2015 年年度报告
公司代码：600052 公司简称：浙江广厦
浙江广厦股份有限公司
2015 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张汉文、主管会计工作负责人汪涛及会计机构负责人（会计主管人员）朱妙芳声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2015 年度实现净利润（归属于上市公司股
东）-656,112,599.81 元。为保证公司的稳健经营，公司拟定 2015 年度不进行利润分配，也不以
公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
无
十、 其他
无
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2015 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 3
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 23
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 38
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 39
第九节 公司治理........................................................................................................................... 44
第十节 公司债券相关情况......................................................................................................... 144
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 145
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期 指 2015 年 1 月 1 日-2015 年 12 月 31 日
公司、本公司 指 浙江广厦股份有限公司
母公司、控股股东、广厦控股 指 广厦控股集团有限公司
广厦建设 指 广厦建设集团有限责任公司
天都实业 指 浙江天都实业有限公司
雍竺实业 指 浙江雍竺实业有限公司
暄竺实业 指 浙江暄竺实业有限公司
南京投资 指 广厦（南京）房地产投资实业有限公司
通和置业 指 通和置业投资有限公司
东金投资 指 浙江广厦东金投资有限公司
福添影视 指 东阳福添影视有限公司
文化旅游 指 浙江广厦文化旅游开发有限公司
杭州益荣 指 杭州益荣房地产开发有限公司
杭州通益 指 杭州通益房地产开发有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 浙江广厦股份有限公司
公司的中文简称 浙江广厦
公司的外文名称 Zhejiang Guangsha Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 ZJGS
公司的法定代表人 张汉文
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包宇芬 胡萍哲
联系地址 浙江省杭州市莫干山路231号锐 浙江省杭州市莫干山路231号锐
明大厦14层 明大厦14层
电话 0571-87974176 0571-87974176
传真 0571-85125355 0571-85125355
电子信箱 Stock600052@gsgf.com Stock600052@gsgf.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省东阳市振兴路1号西侧
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市莫干山路231号锐明大厦14层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.gsgf.com
电子信箱 stock600052@gsgf.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 浙江省杭州市莫干山路231号锐明大厦14层浙江广
厦董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浙江广厦
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 5
内） 楼
签字会计师姓名 朱大为、耿振
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2015年 2014年 2013年
增减(%)
营业收入 2,342,096,428.84 1,759,151,680.54 33.14 1,920,829,564.18
归属于上市公司股
-656,112,599.81 212,020,503.08 -409.46 55,772,996.32
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -840,848,496.35 -330,740,079.63 不适用 61,414,210.48
损益的净利润
经营活动产生的现
