保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
公司代码：600048 公司简称：保利地产
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年年度报告
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 朱征夫 工作原因 李非
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至2018年12月31日公司11,895,029,098股总股本为基数，每10股派发现金红利5.00元
（含税），不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论
与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 37
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 50
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 55
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 56
第九节 公司治理........................................................................................................................... 62
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 64
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 68
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................... 68
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
保利发展控股集团股份有限公司，原名称保利房
公司、本公司、保利地产 指
地产（集团）股份有限公司
报告期、本报告期 指 2018 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司
公司的中文简称 保利地产
公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 PDH
公司的法定代表人 宋广菊
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄海 尹超
联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室
电话 020-89898833
传真 020-89898666-8831
电子信箱 stock@polycn.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
公司注册地址的邮政编码 510308
公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层
公司办公地址的邮政编码 510308
公司网址 www.polycn.com；www.gzpoly.com
电子信箱 stock@polycn.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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备注：公司原指定信息披露报纸为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证
券日报》；自2018年5月7日起，变更为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产 600048
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事
办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼
务所（境内）
签字会计师姓名 金华、常姗
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁
报告期内履行持续督
2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司
导职责的保荐机构
2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全
持续督导的期间
部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督
导义务
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2017年 本期比
上年同
主要会计数据 2018年 2016年
调整后 调整前 期增减
(%)
营业收入 194,513,842,492.17 146,623,004,012.02 146,306,235,168.92 32.66 154,752,138,129.80
归属于上市公
司股东的净利 18,903,715,264.07 15,633,557,875.88 15,625,886,183.86 20.92 12,421,551,064.86
润
归属于上市公
司股东的扣除
18,050,260,847.42 15,446,781,266.30 15,438,973,853.46 16.85 12,257,799,041.22
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 -29,295,855,440.87 140.65 34,053,957,194.00
额
2017年末 本期末
比上年
2018年末 同期末 2016年末
调整后 调整前 增减（%
）
归属于上市公
121,922,515,914.16 106,923,069,073.30 106,979,798,171.50 14.03 89,253,187,376.76
司股东的净资
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产
总资产 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42 696,451,750,899.16 21.34 467,996,774,750.41
(二) 主要财务指标
2017年 本期比上年同期增
主要财务指标 2018年 2016年
调整后 调整前 减(%)
基本每股收益（元／股） 1.59 1.32 1.32 20.45 1.10
稀释每股收益（元／股） 1.59 1.32 1.32 20.45 1.10
扣除非经常性损益后的基本每
1.52 1.30 1.30 16.92 1.08
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 16.63 16.34 16.32 增加0.29个百分点 15.53
扣除非经常性损益后的加权平
15.88 16.15 16.13 减少0.27个百分点 15.32
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后
文提及 2017 年度财务数据均为追溯调整后数据。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 20,133,631,997.93 39,392,455,593.43 35,407,945,257.89 99,579,809,642.92
归属于上市公司
1,893,754,274.08 4,598,270,058.43 3,109,390,549.79 9,302,300,381.77
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
1,861,783,871.52 4,516,472,275.44 2,586,793,289.82 9,085,211,410.64
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-26,118,298,070.67 16,520,530,107.75 -1,076,292,911.74 22,567,382,234.30
现金流量净额
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
非流动资产处置损益 719,186,844.14 72,234,272.01 22,872,636.74
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
5,018,257.77 0.00 1,837,929.33
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期
-6,886,431.97 0.00 0.00
初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
190,424,456.43 -586,471.04 23,652,196.72
损益，以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和
184,274,676.67 171,469,083.03 185,377,489.19
支出
少数股东权益影响额 -29,318,253.97 -33,114,992.20 -21,506,792.81
所得税影响额 -209,245,132.42 -23,225,282.22 -48,481,435.53
合计 853,454,416.65 186,776,609.58 163,752,023.64
注：非流动资产处置损益主要为公司以保利地产投资顾问有限公司 100%股权对合富辉煌（中国）
房地产顾问有限公司进行增资带来的投资收益。
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
广东省高速公路发展股
820,850,195.14 849,190,275.86 28,340,080.72 51,214,574.44
份有限公司
中航善达股份有限公司 464,408,501.18 357,752,377.84 -106,656,123.34 4,782,785.80
澳元套期保值 -3,051,453.67 56,728,642.71 59,780,096.38 4,328,602.09
英镑套期保值 131,548,826.40 330,403,934.25 198,855,107.85 186,095,854.35
合计 1,413,756,069.05 1,594,075,230.66 180,319,161.61 246,421,816.68
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十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团，报告期内，公司“一主两翼”战略进一步
明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦
刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群
为主的布局策略。公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资
源储备，保持良好的可持续发展能力。
两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销
售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。
报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、前瞻性的战略定位与良好的战略定力
自 1992 年成立之初，基于对城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，公司前瞻性地确立了房
地产开发主业在企业发展中的核心地位，先后制定了“三个为主，两个结合”、“三个为主，三
个结合”的发展战略，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在 90%以上。公司准确把握
了行业快速发展机遇，实现了持续稳定增长，2018 年实现签约销售 4048 亿元，同比增长 30.91%，
位列行业前五、央企第一。
面对行业发展进入新阶段，公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。一
方面，坚定聚焦房地产开发主业，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，并根据市场情况灵活
微调指导经营决策。另一方面，提前布局两翼产业，加快市场化发展，物业管理、销售代理、房
地产金融等板块排名行业前列，逐步形成多产业协同发展格局，并培育新的规模与利润增长点。
2、资源储备充足，符合城市聚集发展趋势
公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海
西等城市群为重点的布局体系。截至 2018 年末，公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390
万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2-3 年的开发需要，保证公司在不同的行业周
期灵活应对市场变化。
在此基础上，公司根据市场需要持续优化资源结构。区域布局方面，公司继续加大重点城市
深耕发展，在 9154 万平方米待开发面积中，一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线城市
占比 30%，其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。产品结构方面，保持刚性及改善性需求
的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在 85%以上，且以 144 平方米以下普通住宅为主，满足市
场主流需求。
3、房地产开发与相关产业整合发展
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经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、
旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开
发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出
的成本优势。
依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形
成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务
水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平
台。
4、资金管理能力突出，资产结构稳健
公司持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在 85%以上，处于行业领先水平，提供了
充足的经营现金流保障。同时，公司发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直
接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成
本。公司累计发行权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元。
公司注重保持稳健的资产负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。2018
年末，公司有息负债总额 2637 亿元，其中直接融资占比超 15%，有息负债综合成本仅 5.03%。
5、管理团队专业高效
公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过
绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。公司持续完善激励机制，构建
股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，提升团队凝聚力。
同时，公司高度重视人才培养，优化多层次培训体系，构建了专业突出、学习能力强的管理团队，
为公司健康发展提供坚实的人才保障。
6、品牌影响力行业领先
公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限
公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品
牌愿景，良好的品牌形象得到社会广泛认可。2018 年末，公司品牌价值达 642.41 亿元，连续九
年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。
第四节 经营情况讨论与分析
一、市场回顾与展望
2018 年，全国商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速较 2017 年降低 1.5 个百
分点；商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年降低 6.4 个百分点。行业
集中度持续提升，销售前五名企业合计市场占有率达 18.3%，较 2017 年提升 1.3 个百分点；前十
名与前五十名的市场占有率分别超过 25%和 55%。
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数据来源：国家统计局，下同
在行业调控加深与“因城施策”推进下，区域及城市分化逐渐加大。根据 40 大中城市销售统
计，2018 年一线城市延续 2017 年的调整并于年中出现筑底回升，年内销售金额同比增速自 2018
年二季度起逐步提高，但仍远低于 2016 年全年水平；二线城市表现较为平稳，年内销售金额同比
增速在 10%至 15%间小幅波动；三线城市则出现慢速降温现象。
2018 年，全国土地成交 1.6 万亿元，同比增长 18.0%，远低于 2017 年的 49.4%，土地成交热
度明显下降；房地产开发投资完成额 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速自 2017 年初以来保持稳
定。报告期内，全国房屋新开工面积 20.9 万平方米，同比增长 17.2%；竣工面积 9.4 万平方米，
同比减少 7.8%。
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2018 年，全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的同比下降趋势，但降幅有所收窄。
截至 2018 年 12 月末，全国商品房待售面积下降至 5.2 亿平方米，较 2017 年末同比下降 11.0%。
其中，住宅待售面积 2.5 亿平方米，同比下降 16.8%。
在防控金融风险与去杠杆的政策背景下，2018 年全国房地产开发资金来源总量 16.6 万亿元，
同比增长 6.4%，增速较 2017 年下降 1.8 个百分点；其中，国内贷款占比下降 1.7 个百分点至 14.5%，
房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至 67.0%。
报告期内，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强的政策定力
和稳定性，商品房销售增速继续下降，城市调整分化渐趋明显，一线城市下半年调整至筑底、二
线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整，且城市内各片区间也出现不同的调整节奏；临
近年末，行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善，但贷款规模尚未出现明显提升。公司认
为房地产行业发展趋势仍然向好，居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋
于专业化、品牌化。公司将继续专注刚性及改善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市
场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳
健增长，巩固行业领先地位。
长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求，
拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，
向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提
升持续发展能力。
二、报告期内主要经营情况
1、销售再创新高，城市深耕优势显现
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2018 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓
的背景下，实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长 30.91%，市场占有率提升至 2.70%；签约面积
2766.11 万平方米，同比增长 23.36%。
报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，其中在珠三角实现签约销
售 1170 亿元，较去年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市 12 个，广州
实现签约 400 亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。
2、适度增量拓展，持续优化资源结构
2018 年，公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，是年度签约面积的 114%，
为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价 6186 元/平方米。
公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为
74%和 61%，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。
2018 年，公司实现新开工面积 4396 万平方米，竣工面积 2217 万平方米。截至 2018 年末，
公司待开发面积 9154 万平方米，其中一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比 69%。
3、利润较快增长，盈利能力持续提升
报告期内，公司实现营业总收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%；净利润 261.49 亿元，同
比增长 32.78%；归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.92%。
年内，公司毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛
利率也提升至 32.68%；实现投资收益 26.90 亿元，同比大幅增长 60.06%；净利率 13.44%，与 2017
年基本持平。
4、持续强化现金管理，抗风险能力突出
2018 年，公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回
笼 3562 亿元，回笼率达 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直
接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，储备低成本长期资金；发行永
续中期票据 15 亿元，充实权益资本。
报告期末，公司资产负债率 77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百
分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债 2636.57 亿元，其中银行贷款、
直接融资占比分别为 71%和 15%，有息负债综合成本仅约 5.03%，具备突出的规模及成本优势。
5、以并购整合加快资源拓展与业务布局
房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，加快资源储备扩大规模。公司已完成保利（香港）
控股有限公司 50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、
旧城改造、产业拓展等方式获取项目 75 个，占全年拓展金额及拓展面积的 54%、58%。
两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方
一二手物业代理业务融合发展，2018 年末累计覆盖超过 150 个城市，代理项目超过 1700 个。保
利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理 4+2 的多业态布局；持续探讨进
一步资本运作，夯实行业领先优势。
6、两翼业务加速市场化发展
综合服务方面，物业管理布局全国 131 个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业
管理板块运营项目 65 个，管理面积 266 万平方米，累计外拓购物中心 10 个、酒店 4 个，以轻资
产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。
不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾 1000 亿元，累计投资项目超过 150 个，其中信保
基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 194,513,842,492.17 146,623,004,012.02 32.66
营业成本 131,338,798,272.80 101,132,555,008.61 29.87
销售费用 5,912,207,338.98 3,883,196,495.51 52.25
管理费用 3,495,447,619.23 2,822,947,368.13 23.82
研发费用 40,945,036.39 34,581,224.66 18.40
财务费用 2,584,650,271.32 2,390,160,000.80 8.14
经营活动产生的现金流量净额 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 140.65
投资活动产生的现金流量净额 -13,459,173,583.95 -16,950,721,767.37 20.60
筹资活动产生的现金流量净额 46,497,753,467.15 67,381,531,740.24 -30.99
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 1945.14 亿元，同比上升 32.66%；营业成本 1313.39 亿元，同
比上升 29.87%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
房地产销售 182,497,765,890.01 122,848,747,604.87 32.68 32.46 28.25 增加 2.21 个百分点
其他 11,251,008,640.31 8,427,895,384.08 25.09 29.41 58.62 减少 13.80 个百分点
合计 193,748,774,530.32 131,276,642,988.95 32.24 32.28 29.84 增加 1.27 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
华南片区 75,775,815,943.63 51,247,229,703.56 32.37 43.39 48.14 减少 2.17 个百分点
华东片区 50,372,678,590.76 33,382,956,565.11 33.73 43.02 35.16 增加 3.85 个百分点
西部片区 22,888,780,855.35 16,828,751,884.65 26.48 30.14 29.85 增加 0.17 个百分点
华北片区 22,498,305,674.71 14,903,655,352.97 33.76 42.76 47.87 减少 2.29 个百分点
中部片区 15,592,677,075.51 9,985,609,452.80 35.96 -11.64 -21.13 增加 7.71 个百分点
东北片区 4,789,394,063.62 3,443,494,611.61 28.10 -31.20 -41.07 增加 12.04 个百分点
海外片区 1,831,122,326.74 1,484,945,418.25 18.91 305.79 454.51 减少 21.75 个百分点
合计 193,748,774,530.32 131,276,642,988.95 32.24 32.28 29.84 增加 1.27 个百分点
注：其他主营业务为建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务费等。
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主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%以上的地区
单位：元 币种：人民币
营业收入 营业成本
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减
（%）
减（%） 减（%）
华南片区 75,775,815,943.63 51,247,229,703.56 32.37 43.39 48.14 减少 2.17 个百分点
华东片区 50,372,678,590.76 33,382,956,565.11 33.73 43.02 35.16 增加 3.85 个百分点
西部片区 22,888,780,855.35 16,828,751,884.65 26.48 30.14 29.85 增加 0.17 个百分点
华北片区 22,498,305,674.71 14,903,655,352.97 33.76 42.76 47.87 减少 2.29 个百分点
合计 171,535,581,064.45 116,362,593,506.29 32.16 41.28 41.33 增加 0.03 个百分点
华南片区、华东片区、西部片区、华北片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目
交付结转增加；华东片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。
房地产业务分地区情况表
单位：元、平方米 币种：人民币
比例
地区 结算收入 比例（%） 结算面积 比例（%） 累计结算面积
（%）
华南片区 65,481,588,112.26 35.89 4,839,097.20 31.86 21,130,261.57 24.35
华东片区 50,283,661,400.08 27.55 2,934,651.68 19.32 13,146,523.22 15.14
西部片区 22,611,265,544.16 12.39 2,812,066.97 18.52 18,215,395.48 20.98
华北片区 22,097,604,155.86 12.11 2,118,721.49 13.95 12,099,942.22 13.94
中部片区 15,429,102,500.23 8.45 1,875,104.13 12.35 13,537,858.34 15.60
东北片区 4,763,421,850.68 2.61 566,155.35 3.73 8,601,081.93 9.91
海外片区 1,831,122,326.74 1.00 41,615.90 0.27 73,464.60 0.08
合计 182,497,765,890.01 100.00 15,187,412.72 100.00 86,804,527.36 100.00
备注：累计结算面积仅限当年结转项目。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：万元 币种：人民币
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构成项 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
土地成本 4,657,769.26 35.48 3,659,038.08 36.19 27.29 结转规模扩
房地产 开发建设及 大，相应结
7,627,105.50 58.10 5,920,166.96 58.55 28.83
其他成本 转成本增加
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其他 其他成本 842,789.54 6.42 531,326.13 5.26 58.62
合计 13,127,664.30 100.00 10,110,531.17 100.00 29.84
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 614,231.02 万元，占年度销售总额 3.16%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元。
五名供应商采购额 85,144.63 万元，占年度采购总额 13.83%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元。
3. 费用
√适用 □不适用
报告期内，公司发生销售费用 59.12 亿元，同比增长 52.25%，主要为销售规模增加，销售费
用支出同步增加；管理费用 34.95 亿元，同比增长 23.82%，主要为公司管理规模扩大，管理支出
增加；财务费用 25.85 亿元，同比增加 8.14%，主要是由于有息负债的增加。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
增减幅度
项目 本期数 上年同期数 增减额 主要原因
（%）
经营活动产生的 销售规模增长，销售
1,189,332.14 -2,926,141.70 4,115,473.84 140.65
现金流量净额 回笼同步增加
投资活动产生的 取得子公司支付的
-1,345,917.36 -1,695,072.18 349,154.82 20.60
现金流量净额 现金减少
筹资活动产生的
4,649,775.35 6,738,153.17 -2,088,377.82 -30.99 偿还借款增加
现金流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
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1. 资产及负债状况
单位：元 币种：人民币
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
房款回笼和借款
货币资金 113,431,287,012.07 13.40 68,050,917,232.08 9.75 66.69
增加
预付项目前期土
预付款项 26,044,932,266.98 3.08 54,243,094,432.71 7.78 -51.98
地款减少
与联营、合营企
业及子公司合作
其他应收款 119,352,400,745.40 14.10 64,541,788,420.81 9.25 84.92
方股东的往来款
增加
待抵扣土地抵减
其他流动资产 30,716,844,016.01 3.63 18,827,464,754.77 2.70 63.15 额与进项税额增
加
对联营、合营企
业的投资增加、
长期股权投资 48,489,384,886.28 5.73 23,450,654,572.48 3.36 106.77
联营合营企业结
转利润增加
预收款项 299,795,005,719.37 35.42 226,188,500,629.29 32.42 32.54 预收房款增加
一年内到期的非 一年内到期借款
45,706,874,739.26 5.40 26,428,480,716.45 3.79 72.95
流动负债 与应付债券增加
其他权益工具 6,500,000,000.00 0.77 5,000,000,000.00 0.72 30.00 发行永续中票
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，包括
存货、投资性房地产和固定资产等。此外，公司部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使
用权受到限制。具体情况如下表所示：
单位：元 币种：人民币
项目 用途 账面价值
货币资金 履约保证金存款 355,649,560.13
存货 抵押借款 54,215,413,588.72
固定资产 抵押借款 473,407,301.20
投资性房地产 抵押借款 7,834,348,292.15
合计 62,878,818,742.20
3. 其他说明
□适用 √不适用
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(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司 2018 年度房地产开发项目汇总表
单位：万元、平方米
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
1 广州保利创融广场 广州市天河区 综合 在建 100.00% 293610 14979 163352 106280 0 132000 163352 132000 163352 0 31349 79669
2 广州保利中融广场 广州市天河区 综合 在建 100.00% 293084 15122 160496 104733 0 124700 160496 124700 160496 0 41456 74517
3 广州保利天河区金融城 961 项目 广州市天河区 综合 拟建 50.00% 220461 8826 108133 41447 0 0 0 0 0 108133 0 0
4 广州保利小新塘项目★ 广州市天河区 住宅 在建 70.00% 1222795 190526 1074699 573750 437474 0 437474 0 437474 637225 0 0
5 广州保利世界贸易中心 广州市海珠区 综合 在建 51.00% 467301 118613 562006 180047 0 53331 562006 562006 53331 0 0 179778
6 广州保利天悦 广州市海珠区 综合 在建 80.00% 1852364 288129 1509513 919097 0 398192 1489634 1382839 504986 19879 28343 786398
7 广州保利华润紫云 广州市白云区 住宅 在建 16.66% 454176 49041 299081 197869 18865 53635 169081 53635 169081 130000 112426 161076
8 广州葛洲坝保利曼城 广州市荔湾区 住宅 在建 51.00% 265670 22969 171233 103888 0 5165 171233 171233 5165 0 5229 107181
9 广州保利葛洲坝海德公馆 广州市荔湾区 住宅 在建 51.00% 371236 32691 188743 126604 0 120034 188743 188743 120034 0 15497 122089
10 广州保利和光晨樾 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 558035 38778 268525 176850 75306 0 191594 0 191594 76932 81505 87223
11 广州保利花海湾 广州市荔湾区 住宅 在建 25.50% 301877 31921 182055 140625 62055 0 62055 0 62055 120000 35638 35638
12 广州保利广钢 206 项目 广州市荔湾区 住宅 拟建 70.00% 522364 22446 202248 113704 0 0 0 0 0 202248 0 0
13 广州保利广钢 219 项目 广州市荔湾区 住宅 拟建 70.00% 382057 16940 133508 59648 0 0 0 0 0 133508 0 0
14 广州保利广钢 224 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 70.00% 536934 35305 200524 91149 4401 0 4401 0 4401 196123 0 0
15 广州荔湾区广钢 218 项目 广州市荔湾区 住宅 在建 16.67% 660112 38757 272934 184913 272304 0 272304 0 272304 630 6460 6460
16 广州保利罗兰国际 广州市黄埔区 住宅 在建 60.00% 637705 170861 704517 462756 334905 369855 557944 369855 557944 146573 201404 424411
17 广州越秀保利爱特 广州市黄埔区 住宅 在建 50.00% 780331 189520 678461 452065 244457 251443 539694 418071 373066 138767 190592 377524
18 广州保利鱼珠项目 广州市黄埔区 综合 在建 50.00% 547645 39126 350288 234756 177553 0 350288 0 350288 0 201376 239072
19 广州保利黄埔区 KS1 号路东侧项目★ 广州市黄埔区 住宅 拟建 90.00% 305820 128742 378480 229724 0 0 0 0 0 378480 0 0
20 广州保利大都汇 广州市番禺区 综合 在建 100.00% 371449 57025 315652 228951 0 0 244623 244623 0 71029 2978 177696
21 广州保利番禺汉溪村项目 广州市番禺区 综合 拟建 50.00% 71209 10848 58512 43392 0 0 0 0 0 58512 0 0
22 广州番禺黄金海岸项目 广州市番禺区 住宅 拟建 49.00% 177739 99368 154458 106127 0 0 0 0 0 154458 0 0
23 广州番禺区大石街兴南大道南侧项目★ 广州市番禺区 综合 在建 14.28% 533479 76285 383854 151834 197000 0 197000 0 197000 186854 12316 12316
24 广州保利桃花源 广州市从化区 住宅 在建 100.00% 166848 257121 348446 265860 0 62591 304604 62591 304604 43842 63001 118088
25 广州保利从化区江埔果场项目 广州市从化区 住宅 在建 100.00% 980822 199955 787417 527883 97971 0 97971 0 97971 689445 0 0
26 广州保利从化区江埔街江村项目★ 广州市从化区 住宅 拟建 100.00% 309023 63508 254906 169806 0 0 0 0 0 254906 0 0
27 广州保利从化区街口街城郊村项目★ 广州市从化区 住宅 拟建 50.00% 499733 94824 443220 282191 0 0 0 0 0 443220 0 0
28 广州保利 i 立方 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 154902 69946 225190 150138 0 73038 225190 73038 225190 0 10818 146034
29 广州保利合锦嘉苑 广州市增城区 住宅 在建 35.00% 191667 97841 294110 188822 0 63260 163323 63260 163323 130787 108141 127360
30 广州保利 i 立方 plus 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 57478 42129 61127 41932 0 0 60185 0 60185 942 29084 34295
31 广州保利中航城 广州市增城区 住宅 在建 80.00% 444041 179000 588002 388600 23202 172788 499902 195188 477502 88100 115323 330401
32 广州保利塔岗项目 广州市增城区 住宅 在建 100.00% 116523 42462 145490 102468 0 0 142727 0 142727 2763 90605 113402
33 广州增城区章陂项目 广州市增城区 住宅 在建 33.00% 670893 83178 450732 206900 320732 0 320732 0 320732 130000 6812 6812
34 广州保利增城东部枢纽经济总部项目 广州市增城区 综合 拟建 100.00% 607476 43269 473335 150038 0 0 0 0 0 473335 0 0
35 广州保利增城区小楼大院二期项目 广州市增城区 综合 拟建 100.00% 28225 14013 31006 23612 0 0 0 0 0 31006 0 0
36 广州保利增城区荔城街三联村项目★ 广州市增城区 住宅 在建 25.00% 837430 133319 598290 389697 54779 0 54779 0 54779 543511 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
37 广州增城区朱村街凤岗村项目★ 广州市增城区 住宅 在建 30.00% 242710 35507 147676 91810 117676 0 117676 0 117676 30000 0 0
38 广州市增城区广汕公路南侧项目★ 广州市增城区 住宅 拟建 20.00% 532007 85336 382941 248877 0 0 0 0 0 382941 0 0
