2016 年半年度报告
公司代码：600162 公司简称：香江控股
深圳香江控股股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）陈琳声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司本半年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项........................................................................................................................... 23
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 33
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 38
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 38
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 40
第十节 财务报告........................................................................................................................... 44
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 124
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司
南方香江 指 南方香江集团有限公司
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司
香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司
深圳大本营 指 深圳市大本营投资管理有限公司
香江集团 指 香江集团有限公司
郑州物业 指 深圳市金海马实业股份有限公司持有的郑州物业
长春物业 指 深圳市金海马实业股份有限公司持有的长春物业
广州物业 指 香江集团有限公司持有的广州物业
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证监局 指 深圳证券监管局
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司
公司的中文简称 香江控股
公司的外文名称 Shenzhen HeungKongHoldingCo.Ltd
公司的外文名称缩写 HKHC
公司的法定代表人 翟美卿
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 舒剑刚
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼
电话 020-34821006
传真 020-34821008
电子信箱 shujiangang@hkhc.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元
公司注册地址的邮政编码 518000
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼
公司办公地址的邮政编码 511442
公司网址 http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
报告期内变更情况查询索引 报告期内，以上注册信息未发生变更。
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 报告期内，未发生以上信息变更情况
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 1994年01月30日
注册登记地点 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 26714682-6
报告期内注册变更情况查询索引 报告期内，未发生以上信息变更情况。详见全国企业信用信息
公示系统（广东）（http://gsxt.gdgs.gov.cn/）
七、 其他有关资料
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期
本报告期 调整后 调整前 比上年同
主要会计数据
（1－6月） 期增减
(%)
营业收入 1,911,594,997.28 2,323,605,345.69 1,860,876,448.35 -17.73
归属于上市公司股 244,288,193.15 257,819,971.05 160,999,652.12 -5.25
东的净利润
归属于上市公司股 216,498,556.08 149,016,895.16 149,016,895.16 45.28
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 675,606,240.58 234,872,878.92 111,428,890.91 187.65
金流量净额
上年度末 本报告期
末比上年
本报告期末
调整后 调整前 度末增减
(%)
归属于上市公司股 4,523,318,529.07 4,415,683,284.08 4,415,683,284.08 2.44
东的净资产
总资产 14,951,911,696.34 17,232,510,773.46 17,232,510,773.46 -13.23
(二) 主要财务指标
上年同期 本报告期比