247,091,875.81 -520,566,031.52 不适用 135,660,502.17
金流量净额
本期末比上年同
2015年末 2014年末 2013年末
期末增减（%）
归属于上市公司股
1,300,954,423.65 2,003,510,293.66 -35.07% 1,828,075,949.80
东的净资产
总资产 5,870,298,133.43 9,405,283,463.45 -37.59% 10,162,660,641.48
期末总股本 871,789,092 871,789,092 0.00 871,789,092
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2015年 2014年 2013年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.75 0.24 -412.50 0.06
稀释每股收益（元／股） -0.75 0.24 -412.50 0.06
扣除非经常性损益后的基本每
-0.96 -0.38 0.07
股收益（元／股）
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减少51.03个
加权平均净资产收益率（%） -39.95 11.08 3.05
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少33.90个
-51.19 -17.29 3.36
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
1、 营业收入比上年同期增加 33.14%，主要系本期房产子公司项目交付，结转收入较多所致。
2、 归属于上市公司股东的净利润减少 409.46%，主要系本期计提益荣项目存货跌价准备及商誉减
值准备较多所致。
3、 归属于上市公司股东的净资产减少 35.07%，主要系本期净利润亏损较大所致。
4、 总资产减少 37.59%，主要系：（1）本期处置房产子公司股权，合并范围变动所致；（2）本期
贷款到期归还较多所致；（3）本期实现净利润亏损较大所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 73,841,911.54 316,249,241.89 575,717,430.19 1,376,287,845.22
归属于上市公司股
-74,607,775.48 7,213,496.95 -36,496,109.46 -552,222,211.82
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -74,573,224.59 2,129,677.41 -38,018,326.85 -730,386,622.32
损益后的净利润
经营活动产生的现
-140,263,783.15 217,808,970.05 21,579,331.49 147,967,357.42
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
适用）
非流动资产处置损益 180,790,214.21 538,006,137.42 -16,389.62
越权审批，或无正式批准文件，或
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偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
3,098,822.56 4,411,814.00 417,594.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
2,611,188.88 908,733.19
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 100,000.00 100,000.00 100,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入
313,719.93 368,096.91 -7,112,442.96
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
21,575.34 -22,465.75
项目
少数股东权益影响额 52,543.92 -9,331.16
所得税影响额 -2,178,049.04 -1,108,318.07 1,001,821.33
合计 184,735,896.54 542,760,582.71 -5,641,214.16
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
报告期内公司所从事的主要业务为房地产开发和影视文化业务。
（一）房地产开发业务
房地产开发业务为公司的主业。公司自 1997 年上市以来，一直在建筑施工、房地产开发领
域深耕，为浙江省老牌房地产开发企业之一。公司房地产开发业务的主要经营模式为自主开发销
售。近年来，公司始终秉持稳健开发的经营理念，有计划地控制房地产开发的规模和区域。基于
行业发展现状和上市公司自身转型发展的需要，2015 年下半年，公司正式提出三年内退出房地产
行业的战略决策。基于上述考虑，公司近年来陆续出售部分房地产业务，报告期内，剩余正在开
发和储备的项目有杭州天都城项目、南京长江路九号项目、东阳项目等。
报告期内，地产调控政策有所放松。作为经济领域重要支柱的房地产行业，在经历了几轮高
