深圳香江控股股份有限公司 2012 年年度报告
深圳香江控股股份有限公司
2012 年年度报告
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重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所有限公司（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的
审计报告。
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）
陈琳声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 经德勤华永会计师事
务所（特殊普通合伙）审计，公司 2012 年度（母公司数，下同）实现净利润 32,758,120.07
元，加公司年初未分配利润 224,572,970.55 元，扣除 2012 年度提取盈余公积金 3,275,812.01
元,公司 2012 年底可供股东分配利润总计为 254,055,278.61 元，资本公积余额为
216,332,361.25 元。为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会
提出以截止 2012 年 12 月 31 日公司 767,812,619 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利
0.15 元（含税）的利润分配方案，共计分配利润 11,517,189.29 元。本次利润分配方案实施
后公司仍有未分配利 242,538,089.32 元，全部结转以后年度分配。同时董事会提出不以资
本公积金转增股本。
六、 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 31
第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 37
第九节 内部控制 .......................................................................................................................... 42
第十节 财务会计报告 .................................................................................................................. 43
第十一节 备查文件目录............................................................................................................ 126
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、香江控股 指 深圳香江控股股份有限公司
南方香江 指 南方香江集团有限公司
香江集团 指 香江集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证监局 指 深圳证券监管局
2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月
报告期 指
31 日
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来
发展的讨论与分析中可能面对的风险因素的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司
公司的中文名称简称 香江控股
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.Ltd
公司的外文名称缩写 HKHC
公司的法定代表人 翟美卿
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 舒剑刚
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
电话 020-34821006
传真 020-34821008
电子信箱 shujiangang@hkhc.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 1054 号湖北宝丰大厦 608 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园香江控股办公楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.hkhc.com.cn
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 1994 年 1 月 30 日
注册登记地点 临沂地区工商行政管理局
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 26714682-6
(二)公司首次注册情况的相关查询索引
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公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
(三)公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化情况。
(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况
2002 年 12 月 25 日，公司控股股东山东工程机械集团有限公司(以下简称“山工集团”)与南方
香江集团有限公司(以下简称“南方香江”)签署《国有股转让协议》，山工集团将持有的公司国
有股 6,595 万股(占股份总数的 37.50%)中的 5,095 万股(占股份总数的 28.97%)转让给南方香江。
股权转让完成后，南方香江持有 5,095 万股，占公司股份总数的 28.97%，成为公司第一大股东。
2004 年，南方香江通过要约收购方式，收购公司股份 1,742 万股。至此，公司股份总数仍为 17,589
