深圳香江控股股份有限公司
600162
2013 年年度报告
深圳香江控股股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）
陈琳声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：经德勤华永会计师事务
所（特殊普通合伙）审计，2013 年度归属于上市公司股东的净利润为 192,433,192.04 元，
2013 年度公司（母公司数，下同）实现净利润-33,501,978.77 元,加公司年初未分配利润
254,055,278.61 元，公司 2013 年底可供股东分配利润总计为 209,036,110.45 元，资本公积余
额为 216,332,361.25 元，盈余公积余额为 58,111,382.62 元。为使股东分享公司发展的经营成
果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以截止 2013 年 12 月 31 日公司 767,812,619 股
总股本为基数，每 10 股派发现金红利 0.8 元（含税）的利润分配方案，共计分配利润
61,425,009.52 元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利 147,611,100.93 元，全部结转
以后年度分配。同时董事会提出不以资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风
险
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 7
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 9
第五节 重要事项......................................................................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 30
第八节 公司治理......................................................................................................................... 36
第九节 内部控制......................................................................................................................... 47
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 48
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 136
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、香江控股 指 深圳香江控股股份有限公司
南方香江 指 南方香江集团有限公司
香江集团 指 香江集团有限公司
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证监局 指 深圳证券监管局
报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未
来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司
公司的中文名称简称 香江控股
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.Ltd
公司的外文名称缩写 HKHC
公司的法定代表人 翟美卿
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 舒剑刚
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
电话 020-34821006
传真 020-34821008
电子信箱 shujiangang@hkhc.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心 1 号楼 3406A 单元
公司注册地址的邮政编码 518000
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
公司办公地址的邮政编码 511442
公司网址 http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 1994 年 1 月 30 日
注册登记地点 临沂地区工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 440301103050934
税务登记号码
组织机构代码 26714682-6