速繁荣和史上最严厉的调控政策后，随着国家宏观经济进入平稳增长的新常态而迈入新的发展阶
段。根据国家统计局数据，2015 年全国商品房销售额和销售面积分别增长 14.4%和 6.5%，房地产
市场运行环境有所改善。但城市二元分化和城市内区域分化进一步加剧，房地产行业面临新一轮
洗牌，稳投资、促需求、去库存仍为房地产市场主旋律。
（二）影视文化业务
公司影视文化业务主要由全资子公司广厦文化传媒有限公司（即原东阳福添影视有限公司，
已于 2016 年 1 月完成更名，以下简称“广厦传媒”）经营，主营电视剧的制作、发行及衍生产品
等业务，市场定位卫视精品剧，并逐步向网剧、网络电影、院线电影横向延伸。影视文化产业为
公司业务转型的主要方向，公司将依托广厦传媒这一平台，通过加大投入、增加产出的内生性发
展和通过收购、兼并、合作等外延式发展做大做好做强影视文化产业，打造上市公司新的利润增
长点。
报告期内，得益于国家对文化传媒行业的大力支持、国民消费需求升级、网络播放平台的购
买力提升及资本市场的推动，影视文化行业呈现出迅猛发展的良好态势，市场需求极其旺盛，行
业规模不断扩大，具有广阔的发展前景；另一方面，由于市场火热和资本助推，影视剧制作中的
优质 IP、剧本费用、演员报酬等价格不断攀升，导致制作成本不断上升。同时，广电总局“一剧
两星”、“一剧播出每晚不超过两集”等政策的影响，使电视剧的购买价格受到影响，市场对影
视剧内容的质量提出了更高的要求。公司积极应对机遇和挑战，报告期内进一步加大了项目投资，
积极推进自拍剧项目进展，不断发掘市场优质资源，同时加强对外合作力度，以提升公司影视剧
制作规模和制作水平。
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2015 年年度报告
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
1、根据公司 2015 年度第三次临时股东大会决议，公司将持有的通和置业公司的 100%的股权
以 10,639.22 万元的价格转让给广厦控股，相关工商变更手续已于 2015 年 12 月 18 日办妥。
2、根据公司 2015 年度第三次临时股东大会决议，公司将持有的暄竺实业公司的 100%的股权
以 64,855.78 万元的价格转让给广厦控股，相关工商变更手续已于 2015 年 12 月 24 日办妥。
三、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略清晰。公司近年来始终秉持稳健发展的经营理念，通过优化资产结构，加强资源
整合，在保证稳健经营的基本原则下，陆续剥离低效的房地产业务。2015 年下半年，公司正式提
出三年内退出房地产行业的战略目标，通过有计划地出售房地产子公司、寻找战略合作伙伴等方
式，积极推进产业转型目标的实施。未来公司仍将围绕上述目标，稳步推进各项业务的开展。
2、业务稳定，团队高效。房地产业务方面，公司从建筑施工企业转型为房地产开发企业，对
房地产开发上下游有着比一般房企更为深入的理解。公司一直致力于集中资源进行重点项目的开
发，通过多年对大规模房地产项目的运作，积累了丰富的开发资源和开发经验，与合作各方协同
性更为突出；同时，逐步形成了一支稳定高效的项目管理团队，人员配备、技术力量、专业水平
较为合理，管理人员、技术人员配合默契，管理经验丰富。影视文化业务方面，公司现有影视文
化运营平台自上世纪 90 年代开始切入文化传媒领域，经营模式稳定，业务流程清晰；团队主要成
员均具有 20 年以上影视文化行业从业经历，在电视剧题材选择及剧本储备、制作和发行等方面均
积累了丰富的经验。
3、管理科学，内控有效。公司始终秉持以企业文化为核心，以规范制度为依托的经营理念。
通过多年的治理和完善，已逐步形成制度体系健全，内部控制有效的管理体系，为公司各项决策
的有效性和管理的科学化提供了制度保证。
第四节 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
报告期内，公司管理层始终致力于年初提出的“严格管理、积极销售、加速转型”三大经营
目标的实施。
房地产业务方面，公司始终坚持“稳健经营，实力开发”的基本原则，合理安排各项目的开
发节奏，报告期内公司在建面积约 108 万平方米，主要为天都城部分项目、南京长江路九号项目
和通和益荣及通益项目；竣工面积约 44 万平方米，主要为子公司天都城项目的爵士花园项目、蓝
调公寓项目和紫韵公寓项目，截至报告期末均实现竣工交付。同时，报告期内公司抓住房地产回
暖的契机，积极推进各子公司存量和新开盘项目的销售去化工作，报告期内实现合同销售面积约
19 万平方米，合同销售金额约 15 亿元，剔除合并报表范围的影响，较 2014 年有较大的增长。
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影视文化业务方面，报告期内公司进一步加大了项目投资，在积极推进自拍剧项目进展的同
时，不断发掘市场优质资源，加强对外合作力度，以提升公司影视剧制作规模和制作水平。报告
期内，公司自拍剧《最后的战士》和《蜂鸟》期末未能按计划在卫视予以发行签约，同时部分投
拍剧因拍摄进度影响，发行时间比预计有所推迟，导致福添影视的经营业绩不及预期，基于这一
情况，公司在对收购福添影视产生的商誉进行减值测试后计提了商誉减值准备。公司 2015 年影视
剧制作发行情况如下：
序 投资
项目名称 集数 备注
号 占比
1 蜂鸟 40 90% 已领取发行许可证，2015 年 12 月份首播
待嫁老爸（原名《一
2 38 30% 已领取发行许可证，2015 年 4 月份首播
个老爸三个妈》）
穿越迷团（原名《说
