新湖中宝股份有限公司 2012 年年度报告
新湖中宝股份有限公司
2012 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）
胡倩倩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案：以报告期末总股本 6,258,857,807 股为基数，向
全体股东每 10 股派发现金股利 0.61 元（含税），共计 381,790,326.23 元。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 28
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 34
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 41
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 47
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 52
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
新湖中宝、公司、本公司 指 新湖中宝股份有限公司
大股东、控股股东、新湖集团 指 浙江新湖集团股份有限公司
新湖控股 指 新湖控股有限公司
浙江恒兴力 指 浙江恒兴力控股集团有限公司
报告期、本报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 新湖中宝股份有限公司
公司的中文名称简称 新湖中宝
公司的外文名称 XINHU ZHONGBAO CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 XINHU ZHONGBAO
公司的法定代表人 林俊波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
浙江省杭州市西溪路 128 号新 浙江省杭州市西溪路 128 号新
联系地址
湖商务大厦 11 层 湖商务大厦 11 层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省嘉兴市中山路禾兴路口
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.600208.net
电子信箱 xhzb@600208.net
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 11 层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。
(二)公司上市以来主营业务的变化情况
2006 年 11 月 17 日，经公司 2006 年第三次临时股东大会表决通过，公司完成重大资产重组，
主营业务从商业贸易变更为房地产开发和销售。
（三）公司上市以来历次控股股东的变更情况
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1999 年 6 月 23 日，公司上市，第一大股东为中国圣出瑞资源投资控股有限公司。
2003 年 10 月，中国圣出瑞资源投资控股有限公司将所持有的本公司股份转让给浙江恒兴
力。股份转让完成后，浙江恒兴力成为本公司第一大股东。
2006 年 7 月 20 日，浙江恒兴力的原股东分别将所持有的浙江恒兴力股权转让给新湖集团。
转让完成后，新湖集团成为公司的控股股东。
此后，公司控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 杭州市西溪路 128 号 10 层
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
胡建军
签字会计师姓名
景彩子
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2012 年 2011 年 年同 2010 年
期增
减(%)
营业收入 9,908,655,442.57 6,688,298,540.05 48.15 8,140,036,586.15
归属于上市公司股
2,309,431,581.17 1,407,209,199.20 64.11 1,559,964,145.58
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,891,990,904.44 784,803,924.72 1,456,091,874.29
141.08
损益的净利润
经营活动产生的现
-115,774,182.96 -2,549,703,745.08 -95.46 -2,405,481,935.89
金流量净额
本期
末比
上年
2012 年末 2011 年末 2010 年末
同期
末增
减(%)
归属于上市公司股
12,572,878,926.99 9,779,750,093.39 28.56 8,480,312,910.10
东的净资产
总资产 46,459,599,769.13 35,307,862,599.20 31.58 28,453,106,034.22
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.37 0.23 60.87 0.26
稀释每股收益（元／股） 0.37 0.23 60.87 0.26
扣除非经常性损益后的基本
0.30 0.13 130.77 0.24
每股收益（元／股）
增加 5.41 个百
加权平均净资产收益率（%） 20.85 15.44 21.60
分点
扣除非经常性损益后的加权 增加 8.47 个百
17.08 8.61 20.16
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 169,369,803.48 238,485,600.46 80,009,427.94
计入当期损益的政府补 236,851,109.33 494,649,233.30 45,700.00
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助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用 4,300,000.00
费
委托他人投资或管理资
5,080,679.06
产的损益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 72,253,823.31 18,211,055.72 751,952.07
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
除上述各项之外的其他
-2,987,345.05 -9,248,263.88 81,442,689.84