39 广州保利星海小镇 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 281747 120200 426393 288175 0 152834 371130 197457 326507 55263 95057 274655
40 广州保利思泰花园 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 184943 49029 146608 53085 46810 0 46810 0 46810 99798 21355 21355
41 广州保利蕉门岛南项目 广州市南沙区 住宅 在建 100.00% 179021 47059 140423 50856 67259 0 67259 0 67259 73164 0 0
42 广州市南沙金岭北路项目 广州市南沙区 住宅 拟建 15.00% 163682 31334 134479 92969 0 0 0 0 0 134479 0 0
43 广州保利花都区中轴线商业项目 广州市花都区 写字楼 在建 100.00% 445543 49716 513030 190948 188513 0 188513 0 188513 324516 5196 5196
44 上海保利叶上海 上海市宝山区 住宅 在建 100.00% 680468 408374 652227 553925 0 0 652227 633379 18848 0 0 532386
45 上海保利熙悦 上海市宝山区 住宅 在建 49.00% 676334 65623 262848 160412 0 262848 262848 262848 262848 0 80454 150314
46 上海保利蔚蓝林语 上海市浦东新区 住宅 在建 100.00% 231407 141692 170876 138982 0 0 170876 170876 0 0 4968 141208
47 上海保利铃兰公馆 上海市浦东新区 住宅 在建 70.00% 148175 86010 125149 87072 0 74742 125149 74742 125149 0 2555 90366
48 上海保利颂 上海市浦东新区 住宅 在建 49.00% 775039 69433 230386 116965 0 0 224389 0 224389 5997 0 0
49 上海保利芦潮港 C0204 项目 上海市浦东新区 住宅 在建 80.00% 165501 42794 111207 72023 0 0 98921 0 98921 12286 4742 4742
50 上海保利世博项目 上海市浦东新区 住宅 拟建 50.00% 2647658 83676 259944 164562 0 0 0 0 0 259944 0 0
51 上海保利浦东新区世纪大道南侧项目★ 上海市浦东新区 综合 在建 58.00% 1384105 43141 389244 0 89748 0 89748 0 89748 299496 0 0
52 上海保利西岸 上海市徐汇区 综合 在建 51.00% 832306 66530 273069 162261 0 0 273069 273069 0 0 1152 128274
53 上海保利西郊锦庐 上海市青浦区 住宅 在建 50.00% 441550 115934 170321 109722 0 170321 170321 170321 170321 0 47527 109857
54 上海水悦堂 上海市青浦区 住宅 在建 34.00% 259300 107954 116805 69900 0 0 112303 0 112303 4502 0 0
55 上海奉贤区南桥新城项目 上海市奉贤区 住宅 拟建 50.00% 370700 52793 151887 91444 0 0 0 0 0 151887 0 0
上海保利玲玥公馆（原临港园区石槐路项
56 上海市奉贤区 住宅 在建 100.00% 124859 44993 96965 67432 96965 0 96965 0 96965 0 0 0
目）
上海保利嘉定区江桥镇黄家花园路西侧
57 上海市嘉定区 住宅 在建 100.00% 321902 38844 106697 64763 56697 0 56697 0 56697 50000 0 0
项目★
58 张家港保利金港镇中港路东项目 苏州市张家港市 住宅 在建 100.00% 59376 36052 88697 52445 0 0 88697 0 88697 0 21345 21345
59 张家港保利保税区中港路东项目 苏州市张家港市 住宅 在建 100.00% 41336 25368 62103 37379 62103 0 62103 0 62103 0 0 0
60 张家港保利锦丰片区华昌路西项目 苏州市张家港市 住宅 在建 100.00% 101121 57741 142082 90015 69664 0 69664 0 69664 72418 43762 43762
61 张家港保利珑樾花园 苏州市张家港市 住宅 在建 30.00% 135264 41765 113112 73886 56381 0 56381 0 56381 56731 40685 40685
62 张家港保利熙悦 苏州市张家港市 住宅 在建 50.00% 234891 67263 213451 139332 190032 0 190032 0 190032 23419 48670 48670
63 常熟保利董浜镇项目 常熟市董浜镇 住宅 在建 20.00% 89199 56479 122738 87947 122738 0 122738 0 122738 0 22312 22312
64 常熟湖悦澜庭 常熟市尚湖镇 住宅 在建 16.34% 99568 59235 158869 116241 158869 0 158869 0 158869 0 69448 69448
65 苏州保利太仓沙溪镇项目 苏州市太仓市 住宅 在建 25.30% 44835 23944 56444 42618 55860 0 55860 0 55860 584 1837 1837
66 南通通州区保利南湖东路项目 南通市通州区 住宅 在建 50.00% 243251 98020 258883 188410 114734 0 114734 0 114734 144149 28602 28602
67 南通上悦城 南通市通州区 住宅 在建 25.00% 168065 82741 269046 151061 166942 0 267095 0 267095 1951 135640 135640
南通海江海都会（原海门门市海兴路东侧
68 南通市海门市 住宅 在建 25.00% 279626 107183 273727 183200 253266 0 253266 0 253266 20461 7592 7592
项目）★
69 南通保利海门长江路东侧项目★ 南通市海门市 住宅 在建 65.00% 239591 97498 245503 175496 115747 0 115747 0 115747 129756 0 0
70 北京大兴区黄村镇永华路南项目 北京市大兴区 综合 在建 34.00% 220035 31049 131020 76247 131020 0 131020 0 131020 0 51400 51400
71 北京大兴区旧宫镇北项目 北京市大兴区 住宅 在建 50.00% 844351 66380 229685 44839 229685 0 229685 0 229685 0 18223 18223
72 北京大兴区旧宫镇南项目 北京市大兴区 住宅 在建 50.00% 1084271 85957 303700 53900 290117 0 290117 0 290117 13583 26333 26333
73 北京大兴区瀛海镇黄亦路南项目 北京市大兴区 综合 在建 34.00% 277840 40986 145741 81871 145741 0 145741 0 145741 0 31716 31716
74 北京大兴区魏善庄项目 北京市大兴区 住宅 在建 34.00% 569077 95947 308755 209985 302824 0 302824 0 302824 5931 2600 2600
75 北京大兴区亦庄河西区项目 北京市大兴区 住宅 在建 33.00% 806949 92065 211745 165112 202486 0 202486 0 202486 9260 69908 69908
76 北京大兴区黄村镇义锦路南侧项目★ 北京市大兴区 综合 在建 25.00% 348794 28212 127118 68761 127118 0 127118 0 127118 0 7200 7200
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
77 北京保利大都汇 北京市通州区 综合 在建 65.00% 539525 47618 258336 186500 0 0 258336 105283 153053 0 10610 74680
78 北京保利未来科技城项目 北京市昌平区 综合 在建 60.00% 1272522 74500 673591 236302 52520 0 299408 0 299408 374183 0 0
79 北京昌平区北七家项目 北京市昌平区 住宅 在建 33.00% 328996 30891 109020 67845 109020 0 109020 0 109020 0 24929 24929
80 北京保利首开丽湾家园/天誉 北京市朝阳区 住宅 在建 50.00% 332439 47770 130653 84434 0 3634 130653 130653 3634 0 9388 88625
81 北京景粼原著 北京市朝阳区 住宅 在建 25.00% 872065 121096 268148 122653 65013 45542 165661 45542 165661 102487 75707 141026
82 北京保利和光尘越 北京市朝阳区 住宅 在建 33.00% 683833 63913 238941 156935 70303 0 238941 0 238941 0 32916 114617
83 北京保利和锦薇棠 北京市朝阳区 住宅 在建 50.00% 516665 41964 186378 108898 30465 0 186378 0 186378 0 27608 66227
84 北京保利首开四季怡园 北京市门头沟区 住宅 在建 50.00% 535840 99142 329141 227275 0 123036 329141 123036 329141 0 8365 192695
85 北京门头沟区潭柘寺项目 北京市门头沟区 综合 拟建 10.00% 1037663 180851 369992 237646 0 0 0 0 0 369992 0 0
86 北京保利四合庄南项目 北京市丰台区 综合 在建 70.00% 247336 14788 82670 58853 0 0 82670 0 82670 0 0 0
87 北京金茂广场 北京市丰台区 写字楼 在建 10.00% 671737 29500 163720 118000 0 94865 94865 94865 94865 68855 11191 11191
88 北京丰台区槐房西路项目 北京市丰台区 综合 在建 20.00% 746647 75406 292635 159268 292635 0 292635 0 292635 0 40300 40300
北京保利和光逸境（原丰台区大成路项
89 北京市丰台区 住宅 在建 60.00% 251648 33960 159173 94987 159173 0 159173 0 159173 0 0 0
目）
90 北京保利平谷区马坊项目 北京市平谷区 住宅 在建 35.00% 78920 20764 68673 45380 68673 0 68673 0 68673 0 47665 47665
91 北京平谷区金海湖项目 北京市平谷区 住宅 在建 25.00% 310127 151600 347565 152594 278408 0 278408 0 278408 69157 38640 38640
92 北京房山区良乡镇北项目 北京市房山区 住宅 在建 20.00% 364655 75691 218622 115829 218622 0 218622 0 218622 0 26460 26460
93 张家口保利桥东区钻石北路东侧项目★ 张家口市桥东区 住宅 拟建 100.00% 309931 95506 337700 242988 0 0 0 0 0 337700 0 0
94 太原保利香槟国际 太原市小店区 住宅 在建 70.00% 341487 126000 619267 441000 0 294223 613555 396514 511264 5712 16895 491690
95 太原保利茉莉公馆 太原市小店区 住宅 在建 70.00% 420304 147088 495506 352893 227494 0 457195 0 457195 38311 143922 185645
96 太原保利小店区南中环街北侧项目★ 太原市小店区 住宅 拟建 70.00% 570943 119434 517489 371963 0 0 0 0 0 517489 0 0
97 太原保利百合花园 太原市万柏林区 住宅 在建 100.00% 89635 42307 183528 147575 0 183528 183528 183528 183528 0 7375 152908
98 太原保利海德公园 太原市万柏林区 住宅 在建 70.00% 469234 123953 615340 479805 304769 224065 463127 224065 463127 152214 224860 371045
99 太原保利梧桐语 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 144344 45647 200337 158655 0 84407 200337 84407 200337 0 24749 160610
100 太原保利西江月 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 273277 73333 341011 241999 303382 0 303382 0 303382 37629 189382 189382
101 太原保利晋源区贾家庄西路西侧项目★ 太原市晋源区 住宅 在建 70.00% 307648 94489 426686 325332 52022 0 52022 0 52022 374664 0 0
102 晋中保利壹号公馆 晋中市榆次区 住宅 在建 100.00% 293447 181400 704929 533286 80698 247633 328935 247633 328935 375994 140476 294535
103 晋中保利心语（原龙湖大街北侧项目）★ 晋中市榆次区 住宅 在建 55.00% 131701 72681 255471 187121 147721 0 147721 0 147721 107750 53587 53587
104 佛山保利紫山花园 佛山市南海区 综合 在建 60.00% 201457 273333 457129 158400 0 0 183451 168581 14870 273678 842 152326
105 佛山保利紫山国际 佛山市南海区 住宅 在建 39.00% 586645 612901 1093261 832715 22546 465793 858016 750204 573606 235245 117640 689003
106 佛山保利雅苑 佛山市南海区 住宅 在建 100.00% 69644 18527 75977 54080 0 75977 75977 75977 75977 0 0 0
107 佛山保利香槟国际 佛山市南海区 住宅 拟建 100.00% 191561 91371 357156 253058 0 0 0 0 0 357156 0 0
108 佛山保利滨湖花园 佛山市南海区 综合 在建 50.00% 260211 86753 392054 239971 0 175448 253151 214073 214526 138903 52560 193652
109 佛山保利麓园 佛山市南海区 住宅 在建 100.00% 162576 86226 292450 214965 2035 0 76096 0 76096 216354 66124 66124
110 佛山保利珑门广场 佛山市南海区 综合 在建 40.00% 316757 86416 389741 281339 52954 55702 303181 55702 303181 86560 78019 187189
111 佛山万科金域缇香 佛山市南海区 住宅 在建 30.00% 392182 87157 397461 327068 0 217390 397461 397461 217390 0 58047 361948
112 佛山保利美华中心项目 佛山市南海区 综合 在建 50.00% 139078 13951 142952 90381 0 0 142952 0 142952 0 0 0
113 佛山保利翔海国际 佛山市南海区 综合 拟建 50.00% 98041 13942 95044 55467 0 0 0 0 0 95044 0 0
114 佛山保利青年荟项目 佛山市南海区 综合 在建 55.00% 89876 11637 94956 65993 14956 0 14956 0 14956 80000 0 0
115 佛山保利兴业渔村项目 佛山市南海区 综合 在建 51.00% 94248 51236 160465 133213 68637 0 68637 0 68637 91829 15005 15005
116 佛山保利南海区东平路东侧项目★ 佛山市南海区 住宅 在建 100.00% 693332 130212 441944 274650 37489 0 37489 0 37489 404455 0 0
117 佛山保利紫晨花园★ 佛山市南海区 住宅 拟建 39.00% 236061 38716 156152 115265 0 0 0 0 0 156152 0 0
118 佛山保利南海区桂澜路东侧项目★ 佛山市南海区 综合 拟建 60.00% 1427417 143028 769333 551931 0 0 0 0 0 769333 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
119 佛山保利芳华苑（原佛罗路南侧项目）★ 佛山市禅城区 住宅 在建 60.00% 363067 57327 279068 200106 96633 0 96633 0 96633 182435 0 0
120 佛山保利翡翠公馆 佛山市禅城区 住宅 在建 100.00% 279396 113481 455559 335803 147869 207786 355587 207786 355587 99972 110445 234906
121 佛山保利碧桂园天汇花园 佛山市禅城区 住宅 在建 50.00% 508650 136354 668321 513045 70141 136258 281383 136258 281383 386938 147747 275764
122 佛山保利华苑 佛山市禅城区 住宅 在建 100.00% 36211 10267 64910 45901 34022 0 34022 0 34022 30889 10916 10916
123 佛山金茂绿岛湖 佛山市禅城区 住宅 在建 35.00% 536500 205684 635116 489898 177863 22974 586048 22974 586048 49068 77986 161030
124 佛山保利禅城区季华路北侧项目★ 佛山市禅城区 住宅 拟建 50.00% 562376 172909 684448 457890 0 0 0 0 0 684448 0 0
佛山保利东湾一期 佛山市顺德区 综合 在建 100.00% 517186 127701 709207 501515 0 0 709207 699185 10022 0
125 40342 779197
佛山保利东湾二期 佛山市顺德区 综合 在建 100.00% 531540 128158 734661 481356 0 0 734661 674901 59760 0
126 佛山万科金域滨江广场 佛山市顺德区 综合 在建 25.50% 491029 113224 595558 450554 0 34397 595558 212207 417748 0 27424 292645
127 佛山保利中环 佛山市顺德区 综合 在建 51.00% 732204 228230 1079693 704265 0 0 1079693 958890 120803 0 15896 564487
128 佛山保利拉菲 佛山市顺德区 住宅 在建 100.00% 245771 76764 321596 228624 0 0 321596 247219 74378 0 5175 139856
129 佛山保利东滨花园 佛山市顺德区 综合 在建 50.00% 437350 252445 631363 596196 0 230278 631363 331270 530371 0 861 549659
130 佛山保利中悦花园 佛山市顺德区 综合 在建 25.50% 314675 92191 437878 287929 0 0 322424 169324 153099 115454 42925 169514
131 佛山保利碧桂园悦公馆 佛山市顺德区 住宅 在建 50.00% 326473 144962 480163 351584 0 67204 245649 67204 245649 234514 95324 163228
132 佛山保利西悦湾 佛山市顺德区 住宅 在建 50.00% 430633 130259 683525 279095 242041 89117 437568 89117 437568 245957 109994 208942
133 佛山保利顺德区乐从富华路北侧项目★ 佛山市顺德区 综合 拟建 50.00% 192260 20778 218502 151007 0 0 0 0 0 218502 0 0
134 佛山保利顺德区集成项目 佛山市顺德区 写字楼 在建 52.10% 106648 20181 158473 99798 0 0 158473 0 158473 0 0 0
135 佛山保利中央公园 佛山市三水区 综合 在建 51.00% 481563 276293 1020200 604492 147118 0 443607 296489 147118 576593 942 263550
136 佛山保利中央公园二期 佛山市三水区 综合 在建 51.00% 403646 251107 890465 690702 250000 74760 608159 180776 502143 282306 131374 399740
137 佛山保利雲上 佛山市三水区 住宅 在建 51.00% 217588 712948 352624 342394 0 0 93865 83159 10706 258759 12804 92680
138 佛山保利文玥花园 佛山市高明区 住宅 在建 50.00% 223642 69136 260760 190220 15998 0 99468 0 99468 161292 13117 13117
139 佛山美的明湖北湾二期 佛山市高明区 住宅 在建 33.00% 201500 59008 227895 162251 158197 0 227895 0 227895 0 36408 36408
佛山保利西山林语（原沧江南路南侧项
140 佛山市高明区 住宅 在建 100.00% 57882 33687 92644 70463 51301 0 51301 0 51301 41343 0 0
目）★
141 阳江保利银滩 阳江市闸波镇 综合 在建 100.00% 695505 1623897 918061 631577 0 93050 800272 704080 189243 117789 29774 558441
142 阳江保利中央公园 阳江市江城区 住宅 在建 100.00% 342355 271633 829478 634973 148789 129767 503937 129767 503937 325540 59101 284393
阳江保利公馆（原滨海新区沿海高速公路
143 阳江市江城区 综合 在建 100.00% 139857 110814 262500 200391 37837 0 37837 0 37837 224663 0 0
项目）★
144 河源保利源城区万绿湖大道南侧项目★ 河源市源城区 住宅 拟建 60.00% 184874 145025 360897 256106 0 0 0 0 0 360897 0 0
145 东莞保利南城大都会 东莞市南城街道 综合 在建 51.00% 92625 14035 90171 71577 0 71652 90171 71652 90171 0 36089 54158
146 东莞保利领秀山花园 东莞市樟木头镇 住宅 在建 80.00% 46004 27847 67916 55605 0 0 67916 0 67916 0 0 58794
147 东莞保利中央公馆 东莞市清溪镇 住宅 在建 50.00% 104000 71208 191731 147649 0 0 191731 191731 0 0 3864 150028
148 东莞万科城 东莞市虎门镇 住宅 在建 20.00% 688732 349805 978950 795227 0 0 978950 978950 0 0 77237 821668
149 东莞保利中惠悦城 东莞市寮步镇 住宅 在建 50.00% 170301 83739 267938 204220 0 0 267938 130251 137687 0 5461 204097
150 东莞保利茶溪公馆 东莞市茶山镇 住宅 在建 68.00% 100862 58195 158186 123378 143872 27548 158186 27548 158186 0 79044 89993
151 东莞保利东岸花园 东莞市茶山镇 住宅 在建 100.00% 76390 57339 155448 118879 0 4694 132315 4694 132315 23134 70707 111521
152 东莞保利林森意境 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.33% 243179 121640 222491 192974 105567 61506 222491 61506 222491 0 146155 159500
153 东莞碧桂园森美花园 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.33% 95085 57386 112641 83985 4525 112083 112083 112083 112083 559 1945 85269
154 东莞保利格外松湖 东莞市大岭山镇 住宅 在建 33.34% 80505 38416 83023 61413 0 16692 83023 16692 83023 0 47907 65535
155 东莞保利紫岸花城 东莞市洪梅镇 住宅 在建 86.34% 181107 117287 344421 269023 222000 26189 310089 26189 310089 34332 121640 208660
东莞市生态产业
156 东莞保利月湖园 住宅 在建 100.00% 74377 41193 95039 61679 95039 0 95039 0 95039 0 12538 12538
园区
157 东莞保利香槟颂（原桥头镇新路项目） 东莞市桥头镇 住宅 在建 25.00% 76017 27391 88867 65216 86518 0 86518 0 86518 2349 11977 11977
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
158 东莞常平镇卢屋村项目★ 东莞市常平镇 住宅 在建 16.67% 131307 26345 103692 78968 103692 0 103692 0 103692 0 0 0
159 东莞大朗镇富民北路南侧项目★ 东莞市大朗镇 住宅 在建 20.00% 278445 56981 171248 117970 171248 0 171248 0 171248 0 10242 10242
中山市火炬开发
160 中山保利春天里 住宅 在建 51.00% 396560 461944 1019454 747513 250000 0 982023 479319 502704 37431 83769 671383
区
161 中山保利国际广场 中山市港口镇 住宅 在建 100.00% 742850 425590 1718375 1342455 132751 281472 1644883 1092861 833494 73492 254131 1204463
162 中山保利领岸花园 中山市南朗镇 住宅 在建 51.00% 438795 106013 473390 298373 136822 0 224669 0 224669 248721 60956 60956
163 中山碧桂园保利天启 中山市南朗镇 住宅 在建 49.00% 381247 84370 371189 241290 189204 0 371189 0 371189 0 143134 252518
164 中山保利林海 中山市五桂山镇 住宅 在建 50.00% 177111 89717 213492 136775 0 0 205843 0 205843 7649 70753 70753
165 中山保利香槟国际 中山市黄圃镇 住宅 在建 70.00% 90440 53728 177354 126800 0 0 175498 0 175498 1856 95227 120522
166 珠海九州保利天和 珠海市金湾区 住宅 在建 50.00% 1505187 2354470 1266834 950980 0 0 149564 0 149564 1117270 76557 148851
167 珠海保利海上五月花 珠海市高新区 住宅 在建 60.00% 397865 123292 384213 281238 1677 95267 384213 384213 95267 0 6050 298225
168 珠海保利国际广场 珠海市横琴新区 综合 在建 100.00% 398261 95536 316850 225235 0 276850 316850 316850 276850 0 14019 208159
珠海保利横琴新区十字门大道东侧项目
169 珠海市横琴新区 写字楼 拟建 100.00% 180833 19586 157948 117837 0 0 0 0 0 157948 0 0
★
170 珠海时代保利中环广场 珠海市香洲区 综合 在建 50.00% 504288 60138 315681 254038 0 0 173922 0 173922 141759 78276 82779
珠海市高栏港经
171 珠海碧桂园保利海悦天境花园 住宅 在建 51.00% 95510 30812 101903 67830 0 0 101903 0 101903 0 6124 6124
济区
珠海市高栏港经
172 珠海保利碧桂园海棠花园 住宅 在建 51.00% 151450 47530 159884 103217 155104 0 155104 0 155104 4780 0 0
济区
珠海保利百合花园（原白蕉镇桥湖路西项
173 珠海市斗门区 住宅 在建 62.50% 35549 9540 30747 20759 30747 0 30747 0 30747 0 0 0
目）
珠海保利茉莉花园（原白蕉镇桥湖路东项
174 珠海市斗门区 住宅 在建 62.50% 184862 48432 160889 103525 52587 0 52587 0 52587 108302 0 0
目）
175 珠海时代天韵花园★ 珠海市斗门区 住宅 拟建 50.00% 96978 23712 82898 55646 0 0 0 0 0 82898 0 0
176 珠海时代水畔雅苑★ 珠海市斗门区 住宅 拟建 50.00% 45039 11393 37743 26070 0 0 0 0 0 37743 0 0
177 南昆山保利锦里 龙门县南昆山镇 综合 在建 51.00% 158368 153257 271747 166166 0 0 271747 168873 102874 0 31147 166471
178 汕尾保利金町湾 汕尾市城区 综合 在建 100.00% 416205 342490 879653 672948 0 247142 800339 327857 719623 79314 33340 534665
179 汕尾保利大都汇 汕尾市城区 综合 在建 80.00% 31189 13559 51796 47457 51796 0 51796 0 51796 0 40734 40735
180 汕尾保利金町湾二期 汕尾市城区 综合 在建 80.00% 463605 534966 1001893 736298 70296 0 70296 0 70296 931597 32526 32526
181 深圳保利香槟苑 深圳市大鹏新区 住宅 在建 100.00% 102185 18207 80214 37809 0 0 80214 0 80214 0 2526 2526
182 汕头保利和府 汕头市龙湖区 住宅 在建 100.00% 246457 54139 211078 159620 0 0 211078 0 211078 0 27519 27519
183 汕头保利金平区汕龙泉岩项目★ 汕头市金平区 住宅 拟建 51.00% 178808 123561 273405 209000 0 0 0 0 0 273405 0 0
184 梅州保利江南和府 梅州市梅江区 住宅 在建 100.00% 190467 117958 389100 291845 100000 0 253977 0 253977 135123 175432 198109
185 梅州保利公园里 梅州市梅江区 住宅 在建 100.00% 330702 119265 441428 317541 160718 0 160718 0 160718 280710 10709 10709
186 揭阳保利和府（原普宁市象鼻山项目） 揭阳市普宁市 住宅 在建 80.00% 209637 138799 484473 360538 477602 0 477602 0 477602 6872 65808 65808
揭阳保利西海岸（原渔湖片区渔十七路南
187 揭阳市渔湖片区 住宅 拟建 50.00% 333936 137617 489120 380393 0 0 0 0 0 489120 0 0
侧项目)★
揭阳保利榕江悦府（原渔湖片区渔十六路
188 揭阳市渔湖片区 住宅 在建 50.00% 291149 117334 411275 324111 210000 0 210000 0 210000 201275 0 0
南侧项目）★
189 揭阳保利锦绣花园（原揭阳空港区项目） 揭阳市榕城区 住宅 在建 100.00% 180993 87542 291560 229502 145780 0 145780 0 145780 145780 13328 13328
190 揭阳保利金都花园★ 揭阳市榕城区 住宅 拟建 51.00% 123046 74187 201075 147374 0 0 0 0 0 201075 0 0
191 惠州保利惠城区小金口项目 惠州市惠城区 住宅 拟建 100.00% 88982 28956 104247 77788 0 0 0 0 0 104247 0 0
惠州保利惠城区潼侨镇侨冠中路东侧项
192 惠州市惠城区 住宅 拟建 51.00% 167080 109858 375044 300095 0 0 0 0 0 375044 0 0
目★
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
193 惠州市惠城区四环南路北侧项目★ 惠州市惠城区 综合 拟建 33.00% 708485 191933 886591 637781 0 0 0 0 0 886591 0 0
惠州保利博罗县长宁镇罗浮大道东侧项
194 惠州市博罗县 住宅 拟建 100.00% 77813 37113 149012 111239 0 0 0 0 0 149012 0 0
目★
惠州保利百合花园（原白花镇谟岭村项
195 惠州市惠东县 住宅 拟建 33.33% 48691 27990 107490 83410 0 0 0 0 0 107490 0 0
目）★
196 茂名保利大都会 茂名市电白县 住宅 在建 80.00% 204312 214141 520435 448844 97475 15769 162176 20769 157176 358259 90883 152239
197 茂名保利东江项目 茂名市茂南区 住宅 在建 100.00% 496460 212360 959183 716000 110000 0 244893 0 244893 714290 110439 110439
198 茂名保利中环广场 茂名市茂南区 住宅 在建 51.00% 153011 53774 318217 244951 88375 0 88375 0 88375 229842 28183 28183
199 茂名市保利高铁小区项目 茂名市茂南区 住宅 拟建 51.00% 235342 105637 507740 348500 0 0 0 0 0 507740 0 0
200 江门保利大都会 江门市蓬江区 综合 在建 50.00% 857953 442237 1795707 1210834 211310 449152 1108027 832189 724990 687680 122123 724213
江门保利悦公馆（蓬江区凤翔路东侧项
201 江门市蓬江区 住宅 拟建 50.00% 121514 35292 125173 84973 0 0 0 0 0 125173 0 0
目）★
202 江门保利云上西棠★ 江门市蓬江区 住宅 拟建 100.00% 305711 240476 502573 355369 0 0 0 0 0 502573 0 0
203 江门鹤山保利中央花园 江门市鹤山市 住宅 在建 100.00% 234334 146868 613573 426853 90847 112751 467741 220945 359547 145832 91650 334395
204 江门保利中央公馆 江门市台山市 住宅 在建 100.00% 200569 115358 394337 320295 27769 0 118852 0 118852 275484 92356 118517
205 江门保利西海岸 江门市新会区 住宅 在建 51.00% 856683 1140203 1539115 1205643 71538 51397 125406 61397 115406 1413709 84103 84103
206 江门保利古井镇文楼村项目★ 江门市古井镇 住宅 在建 100.00% 89527 50153 153082 122922 11310 0 11310 0 11310 141772 0 0
207 清远保利花园 清远市清新县 住宅 在建 51.00% 376865 299067 993323 738674 143619 202167 423678 319430 306415 569645 91065 337611
208 清远保利天汇 清远市清城区 综合 在建 54.00% 861416 487107 1762198 1235531 735850 105032 1133263 432446 805850 628935 169914 560456
209 清远保利麓湖 清远市清城区 住宅 在建 100.00% 197313 91547 331111 245084 20000 0 20000 0 20000 311111 19440 19440
210 清远保利清城区规划太石路西侧项目★ 清远市清城区 住宅 拟建 100.00% 118828 45010 158201 122238 0 0 0 0 0 158201 0 0
211 清远保利英德市中央公馆 清远市英德市 住宅 在建 100.00% 86023 33645 211193 166555 47000 0 47000 0 47000 164193 46530 46530
212 韶关保利芙蓉新城 韶关市武江区 综合 在建 51.00% 756652 515692 1672106 1211942 0 99744 530722 282604 347861 1141384 66350 429458
213 韶关保利中滨花园 韶关市武江区 住宅 在建 51.00% 80802 51072 155900 116223 92930 40230 92930 40230 92930 62970 55427 55427
214 韶关保利高铁站项目 韶关市武江区 住宅 拟建 51.00% 402053 265439 900382 678505 0 0 0 0 0 900382 0 0
215 韶关保利心语花园 韶关市浈江区 住宅 在建 100.00% 156365 81666 334526 281500 60011 15013 159073 15013 159073 175453 68434 135192
216 韶关保利浈江区陵南路西北侧项目★ 韶关市浈江区 住宅 在建 65.00% 147893 73611 298112 241665 1079 0 1079 0 1079 297033 0 0
217 湛江保利原点广场 湛江市霞山区 综合 在建 65.00% 1036520 345548 1893632 1237507 69426 106608 546289 467444 185453 1347343 91676 408957
218 湛江保利西海岸 湛江市赤坎区 综合 在建 70.00% 443067 146700 634413 471601 0 0 54748 0 54748 579665 3947 29548
219 肇庆保利花园 肇庆市肇庆新区 住宅 在建 51.00% 254118 355751 516949 309899 219219 0 359012 62550 296462 157937 78914 217381
220 肇庆保利花园东侧项目 肇庆市肇庆新区 住宅 在建 100.00% 181630 109915 380945 294219 137931 0 267194 0 267194 113751 0 0
221 肇庆保利爱乐小镇 肇庆市高新区 住宅 在建 51.00% 516920 209399 948164 721190 0 0 129263 0 129263 818901 129209 129209
222 肇庆保利新区西路东项目 肇庆市高新区 住宅 拟建 100.00% 143268 43087 196102 150054 0 0 0 0 0 196102 0 0
223 肇庆保利高新区大旺大道东侧项目★ 肇庆市高新区 住宅 拟建 75.00% 264241 197524 541012 343880 0 0 0 0 0 541012 0 0
224 肇庆保利端州区砚都大道东侧项目★ 肇庆市端州区 住宅 拟建 90.00% 209548 93373 293657 220135 0 0 0 0 0 293657 0 0
225 肇庆保利金凯盛誉城★ 肇庆市四会市 住宅 在建 50.00% 181352 126368 339712 279720 71318 0 71318 0 71318 268394 0 0
226 福州保利香槟国际 福州市晋安区 住宅 在建 40.00% 724821 213068 893744 688987 0 227720 893744 893744 227720 0 33605 701474
福州保利天城花园（原晋安区战坂路项
227 福州市晋安区 住宅 在建 20.00% 731212 111444 466981 328813 466981 0 466981 0 466981 0 45175 45175
目）★
福州保利熙悦府（原晋安区新店镇杨廷水
228 福州市晋安区 住宅 拟建 100.00% 503941 105422 326763 230357 0 0 0 0 0 326763 0 0
库南侧项目）★
229 福州浣溪山里 福州市晋安区 综合 在建 40.00% 218556 131987 227767 156498 227767 0 227767 0 227767 0 0 0
230 福州保利西江林语 福州市仓山区 住宅 在建 100.00% 300014 141301 325038 248869 0 88668 325038 325038 88668 0 4437 260524
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
福州三江理想城（原福厦高速连接线西侧
231 福州市仓山区 综合 在建 33.00% 248703 81700 255611 186354 247169 0 247169 0 247169 8442 94147 94147
项目）★
232 福州保利天悦花园 福州市鼓楼区 综合 在建 100.00% 352820 64808 403048 292674 0 0 374198 0 374198 28851 83079 132765
233 福州保利乌山九巷 福州市鼓楼区 综合 在建 40.00% 525679 52167 303882 207301 152540 0 290452 0 290452 13430 23387 73158
234 厦门保利叁仟栋 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 616607 152919 489977 320700 39435 319667 489977 366020 443625 0 31224 339932
235 厦门保利壹海里 厦门市同安区 住宅 在建 100.00% 723103 83445 310939 208825 117737 0 241466 0 241466 69473 31572 33694
236 厦门保利同安新城通福路北项目 厦门市同安区 住宅 拟建 100.00% 133955 14595 47264 28095 0 0 0 0 0 47264 0 0
237 厦门保利同安新城通福路南项目 厦门市同安区 住宅 拟建 100.00% 210392 20891 74308 49180 0 0 0 0 0 74308 0 0
厦门保利和光城悦（原翔安区洪钟大道西
238 厦门市翔安区 住宅 在建 100.00% 285015 25963 118972 72672 59486 0 59486 0 59486 59486 0 0
项目）
239 厦门海沧区新垵北路北侧项目★ 厦门市海沧区 住宅 在建 25.00% 380472 38854 166472 114156 160361 0 160361 0 160361 6111 0 0
240 厦门中航当代半岛 厦门市思明区 住宅 在建 40.00% 172284 50117 47300 25000 0 0 47300 0 47300 0 632 14932
241 莆田保利金香槟 莆田市荔城区 住宅 在建 100.00% 104970 34892 113221 85400 0 0 112480 0 112480 741 38443 83157
242 莆田保利中央公园 莆田市荔城区 住宅 在建 100.00% 238785 51559 173600 127400 0 0 170307 0 170307 3293 14669 14669