本报告期
主要财务指标 上年同期增
（1－6月） 调整后 调整前 减(%)
基本每股收益（元／股） 0.10 0.15 0.21 -33.33
稀释每股收益（元／股） 0.10 0.15 -33.33
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.09 0.19 0.19 -52.63
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.47 5.77 8.64 减少0.30
个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 4.84 7.59 8.00 减少2.75
产收益率（%） 个百分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 8,764,933.25
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 1,476,278.53
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额
或定量持续享受的政府补助除外
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 18,284,741.82
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,918,270.12
少数股东权益影响额 -4,591,196.41
所得税影响额 -1,063,390.24
合计 27,789,637.07
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、土地储备情况：
截至 2016 年 6 月 30 日，公司持有土地储备建筑面积约 501 万平方米，其中已竣工未销售建
筑面积约 93 万平方米，在建工程建筑面积约 114 万平方米，未来可供发展用地建筑面积为 294
万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租
及出租比例。
2、2016年半年度房地产出租情况如下：
产品分类 按地区 总可租面积 总已租面积 出租率 租金平均单价
2 2
（m ） （m ） （元/m /月）
商贸项目 华北 455,895 303,931 67%
商贸项目 华东 125,602 100,877 80%
商贸项目 华中 520,810 430,224 83%
商贸项目 华南 429,705 416,140 97%
商贸项目 西南 388,748 170,469 44%
合计 1,920,760 1,421,641 74%
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3、销售情况：
截止至 2016 年 6 月 30 日公司实现房地产签约销售面积约 20.02 万平方米、签约销售金额约
21.33 亿元。2016 年半年度公司结算面积约 12.90 万平方米、结算收入约 12.12 亿元。
2016 年半年度公司实现房地产总销售面积约 20.02 万平方米、总销售金额约 21.33 亿元。其
中商贸物流基地商品房销售情况：2016 年半年度共计实现销售面积约 5.27 万平方米、销售金额
约 4.9 亿元；其他住宅方面销售情况：实现销售面积约 14.75 万平方米、销售金额约 16.43 亿元。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,911,594,997.28 2,323,605,345.69 -17.73
营业成本 1,049,176,953.99 1,295,616,386.09 -19.02
销售费用 132,614,397.48 173,235,753.02 -23.45
管理费用 139,417,346.54 127,594,952.62 9.27
财务费用 46,956,952.80 82,940,933.14 -43.39
经营活动产生的现金流量净额 675,606,240.58 234,872,878.92 187.65
投资活动产生的现金流量净额 -107,954,408.49 16,725,355.69 -745.45
筹资活动产生的现金流量净额 -2,134,437,463.05 -542,747,491.37 不适用
营业收入变动原因说明:本期结转面积较上期减少
营业成本变动原因说明:本期结转面积较上期减少
销售费用变动原因说明:本期广告宣传费较上期减少
管理费用变动原因说明:本期中介服务费、人力成本较上期增加
财务费用变动原因说明:本期借款利息减少、利息收入增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期支付工程款及缴纳税金较上期减少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上期收回购买理财产品金额较大所致，本期无收回理
财产品
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期无新增借款及还款金额增加
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期期利润来源主要来自销售商品房、商铺及卖场的利润和商贸运营的利润。其中，销售商品
房、商铺及卖场的收入占总收入的 63%，商贸运营收入占总收入的 28%。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司拟向深圳市金海马实业股份有限公司发行股份购买其持有的深圳市家福特置业有限公
司 100%股权以及郑州物业和长春物业；向南方香江集团有限公司发行股份购买其持有的沈阳香江