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(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化情况。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2002 年 12 月 25 日，公司控股股东山东工程机械集团有限公司(以下简称\"山工集团\")与南
方香江集团有限公司(以下简称\"南方香江\")签署《国有股转让协议》，山工集团将持有的公司国
有股 6,595 万股(占股份总数的 37.50%)中的 5,095 万股(占股份总数的 28.97%)转让给南方香江。
股权转让完成后，南方香江持有 5,095 万股，占公司股份总数的 28.97%，成为公司第一大股东。
2004 年，南方香江通过要约收购方式，收购公司股份 1,742 万股。至此，公司股份总数仍
为 17,589 万股，其中南方香江持有 6,837 万股，占公司股份总数的 38.87%。
2005 年 3 月 25 日，经公司 2004 年度股东大会决议，公司以 2004 年末股份总数 17,589 万
股为基数，向全体股东以资本公积金每 10 股转增 10 股。本次转增方案实施后，股份总数变更
为 35,178 万股。
2006 年 9 月 28 日，经公司 2006 年度第二次临时股东大会决议，公司以资本公积金向股权
分置改革方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每 10 股定向转增 1.6 股，合计转增
3,440.64 万股。本次转增方案实施后，股份总数变更为 38,618.64 万股, 其中南方香江持有 13,674
万股，占公司股份总数的 35.41%。
2006 年 12 月 15 日，公司名称由\"山东香江控股股份有限公司\"变更为\"深圳香江控股股份有
限公司\"，公司注册地址由\"山东临沂市金雀山路 17 号\"变更为\"深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号
四楼 4106 室\"。根据公司 2007 年 8 月 13 日召开的 2007 年第二次临时股东大会决议，并经 2008
年 1 月 18 日中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕83 号《关于核准豁免南方香江集团有
限公司要约收购深圳香江控股股份有限公司股份义务的批复》、证监许可〔2008〕80 号《关于
核准深圳香江控股股份有限公司向南方香江集团有限公司发行新股购买资产的批复》的批准，
公司向特定对象南方香江发行 143,339,544 股人民币普通股，每股面值为人民币 1.00 元，用于
购买南方香江持有的广州番禺锦江房地产有限公司(简称\"番禺锦江\")51%股权、保定香江好天地
房地产开发有限公司(简称\"保定香江\")90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司(简称\"成
都香江\")100%股权、天津市华运商贸物业有限公司(简称\"天津华运\")20%股权和增城香江房地产
有限公司(简称\"增城香江\")90%股权。至此，公司股份总数变更为 529,525,944 股，其中南方香
江持有 280,079,544 股，占公司股份总数 52.89%。
根据 2008 年 10 月 13 日召开的第二次临时股东大会决议以及修改后章程的规定，公司以
2007 年末股份总数 529,525,944 股为基数，向全体股东以未分配利润每 10 股送 1.5 股红股、以
资本公积每 10 股转增 3 股。送股和转增方案实施后，公司股份总数变更为 767,812,619 股。
七、 其他有关资料
德勤华永会计师事务所（特殊普通合
名称
伙）
公司聘请的会计师事务所名称
办公地址 上海市黄浦区建安东路 222 号 30 楼
（境内）
许丽周
签字会计师姓名
袁丰
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
同期增减(%)
营业收入 2,919,744,791.63 2,689,513,165.15 8.56 1,302,593,074.09
归属于上市公司股东
192,433,192.04 30,690,972.05 527.00 44,073,592.70
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 166,585,429.10 17,179,509.17 869.68 41,677,747.35
的净利润
经营活动产生的现金
-452,795,264.64 1,562,062,956.82 -128.99 -626,084,369.90
流量净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东
1,613,711,227.33 1,447,954,325.08 11.45 1,402,104,252.63
的净资产
总资产 13,310,120,921.41 12,496,505,298.08 6.51 8,304,668,529.41
(二) 主要财务数据
主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%) 2011 年