243 莆田保利城 莆田市涵江区 综合 在建 51.00% 244132 193890 587030 460890 8564 268490 500954 492249 277195 86076 33907 425829
244 莆田保利城四期 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 158308 156088 298106 223233 0 0 259347 0 259347 38759 41306 176768
245 莆田保利拉菲公馆 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 56700 35768 89440 56246 0 0 81060 0 81060 8380 36606 60600
246 莆田保利城项目五期 莆田市涵江区 综合 在建 20.00% 249185 94728 328321 233295 246414 0 246414 0 246414 81907 87708 87708
247 莆田保利紫荆公馆★ 莆田市涵江区 住宅 在建 40.00% 59464 20187 67479 52485 66457 0 66457 0 66457 1022 17974 17974
248 泉州保利城 泉州市丰泽区 住宅 在建 100.00% 533120 154801 589154 423951 111902 71650 570767 71650 570767 18387 86650 405536
249 泉州南安保利香槟公馆 泉州市南安市 住宅 在建 51.00% 191795 113970 456542 356526 0 217092 453087 217092 453087 3455 61915 371588
250 泉州保利海上罗兰 泉州市南安市 住宅 在建 39.00% 189408 133762 365645 265714 262823 0 262823 0 262823 102823 216025 216025
251 漳州保利和院里 漳州市长泰县 住宅 在建 100.00% 82080 55855 127902 83000 63229 0 63229 0 63229 64674 24592 24592
252 漳州保利长泰县古湖生态城 漳州市长泰县 住宅 拟建 40.00% 134999 100547 214215 177675 0 0 0 0 0 214215 0 0
253 漳州保利大国璟★ 漳州市长泰县 住宅 在建 40.00% 107815 47033 167223 126183 86289 0 86289 0 86289 80934 6423 6423
漳州璀璨滨江（原龙文区新浦东路南侧项
254 漳州市龙文区 住宅 在建 49.00% 540366 111275 457419 316625 150840 0 150840 0 150840 306579 8194 8194
目）★
255 杭州保利像素 杭州市下沙区 住宅 在建 50.00% 134659 52477 191925 134696 0 191925 191925 191925 191925 0 2247 146930
256 杭州保利翡翠海岸 杭州市上城区 住宅 在建 34.00% 746994 35956 181828 118787 0 0 181828 0 181828 0 129198 129198
257 杭州滨江保利紫阳南星 杭州市上城区 住宅 在建 49.50% 882366 47296 223765 106546 94215 0 94215 0 94215 129550 9846 9846
258 杭州上城区钱江新城皓月路西侧项目★ 杭州市上城区 住宅 在建 25.00% 1400170 107887 424957 298508 140286 0 140286 0 140286 284671 0 0
259 杭州保利大国璟 杭州市萧山区 住宅 在建 50.00% 298184 42709 165737 105458 0 0 165737 0 165737 0 38021 112259
260 杭州保利创世纪 杭州市萧山区 住宅 在建 24.00% 568627 60620 241025 169736 0 0 241025 0 241025 0 118127 182325
261 杭州保利中央公馆 杭州市江干区 综合 在建 40.00% 477403 44103 283684 187529 0 283684 283684 283684 283684 0 10546 161134
262 杭州保利天汇（原襄七房项目） 杭州市滨江区 住宅 在建 100.00% 1010070 65096 316163 188942 316163 0 316163 0 316163 0 0 0
263 杭州保利和光尘樾 杭州市余杭区 住宅 在建 50.00% 528689 104698 328213 206828 128213 0 128213 0 128213 200000 14540 14540
264 宁波保利滨湖天地 宁波市慈溪市 综合 在建 100.00% 472417 293693 734279 372320 0 0 734279 734279 0 0 2269 375677
265 宁波保利慈溪湾底文化小镇项目★ 宁波市慈溪市 住宅 在建 60.00% 97114 85657 180815 120252 44256 0 44256 0 44256 136559 0 0
266 宁波保利府院江南 宁波市慈溪市 住宅 在建 100.00% 126859 85356 246623 167420 100000 94157 245771 94157 245771 852 134176 168070
267 宁波保利天悦 宁波市海曙区 住宅 在建 100.00% 690932 103715 316415 222681 78887 0 78887 0 78887 237528 11230 11230
268 湖州保利堂悦 湖州市吴兴区 住宅 在建 100.00% 233885 100980 203471 128792 99197 0 99197 0 99197 104274 803 803
269 湖州保利棠禧 湖州市吴兴区 住宅 在建 100.00% 131354 48722 129251 91656 125879 0 125879 0 125879 3372 29526 29526
270 绍兴保利迪荡湖壹号 绍兴市越城区 住宅 在建 25.00% 473974 159067 335195 219167 285134 0 285134 0 285134 50061 41209 41209
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
271 绍兴保利上虞区江东路东侧项目★ 绍兴市上虞区 住宅 在建 100.00% 585167 167654 426074 298006 44715 0 44715 0 44715 381359 18480 18480
272 台州保利碧桂园西江月 台州市黄岩区 住宅 在建 50.00% 198184 54171 199029 147009 97850 0 97850 0 97850 101179 29108 29108
台州保利大国璟（原黄岩区西城街道金带
273 台州市黄岩区 住宅 在建 100.00% 572904 131481 577643 268449 61041 0 61041 0 61041 516602 0 0
路东侧项目）★
274 台州玖章台 台州市椒江区 住宅 在建 50.00% 220913 63569 181956 137453 84444 0 84444 0 84444 97512 21470 21470
275 温州云著 温州市瓯海区 住宅 在建 25.00% 153266 24848 103006 68072 95864 0 95864 0 95864 7142 32813 32813
276 温州瓯海区三垟街道吕家岸村项目★ 温州市瓯海区 住宅 在建 20.00% 694782 55784 326607 223584 326607 0 326607 0 326607 0 35497 35497
277 金华御西湖 金华市婺城区 住宅 在建 50.00% 142912 47489 133764 94092 133764 0 133764 0 133764 0 32371 32371
金华保利大国璟（原婺城区五一路西侧项
278 金华市婺城区 住宅 在建 100.00% 262910 58225 170761 123140 70761 0 70761 0 70761 100000 0 0
目）★
279 南京保利中央公园 南京市江宁区 住宅 在建 100.00% 524415 113483 482004 355291 0 136429 482004 408045 210388 0 8783 367530
280 南京新城保利天地 南京市江宁区 住宅 在建 31.00% 184161 90610 235646 175457 0 235646 235646 235646 235646 0 2355 178082
281 南京新保弘天宸 南京市江宁区 住宅 在建 33.00% 662970 67810 250619 176459 0 0 247631 0 247631 2988 0 0
282 南京新招保悦峯 南京市江宁区 住宅 在建 33.00% 580275 74741 230972 166193 0 0 230972 0 230972 0 0 0
283 南京保利梅龙湖项目 南京市江宁区 住宅 拟建 100.00% 125044 21911 52992 36764 0 0 0 0 0 52992 0 0
284 南京中航樾公馆 南京市江宁区 住宅 在建 80.00% 141651 41956 149000 110530 0 46739 149000 72239 123500 0 982 110150
285 南京中航樾广场 南京市江宁区 综合 在建 72.00% 181009 63489 189400 126148 0 28728 189400 56028 162100 0 38841 90741
286 南京江宁区梅端拱路梅龙湖项目 南京市江宁区 住宅 在建 16.28% 362557 100452 193970 132609 177851 0 177851 0 177851 16119 12867 12867
287 南京上坊天云路以南项目 南京市江宁区 住宅 拟建 20.00% 236167 29759 97501 16703 0 0 0 0 0 97501 0 0
288 南京保利蔚蓝 南京市栖霞区 住宅 在建 50.10% 377869 66480 289591 196560 3000 53781 195345 53781 195345 94246 3025 195170
289 南京中航国际社区 南京市栖霞区 住宅 在建 80.00% 364537 68831 306485 216900 98085 74015 306485 74015 306485 0 76903 182304
290 南京保利天悦 南京市建邺区 住宅 在建 40.00% 342855 32108 126092 89100 0 64796 126092 64796 126092 0 19014 91450
291 南京保利堂悦 南京市秦淮区 综合 在建 51.00% 453455 73504 399312 290786 0 136151 341624 156151 321624 57688 9631 252033
292 南京保利西江月 南京市浦口区 住宅 在建 51.00% 340654 78520 315693 248314 0 166402 315693 315693 166402 0 7335 260399
293 南京保利云禧 南京市浦口区 住宅 在建 40.00% 417266 81745 217943 135270 0 22620 207730 22620 207730 10213 62527 62527
294 南京江淼路项目（原江淼路 G49 地块项目） 南京市浦口区 住宅 在建 49.00% 495840 56851 194726 140242 0 49199 194726 49199 194726 0 10747 10747
295 南京浦口区 G25 项目 南京市浦口区 住宅 在建 30.00% 677920 83377 283205 182865 0 0 35290 0 35290 247915 0 0
296 南京保利小桃园 南京市鼓楼区 住宅 在建 31.00% 711157 62728 220238 156806 0 0 197180 0 197180 23059 104942 104942
297 南京鼓楼区产业园项目 南京市鼓楼区 住宅 在建 32.00% 1014176 42783 232925 151746 232925 0 232925 0 232925 0 0 0
298 南京保利鼓楼区模范马路北侧项目★ 南京市鼓楼区 综合 在建 51.00% 213708 32755 244998 146498 36414 0 36414 0 36414 208584 28198 28198
299 南京保利合悦 南京市六合区 住宅 在建 49.00% 383210 96589 293763 203151 50000 76252 285939 76252 285939 7824 7780 7780
300 南京高新区龙王山东项目 南京市高新区 住宅 在建 20.00% 369173 68644 217545 136677 0 0 217545 0 217545 0 0 0
301 无锡保利中央公园 无锡市滨湖区 住宅 在建 51.00% 197006 93429 302594 229437 0 0 302594 302594 0 0 5292 232754
302 无锡滨湖区渔港路项目 无锡市滨湖区 住宅 在建 33.00% 608507 173782 355172 202920 318940 0 318940 0 318940 36232 0 0
303 无锡万科天一新著 无锡市惠山区 住宅 在建 26.50% 312943 103846 358675 266197 153119 0 245904 0 245904 112771 156673 180821
无锡保利融侨时光印象（原梁溪区北中路
304 无锡市梁溪区 住宅 在建 49.00% 382865 104769 318882 232914 133007 0 237001 0 237001 81881 26424 26424
项目）
305 无锡新吴区金城路项目 无锡市新吴区 住宅 在建 20.00% 165929 52841 156783 111537 156783 0 156783 0 156783 0 13304 13304
306 无锡江阴市澄江街道项目 无锡市江阴市 住宅 拟建 21.00% 189739 68066 216052 163336 0 0 0 0 0 216052 0 0
307 晋江中航城 泉州市晋江市 住宅 在建 80.00% 1146653 476790 1979689 1556379 357192 211046 1276692 419825 1067913 702997 262791 931591
308 泉州保利晋江池店镇绿城路西侧项目★ 泉州市晋江市 住宅 在建 80.00% 145455 71980 195907 138356 8989 0 8989 0 8989 186918 0 0
309 南通保利香槟国际 南通市港闸区 住宅 在建 100.00% 420555 180877 590477 448139 18548 0 590477 259866 330611 0 12524 448118
310 连云港保利海上五月花 连云港市连云区 住宅 在建 100.00% 132597 145036 377685 310489 105719 0 330861 111583 219278 46824 60613 202403
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
311 连云港保利西山林语 连云港市海州区 住宅 在建 100.00% 70220 33643 82965 59240 18070 0 68346 0 68346 14619 43267 43267
312 常州保利公园九里 常州市钟楼区 住宅 在建 100.00% 163077 96780 327224 218163 0 90302 327224 308833 108693 0 7422 222251
313 常州金科保利北郡（原新龙路项目） 常州市新北区 住宅 在建 45.00% 158718 50387 146605 108931 75801 0 146605 0 146605 0 97623 97623
314 常州保利金坛区金桂路项目 常州市金坛区 住宅 在建 100.00% 212551 101052 289727 199059 149789 0 149789 0 149789 139938 23469 23469
315 盐城保利紫荆公馆 盐城市亭湖区 住宅 在建 100.00% 151756 77567 190165 137032 0 0 99298 0 99298 90867 74750 79423
316 盐城保利罗兰春天 盐城市亭湖区 住宅 在建 100.00% 89296 45149 107062 79731 61789 0 61789 0 61789 45273 14854 14854
317 昆山九方城项目 苏州市昆山市 综合 在建 100.00% 253039 140630 548632 400473 0 0 394703 327635 67068 153929 17746 272557
318 句容碧桂园保利天汇时代 镇江市句容市 住宅 在建 30.00% 132376 52159 159657 129177 0 0 138476 0 138476 21181 69528 81357
319 镇江保利玖公馆 镇江市句容市 综合 在建 30.00% 61314 24969 75272 57071 55406 0 55406 0 55406 19866 6139 6139
320 镇江句容市春城路南侧项目★ 镇江市句容市 住宅 在建 18.00% 114547 53873 145462 106676 145462 0 145462 0 145462 0 6541 6541
321 徐州保利合景珑湾 徐州市贾汪区 住宅 在建 50.00% 221181 153176 388177 303645 240000 0 297271 0 297271 90906 226231 282449
322 徐州保利观澜别苑 徐州市云龙区 住宅 在建 34.00% 215753 118572 201441 143260 201441 0 201441 0 201441 0 48769 48769
323 徐州湖悦天境 徐州市铜山区 住宅 在建 34.00% 95192 86571 148683 101352 147917 0 147917 0 147917 766 78918 78918
324 徐州凤凰源著 徐州市铜山区 住宅 在建 33.00% 96385 68995 114274 81101 18868 0 18868 0 18868 95406 0 0
325 徐州梧桐公馆 徐州市铜山区 住宅 拟建 25.00% 198218 166471 275118 195065 0 0 0 0 0 275118 0 0
徐州保利铜山区茅村镇龙泰路南侧项目
326 徐州市铜山区 住宅 在建 50.00% 285427 162807 529558 396292 447903 0 447903 0 447903 81655 37286 37286
★
327 徐州市铜山区赵庄路东侧项目★ 徐州市铜山区 住宅 拟建 50.00% 98621 72878 198047 143483 0 0 0 0 0 198047 0 0
徐州市经济开发
328 徐州保利鑫城 住宅 在建 46.00% 81761 53981 177590 128104 0 86400 177590 86400 177590 0 1324 54303
区
329 合肥保利香槟国际 合肥市政务区 住宅 在建 75.99% 423879 181900 710543 546035 0 3709 710543 710543 3709 0 2400 557312
330 合肥保利海上五月花 合肥市滨湖新区 综合 在建 75.99% 491618 195571 725432 578285 0 67305 716641 627312 156634 8791 9139 533147
331 合肥保利公元天下 合肥市滨湖新区 住宅 在建 34.00% 413950 130921 392313 292742 176370 0 176370 0 176370 215943 167472 167472
332 合肥时光印象 合肥市滨湖新区 住宅 在建 33.00% 336741 115492 332891 251334 0 0 276823 0 276823 56068 165584 258841
333 合肥保利东郡 合肥市瑶海区 综合 在建 100.00% 349619 119327 617687 405984 0 316140 617687 604123 329704 0 8868 403099
334 合肥保利罗兰春天 合肥市瑶海区 住宅 在建 100.00% 145574 67576 212023 164128 0 83255 202598 83255 202598 9424 5479 147308
335 合肥保利海上明悦 合肥市瑶海区 住宅 在建 100.00% 314136 63856 207250 156926 0 0 76398 0 76398 130852 0 0
336 合肥保利熙悦府 合肥市瑶海区 综合 在建 100.00% 177801 48383 161879 122188 14035 0 161879 0 161879 0 64445 70714
337 合肥保利朗香书院 合肥市新站区 综合 在建 32.50% 160231 99972 310283 235749 0 14300 310283 14300 310283 0 7032 257300
338 合肥保利罗兰香谷 合肥市新站区 住宅 在建 100.00% 302968 99706 289607 211101 67495 0 67495 0 67495 222112 45915 45915
339 合肥保利柏林之春 合肥市高新区 住宅 在建 100.00% 510397 128096 426110 309602 178925 0 243878 0 243878 182233 93364 97289
340 合肥保利梧桐语 合肥市高新区 住宅 在建 85.00% 69879 48714 181619 142137 0 380 181619 181619 380 0 548 145115
341 合肥保利西山林语 合肥市高新区 住宅 在建 100.00% 385905 271815 477104 272850 0 21943 477104 367590 131457 0 8531 341408
342 合肥西子曼城 合肥市高新区 住宅 在建 9.50% 263509 104760 298874 215244 0 0 276811 0 276811 22063 49522 225089
343 芜湖保利信达熙悦府 芜湖市鸠江区 住宅 在建 51.00% 288109 131890 334339 257644 142015 0 268828 0 268828 65511 120067 139861
344 芜湖保利香颂庄园 芜湖市鸠江区 住宅 在建 100.00% 88762 50444 116255 72609 109327 0 109327 0 109327 6928 39573 39573
345 天津保利大都会 天津市和平区 综合 在建 50.00% 1107529 91569 873776 664261 0 0 873776 564727 309049 0 73071 526780
346 天津海河大观 天津市河西区 综合 在建 51.00% 606012 111446 429787 301736 0 138480 429787 429787 138480 0 2679 298677
347 天津保利香颂湖 天津市武清区 住宅 在建 51.00% 127916 133126 223048 182029 0 16724 223048 223048 16724 0 2457 186716
348 天津保利溪湖林语 天津市武清区 住宅 在建 70.00% 144483 142950 258060 203919 0 85878 230463 152844 163497 27597 22941 198148
349 天津保利梧桐语 天津市武清区 住宅 在建 51.00% 135466 134058 248338 196522 50308 0 239058 95272 143786 9280 84739 157952
350 天津保利罗兰公馆 天津市西青区 住宅 在建 100.00% 187934 119012 205874 130093 0 56033 205874 205874 56033 0 4796 132716
351 天津保利金融街诺丁山 天津市西青区 住宅 在建 50.00% 176906 122845 238577 178825 0 69740 238577 217191 91126 0 2282 188810
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
352 天津锦庐★ 天津市西青区 住宅 在建 33.00% 133840 40547 98771 70875 68771 0 68771 0 68771 30000 24446 24446
353 天津保利海上五月花 天津市滨海新区 住宅 在建 100.00% 165424 99309 177513 144326 0 0 177513 0 177513 0 87878 153280
354 天津保利东郡 天津市滨海新区 住宅 在建 50.00% 157012 116676 211976 172295 78470 0 129185 0 129185 82791 69170 69170
355 天津华远堂悦 天津市滨海新区 住宅 在建 50.00% 158074 95899 209615 144761 209615 0 209615 0 209615 0 31801 31801
356 天津保利滨海新区北塘项目 天津市滨海新区 住宅 在建 12.50% 437302 149245 260551 159619 206814 0 206814 0 206814 53737 5390 5390
357 天津保利云庐（原宁河区滨翠西路项目） 天津市宁河区 住宅 在建 60.00% 266439 145236 257233 207242 104174 0 104174 0 104174 153059 0 0
358 天津保利天汇 天津市宁河区 住宅 在建 60.00% 315123 236072 523727 383422 151509 0 194057 0 194057 329670 122615 160416
359 天津保利公元大观 天津市红桥区 住宅 在建 50.00% 803784 110416 422719 326970 194463 0 269285 0 269285 153434 9267 11446
360 天津保利天悦 天津市南开区 住宅 在建 82.20% 770875 63797 206128 142569 57333 0 57333 0 57333 148795 0 0
361 天津保利蓟州区湖东大道项目 天津市蓟州区 住宅 在建 50.00% 56533 25428 51862 35121 51862 0 51862 0 51862 0 9898 9898
362 天津蓟州区远和大街 41 号地项目 天津市蓟州区 住宅 在建 50.00% 115610 50459 101069 71529 101069 0 101069 0 101069 0 18000 18000
363 天津保利蓟州新城盘龙路项目 天津市蓟州区 住宅 拟建 50.00% 89503 38605 75007 55878 0 0 0 0 0 75007 0 0
秦皇岛市北戴河
364 秦皇岛北戴河新区保利海公园项目★ 住宅 在建 51.00% 206261 252852 410125 325010 0 0 120000 0 120000 290125 2797 2797
新区
秦皇岛北戴河新区保利南戴河三小区项 秦皇岛市北戴河
365 综合 拟建 51.00% 72100 90000 92103 66428 0 0 0 0 0 92103 0 0
目★ 新区
秦皇岛北戴河新区保利戴河大街北侧项 秦皇岛市北戴河
366 综合 在建 51.00% 58344 29439 98771 72997 8771 0 8771 0 8771 90000 0 0
目★ 新区
367 包头保利百合花园 包头市东河区 住宅 在建 55.00% 47937 130225 224566 194691 0 0 138561 138561 0 86005 0 133627
368 包头保利南海公园 包头市东河区 住宅 在建 55.00% 284665 683589 705410 698843 0 0 637662 637661 0 67749 88018 554978
包头市稀土高新
369 包头保利心语 住宅 在建 55.00% 36080 33079 100140 78333 0 0 100140 0 100140 0 5876 84426
区
370 石家庄保利花园 石家庄市长安区 综合 在建 90.00% 669456 304248 1317790 1069134 0 414731 1233122 1152150 495703 84668 57168 1016077
371 石家庄保利拉菲公馆 石家庄市桥西区 住宅 在建 58.50% 351548 102935 469312 326059 84655 338348 469312 346714 460947 0 36942 353032
372 石家庄保利茉莉公馆 石家庄市裕华区 住宅 在建 90.00% 139520 55179 234581 179036 0 0 234581 0 234581 0 121035 165992
373 石家庄保利西山御园 石家庄市鹿泉区 住宅 在建 60.30% 353279 450000 668211 504153 149962 234869 581699 234869 581699 86512 209651 413131
374 石家庄保利鹿泉区名人山庄项目 石家庄市鹿泉区 住宅 拟建 45.90% 95147 101733 131444 101166 0 0 0 0 0 131444 0 0
石家庄保利鹿泉区铜冶镇北铜冶村项目
375 石家庄市鹿泉区 住宅 拟建 63.00% 178777 96611 300027 204134 0 0 0 0 0 300027 0 0
★
376 石家庄保利东郡 石家庄市藁城区 住宅 在建 67.50% 75653 53446 166485 124110 0 166485 166485 166485 166485 0 9615 126140
377 石家庄保利堂悦 石家庄市藁城区 住宅 在建 67.50% 102473 64325 170021 111134 29060 0 170021 0 170021 0 60922 60922
378 石家庄保利藁城区扬子路南侧项目★ 石家庄市藁城区 住宅 拟建 67.50% 61828 42192 105713 75693 0 0 0 0 0 105713 0 0
379 石家庄保利藁城区丰产路南侧项目★ 石家庄市藁城区 住宅 拟建 90.00% 389929 100851 442827 272298 0 0 0 0 0 442827 0 0
380 沧州保利花园 沧州市运河区 住宅 在建 90.00% 213334 88013 418122 292250 74113 0 415369 0 415369 2753 85485 233622
381 沧州保利拉菲公馆 沧州市高新区 住宅 在建 50.00% 183722 66399 217528 160852 66793 0 135966 0 135966 81561 22842 22842
382 沧州荣盛名邸 沧州市高新区 住宅 在建 50.00% 198880 58801 205722 127138 180000 0 205722 0 205722 0 60180 60180
沧州保利香槟国际（原新华区永济东路南
383 沧州市新华区 住宅 拟建 100.00% 97536 61224 158821 113988 0 0 0 0 0 158821 0 0
侧项目）★
384 德州保利齐河县黄河国际生态城项目★ 德州市齐河县 住宅 在建 90.00% 202124 209740 397593 302432 124421 0 124421 0 124421 273172 22313 22313
385 衡水保利拉菲公馆 衡水市桃城区 住宅 在建 90.00% 376053 136307 449701 337310 100000 0 228190 0 228190 221511 42714 42714
386 邢台保利茉莉公馆 邢台市桥西区 住宅 在建 40.50% 82728 42952 138273 94211 83252 0 83252 0 83252 55021 32074 32074
邢台国宾府（原桥西区爱民路西侧项目）
387 邢台市桥西区 住宅 在建 27.00% 94545 56776 171131 117610 171131 0 171131 0 171131 0 70055 70055
★
388 邯郸保利堂悦 邯郸市丛台区 住宅 在建 90.00% 165089 63766 218363 152347 99482 0 99482 0 99482 118880 45393 45393
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
389 邯郸盛世天城★ 邯郸市邯山区 住宅 在建 36.90% 281780 146484 499218 350573 342587 0 342587 0 342587 156631 63981 63981
390 青岛保利天汇 青岛市市北区 住宅 在建 45.00% 369052 92517 421284 304586 141419 0 321210 0 321210 100073 119234 183287
391 青岛保利茉莉公馆 青岛市李沧区 综合 在建 10.00% 201999 58450 340875 169645 0 0 340875 202090 138786 0 0 163865
392 青岛保利中央公园 青岛市李沧区 综合 在建 100.00% 326371 125090 527586 393351 0 226342 526861 378418 374785 724 27102 377202
393 青岛保利蔷薇公馆 青岛市城阳区 住宅 在建 100.00% 63102 34272 112465 85054 0 12466 112465 12466 112465 0 3312 81890
394 青岛保利观堂 青岛市城阳区 住宅 在建 42.00% 168481 114320 296599 225014 0 0 181448 0 181448 115150 124051 124051
395 青岛保利西乡月 青岛市胶州市 住宅 在建 85.00% 93783 99636 190902 143074 0 40639 190902 40639 190902 0 54028 134193
396 胶州保利叁仟栋 青岛市胶州市 住宅 在建 100.00% 214727 251844 371036 302212 20314 0 20314 0 20314 350722 6146 6146
397 青岛胶州保利胶东机场项目 青岛市胶州市 住宅 在建 47.50% 404713 249611 811251 594662 811251 0 811251 0 811251 0 490290 490290
398 青岛保利胶州潮州路东侧项目★ 青岛市胶州市 住宅 拟建 100.00% 482514 187801 470291 330537 0 0 0 0 0 470291 0 0
青岛胶州市李哥庄镇桃源大街东侧项目
399 青岛市胶州市 住宅 拟建 47.50% 182653 143985 404781 299323 0 0 0 0 0 404781 0 0
★
400 青岛保利黄岛区两河路东侧项目★ 青岛市黄岛区 住宅 拟建 51.00% 461373 180329 688487 502592 0 0 0 0 0 688487 0 0
401 青岛保利堂颂 青岛市即墨市 住宅 在建 100.00% 92561 47289 154610 116551 0 0 154610 0 154610 0 124816 124816
402 青岛保利高新区清控科创项目 青岛市高新区 综合 在建 40.00% 481979 439297 858977 655678 375694 0 518748 0 518748 340229 36930 136258
青岛平度市区规划经三路南侧 17037 号项
403 青岛市平度市 住宅 在建 30.00% 76081 64933 176500 128247 169408 0 169408 0 169408 7092 75657 75657
目★
青岛保利国宾府（原平度规划经三路南侧
404 青岛市平度市 住宅 在建 30.00% 63805 54631 143664 103103 92793 0 92793 0 92793 50871 13920 13920
17038 号项目）★
青岛市红岛经济
405 青岛保利红岛湾（原高新区羊毛滩项目） 综合 在建 30.00% 1189854 747593 1636752 1227732 758561 0 758561 0 758561 878190 416412 416412
区
406 临沂保利堂悦 临沂市兰山区 住宅 在建 70.00% 86831 88476 182791 132312 0 0 182791 0 182791 0 71828 141213
407 潍坊保利梧桐语 潍坊市潍城区 住宅 在建 33.00% 85972 57442 182486 130532 94804 0 94804 0 94804 87682 27124 27124
潍坊保利海棠（原寒亭区富亭街北侧项
408 潍坊市寒亭区 住宅 在建 51.00% 83422 77480 164066 111907 6529 0 6529 0 6529 157537 0 0
目）★
409 济南保利和唐悦色 济南市历城区 住宅 拟建 100.00% 467580 118933 348491 219406 0 0 0 0 0 348491 0 0
410 济南保利和光山语 济南市高新区 住宅 在建 100.00% 53438 12259 27505 17908 27505 0 27505 0 27505 0 0 0
411 济南章丘百脉悦府★ 济南市章丘市 住宅 在建 24.75% 462926 201116 542500 399232 282800 0 282800 0 282800 259700 1109 1109
412 烟台保利悦尚海★ 烟台市高新区 住宅 拟建 85.00% 156669 75405 260595 187390 0 0 0 0 0 260595 0 0
413 沈阳保利十二橡树庄园 沈阳市东陵区 住宅 在建 100.00% 105368 245589 164814 112027 0 0 127001 98403 28598 37813 319 92171
414 沈阳保利白沙林语 沈阳市东陵区 住宅 在建 100.00% 216334 284696 508005 401056 72454 0 283089 64164 218924 224916 54456 136231
415 沈阳保利紫荆公馆 沈阳市东陵区 综合 在建 100.00% 147931 90051 287945 237799 106242 0 224836 27924 196912 63109 67554 185332
416 沈阳保利海上五月花 沈阳市沈河区 住宅 在建 60.00% 300471 390000 595676 421249 0 0 595676 575634 20042 0 1897 416775
417 沈阳保利香槟花园 沈阳市沈河区 住宅 在建 100.00% 302069 187850 532507 461710 0 35842 532507 438256 130093 0 32467 464870
418 沈阳保利溪湖林语 沈阳市皇姑区 住宅 在建 92.00% 390514 500362 1030204 816714 0 24879 981666 966386 40159 48538 11882 826332
419 沈阳保利大都会 沈阳市皇姑区 综合 在建 100.00% 488306 80090 652593 440014 93534 91460 570180 231427 430214 82412 54164 207250
420 沈阳保利茉莉公馆 沈阳市和平区 住宅 在建 100.00% 274123 180995 525919 451436 134024 1645 267753 45872 223526 258167 181777 253996
421 沈阳保利海德公园 沈阳市于洪区 住宅 在建 100.00% 320048 147531 407158 351595 71958 0 220315 0 220315 186843 48435 56384
422 沈阳保利观唐 沈阳市于洪区 住宅 在建 100.00% 76017 63608 110757 95410 63370 0 109811 0 109811 946 43895 51654
423 沈阳保利云禧 沈阳市铁西区 住宅 在建 100.00% 218751 66551 231678 173000 115126 0 115126 0 115126 116552 36101 36101
424 沈阳保利中粮堂悦 沈阳市大东区 住宅 在建 49.00% 171224 64835 179639 142637 79639 0 79639 0 79639 100000 12042 12042
425 沈阳半山麓（原大东区东望街项目） 沈阳市大东区 住宅 在建 50.00% 299300 104448 331815 250674 59497 14174 59497 14174 59497 272318 28082 28082
426 沈阳保利和光尘樾（原浑南区长安街西侧 沈阳市浑南区 住宅 在建 100.00% 158988 67992 143600 115586 47867 0 47867 0 47867 95733 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
项目）★
427 丹东保利锦江林语 丹东市振兴区 住宅 在建 46.92% 199318 457276 546931 440332 0 0 537108 460008 77100 9823 3364 369066
428 丹东保利香槟国际 丹东市振兴区 住宅 在建 46.92% 63537 70280 170052 164152 0 0 28007 0 28007 142045 17954 17954
429 营口保利香槟花园 营口市老边区 住宅 在建 95.00% 295703 330062 1203823 673443 108964 22341 513592 293169 242764 690231 37760 307348
430 大连保利西山林语 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 329419 171844 419715 305060 0 24821 378164 358580 44405 41551 19402 266200
431 大连保利梧桐语 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 88845 29119 101850 96444 0 0 101850 0 101850 0 28771 30633
432 大连保利罗兰 大连市甘井子区 住宅 在建 100.00% 158590 90601 239762 166629 0 0 199136 0 199136 40626 83860 109575
433 大连金地保利墅苑风华 大连市甘井子区 住宅 在建 50.00% 48191 25358 41497 28750 11747 29550 41497 29550 41497 0 7889 16904
434 大连保利海上五月花 大连市甘井子区 住宅 拟建 100.00% 170772 134330 243140 169101 0 0 0 0 0 243140 0 0
435 大连墅苑风华★ 大连市甘井子区 住宅 在建 50.00% 15084 5531 11000 7270 11000 7482 11000 7482 11000 0 5528 5528
436 大连甘井子区华东路西侧项目★ 大连市甘井子区 住宅 在建 30.00% 30017 9773 41580 26600 41580 0 41580 0 41580 0 18078 18078
437 大连保利天禧 大连市东港区 综合 在建 100.00% 1679036 343401 1268428 903640 231437 173638 796450 308627 661461 471978 150654 445790
438 大连保利金香槟 大连市金州区 住宅 在建 75.00% 68805 39068 113143 88771 0 31128 113143 31128 113143 0 55144 78914
439 大连保利熙悦 大连市西岗区 住宅 拟建 100.00% 93283 22534 91800 66932 0 0 0 0 0 91800 0 0
440 大连金地保利御中南 大连市中山区 住宅 在建 50.00% 74944 20790 50440 34153 50440 0 50440 0 50440 0 17235 17235
441 长春保利香槟花园 长春市净月区 住宅 在建 100.00% 172692 168069 332494 276096 0 54554 332494 299956 87091 0 3286 250249
长春保利蔷薇苑 长春市净月区 综合 在建 100.00% 75911 127972 177206 151977 0 0 177206 177206 0 0
442 2938 156031
长春保利蔷薇苑二期 长春市净月区 综合 拟建 100.00% 95029 79378 158060 117698 0 0 0 0 0 158060
443 长春惠斯勒小镇 长春市净月区 住宅 在建 50.00% 361000 399715 596800 480000 0 0 528230 345636 182594 68570 16532 395129
444 长春保利堂悦 长春市净月区 住宅 在建 100.00% 105898 77592 149236 113938 74020 0 145330 0 145330 3906 52358 63660
445 长春保利林语 长春市南关区 住宅 在建 100.00% 225801 278255 346862 281234 0 0 346862 346862 0 0 1126 270550
长春保利天誉（南关区谊民路南侧项目)