万股，其中南方香江持有 6,837 万股，占公司股份总数的 38.87%。
2005 年 3 月 25 日，经公司 2004 年度股东大会决议，公司以 2004 年末股份总数 17,589 万股为
基数，向全体股东以资本公积金每 10 股转增 10 股。本次转增方案实施后，股份总数变更为 35,178
万股。
2006 年 9 月 28 日，经公司 2006 年度第二次临时股东大会决议，公司以资本公积金向股权分置
改革方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每 10 股定向转增 1.6 股，合计转增 3,440.64
万股。本次转增方案实施后，股份总数变更为 38,618.64 万股, 其中南方香江持有 13,674 万股，
占公司股份总数的 35.41%。
2006 年 12 月 15 日，公司名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有
限公司”，公司注册地址由“山东临沂市金雀山路 17 号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗
十号四楼 4106 室”。根据公司 2007 年 8 月 13 日召开的 2007 年第二次临时股东大会决议，并经
2008 年 1 月 18 日中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕83 号《关于核准豁免南方香江集
团有限公司要约收购深圳香江控股股份有限公司股份义务的批复》、证监许可〔2008〕80 号《关
于核准深圳香江控股股份有限公司向南方香江集团有限公司发行新股购买资产的批复》的批准，
公司向特定对象南方香江发行 143,339,544 股人民币普通股，每股面值为人民币 1.00 元，用于
购买南方香江持有的广州番禺锦江房地产有限公司(简称“番禺锦江”)51%股权、保定香江好天
地房地产开发有限公司(简称“保定香江”)90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司(简
称“成都香江”)100%股权、天津市华运商贸物业有限公司(简称“天津华运”)20%股权和增城
香江房地产有限公司(简称“增城香江”)90%股权。至此，公司股份总数变更为 529,525,944 股，
其中南方香江持有 280,079,544 股，占公司股份总数 52.89%。
根据 2008 年 10 月 13 日召开的第二次临时股东大会决议以及修改后章程的规定，公司以 2007
年末股份总数 529,525,944 股为基数，向全体股东以未分配利润每 10 股送 1.5 股红股、以资本
公积每 10 股转增 3 股。送股和转增方案实施后，公司股份总数变更为 767,812,619 股。
七、 其他有关资料
德勤华永会计师事务所有限公
名称
司（特殊普通合伙）
上海市黄浦区建安东路 222 号
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
30 楼
许丽周
签字会计师姓名
袁丰
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
同期增减(%)
营业收入 2,689,513,165.15 1,302,593,074.09 106.47 1,918,920,172.16
归属于上市公司股东的净
30,690,972.05 44,073,592.70 -30.36 144,013,386.32
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 17,179,509.17 41,677,747.35 -58.78 126,086,215.59
润
经营活动产生的现金流量
1,562,062,956.82 -626,084,369.90 -349.50 -109,986,365.83
净额
本期末比上
2012 年末 2011 年末 年同期末增 2010 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
1,447,954,325.08 1,402,104,252.63 3.27 1,373,386,912.31
资产
总资产 12,496,505,298.08 8,304,668,529.41 50.48 7,325,176,184.38
(二) 主要财务数据
本期比上年同
主要财务指标 2012 年 2011 年 2010 年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.04 0.06 -33.33 0.19
稀释每股收益（元／股） 不适用
扣除非经常性损益后的基本
0.02 0.05 -60 0.16
每股收益（元／股）
减少 1.03 个百
加权平均净资产收益率（%） 2.15 3.18 10.46
分点
扣除非经常性损益后的加权 减少 1.79 个百
1.21 3 9.16
平均净资产收益率（%） 分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益 51,540,598.79 7,402,306.55 11,864,865.63
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 4,502,619.36 3,185,000.45 1,850,000
或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
252,190.59 -2,409,688.78 338,897.82
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收
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益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -16,907,503.08 -3,846,722.45 5,417,127.16
少数股东权益影响额 -9,288,106.58 -153,201.89 566,475.89
所得税影响额 -16,588,336.20 -1,781,848.53 -2,110,195.77
合计 13,511,462.88 2,395,845.35 17,927,170.73
