宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告
宋都基业投资股份有限公司
2013 年年度报告
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告
重要提示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）
于晓华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案： 公司 2013 年全年
归属于全体股东的净利润 368,198,332.50 元，报告期末母公司可供分配利润 121,324,401.66
元。2013 年经营及盈利状况良好，以公司现有股本 1,090,964,432 元为基数进行现金分红，
拟每 10 股分红 0.35 元（含税），本分配议案尚需经 2013 年年度股东大会审议批准后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告
目 录
第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 8
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10
第五节 重要事项......................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 35
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 42
第八节 公司治理......................................................................................................................... 48
第九节 内部控制......................................................................................................................... 54
第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 55
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 133
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
中国证监会上市公司并购重组审核
并购重组委 指
委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、宋都股份、百科
指 宋都基业投资股份有限公司
集团
人民币元、人民币万元、人民币亿元，
元、万元、亿元 指
中国法定流通货币单位
宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司
宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司
浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司
杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司
杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司
佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司
佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司
杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司
宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公司
宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司
建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司
建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司
建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司
建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司
合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限公司
合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司
绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公司
桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公司
桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司
南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司
南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司
香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司
杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司
杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司
杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司
杭州加都 指 杭州加都实业有限公司
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告
北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限公司
平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司
平安信托 指 平安信托有限责任公司
二、 重大风险提示：
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，
敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对
策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司
公司的中文名称简称 宋都股份
公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD.
公司的法定代表人 俞建午
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 龚睿
联系地址 浙江省杭州市富春路 789 号宋都大厦 5 楼
电话 0571-86759621
传真 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 杭州市富春路 789 号宋都大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.songdu.com
电子信箱 600077@songdu.com
四、 信息披露及备置地点
《中国证券报》、《上海证券报》《证券日报》、《证
公司选定的信息披露报纸名称
券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2013 年 11 月 22 日
注册登记地点 杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 浙税联字 330100720962064 号
组织机构代码 72096206-4