446 长春市南关区 住宅 在建 75.00% 146615 73855 167612 131190 105569 0 105569 0 105569 62043 0 0
★
447 长春保利润天观湖项目★ 长春市南关区 住宅 在建 51.00% 67789 46114 127353 99549 121454 0 121454 0 121454 5899 34579 34579
448 长春保利溪湖林语 长春市南关区 住宅 在建 100.00% 143047 78297 239930 189283 0 0 184939 0 184939 54992 89195 177872
449 长春保利金香槟 长春市南关区 综合 在建 100.00% 130426 56148 222656 186072 0 41517 222656 155986 108186 0 21903 170776
450 长春保利拉菲公馆 长春市绿园区 住宅 在建 100.00% 199984 157891 411976 329734 0 2259 411976 411976 2259 0 9717 323628
451 长春保利中央公园 长春市绿园区 综合 在建 100.00% 231419 182415 448078 338175 0 59727 393391 286687 166431 54687 51843 301612
452 长春保利熙悦★ 长春市汽开区 住宅 在建 51.00% 53220 44161 121415 95484 12137 0 12137 0 12137 109278 0 0
453 武汉保利公园九里 武汉市洪山区 住宅 在建 50.00% 575344 248437 975942 867314 0 205657 975942 975942 205657 0 26074 872740
武汉保利大都会 武汉市洪山区 住宅 在建 51.00% 362427 82205 443529 288885 86778 0 344957 0 344957 98572
454 422162 729747
武汉保利新武昌 武汉市洪山区 住宅 在建 51.00% 500499 209793 964841 668337 355049 204885 764841 204885 764841 200000
455 武汉金地保利褐石公馆★ 武汉市洪山区 住宅 在建 25.00% 201454 55990 186867 118202 74814 0 74814 0 74814 112053 48865 48865
456 武汉保利洪山区友谊大道西北侧项目★ 武汉市洪山区 综合 拟建 80.00% 289079 25174 212121 145060 0 0 0 0 0 212121 0 0
武汉市东湖开发
457 武汉保利时代/茉莉 住宅 在建 80.00% 802167 268947 1330873 1135995 0 137686 1330873 1031333 437226 0 99672 979398
区
武汉市东湖开发
458 武汉保利关山村 K26 项目 综合 拟建 80.00% 140927 18506 230226 166424 0 0 0 0 0 230226 0 0
区
武汉市东湖开发
459 武汉保利关山村 K33 项目 住宅 在建 80.00% 102813 17328 131130 80114 65565 0 65565 0 65565 65565 0 0
区
460 武汉保利圆梦城 武汉市新洲区 住宅 在建 70.00% 578975 711187 2158952 1864248 0 268677 975824 950411 294090 1183128 16347 900426
武汉保利新洲区阳逻经济开发区环湖路
461 武汉市新洲区 住宅 拟建 20.00% 239282 233905 471714 323570 0 0 0 0 0 471714 0 0
东侧项目★
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
462 武汉保利海上五月花 武汉市江夏区 住宅 在建 100.00% 184206 209339 567842 501454 0 0 519898 457025 62873 47944 43964 474298
武汉保利西海岸 武汉市江夏区 住宅 在建 50.00% 230922 246068 611982 467329 100785 185475 591827 591827 185475 20156
463 12259 921286
武汉保利西海岸二期 武汉市江夏区 住宅 在建 50.00% 290700 247836 583638 438207 0 209636 583638 209636 583638 0
464 武汉保利军运城 武汉市江夏区 住宅 在建 40.00% 487017 186314 659986 467526 250000 0 358156 0 358156 301830 0 0
465 武汉江夏区 82 号项目 武汉市江夏区 住宅 在建 20.00% 238203 64726 255235 176579 251103 0 251103 0 251103 4132 24024 24024
466 武汉保利黄家湖军运村二期项目 武汉市江夏区 住宅 拟建 40.00% 47395 28355 56984 39550 0 0 0 0 0 56984 0 0
467 武汉江夏区大桥新区豹山村 083 号项目★ 武汉市江夏区 住宅 在建 16.50% 242412 65548 269180 186050 242419 0 242419 0 242419 26761 0 0
468 武汉保利江夏区郑店街东风村项目★ 武汉市江夏区 住宅 在建 42.72% 237294 192590 615898 417760 66761 0 66761 0 66761 549136 0 0
469 武汉保利香颂 武汉市汉阳区 综合 在建 50.00% 411022 436578 1661182 1187943 166024 251394 677027 251394 677027 984155 231584 573858
470 武汉汉阳区四新南路南侧项目★ 武汉市汉阳区 住宅 拟建 36.00% 800203 78609 470002 333075 0 0 0 0 0 470002 0 0
471 武汉保利汉阳区燎原村 A 项目★ 武汉市汉阳区 住宅 在建 40.80% 557947 103786 731236 517740 68134 0 68134 0 68134 663102 0 0
472 武汉保利汉阳区燎原村 B 项目★ 武汉市汉阳区 住宅 在建 40.80% 510834 106526 683326 476337 43122 0 43122 0 43122 640204 10220 10220
宜昌市东山开发
473 宜昌保利时代 住宅 在建 70.00% 198333 112948 450417 345594 0 255564 405913 255564 405913 44504 96341 318736
区
474 宜昌保利林语溪 宜昌市高新区 住宅 在建 70.00% 91095 51546 195353 151046 195353 0 195353 0 195353 0 150623 150623
475 宜昌保利山海大观 宜昌市夷陵区 住宅 在建 80.00% 262743 163001 532718 412130 41985 0 41985 0 41985 490734 0 0
476 宜昌保利香槟国际 宜昌市夷陵区 住宅 在建 63.00% 69170 31243 121625 93145 121625 0 121625 0 121625 0 12485 12485
477 宜昌保利罗兰香谷 宜昌市夷陵区 住宅 在建 63.00% 79434 66709 131439 95801 131439 0 131439 0 131439 0 6988 6988
478 荆州保利堂悦 荆州市沙市区 住宅 在建 82.00% 146850 40252 233214 170819 77246 0 77246 0 77246 155968 1238 1238
479 荆州保利荆北新区岳山村项目★ 荆州市荆北新区 住宅 拟建 100.00% 565207 303419 959034 689746 0 0 0 0 0 959034 0 0
襄阳保利海上五月花（原高新区园林大道
480 襄阳市高新区 住宅 在建 50.00% 169052 145515 337954 251266 139848 0 139848 0 139848 198106 49343 49343
西侧项目）★
孝感保利香颂（原孝南区乾坤大道北侧项
481 孝感市孝南区 住宅 在建 70.00% 167665 75081 270566 197814 50987 0 50987 0 50987 219579 0 0
目）★
482 长沙保利麓谷林语 长沙市岳麓区 住宅 在建 100.00% 549692 790004 1594748 1236567 0 0 1582049 1524402 57647 12698 7522 1200312
483 长沙保利西海岸 长沙市岳麓区 综合 在建 50.00% 947705 244807 1402070 1151551 0 136568 987922 487281 637208 414148 95332 640204
484 长沙保利香槟国际 长沙市长沙县 住宅 在建 100.00% 409334 280000 1031871 827993 178802 249201 810860 480990 579071 221011 166416 472485
长沙保利东郡（原长沙县黄江大道南项
485 长沙市长沙县 住宅 在建 100.00% 147585 96407 303446 237623 29002 0 29002 0 29002 274444 0 0
目）
486 长沙保利大都会 长沙市雨花区 住宅 在建 25.00% 416752 158617 732276 528407 99565 0 203876 0 203876 528400 136835 136835
487 长沙中航城 长沙市雨花区 住宅 在建 40.08% 412803 509659 919437 716120 292112 174068 737412 312068 599412 182025 121256 444756
488 长沙保利雨花区万家丽路东侧项目★ 长沙市雨花区 住宅 拟建 100.00% 85957 21609 109822 85937 0 0 0 0 0 109822 0 0
489 岳阳中航翡翠湾项目 岳阳市岳阳楼区 住宅 在建 100.00% 164810 156854 380234 277024 0 150455 380234 380234 150455 0 29595 274702
490 岳阳保利中央公园 岳阳市岳阳楼区 住宅 在建 100.00% 88963 121152 160377 130388 80189 0 80189 0 80189 80189 33467 33467
491 常德保利中央公园 常德市武陵区 住宅 在建 51.00% 178224 202335 389860 299440 0 96713 389860 96713 389860 0 24510 289274
492 常德保利中央公园二期 常德市武陵区 住宅 在建 51.00% 198220 187538 359853 277683 242201 0 242201 0 242201 117652 193336 193336
493 常德保利中央公园三期项目★ 常德市武陵区 住宅 拟建 51.00% 263968 265939 510265 390242 0 0 0 0 0 510265 0 0
494 益阳保利中央公馆 益阳市赫山区 住宅 在建 51.00% 93412 47641 253498 196661 100000 0 209260 0 209260 44238 166448 166448
495 益阳保利桃花仑项目 益阳市赫山区 住宅 在建 60.00% 73091 31561 174896 147939 86417 0 86417 0 86417 88479 48356 48356
496 南昌保利半山国际花园 南昌市湾里区 住宅 在建 75.00% 674544 1647730 1433579 922212 134769 30992 1027132 595838 462286 406447 93111 519512
497 南昌保利心语花园 南昌市青山湖区 住宅 在建 100.00% 127302 105558 229044 188250 0 977 229044 229044 977 0 3112 193374
498 南昌保利新建区项目 南昌市新建区 住宅 拟建 100.00% 12076 15661 24919 20216 0 0 0 0 0 24919 0 0
499 南昌保利中心（原中航国际广场二期项 南昌市东湖区 写字楼 在建 100.00% 70302 9237 72694 60002 0 72694 72694 72694 72694 0 12081 12081
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
目）
500 南昌保利春天里二期 南昌市南昌县 住宅 在建 70.00% 100716 58472 197170 161924 0 15856 197170 15856 197170 0 89347 155375
501 南昌保利春天里一期 南昌市南昌县 住宅 在建 70.00% 53077 42329 119387 96519 0 50175 97352 97335 50192 22035 7982 75367
502 南昌保利洪都项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 1657739 1108237 2809562 2333257 631753 202640 1167409 300110 1069939 1642153 712647 1143658
503 南昌保利青云谱区洪都三期项目 南昌市青云谱区 住宅 在建 51.00% 520717 142479 566523 443726 215219 0 215219 0 215219 351304 167203 167203
504 赣州保利嘉福心语 赣州市经开区 住宅 在建 51.00% 115871 86298 279632 214881 90000 0 279632 0 279632 0 67411 214397
505 赣州保利康桥 赣州市章江新区 住宅 在建 51.00% 141183 57580 230010 170772 125710 0 230010 0 230010 0 92087 122426
赣州保利嘉福领秀山（原赣县区赣南大道
506 赣州市赣县区 住宅 拟建 51.00% 312976 245889 632261 405006 0 0 0 0 0 632261 0 0
北侧项目）★
九江市八里湖新
507 九江中航城项目 住宅 在建 100.00% 415306 175114 782286 507053 0 0 782286 609196 173090 0 56444 484102
区
九江市八里湖新
508 九江保利八里翡翠 住宅 在建 51.00% 211887 287503 459986 335593 190241 0 190241 0 190241 269745 97323 97323
区
509 九江保利芦山林语 九江市濂溪区 住宅 在建 100.00% 276673 235654 589793 440972 217357 0 217357 0 217357 372436 58156 58156
510 郑州保利文化广场 郑州市高新区 住宅 在建 60.00% 230150 60842 365036 252806 250000 0 365036 0 365036 0 117542 172146
511 郑州保利永威西溪花园 郑州市高新区 住宅 在建 50.00% 153322 68490 335613 237103 0 0 335613 1702 333911 0 19158 235740
512 郑州保利罗兰香谷 郑州市经开区 住宅 在建 100.00% 59809 33678 172413 101696 0 126791 146929 146929 126791 25484 11976 116480
513 郑州保利心语花园 郑州市中原区 住宅 在建 100.00% 487080 100439 687848 511679 0 60986 507792 277953 290826 180056 55042 446905
514 郑州保利珑熙 郑州市金水区 住宅 在建 70.00% 417843 69489 161863 100303 61863 0 61863 0 61863 100000 34667 34667
515 郑州保利金水区杓袁东路东侧项目★ 郑州市金水区 住宅 拟建 70.00% 133956 52224 177573 131466 0 0 0 0 0 177573 0 0
516 洛阳保利建业香槟国际 洛阳市洛龙区 住宅 在建 49.00% 159472 65260 320371 264770 0 320371 320371 320371 320371 0 12014 278099
517 洛阳保利和园项目 洛阳市老城区 住宅 在建 80.00% 233390 202248 468814 299525 140670 0 140670 0 140670 328144 82115 82115
518 洛阳保利大都会 洛阳市西工区 住宅 在建 44.45% 409930 117523 586094 417222 36566 0 36566 0 36566 549528 29450 29450
519 开封保利城 开封市龙亭区 住宅 在建 15.30% 429994 264008 866976 647666 58377 0 58377 0 58377 808599 5800 5800
许昌保利堂悦花园（原东城区文峰路东侧
520 许昌市东城区 住宅 在建 100.00% 150412 64966 237451 175205 124323 0 124323 0 124323 113128 38779 38779
项目★）
521 重庆保利江上明珠 重庆市江北区 住宅 在建 100.00% 983537 596498 1588195 1245175 0 165102 1565377 1400215 330263 22819 81989 1175144
522 重庆保利观澜 重庆市江北区 住宅 在建 50.00% 553102 153258 818084 577412 80934 129666 737150 464351 402465 80934 186633 541505
523 重庆保利天汇 重庆市江北区 住宅 在建 100.00% 173542 40621 186926 141430 0 0 186926 0 186926 0 70159 136370
524 重庆市中央雲璟★ 重庆市两江新区 住宅 在建 40.00% 417876 150048 385823 258500 30354 0 30354 0 30354 355469 0 0
525 重庆保利花半里 重庆市九龙坡区 住宅 在建 100.00% 364546 92780 627231 472690 0 0 627231 627231 0 0 19692 501252
526 重庆保利爱尚里 重庆市九龙坡区 住宅 在建 100.00% 638971 185717 1189832 899784 68917 164231 1088086 839395 412922 101746 53003 777544
527 重庆保利金香槟 重庆市九龙坡区 住宅 在建 100.00% 104960 64296 220420 167146 32983 57471 218315 57471 218315 2105 48409 132895
528 重庆中航九悦荟 重庆市九龙坡区 综合 在建 80.00% 97727 34836 178289 129700 38989 98989 178289 178289 98989 0 10541 105641
529 重庆保利观承 重庆市北碚区 住宅 在建 50.00% 322547 195027 532734 412363 356023 0 532024 0 532024 710 277826 283154
530 重庆保利茵梦湖 重庆市北碚区 住宅 在建 50.00% 188188 284873 284873 283296 51569 0 154859 55079 99780 130014 43082 86828
531 重庆保利观塘 重庆市南岸区 综合 在建 51.00% 666594 234069 1177019 879194 344785 169236 1021592 396552 794276 155427 196313 636175
532 重庆保利堂悦 重庆市南岸区 住宅 在建 100.00% 285918 161804 343006 234697 125384 0 125384 0 125384 217622 67287 67287
533 重庆保利堂悦北项目 重庆市南岸区 住宅 在建 100.00% 212826 132214 256992 180011 133451 0 133451 0 133451 123541 26246 26246
534 重庆保利云禧 重庆市巴南区 住宅 在建 50.00% 368965 134793 443436 319246 443436 0 443436 0 443436 0 109185 109185
重庆保利大国璟（原巴南区李家沱组团项
535 重庆市巴南区 住宅 拟建 100.00% 176081 83413 227338 145607 0 0 0 0 0 227338 0 0
目）★
536 重庆冉家坝项目 重庆市渝北区 住宅 在建 50.00% 186364 30332 102413 75368 80800 21614 102413 21614 102413 0 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
537 成都保利石象湖项目 成都市蒲江县 住宅 在建 90.00% 335076 542002 815662 592350 235589 0 520086 137339 382747 295576 16986 127093
538 成都保利石象湖 1136 亩项目 成都市蒲江县 住宅 拟建 90.00% 107770 141794 242826 170153 0 0 0 0 0 242826 0 0
539 成都保利中央峰景 成都市大邑县 住宅 在建 60.00% 195225 165452 331734 343706 0 0 275700 49634 226066 56034 47229 174808
成都保利公园 198 一期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 278634 200000 691341 477448 0 0 691341 691341 0 0
成都保利公园 198 二期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 173558 200000 457737 404570 0 0 457737 457737 0 0
540 176420 1803172
成都保利公园 198 三期 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 158412 100000 325505 246973 0 0 325505 325505 0 0
成都保利公园 198 四期(拉斐庄园) 成都市新都区 住宅 在建 90.00% 469245 299998 881321 607319 0 0 881321 719771 161550 0
541 成都保利狮子湖 成都市新都区 住宅 在建 51.00% 373724 279961 825468 613833 89565 0 790016 461893 328123 35452 84842 478210
542 成都保利狮子湖二期 成都市新都区 住宅 在建 100.00% 264473 227262 504818 353471 0 16983 482912 247790 252106 21906 80251 269428
543 成都保利中央郡/爱尚里 成都市新都区 综合 在建 100.00% 401330 159284 885766 638853 0 136209 607893 260978 483125 277873 97650 485667
544 成都保利大都汇 成都市新都区 综合 在建 100.00% 355121 189024 744429 507402 0 1596 478563 1596 478563 265867 141741 381914
成都保利心语花园 成都市高新区 住宅 在建 100.00% 239396 132952 577984 435277 0 0 577984 577984 0 0
545 2520 440089
成都保利国际广场 成都市高新区 写字楼 在建 100.00% 280420 121414 316302 208103 83413 0 121715 0 121715 194587
成都保利锦外小户（原高新园区新园大道
546 成都市高新区 综合 拟建 25.00% 86137 21715 164468 130055 0 0 0 0 0 164468 0 0
项目）
547 成都保利高新区大源组团 25 亩项目 成都市高新区 综合 在建 100.00% 138096 16667 126740 98701 63370 0 63370 0 63370 63370 10700 10700
成都保利宸光和悦（原高新区中和街道劲
548 成都市高新区 住宅 在建 26.00% 247965 62230 235281 162960 100431 0 100431 0 100431 134850 23862 23862
松社区项目）★
549 成都保利紫薇花语 成都市龙泉驿区 住宅 在建 100.00% 164116 70901 393954 282211 0 246223 393954 393954 246223 0 16111 294582
550 成都龙湖三千庭 成都市龙泉驿区 住宅 在建 50.00% 169240 95066 377786 282357 0 192475 377786 192475 377786 0 1148 297558
551 成都保利天悦 成都市武侯区 综合 在建 89.00% 230120 42273 421054 254049 106141 0 235954 0 235954 185101 73345 73345
552 成都保利堂颂 成都市武侯区 住宅 在建 100.00% 129501 30738 93772 49051 90187 0 90187 0 90187 3585 0 0
553 成都保利林语溪 成都市成华区 住宅 在建 49.00% 229327 92368 384280 276639 0 85116 384280 269998 199398 0 43319 269776
554 成都保利两河公园 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 186470 137062 201000 138243 0 200 201000 201000 200 0 60 136193
555 成都保利公园里 成都市金牛区 住宅 在建 50.00% 154828 95058 370470 241771 0 126564 370470 187204 309830 0 40834 243442
556 成都保利学府城 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 110911 45889 193729 137040 0 193729 193729 193729 193729 0 32457 138174
557 成都保利国宾首府 成都市金牛区 综合 在建 50.00% 156031 58309 270924 174377 0 143838 270924 143838 270924 0 36617 180325
558 成都保利两河院子 成都市金牛区 综合 在建 100.00% 54147 23939 39509 24078 0 39509 39509 39509 39509 0 0 12833
559 成都保利堂悦 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 98760 29211 122920 86778 0 0 122920 0 122920 0 2262 89565
560 成都保利天汇 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 303967 66730 273053 194746 211984 0 211984 0 211984 61069 13454 13454
561 成都保利天玺 成都市金牛区 住宅 在建 100.00% 107560 38458 138093 76649 106216 0 138093 0 138093 0 11615 11615
562 成都成都保利天和 成都市金牛区 住宅 在建 50.00% 136309 41081 120278 81962 40093 0 40093 0 40093 80185 0 0
563 成都金堂县金泉路北侧项目★ 成都市金堂县 住宅 在建 50.00% 66086 31642 105936 79104 105936 0 105936 0 105936 0 0 0
564 成都保利堂悦府★ 成都市金堂县 住宅 在建 50.00% 89712 52131 137739 104261 4454 0 4454 0 4454 133285 0 0
565 成都保利锦江里 成都市天府新区 住宅 在建 100.00% 178376 80972 333142 235749 0 94563 333142 333142 94563 0 2215 237760
566 成都保利中航城国际社区项目 成都市天府新区 综合 在建 100.00% 602465 522916 853167 322700 449614 0 584109 0 584109 269058 113945 113945
567 成都保利天府新区 170 亩项目 成都市天府新区 住宅 在建 100.00% 505137 113643 400956 188282 35804 0 35804 0 35804 365152 0 0
568 成都保利天府新区 30 亩项目 成都市天府新区 综合 在建 100.00% 121190 19713 175320 124701 17025 0 17025 0 17025 158296 0 0
成都保利翡翠和悦（原天府新区 49 亩项
569 成都市天府新区 住宅 在建 50.00% 139963 33062 145828 74890 24828 0 24828 0 24828 121000 12059 12059
目）
570 成都保利天府新区武汉路北侧项目★ 成都市天府新区 住宅 拟建 100.00% 279090 78052 205149 116717 0 0 0 0 0 205149 0 0
571 成都保利西子城 成都市温江区 住宅 在建 100.00% 87255 88085 197374 175296 0 197374 197374 197374 197374 0 1409 143559
572 成都保利熙悦 成都市郫都区 住宅 在建 100.00% 34476 14369 81856 60185 0 0 81856 0 81856 0 29090 62940
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
573 成都保利郫都区中信大道北侧项目★ 成都市郫都区 住宅 拟建 90.00% 173302 88212 250241 175148 0 0 0 0 0 250241 0 0
成都保利天府和悦（原新津县花源镇白云
574 成都市新津县 住宅 拟建 50.00% 62886 43693 74574 52238 0 0 0 0 0 74574 0 0
村项目）★
德阳市经济技术
575 德阳保利国际城 综合 在建 95.00% 788621 692813 2055371 1451614 212772 0 1209989 674696 535292 845382 196935 608520
开发区
576 德阳广汉市保利大同路东侧项目★ 德阳市广汉市 住宅 在建 100.00% 130328 65159 249370 193362 134221 0 134221 0 134221 115149 25300 25300
577 遂宁保利江语城 遂宁市河东新区 住宅 在建 51.00% 169173 133367 445376 321902 0 16515 445376 445376 16515 0 11142 321801
578 眉山保利天府林语 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 134688 69989 259432 194814 81024 0 176063 0 176063 83369 76767 146267
579 眉山保利天府南院 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 89731 54259 182038 135108 71362 0 102439 0 102439 79599 75293 101799
580 眉山保利仁里 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 72397 42770 105891 76467 104881 0 104881 0 104881 1010 69697 69697
581 眉山城市之光 眉山市仁寿县 住宅 在建 33.50% 110351 68501 185166 136322 185166 0 185166 0 185166 0 147279 147279
582 眉山天府悦隽 眉山市仁寿县 住宅 在建 50.00% 126033 69859 189847 139039 173054 0 173054 0 173054 16793 74511 74511
眉山保利仁寿县文林镇仁寿大道南侧项
583 眉山市仁寿县 住宅 在建 100.00% 93533 38384 129320 95390 127958 0 127958 0 127958 1362 23206 23206
目★
584 遂宁保利养生谷项目 遂宁市河东新区 住宅 在建 51.00% 132848 206715 256596 205548 0 0 256596 0 256596 0 94597 171685
585 西藏保利林芝项目 林芝县鲁朗镇 综合 在建 100.00% 56869 113733 56867 44867 1389 17289 17289 17289 17289 39578 0 0
586 西安保利拉菲公馆 西安市未央区 综合 在建 90.00% 312288 130521 631969 406403 0 71634 610991 580053 102573 20978 24728 383281
587 西安保利金香槟 西安市未央区 综合 在建 51.00% 143622 59240 312429 223515 0 0 312429 312429 0 0 14241 229882
588 西安中航樾公馆 西安市未央区 住宅 在建 80.00% 76762 24881 111673 85600 24360 0 111160 9600 101560 513 9797 73297
589 西安保利中央公园 西安市未央区 综合 在建 41.00% 100676 30910 142094 120407 142094 0 142094 0 142094 0 89863 89863
590 西安保利天悦（原丈八北路项目） 西安市高新区 住宅 在建 100.00% 911176 230280 1241441 925316 251457 172722 745485 223040 695167 495956 253804 656575
591 西安保利春天里 西安市曲江区 住宅 在建 100.00% 200570 83194 389345 286599 0 9746 370005 225274 154477 19340 9581 287130
592 西安保利心语 西安市浐灞区 住宅 在建 67.00% 283213 148397 573869 420919 0 145192 573869 181885 537176 0 94093 424407
593 西安保利林语溪 西安市灞桥区 住宅 在建 100.00% 58228 38570 145462 114922 926 0 145462 0 145462 0 101099 113358
594 西安保利国际广场★ 西安市西咸新区 综合 拟建 100.00% 210109 21591 240828 173000 0 0 0 0 0 240828 0 0
595 西安保利和光宸悦★ 西安市西咸新区 住宅 拟建 100.00% 555839 192497 763095 509377 0 0 0 0 0 763095 0 0
596 三亚保利中铁中环广场 三亚市月川片区 住宅 在建 50.00% 110620 17111 100704 77001 0 60911 100704 100704 60912 0 5193 72236
597 三亚保利论坛项目 三亚市海棠湾区 综合 在建 50.00% 362868 164748 220722 78766 0 110000 203137 148598 164539 17585 9653 58654
598 三亚保利海棠湾（A-2-3）项目 三亚市海棠湾区 综合 在建 100.00% 69486 71313 36938 28525 0 36938 36938 36938 36938 0 0 0
599 三亚保利海棠区江林路东北侧项目★ 三亚市海棠区 综合 拟建 100.00% 215092 149261 155053 118053 0 0 0 0 0 155053 0 0
600 三亚海上大都会 三亚市天涯区 住宅 在建 17.00% 999202 153624 568459 343706 99971 0 99971 0 99971 468488 0 0
601 三亚保利悦府★ 三亚市吉阳区 住宅 在建 35.00% 399987 96721 488348 336863 137156 0 137156 0 137156 351192 32691 32691
602 三亚保利崖州湾太阳城项目 三亚市崖州区 住宅 在建 45.00% 736978 257335 1114627 628870 122678 279107 507775 409818 377063 606853 56223 259602
603 三亚保利崖州湾项目 三亚市崖州区 住宅 拟建 75.00% 217594 123872 257546 167899 0 0 0 0 0 257546 0 0
604 海口保利中央海岸 海口市秀英区 综合 在建 100.00% 415859 123224 410728 307355 21017 248802 376847 349527 276122 33881 61357 298146
605 海口保利秀英港 1 号地 海口市秀英区 综合 在建 60.00% 332581 90704 361192 272112 0 0 203752 0 203752 157440 62864 77760
606 海口保利琼山区海榆东线西侧项目★ 海口市琼山区 综合 拟建 51.00% 325187 317624 533784 415240 0 0 0 0 0 533784 0 0
607 兰州保利领秀山 兰州市安宁区 住宅 在建 50.00% 617467 574693 1543283 1176879 249315 509343 1267531 638303 1138571 275751 376023 924788
608 兰州保利金香槟 兰州市安宁区 住宅 在建 65.00% 115903 46553 206541 156227 0 0 206541 0 206541 0 18384 163272
609 兰州保利安宁城北项目★ 兰州市皋兰县 住宅 拟建 50.00% 199860 161366 417339 335169 0 0 0 0 0 417339 0 0
610 兰州保利理想城 兰州市七里河区 住宅 在建 65.00% 122454 70277 268061 191848 3440 0 186683 0 186683 81377 74961 130748
611 兰州保利天悦湾 兰州市七里河区 住宅 拟建 51.00% 166786 28278 237754 183346 0 0 0 0 0 237754 0 0
612 兰州保利西固区玉门街东侧项目★ 兰州市西固区 住宅 拟建 100.00% 228163 76283 351359 252041 0 0 0 0 0 351359 0 0
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
序 项目 项目权 项目计划 占地面 总建筑面 可售容积 2018 年 2018 年 累计竣 本年在建面 待开发 本年签 累计签约
楼盘名称 地址 类别 累计开工
号 状态 益 投资 积 积 率面积 新开工 竣工 工 积 面积 约面积 面积
613 天水保利成纪新城 天水市麦积区 住宅 在建 80.00% 129776 63157 228674 174267 128674 0 128674 0 128674 100000 48425 48425
乌鲁木齐市沙依
614 乌鲁木齐保利西山林语 住宅 在建 51.00% 170826 170974 273884 223570 0 64288 64288 64288 64288 209596 29041 62879
巴克区
乌鲁木齐市头屯
615 乌鲁木齐保利海上五月花 住宅 在建 57.00% 218651 310474 619448 461705 0 0 138786 76529 62257 480662 34406 92103
河区
616 乌鲁木齐中航翡翠城项目 乌鲁木齐新市区 综合 在建 100.00% 273000 717161 467170 294904 0 0 177673 175209 2464 289497 5804 155293
617 昆明中航玺樾 昆明市北市区 住宅 在建 40.80% 206914 67352 338479 247601 32979 169346 338479 169346 338479 0 47853 231105
昆明保利阳光城翡丽公园（原经开区清水
618 昆明市经开区 住宅 在建 90.00% 227595 142521 490499 344183 489111 0 489111 0 489111 1388 84529 84529
黄土坡片区项目)★
昆明保利天御花园项目（原官渡区巫家坝
619 昆明市官渡区 住宅 在建 70.00% 664508 118651 718716 513106 148968 0 148968 0 148968 569748 49528 49528
项目）
620 昆明保利春湖国际项目★ 昆明市五华区 住宅 拟建 55.00% 440160 372681 707604 467684 0 0 0 0 0 707604 0 0
621 昆明保利连然街道办事处项目★ 昆明市安宁市 住宅 拟建 80.00% 102027 35438 155014 120123 0 0 0 0 0 155014 0 0
622 贵阳保利观山湖区兴筑西路北侧项目★ 贵阳市观山湖区 住宅 在建 100.00% 758835 188858 745823 508610 1276 0 1276 0 1276 744547 0 0
其他项目 1936458
国内项目合计 199127208 83499956 240978984 172067902 43911788 22100892 149807410 68152183 103756119 91171574 27655646 86784403
1 墨尔本保利千禧 澳洲墨尔本市 住宅 拟建 80.00% AUD 26592 6007 71449 39977 0 0 0 0 0 71449 0 0
2 墨尔本保利列治文 澳洲墨尔本市 住宅 拟建 80.00% AUD 3825 2000 7500 5000 0 0 0 0 0 7500 0 0
3 墨尔本保利唐卡斯特项目★ 澳洲墨尔本市 住宅 在建 100.00% AUD 7781 2662 22707 10860 22707 0 22707 0 22707 0 0 0
4 悉尼保利天际 澳洲悉尼市 住宅 在建 100.00% AUD 34357 8314 69538 33852 3054 69538 69538 69538 69538 0 656 31287
5 悉尼保利胜地项目 澳洲悉尼市 写字楼 在建 100.00% AUD 29333 1400 27900 17100 2500 0 2500 0 2500 25400 2301 2301
6 悉尼保利林菲尔德项目 澳洲悉尼市 住宅 在建 100.00% AUD 7200 5200 11882 5900 11882 0 11882 0 11882 0 2497 2497
7 悉尼保利宾士镇项目 澳洲悉尼市 住宅 拟建 90.00% AUD 31820 13265 89100 41066 0 0 0 0 0 89100 0 0
8 悉尼保利高嘉华项目 澳洲悉尼市 住宅 拟建 100.00% AUD 9000 2250 19712 8540 0 0 0 0 0 19712 0 0
9 悉尼保利劳斯山区 51 Terry Road 项目★ 澳洲悉尼市 住宅 拟建 100.00% AUD 12200 36811 41813 19785 0 0 0 0 0 41813 0 0
10 悉尼保利吉宫项目★ 澳洲悉尼市 住宅 拟建 100.00% AUD 8034 12853 25317 12860 0 0 0 0 0 25317 0 0
11 伦敦保利磨山公园项目★ 英国伦敦市 综合 拟建 100.00% GBP 37616 47793 90839 54932 0 0 0 0 0 90839 0 0
12 洛杉矶希望街 1133 号项目 美国洛杉矶市 住宅 在建 50.00% USD 15615 2653 38300 20561 4449 0 38300 0 38300 0 0 0
国外项目合计 141208 516057 270433 44592 69538 144927 69538 144927 371130 5454 36085
总计 83641164 241495041 172338335 43956380 22170430 149952337 68221721 103901047 91542703 27661100 86820488
注 1：加“★”为2018年公司新拓展项目。
注 2：2018年公司销售签约均价约为1.46万元/平方米。
注 3：上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化。
注 4：上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化。
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
详见公司 2018 年度房地产开发项目汇总表
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
详见公司 2018 年度房地产开发项目汇总表