基本每股收益（元／股） 0.25 0.04 525.00 0.06
稀释每股收益（元／股） 不适用
扣除非经常性损益后的基本每
0.22 0.02 1,000.00 0.05
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.57 2.15 增加 10.42 个百分点 3.18
扣除非经常性损益后的加权平
10.88 1.21 增加 9.67 个百分点 3.00
均净资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 52,192,230.91 51,540,598.79 7,402,306.55
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
1,645,621.93 4,502,619.36 3,185,000.45
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
1,105,795.50 252,190.59 -2,409,688.78
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
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融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
-20,662,269.14 -16,907,503.08 -3,846,722.45
和支出
少数股东权益影响额 -5,449,610.19 -9,288,106.58 -153,201.89
所得税影响额 -2,984,006.07 -16,588,336.20 -1,781,848.53
合计 25,847,762.94 13,511,462.88 2,395,845.35
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）报告期内总体经营情况
2013 年公司实现房地产签约销售面积约 38 万平方米、签约销售金额约 31 亿元。2013 年公
司结算面积约 27.48 万平方米、结算收入约 25.7 亿元。截至 2013 年 12 月 31 日，本年及以前年
度尚有已售未结算面积 65.52 万平方米，签约金额约 45.28 亿元。
同时，截至 2013 年 12 月 31 日，公司持有土地储备计容总建筑面积约 470 万平方米，其中
已竣工未销售建筑面积约 35 万平方米，在建工程建筑面积约 150 万平方米，未来可供发展用地
为 285 万平方米。具体经营情况如下：
1、商贸物流战略基地建设
为积极响应政府\"十二五\"科学规划发展大商贸、大流通的现代服务业和低碳经济的号召，
公司在商贸物流基地建设方面加大了投资力度，公司以国家确定的九大综合物流区域为依托，
建设家居商贸物流战略基地，并最终形成从家居设计、制造、博览推广、大宗贸易、大物流等
一条龙的商贸物流产业链。
2012 年，公司把在成都\"香江*全球家居 CBD\"商贸物流基地建设过程中积累的经验和先进
模式在香河项目和南京湾项目进行复制，并根据当地实际情况进行提升、丰富，全力落实公司
加大商贸物流战略基地建设拓展力度的总体战略。2013 年共计实现销售面积约 7 万平方米、销
售金额约 5 亿元。截止 2013 年年底，成都项目一期、二期已经投入运营。
通过三家 CBD 项目的探索和检验，目前\"全球家居 CBD\"已形成了相对完善的概念模式和
核心价值体系，为项目后续开发、营销及运营提供了理论支持和策略引导。2014 年公司将继续
拓展新的商贸物流基地建设。
2、房地产业务稳定发展
公司以打造生态自然高端环境形象社区的\"锦绣香江\"为品牌，开发环境优美、配套完善以
及优良物业管理的高品质产品，形成地产、建筑、教育优势互补、协同发展的良好发展格局。
2013 年，番禺锦江、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦
绣香江、成都香江紫钻及南京湾项目都有住宅项目推售，2013 年公司实现房地产销售面积约 31
万平方米、销售金额约 26 亿元。
3、物业管理方面
2013 年公司在物业管理方面采取了一系列增收节支措施取得了较好经营效益，物业管理规
模首次突破 600 万平方米，同比增长 15%。同时在项目前期介入、配合业主收楼等方面，发挥
出积极的作用。在整合物业管理资源方面，以增城香江物业公司为平台，成功申报获得了国家
一级物业管理资质，管理水平和业务承接能力提升到了一个新层次。
4、教育产业方面
截止 2013 年年底，公司已在增城翡翠绿洲和番禺锦江项目成功开办和运营了共计 2 所中学、
1 所小学、3 个幼儿园，形成了从幼儿园到高级中学 15 年一站式教育体系。在配套教育管理方
面，不论是中学，还是幼儿园均取得了良好的社会效益。增城香江中学是整个广州东部地区首
屈一指的重点中学；番禺香江育才实验学校顺利完成了首次招生，吸引了大批优质生源。下属
的紫荆园幼儿园、华府幼儿园、丹桂园幼儿园，在 2013 年幼教机构评级中，分列市第一名、
区第一名和区新办幼儿园第一名。
（二）2013 年管理工作回顾：