好天地商贸有限公司 100%股权；向香江集团有限公司发行股份购买其持有的广州物业。其中现金
支付部分不超过 7 亿元，剩余部分以发行股份形式支付。具体进展情况如下：
1、公司股票自 2015 年 10 月 27 日起停牌不超过 30 日。
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2、2015 年 11 月 3 日，公司召开第七届董事会第二十三次会议及监事会第二十次会议审议通
过《关于公司本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等相关
议案，同意公司向深圳市金海马实业股份有限公司发行股份购买其持有的深圳市家福特置业有限
公司 100%股权以及郑州物业和长春物业；向南方香江集团有限公司发行股份购买其持有的沈阳香
江好天地商贸有限公司 100%股权；向香江集团有限公司发行股份购买其持有的广州物业。其中现
金支付部分不超过 7 亿元，剩余部分以发行股份形式支付。具体内容请见公司于 2015 年 11 月 4
日披露的相关公告。
3、根据上海证券交易所的事后审核意见，公司做了相应回复并于 2015 年 11 月 14 日申请复牌。
4、根据公司审计机构、评估机构等相关中介机构出具的审计及评估结果，公司于 2015 年 12
月 4 日召开第七届董事会第二十五次会议及监事会第二十二次会议，审议通过《关于公司本次发
行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等相关议案。详细内容请见
2015 年 12 月 5 日披露的相关公告。
5、公司于 2015 年 12 月 21 日召开 2015 年第六次临时股东大会，审议通过了《关于公司本次
发行股份及支付现金购买资产构成关联交易的议案》等相关议案。相关决议公告请见 2015 年 12
月 22 日披露的相关公告。
6、公司于 2015 年 12 月 30 日收到中国证监会《中国证监会行政许可申请受理通知书》【153727】
号），中国证监会依法对公司提交的行政许可申请材料进行了审查，决定对该行政许可申请予以
受理。详细内容请见 2015 年 12 月 31 日披露的相关公告。
7、公司于 2016 年 1 月 15 日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈
意见通知书》（153727 号）。中国证监会依法对公司提交的《深圳香江控股股份有限公司发行股
份购买资产核准》行政许可申请材料进行了审查，要求公司就有关问题作出书面说明和解释，并
在 30 个工作日内向中国证监会行政许可受理部门提交书面回复意见。详细内容请见 2016 年 1 月
19 日披露的相关公告。
8、公司于 2016 年 2 月 1 日依法向上海证券交易所提交并披露对中国证监会出具的《中国证
监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（153727 号）的反馈回复，相关说明及详细内容请
见 2015 年 2 月 2 日披露的相关公告。
9、公司收到中国证监会通知，中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核公司发行股份及
支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项，公司自 2016 年 2 月 25 日起申请停牌。
10、2016 年 3 月 2 日，中国证监会上市公司并购重组审核委员会召开 2016 年第 15 次会议，
对公司发行股份及支付现金购买资产暨关联交易事项进行了审核。根据会议审核结果，公司本次
重大资产重组事项获得有条件通过，公司股票自 2016 年 3 月 3 日起复牌。（详细内容请见公司于
2016 年 3 月 3 日披露的临 2016-015 号公告）
11、公司于 2016 年 4 月 11 日收到中国证券监督管理委员会签发的《关于核准深圳香江控股
股份有限公司向南方香江集团有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可
[2016]663 号），具体情况详见本公司于 2016 年 4 月 12 日公告的《关于公司发行股份及支付现
金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会核准的公告》（公告编号：临
2016-031）。
12、2016 年 4 月 26 日，本次交易中标的资产深圳市家福特置业有限公司 100%股权过户手续
及相关工商登记已经完成，深圳市市场监督管理局出具了变更通知书（编号：【2016】84255571
号），核准了深圳家福特的股东变更。本次变更后，本公司持有深圳家福特 100%的股权。2016
年 5 月 3 日，本次交易中标的资产沈阳香江好天地商贸有限公司 100%股权过户手续及相关工商登
记已经完成，沈阳市工商行政管理局曾出具了变更通知书（编号：（沈 01）登记内变字【2016】
第 1600187092 号），并于全国企业信用信息公示系统网站进行工商信息变更公示。本次变更后，
本公司持有沈阳好天地 100%股权。具体情况详见本公司于 2016 年 7 月 6 日公告的《关于发行股
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份及支付现金购买资产并募集配套资金事项之标的资产过户进展情况的公告》（公告编号：临
2016-059）。
(3) 经营计划进展说明
2016 年上半年管理工作回顾：
2016 年上半年，根据工作计划，有步骤地开展相关工作，在专业管理提升方面取得了一定的
突破：
1、设计管理工作
完成常规设计任务的同时，2016 年上半年进一步强化了设计前置、设计单位管理、限额设计，
标准化建设等方面的要求。严格按照规范审核设计图纸，确保图纸质量达到设计标准要求。依据