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
详见公司 2018 年度房地产开发项目汇总表
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
26,365,718.08 5.03 940,401.54
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序 资金 持股比
被投资公司 项目名称 合作方 股权对价
号 来源 例
上海天艺文艺投资 上海保利浦东新区 上海浦东土地控股 自筹
1 376,867 58%
发展有限公司 世纪大道南侧项目 （集团）有限公司 资金
保利（香港）控股 自筹
2 - - 238,189 50%
有限公司 资金
南京国电南自科技 南京保利鼓楼区模 国电南京自动化股 自筹
3 71,438 51%
园发展有限公司 范马路北侧项目 份有限公司 资金
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
注：公司采用现金方式收购保利（香港）控股有限公司 50%股权，成交价格为 238,189.17 万元，并
按照 50%持股比例承接股东借款本金和应付未付利息 277,085.12 万元。
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序 资金 本年项目权 项目权益累
项目名称 项目进度 开发主体
号 来源 益总投资 计总投资
佛山保利南海区东平 佛山市正弘置业 自筹
1 进行主体施工 516,916 516,916
路东侧项目 有限公司 资金
贵阳保利观山湖区兴 贵阳保成企业管 自筹
2 进行主体施工 374,012 374,012
筑西路北侧项目 理有限公司 资金
绍兴保利上虞区江东 绍兴保泓置业有 自筹
3 进行主体施工 345,187 345,187
路东侧项目 限公司 资金
杭州建泽房地产 自筹
4 杭州保利天汇 进行主体施工 335,666 625,373
开发有限公司 资金
台州保泓置业有 自筹
5 台州保利大国璟 进行主体施工 321,021 321,021
限公司 资金
天津筑源置业有 自筹
6 天津保利天悦 进行主体施工 238,559 485,406
限公司 资金
上海保利嘉定区江桥镇 上海建劭置业有 自筹
7 进行主体施工 223,021 223,021
黄家花园路西侧项目 限公司 资金
佛山保利南海区桂澜 进行前期规划 佛山保利兴泰房地 自筹
8 217,331 217,331
路东侧项目 和报建工作 产开发有限公司 资金
广州市新谭房地 自筹
9 广州保利小新塘项目 进行主体施工 214,638 451,599
产开发有限公司 资金
杭州上城区钱江新城 杭州保泓房地产 自筹
10 进行主体施工 204,649 204,649
皓月路西侧项目 开发有限公司 资金
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
资金 报告期内 公允价值
项目 初始投资成本 期末余额
来源 投资收益 变动情况
澳元套期保值 - - - 59,780,096.38 56,728,642.71
英镑套期保值 - - - 198,855,107.85 330,403,934.25
广东省高速公
自有
路发展股份有 499,999,995.56 51,214,574.44 28,340,080.72 849,190,275.86
资金
限公司
中航善达股份 自有
374,013,800.00 4,782,785.80 -106,656,123.34 357,752,377.84
有限公司 资金
合计 874,013,795.56 - 55,997,360.24 180,319,161.61 1,594,075,230.66
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
报告期内，对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司如下：
单位：万元 币种：人民币
公司名 净利润
称（均包 占公司
主要 业务 注册
括下属 总资产 净资产 净利润 净利润 营业收入 营业利润
产品 性质 资本
项目公 的比例
司） （%）
佛山保
保 利
利滨湖
华 南 房地
花园、佛
实 业 产开 10,000.00 11,300,626.07 1,804,459.61 316,036.53 12.09% 1,829,248.85 404,275.78
山保利
有 限 发
翡翠公
公司
馆等
本年度取得和处置的控股参股公司情况详见 2018 年度财务报表附注“五、合并财务报表重要
项目注释-（十三）长期股权投资”、“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
详见本报告第四节“一、市场回顾与展望”。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
在十三五规划初期，公司提出“一主两翼”战略布局，逐步构建多元的利润增长模式。报告
期内，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，将公司名称变更为“保利发展控股集团股份有限
公司”，并将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融
为翼”，打造不动产生态发展平台。
不动产投资开发仍然是公司坚定的主业方向，在“房住不炒”的政策引领下，公司将继续坚
持刚性及改善性需求定位，更加回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；加大一
二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会；
发挥央企资源整合优势，深度参与城市更新等多元化拓展；进一步完善运营全链条管理，细化考
核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，公司将积极发展和培育两翼产
业，在做好主业协同的基础上，大幅提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。在综合服务方面，
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
以产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块，运用
资本力量快速提升市场化程度；同时重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓潜力板块，把握行
业快速发展机遇，创新发展模式，锻造核心优势，完善综合服务布局。在不动产金融方面，以产
业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能
力，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，加大与主业和多元产业协同；积极推进普惠
金融，充分发挥客户资源优势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 2700 亿元，计划新开工面积 4500 万平方米，
计划竣工面积 2750 万平方米。
(四) 风险与机遇
√适用 □不适用
自 2016 年第四季度起实施的行业宏观调控，推动房地产行业进入新的发展周期。在“房住不
炒”的政策引领下，购买需求更加回归居住属性，对房企的产品力、服务力提出了更高的要求。
一二线城市及核心城市群发展带动产业与人口快速聚集，区域市场供给与需求出现结构性错配，
同时，城市间及城市内的市场分化加大，对房企的市场研判能力、多元化拓展能力、项目管理能
力等提出更高挑战。此外，房地产作为资金密集型行业，虽然行业资金面自 2019 年初有所改善，
但企业融资、销售回笼等资金管理难度仍然较高。
面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，公司作为龙头企业，将继续发挥在融资、拓展、运
营管理、品牌等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会，保持公司的持续稳健发展，
并积极把握多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为保障公司利润分配及股东回报的稳定性，在综合考虑公司战略发展目标、经营规划、盈利
能力、股东回报、社会资金成本及外部融资环境的基础上，公司制定了《2018-2020 年股东回报
规划》，并已经 2017 年年度股东大会审议通过。
2018 年 6 月 8 日，公司实施了 2017 年度每 10 股派发现金红利 4.00 元（含税）的分配方案，
具体情况详见公司于 2018 年 6 月 4 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上交
所网站上刊登的《保利房地产（集团）股份有限公司 2017 年年度权益分派实施公告》（公告编号
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
2018-036）。报告期内，公司严格执行了有关分红原则及政策，相关的决策程序和监督机制完备，
独立董事尽责履职并发表意见，中小投资者有充分表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资
者的合法权益。
2019 年 4 月 12 日，经公司第五届董事会第二十二次会议审议通过，同意以截至 2018 年 12
月 31 日公司 11,895,029,098 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 5.00 元（含税），不进行
资本公积金转增股本，公司独立董事已对该预案发表意见。上述事项须经公司 2018 年年度股东大
会审议通过。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 每 10 股 分红年度合并报表 占合并报表中归属
每 10 股
分红 股送红 派息数 现金分红的数额 中归属于上市公司 于上市公司普通股
转增数
年度 股数 (元)（含 （含税） 普通股股东的净利 股东的净利润的比
（股）
（股） 税） 润 率(%)
2018 年 0 5.00 0 5,947,514,549.00 18,903,715,264.07 31.46
2017 年 0 4.00 0 4,743,376,424.40 15,625,886,183.86 30.36
2016 年 0 3.15 0 3,735,408,934.22 12,421,551,064.86 30.07
备注：公司 2018 年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第五届董事会第二十二次
会议审议通过，尚须经公司 2018 年年度股东大会审议通过。
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期
内的承诺事项
√适用 □不适用
是否
是否有
承诺背 承诺 承诺内容 承诺作出 及时
承诺方 承诺期限 履行期
景 类型 时间 严格
限
履行
中国保利集 中国保利集团有限
团有限公 公司、保利南方集团
与首次
司、保利南 有限公司、上海三利
公开发 2003 年 5
其他 方集团有限 实业有限公司分别 长期有效 否 是
行相关 月 26 日
公司、上海 与保利地产签署了
的承诺
三利实业有 《关于避免同业竞
限公司 争的协议》，承诺避
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免与保利地产发生
同业竞争。
如保利地产在经营
业务中需要使用第
中国保利集 778875 号、第 779623 2002 年 12
其他 长期有效 否 是
团有限公司 号商标时，中国保利 月 15 日
集团有限公司将授
权其无偿使用。
中国保利集团有限
公司认购的股份自
与再融 2016 年 6 月
股份限 中国保利集 本次非公开发行结 2015 年 3
资相关 20 日至 2019 是 是
售 团有限公司 束之日（即 2016 年 6 月 17 日
的承诺 年 6 月 20 日
月 20 日）起三十六
个月内不得转让。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到
原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
本公司根据（财会[2018]15 号）规定的财务报表格式编制 2018 年度合并及母公司财务报表，
并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。此外，财政部于 2017 年 6 月 12 日发布了《企业会
计准则解释第 9 号——关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则解释第 10 号-关
于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则解释第 11 号-关于以使用无
形资产产生的收入为基础的摊销方法》以及《企业会计准则解释第 12 号-关于关键管理人员服务
的提供方与接受方是否为关联方》等四项会计准则，公司根据规定自 2018 年 1 月 1 日起实施。
详见第十一节“第三、重要会计政策及会计估计”。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
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（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 410
境内会计师事务所审计年限 7
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 89
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2017 年年度股东大会审议通过，同意续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司
（含下属子公司）2018 年度财务和内控审计机构，相关审计费用授权公司经营层根据会计师事务
所全年工作量协商确定。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
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十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东保利南方集团有限公司、实际控制人中国保利集团有限公司不存
在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2018 年 4 月 14 日，经公司第五届董事会第十八次 详见 2018 年 4 月 17 日刊登于《中国证券报》、
会议审议通过，第二期股票期权激励计划激励对象 《上海证券报》、《证券时报》、《证券日
由 666 名调整为 633 名，相应的股票期权数量由 报》和上交所网站的《保利房地产（集团）
12,679.1653 万份调整为 12,081.8962 万份。 股份有限公司第五届董事会第十八次会议
决议公告》（公告编号 2018-023）
2018 年 7 月 12 日，经公司 2018 年第 7 次临时董事 详见 2018 年 7 月 16 日刊登于《中国证券报》、
会审议通过，针对公司 2017 年度利润分配及资本 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
公积金转增股本方案的影响，第二期股票期权激励 站的《保利房地产（集团）股份有限公司关
计划行权价格由 8.41 元/股调整为 8.01 元/股。 于调整第二期股票期权激励计划行权价格
的公告》（公告编号 2018-049）
2018 年 9 月 1 日，经公司 2018 年第 10 次临时董事 详见 2018 年 9 月 3 日刊登于《中国证券报》、
会审议通过，本次股票期权激励计划的激励对象由 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
633 名调整为 618 名，对应的股票期权数量由 站的《保利房地产（集团）股份有限公司 2018
12,081.8962 调整为 11,849.0114 万份。同时根据 年第 10 次临时董事会决议公告》（公告编
《保利房地产（集团）股份有限公司第二期股票期 号 2018-061）、《保利房地产（集团）股份
权激励计划》等相关规定，公司激励计划已进入首 有限公司第二期股票期权激励计划第一个
个行权期，公司和 617 名激励对象符合行权条件， 行权期符合行权条件的公告》（公告编号
对应可行权的股票期权数量为 3,888.2991 万份， 2018-063）
行权价格为 8.01 元/股。
2018 年 9 月 11 日，公司向 584 名激励对象定向发 详见 2018 年 9 月 12 日刊登于《中国证券报》、
行股票新增股份 33,823,364 股人民币普通股，募 《上海证券报》、《证券时报》和上交所网
集资金净额 270,891,322.28 元，行权股份已于 站的《保利房地产（集团）股份有限公司第
2018 年 9 月 17 日上市流通，行权后公司总股本增 二期股票期权激励计划第一个行权期第一
加至 11,892,264,425 股。 次行权结果暨股份上市公告》（公告编号
2018-067）
2018 年 12 月 10 日，公司向 73 名激励对象定向发 详见 2018 年 12 月 19 日刊登于《中国证券
行股票新增股份 2,764,673 股人民币普通股，募集 报》、《上海证券报》、《证券时报》和上
资金净额 22,142,266.06 元，行权股份已于 2018 交所网站的《保利发展控股集团股份有限公
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年 12 月 24 日上市流通，行权后公司总股本增加至 司第二期股票期权激励计划第一个行权期
11,895,029,098 股。 第二次行权结果暨股份上市公告》（公告编
号 2018-107）
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
报告期内，公司主要关联交易事项如下表所示：
关联交易类别 关联人 本报告期末金额（亿元）
接受财务资助 中国保利集团有限公司 4.15
接受财务资助 83.60
保利财务有限公司
存放存款 299.00
提供担保 135.91
接受股权投资 22.50
接受合营联营企业财务资助 265.43
向合营联营企业提供财务资助 公司的合营、联营企业 718.76
销售商品与提供租赁、管理及销售等服务 3.55
采购商品与接受管理及销售等服务 3.69
项目资产及相关股权出售 9.56
接受销售代理服务 5.21
合富辉煌(中国)房地产顾
提供租赁 0.03
问有限公司
提供物业管理服务 0.01
上述关联交易事项分别经公司 2016 年年度股东大会、2017 年年度股东大会及 2018 年第二次
临时股东大会审议通过。除接受财务资助、存放存款、提供担保为余额口径外，其他业务类别均
为发生额口径。
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司 2017 年第二次临时股东大会审议通过，公司采用现金方式收 详见 2018 年 6 月 21 日刊登
购公司实际控制人中国保利集团有限公司持有的保利（香港）控股 于《中国证券报》、《上海
有限公司 50%股权，成交价格为 238,189.17 万元，并按照 50%的持 证券报》、《证券时报》和
股比例承接保利（香港）控股有限公司应偿还中国保利集团有限公 上交所网站的《保利房地产
司的股东借款本金和应付未付利息 277,085.12 万元。截至 2018 年 （集团）股份有限公司关于
6 月 20 日，公司已完成上述交易的股权交割工作，已持有保利（香 重大关联交易进展公告》
港）控股有限公司 50%股权。 （公告编号 2018-040）
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 858,884
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,359,068
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 3,641,121
报告期末对子公司担保余额合计（B） 15,814,036
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 17,173,104
担保总额占公司净资产的比例(%) 140.85
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务
13,669,603
担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 11,076,978
上述三项担保金额合计（C+D+E） 13,669,603
公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭
担保情况说明 担保发生额2,495,946万元，截至2018年12月31日累计银行按揭担保余额为
9,031,644万元。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1、重大土地出让及合作开发合同
单位：万元 币种：人民币
序 我方权益
项目名称 地块名称 项目公司 出让方 签约日期 签约金额
号 签约金额
佛山市正 佛山市国土
佛山保利南海区 佛山市南海区东 2018 年 4
1 弘置业有 资源和城乡 498,061 498,061
东平路东侧项目 平路东侧地块 月 17 日
限公司 规划局
贵阳保利观山湖 贵阳市观山湖区 贵阳保成
贵阳市国土 2018 年 8
2 区兴筑西路北侧 兴筑西路北侧 企业管理 363,989 363,989
资源局 月 20 日
项目 地块 有限公司
3 绍兴保利上虞区 绍兴市上虞区江 绍兴保泓 绍兴市国土 2018 年 6 317,167 317,167
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江东路东侧项目 东路东侧地块 置业有限 资源局上虞 月 14 日
公司 区分局
台州市黄岩区西 台州保泓
台州市国土 2018 年 4
4 台州保利大国璟 城街道金带路东 置业有限 293,200 293,200
资源局 月4日
侧地块 公司
杭州保泓
杭州上城区钱江 杭州市上城区钱 杭州市国土
房地产开 2018 年 5
5 新城皓月路西侧 江新城皓月路西 资源局萧山 1,009,861 252,465
发有限公 月 16 日
项目 侧地块 分局
司
佛山保利
佛山市国土
佛山保利南海区 佛山市南海区桂 兴泰房地 2018 年 8
6 资源和城乡 857,826 214,457
桂澜路东侧项目 澜路东侧地块 产开发有 月7日
规划局
限公司
上海保利嘉定区江 上海市嘉定区江 上海建劭 上海市嘉定
2018 年 6
7 桥镇黄家花园路西 桥镇黄家花园路 置业有限 区规划和土 213,256 213,256
月 29 日
侧项目 西侧地块 公司 地管理局
青岛广驰
青岛保利胶州潮州 青岛胶州市潮州 胶州市国土 2018 年 11
8 利置业有 197,213 197,213
路东侧项目 路东侧地块 资源局 月 27 日
限公司
金华保润
金华市婺城区五 金华市国土 2018 年 5
9 金华保利大国璟 置业有限 181,835 181,835
一路西侧地块 资源局 月 13 日
公司
张家口和
张家口保利桥东 张家口市桥东区
筑房地产 张家口市行 2018 年 6
10 区钻石北路东侧 钻石北路东侧 160,676 160,676
开发有限 政审批局 月 25 日
项目 地块
公司
2、重大借款合同
单位：万元 币种：人民币
序 合同贷
贷款单位 借款方 贷款期限 保证方式及保证方
号 款金额
工商银行、北京
北京未来科技城保
1 银行、交通银 400,000 2018.5.10-2033.5.9 抵押
昌置业有限公司
行、农业银行
广州保泰实业发展 保证，保利发展控股集团
2 建设银行 300,000 2018.7.30-2023.7.29
有限公司 股份有限公司
上海保利建锦房地 保证，保利发展控股集团
3 中国银行 300,000 2018.1.5-2025.1.4
产有限公司 股份有限公司
广州市新谭房地产 保证，保利发展控股集团
4 交通银行 300,000 2018.1.31-2023.1.31
开发有限公司 股份有限公司
保证，保利（北京）房地
北京和信金泰房地
5 建设银行 275,000 2018.5.17-2043.5.16 产开发有限公司、北京首
产开发有限公司
都开发股份有限公司
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晋江中航里城置业 抵押、担保，中航里城有
6 中信银行 270,000 2018.2.2-2021.2.2
有限公司 限公司
保利发展控股集团
7 邮储银行 240,000 2018.3.22-2023.3.21 信用
股份有限公司
保证，保利发展控股集团
中山祥越实业投资
8 广发银行 220,000 2018.1.30-2021.1.29 股份有限公司、碧桂园地
有限公司
产集团有限公司
济南保逸房地产开
9 建设银行 200,000 2018.12.24-2022.6.24 抵押
发有限公司
上海保利建锦房地 保证，保利发展控股集团
10 工商银行 200,000 2018.1.8-2025.1.7
产有限公司 股份有限公司
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、公司债券相关说明
2016 年 5 月 5 日，经 2015 年年度股东大会审议通过，公司拟发行不超过人民币 150 亿元（含
人民币 150 亿元）的公司债券（含普通公司债券及可续期公司债券），决议有效期为 2016 年 5
月 5 日至 2018 年 5 月 5 日。2018 年 3 月 29 日，经 2018 年第一次临时股东大会审议通过，公司
将发行公司债券方案的决议有效期延长 12 个月至 2019 年 5 月 5 日。除对决议有效期进行延长外，
公司 2015 年年度股东大会审议通过的涉及本次发行公司债券方案的其他条款均不变。2019 年 4
月 4 日，经 2019 年第一次临时股东大会审议通过，公司将发行公司债券方案的决议有效期延长
12 个月至 2020 年 5 月 5 日。除对决议有效期进行延长外，公司 2015 年年度股东大会审议通过的
涉及本次发行公司债券方案的其他条款均不变。该事项尚须中国证监会等证券监管部门核准，公
司目前正在积极推进公司债券相关工作。
2、中期票据相关说明
（1）2018 年 4 月 20 日、2018 年 5 月 3 日、2018 年 7 月 6 日、2019 年 1 月 21 日，公司依次
发行 5 亿元、20 亿元、25 亿元、15 亿元中期票据，利率分别为 4.59%、4.88%、4.60%、3.60%，
上述事项详见 2018 年 4 月 24 日、2018 年 5 月 5 日、2018 年 7 月 10 日、2019 年 1 月 22 日披露
的《保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号
2018-028）、《保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第二期中期票据发行结果公告》（公
告编号 2018-029）、《保利房地产（集团）股份有限公司 2018 年度第三期中期票据发行结果公
告》（公告编号 2018-045）、《保利发展控股集团股份有限公司 2019 年第一期中期票据发行结
果公告》（公告编号 2019-013）。
（2）报告期内，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注
[2018]MTN679 号），同意接受公司永续中期票据注册，注册金额为 100 亿元，详见 2018 年 11 月
28 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司关于永续中期票据获准注册公告》（公告编号
2018-092）。2018 年 11 月 28 日，公司发行 15 亿元永续中期票据，利率为 4.63%，详见 2018 年
11 月 30 日披露的《保利发展控股集团股份有限公司 2018 年第四期中期票据发行结果公告》（公
告编号 2018-095）。
3、美元债相关说明
2018 年 2 月 5 日、2018 年 9 月 17 日，公司分别发行两期 5 亿美元五年期债券，票面利率分
别为 3.95%和 4.75%，上述事项详见 2018 年 1 月 31 日、2018 年 9 月 13 日披露的《关于公司全资
子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 发行债券的公告》（公告编号 2018-007）、《保利发展
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控股集团股份有限公司关于公司全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 发行债券的公告》（公
告编号 2018-068）。
4、保投顾重组相关说明
2018 年 5 月 7 日，公司与合富辉煌集团控股有限公司、合富辉煌（香港）有限公司签署《合
作重组协议》，保利地产与合富辉煌集团控股有限公司同意以保利地产投资顾问有限公司 100%股
权对合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司进行增资，融合双方各自经营的一手及二手物业代理
业务。详见 2018 年 5 月 10 日披露的《保利房地产（集团）股份有限公司关于与合富辉煌集团控
股有限公司签署合作重组协议的公告》（公告编号 2018-033）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
公司坚持“和者筑善”的品牌理念，在大力推进房地产开发及相关产业发展的同时，主动参
与公益扶贫工作，履行社会责任。
立足于自身专业优势，公司将积极响应中央和各级政府关于精准扶贫、定点扶贫、对口扶贫
的倡导和要求，制定扶贫方案和工作计划，保障扶贫效果。同时，公司也将投身于贫困地区的教
育资源改善等公益事业，不断丰富扶贫工作的领域和内涵。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
公司积极参与扶贫工作，具体事项如下：
（1）山西省河曲县和五台县对口扶贫：根据国务院国资委统一安排，公司实际控制人中国保
利集团有限公司对口扶贫山西省河曲县和五台县。其中，公司“和基金”参与保利-巡中体育场援
建、巡镇中学教师基金、二人台艺术团资助以及五台上金庄村灌溉工程等项目捐赠，报告期内共
计支出约 57 万元；参与创办保利星火班“教育+就业”培训项目帮扶贫困户，报告期内支出约 96
万元；参与山西河曲县的 10 余种农产品销售，发动 40 余家子公司参与帮扶，报告期内共计购买
农产品支出约 342 万元；
（2）“和基金”参与改善教育资源：公司与澳大利亚儿童音乐基金会达成长期战略公益合作，
持续运营 43 座“梦想艺术课堂”，举办 102 场活动，覆盖超过 1.2 万名学生；并与中国绿化基金
会合作改造乡村校园生态系统，报告期内共计支出 46 万元；
（3）选派优秀干部开展扶贫、援藏援疆工作：根据中组部、国家扶贫办相关文件精神，报告
期内，公司选派 3 名中高级管理人员和专业人才赴山西、西藏、新疆挂职，开展扶贫、援藏援疆
工作。
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 541
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二、分项投入
1.转移就业脱贫
其中：1.1 职业技能培训投入金额 96
2、教育脱贫
其中：2.1 改善贫困地区教育资源投入金额 46
3.社会扶贫
其中：3.1 定点扶贫工作投入金额 399
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
公司将积极响应中央关于开展精准扶贫工作的号召，在继续做好现有扶贫项目的基础上，坚
持深入一线调研，结合自身行业优势，创新扶贫工作方式，深化扶贫工作效果，践行央企社会责
任。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《保利发展控股集团股份有限公司 2018 年度社会责任报告》。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
本公司及下属子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
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(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例
数量 其他 小计 数量 比例(%)
(%)
一、有限售条件股份 122,100,122 1.03 122,100,122 1.03
1、国家持股
2、国有法人持股 122,100,122 1.03 122,100,122 1.03
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 11,736,340,939 98.97 36,588,037 36,588,037 11,772,928,976 98.97
1、人民币普通股 11,736,340,939 98.97 36,588,037 36,588,037 11,772,928,976 98.97
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 11,858,441,061 100 36,588,037 36,588,037 11,895,029,098 100
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
2018 年 9 月 3 日，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 33,823,364 股人民币普
通股，已于 2018 年 9 月 11 日办理完毕股份变更登记手续，并已于 2018 年 9 月 17 日上市流通。
2018 年 12 月 10 日，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 2,764,673 股人民币普
通股，已于 2018 年 12 月 17 日办理完毕股份变更登记手续，并已于 2018 年 12 月 24 日上市流通。
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3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响
√适用 □不适用
以报告期内公司变动后总股本 11,895,029,098 股为基数计算，在归属于上市公司股东的净利
润不变的情况下，按全面摊薄方式计算，每股收益为 1.59 元，归属于上市公司股东的每股净资产
为 10.27 元。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
报告期内，公司向股票期权激励对象发行股票新增股份合计 36,588,037 股人民币普通股，募
集资金增加公司货币资金 293,033,588.34 元，相应增加公司净资产 293,033,588.34 元，其中增
加股本 36,588,037.00 元，增加资本公积 256,445,551.34 元。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 156,438
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 155,106
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 比例 股东
期末持股数量 条件股份数 股份
（全称） (%) 数量 性质
量 状态
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.93 0 无 0 国有法人
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泰康人寿保险有限责任
公司－分红－个人分红 491,870,268 4.14 0 无 0 其他
－019L－FH002 沪
安邦财产保险股份有限
404,738,023 3.40 0 无 0 其他
公司－传统产品
中国证券金融股份有限
357,138,847 3.00 0 无 0 国有法人
公司
中国保利集团有限公司 334,587,645 2.81 122,100,122 无 0 国有法人
华美国际投资集团有限 境内非国有
205,153,900 1.72 0 质押 114,390,000
公司 法人
香港中央结算有限公司 204,318,880 1.72 0 无 0 其他
中央汇金资产管理有限
179,655,800 1.51 0 无 0 国有法人
责任公司
泰康人寿保险有限责任
公司－传统－普通保险 137,536,654 1.16 0 无 0 其他
产品－019L－CT001 沪
张远捷 117,000,000 0.98 0 质押 83,700,000 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 人民币普通股 4,511,874,673
泰康人寿保险有限责任公司－分红－个
491,870,268 人民币普通股 491,870,268
人分红－019L－FH002 沪
安邦财产保险股份有限公司－传统产品 404,738,023 人民币普通股 404,738,023
中国证券金融股份有限公司 357,138,847 人民币普通股 357,138,847
中国保利集团有限公司 212,487,523 人民币普通股 212,487,523
华美国际投资集团有限公司 205,153,900 人民币普通股 205,153,900
香港中央结算有限公司 204,318,880 人民币普通股 204,318,880
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 人民币普通股 179,655,800
泰康人寿保险有限责任公司－传统－普
137,536,654 人民币普通股 137,536,654
通保险产品－019L－CT001 沪
张远捷 117,000,000 人民币普通股 117,000,000
上述股 本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的
东关联 股权；本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪和本公
关系或 司第九大股东泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪同为泰康人
一致行 寿保险有限责任公司管理；公司第十大股东张远捷是公司第六大股东华美国际投资集团有限公司
动的说 的董事兼经理，且张远捷通过昌都市卡若区华富投资管理中心（有限合伙）间接持有华美国际投
明 资集团有限公司 10%的股权。未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
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有限售条件股份可上市交易情况
序 持有的有限售
有限售条件股东名称 新增可上市交 限售条件
号 条件股份数量 可上市交易时间
易股份数量
参与非公开发行，
1 中国保利集团有限公司 122,100,122 2019 年 6 月 20 日 122,100,122
限售期为 36 个月
上述股东关联关系或一致行动的说明 不涉及
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 保利南方集团有限公司
单位负责人或法定代表人 张万顺
成立日期 1992 年 7 月 9 日
房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管
主要经营业务
理、企业管理服务、批发和零售贸易（国有专营专控商品除外）
报告期内控股和参股的其他 截至 2018 年末，持有香港联合交易所上市公司保利置业集团有限
境内外上市公司的股权情况 公司(0119.HK)约 2.54 亿股，占总股本的 6.93%。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 中国保利集团有限公司
单位负责人或
张振高
法定代表人
成立日期 1993 年 2 月 9 日
国际贸易、房地产开发、轻工业务、工艺业务、文化艺术经营、民爆器材产销
主要经营业务
和爆破服务等。
截至 2018 年末，间接持有香港联合交易所上市公司保利置业集团有限公司
（0119.HK）约 47.32%的股权约 17.33 亿股；直接和间接持有香港联合交易所
报告期内控股 上市公司保利文化集团股份有限公司（3636.HK）约 63.69%的股权约 1.57 亿股；
和参股的其他 间接持有深圳证券交易所上市公司贵州久联民爆器材发展股份有限公司
境内外上市公 （002037.SZ）约 44.70%的股权约 2.18 亿股；间接持有深圳证券交易所上市公
司的股权情况 司中国海诚工程科技股份有限公司（002116.SZ）约 51.9%的股权约 2.17 亿股；
直接持有新加坡证券交易所上市公司星雅集团（S85.SG）约 22.06%的股权约
1.90 亿股。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
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(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内股 报告期内从公司 是否在公
性 年 增减变
姓名 职务（注） 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 份增减变 获得的税前报酬 司关联方
别 龄 动原因
动量 总额（万元） 获取报酬
宋广菊 董事长 女 58 2010 年 5 月 31 日 19,275,800 19,275,800 0 注2 否
张振高 董事 男 56 2002 年 8 月 26 日 0 0 0 是
张万顺 董事 男 54 2015 年 5 月 28 日 0 182,192 182,192 注1 是
董事 2015 年 5 月 28 日
刘平 男 50 6,895,087 7,077,279 182,192 注1 457 否
总经理 2016 年 12 月 12 日
邢怡 董事 女 48 2016 年 12 月 29 日 0 0 0 是
朱征夫 独立董事 男 54 2014 年 4 月 21 日 0 0 0 20 否
李非 独立董事 男 62 2018 年 9 月 28 日 0 0 0 5 否
戴德明 独立董事 男 56 2018 年 9 月 28 日 0 0 0 5 否
付俊 监事会主席 女 55 2014 年 4 月 21 日 43,500 43,500 0 399 否
刘军才 监事 男 53 2009 年 3 月 10 日 0 0 0 是
郭猛超 职工监事 男 33 2015 年 5 月 28 日 0 0 0 67 否
陈冬桔 副总经理 女 54 2005 年 1 月 27 日 518,400 554,838 36,438 注1 376 否
胡在新 副总经理 男 49 2008 年 2 月 1 日 518,400 518,400 0 369 否
吴章焰 副总经理 男 46 2009 年 3 月 10 日 518,400 518,400 0 386 否
张伟 副总经理 男 43 2012 年 4 月 26 日 0 36,438 36,438 注1 324 否
周东利 财务总监 男 44 2014 年 10 月 27 日 0 182,192 182,192 注1 363 否
孔峻峰 副总经理 男 45 2019 年 4 月 4 日 / / / / /
潘志华 副总经理 男 39 2019 年 4 月 4 日 / / / / /
黄海 董事会秘书 男 43 2012 年 4 月 26 日 498,600 680,792 182,192 注1 328 否
彭碧宏 离任董事 男 55 2011 年 7 月 26 日 2019 年 3 月 4 日 410,400 410,400 0 是
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
张礼卿 离任独立董事 男 55 2011 年 3 月 22 日 2018 年 9 月 28 日 0 0 0 15 否
谭劲松 离任独立董事 男 54 2012 年 4 月 26 日 2018 年 9 月 28 日 0 0 0 15 否
王健 离任副总经理 男 46 2006 年 8 月 11 日 2019 年 1 月 4 日 518,400 700,592 182,192 注1 372 否
合计 / / / / / 29,196,987 30,180,823 983,836 / / /
注 1：股权激励实施行权增持公司股票。
注 2：根据国资委有关规定，中央企业负责人年度薪酬实行“先考核、后兑现”原则，截至本报告公告时，2018 年度中央企业负责人经营业绩考核
工作仍在进行中，国资委尚未对宋广菊同志 2018 年度薪酬进行核定，因此无法予以披露。另经国资委核定，宋广菊同志 2017 年薪酬总额为 66.81 万元。
姓名 主要工作经历
研究生学历，中山大学 EMBA，高级工程师。历任国防科工委、广州军区干部，1993 年进入保利地产工作，历任办公室主任、副总经理、
宋广菊
常务副总经理、总经理。现任本公司董事长，中国保利集团有限公司副总经理，保利南方集团有限公司董事长。
经济学博士，高级经济师、高级会计师。加入中国保利集团有限公司之前，曾在全国人大常委会办公厅工作。历任保利香港控股、保利
张振高 香港投资、保利南方集团、保利财务有限公司、保利能源控股有限公司等主要子公司领导，中国保利集团有限公司财务部主任、总会计
师，中国中丝集团有限公司总经理。现任本公司董事，中国保利集团有限公司董事、总经理，中国中丝集团有限公司管委会主任。
工学硕士，工程师。历任广东省基础工程公司项目经理，1995 年进入保利地产工作，历任广州保利房地产开发公司工程部、计划部经理，
保利地产副总经理，中国保利集团公司房地产部主任，保利（香港）控股有限公司常务副总经理，保利置业集团有限公司董事、常务副
张万顺
总经理，保利南方集团有限公司董事、总经理、中国轻工集团有限公司总经理。现任本公司董事，中国保利集团公司总经理助理、副总
经济师，中国轻工集团有限公司董事长，中国中丝集团有限公司管委会委员。
经济学学士、高级审计师。1989 年参加工作，历任广东省审计厅直属分局科长，保利地产计划审计部经理、总经理办公室主任、总经理
刘平
助理、董事会秘书、副总经理。现任本公司董事、总经理。
