公司代码：600053 公司简称：中江地产
江西中江地产股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人钟虹光、主管会计工作负责人刘炜及会计机构负责人（会计主管人员）刘炜声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2014年末总股本433,540,800为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.6元(含税)
，共计派发现金红利26,012,448元（含税），占当年实现归属于母公司股东的净利润的34.43%。
公司拟不实施送股和资本公积金转增股本，剩余可分配利润留存下一年度。
该利润分配预案尚需公司2014年年度股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实
质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
2014 年年度报告
目 录
第一节 释义及重大风险提示 ............................................................................................................ 03
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 04
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 06
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 09
第五节 重要事项 ................................................................................................................................ 22
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................ 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................ 30
第八节 公司治理 ................................................................................................................................ 36
第九节 内部控制 ................................................................................................................................ 39
第十节 财务报告 ................................................................................................................................ 40
第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................................ 90
2 / 90
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
江西证监局 指 中国证券监督管理委员会江西监管局
江西省国资委、实际控制人 指 江西省国有资产监督管理委员会
中江地产、公司、本公司 指 江西中江地产股份有限公司
中江控股 指 江西中江控股有限责任公司
公司第一大股东、控股股东、中江集团 指 江西中江集团有限责任公司
公司前控股股东、江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司
江中药业 指 江中药业股份有限公司
大信会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
《公司章程》 指 《江西中江地产股份有限公司章程》
报告期、本期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的市场等因素可能带来的风险，敬请查阅“第四节--董事会
报告”中关于“可能面对的风险因素及对策”部分的内容。
3 / 90
2014 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江西中江地产股份有限公司
公司的中文简称 中江地产
公司的外文名称 Jiangxi Zhong Jiang Real Estate Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 ZJRE
公司的法定代表人 钟虹光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 王芳
联系地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
电话 0791-88666003
传真 0791-88666007
电子信箱 zjre600053@126.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路1号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼
公司办公地址的邮政编码
