              新湖中宝
公司的外文名称                                  XINHU ZHONGBAO CO.,LTD.
公司的外文名称缩写                              XINHU ZHONGBAO
公司的法定代表人                                林俊波
二、联系人和联系方式
                                          董事会秘书                      证券事务代表
姓名                             虞迪锋                           高莉
                                 浙江省杭州市西溪路 128 号新      浙江省杭州市西溪路 128 号新
联系地址
                                 湖商务大厦 11 层                 湖商务大厦 11 层
电话                             0571-87395003                    0571-85171837
传真                             0571-87395052                    0571-87395052
电子信箱                         [e-mail]                  [e-mail]
三、基本情况变更简介
公司注册地址                                    浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                                    浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                        www.600208.net
电子信箱                                        [e-mail]
四、信息披露及备置地点变更情况简介
                                                《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券
公司选定的信息披露报纸名称
                                                日报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址        www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点                          浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
五、公司股票简况
                                        公司股票简况
   股票种类        股票上市交易所         股票简称             股票代码      变更前股票简称
A股                上交所             新湖中宝             600208            中宝股份
六、公司报告期内的注册变更情况
  公司报告期内注册情况未变更。
                           新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                         第三节会计数据和财务指标摘要
一、公司主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
                                                                      单位：元币种：人民币
                                                                               本报告期比上年同
          主要会计数据               本报告期（1－6 月）        上年同期
                                                                                   期增减(%)
营业收入                                3,152,277,345.82      2,254,627,190.67              39.81
归属于上市公司股东的净利润                227,158,836.80        282,020,911.52             -19.45
归属于上市公司股东的扣除非经常
                                          102,450,264.05        104,798,050.65                 -2.24
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额                  2,742,551.37       -646,088,108.85              100.42
                                                                                  本报告期末比上年
                                         本报告期末             上年度末
                                                                                    度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产             12,728,366,582.76     12,572,878,926.99                1.24
总资产                                 49,143,891,760.60     46,459,599,769.13                5.78
(二)主要财务指标
                                                                                  本报告期比上年同
          主要财务指标               本报告期（1－6 月）        上年同期
                                                                                      期增减(%)
基本每股收益（元／股）                             0.036                 0.045                -20.00
稀释每股收益（元／股）                             0.036                 0.045                -20.00
扣除非经常性损益后的基本每股收
                                                   0.016                 0.017                 -5.88
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）                           1.80                   2.84   减少 1.04 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
                                                    0.81                   1.05   减少 0.24 个百分点
资产收益率（%）
二、非经常性损益项目和金额
                                                                       单位：元币种：人民币
          非经常性损益项目                          金额                   附注（如适用）
非流动资产处置损益                                  16,782,644.54
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
                                                                     其中 52,000,000.00 元系子公司
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
                                                    54,576,379.98    天津新湖中宝投资有限公司收
按照一定标准定额或定量持续享受的政
                                                                     到的政府补助
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
                                                      9,327,083.33
金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以                57,865,469.53
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
                                                       284,290.94
出
                        新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
其他符合非经常性损益定义的损益项目                   37,068.26
少数股东权益影响额                              -13,932,328.42
所得税影响额                                       -232,035.41
                合计                            124,708,572.75
                                          新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
                                                第四节董事会报告
          一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
          1、报告期内总体经营情况
              期内，尽管通过政策调控手段来抑制房价过快上涨的趋势得到了进一步延续，但政策重心已
          更加专注于推动保障房建设、棚户区改造、房产税试点扩大等长效机制的建立，促进房地产市
          场长期稳定健康发展。
              期内，公司按照年初制定的经营策略，准确把握市场和政策趋势，不断提升经营效率，各项
          经营平稳发展。上半年公司实现营业收入 31.52 亿元，同比增长 39.81%；归属于母公司所有者
          的净利润 2.27 亿元，每股收益 0.036 元，净资产收益率 1.80%.