目标成本严格执行限额设计，控制每个项目或每个组团施工图设计不超过已核定的单位工程造价
成本预算。在设计过程中做到事前分析研究，事中跟踪检查，事后审核校对三级设计成本管理措
施，同时进行设计成本优化，从设计源头控制好设计成本。配合公司的项目开发与拓展需要，完
成了多个项目的拿地方案概念设计工作、为公司的土地获取工作提供了重要技术保障。结合公司
的发展战略，加强了产品设计的基础方案与标准化设计研究，形成了一系列技术标准，为项目持
续开发提供了坚实的技术保障。
2、成本管理工作
明确总部及项目成本管理部各部门、各岗位职责，理顺工作汇报及沟通机制；完善和细化目
标成本科目，降低目标成本偏差率；加强了对历史组团的成本梳理工作，定期对新建组团成本执
行情况进行对比分析；对成本控制影响较大的关键工程，实行结算复核机制，提高了工程造价审
核的准确性，确保了公司利益。
3、招标采购工作
通过自荐、网络报名、个人推荐、项目推荐等多种方式推进和落实资源库建设，大力发展战
略合作伙伴，并对资源单位严格把控，全面审查，降低招标风险。采集资料、装修样板展示库，
推动材料标准化工作。收集和整理工程和材料价格信息，为招标和采购提供依据，提高招标效率
和质量。
4、物业管理工作
着手搭建互联网平台，物业 APP 的上线，实施互联网物业服务模式，降低现有物业公司的运
行成本，减员增效，并利用电子平台开拓其他增值服务，发展周边服务项目，增加物业公司的额
外收入，适当的提高利润。梳理各项目的流程及标准，修改不完善或管理需要缺失的标准。建立
月度经营考核和品质巡检考核体系，对各项目的经营进度有效把控，及时采取有效措施提升经营；
制定统一的品质督导标准并进行月度考核，及时把控项目的品质标准，上半年在品质方面的提升
效果尤其显著。
5、营销费用管控工作
对营销费用进行精细化管控，改进营销费用核算及日常管理等要求，强化投入产出比的把控，
提高了商业地产营销能力，使商业地产营销符合现代化管理要求。
6、商业运营管理工作
商业运营的终极目标就是实现项目资产的不断增值和租金收益的持续提升，而需要实现该目
标就是通过商业运营管理工作提高商户的销售额。上半年通过总结以往运营管理工作的经验，强
化商场运营管理，提升用户在商场的体验，保证商户的销售额，最终达到项目不断增值，租金收
益不断提高的效果。
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2016 年下半年经营计划
2016 年下半年，香江控股将重点做好以下几个方面的工作：
1、获得有发展前景的优质项目
下半年的首要任务仍然是拓展优质新项目。把握公司“区域聚焦和城市深耕”的发展策略，
重点在广州、深圳等珠三角城市以及北京、上海等一线城市及国家级政策热点区域拓展有发展前
景的优质项目。
2、继续执行“积极稳健、变革创新”的运营策略
下半年将继续贯彻执行“积极稳健、变革创新”的经营策略，继续推进门店改造升级、深化
开展厂商品牌合作，提升创新营销能力和营销管理水平，加快推进品牌增值服务合作模式，加快
门店拓展布局，增强广东省及其他优势市场的核心竞争力，确保完成各项经营指标，同时实现香
江家居品牌和管理提升。
3、提高企业管理效能，进一步优化整体财务结构
利用房地产行情好转的时机，采取措施在确保利润的情况下去库存、调整负债，特别是短期
内难以产生效益的固定资产，降低财务成本，增加现金流，优化整体财务结构。
4、进一步提升规范化、精细化管理，提高企业管理效能
从项目选取、规划设计、产品类型、产品档次、开发周期、成本控制、质量监控等方面多管
齐下，做好严密的精细化管理，及时、有效地解决开发过程中存在的各种问题，消除可能会带来
风险的各种不确定性因素，从而确保开发周期、成本控制、利润目标均能按计划有效达成。
5、为完成工作目标，各专业将重点做好以下工作：
（1）拓展开发工作：土地成本占整个成本结构中占据重要的位置，获取价廉质优的土地在很大
程度决定着公司的盈利能力。新项目拓展作为公司首要任务，下半年需要进一步提高项目拓展、
分析、筛选的能力，优化论证流程，完善投资决策评审机制，为公司获取更多优质的土地储备。
（2）设计工作：进一步优化设计管理流程，明晰公司总部与项目设计部的设计管理职责，提高
设计管理的深度与广度，提升设计管理成效。继续加强新设计单位考评，更新设计单位资源，提
升设计单位质量。深化三级设计计划管理体系，提升设计计划达成率。严格执行设计成果三级校
审核制度，提升设计质量。进一步与成本部紧密合作，提升设计成本控制的力度与执行度。同时，
匹配公司战略转型的需要，进一步与设计顾问团队合作，加强与商业策划、营销和运营沟通机制
建设。对公司产品设计进行充分调研和研发，加强基础方案与标准化设计研究，为项目持续开发
与实施提供坚实的技术保障。
（3）招标采购工作：继续创新招标模式，积极与规模性房企合作，在价格、供货速度、品质保
证上力争占据更多的优势。继续推进和落实资源库建设，大力发展战略合作单位，加强供应商资
质评审和履约评估。
（4）工程管理工作：以经营目标及重点工作计划为依据，以有效管控和提高工作效率为主线，
加强项目进度、质量、安全管理。针对各项目历年开发过程中出现的共性特点、难点及风险，提
高工程策划、管理水平，充分发挥监督、指导和支持的职能，组织项目对工程各环节全面梳理、
预估，提出管理重点及应对措施，以确保工程进展顺畅，降低成本，提高效率，保证质量。
（5）营销管理工作：进一步加强项目定位核心竞争能力培育，深化项目定位阶段市场调研机制
建设，围绕目标客户群，科学准确地对房地产走势作出预判，精准定位项目档次，产品类型、户
型比例、租售比例，提出合理的价格预测。
（6）物业管理工作：做精、做好项目的物业管理，在现有基础上，改进服务水平，引进先进的
管理技术，发展互联网物业管理平台，在做好物业服务的前提下，发展物业管理的附加值，从业
主利益出发，切实提高物业水平。
6、香江商业 2016 年下半年经营计划