南开大学理学硕士，武汉大学 EMBA。历任平安保险（集团）股份有限公司资产运营中心基金投资部负责人，2003 年加入泰康，历任泰康
邢怡 人寿保险股份有限公司（现更名为泰康保险集团股份有限公司）资产管理中心副总经理，泰康资产管理公司副总经理兼首席投资官、泰
康保险集团股份有限公司助理总裁。现任本公司董事，泰康保险集团股份有限公司副总裁，泰康资产管理公司副总经理兼首席投资官。
法学博士，律师。现任北京市浩天信和（广州）律师事务所律师、全国政协委员、中华全国律师协会副会长、最高人民法院特约监督员、
中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员、广东省法官检察官遴选委员会委员、广东省人民检察院规范司法行为监督员。兼任易方达基金管
朱征夫
理有限公司、广东广州日报传媒股份有限公司、东江环保股份有限公司、武汉三特索道股份有限公司独立董事，中船海洋与防务装备股
份有限公司监事。
经济管理学博士。现任中山大学管理学院教授、博士生导师。兼任广州海格通信集团股份有限公司、四川东材科技集团股份有限公司、
李非
广州粤泰集团股份有限公司独立董事。曾兼任金发科技股份有限公司等上市公司独立董事。
会计学博士。现任中国人民大学商学院会计系教授、博士生导师。历任中南财经大学会计系讲师、中国人民大学会计系讲师、副教授、
戴德明
系主任，兼任中国会计学会副会长，青岛海尔股份有限公司、中国电力建设股份有限公司和浙商银行股份有限公司独立董事、中信建投
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
证券股份有限公司独立非执行董事。
本科学历，法律专业，高级政工师。历任武汉军区、广州军区干部，1993 年进入保利地产工作，历任广州保利房地产开发公司开发部及
付俊 销售部经理、总经理助理,保利广州物业管理有限公司总经理、董事长，保利（青岛）实业有限公司董事长兼总经理。现任本公司监事会
主席，中国保利集团有限公司职工董事。
硕士研究生同等学力。历任保利房地产开发与工程建筑公司人事部主任、总经理助理兼办公室主任、副总经理，保利（北京）房地产开
刘军才 发有限公司副总经理，中国保利集团有限公司综合事务部副主任、办公厅主任、职工董事、工会主席，国有企业监事会兼职监事，保利
文化集团股份有限公司监事会主席。现任本公司监事，中国保利集团有限公司副总经理。
工学硕士。2011 年进入保利地产工作，历任保利房地产（集团）股份有限公司投资管理中心企业管理部高级经理，保利（横琴）资本管
郭猛超
理有限公司地产金融事业部部门经理。现任本公司监事，保利（横琴）资本管理有限公司助理总经理。
研究生学历。历任广州海军基地排长、指导员，广州利海房地产开发公司办公室主任、销售部经理，广州保利房地产开发公司计划部经
陈冬桔
理、物业产权部经理、销售部经理，广州保利地产代理有限公司总经理，保利地产助理总经理。现任本公司副总经理。
胡在新 传媒经济学博士，经济师。历任保利地产销售部经理、营销中心总经理、助理总经理兼品牌管理中心总经理。现任本公司副总经理。
建筑学学士，二级注册建筑师、高级工程师。1996 年参加工作，历任广东新南方设计工程有限公司及城泰环境工程设计公司建筑设计及
吴章焰 项目负责人，广州保利房地产开发公司技术部负责人，保利（武汉）房地产开发有限公司副总经理，本公司助理总经理。现任本公司副
总经理。
文学学士。1998 年参加工作，历任保利科技有限公司职员，中国保利集团有限公司综合事务部经理、高级经理、副主任级秘书。现任本
张伟
公司副总经理。
工商管理硕士。1995 年参加工作，历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋水
周东利 族馆内审部经理，保利文化艺术有限公司财务部副经理，旅游卫视财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总经理，中
国保利集团有限公司财务部副主任，保利科技有限公司总会计师，保利投资控股有限公司总会计师。现任本公司财务总监。
工商管理硕士，高级经济师、高级会计师。1996 年参加工作，历任保利建设开发总公司总经济师、总会计师，保利山东置业集团有限公
孔峻峰
司总经理、董事长，保利置业集团黑龙江有限公司董事长，中国保利集团有限公司行政管理中心主任。现任本公司副总经理。
管理学硕士，中级经济师。2001 年参加工作，历任河北保利房地产开发有限公司总经理、山西保利房地产开发有限公司总经理、本公司
潘志华
战略投资管理中心总经理、助理总经理。现任本公司副总经理，兼任战略投资发展中心总经理。
工商管理硕士。1997 年参加工作，历任深圳沃发科技发展有限公司金融部业务经理，广州兴达通讯有限公司汕头分公司市场部经理，中
黄海
山公用科技股份有限公司证券部经理兼证券事务代表。2002 年进入保利地产工作，现任本公司董事会秘书，兼任董事会办公室主任。
其它情况说明
□适用 √不适用
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(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期 股票期 报告
报告期内 报告期股 期末持有
年初持有股 新授予 权行权 期末
姓名 职务 可行权股 票期权行 股票期权
票期权数量 股票期 价格( 市价
份 权股份 数量
权数量 元) （元）
张万顺 董事 552,097 0 182,192 182,192 8.01 369,905 11.79
刘平 董事、总经理 552,097 0 182,192 182,192 8.01 369,905 11.79
陈冬桔 副总经理 552,097 0 182,192 36,438 8.01 515,659 11.79
胡在新 副总经理 552,097 0 182,192 0 - 552,097 11.79
吴章焰 副总经理 552,097 0 182,192 0 - 552,097 11.79
张伟 副总经理 552,097 0 182,192 36,438 8.01 515,659 11.79
周东利 财务总监 552,097 0 182,192 182,192 8.01 369,905 11.79
潘志华 副总经理 401,525 0 132,503 132,503 8.01 269,022 11.79
黄海 董事会秘书 552,097 0 182,192 182,192 8.01 369,905 11.79
合计 / 4,818,301 0 1,590,039 934,147 / 3,884,154 /
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
中国保利集团有限公司 副总经理
宋广菊
保利南方集团有限公司 董事长
张振高 中国保利集团有限公司 董事、总经理
张万顺 中国保利集团有限公司 总经理助理、副总经济师
泰康保险集团股份有限公司 副总裁
邢怡
泰康资产管理公司 副总经理兼首席投资官
付俊 中国保利集团有限公司 职工董事
刘军才 中国保利集团有限公司 副总经理
(二) 在其他单位任职情况
□适用 √不适用
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬 董事、监事报酬由公司股东大会确定，高级管理人员报酬依据
的决策程序 董事会审议通过的公司薪酬制度确定。
（1）在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标
准按其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司工资制
董事、监事、高级管理人员报酬 度确定；（2）不在本公司专职工作的董事（除独立董事）、监
确定依据 事不在本公司领取报酬和津贴，因工作需要所发生的费用分别
在本公司每年的董事会费和监事会费中据实支出；（3）本公司
独立董事由本公司聘任后，每年可领取 20 万元津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变
的实际支付情况 动及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高级 报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的
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管理人员实际获得的报酬合计 报酬合计 1933 万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李非 独立董事 选举 股东大会选举
戴德明 独立董事 选举 股东大会选举
孔峻峰 副总经理 聘任 董事会聘任
潘志华 副总经理 聘任 董事会聘任
彭碧宏 董事 离任 工作调整
谭劲松 独立董事 离任 任期届满
张礼卿 独立董事 离任 任期届满
王健 副总经理 离任 工作调整
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 205
主要子公司在职员工的数量 48,922
在职员工的数量合计 49,127
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 1
专业构成
专业构成类别 数量（人）
企业管理 1,015
财务管理 1,086
综合管理 573
工程管理 4,124
建筑设计 1,722
销售管理 1,115
商业管理与经营 6,703
物业管理 32,789
合计 49,127
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生以上 2,559
本科 11,676
大专及其他 34,892
合计 49,127
注： 2018 年母公司在职员工口径调整，不含酒店分公司。
其中：公司房地产子公司员工总数 6684 人，专业及教育程度结构如下：
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(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
报告期内，公司持续优化奖金分配方式，进一步落实股权激励和项目跟投的长期激励机制，
进一步激发企业活力，建立与公司战略和经营发展相匹配的薪酬管控机制，鼓励人均效能提升和
实现高质量发展，确保公司的战略目标达成。同时，全面保障员工享有社会保险、住房公积金、
带薪休假、劳保用品等法定福利，根据企业实际提供员工宿舍、免费班车、工作餐、节日福利、
探亲交通费等福利项目组合。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
报告期内，公司提出“文化为本，成长为先”的人才观，倡导务实担当，奋发有为，追求卓
越的人才价值观，发现、培养和选拔不断追求成长的人才。
成立“保利商学院”，根据公司战略和员工职业发展需要，以保利商学院为依托，构建以“领
军”、“百帅”、“点将”、“炼兵”为框架的人才梯队培养体系，发现、培养和选拔中高级管
理人才和专业技术人才；完善 T.O.P 系列关键岗位能力培训，提升业务骨干专业能力和综合管理
能力；持续开展“保利和伙人”校园招聘新员工入职培养计划和轮岗学习计划，为新员工提供入
职培训和轮岗学习机会，加速职业融入。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、上交所的有关规定，建立
健全规章制度体系，加强规范运作提升工作，持续优化公司治理结构。报告期内，公司累计召开
股东大会 4 次、董事会 23 次、监事会 7 次，针对公司年度投资计划、房地产项目立项及备案、股
权激励、关联交易、利润分配、公司法人治理、资本市场融资等重要事项进行了审议。同时结合
公司发展情况及行业发展特点，进一步修订了《公司章程》、《董事会议事规则》、《关联交易
决策制度》，不断完善相关决策权限，制定了《2018-2020 年股东回报规划》，为股东提供持续
稳定的回报预期。
报告期内，公司持续优化信息披露业务流程，切实提升披露质量，在上海证券交易所上市公
司 2017-2018 年度信息披露工作评价中获评 A 类等级，全年共计完成 4 项定期报告和 107 项临时
公告，高度重视非财务经营性信息披露，切实加大自主信息披露力度。
报告期内，公司持续提升投资者关系管理水平，累计出席券商策略会 40 余场、接待国内外投
资者访谈调研超过 80 次、接听投资者热线电话 1200 余个，还通过证券邮箱、投资者关系网站、
投资者大会和“上证 e 互动”等多种方式保持与投资者的沟通与互动，聆听投资者意见，切实维
护投资者的合法权益。
报告期内，公司严格执行《内幕信息及知情人管理制度》等相关规定，及时履行内幕信息及
知情人的登记、备案以及限制交易期提示等事项。相关保密措施健全得当，知情人登记报备工作
规范有序，未发现公司内幕信息泄露、利用内幕信息违规买卖公司股票等情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期
2018 年第一次
2018 年 3 月 29 日 2018 年 3 月 30 日
临时股东大会
2017 年年度
2018 年 5 月 17 日 上海证券交易所网站： 2018 年 5 月 18 日
股东大会
www.sse.com.cn，在网站首页输入
2018 年第二次
2018 年 9 月 28 日 “600048”后，点击“搜索” 2018 年 9 月 29 日
临时股东大会
2018 年第三次
2018 年 10 月 31 日 2018 年 11 月 1 日
临时股东大会
股东大会情况说明
√适用 □不适用
上述股东大会的议案全部审议通过，不存在否决议案的情况。
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
是否 大会情况
董事
独立 本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 亲自出 委托出 缺席
董事 加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
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宋广菊 否 23 6 17 0 0 否 3
张振高 否 23 6 17 0 0 否 0
张万顺 否 23 6 17 0 0 否 0
刘平 否 23 6 17 0 0 否 1
邢怡 否 23 4 19 0 0 否 0
李非 是 5 0 5 0 0 否 1
戴德明 是 5 0 5 0 0 否 0
朱征夫 是 23 4 19 0 0 否 2
彭碧宏 否 23 6 17 0 0 否 0
张礼卿 是 18 4 14 0 0 否 0
谭劲松 是 18 6 12 0 0 否 0
注：2018 年 9 月 28 日，经公司 2018 年第二次临时股东大会审议，李非、戴德明担任公司独立董
事，张礼卿、谭劲松不再担任公司独立董事。
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 23
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 17
现场结合通讯方式召开会议次数 4
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，公司累计召开战略委员会 1 次、审计委员会 7 次、薪酬与考核委员会 4 次。各专
门委员会均能够严格履行前置审议程序，切实发挥专业指导作用，重点针对公司年度投资计划、
年度审计及财务报告、第二期股票期权激励计划绩效考核及行权期行权相关事项等进行审议并发
表了意见，且不存在异议事项。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
内部控制评价情况详见《保利发展控股集团股份有限公司 2018 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《内部控制审计报告》（信会师报字[2019]
第 ZG11028 号）。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
简 债券 还本付 交易 发行
债券名称 代码 发行日 到期日 利率（%）
称 余额 息方式 场所 对象
保利房地产 每年付
15
（集团）股份 息一 合格
保 2015 年 12 2020 年 12
有限公司 2015 136087 3.19 3.40% 次，到 上交所 投资
利 月 11 日 月 11 日
年公司债券 期一次 者
01
（第一期） 还本
保利房地产 每年付
15
（集团）股份 息一 合格
保 2015 年 12 2022 年 12
有限公司 2015 136088 20 3.68% 次，到 上交所 投资
利 月 11 日 月 11 日
年公司债券 期一次 者
02
（第一期） 还本
保利房地产 每年付
16
（集团）股份 息一 合格
保 2016 年 1 2021 年 1
有限公司 2016 136151 25 2.95% 次，到 上交所 投资
利 月 15 日 月 15 日
年公司债券 期一次 者
01
（第一期） 还本
保利房地产 每年付
16
（集团）股份 息一 合格
保 2016 年 1 2023 年 1
有限公司 2016 136152 25 3.19% 次，到 上交所 投资
利 月 15 日 月 15 日
年公司债券 期一次 者
02
（第一期） 还本
保利房地产 16 136233 2016 年 2 2021 年 2 20 2.96% 每年付 上交所 合格
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（集团）股份 保 月 25 日 月 25 日 息一 投资
有限公司 2016 利 次，到 者
年公司债券 03 期一次
（第二期） 还本
保利房地产 每年付
16
（集团）股份 息一 合格
保 2016 年 2 2026 年 2
有限公司 2016 136234 30 4.19% 次，到 上交所 投资
利 月 25 日 月 25 日
年公司债券 期一次 者
04
（第二期） 还本
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2018 年 1 月 15 日，公司按期支付公司债券“16 保利 01”和“16 保利 02”存续期内第二年
的利息；2018 年 2 月 26 日，公司按期支付公司债券“16 保利 03”和“16 保利 04”存续期内第
二年的利息；2018 年 12 月 11 日，公司按期支付公司债券“15 保利 01”和“15 保利 02”存续期
内第三年的利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“15 保利 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2018
年 10 月 30 日，公司决定不调整票面利率。2018 年 12 月 11 日回售实施完毕后，“15 保利 01”
在上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 318,817,000 元；
“15 保利 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，报告
期内未到债券含权条款行权期，未发生行权；
“16 保利 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2018
年 11 月 30 日，公司将票面利率由 2.95%上调至 4.00%。2019 年 1 月 15 日回售实施完毕后，“16
保利 01”在上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 2,172,400,000 元；
“16 保利 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，报告
期内未到债券含权条款行权期，未发生行权；
“16 保利 03”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。2019
年 1 月 7 日，公司将票面利率由 2.96%上调至 3.98%。2019 年 2 月 25 日回售实施完毕后，“16
保利 03”在上海证券交易所上市并交易的总面值为人民币 1,997,000,000 元；
“16 保利 04”未设置含权条款。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号 22 层
债券受托管理人
联系人 王艳艳、黄晨源
联系电话 010-60833551、60838956
名称 大公国际资信评估有限公司
资信评级机构
办公地址 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
根据《保利房地产（集团）有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）募集说明书》、《保
利房地产（集团）有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说明书》和《保利房地产（集
团）有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二期）募集说明书》的相关内容，公司发行的各期公
司债券的募集资金均全部用于补充公司流动资金。
“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”和“16 保利 03/04”的募集资金已按时划入公司指定
银行账户，并全部用于补充公司流动资金。截至 2018 年 12 月 31 日，上述募集资金已使用完毕，
公司债券募集资金使用和募集资金专项账户运作情况均与募集说明书一致。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2018 年 6 月 14 日，大公国际资信评估有限公司出具了《保利房地产（集团）股份有限公司
主体与相关债项 2018 年度跟踪评级报告》，通过本公司及相关债项的信用状况进行跟踪评级，确
定公司的主体长期信用等级维持 AAA，评级展望维持稳定，“15 保利 01”、“15 保利 02”、“16 保利
01”、“16 保利 02”、“16 保利 03”、“16 保利 04”的信用等级维持 AAA，并于 2018 年 6 月 16 日刊
登于上交所网站。
报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行的“18 保利房产 MTN001”、“18 保
利房产 MTN002”、“18 保利房产 MTN003”、“18 保利发展 MTN004”对公司进行了主体评级，给予公
司 AAA 的主体信用等级，评级展望稳定。不存在评级差异的情况。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券无担保情况，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其它
偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
中信证券股份有限公司作为“15 保利 01/02”、“16 保利 01/02”和“16 保利 03/04”的债券受托管
理人，在报告期内，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，严格按照《债券受托管理人
协议》约定履行受托管理人职责。根据《债券受托管理人协议》约定，债券受托管理人应在每年
六月三十日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告，或在得知对债券持有人权益有重大影响
的事项之日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
2018 年 6 月 22 日，中信证券股份有限公司出具了《保利房地产（集团）股份有限公司 2015
年公司债券受托管理人报告（2017 年度）》，并于 2018 年 6 月 23 日刊登于上交所网站。2018
年 3 月 9 日、2018 年 9 月 13 日，中信证券股份有限公司分别出具了《保利房地产（集团）股份
有限公司 2015 年公司债券受托管理事务临时报告》，并分别于 2018 年 3 月 10 日、2018 年 9 月
14 日刊登于上交所网站。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2018 年 2017 年 变动原因
（%）
息税折旧摊销前利润 4,131,697.70 2,999,786.95 37.73 利润总额增加
流动比率 1.72 1.78 -3.37 -
速动比率 0.66 0.57 15.79 -
资产负债率（%） 77.97 77.33 增加 0.64 个百分点 -
EBITDA 全部债务比（%） 15.40 14.56 增加 0.84 个百分点 -
利息保障倍数 2.89 3.02 -4.30 -
经营活动产生的现
现金利息保障倍数 2.79 -1.07 360.75
金流量净额增加
EBITDA 利息保障倍数 2.97 3.10 -4.19 -
贷款偿还率（%） 100 100 - -
利息偿付率（%） 100 100 - -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金以及无
法支付利息和本金的情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日，公司共获得的授信总额合计 5039 亿元。其中，已使用授信额度 2227
亿元，剩余未使用授信额度为 2812 亿元。报告期内所有银行贷款均按约定偿还。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持
有人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置专门的部门与人员、
安排偿债资金、严格执行资金管理计划、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义
务等，确保债券及时安全付息、兑付。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
截至报告期末，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的 40%，上述事项不会对公司正常
经营情况和偿债能力产生重大不利影响，详见分别于 2018 年 3 月 7 日、2018 年 9 月 7 日刊登于
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公
司关于 2018 年累计新增借款的公告》（公告编号 2018-013、2018-064）。除上述事项外，截至报
告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的其他可能影响公司经营
情况和偿债能力的重大事项。
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保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
第十一节 财务报告
公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师金华、常姗审计，并
出具了标准无保留意见的审计报告。
一、审计报告（附后）
二、财务报表及附注（附后）
第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有文件正文及公告原稿。
董事长：宋广菊
保利发展控股集团股份有限公司
2019 年 4 月 16 日
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保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
2018 年度
信会师报字[2019]第 ZG11027 号
保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2018 年 01 月 01 日至 2018 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-5
二、 财务报表
合并资产负债表和公司资产负债表 1-4
合并利润表和公司利润表 5-6
合并现金流量表和公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-286
审计报告
信会师报字[2019]第 ZG11027 号
保利发展控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利地
产”）财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，
2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并
及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了保利地产 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我
们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独
立于保利地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们
获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策、会计估计（十 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序中
审计报告 第 1 页
二）存货”及“五、合并财务报表项目附注（六）存货”。 包括以下程序：
2018 年 12 月 31 日，保利地产开发成本、开发产品等
(以下统称“存货”)总金额为人民币 47,450,508.57 万元， （1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
占保利地产总资产的 56.06%，存货按照成本与可变现 存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制
净值孰低计量。在确定存货可变现净值过程中，管理 的设计和运行有效性；
层需要对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
生的建造成本作出最新估计，并估算每个开发项目的 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新
预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金等， 预测所反映的总开发成本预算；
该过程涉及重大的管理层判断和估计。 （3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
我们已识别保利地产存货的可变现净值的评估为关键 采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关
审计事项，原因是估计开发成本及各开发项目的未来 的关键估计和假设，与市场可获取数据和保利地
售价涉及固有风险，以及计算可变现净值使用的估计 产的销售预算计划进行比较；
和判断中存在管理层偏向的风险。 （4）将各存货项目的估计建造成本与保利地产的
最新预算进行比较，并将截止 2018 年 12 月 31 日
发生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测
的准确性和预算过程。
（二）土地增值税的计提
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“四、税项”及“五、合并财务报表 与土地增值税的计提相关的审计程序中包括以下
项目附注（二十三）、（三十五）”。 程序：
保利地产应缴纳的主要税项之一为土地增值税。保利 （1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
地产销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累
关键内部控制的设计和运行有效性；
进税率 30% - 60%缴纳土地增值税。在每个财务报告
（2）评价保利地产于 2018 年 12 月 31 日的土地
期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，
增值税的计提以及管理层对预计销售房产取得的
在作出估算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务
收入及可扣除成本费用金额的估计，评估管理层
法律法规的规定，预计的销售房地产取得的收入减去
的假设和判断；
预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、
（3）重新计算保利地产计提的土地增值税，并将
开发费用等。保利地产在土地增值税汇算清缴时，实
重新计算结果与保利地产所记录的金额进行核
际应付税金可能与保利地产预估的金额存在差异。
对。
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且
管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法规和
实务做法的理解等考虑要素，所以，我们将保利地产
土地增值税的计提识别为关键审计事项。
（三）收入确认
事项描述 审计应对
收入确认的具体会计政策及收入的分类请参阅财务报 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
表附注“三、重要会计政策和会计估计(二十五)收入” 程序中包括以下程序：
及“五、合并财务报表项目附注（三十四）营业收入和
营业成本”。 （1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
2018 年度，保利地产的房地产开发项目收入为人民币 键内部控制的设计和运行有效性；
审计报告 第 2 页
18,249,776.59 万元，占保利地产 2018 年度营业收入总 （2）检查保利地产的房产标准销售合同条款，以
额的 93.82%。由于房地产开发项目的收入对保利地产 评价保利地产有关房地产开发项目的销售收入确
的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上 认政策是否符合相关会计准则的要求；
的细小错误汇总起来可能对保利地产的利润产生重大 （3）就 2018 年确认房产销售收入的项目，选取
影响，因此，我们将保利地产房地产开发项目的收入 样本，检查销售合同、竣工备案表及可以证明房
确认识别为关键审计事项。 产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收
入是否符合公司的收入政策；
（4）检查资产负债表日前后确认房产销售收入的
项目，选取样本，检查销售合同、竣工备案表及
可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关
房产销售收入是否在恰当的期间确认。
四、 其他信息
保利地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息
包括保利地产 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和
我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估保利地产的持续经营能力，
披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非
计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督保利地产的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
审计报告 第 3 页
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对保利地产持续经营能力产生重大疑
虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致保利地产不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评
价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就保利地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当
的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执
行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
审计报告 第 4 页
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：金华
（项目合伙人）
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：常姗
中国上海 2019 年 4 月 12 日
审计报告 第 5 页
保利发展控股集团股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 （一） 113,431,287,012.07 68,050,917,232.08
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产 （二） 387,132,576.96 131,548,826.40
应收票据及应收账款 （三） 2,043,814,498.31 1,873,260,484.26
预付款项 （四） 26,044,932,266.98 54,243,094,432.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 （五） 119,352,400,745.40 64,541,788,420.81
买入返售金融资产
存货 （六） 474,505,085,701.18 439,669,164,688.64
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 （七） 30,716,844,016.01 18,827,464,754.77
流动资产合计 766,481,496,816.91 647,337,238,839.67
非流动资产：
发放贷款和垫款 （八） 320,123,367.15 408,077,820.49
可供出售金融资产 （九） 1,628,429,714.12 1,708,685,756.74
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （十） 48,489,384,886.28 23,450,654,572.48
投资性房地产 （十一） 19,890,018,126.48 16,525,026,832.28
固定资产 （十二） 4,593,984,121.97 4,103,666,125.32
在建工程 （十三） 877,638,476.67 484,935,322.00
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （十四） 118,860,428.53 41,042,872.56
开发支出
商誉 （十五） 48,054,863.37 9,823,511.09
长期待摊费用 （十六） 356,094,980.23 208,647,174.94
递延所得税资产 （十七） 3,689,837,397.87 3,356,869,683.85
其他非流动资产
非流动资产合计 80,012,426,362.67 50,297,429,671.75
资产总计 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 1 页
保利发展控股集团股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 （十八） 3,011,236,462.89 3,066,939,222.76
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债 （十九） 3,051,453.67
应付票据及应付账款 （二十） 50,686,332,651.02 46,839,394,376.33
预收款项 （二十一） 299,795,005,719.37 226,188,500,629.29
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （二十二） 314,911,187.98 256,864,572.94
应交税费 （二十三） -6,914,288,117.27 -8,145,475,164.96
其他应付款 （二十四） 52,296,884,643.04 69,521,667,077.10
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （二十五） 45,706,874,739.26 26,428,480,716.45
其他流动负债
流动负债合计 444,896,957,286.29 364,159,422,883.58
非流动负债：
长期借款 （二十六） 181,873,951,985.53 147,703,850,792.91
应付债券 （二十七） 33,065,117,608.85 27,452,092,761.74
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 （十七） 163,540,269.98 156,090,490.05
其他非流动负债
非流动负债合计 215,102,609,864.36 175,312,034,044.70
负债合计 659,999,567,150.65 539,471,456,928.28
所有者权益：
股本 （二十八） 11,895,029,098.00 11,858,441,061.00
其他权益工具 （二十九） 6,500,000,000.00 5,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 6,500,000,000.00 5,000,000,000.00
资本公积 （三十） 15,245,592,061.63 15,568,458,989.61
减：库存股
其他综合收益 （三十一） 161,336,748.01 265,949,855.83
专项储备
盈余公积 （三十二） 3,561,394,561.85 3,132,279,845.20
一般风险准备
未分配利润 （三十三） 84,559,163,444.67 71,097,939,321.66
归属于母公司所有者权益合计 121,922,515,914.16 106,923,069,073.30
少数股东权益 64,571,840,114.77 51,240,142,509.84
所有者权益合计 186,494,356,028.93 158,163,211,583.14
负债和所有者权益总计 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 2 页
保利发展控股集团股份有限公司
资产负债表
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十五 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 18,311,882,506.34 5,276,181,993.76
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （一） 35,910,539.51 22,996,744.86
预付款项 3,774,487,498.84 4,119,766,063.73
其他应收款 （二） 248,322,615,942.26 198,173,968,091.84
存货 506,108,946.73 688,242,745.38
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 315,020.30 31,968.92
流动资产合计 270,951,320,453.98 208,281,187,608.49
非流动资产：
可供出售金融资产 223,657,090.40 223,657,090.40
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （三） 25,912,305,455.80 18,026,310,228.91
投资性房地产 1,195,789,813.92 1,246,858,608.42
固定资产 223,044,357.46 232,506,878.85
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 29,582,787.70 11,645,259.75
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,132,418.96 413,887.05
递延所得税资产 20,131,975.81 20,080,789.08
其他非流动资产
非流动资产合计 27,608,643,900.05 19,761,472,742.46
资产总计 298,559,964,354.03 228,042,660,350.95
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 3 页
保利发展控股集团股份有限公司
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注十五 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 1,613,144,868.44 1,610,069,938.60
预收款项 134,949,031.04 281,208,634.32
应付职工薪酬 25,862,355.91 24,370,911.92
应交税费 -365,592,053.43 -340,067,628.51
其他应付款 191,852,417,933.90 132,004,738,963.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,999,557,075.89 600,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 197,260,339,211.75 134,180,320,819.73
非流动负债：
长期借款 28,194,209,092.50 23,555,501,820.00
应付债券 26,293,412,314.69 24,952,922,614.49
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 54,487,621,407.19 48,508,424,434.49
负债合计 251,747,960,618.94 182,688,745,254.22
所有者权益：
股本 11,895,029,098.00 11,858,441,061.00