              期内，公司房地产开发业务进展顺利。通过正确定位产品，合理安排推盘节奏，加快产品销
          售和资金回笼，累计实现合同销售面积 47.77 万平方米，合同销售收入 51.98 亿元，同比增长
          130%，已超 2012 年全年水平，丽水新湖国际、苏州新湖明珠城、沈阳北国之春等项目取
          得了较好的销售业绩。期内，实现结算面积 15.30 万平方米，结算收入 13.88 亿元。
              期内，公司拿地节奏稳健。上半年新增土地储备 298,810 平方米，其中，联合竞得乐清市滨
          海新区两块土地，土地面积 186,967 平方米；联合竞得温州平阳县西湾项目土地面积 111,843 平
          方米，这预示着公司平阳西湾项目又向前推进了一大步。
              期内，公司新开工面积 74.17 万平方米，同比增长 92%。公司坚持中小户型、面向改善自住
          购房者的产品定位，产品结构较为合理，其中中小户型占比 85%。
                                   2013 年 1-6 月主要房地产项目开发情况一览表
                                                                                               面积单位：平方米金额单位：万元
序                                                              新开工       新竣工   合同销      合同销     结算       结算
                 填制单位                      项目名称
号                                                                面积         面积   售面积      售收入     面积       收入
1    内蒙古合和置有限公司                 内蒙古印象江南         50,000           0   52,120       37,499   417.05        179
2    沈阳新湖房地产开发有限公司           沈阳北国之春           73,293           0   40,339       28,514      570        498
3    沈阳沈北金谷置业有限公司             沈阳仙林金谷                   0        0    5,733        4,973           0
4    沈阳新湖明珠置业有限公司             规划中                         0        0        0            0           0
5    天津新湖凯华投资有限公司             天津香格里拉                   0        0        0            0           0
6    天津新湖中宝投资有限公司             规划中                         0        0        0            0           0
7    义乌北方（天津）国际商贸城有限公司   天津义乌商贸城        101,744           0        0            0           0
8    滨州新湖房地产开发有限公司           滨州新湖玫瑰园                 0   21,291    1,127         426      2,060       762
9    泰安新湖房地产开发有限公司           泰安新湖绿园                   0   20,078    1,532         899      7,495      5,505
10   淮安新湖房地产开发有限公司           淮安翔宇花园                   0        0        0            0           0
11   江苏新湖宝华置业有限公司             南京仙林翠谷                   0        0   17,252       17,316           0
12   苏州新湖置业有限公司                 苏州明珠城            228,987      19,538   98,743       83,255   28,143      24,935
13   南通新湖置业有限公司                 新湖长江公园                   0        0        0            0           0
                                         新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
14    南通启阳建设开发有限公司            新湖长江公园                    0        0         0             0        0
15                                        芜湖长江长现代
      芜湖长江长置业有限公司                                              0        0      2,407       1,905      2,437        2,118
                                          城
16    上海新湖房地产开发有限公司          上海新湖明珠城                  0        0      4,332       7,573      7,529      17,961
17    上海中瀚置业有限公司                上海青蓝国际                    0        0         0             0        0
18    杭州新湖美丽洲置业有限公司          杭州香格里拉                    0        0      2,734       4,804       583
19    浙江新兰得置业有限公司              杭州新湖果岭                    0        0     19,173      20,617         0
20    杭州新湖鸬鸟置业有限公司            规划中                          0        0         0             0        0
21    杭州新湖明珠置业有限公司            杭州武林国际                    0        0     15,652      64,918         0
22    嘉兴新湖中房置业有限公司            嘉兴新中国际              2,510          0      1,229         1023        0
23    海宁绿城新湖房地产开发有限公司      海宁百合新城                    0        0     25,881      40,261      3,063        6,105
24    桐乡新湖升华置业有限公司            桐乡香格里拉                    0        0         0            43        0
25    衢州新湖房地产开发有限公司          衢州新湖景城                    0        0     26,046      21,422      7,047        4,796
26    丽水新湖置业有限公司                丽水新湖国际                    0        0     71,122     111,235         0
27    乐清新湖置业有限公司                乐清海德公园                    0        0         0             0        0
28    平阳伟成置业有限公司                规划中                          0        0         0             0        0
29    浙江澳辰地产发展有限公司            兰溪香格里拉             75,100      55,323     2,877       3,477     55,323      50,932
30    舟山新湖保亿置业有限公司            舟山御景国际                    0        0      6,511       8,073         0
31    九江新湖远洲置业有限公司            九江柴桑春天                    0        0     42,518      33,721     38,379      24,128