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -175,348.19 -300,815.75 -36,495,080.75
所得税影响额 -62,952,045.21 -123,691,535.37 -21,882,417.81
合计 417,440,676.73 622,405,274.48 103,872,271.29
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
以公允价值计量
且其变动计入当
期损益的金融资 6,640,548.65 7,090,699.06 450,150.41 450,150.41
产（不含衍生金融
资产）
可供出售金融资
214,140,508.38 204,228,733.85 -9,911,774.53 74,624,267.70
产
合计 220,781,057.03 211,319,432.91 -9,461,624.12 75,074,418.11
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
期内，国家宏观经济政策和地产调控政策仍未放松，政策面、市场面对地产行业有诸多不
利影响，但公司通过不懈努力，依然较好地完成各项经营目标，实现了公司规模、效益的持续
增长。期内，公司实现营业收入 99.09 亿元，归属于上市公司股东的净利润达 23.09 亿元，同
比分别增长 48.15%和 64.11%；每股收益 0.37 元，较 2011 年增加 0.14 元;加权平均净资产收益
率 20.85%,同比增加 5.41 个百分点。
2、公司主营业务及其经营状况
(1) 公司财务情况
期内，公司实现营业收入99.09亿元，其中，实现地产业务和海涂开发业务收入65.25亿元，
毛利率55%。截至2012年12月31日，公司总资产464.60亿元，同比增长31.58％；归属于上市公
司股东的所有者权益125.73亿元，同比增长28.56％。
期内，公司高度重视财务稳健和资金安全，保证了相对充裕的现金流应对政策和市场的变
化。截至2012年12月31日，公司货币资金余额72.66亿元，流动比率171.58%，均保持在合理范
围内。公司资产负债率70.05%；期末预收款项达42.82亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为
60.84%。公司没有未付清的地价款。尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出
总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。
（2）住宅地产业务情况
期内，公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化和
市场营销力度，取得良好的销售业绩。全年累计实现合同销售收入52.81亿元；期内，累计新增
住宅面积约100万平方米，新增住宅产品中，140平方米以下中小户型产品占比达83%，有效适应
了市场需求。
期内，公司实现结算面积38.38万平方米，结算金额38.68亿元。结算均价10078元/平方米，
同比增加29.21%。
期内，公司适度加大了优质地产项目的投入力度。新投资了天津、沈阳、杭州等多个地产
项目，新增土地储备面积 78 万平方米，建筑面积 146 万平方米，实现了土地储备的合理增长；
目前公司地产项目已进入城市达 23 个，主要位于长三角地区和环渤海地区，区域分布更为广泛，
项目品种更为丰富。
截至 2012 年 12 月 31 日，公司共有土地开发项目 41 个（不含海涂开发项目），项目占地
面积 1053 万平方米，按公司权益计算为 927 万平方米，规划建筑面积 1640 万平方米，按公司
权益计算为 1441 万平方米。上述项目约 20%位于一线城市，40%位于二线城市，40%位于三四线
城市。战略布局更为合理均衡。
（3）商业地产和城镇化综合项目情况
期内，公司城镇化综合性项目进展顺利，进一步丰富了地产业务的盈利模式，为未来地产
业务可持续发展积累了大量的储备，充分显示了公司应对地产调控、加快地产业务战略转型的
前瞻性。
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期内，公司启东长江口圆陀角旅游度假区项目进入一级开发转二级公开出让阶段，已通过
公开出让方式获取土地35万平方米。该项目位于长江入海口北侧，三面环水，总面积预计约6000
亩。
期内，温州西湾项目已部分被政府收储。2012年12月，公司与平阳县国土资源管理局签订
《收储合同》，收储土地5231亩，总价44.3亿元。温州西湾项目致力于打造集人居、商务、休
闲、生态于一体的现代化滨海新城，是温州县域城镇化的重要载体，预计总开发面积约800万平
方米。
期内，公司还在天津、辽宁盘锦等地积极拓展商业地产项目，天津静海义乌小商品国际商
贸城已完成工程结顶，进入招商阶段，预计 2013 年内开业。
（4）其他业务经营情况
期内，公司还积极寻找其他盈利前景广阔的投资领域。收购了贵州省纳雍县沙子岭煤矿、
旧院煤矿探矿权和甘肃西北矿业集团有限公司 34.4%股权。西北矿业拥有极其丰富的资源储备。
初步勘探拥有或持有合作权益的探矿权多达 43 个，采矿权 1 个，勘查提交的铁矿石资源量 1.66
亿吨、金资源量 50 吨、钨资源量 15.52 万吨。预计将对公司的未来发展构成强力支撑，有效平
滑地产主业风险。
（5）企业品牌建设
期内，公司地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、策划和销售能力持
续提高，公司产品品质越来越得到市场认同。期内，新湖物业与绿城物业合资合作，并以“新
湖汇”为载体，为客户提供一流的物业管理和园区生活服务体系。公司入选“2012中国房地产
开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城市覆盖十
强”，获得中国地产风尚大奖——2012中国最具价值地产上市企业，成为浙系地产领军品牌之
一。
期内，公司投资者关系管理工作继续提升，保持了良好的资本市场形象。公司持续深化与
投资者的沟通，在坚持合规良好的信息披露的基础上，积极接待投资者来访、项目调研及接听
投资者热线电话，切实维护全体投资者利益。公司得到了资本市场投资者的广泛认同。
（6）内控建设和人力资源管理
期内，公司实施了2008年股权激励计划第三次行权，行权人数为179人，行权股数为4814.208
万股，行权金额人民币2.64亿元。同时，公司新一轮股权激励计划经中国证监会核准后顺利实
施。通过股权激励计划的实施，充分调动了公司管理层和核心骨干的积极性、创造性，并对完
善公司治理，增强公司凝聚力，提升公司价值发挥了积极作用。
期内，公司聘请浙江凯通企业管理咨询有限公司开展内控建设，对公司系统内主要子公司
的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。