其他权益工具 6,500,000,000.00 5,000,000,000.00
其中：优先股
永续债 6,500,000,000.00 5,000,000,000.00
资本公积 15,843,194,771.80 15,434,192,273.57
减：库存股
其他综合收益 -54,239,066.59 -91,661.75
专项储备
盈余公积 3,561,394,561.85 3,132,279,845.20
未分配利润 9,066,624,370.03 9,929,093,578.71
所有者权益合计 46,812,003,735.09 45,353,915,096.73
负债和所有者权益总计 298,559,964,354.03 228,042,660,350.95
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 4 页
保利发展控股集团股份有限公司
合并利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 194,555,491,400.61 146,658,584,969.06
其中：营业收入 （三十四） 194,513,842,492.17 146,623,004,012.02
利息收入 37,143,060.15 29,520,626.57
已赚保费
手续费及佣金收入 4,505,848.29 6,060,330.47
二、营业总成本 161,845,455,337.29 122,797,035,316.19
其中：营业成本 （三十四） 131,338,798,272.80 101,132,555,008.61
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 （三十五） 16,122,367,869.58 12,472,570,640.73
销售费用 （三十六） 5,912,207,338.98 3,883,196,495.51
管理费用 （三十七） 3,495,447,619.23 2,822,947,368.13
研发费用 （三十八） 40,945,036.39 34,581,224.66
财务费用 （三十九） 2,584,650,271.32 2,390,160,000.80
其中：利息费用 4,522,064,368.78 3,489,155,791.55
利息收入 2,413,486,457.49 977,194,305.55
资产减值损失 （四十） 2,351,038,928.99 61,024,577.75
加：其他收益 （四十四） 1,888,382.77 1,470,233.77
投资收益（损失以“-”号填列） （四十二） 2,689,748,518.50 1,680,426,123.03
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,901,904,241.26 1,563,925,406.95
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） （四十一） 190,424,456.43 -586,471.04
资产处置收益（损失以“-”号填列） （四十三） 538,417.42 1,813,539.02
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 35,592,635,838.44 25,544,673,077.65
加：营业外收入 （四十五） 366,177,033.47 325,674,770.60
减：营业外支出 （四十六） 178,512,775.91 154,205,687.57
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 35,780,300,096.00 25,716,142,160.68
减：所得税费用 （四十七） 9,631,163,525.49 6,022,264,488.26
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 26,149,136,570.51 19,693,877,672.42
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 26,149,136,570.51 19,693,877,672.42
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 18,903,715,264.07 15,633,557,875.88
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 7,245,421,306.44 4,060,319,796.54
六、其他综合收益的税后净额 -104,613,107.82 259,724,666.29
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -104,613,107.82 259,724,666.29
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -104,613,107.82 259,724,666.29
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -48,361,673.77 -23,777,141.74
2．可供出售金融资产公允价值变动损益 -58,737,031.96 164,202,907.64
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分 68,210,747.80 105,431,647.05
5．外币财务报表折算差额 -65,725,149.89 13,867,253.34
6．其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 26,044,523,462.69 19,953,602,338.71
归属于母公司所有者的综合收益总额 18,799,102,156.25 15,893,282,542.17
归属于少数股东的综合收益总额 7,245,421,306.44 4,060,319,796.54
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 1.59 1.32
（二）稀释每股收益（元/股） 1.59 1.32
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为： -6,886,431.97 元，上期被合并方实现的净利润为：
_16,677,993.26 元。后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
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利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 （四） 1,045,589,101.74 1,044,527,206.23
减：营业成本 （四） 302,193,436.41 343,806,936.44
税金及附加 99,651,292.61 64,286,724.91
销售费用 99,505,500.42 45,547,524.32
管理费用 350,688,278.08 348,334,280.35
研发费用
财务费用 306,279,667.69 161,162,988.38
其中：利息费用 2,990,124,868.74 1,745,224,423.59
利息收入 2,792,469,893.19 1,647,563,581.03
资产减值损失 -42,635.38 1,694,542.42
加：其他收益
投资收益（损失以“-”号填列） （五） 4,412,654,517.34 3,509,831,646.68
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 392,219,102.86 102,507,387.65
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”填列） 4,299,968,079.25 3,589,525,856.09
加：营业外收入 11,134,307.29 5,239,009.46
减：营业外支出 18,710,877.78 7,722,899.64
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 4,292,391,508.76 3,587,041,965.91
减：所得税费用 1,244,342.23 54,302,763.15
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 4,291,147,166.53 3,532,739,202.76
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -54,147,404.84
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -54,147,404.84
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -54,147,404.84
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 4,236,999,761.69 3,532,739,202.76
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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合并现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 269,776,663,593.87 209,220,092,804.63
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 43,189,423.06 40,071,405.46
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （四十八） 41,315,070,876.00 56,529,722,715.43
经营活动现金流入小计 311,134,923,892.93 265,789,886,925.52
购买商品、接受劳务支付的现金 143,823,247,765.55 189,860,508,623.56
客户贷款及垫款净增加额 -88,794,185.53 124,601,537.82
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 6,344,803,133.56 5,105,338,866.30
支付的各项税费 37,570,308,192.91 27,034,518,952.66
支付其他与经营活动有关的现金 （四十八） 111,592,037,626.80 72,926,335,992.11
经营活动现金流出小计 299,241,602,533.29 295,051,303,972.45
经营活动产生的现金流量净额 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 292,245,309.85 18,608,000.00
取得投资收益收到的现金 1,196,079,087.10 781,932,655.88
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 8,874,808.98 4,793,249.27
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,654,988,224.72 862,932,399.06
收到其他与投资活动有关的现金 （四十八） 1,372,669,231.74 1,630,467,754.38
投资活动现金流入小计 4,524,856,662.39 3,298,734,058.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 603,849,607.34 494,551,366.42
投资支付的现金 14,712,486,991.25 8,203,175,186.22
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1,254,000,041.27 11,477,306,849.51
支付其他与投资活动有关的现金 （四十八） 1,413,693,606.48 74,422,423.81
投资活动现金流出小计 17,984,030,246.34 20,249,455,825.96
投资活动产生的现金流量净额 -13,459,173,583.95 -16,950,721,767.37
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 12,782,676,456.52 15,868,760,714.70
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 10,958,990,103.51 10,865,924,630.35
取得借款收到的现金 128,334,372,919.56 114,265,337,005.62
发行债券收到的现金 11,503,932,707.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 152,620,982,083.08 130,134,097,720.32
偿还债务支付的现金 82,752,145,046.58 47,403,353,518.08
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 21,400,546,729.46 15,291,172,484.19
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 2,667,132,756.58 2,331,581,934.85
支付其他与筹资活动有关的现金 （四十八） 1,970,536,839.89 58,039,977.81
筹资活动现金流出小计 106,123,228,615.93 62,752,565,980.08
筹资活动产生的现金流量净额 46,497,753,467.15 67,381,531,740.24
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 160,892,118.07 -138,151,967.80
五、现金及现金等价物净增加额 45,092,793,360.91 21,031,240,958.14
加：期初现金及现金等价物余额 67,982,844,091.03 46,951,603,132.89
六、期末现金及现金等价物余额 113,075,637,451.94 67,982,844,091.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 687,997,928.26 652,947,096.61
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 458,587,113,165.35 515,307,413,165.50
经营活动现金流入小计 459,275,111,093.61 515,960,360,262.11
购买商品、接受劳务支付的现金 241,279,637.05 1,045,899,257.89
支付给职工以及为职工支付的现金 117,976,679.78 113,116,232.98
支付的各项税费 310,652,480.56 153,438,951.19
支付其他与经营活动有关的现金 446,927,013,064.23 538,509,038,564.87
经营活动现金流出小计 447,596,921,861.62 539,821,493,006.93
经营活动产生的现金流量净额 11,678,189,231.99 -23,861,132,744.82
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 22,500,000.00 392,886,890.18
取得投资收益收到的现金 1,512,875,527.79 2,976,582,630.56
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
177,600.00
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,535,553,127.79 3,369,469,520.74
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 23,505,439.40 4,684,906.14
投资支付的现金 4,974,357,175.31 1,500,711,049.70
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 4,997,862,614.71 1,505,395,955.84
投资活动产生的现金流量净额 -3,462,309,486.92 1,864,073,564.90
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 1,823,686,353.01 5,002,836,084.35
取得借款收到的现金 12,090,000,000.00 22,515,501,820.00
发行债券收到的现金 5,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 18,913,686,353.01 27,518,337,904.35
偿还债务支付的现金 6,335,100,812.50 3,065,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 7,752,474,773.00 5,448,965,960.30
支付其他与筹资活动有关的现金 6,290,000.00
筹资活动现金流出小计 14,093,865,585.50 8,513,965,960.30
筹资活动产生的现金流量净额 4,819,820,767.51 19,004,371,944.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 13,035,700,512.58 -2,992,687,235.87
加：期初现金及现金等价物余额 5,276,181,993.76 8,268,869,229.63
六、期末现金及现金等价物余额 18,311,882,506.34 5,276,181,993.76
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 8 页
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合并所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 股 准备
一、上年年末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,568,458,989.61 265,949,855.83 3,132,279,845.20 71,097,939,321.66 51,240,142,509.84 158,163,211,583.14
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,568,458,989.61 265,949,855.83 3,132,279,845.20 71,097,939,321.66 51,240,142,509.84 158,163,211,583.14
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 36,588,037.00 1,500,000,000.00 -322,866,927.98 -104,613,107.82 429,114,716.65 13,461,224,123.01 13,331,697,604.93 28,331,144,445.79
（一）综合收益总额 -104,613,107.82 18,903,715,264.07 7,245,421,306.44 26,044,523,462.69
（二）所有者投入和减少资本 36,588,037.00 1,500,000,000.00 -322,866,927.98 8,691,277,567.83 9,904,998,676.85
1．所有者投入的普通股 36,588,037.00 256,482,046.72 11,434,664,865.57 11,727,734,949.29
2．其他权益工具持有者投入资本 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 110,901,780.88 110,901,780.88
4．其他 -690,250,755.58 -2,743,387,297.74 -3,433,638,053.32
（三）利润分配 429,114,716.65 -5,442,491,141.06 -2,605,001,269.34 -7,618,377,693.75
1．提取盈余公积 429,114,716.65 -429,114,716.65
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -5,013,376,424.41 -2,605,001,269.34 -7,618,377,693.75
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,245,592,061.63 161,336,748.01 3,561,394,561.85 84,559,163,444.67 64,571,840,114.77 186,494,356,028.93
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 9 页
保利发展控股集团股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 准备
一、上年年末余额 11,857,812,078.00 14,886,679,093.79 6,225,189.54 2,779,005,924.92 59,553,064,300.29 28,820,028,489.27 117,902,815,075.81
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 11,857,812,078.00 14,886,679,093.79 6,225,189.54 2,779,005,924.92 59,553,064,300.29 28,820,028,489.27 117,902,815,075.81
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 628,983.00 5,000,000,000.00 681,779,895.82 259,724,666.29 353,273,920.28 11,544,875,021.37 22,420,114,020.57 40,260,396,507.33
（一）综合收益总额 259,724,666.29 15,633,557,875.88 4,060,319,796.54 19,953,602,338.71
（二）所有者投入和减少资本 628,983.00 5,000,000,000.00 681,779,895.82 21,068,932,222.87 26,751,341,101.69
1．所有者投入的普通股 628,983.00 2,207,101.35 21,068,932,222.87 21,071,768,307.22
2．其他权益工具持有者投入资本 5,000,000,000.00 5,000,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 135,561,098.05 135,561,098.05
4．其他 544,011,696.42 544,011,696.42
（三）利润分配 353,273,920.28 -4,088,682,854.51 -2,709,137,998.84 -6,444,546,933.07
1．提取盈余公积 353,273,920.28 -353,273,920.28
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -3,735,408,934.23 -2,709,137,998.84 -6,444,546,933.07
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,568,458,989.61 265,949,855.83 3,132,279,845.20 71,097,939,321.66 51,240,142,509.84 158,163,211,583.14
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
审计报告 第 10 页
保利发展控股集团股份有限公司
所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
项目 其他权益工具 减：库存
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股
一、上年年末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,434,192,273.57 -91,661.75 3,132,279,845.20 9,929,093,578.71 45,353,915,096.73
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 288,874,765.85 288,874,765.85
二、本年年初余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,434,192,273.57 -91,661.75 3,132,279,845.20 10,217,968,344.56 45,642,789,862.58
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 36,588,037.00 1,500,000,000.00 409,002,498.23 -54,147,404.84 429,114,716.65 -1,151,343,974.53 1,169,213,872.51
（一）综合收益总额 -54,147,404.84 4,291,147,166.53 4,236,999,761.69
（二）所有者投入和减少资本 36,588,037.00 1,500,000,000.00 409,002,498.23 1,945,590,535.23
1．所有者投入的普通股 36,588,037.00 256,482,046.72 293,070,083.72
2．其他权益工具持有者投入资本 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 110,901,780.88 110,901,780.88
4．其他 41,618,670.63 41,618,670.63
（三）利润分配 429,114,716.65 -5,442,491,141.06 -5,013,376,424.41
1．提取盈余公积 429,114,716.65 -429,114,716.65
2．对所有者（或股东）的分配 -5,013,376,424.41 -5,013,376,424.41
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,895,029,098.00 6,500,000,000.00 15,843,194,771.80 -54,239,066.59 3,561,394,561.85 9,066,624,370.03 46,812,003,735.09
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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审计报告 第 11 页
保利发展控股集团股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 11,857,812,078.00 15,296,424,074.17 -91,661.75 2,779,005,924.92 10,485,037,230.46 40,418,187,645.80
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 11,857,812,078.00 15,296,424,074.17 -91,661.75 2,779,005,924.92 10,485,037,230.46 40,418,187,645.80
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 628,983.00 5,000,000,000.00 137,768,199.40 353,273,920.28 -555,943,651.75 4,935,727,450.93
（一）综合收益总额 3,532,739,202.76 3,532,739,202.76
（二）所有者投入和减少资本 628,983.00 5,000,000,000.00 137,768,199.40 5,138,397,182.40
1．所有者投入的普通股 628,983.00 2,207,101.35 2,836,084.35
2．其他权益工具持有者投入资本 5,000,000,000.00 5,000,000,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 135,561,098.05 135,561,098.05
4．其他
（三）利润分配 353,273,920.28 -4,088,682,854.51 -3,735,408,934.23
1．提取盈余公积 353,273,920.28 -353,273,920.28
2．对所有者（或股东）的分配 -3,735,408,934.23 -3,735,408,934.23
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 11,858,441,061.00 5,000,000,000.00 15,434,192,273.57 -91,661.75 3,132,279,845.20 9,929,093,578.71 45,353,915,096.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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审计报告 第 12 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
保利发展控股集团股份有限公司
二〇一八年度财务报表附注
（除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系前身为广州保利
房地产开发公司，是由中国保利集团有限公司（以下简称“保利集团”）全资子公司
保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，以下简称“保利南方”）于 1992
年 9 月 14 日在广州市注册成立的全民所有制企业。
2002 年 8 月 22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，
由保利南方作为主发起人，联合华美国际投资集团有限公司（原名为“广东华美教育
产业集团有限公司”、“广东华美国际投资集团有限公司”，以下简称“华美集团”）和
张克强等 16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有
限公司”。 2006 年 3 月,保利房地产股份有限公司更名为"保利房地产(集团)股份有限
公司"。2018 年 10 月，保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利发展控股集团股
份有限公司”。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30 号文核准，公司于 2006 年 7 月 19
日首次公开发行人民币普通股（A 股）15,000 万股，每股面值 1 元。2006 年 7 月 31
日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码 600048，股票简称“保利地产”。
公司的企业法人营业执照注册号：91440101741884392G。所属行业为房地产业。
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,189,502.91 万股，注册资本
为 1,189,502.91 万元，注册地：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 30-33
层，总部地址：广州市海珠区阅江中路 688 号保利国际广场 30-33 层。本公司主要
经营活动为：房地产业（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）。本公司的母公司为保利南方集团有限公司，本公司的实际控制人为中国保利集
团有限公司。
本财务报表已经公司全体董事于 2019 年 4 月 12 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围。
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、在其
他主体中的权益”。
财务报表附注第 1 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》的披露规
定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事
项。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估
计。详见本附注“三、（十二）存货”、 “三、（二十五）收入”。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则及有关财务会计制度的要求，真实、完整地反映了本
公司 2018 年 12 月 31 日的财务状况及 2018 年度的经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起
至 12 月 31 日止，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
财务报表附注第 2 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
财务报表附注第 3 页
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2018 年度
财务报表附注
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
财务报表附注第 4 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
财务报表附注第 5 页
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财务报表附注
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
财务报表附注第 6 页
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财务报表附注
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
财务报表附注第 7 页
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3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
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5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（a）发行方或债务人发生严重财务困难。
（b）债务人违反合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等。
（c）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组。
（d）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易。
（e）权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不
利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（f）权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：单项应收款项账面余额超过 10,000.00
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万元以上的款项。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项，
单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额，计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
信用期及账龄 以信用期和账龄作为风险特征组成类似信用风险特征组合
按组合计提坏账准备的计提方法 余额百分比法
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
按余额百分比法计提坏账的组合 5.00 5.00
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单独计提坏账准备的理由：对有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现
撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重
不足等情况的。
坏账准备的计提方法：对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，将其从
相关组合中分离出来，单独进行减值测试，确认减值损失。
(十二) 存货
1、 存货的分类
存货主要包括开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品等。
开发用土地、维修基金、质量保证金、公共配套设施费用的核算方法：
开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算；
维修基金：按照各地规定，应由公司承担的计入“开发成本”；
质量保证金：质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留，列入“其他应付
款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位；
公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目如学校等，以及由政府部门
收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和
成本项目进行分摊和明细核算。
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2、 发出存货的计价方法
存货发出时，采取个别认定法确定其发出的实际成本。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值是指在常活
动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额，存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额
计提。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
(十三) 持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批
准后方可出售的，已经获得批准。
(十四) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
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同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
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在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、 五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 六）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
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视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
(十五) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无
形资产相同的摊销政策执行。
(十六) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 4 2.40-4.80
运输工具 5-10 4 9.60-19.20
电子及办公设备 3-5 4 19.20-32.00
其他设备 3-8 4 12.00-32.00
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(十七) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十八) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
财务报表附注第 15 页
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3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十九) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
软件 2-10 年 使用年限
其他 2-10 年 使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
财务报表附注第 16 页
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(二十) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 上
述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十一) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。本公司长期待摊费用包括房屋装修费、车位使用费等。。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
房屋装修费摊销年限为 5-10 年，车位使用费摊销年限 10-20 年。
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(二十二) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定
比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关
资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、(二十二) 应付职工薪酬”。
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3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十三) 股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益
工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
计量。在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数
变动、是否达到规定业绩条件等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，
以此为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，
相应增加资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者
权益总额进行调整。但授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关
成本或费用，相应增加资本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有
可行权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，
并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工
具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权
益工具进行处理。
(二十四) 永续债等其他金融工具
本公司根据所发行的永续债的合同条款以及所反映的经济实质，结合金融资产、金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融
资产、金融负债或权益工具。