32    九江新湖中宝置业有限公司            九江庐山国际            210,100          0     40,327      27,901         0
                  小     计                                       741,734     116,230   477,655     519,855    153,046     138,799
注：本表数据未考虑权益比例
                                               一级土地开发项目情况表
                 单位名称                          项目名称         权益       占地面积（平方米）        权益占地面积
 启东新湖投资开发有限公司                   启东圆陀角项目          100%                    4,000,000                    4,000,000
 平阳县利得海涂围垦开发有限公司             温州西湾项目            51%                     8,060,000                    4,110,600
            注：1、启东新湖投资开发有限公司已完成 35 万平方米（约合 524 亩）的海涂开发，并取得相应的收入。
                 2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司已完成南片 349 万平方米（约合 5231.35 亩）的海涂开发，并
            于 2012 年 12 月被平阳县国土资源局收储。
                期内，公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。截止 2013 年 6 月 30 日，
            公司货币资金余额 77.62 亿元，同比增加 8.47%。资产负债率 71.46%，有息资产负债率 46.84%，
            均低于行业平均水平。负债水平合理。剔除预收账款后公司其他负债占总资产的比例为 58.62%，
            同比有所降低。公司资产负债率稳定，现金流较为充裕。公司总资产 491.44 亿元，同比增长
            22.16%。同时，公司流动性依然处于同行业的较好水平，资金压力较小，总体杠杆比率处于较
                          新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
合理水平。
    期内，公司地产品牌和管理有了进一步提升。期内，公司以促进销售为目的、兼顾品牌和
服务为原则，联动开展“温馨中国”郁金香花博会、“幸福中国”自行车环城游、“精英中国”
青少年精英夏令营、“助威中国”羽毛球活动等各项目，延续和策划各类全国联动品牌活动。同
时，各项目公司也积极开展各类业主活动，杭州香格里拉“悠美湖山瑜悦森活”生态氧森 PARTY；
“裹出浓浓新湖情”端午节巧手裹棕大赛，九江柴桑春天“康乃馨之约感恩母亲节”主题活动；
杭州武林国际“金蛇兆祥年元宵享团圆”元宵嘉年华等等，得到广大业主一致好评。同时，随
着经营规模的不断扩大，公司拥有了更成熟稳定的团队和更加丰富的产品线，新湖地产品牌影响
力得到进一步提升。
    期内，公司持续入选“沪深 300 指数”、“上证 180 指数”成分股，荣获“2013 中国房地产
开发企业 500 强”“中国地产风尚大奖 2013 中国最具价值地产上市企业”称号，充分体现市场
投资者对新湖中宝在规模、市值、成长性和股东回报方面的高度认可。
(一)主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
                                                                       单位：元币种:人民币
            科目                        本期数               上年同期数      变动比例（%）
营业收入                             3,152,277,345.82       2,254,627,190.67          39.81
营业成本                             2,360,346,185.53       1,993,425,007.51          18.41
销售费用                                62,711,688.62          60,342,653.08           3.93
管理费用                               224,112,196.23         196,320,655.20          14.16
财务费用                               225,983,685.56          64,979,276.83         247.78
经营活动产生的现金流量净额               2,742,551.37        -646,088,108.85         100.42
投资活动产生的现金流量净额             291,073,666.32         133,899,523.84         117.38
筹资活动产生的现金流量净额            -268,542,526.89       2,669,647,710.67        -110.06
营业收入变动原因说明：本期房地产结算收入增加
财务费用变动原因说明：本期借款增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期房地产预售增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期处置长期股权投资取得投资收益增加所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期偿还借款增加所致
2、其它
(1)经营计划进展说明
    第一，销售计划。公司 2013 年计划实现 100 亿销售，上半年公司已经完成全年销售目标的
一半。在限购限贷政策不变的环境下，刚需以及首次改善性需求产品仍将会是市场的主流。下半年
公司将继续把狠抓营销作为工作的重中之重，坚持以刚性需求为主导，坚持以中小户型为主的
产品路线，采取各种措施加快成熟项目的销售，提升公司整体经营规模和周转速度。
    第二，资金计划。公司将密切关注融资市场和政策变化，提前做好前瞻性的融资安排，充
分运用银行、信托、金融产品创新、借力合作伙伴等多种渠道融资，积极争取扩大信贷规模，
努力寻求与基金、信托、保险公司等的合作。通过加强项目合作力度，为公司发展争取更多的
资源支持。
    第三，再融资计划。公司将积极推进资本市场再融资。公司作为第一家公布预案的地产公
司，计划采用非公开发行的方式，募集资金不超过 55 亿元，用于公司在上海普陀区及闸北区的
                                  新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
  棚户区改造项目，这将使公司的棚户区改造项目的进度进一步加快，也有利于提高公司的竞争
  能力和综合实力。
  (二)行业、产品或地区经营情况分析
  1、主营业务分行业、分产品情况
                                                                                   单位:元币种:人民币
                                          主营业务分行业情况
                                                                     营业收入      营业成本    毛利率比
                                                          毛利率
 分行业           营业收入           营业成本                        比上年增      比上年增    上年增减
                                                          （％）
                                                                       减(%)         减(%)       （%）
                                                                                               减少 14.61
房地产       1,325,308,249.90      728,721,873.80            45.01      336.75        494.73
                                                                                               个百分点
海涂开发          29,368,049.56      16,213,684.63           44.79
                                                                                                增加 0.03