电子信箱 zjre600053@126.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中江地产 600053 江西纸业、st江纸
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 11 月 6 日
注册登记地点 南昌市湾里区翠岩路 1 号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 15830998-0
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见公司 1997 年度报告中的公司基本情况。
4 / 90
2014 年年度报告
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
1、公司前身为江西纸业股份有限公司，主营业务为纸及纸制品、纸浆、造纸机械、造纸原料。
2、2006 年底，公司完成了重大资产重组。2007 年 2 月 5 日，经江西省工商行政管理局核准，
公司主营业务变更为房地产开发与经营。
（四） 公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1、公司前身为江西纸业股份有限公司。1997 年 4 月 18 日，经中国证监会[证监发字][1997]110
号文和上海证券交易所[上证上][97]第 15 号文审核同意，公司首次公开发行股票中的 4,050 万股
在上海证券交易所挂牌交易。首次发行上市后，公司总股本为 10,500 万股，公司控股股东为江西
纸业有限责任公司，持有公司国有法人股共计 6000 万股，占公司总股本的 57.14%。
2、1997 年 10 月 10 日，经南昌市委、市政府批准，江西纸业有限责任公司与江西第二造纸
厂共同组建江西纸业集团，公司控股股东变更为江西纸业集团有限公司。
3、2004 年 3 月 15 日，南昌好又多实业有限公司经司法拍卖程序获得江西纸业集团有限公司
持有的公司国有法人股 5170 万股，并于 2004 年 3 月 25 日在中国证券登记结算公司上海分公司办
理了过户手续。至此，南昌好又多实业有限公司成为公司的控股股东，持有公司国有人法股共计
5170 万股，占本公司总股本的 32.1%。
4、2006 年 4 月 14 日，南昌好又多实业有限公司将其持有的本公司 4510 万国有法人股（占
公司总股本的 28%）转让给江西江中制药（集团）有限责任公司。至此，江西江中制药（集团）
有限责任公司成为公司控股股东。
5、2011 年 3 月 29 日，江西江中制药（集团）有限责任公司实施存续式分立，并办理了工商
变更登记手续，江西中江集团有限责任公司作为分立后的新设公司，成为本公司的控股股东。2012
年 12 月 19 日，公司原控股股东江中集团将其持有的本公司无限售流通股共计 313,737,309 股无
偿划转至中江集团，并在中国证券登记结算公司上海分公司办理了相关股权过户登记手续。至此，
中江集团持有本公司无限售流通股共计 313,737,309 股，占公司总股本的 72.37%。
七、 其他有关资料
名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 15 层
内）
签字会计师姓名 冯丽娟、李静
5 / 90
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2013年 本期比 2012年
上年同
主要会计数据 2014年
调整后 调整前 期增减 调整后 调整前
(%)
营业收入 803,219,388.38 604,881,162.44 604,881,162.44 32.79 330,603,131.50 330,603,131.50
归属于上市公司
75,547,710.16 25,570,568.17 25,570,568.17 195.45 12,647,143.73 12,647,143.73
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
74,844,335.09 25,173,627.94 25,173,627.94 197.31 11,152,787.85 11,152,787.85
常性损益的净利
润
经营活动产生的
326,521,621.22 450,996,772.93 450,996,772.93 -27.60 5,337,570.57 5,337,570.57
现金流量净额
2013年末 本期末 2012年末
比上年
2014年末 同期末
调整后 调整前 增减（% 调整后 调整前
）
归属于上市公司
876,798,250.38 809,921,356.22 809,921,356.22 8.26 793,021,604.05 793,021,604.05
股东的净资产
总资产 2,518,737,767.74 2,828,016,671.69 2,828,016,671.69 -10.94 2,986,445,010.52 2,986,445,010.52
(二) 主要财务指标
2013年 本期比上年 2012年
主要财务指标 2014年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.17426 0.05898 0.05898 195.46 0.02917 0.02917
稀释每股收益（元／股） 0.17426 0.05898 0.05898 195.46 0.02917 0.02917
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.17264 0.05807 0.05807 197.30 0.02572 0.02572
益（元／股）
增加5.77个