3 38 15% 已领取发行许可证，2016 年 3 月份首播
谎者》）
4 搭错车 38 20% 已领取发行许可证，2016 年 1 月份首播
5 女人不容易 37 20% 已领取发行许可证，2016 年 4 月份首播
6 继父回家 42 20% 已领取发行许可证，2015 年 10 月份首播
7 最后的战士 40 100% 已领取发行许可证，2016 年 6 月首播
8 战火红颜 40 30% 已领取发行许可证
9 洋嫁 40 30% 已领取发行许可证
10 柠檬初上 40 50% 已领取发行许可证，2016 年 5 月首播
产业转型方面，报告期内，公司进一步确立了产业转型的战略目标，并据此推进各项工作的
开展。2015 年下半年，基于公司退出房地产行业的整体思路已经较为清晰，为进一步增强公司竞
争力，提升上市公司盈利能力，公司决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和
增长空间的新领域，实施产业转型。围绕上述目标，公司对各房地产子公司进行了梳理，在保证
业绩稳定和可持续发展的前提下，根据各项目的不同开发阶段，陆续出售部分房地产业务。报告
期内公司陆续出售了通和置业投资有限公司 100%股权、浙江暄竺实业有限公司 100%股权，并已于
报告期末办理完毕相关股权过户手续。同时公司积极探索符合公司未来发展方向的多元化发展模
式，报告期内主要针对文化传媒领域及其上下游产业进行了相关研究和论证，积极寻找战略合作
伙伴，努力加快产业转型。
报告期内，公司全年实现营业收入 234,209.64 万元，比上年同期增长 33.14%，利润总额
-59,584.88 万元，归属于母公司所有者的净利润-65,611.26 万元。本期业绩亏损主要系公司按照
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《企业会计准则》等相关规定对原子公司通和置业投资有限公司计提存货跌价准备和对子公司广
厦传媒有限公司计提商誉减值准备所致。
报告期后，2016 年初，公司进一步加快推进产业转型相关工作。2016 年 2 月，公司出售了广
厦房地产开发有限公司 44.45%股权,并办理完毕相关股权过户手续；2016 年 2 月，公司拟出售子
公司浙江广厦东金投资有限公司 100%股权和浙江雍竺实业有限公司 51%股权，上述资产出售因构
成重大资产重组，公司正在按上市公司重大资产重组相关要求开展相关工作，截至目前重组涉及
的审计评估工作、董事会审议工作均已顺利完成，公司将于 2016 年 5 月 4 日召开股东大会审议通
过重组相关事项后完成重组的具体实施工作；2016 年 2 月，公司与盛世景资产管理股份有限公司
签署《战略合作框架协议》，双方将围绕公司的转型发展战略展开全面合作，助力公司在产业并
购、资本运作方面各项工作的开展。
二、报告期内主要经营情况
详见“第四节一、管理层讨论和分析”
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,342,096,428.84 1,759,151,680.54 33.14
营业成本 1,894,817,434.98 1,354,636,989.05 39.88
销售费用 100,679,027.43 94,943,460.07 6.04%
管理费用 80,639,569.55 113,723,108.74 -29.09%
财务费用 262,118,811.60 276,074,872.00 -5.06%
经营活动产生的现金流量净额 247,091,875.81 -520,566,031.52 不适用
投资活动产生的现金流量净额 189,829,445.34 617,484,680.53 -69.26%
筹资活动产生的现金流量净额 -643,244,655.47 -38,497,654.05 不适用
营业收入变动原因说明：主要系本期房产子公司项目交付，结转收入较多所致；
营业成本变动原因说明：主要系本期房产子公司项目交付，结转相应成本较多所致；
管理费用变动原因说明：主要系公司上期处置子公司股权，本期不再纳入合并报表范围所致；
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上期房产项目公司支付工程款较多所致；
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上期收到子公司股权转让款较多所致；
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期贷款到期归还较多所致。
1. 收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
减少
房地产销售 2,222,810,573.00 1,815,861,524.44 18.31 43.21 48.55
2.94 个
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百分点
减少
影视业 21,781,674.59 15,605,881.15 28.35 12.61 85.81 28.23 个
百分点
减少
其他 89,807,083.80 62,748,115.10 30.13 -49.72 -50.16 0.01 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
减少
房地产销售 2,222,810,573.00 1,815,861,524.44 18.31 43.21 48.55 2.93 个
百分点
减少
影视业