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(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告的公司基本情况内容。
(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
1997 年 4 月 15 日，铁岭精工集团股份有限公司公开发行股票材料被中国证券监督管理委
员会复审通过，1997 年 5 月 20 日在上海证券交易所挂牌上市，主营业务为机械制造与销售。
1998 年 12 月，公司实施资产重组，同月，公司更名为辽宁国能集团（股份）有限公司，
主营业务变更为电子通讯产品、半导体材料及半导体制冷产品、干燥设备、自动化立体仓库的
生产与销售。
2006 年 8 月，公司控股股东发生变更，并于 2008 年更名为辽宁百科集团（控股）股份有
限公司，主营业务转变为钢铁贸易与物流。
2009 年 12 月，公司启动重大资产重组工作，2010 年 1 月，由于控股权转让，公司控股股
东变更为浙江宋都控股有限公司；公司于 2011 年 10 月完成重大资产重组，主营业务更改为房
地产业务开发。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1997 年 5 月，铁岭精工集团股份有限公司股票在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为铁
岭市国有资产管理局，持有公司股票 20,100,000 股，占总股本的 40.15%。
1998 年 12 月，公司资产重组，更名为辽宁国能集团股份有限公司，控股股东为辽宁节能
投资控股有限公司，持有公司股票 67904000 股，占总股本的 53.54%。
2006 年 8 月，由于控股权转让，公司控股股东变更为百科实业集团有限公司（以下简称\"
百科实业\"），百科实业持有公司股票 43,808,363 股，占公司总股本的 34.54%。
2008 年 11 月 27 日，百科实业集团有限公司与百科投资管理集团有限公司（以下简称\"百科
投资\"）签署《股权转让协议》，百科实业将其持有的 37,857,878 股公司股票转让给百科投资；
2009 年 1 月 15 日，百科实业将其持有的公司股份 8,820,000 股过户给百科投资；至此，百科投
资成为公司控股股东。
2009 年 12 月 15 日，浙江宋都控股有限公司与百科投资签订《股权转让协议》，约定百科
投资将其拥有的辽宁百科集团（控股）股份有限公司 27,896,521 股股份全部转让给浙江宋都控
股有限公司，并于 2010 年 1 月 18 日在登记公司办理了股份过户手续。股权转让完成后，浙江
宋都控股有限公司成为公司第一大股东。
七、 其他有关资料
天健会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
浙江省杭州市西溪路 128 号新
公司聘请的会计师事务所名称（境内） 办公地址
湖商务大厦九层
叶卫民
签字会计师姓名
雷应波
名称 海通证券股份有限公司
上海市广东路 689 号海通证券
办公地址
大厦
报告期内履行持续督导职责的财务顾问
签字的财务顾问主
潘晓文
办人姓名
持续督导的期间 2011 年 10 月至 2014 年 10 月
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 2,791,294,799.23 3,062,585,885.98 -8.86 2,637,267,799.97
归属于上市公司股东的净
368,198,332.50 387,313,350.59 -4.94 324,059,535.31
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 336,426,592.13 367,927,137.14 -8.56 303,432,119.88
润
经营活动产生的现金流量
-677,638,672.69 1,364,258,557.63 不适用 -668,615,750.37
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
2,602,313,579.84 2,186,321,640.17 19.03 1,803,643,403.13
资产
总资产 11,324,671,859.54 10,692,184,784.08 5.92 10,808,060,321.65
(二) 主要财务数据
本期比上年同期增
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.34 0.36 -5.56 0.39
稀释每股收益（元／股） 0.34 0.36 -5.56 0.39
扣除非经常性损益后的基本每
0.31 0.34 -8.82 0.365
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 15.46 19.49 减少 4.03 个百分点 19.75
扣除非经常性损益后的加权平
14.13 18.51 减少 4.38 个百分点 18.49
均净资产收益率（%）
1、2013 年度，公司营业收入比上年下降 8.86 %，主要系公司一般贸易业务逐步停止。
2、归属于上市公司股东的净利润比上年下降 4.94 %，主要系本年交付的晨光国际项目为满足城
市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。
3、经营活动产生的现金流量净额比上年大幅下降，主要系本年购买土地、支付土地款，及支付
工程款项所致。
4、归属于上市公司股东的净资产比上年增加 19.03 %，主要系净利润增加所致。
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二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2013 年金额 附注（如适用） 2012 年金额 2011 年金额
目
非流动资产处置
-23,896.05 -60,939.86 3,189,681.61
损益
计入当期损益的
政府补助，但与公
司正常经营业务
密切相关，符合国
52,425.73 269,955.78 682,399.66
家政策规定、按照
一定标准定额或
定量持续享受的
政府补助除外
计入当期损益的
对非金融企业收 9,038,712.33 9,199,561.64 14,916,156.93
取的资金占用费
除同公司正常经
营业务相关的有
效套期保值业务
外，持有交易性金
融资产、交易性金
融负债产生的公
302,964.36 128,604.57 -525,839.55
允价值变动损益，
以及处置交易性
金融资产、交易性
金融负债和可供
出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测
试的应收款项减 -787,500
值准备转回
对外委托贷款取
2,800,166.67 2,253,939.84
得的损益
除上述各项之外
的其他营业外收 -7,386,126.26 20,954,634.58 10,610,950.12
入和支出
其他符合非经常
性损益定义的损 32,092,728.09 -1,027,417.77
益项目
少数股东权益影
-37,099.46 -42,854.18 -63,859.91
响额
所得税影响额 -5,068,135.04 -12,289,271.15 -7,394,573.43
合计 31,771,740.37 19,386,213.45 20,627,415.43
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，全年国内生产总值 568,845 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%，房地产作
为受到产业调控政策影响较大的行业，在 2013 年呈现出整体向好的态势：全年全国房地产开发
投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，其中住宅投资增长 19.4%。房屋新开工面积 201,208 万
平方米，比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面积增长 11.6% 。全国商品房销售面积 130,551