加权平均净资产收益率（%） 8.96 3.19 3.19 1.61 1.61
百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净 增加5.74
8.88 3.14 3.14 1.42 1.42
资产收益率（%） 个百分点
6 / 90
2014 年年度报告
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
2014 年 附注 2013 年
非经常性损益项目 2012 年金额
金额 （如适用） 金额
非流动资产处置损益 -48,940.89 -15,310.17 -525.27
越权审批，或无正式批准文件，或偶
发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关，符合国家政
686,931.11 475,627.54 1,207,014.44
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
7 / 90
2014 年年度报告
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
72,709.31 -32,475.28 505,241.70
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -7,324.46 -30,901.86 -217,374.99
合计 703,375.07 396,940.23 1,494,355.88
8 / 90
2014 年年度报告
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，我国经济延续 2013 年的调整态势，经济增长速度持续下滑。作为国民经济支柱产
业之一的房地产行业也由 2013 年的高速增长步入到 2014 年的全面调整阶段，各项指标增速均明
显放缓。面对房地产行业的持续走弱，政府以市场长效机制为导向，推出一系列措施稳定市场和
刺激经济复苏。随着下半年限购、限贷等行政调控政策的逐步退出，及央行年底超预期降息的多
重政策利好的叠加作用下，房地产行业基本面得到进一步明朗，市场开始触底缓慢回升，全年呈
现先抑后扬年末翘尾的态势。。
报告期内，全国房屋新开工面积、商品房销售面积和销售额同比下降，房地产开发投资同比
略有增长。据国家统计局发布数据显示，2014 年全国商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下
降 7.6%；全国商品房累计销售额达到 76,292 亿元，较去年同期减少 6.3%；全国房屋新开工面积
179,592 万平方米，同比下降 10.7%；全国房地产开发投资 95,036 亿元，同比增长 10.5%；全年
土地购置面积 3.33 亿平方米，同比下降 14%。
（一）公司总体经营情况
报告期内，公司继续深耕南昌本土，重点聚焦“紫金城”项目，以“规范管理、严控成本、
稳步发展”为工作方针，依靠准确的战略判断，迅速出击，有效去存，实现规模与效益同步增长。
2014 年，公司共实现营业收入 8.03 亿元，同比增长 32.79%；营业成本 5.91 亿元，同比增长 19.43%；
营业利润 1.05 亿元，同比增长 199.16%；净利润 7554.77 万元，同比增长 195.45%，超额完成了
年初制订的经营目标。
1、咬定青山不放松，超额完成既定任务
【营销】 面对瞬息万变的市场环境，公司主动把握市场规律，通过适时制定顺应市场走势
的销售策略，以灵敏的嗅觉选准市场切入点，积极抢占市场份额。2014 年 1 月，公司敏锐地意识
到行业调整端倪显现，在南昌市房管局重启 8400 元/㎡以上楼盘的合同备案及预售证办理的第一
时间，取得公司 15 号楼、20 号楼的预售证，打响了 2014 年南昌万元楼盘热销的第一枪，为完成
全年目标任务奠定扎实基础。
随着互联网和移动终端的迅猛发展，移动互联正在快速地改变人们的消费习惯和消费趋势。
公司清醒地认识到在大数据环境下，将移动互联和营销创新相结合，把产品营销及产品增值服务
互相捆绑的商业创新模式，可以大幅提升客户消费体验、客户满意度和品牌忠诚度。2014 年，公
司大力推行营销变革创新，把微信自媒体营销与“老带新”传统营销相结合，以微信“客立方”
为平台，采用线上和线下联动的方式，大力推广“紫金城”之中心地段、中央公园景观、重点学
区（广电幼儿园+豫章小学+即将引入的品牌中学）的三大核心卖点，全面提升紫金城的整体市场
影响力及美誉度。
【回款】 针对上半年银根紧张和信贷形势严峻的不利情况，公司在加快推盘速度的同时，
9 / 90
2014 年年度报告
全力跟进银行、公积金管理中心的报批和放款工作，大力加速房款回笼，为公司后续开发提供了
强有力的资金保障，为完成全年的经营目标作出了重要贡献。
2、挖潜力、苦练功，全面提升管理水平
报告期内，公司以“降成本、保质量、控风险、增效益”为管理工作准绳，扎实开展强基固
本的系列管理提升活动，并将其融入在项目管理和日常管理中，真正实现管理的规范化、标准化
和精细化，全面提升经营管理水平。
【开发建设】 在房地产市场下行压力的不利局面下，公司适时调整开发节奏，严格按照“紫
金城”住宅项目工程实施阶段的总控计划，合理安排施工进度，确保“紫金城”住宅三期项目 20
－22 号楼开盘销售节点的达成，15、16、17、19 号楼及“紫金城”配套幼儿园的按期保质交付。
在施工过程中，公司以精细化管理为手段，紧抓施工关键环节，严把工程质量关，充分利用多项
节能环保技术和建筑材料，全力将“紫金城”项目打造成为南昌市的绿色环保精品建筑。
【成本控制】 公司在狠抓销售的同时，始终以“三全”成本管理理念，凭借以“成本、资
源、授权、控制、考评”为核心的管控系统，强化项目成本管控能力，有效降低管控成本，全面
提高项目精细化管理水平，有效提升经营效益。