香江控股在董事会的正确领导下，公司管理层团结全体员工，按照年初确定的稳中求进工
作总基调，拼搏进取，取得了较好成绩，具体如下：
1、项目计划和开发组织方面，推行系列前置工作措施，开发模式变革试点获得了初步成功。
同时，强化季度考核，初步建立起计划制定、执行协调、结果考核、绩效改善的全流程管理。
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2、成本管理方面，一是在武汉项目二期、横琴项目等成功进行了设计限额试点。二是完成
了成本职能转型，工作重点放在了造价文件的真实性审查上，将算量套价的技术工作包给中介
机构完成，达到了预期的效果。三是初步构建起以成本为中心、将控制指标与设计、材料、工
艺紧密关联的标准化成本控制体系。
3、设计管理方面，在按计划完成各项目设计节点的同时，完善了设计变更管理，推进新项
目全面落实了限额设计标准，对在建项目景观和智能化设计、部品配置标准进行了优化，取得
了一定成效。
4、其他职能管理工作的成绩：
（1）人力资源工作方面，完成了架构整合、组织和人员优化，以及社保及公积金标准规范等
系列工作，并在薪酬结构优化与激励体系建设等方面进行了积极探索。
（2）行政管理工作方面，加强了档案和印章风险控制，通过统一规范下属各项目后勤服务配
置标准，在保证后勤服务整体匹配公司业务发展的前提下，降低了行政成本。
（3）信息技术管理工作方面，以 ERP 系统维护为工作重点，进行了持续性的开发建设，合
同支付功能等新模块在 2013 年先后上线；开发了线上经营报表，提高了统计分析工作的效率。
（4）法律监察工作方面，重点推进了合同标准化工作，通过优化违约责任条款设置，提高了
履行效率；同时发挥法务工作在投融资、招投标工作中作用，建立了事前、事中、事后法律风
险防范机制。
（5）财务管理工作方面，通过完善制度和针对性的专业培训等措施提升了预算管理、会计基
础管理工作水平，同时强化了财务分析工作，在投资、经营决策中发挥了重要作用。
（6）审计工作方面，按计划完成了年度内控自查报告等系列外部合规性管理工作。加强了内
部工程、成本、营销等业务审计工作。
（三）2014 年香江控股工作计划
2014 年公司面临的外部环境依然错综复杂，宏观政策，供求关系、行业竞争格局存在诸多
不确定性，对我们把握机会和控制风险的能力提出了更高的要求。同时我们迎来了新型城镇化，
户籍制度、财税制度、生育政策等领域改革措施给房地产行业带来的重要发展机遇，为完成公
司的战略目标提供了有利条件。2014 年公司计划总开发建筑面积约 220 万平方米，其中计划新
开工面积约 42 万平方米。
2014 年公司总的工作要求是：盘活资产、创新管理、强化执行和协同增效，具体工作计划
和举措如下：
1、 坚持稳健原则继续增加优质储备项目
第一，重点拓展区域：优先选择珠三角地区项目，其次是长三角、环渤海地区的潜质项目，
以及已有项目所在的省会城市。同时成立国际业务部，积极跟进海外市场动态，探索海外发展
的可行性。
第二，从目标项目利润、现金流、投资回报周期等维度优化项目决策评价机制，侧重发展
能快速回收公司投资、风险较低的项目。强调商业项目必须选择地段具有商业价值的项目。
第三，改进拓展组织方式和完善拓展考核专项激励机制，落实拓展人员薪酬直接与拓展项
目的质量、数量挂钩等激励措施。
2、盘活资产，挖掘现有项目潜力
对于自持物业，引进专业的商业运营咨询机构进行系统提升调整，通过改善运营水平来提
升项目资产的价值。对于部分存货，通过营销模式变革及销售策略调整，提高部分项目销售力
度，盘活存货。对早期开发运营的商贸项目，重新策划、包装、改造。对既定优化退出项目，
要加快完成资产处置，收回公司投资。
3、固化项目前置开发模式，缩短开发周期
在新项目获取商务谈判阶段提前落实开发条件，充分考虑项目开发难易程度。项目意向一
旦确定即启动跨部门工作机制，把工序中可能前置的工作超常规提前进行，尽量缩短开发周期。
另外，推行设计标准化，减少新设计单体，重视既有产品的改良复制，从而提高新项目设计工
作效率，确保设计、预算招标及施工快速推进。
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4、进一步完善项目管理
第一，进一步优化权责体系，重点是要对应公司开发计划节点，逐一完善上下游专业工作
的责任部门、工作接口标准，并以此为依据，落实工作时效考核，清晰工作责任。
第二，要完善重点项目保障机制，在资源和激励机制等方面向重点项目倾斜，确保对公司
未来战略发展目标有重大影响的项目能如期销售。
第三，要探讨资源库建设和招标平台建设实行分离，指定专人负责对合作单位的考察，发
展战略合作单位。
第四,设置设计管理的专职岗位，跟进项目设计整体工作进度和跨专业事项，提高设计各个
专业和一线项目的沟通效率。
第五，推行目标成本标准化的实际运用，用成本控制标准指导设计、招标、合同和现场管
理。
第六，要妥善处理工期、成本、质量的关系，倡导以客为先的理念，从设计、选材、施工、
后期物业管理等方面，强化质量管理，提高质量意识。
5、进一步改进和提升物业管理和服务水平
全面介入家居 CBD 项目的管理，加强对 CBD 项目的管控；继续推广节能降耗项目，提高
公共维修资金使用率；深化运营管理标准化建设，提高各项经营及管理指标；强化服务意识，