商业贸易     1,602,455,638.87     1,599,701,674.87            0.17      -13.66        -13.69
                                                                                                个百分点
                                                                                                减少 3.02
其他              65,723,031.55       8,904,491.74           86.45         -1.68       26.49
                                                                                                个百分点
  2、主营业务分地区情况
                                                                                单位:元币种:人民币
           地区                         营业收入                      营业收入比上年增减（％）
浙江                                        2,186,026,265.92                                    72.32
辽宁                                            5,187,065.00                                     0.17
安徽                                           21,180,046.90                                     0.70
江西                                          241,280,553.00                                     7.98
江苏                                          278,717,428.56                                     9.22
上海                                          227,799,501.50                                     7.54
山东                                           62,664,109.00                                     2.07
  (三)核心竞争力分析
      自年初以来，公司以地产为主业，以市场化运作为依托，进一步在战略、规模、品牌、管
  理等方面提升核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。
      1、发展战略明晰。公司有别于其他专业地产公司，是一家在多元化的综合实力支撑
  下的地产企业。除适度介入金融资源领域外，在地产行业的战略布局上，公司近年来前瞻性地
  配置了大量的大型城镇化综合项目，例如温州西湾城镇化项目，江苏启东海涂开发项目等。同
  时，公司响应国家政策，将积极推动海普陀区及闸北区的棚户区改造项目，这些都将给公司带
  来持续的价值增长。
      2、土地储备优质。公司目前住宅和商业开发土地储备约 927 万多平方米，可满足公司 5-8
  年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目均衡分布在经济相对发达的一二三线城市，购买
  力水平高，市场空间大，为公司发展提供了良好的发展空间。在积淀了十几年的地产开发经验
  之后，公司具备了经营大规模综合型项目的开发能力和经营实力。
      3、财务管理稳健。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控制资金风险放在第一位。多
  年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续扩大
  规模提供了充足的杠杆空间。
                               新湖中宝股份有限公司 2013 年半年度报告
         4、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定对企业的持续稳定发展提供了重要支持。公
     司凝聚了一大批业务精英和管理团队，这些管理团队和业务精英素质高、能力强、诚恳敬业、
     经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地为客户提供全面细致的服务，促进公
     司价值的持续提升。
     (四)投资状况分析
     1、对外股权投资总体分析
                                                                                             单位:万元
     报告期内投资额                                                                          25,409.82
     投资额增减变动数                                                                        21,287.40
     上年同期投资额                                                                            4,122.42
     投资额增减幅度(%)                                                                         516.38%
      被投资的公司情况
     被投资的公司名称                主要经营活动                      占被投资公司权益的比例(%)
     浙江澳辰地产发展有限公司        房地产开发                                  100.00
     乐清新湖置业有限公司            房地产开发                                   65.00
     平阳伟成置业有限公司            房地产开发                                   51.00
     上海新湖瑞丰金融服务有限公司    资产管理                                    100.00
     杭州安睿东枢纽投资合伙企业
                                     投资与资产管理                                 28.37
     （有限合伙）
     苏州望湖建筑装饰有限公司        建筑装修装饰                                   100.00
     勤+缘媒体服务有限公司           媒体、广告、公关服务                            7.10
     (1)证券投资情况
                                                                     期末账面价     占期末 报告期损
                                                        持有数量
序      证券    证券代   证券简     最初投资金                           值         证券总     益
号      品种      码       称       额（元）                                        投资比
                                                         （股）
                                                                       （元）       例（％） （元）
                         农银行
1      基金    660001               2,000,000.00    1,990,071.57     2,780,926.01    36.22    532,742.16
                         业成长
                         鹏华普
2      基金    160603               2,000,000.00    1,865,088.80     1,311,157.43    17.07     -83,928.99
                         天收益
                         交银增
3      基金    519680    利债券     1,000,000.00        997,140.94   1,043,807.14    13.59      19,444.25
                         A