【资金统筹】 公司根据项目开发的具体情况，以全面预算管理为抓手，整体统筹调度资金，
并通过加强公司内审机构的独立性和客观性，做好资金的事前预防和事中控制，保证资金在各环
节的综合平衡，实现公司资金的良性循环。2014 年，公司根据账面资金和项目盈利情况，及时归
还银行贷款和大股东欠款，有效降低了资产负债率。
【内控管理】 报告期内，公司持续梳理和完善内部管理流程、管理制度，全面提高风险管
控水平，降低企业在经营过程中面临的各种风险，促进公司规范运作和长期可持续性发展，为公
司形成管理制度化、经营规范化的现代管理模式提供了有力保障。
3、彰显责任、回报社会，取得社会广泛认同
【责任】 公司十分重视业主子女的教育需求，关注业主的幸福感，通过与名校合作联手打
造重点幼儿园、重点小学，到目前正在计划品牌中学的引进，以完善的教育配套兑现品质大盘承
诺。公司还一直提倡发展社会公益事业，以“立足本土谋发展，回报社会多贡献”的高度责任感
回馈社会，以实际行动引领全体员工热心参与公益事业。2014 年，公司组织开展了一系列“关爱
老人送温暖”、“关爱环卫送祝福”、“关爱儿童献爱心”的主题活动，旨在扶危救困暖人心，
真正做到“用爱心铭记责任，用真情回馈社会”，让老人、儿童、困难群众感受到社会的温暖。
【荣誉】 报告期内，公司获得了社会的广泛认可和褒奖，企业知名度和品牌美誉度得到不
断提升。2014 年，公司“紫金城”项目被江西省地产协会评为“江西省地产年度十大名盘”、凭
借独树一帜的近 3 万平米中央公园景观和重点学区的配套设施一并荣获“最佳教育配套奖”和
“最佳园林景观奖”；荣获南昌市房地产协会评选的“2014 年度南昌市房地产开发企业先进单位”
称号；获得由新浪乐居评选的“最佳学区楼盘金奖”称号；获得由网易房产评选的“十佳诚信楼
盘”称号；获得由南昌房地产信息网评选的“2014 年万元销售前三强”称号；获得由南昌晚报/
10 / 90
2014 年年度报告
爱房网评选的“2014 年南昌楼市最热销名盘”称号。
（二）报告期主要房地产项目情况介绍
“紫金城”项目总用地面积38.34万平方米，总计容建筑面积103.5万平方米。其中，商业建
筑面积约35.88万平方米，住宅及配套建筑面积约67.62万平方米。
单位：万平方米
项目 总可售 截止 2014 年底 2014 年新 2014 年
项目名称 状态
类型 面积 剩余可售面积 开工面积 竣工面积
商铺 竣工 15.68 7.18 - -
写字楼 竣工 5.48 2.92 - -
紫金城
竣工 36.50 8.23 9.25
住宅 17.56
在建 - - -
注：总可售面积是指已获预售证的项目总面积。
项目销售情况：
报告期内签约面积 每平方米平均售价 报告期内签约金额
项目名称 项目类型
单位：平方米 单位：元 单位：元
紫金城 住宅 57,802.32 11,367.01 657,039,597
房地产出租情况：
类 型 出租面积（m2） 出租率（%） 租金收入（元） 平均租金(元/m2)
写字楼 9,991.59 57.05 5,255,510.48 43.83
其 他 267.3 100 40,000.00 12.47
合 计 10,258.89 5,295,510.48
财务融资情况：
报告期内，公司融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款实施。截止报告期末，公司融资
余额为 3 亿元，均为一年内到期的借款，最高融资利率 9.0%，最低融资利率 6.15%。报告期内，
公司利息资本化金额为 5,621.47 万元。
11 / 90
2014 年年度报告
(三) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 803,219,388.38 604,881,162.44 32.79
营业成本 591,115,853.37 494,965,407.35 19.43
销售费用 31,833,867.61 25,324,097.23 25.71
管理费用 17,704,334.34 16,612,267.43 6.57
财务费用 4,680,966.62 -771,551.64 706.70
经营活动产生的现金流量净额 326,521,621.22 450,996,772.93 -27.60
投资活动产生的现金流量净额 -88,058.00 -2,349,163.10 96.25
筹资活动产生的现金流量净额 -364,572,877.50 -403,269,897.07 9.60
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
单位：元
本期数 上年同期数 同比增减
行业名称
收入 比例（%） 收入 比例（%） （%）
房地产 797,732,177.90 99.32 598,942,470.13 99.02 33.19
物业出租 5,295,510.48 0.66 5,938,692.31 0.98 -10.83
其他 191,700.00 0.02 100.00
小计 803,219,388.38 100.00 604,881,162.44 100.00 32.79
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
单位：元
同比增减
行业分类 项目 本期数 上年同期
(%)
房地产行业 房地产营业收入 797,732,177.90 598,942,470.13 33.19
(3) 主要销售客户的情况
占公司全部营业收入的比例
客户名称 营业收入总额
(%)
公司前五名客户的营业收入情况合计 22,822,783.02 2.84
12 / 90
2014 年年度报告
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期 本期金
上年同
占总