注重服务品质建设，提高业主、商户服务满意度。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,919,744,791.63 2,689,513,165.15 8.56
营业成本 1,422,781,655.16 1,652,044,596.41 -13.88
销售费用 186,365,444.74 312,622,395.84 -40.39
管理费用 242,097,061.58 255,556,766.57 -5.27
财务费用 93,507,359.33 18,222,178.47 413.15
经营活动产生的现金流量净额 -452,795,264.64 1,562,062,956.82 -128.99
投资活动产生的现金流量净额 -147,201,711.03 24,861,999.86 -692.08
筹资活动产生的现金流量净额 -145,200,856.83 -508,119,376.73 不适用
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
收入较上年同期增长 8.56%，主要原因是，公司控股子公司番禺锦江项目结转面积比上年增长，
销售单价高的楼盘所占比重增加，导致收入增长。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成项
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
目
(%) 比例(%) 动比例(%)
商品房、商铺 地产开发成
1,188,020,006.30 83.50 1,116,373,064.28 67.58 6.42
及卖场销售 本
商贸物流经营 商贸开发成
50,610,859.91 3.56 40,232,803.67 2.44 25.80
收入 本
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土地一级开
土地整理及
发、工程和装 2,709,714.44 0.19 38,216,686.15 2.31 -92.91
装饰成本
饰
物业管理及其 物业服务及
137,356,323.86 9.65 128,396,679.94 7.77 6.98
他 其他
商贸物流基地 商贸基地成
44,084,750.65 3.10 328,825,362.37 19.90 -86.59
商业物业销售 本
4、 费用
报表项目 2013 年 2012 年 变动幅度(%) 差异原因
销售费用 186,365,444.74 312,622,395.84 -40.39 本年广告宣传费减少。
管理费用 242,097,061.58 255,556,766.57 -5.27 本年人力成本减少。
财务费用 93,507,359.33 18,222,178.47 413.15 本年部分项目已经完工，费用化利息项目增加。
所得税费用 193,737,733.49 100,412,204.04 92.94 本年盈利增加导致所得税费用增加。
5、 现金流
变动
科目 本期数 上期数 说明
幅度（%）
经营活动产生的现金 较上期本期预售房款减少及工程
-452,795,264.64 1,562,062,956.82 -128.99
流量净额 款较上期增多。
较上期本期子公司的在建工程增
投资活动产生的现金
-147,201,711.03 24,861,999.86 -692.08 加，上期收到处置子公司现金流
流量净额
入较多。
筹资活动产生的现金 本期借款较上期增加，本期还款
-145,200,856.83 -508,119,376.73
流量净额 较上期减少。
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期利润增加的主要的原因是，本期收入增加，住宅及商铺结转面积较上期减少，但销售单价
高的楼盘所占比重增加；成本因本期结转面积较上期减少而减少；本期广告费和人力成本较上
期减少，导致本期利润增加。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 上年增减
（％）
(%) 减(%) （%）
商品房、商铺 增加 18.38
2,477,457,708.77 1,188,020,006.30 52.05 47.21 6.42
及卖场销售 个百分点
商贸物流经 增加 7.59
118,757,426.17 50,610,859.91 57.38 48.20 25.80
营收入 个百分点
土地一级开 增加 35.70
6,863,435.00 2,709,714.44 60.52 -86.50 -92.91
发、工程和装 个百分点
深圳香江控股股份有限公司 2013 年年度报告
饰
物业管理及 减少 3.19
223,650,987.80 137,356,323.86 38.58 1.42 6.98
其他 个百分点
商贸物流基
增加 2.80
地商业物业 93,015,233.89 44,084,750.65 52.60 -85.80 -86.59
个百分点
销售
合计 2,919,744,791.63 1,422,781,655.16
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