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）报告期内总体经营情况
1、商贸物流战略基地建设
为积极响应政府“十二五”科学规划发展大商贸、大流通的现代服务业和低碳经济的号
召，公司在商贸物流基地建设方面加大了投资力度，公司以国家确定的九大综合物流区域为依
托，建设家居商贸物流战略基地，并最终形成从家居设计、制造、博览推广、大宗贸易、大物
流等一条龙的商贸物流产业链。
2012 年，公司把在成都\"香江*全球家居 CBD\"商贸物流基地建设过程中积累的经验和先
进模式在香河项目和南京湾项目进行复制，并根据当地实际情况进行提升、丰富，全力落实公
司加大商贸物流战略基地建设拓展力度的总体战略。
2012 年，成都香江全球家居 CBD 一期 1-4 号楼、二期 A、B 区对外销售，香河香江全球家
居 CBD 一期于 2012 年 6 月正式销售，南京湾香江全球家居 CBD 一期 B 区品牌街于 2012 年 12
月正式销售。2012 年，以上家居 CBD 项目实现销售面积约 196,765 平方米、销售金额约 11.85
亿元。通过三家 CBD 项目的探索和检验，目前“全球家居 CBD”已形成了相对完善的概念模
式和核心价值体系，为项目后续开发、营销及运营提供了理论支持和策略引导。
2、房地产业务稳定发展
公司以打造生态自然高端环境形象社区的“锦绣香江”为品牌，开发环境优美、配套完善
以及优良物业管理的高品质产品，形成地产、建筑、教育优势互补、协同发展的良好发展格局。
2012 年，番禺锦江、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株
洲锦绣香江、广州大瀑布项目、成都香江紫钻及南京湾项目都有住宅项目推售，完成了既定目
标，2012 年公司实现房地产销售面积约 56.1452 万平方米、销售金额约 42.9941 亿元，上年同
期公司实现房地产销售面积约 28.7358 万平方米、销售金额约为 19.1751 亿元，同比增长 95.38 %
和 124.22%。
3、物业管理及其他
2012 年在物业管理方面，公司以增盈减亏、效率提升、新项目开发为目标，充分发挥物管
部服务、监督、指导、协调和管理职能，有效推进公司项目整体运营能力及管理水平提升，更
进一步推进香江物业系统化、规范化、标准化建设。。同时强化项目规划分析管理，推动并配合
实施景德镇、进贤项目股权转让，以及闲置物业及尾盘销售工作，全力推动商贸类项目整租工
作，稳步提升自主招商经营物业出租率和租金水平，进一步促进了公司持有的商业物业保值、
增值。
另外，积极关注与配合住宅类项目开发及相关业务需求，积极参与新项目、新组团前期物
业规划设计，建立与劳动力成本和物价指数同步增长的物业服务收费标准制定机制，完成年度
新项目、新组团物管费定价，组织做好新项目、新组团业主收楼等事项的整改工作。
在配套教育管理方面，不论是中学，还是幼儿园均取得了良好的社会效益。增城香江中学
当前已经成为增城乃至整个广州东部地区首屈一指的重点中学，办学规模逐年扩大，教学成果
突出；锦江幼儿园以鲜明的办园特色和一流的教学质量，成为小区乃至周边社区办园水平最好、
软硬件设施最为完善的幼教机构之一。
（二）2012 年管理工作回顾：
香江控股在董事会的正确领导下，公司管理层团结全体员工，按照年初确定的稳中求进
工作总基调，拼搏进取，在困难的情况下，仍然取得了较好成绩，在公司战略发展、制度化协
调机制、标准化、业务管理创新等各方面收到了显著成效，具体如下：
1、公司战略、发展方向、目标定位逐渐清晰：2012 年，公司在探索自身发展道路方面，
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重新梳理明确了公司重点发展的区域、城市，聚焦广州、深圳、上海、北京一线城市及现有项
目所在地的省会城市，尤其加大在公司珠三角区域的发展；同时注重提升土地运营能力，重视
土地溢价给公司带来的收益，运作好公司自身已开发的二三线城市、非繁华地段公司土地；重
视持有性质物业的发展并付诸实践。明晰公司战略发展方向，为公司未来发展，尤其是为公司
现阶段新项目拓展指明了方向，公司以此为新起点，走上了战略主动型发展的转型之路。
2、建立了制度化协调机制，增强了部门工作协同意识：2012 年，香江控股以促进项目
部门之间横向配合、项目和总部之间纵向协同，共同完成年度经营计划以及提高对项目运营过
程中的风险控制能力为目的，在总部和项目分别以月和周为会议周期定期组织召开运营会议，
有利于不同专业之间、总部和项目之间及时发现计划脱节环节，找出项目发展的阶段性瓶颈，
引导公司合理配置资源，为解决项目关键问题争取时间；同时总部部门和项目部门进行现场沟
通，现场互相责任承诺，确定执行要求，互相督促，有利于计划整体推进和团队执行力提升。
3、部分专业标准化取得阶段性成果，迈出标准化建设第一步：2012 年，香江控股管理
层成立了跨专业的标准化推进工作小组，按照体系构思、分步实施的标准化建设思路，以标准
化为突破口，积极推动标准化工作，取得了以下工作成果：一是，完成了设计标准化手册编写
工作，重点针对南方高端洋房、商业体到北方洋房、别墅的室内装修和建筑部品等方面进行了
优化和固化；二是，采购招标方面，针对已经固化的部品，逐步建立标准工程量清单和颁行香
江地产甲控、甲指材料品牌库，落实材料战略供应商，固化相关部品的采购。此外，在开发建
设管理方面，公司 2012 借助 ERP 系统落地，已经先行统一了各项目开发节点分解标准，以及
实施了工程施工标准工期、设计标准工期等标准化。这些工作为公司开发效率提升、成本控制
奠定了基础。
4、一系列业务管理创新措施与 ERP 系统上线同步落地实施：2012 年是香江控股 ERP 系
统落地年，也是公司关键业务专业管理创新年，公司在计划、成本、销售、采招管理方面推出
了系列创新措施，主要成绩如下：
（1）计划管理方面，以 ERP 实施上线为契机，建立和优化了“土地-开发-销售”逻辑关
联的三年滚动经营计划的编制、执行、调整机制，打通了土地拓展、开发管理和销售管理之间
的联系，发挥出经营计划在土地拓展、项目节点分解、落实销售推盘计划等相关工作中的方向
规划和牵引作用；在项目开发计划层面，集中公司各业务部门智慧，统一了项目计划模板，各
项目组团计划按照统一的节点定义、基准工期落实了具体的责任部门、责任人，尤其是明晰了
开发各环节中上下游部门工作衔接关系。