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(1) 商业门店方面：以提升门店营运和服务水平为基础，以稳步提升门店租售比为重要保障，
以扩大招商、稳定出租率为经营要务，通过“提升创新营销能力和营销管理效率、继续推进门店
改造升级和战盟品牌合作、加快优势区域拓展布局、构建优势区域市场壁垒”等主要措施，确保
香江家居 2016 年度各项经营目标有效达成。
（2）商贸运营方面：以盘活物业资产和服务管理增值为目标，以着力全面解决历史遗留问题
为基础，通过“培养专业管理团队和激发团队活力、完善物业设施设备、加强安全管理工作、提
升运营管理水平和服务意识、增进业主和谐共赢”等主要措施，逐步实现商贸项目运营管理的专
业化和规范化。
（3）招商管理方面：以家居建材招商能力建设为基础，围绕商贸及综合体项目规划，通过“逐
步搭建招商系统的人才体系和产业联盟”，拓展和提升多产业、多品类招商运营能力。
（4）拓展和项目处置方面：加强拓展能力、分析、筛选优质项目能力的培育，通过宏观经济、
政策、市场、土地、标杆等分析，充分把握政策利好，市场供求关系动态调整带来的机会，积极
通过合作、并购等多元化土地获取方式，降低投资风险。决策评审方面，细化配套的制度、流程，
科学决策。
风险提示：以上经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够的风险
意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
商品房、商铺及 增加 1.02 个
卖场销售本期营 1,213,074,623.69 683,209,835.53 43.68 -24.90 -26.23 百分点
业收入
商贸物流经营收 减少 1.69 个百分
541,270,928.07 256,848,247.76 52.55 4.71 8.57
入本期营业收入 点
一级土地开发工 增加 2.25 个
程和装饰营业收 5,923,095.00 4,496,879.30 24.08 -27.89 -29.96 百分点
入
物业管理及其他 增加 1.30 个百
146,874,064.73 99,385,653.91 32.33 -19.61 -21.13
本期营业收入 分点
商贸物流基地商 减少 21.99 个
业物业销售本期 4,452,285.79 5,236,337.49 -17.61 737.26 929.83 百分点
营业收入
合计 1,911,594,997.28 1,049,176,953.99 45.12 -17.73 -19.02
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2016 年半年度报告
(三) 核心竞争力分析
报告期内,公司的核心竞争力具体体现以下几个方面:
1、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解
市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发
展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢
取了市场，塑造了公司在房地产业务上把握市场的核心竞争力。具体表现在以下三个方面：
（1）项目策划方面
公司首先通过对项目所在地的房地产市场进行实地考察形成初步判断，然后对目标客户群的
社会、经济、文化等特征做出准确界定，发现目标客户群的要求，综合考虑各方面因素，从而确
定满足客户要求的项目策划方案。最后，召开项目论证审核决策会，经过公司具有丰富房地产运
作经验的专家管理团队成员，以举手表决的方式确定项目策划方案。
（2）规划设计
根据前期实地调研的结果把握各个房地产项目的特质，确定在给定规划条件下的产品空间排
列组合、建筑风格、环境特色、各个户型的结构、平面设计特征以及建材选料和造价成本。
（3）营销定位
对项目所在区域的竞争楼盘做全面深入的调查，从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自
己的比较优势，找出本项目的最佳市场切入点，抗击竞争性楼盘的威胁，保证前期项目策划和规
划设计的成果在市场中得以体现。
2、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有
的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合
运用，确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司
管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展等。目前，
公司创新设计理念导入后的楼盘如番禺的“锦绣香江”、“山水华府”等项目已被购买者高度认
可，赢取了业主很高的忠诚度。公司及所开发的社区荣获“2008年度最佳国际化休闲生态社区”
金筑奖、“绿色亚洲人居环境奖”、“亚洲休闲地产最佳品牌”等众多奖项。目前公司管理层还
提出了产品创新结合分析客户的行为模式和心理空间，不断将其融入新产品中，这一更高目标的
创新模式。
在管理方式上，公司还要求各管理团队以长远发展的眼光，将经营管理区别于简单地等同项
目营销，以分散企业的经营价值链的方式，实现企业资源配置的弹性化，从而提高企业资源的整
合能力，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略。
3、公司业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强
在目前房地产调控下，商贸地产并不是政策的主要限制对象，因此，公司以住宅为主，商贸
地产为辅的盈利模式将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。在商贸