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1)房地产公司和项目概况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
序 公司名称 项目名称 权益 占地面积 权益占地 规划建筑面 权益规划建 截至 2012 年 12 月 31 日
号 面积 积 筑面积 累计合同销 累计合同销 累计结算面 累计结算
售面积 售收入 积 收入
1 沈阳新湖房地产开发有限公司 沈阳北国之春 100% 525,339 525,339 1,141,527 1,141,527 747,707 403,402 691,980 359,161
2 沈阳沈北金谷置业有限公司 沈阳仙林金谷 100% 268,162 268,162 406,832 406,832 12,858 10,176 0
3 沈阳新湖明珠置业有限公司 规划中 100% 136,624 136,624 273,248 273,248 0 0 0
4 天津新湖凯华投资有限公司 天津香格里拉 100% 145,059 145,059 166,485 166,485 65,630 61,715 50,870 49,218
5 天津新湖中宝股份有限公司 规划中 100% 69,544 69,544 117,297 117,297 0 0 0
义乌北方（天津）国际商贸城有限 天津义乌商贸
100%
6 公司 城
625,468 625,468 915,402 915,402 0 0 0
滨州新湖玫瑰
滨州新湖房地产开发有限公司 100%
7 园 123,801 123,801 55,174 55,174 5,639 3,130 897
8 泰安新湖房地产开发有限公司 泰安新湖绿园 100% 120,129 120,129 155,478 155,478 50,367 23,478 41,785 17,193
9 淮安新湖房地产开发有限公司 淮安翔宇花园 55% 170,467 93,757 264,638 145,551 257,213 59,760 257,213 59,760
10 江苏新湖宝华置业有限公司 南京仙林翠谷 100% 637,048 637,048 508,000 508,000 122,550 88,289 115,387 81,951
11 苏州新湖置业有限公司 苏州明珠城 100% 1,042,658 1,042,658 1,563,987 1,563,987 562,272 357,139 428,612 258,929
12 南通新湖置业有限公司 规划中 100% 222,875 222,875 420,838 420,838 0 0 0
13 南通启阳建设开发有限公司 规划中 100% 127,089 127,089 317,723 317,723 0 0 0
14 蚌埠新湖置业有限公司 蚌埠山水华庭 100% 198,318 198,318 259,508 259,508 259,508 60,942 259,508 60,942
黄山维多利亚
黄山新湖房地产开发有限公司 100%
15 广场 107,190 107,190 180,000 180,000 178,465 39,706 178,465 39,706
芜湖长江长现
芜湖长江长置业有限公司 100%
16 代城 154,079 154,079 432,778 432,778 370,477 184,239 366,533 182,112
上海新湖明珠
上海新湖房地产开发有限公司 95%
17 城 228,717 217,281 900,000 855,000 406,482 594,919 402,273 581,698
18 上海中瀚置业有限公司 上海青蓝国际 100% 64,784 64,784 344,714 344,714 0 0 0
上海华商大公
上海新湖明珠置业有限公司 70%
19 馆 219,796 153,857 290,256 203,179 0 0 0
20 杭州新河公寓 100% 3,550 3,550 14,700 14,700 14,700 5,300 14,700 5,300
浙江新湖房地产集团有限公司
21 杭州东新园 100% 49,448 49,448 123,000 123,000 107,305 36,600 107,305 36,600
22 杭州新湖房地产开发有限公司 杭州北国之春 100% 15,921 15,921 64,000 64,000 63,406 22,054 63,406 22,054
23 杭州新湖美丽洲置业有限公司 杭州香格里拉 100% 832,601 832,601 461,464 461,464 136,636 215,296 129,869 198,820
24 浙江新兰得置业有限公司 杭州新湖果岭 100% 360,929 360,929 455,279 455,279 76,575 78,021 32,744 35,199
25 杭州新湖鸬鸟置业有限公司 规划中 90% 138,982 125,084 152,880 137,592 0 0 0
26 杭州新湖明珠置业有限公司 杭州武林国际 70% 26,256 18,379 128,741 90,119 14,731 57,256 0
27 嘉兴新湖房地产开发有限公司 嘉兴新湖绿都 100% 90,672 90,672 165,083 165,083 165,083 46,308 165,083 46,308
28 嘉兴新湖中房置业有限公司 嘉兴新中国际 51% 186,344 95,035 490,000 249,900 0 0 0
29 嘉善新湖房地产开发有限公司 嘉善风泽泗洲 100% 163,887 163,887 97,000 97,000 96,287 49,188 96,287 49,188
海宁绿城新湖房地产开发有限公
海宁百合新城 50%
30 司 942,344 471,172 1,254,737 627,369 734,043 675,067 669,604 580,805
31 桐乡新湖升华置业有限公司 桐乡香格里拉 100% 202,012 202,012 209,077 209,077 111,317 73,729 111,317 73,729
32 衢州新湖房地产开发有限公司 衢州新湖景城 100% 480,507 480,507 759,000 759,000 311,959 140,228 294,622 125,768
33 丽水新湖置业有限公司 丽水新湖国际 100% 191,050 191,050 431,688 431,688 63,620 84,567 0
34 瑞安外滩 100% 48,068 48,068 222,382 222,382 217,726 79,404 217,726 79,404
瑞安外滩房地产开发有限公司
35 瑞安新湖绿都 100% 68,725 68,725 108,516 108,516 107,134 51,892 107,134 51,892
99.50
36 温州新湖庄园
温州新湖房地产开发有限公司 % 40,738 40,534 77,985 77,595 0 0 0
37 温州新湖广场 99.50%