（2）成本管理方面，配合系统上线，按照标杆企业的一些成熟经验，建立了较为完善的
成本管理架构，固化了工作流程、工作标准，为成本工作系统管理奠定了基础；集中完成了 37
个在建组团的目标成本编制，为实现成本事前控制创造了条件；通过业务培训等多种方式，提
高总部及下属项目公司的成本管理意识，初步建立了成本现场会议分析考评机制。
（3）采购招标方面，在 ERP 系统上线过程中，完善了招标采购流程；加强了采购招标
工作的计划性和供应商管理，通过多渠道增加供应商资源；控制采招过程，合理比价、控价，
发挥出招标工作在成本控制中的重要作用。
（4）销售管理方面，ERP 系统上线后销售管理的计划性加强，规范和统一了价格管控、
销售变更与签约等系列流程，防范了销售过程的风险。尤其是随着系统在各项目全面上线，客
服数据的统计可以通过系统报表功能生成，为公司管理层实时了解销售动态，及时调整策略提
供了便利条件。
随着 2012 年 ERP 系统全面上线，公司在业务管理上也将翻开崭新的一页。 下一步公司
将通过自身管理思想的创新、管理能力的提升、管理水平的进步来持续优化 ERP 系统，带动公
司整体效率的持续提升。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,689,513,165.15 1,302,593,074.09 106.47
营业成本 1,652,044,596.41 652,420,125.86 153.22
销售费用 312,622,395.84 112,298,237.89 178.39
管理费用 255,556,766.57 190,508,686.72 34.14
财务费用 18,222,178.47 26,371,864.81 -30.90
经营活动产生的现金流量净额 1,562,062,956.82 -626,084,369.90 -349.50
投资活动产生的现金流量净额 24,861,999.86 -266,783,025.41 109.32
筹资活动产生的现金流量净额 -508,119,376.73 -379,840,323.27 -33.77
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
2012 年公司实现房地产签约销售面积约 75.86 万平方米、签约销售金额约 54.88 亿元，2011 年
公司实现房地产签约销售面积约 27.04 万平方米、签约销售金额约 15.68 亿元，销售面积 2012
年较 2011 年同比增长 180.55%，销售金额 2012 年较 2011 年同比增加 250%。
2012 年公司结算面积约 32 万平方米、结算收入约 23.38 亿元，2011 年公司结算面积约 17.32
万平方米、结算收入约 10.64 亿元，2012 年较上年同比增加 85%和 119.74%。
截至 2012 年 12 月 31 日，尚有已售未结算面积 55 万平方米，合同金额约 39.98 亿元。
(2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预定。截至报告期末，公司预收购房客户的款项余额 40 亿元，
预计将在未来 1-2 年内逐步转为公司的营业收入。
(3) 主要销售客户的情况
前五名客户营业收入总额为人民币 4,475 万元，占全部营业收入的比例为 1.67% ；上年度前五
名客户营业收入总额为人民币 4,164 万元，占上年度全部营业收入的比例为 3.2%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商品房、商
地产开发成
铺及卖场 1,116,373,064.28 67.58 363,517,082.81 55.72 207.10
本
销售
商贸物流 商贸开发成
40,232,803.67 2.44 29,398,295.40 4.51 36.85
经营 本
土地一级
土地整理及
开发、工程 38,216,686.15 2.31 13,000,000.00 1.99 193.97
装饰成本
和装饰
物业管理 物业服务及
128,396,679.94 7.77 102,579,489.46 15.72 25.17
及其他 其他
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商贸物流
商贸基地成
基地商业 328,825,362.37 19.90 143,925,258.19 22.06 128.47
本
物业销售
4、 费用
报表项目 2012 年 2011 年 变动幅度(%) 差异原因
销售费用 312,622,395.84 112,298,237.89 178.39 本年广告宣传费用增加。
管理费用 255,556,766.57 190,508,686.72 34.14 本年销售及预售增加导致年末奖金增加。
财务费用 18,222,178.47 26,371,864.81 -30.9 本年开工项目增加，利息资本化增加。
本年调整以前年度所得税费用以及年末
所得税费用 100,412,204.04 10,556,218.45 851.21 未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异
的纳税影响。
5、 现金流
项目 2012 年发生额 2011 年发生额 变动幅度(%) 说明
销售商品、提供劳务收
经 营 活动 产 生的 现
1,562,062,956.82 -626,084,369.90 -349.50 到的现金比上年同期增
金流量净额
加了 162%。
大瀑布项目处置固定资
投 资 活动 产 生的 现
24,861,999.86 -266,783,025.41 109.32 产的收回及处置子公司
金流量净额
收到的现金。
筹 资 活动 产 生的 现
-508,119,376.73 -379,840,323.27 33.77 偿还债务
金流量净额
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
商品房、商
减少 11.84
铺 及 卖 场 1,682,923,648.07 1,116,373,064.28 33.66 152.30 207.10
个百分点
销售
商贸物流 增加 22.18
80,134,822.65 40,232,803.67 49.79 97.31 36.85
经营收入 个百分点
土地一级
减少 53.48
开发、工程 50,8