万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%。全年房地产开发企业土地购置
面积 38,814 万平方米，比上年增长 8.8%。全年房地产开发企业到位资金 122,122 亿元，比上年
增长 26.5%。
2013 年房地产政策继续保持宏观上的稳定，全国整体调控基调贯彻始终，年初\"国五条\"及
各地细则出台，继续坚持调控不动摇；下半年以来，新一届政府着力建立健立长效机制、维持
宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建
设等长效机制工作继续推进，而三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”的核心思
想，也引导着各地调控机制的稳步建立。
报告期内，公司董事会管理层依据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承\"创新、跨界、
高效\"的工作理念，紧紧围绕 2013 年需要完成的\"七件大事\"，带领公司员工在日益复杂的市场
环境中开发出具有宋都特色的企业发展之路，实现了稳健的扩张和长足的进步。一方面，公司
大幅加快刚需项目的开发节奏，实现刚需楼盘的快周转与快去化，有效地缩短了项目的开发周
期，在行业受到调控政策影响较大的背景下，公司全年实现销售收入 279,129.5 万元，实现净利
润 36,819 万元，顺利实现重大资产重组时的盈利承诺；另一方面，充分地将以\"创新（Innovation）、
品质（Quality）、效益（Effectiveness）\"为核心的 IQE 运营体系应用在在公司市场动态分析、土
地储备获取及产品定位等各个层面，为最终实现五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争
前二十的战略量化指标打下了坚实的基础。
2013 年，公司坚持“区域聚焦”的地域开发战略，地产业务坚持深耕大长三角区域，其中
杭州钱塘江畔的东郡国际、晨光国际、阳光国际项目构成的宋都\"江湾系\"产品为最主要市场，
并附随高铁线路发散，加快南京市场与合肥市场的开拓深挖。2013 年，公司秉持\"拿有市场的
土地，做有市场的产品\"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低成本揽入东郡三期与香悦郡
项目，为后续良好发展积蓄力量；同时，公司充分利用刚性需求是市场主流的特点，优先推进
以 69 方、89 方为主的小户型住宅建设，积极地提升公司产品在刚需市场的竞争力，最终造就
了南京南郡国际项目首次开盘 280 余套房子半日内去化的销售佳绩。
在做好产品与市场的同时，公司贯彻\"以金融的思维做地产\"的理念，一方面，通过开拓多
种融资渠道满足因公司快速发展资金需求，并不断地优化银行贷款、信托资金等多种融资方式
与融资渠道的配置，实现了融资成本的持续下降；另一方面，公司全面启动非公开发行工作，
于 8 月份召开股东大会审议通过非公开发行股票事宜，拟募集 15 亿元投入南京南郡项目及杭州
东郡三期项目并补充流动资金，目前正在等待证监会核准。公司冀望通过在资本市场的不断创
新与突破，为公司配置具有长效性的资本驱动，并通过资本市场的助力，早日实现公司新的跨
越式的发展。
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(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,791,294,799.23 3,062,585,885.98 -8.86
营业成本 1,858,199,046.34 1,756,619,688.14 5.78
销售费用 76,802,036.34 77,986,306.47 -1.52
管理费用 106,981,483.51 113,828,519.19 -6.02
财务费用 8,849,097.35 21,155,375.02 -58.17
经营活动产生的现金流量净额 -677,638,672.69 1,364,258,557.63
投资活动产生的现金流量净额 55,053,652.13 -420,015,689.79
筹资活动产生的现金流量净额 313,653,845.92 -775,342,818.28
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现的营业收入比上年同期下降了 8.86 %，主要系公司一般贸易业务逐步
停止所致。
(2) 主要销售客户的情况
客户名称 营业收入(单位：元) 占公司全部营业收入的
比例(%)
购房客户一 21,014,760.00 0.75
购房客户二 19,700,830.00 0.71
购房客户三 11,677,373.00 0.42
购房客户四 10,609,122.00 0.38
购房客户五 9,750,000.00 0.35
小 计 72,752,085.00 2.61
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产业 房地产 1,843,145,517.96 99.45 1,419,868,977.89 81.02 29.81
物业服务
物业服务 10,130,944.56 0.55 13,552,211.12 0.77 -25.25
业
一般贸易
一般贸易 319,104,272.40 18.21
业
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(2) 主要供应商情况
前五名供应商采购金额合计 35,151.46 万元 占采购总额比重 43.61%
4、 费用
单位：万元
2013 年度 2012 年度 2011 年度
占营业 占营业 占营业
金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比
例(%) 例(%) 例(%)
营业收入 279,129.48 306,258.59 263,726.78
销售费用 7,680.20 2.75 7,798.63 2.55 6,423.55 2.44
管理费用 10,698.15 3.83 11,382.85 3.72 7,506.61 2.85
财务费用 884.91 0.32 2,115.54 0.69 -333.78
期间费用
192,63.26 21,297.02 13,596.38
合计
报告期内，公司销售费用占营业收入比例，较上年上升 0.2 个百分点，占房地产业营业收
入的比例，较上年下降 0.08 个百分点；管理费用扣除股份支付服务费因素，比上年管理费用上
升 11.89 %，主要系公司今年新取得两块土地，公司规模扩大，相应增加人员、办公经费等管理
费用所致。
5、 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -677,638,672.69 1,364,258,557.63 不适用
投资活动产生的现金流量净额 55,053,652.13 -420,015,689.79 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 313,653,845.92 -775,342,818.28 不适用
报告期内，经营活动产生的现金流量净额比上年下降，主要系本年购买土地、支付土地款，
及支付工程款项所致。
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司在设定 2013 年经营计划时，设定了战略成型、运营体系实践等七个方面的目标。报告
期内，公司围绕这七件大事开展工作，基本完成了相应目标。
1、新一轮战略（2013-2017）成型
宋都的新一轮战略已经构建完成。报告期内，公司遵循“把控前端定位、实现产品落地、
优化成本管控”的战略践行路线，为公司实现战略量化指标打下良好的基础，我们将以文本化、
数据化、细节化的战略蓝图来全面指引这一轮战略期内宋都的工作。
2、\"棉花 TOWN\"运营体系的实践
由东郡国际项目验证成功的\"棉花 TOWN\"运营体系，在报告期内，全面指引着公司今年面
对刚需市场的产品开发与销售工作。而南京南郡国际项目在 11 月份实现的楼盘“日光”盛况，
也再一次印证了一个良好的快周转运营体系对项目开发所带来的全方位的推动与助力。而公司
依托杭州“城市东进”发展方向与轨道交通建设而配置的“江湾系”产品，也在今年体现出巨
大的价值。今年 12 月，晨光国际项目实现整