本公司对于其发行的同时包含权益成份和负债成份的永续债，按照与含权益成份的
可转换工具相同的会计政策进行处理。本公司对于其发行的不包含权益成份的永续
债，按照与不含权益成份的可转换工具相同的会计政策进行处理。
本公司对于其发行的应归类为权益工具的永续债，按照实际收到金额，计入权益工
具。存续期间分配利息的，应作利润分配处理。
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(二十五) 收入
1、一般原则
（1）销售商品收入确认的一般原则：本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购货方；本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入
本公司；相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务收入：在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完
工百分比法确认提供的劳务收入。在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠
估计的，分别下列情况处理：已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发
生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。已经发生的劳
务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供
劳务收入。提供劳务的总收入按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款
确定，但合同或协议价款不公允的除外。
（3）物业租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够可
靠地计量时，确认营业收入的实现。
2、具体原则
公司的收入主要包括房地产销售收入、劳务收入、物业出租收入和物业管理收入等，
其确认原则为：
（1）房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款
证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝
接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
（2）劳务收入：对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的
开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量
的比例予以确定。
（3）物业出租收入：按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，
确认房屋出租收入的实现。
（4）物业管理收入：在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能
够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实
现。
(二十六) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
2、 确认时点
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
(二十七) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
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产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十八) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(二十九) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
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(三十) 套期会计
1、 套期保值的分类：
（1）公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺(除外汇
风险外)的公允价值变动风险进行的套期。
（2）现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期，此现金流量变动
源于与已确认资产或负债、很可能发生的预期交易有关的某类特定风险，或一
项未确认的确定承诺包含的外汇风险。
（3）境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险进行的套期。境
外经营净投资，是指企业在境外经营净资产中的权益份额。
2、 套期关系的指定及套期有效性的认定：
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式指定，并准备了关于套期关系、
风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具、被套期项
目或交易，被套期风险的性质，以及本公司对套期工具有效性评价方法。
套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引
起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。本公司持续地对套期有效性
进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否高度有效。套期同
时满足下列条件时，本公司认定其为高度有效：
（1）在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被
套期风险引起的公允价值或现金流量变动；
（2）该套期的实际抵销结果在 80%至 125%的范围内。
3、 境外经营净投资套期会计处理方法：
对境外经营净投资的套期，包括作为净投资的一部分的货币性项目的套期，其
处理与现金流量套期类似。套期工具的利得或损失中被确定为有效套期的部分
计入其他综合收益，而无效套期的部分确认为当期损益。处置境外经营时，任
何计入股东权益的累计利得或损失转出，计入当期损益。
(三十一) 公允价值计量
本公司以公允价值计量相关资产或负债时，基于如下假设：
-市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交
易；
-出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要
市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
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-采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
本公司将根据交易性质和相关资产或负债的特征等，以其交易价格作为初始确认的
公允价值。
其他相关会计准则要求或者允许公司以公允价值对相关资产或负债进行初始计量，
且其交易价格与公允价值不相等的，公司将相关利得或损失计入当期损益，但其他
相关会计准则另有规定的除外。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利
益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益
的能力。
本公司采用估值技术时考虑了在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术。估值技术的输入值优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观
察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
-第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价。
-第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值。
-第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
(三十二) 会计政策和会计估计变更以及差错更正、其他调整的说明
1、会计政策变更
（1）会计政策变更的性质、内容和原因
（1）财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般
企业财务报表格式的通知》（财会（2018）15 号）以及《关于 2018 年度一般
企业财务报表格式有关问题的解读》，对一般企业财务报表格式进行了修订。
本集团在资产负债表中，将 “应收票据”和“应收账款”重分类至新增的“应收票
据和应收账款”中；将“应收利息”、“应收股利”重分类至“其他应收款”中；将“固
定资产清理”重分类至“固定资产”中；将“工程物资”重分类至“在建工程”中；
将“应付票据”和“应付账款”重分类至新增的“应付票据和应付账款”中；将“应
付利息”、“应付股利”重分类至“其他应付款”中；将“专项应付款”重分类至“长
期应付款”中；在利润表中，将“管理费用”项下的“研发费用”单独分拆出来。
在财务费用项目下分拆“利息费用”和“利息收入”明细项目；企业按照相关规定
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采用追溯调整法，对可比会计期间的比较数据进行相应调整。
（2）财政部于 2017 年 6 月 12 日发布了《企业会计准则解释第 9 号——关于
权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则解释第 10 号-关于以使用
固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则解释第 11 号-关于
以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》以及《企业会计准则解释第
12 号-关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》，根据该四项
会计准则解释规定，自 2018 年 1 月 1 日起实施，除解释 9 号应进行追溯调整
外，无需对比较数据进行追溯调整。
（2）执行财会（2018）15 号文对当期和各个列报前期财务报表中受影响的项目名称
和调整金额
合并资产负债表
序号 报表项目 重新计量调
2017 年 12 月 31 日 重分类金额 2018 年 1 月 1 日
整金额
1 应收票据 18,250,000.00 -18,250,000.00
2 应收账款 1,855,010,484.26 -1,855,010,484.26
3 应收票据及应收账款 1,873,260,484.26 1,873,260,484.26
4 应收利息 124,888.44 -124,888.44
5 应收股利 705,205,100.00 -705,205,100.00
6 其他应收款 63,836,458,432.37 705,329,988.44 64,541,788,420.81
7 应付票据 1,357,471,895.07 -1,357,471,895.07
8 应付账款 45,481,922,481.26 -45,481,922,481.26
9 应付票据及应付账款 46,839,394,376.33 46,839,394,376.33
10 应付利息 1,014,416,602.95 -1,014,416,602.95
11 应付股利 377,556,064.00 -377,556,064.00
12 其他应付款 68,129,694,410.15 1,391,972,666.95 69,521,667,077.10
2、会计估计变更
本报告期内无重要会计估计变更。
3、重要前期差错更正
本报告期未发生重要的前期会计差错更正事项。
4、同一控制下企业合并的调整
公司本期发生同一控制下企业合并，因将成都市保邑房地产开发有限公司纳入合并
范围，调整合并财务报表期初归母所有者权益 35,671,694.15 元，少数股东权益
-61,600,528.23 元；因将保利协鑫（徐州）投资开发有限公司纳入合并范围，调整合
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并财务报表期初归母所有者权益-92,400,792.35 元，少数股东权益 41,875,467.05 元。
5、上述调整对年初数和上期期末数的影响如下
调整影响数
上期期末数 本期年初数
报表项目 同一控制下企业合
（调整前上期金额） （调整后上期金额）
并的调整
资产总额 696,451,750,899.16 697,634,668,511.42 1,182,917,612.26
负债总额 538,212,085,156.64 539,471,456,928.28 1,259,371,771.64
归属于母公司所有者权益总额 106,979,798,171.50 106,923,069,073.30 -56,729,098.20
其中：实收资本 11,858,441,061.00 11,858,441,061.00
其他权益工具 5,000,000,000.00 5,000,000,000.00
资本公积 15,462,458,989.61 15,568,458,989.61 106,000,000.00
其他综合收益 265,949,855.83 265,949,855.83
盈余公积 3,132,279,845.20 3,132,279,845.20
未分配利润 71,260,668,419.86 71,097,939,321.66 -162,729,098.20
少数股东权益 51,259,867,571.02 51,240,142,509.84 -19,725,061.18
营业总收入 146,341,816,125.96 146,658,584,969.06 316,768,843.10
利润总额 25,699,449,329.46 25,716,142,160.68 16,692,831.22
归属于母公司所有者的净利润 15,625,886,183.86 15,633,557,875.88 7,671,692.02
少数股东损益 4,051,313,495.30 4,060,319,796.54 9,006,301.24
四、 税项（一）主要税种和税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
房地产销售收入、建筑服务收入等，按税法规定计算的销售货物和应税
3%、5%、6%、10%、
增值税 劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差
11%、 16%或 17%
额部分为应交增值税
按公司所在地政
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计缴
策缴纳
按公司所在地政
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计缴
策缴纳
按超率累进税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴
30%-60%
契税 土地使用权的出售、出让金额 3%-5%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
恒福（香港）置业有限公司 16.50%
诺达有限公司 16.50%
柏乔投资有限公司 16.50%
生活之原有限公司 16.50%
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纳税主体名称 所得税税率
守鸿有限公司 16.50%
ABUNDANT CHOICE INVESTMENTS LIMITED 16.50%
ACTION DRAGON HOLDINGS LIMITED 16.50%
保英（香港）置业有限公司 16.50%
中保信（香港）有限公司 16.50%
中鸿泰（香港）有限公司 16.50%
黄金海岸（香港）置业有限公司 16.50%
泓泰有限公司 0.00%
盛鑫有限公司 0.00%
Poly Real Estate Finance Ltd 0.00%
CORSS FORTUNE HOLDINGS LIMITED 0.00%
MEGA WISE HOLDINGS LIMITED 0.00%
PRIDE SOUTH HOLDINGS LIMITED 0.00%
TOTAL FAVOUR LIMITED 0.00%
Hongtai Capital Limited 0.00%
保澳（香港）置业有限公司 30.00%
Yarra 048 Pty Ltd 30.00%
Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 30.00%
Yarra 048 Real Estate Developments Pty Ltd. 30.00%
Epping 048 Service Pty Ltd ATF Epping 048 Trust 30.00%
Poly (Australia) Real Estate Development Pty Ltd. 30.00%
Millennium 048 Service Pty Ltd ATF Millennium 048 Trust 30.00%
D&A Milray Pty Ltd ATF D&A Milray Unit Trust 30.00%
Poly (Victoria) Development Pty Ltd. 30.00%
Poly (Australia) United Development Pty Ltd. 30.00%
Richmond 048 Service Pty Ltd ATF Richmond 048 Trust 30.00%
Wynyard 048 Service Pty Ltd ATF Wynyard 048 Trust 30.00%
St.Leonards 048 Service Pty Ltd. ATF St.Leonards 048 Trust 30.00%
Docklands 048 Service Pty Ltd ATF Docklands 048 Trust 30.00%
Kogarah 048 Service Pty Ltd ATF Kogarah 048 Trust 30.00%
Kitchener 048 Service Pty Ltd ATF Kitchener 048 Trust 30.00%
Poly Agency NSW Pty Ltd 30.00%
Poly (USA) Real Estate Development Corporation 按公司所在地政策缴纳
Pacific Dragon Investments Company Limited 20.00%
Poly (UK) Real Estate Development Limited 19.00%
Poly (UK) Real Estate Management Limited 19.00%
Kingston 048 Limited 19.00%
Doncaster 048 Service Pty Ltd ATF Doncaster 048 Trust 30.00%
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纳税主体名称 所得税税率
Poly Agency Victoria Pty Ltd 30.00%
Cudgegong 048 Service Pty Ltd ATF Cudgegong 048 Trust 30.00%
Terry 048 Service Pty Ltd ATF Terry 048 Trust 30.00%
Poly (NSW) Development Pty Ltd 30.00%
Buckingham 048 Service Pty Ltd ATF Buckingham 048 Trust 30.00%
Poly (CA) Development Management LLC 按公司所在地政策缴纳
重庆绿城致臻房地产开发有限公司 15%
（二）税收优惠
公司的子公司重庆绿城致臻房地产开发有限公司于 2018 年 6 月成功申请蘭园项目
（整体）绿色生态小区标识，该绿色生态小区符合《产业结构调整指导目录（2011
年本）（修正）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 21 号）鼓励类第二十
二类城市基础设施中第 13 条城镇园林绿化及生态小区建设之规定，根据《关于深入
实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税〔2011〕58 号）之规定，企
业所得税减按 15%税率计算缴纳。
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 3,577,886.90 4,743,124.87
银行存款 113,068,186,753.32 67,978,100,966.16
其他货币资金 359,522,371.85 68,073,141.05
合计 113,431,287,012.07 68,050,917,232.08
其中：存放在境外的款项总额 1,203,906,781.09 1,712,739,626.94
其他说明：截至 2018 年 12 月 31 日，其他货币资金中人民币 355,649,560.13 元为本
公司履约保证金存款，除此之外不存在其他受限、质押的货币资金。
(二) 衍生金融资产
项目 期末余额 年初余额
境外经营净投资套期 387,132,576.96 131,548,826.40
合计 387,132,576.96 131,548,826.40
其他说明：本集团持有的衍生金融资产为以公允价值计价的未到期的远期外汇合约。
(三) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 年初余额
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财务报表附注
项目 期末余额 年初余额
应收票据 37,960,000.00 18,250,000.00
应收账款 2,005,854,498.31 1,855,010,484.26
合计 2,043,814,498.31 1,873,260,484.26
1、 应收票据情况
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 1,660,000.00
商业承兑汇票 37,960,000.00 16,590,000.00
合计 37,960,000.00 18,250,000.00
（2）期末公司无已质押的应收票据。
2、 应收账款情况
（1） 应收账款分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准
2,111,425,787.69 100.00 105,571,289.38 5.00 2,005,854,498.31
备的应收账款
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,111,425,787.69 / 105,571,289.38 / 2,005,854,498.31
续表：
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准备
的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准备
1,952,642,615.01 100.00 97,632,130.75 5.00 1,855,010,484.26
的应收账款
单项金额不重大但单独计提坏账准
备的应收账款
合计 1,952,642,615.01 / 97,632,130.75 / 1,855,010,484.26
（2） 期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
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（3） 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
采用余额百分比法或其他组合方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
余额百分比
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 1,531,926,744.68 76,596,337.23 5.00
1-2 年（含 2 年） 375,551,278.65 18,777,563.93 5.00
2-3 年（含 3 年） 185,236,716.14 9,261,835.81 5.00
3 年以上 18,711,048.22 935,552.41 5.00
合计 2,111,425,787.69 105,571,289.38 5.00
确定该组合依据的说明：以信用期和账龄作为风险特征组成类似信用风险特征
组合。
期末无单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款。
（4） 本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 8,939,158.63 元。
（5） 本期无实际核销的应收账款。
（6） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
按欠款方归集期末余额前五名应收账款汇总金额为 538,840,720.33 元，占应收
账款期末余额合计数的比例为 25.52%，相应计提的坏账准备期末余额为
26,942,036.02 元。
（7） 本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
(四) 预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 13,966,811,542.33 53.63 40,783,927,502.83 75.18
1至2年 4,287,247,541.36 16.46 5,704,109,513.66 10.52
2至3年 4,237,401,874.02 16.27 4,366,569,672.22 8.05
3 年以上 3,553,471,309.27 13.64 3,388,487,744.00 6.25
合计 26,044,932,266.98 100.00 54,243,094,432.71 100.00
其他说明：账龄超过一年且金额重大的预付款项为房地产项目合作款，预付土地款、
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工程款等，因项目处于合作前期或者未办理结算所致。
2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况
占预付款期末余额合计数的比例
预付对象 期末余额
（%）
广州市冼村实业有限公司 2,772,306,000.00 10.64
广州市土地开发中心 1,614,990,000.00 6.20
广州公共资源交易中心 1,407,400,000.00 5.40
惠州市公共资源交易中心博罗分中心 788,137,911.00 3.03
太原公共资源拍卖中心有限公司 717,100,000.00 2.75
合计 7,299,933,911.00 28.02
(五) 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息 8,862,300.78 124,888.44
应收股利 148,526,866.02 705,205,100.00
其他应收款 119,195,011,578.60 63,836,458,432.37
合计 119,352,400,745.40 64,541,788,420.81
1、 应收利息情况
项目 期末余额 年初余额
应收贷款利息 2,149,800.78 124,888.44
定期存款 6,712,500.00
合计 8,862,300.78 124,888.44
其他说明：无重要逾期利息。
2、 应收股利情况
（1） 应收股利明细
项目 期末余额 年初余额
郴州市乾嘉盛房地产有限公司 132,175,479.64 153,788,000.00
杭州金睦房地产开发有限公司 11,870,000.00
长沙永峰房地产开发有限公司 3,489,639.01 341,545,000.00
佛山信保晨雅股权投资合伙企业（有限合伙） 991,747.37
南京学尚置业有限公司 203,872,100.00
武汉保利金硚房地产开发有限公司 6,000,000.00
合计 148,526,866.02 705,205,100.00
（2）期末无重要的账龄超过 1 年的应收股利。
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3、 其他应收款
（1） 其他应收款分类披露：
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
单项金额重大并单独计提
110,845,211,774.48 92.65 110,845,211,774.48
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
8,789,262,951.71 7.35 439,463,147.59 5.00 8,349,799,804.12
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 119,634,474,726.19 100.00 439,463,147.59 / 119,195,011,578.60
续表：
年初余额
种类 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
单项金额重大并单独计提
55,983,576,919.62 87.13 55,983,576,919.62
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
8,266,191,066.06 12.87 413,309,553.31 5.00 7,852,881,512.75
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 64,249,767,985.68 100.00 413,309,553.31 / 63,836,458,432.37
（2） 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
上海华辕实业有限公司（“上海华辕”） 4,570,471,082.44 注2
佛山保利兴泰房地产开发有限公司（“佛山兴泰”） 3,232,541,343.30 注2
保利（香港）控股有限公司（“香港控股”） 2,810,908,210.12 注4
广东葛洲坝房地产开发有限公司（“广东葛洲坝”） 2,575,044,710.57 注1
葛矿利南京房地产开发有限公司（“葛矿利南京”） 2,142,400,000.00 注2
杭州保泓房地产开发有限公司（“杭州保泓”） 2,082,663,907.96 注2
北京和信兴泰房地产开发有限公司（“和信兴泰”） 2,043,264,528.92 注2
漳州中世置业有限公司（“漳州中世”） 1,846,767,930.89 注2
武汉林岸置业有限公司（“武汉林岸”） 1,751,833,145.58 注2
杭州滨保实业有限公司（“杭州滨保”） 1,672,342,650.00 注2
北京碧和信泰房地产开发有限公司（“北京碧和信泰”） 1,590,787,012.86 注2
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期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
庭瑞集团有限公司（“庭瑞集团”） 1,589,427,756.22 注1
广州新合房地产有限责任公司（“广州新合”） 1,517,816,025.00 注2
鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（“鹤山碧桂园”） 1,513,979,818.25 注1
南方财经置业（广州）有限公司（“南方财经”） 1,407,306,380.00 注2
融创华北区域房地产集团有限公司（“融创华北”） 1,347,500,000.00 注1
广州穗海置业有限公司（“广州穗海”） 1,253,750,000.00 注2
武汉汉阳造地产开发有限公司（“武汉汉阳造”） 1,229,732,328.85 注1
武汉滨江臻毅置业有限公司（“武汉滨江臻毅”） 1,205,551,850.86 注2
南京矿利金房地产开发有限公司（“南京矿利金”） 1,189,350,000.00 注2
北京博睿宏业房地产开发有限公司（“北京博睿宏业”） 1,188,982,737.99 注2
上海暄熹房地产开发有限公司（“上海暄熹”） 1,183,964,671.30 注2
拉萨锐旭企业管理合伙企业（有限合伙）（“拉萨锐旭”） 1,180,373,953.95 注2
广州诚品置业有限公司（“广州诚品置业”） 1,177,120,132.64 注2
广州冠华房地产开发有限公司（“广州冠华”） 1,127,700,000.00 注1
福州市鸿腾房地产开发有限公司（“福州鸿腾”） 1,096,995,151.83 注2
青岛源城临港房地产开发有限公司（“青岛源城临港”） 1,051,280,000.00 注2
北京融创恒基地产有限公司（“融创恒基”） 1,044,958,502.42 注1
佛山顺德信保宁泰股权投资合伙企业(有限合伙)（“信保宁泰”） 1,015,840,918.09 注2
佛山市南海海德投资有限公司（“南海海德”） 1,005,878,788.88 注1
西藏信保股权投资合伙企业（有限合伙）（“西藏信保”） 966,923,665.52 注1
南京新保弘房地产有限公司（“南京新保弘”） 960,547,496.26 注2
深圳市恒地投资有限公司（“深圳恒地”） 954,985,024.00 注1
重庆央鼎置业有限公司（“重庆央鼎”） 917,369,297.28 注2
南京鑫辉盛投资管理有限公司（“南京鑫辉盛”） 898,200,000.00 注1
上海天艺文化投资发展有限公司（“上海天艺文化”） 870,120,731.23 注2
诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司（“诺楠紫乐轩”） 854,846,867.43 注2
上海融创房地产开发集团有限公司（“上海融创”） 833,166,600.00 注1
佛山信保葆华股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保葆华”） 800,063,517.60 注1
成都市西汇投资有限公司 800,000,000.00 注5
北京潭柘兴业房地产开发有限公司（“北京潭柘兴业”） 759,949,729.39 注2
无锡万筑房地产有限公司（“无锡万筑”） 749,738,000.00 注1
武汉宝山汇城置业有限公司 （“武汉宝山”） 739,050,000.00 注2
洛阳都利置业有限公司（“洛阳都利”） 737,353,053.92 注2
北京未来科学城发展集团有限公司（“北京未来科学城”） 708,567,362.68 注1
揭阳祥越实业投资有限公司（“揭阳祥越”） 697,554,590.00 注2
无锡融利房地产开发有限公司（“无锡融利”） 688,145,267.91 注2
深圳金华阳投资有限公司（“深圳金华阳”） 684,508,112.51 注1
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期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
福州中泓盛实业有限公司（“福州中泓盛”） 677,272,000.00 注2
北京首都开发股份有限公司（“首开股份”） 674,426,313.61 注1
成都市昊峰房地产开发有限公司（“成都昊峰”） 671,768,245.00 注1
成都市常鑫房地产开发有限公司（“成都常鑫”） 668,437,877.49 注1
广州增城区润昱置业有限公司（“增城润昱”） 643,472,258.40 注1
天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（“天津兴宁建设”） 610,000,000.00 注1
广东五原集团有限公司（“广东五原”） 597,932,682.82 注1
无锡润泰置业有限公司（“无锡润泰”） 595,271,421.20 注2
北京远和置业有限公司（“北京远和”） 592,033,280.61 注2
佛山市中交保利房地产有限公司（“佛山中交”） 583,103,050.00 注2
济南元贺置业有限公司（“济南元贺”） 573,248,910.46 注2
南京汇隆房地产有限公司（“南京汇隆”） 568,980,198.39 注2
成都佳逊投资有限公司（“成都佳逊”） 566,059,958.06 注1
澄江益邦投资有限公司（“澄江益邦”） 554,209,420.75 注1
福州世茂世睿置业有限公司（“福州世茂世睿”） 553,127,104.87 注2
天津保创房地产开发有限公司（“天津保创”） 531,688,811.75 注2
深圳联新投资管理有限公司（“深圳联新”） 530,600,000.00 注1
广州绿嵘房地产开发有限公司（“广州绿嵘”） 529,117,738.16 注2
广州市保瑞房地产开发有限公司（“广州保瑞”） 519,373,316.52 注2
南京盛利置业有限公司（“南京盛利”） 516,511,306.37 注2
佛山市顺德区龙光润悦房地产有限公司（“顺德龙光润悦”） 512,732,870.56 注2
广州市凯胜投资有限公司（“广州凯胜”） 506,726,166.67 注1
福州世茂泽欣房地产开发有限公司（“福州世茂泽欣”） 505,176,700.00 注2
广州保丰置业有限公司（“广州保丰”） 495,785,000.00 注2
西藏东轩企业管理合伙企业（有限合伙）（“西藏东轩”） 482,639,967.23 注2
广州润嘉置业有限公司（“润嘉置业”） 475,980,000.00 注2
福州傲霖企业管理有限公司（“福州傲霖”） 475,191,000.00 注2
成都泰安融城企业管理有限公司（“泰安融城”） 474,433,049.75 注1
连云港市房地产交易管理服务有限公司 471,026,170.55 注3
北京南悦房地产开发有限公司（“北京南悦”） 467,918,483.51 注2
重庆旭庭企业管理咨询有限公司（“重庆旭庭”） 466,963,400.72 注1
珠海保川股权投资基金合伙企业（有限合伙）（“珠海保川”） 463,784,296.53 注2
北京创世瑞新房地产开发有限公司（“北京创世瑞新”） 463,557,403.84 注2
青岛源诚西海岸置业有限公司（“青岛西海岸”） 455,590,000.00 注2
厦门市欣东联房地产开发有限公司（“厦门欣东”） 455,056,997.24 注2
广州穗阳置业有限公司（“广州穗阳”） 451,704,831.63 注2
佛山南海恒城置业发展有限公司（“佛山恒城置业”） 451,553,958.44 注1
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期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
中天美好集团有限公司（“中天美好”） 432,000,000.00 注1
北京融筑房地产开发有限公司（“北京融筑”） 430,400,915.98 注2
中铁房地产集团华东有限公司（“中铁华东”） 426,524,248.44 注1
广东名冠集团有限公司（“广东名冠”） 416,030,136.14 注1
广州碧臻房地产开发有限公司（“广州碧臻”） 413,971,029.29 注1
北京金良兴业房地产开发有限公司（“北京金良兴业”） 407,309,896.54 注2
成都市金泽鑫悦房地产开发有限公司（“成都金泽鑫悦”） 406,742,797.68 注2
佛山信保东信股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保东信”） 384,175,249.99 注1
北京屹泰房地产开发有限公司（“北京屹泰”） 379,036,588.04 注2
邯郸市美融房地产开发有限公司（“邯郸美融”） 376,879,037.80 注2
佛山市南海欣特利贸易有限公司（“南海欣特利”） 374,500,000.00 注1
杭州滨江房产集团股份有限公司（“杭州滨江”） 363,000,000.00 注1
深圳安创投资管理有限公司（“深圳安创”） 363,000,000.00 注1
成都兴光工业科技有限公司（“成都兴光工业”） 362,979,471.33 注1
佛山市骏隆房地产有限公司（“佛山骏隆”） 362,733,848.84 注2
甘肃浩源投资有限公司（“甘肃浩源”） 350,898,000.00 注1
湖南新天地投资控股集团有限公司（“湖南新天地”） 349,345,061.61 注2
佛山市南海恒城致远投资有限公司（“佛山南海恒城”） 343,000,000.00 注1
武汉二零四九集团有限公司（“武汉二零四九集团”） 342,000,000.00 注1
天津顺集置业有限公司（“天津顺集”） 332,357,908.12 注2
上海银都实业（集团）有限公司（“上海银都”） 331,720,508.19 注1
科创（青岛）科技园投资发展有限公司（“科创青岛”） 324,831,429.33 注2
南京锐灏房地产开发有限公司（“南京锐灏”） 309,375,457.20 注2
青岛开投置业发展有限公司（“青岛开投”） 306,285,000.00 注2
沈阳金地风华房地产开发有限公司（“沈阳金地风华”） 306,125,586.89 注2
青岛合富锦城置业有限公司（“青岛合富”） 306,119,354.06 注1
海门市鼎熹置业有限公司（“海门鼎熹”） 304,669,094.78 注2
南京裕鸿房地产开发有限公司（“南京裕鸿”） 300,582,975.00 注2
绍兴保骏置地有限公司（“绍兴保骏”） 296,098,392.78 注2
东莞市润地房地产有限公司（“东莞润地”） 295,024,000.00 注2
天津正晟房地产开发有限公司（“天津正晟”） 292,494,770.90 注2
绿地集团合肥紫峰置业有限公司（“合肥紫峰”） 287,099,914.90 注1
西安通和实业集团有限公司（“西安通和”） 284,458,000.00 注1
广州市时代胜誉投资有限公司（“时代胜誉”） 278,966,800.00 注1
万科（重庆）企业有限公司（“万科（重庆）”） 276,418,147.59 注1
南京朗乾置业有限公司（“南京朗乾”） 276,187,927.60 注2
海南碧桂园房地产开发有限公司（“海南碧桂园”） 274,321,101.67 注1
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2018 年度
财务报表附注
期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
佛山信保悦雅股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保悦雅”） 262,130,177.78 注1
珠海市昱晖房地产开发有限公司（“珠海昱晖”） 255,512,016.95 注2
上海融创绿城投资控股有限公司（“上海融创绿城”） 254,800,000.00 注1
中山祥盛房地产开发有限公司（“中山祥盛”） 253,974,430.91 注2
珠海九洲控股集团有限公司（“珠海九洲”） 250,000,000.00 注1
北京腾泰亿远置业有限公司（“北京腾泰亿远”） 246,000,000.00 注2
天津和晟房地产开发有限公司（“天津和晟”） 244,427,032.63 注2
佛山市顺德区万科房地产有限公司（“顺德万科”） 241,739,897.55 注2
北京致泰房地产开发有限公司（“北京致泰”） 241,263,187.40 注2
沧銮（厦门）置业有限公司（“厦门沧銮”） 239,820,000.00 注2
福建省涵城领域房地产开发有限公司（“福建涵城”） 228,000,000.00 注1
沧州御景房地产开发有限公司（“沧州御景”） 225,198,901.00 注1
广州甘蔗糖业研究所海南甘蔗育种场 220,995,580.65 注5
佛山顺德晟鸿投资有限公司（“佛山晟鸿”） 220,505,000.00 注2
佛山市信保瑞轩企业管理有限公司（“信保瑞轩”） 219,783,930.66 注1
山西凰泰元兴房地产开发有限公司（“凰泰元兴”） 218,240,312.50 注1
徐州碧城房地产开发有限公司（“徐州碧城”） 216,590,764.75 注2
南京荣盛置业有限公司（“南京荣盛”） 215,600,000.00 注1
华尚宏远（天津）房地产开发有限公司（“华尚宏远”） 215,012,494.73 注2
武汉泰达诚悦置业有限公司（“武汉泰达”） 211,246,825.79 注2
南京善杰义房地产开发有限公司（“南京善杰义”） 206,080,540.29 注2
中航里城（香港）有限公司（“中航里城(香港)”） 200,000,000.00 注1
武汉海汭汇投资有限公司（“武汉海汭汇”） 199,999,989.59 注1
东莞市大岭山碧桂园房地产开发有限公司（“大岭山房地产”） 196,835,402.89 注2
成都华侨城创盈企业管理有限公司（“成都创盈”） 195,086,716.75 注1
佛山信保东利股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保东利”） 190,301,533.80 注1
徐州市住房置业担保有限公司 189,384,370.46 注3
北京海盈房地产开发有限公司（“北京海盈”） 187,893,145.14 注2
北京金丰置业有限公司（“北京金丰”） 186,856,287.44 注2
郑州瑞达资产管理有限公司（“郑州瑞达”） 185,839,248.06 注1
万科企业股份有限公司（“万科股份”） 180,000,000.00 注1
长春中金华安房地产开发有限公司（“长春中金华安”） 179,044,484.31 注1
广州百利投资发展有限公司（“广州百利”） 175,547,579.29 注1
河北联创投资有限公司（“河北联创”） 170,383,058.90 注1
广州保奥房地产开发有限公司（“广州保奥”） 167,054,026.37 注2
南京正荣德信房地产开发有限公司（“南京正荣德信”） 164,281,200.00 注1
台州富高置业有限公司（“台州富高”） 162,426,000.00 注2
财务报表附注第 36 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
三亚不夜城置业有限公司（“三亚不夜城”） 161,881,090.81 注2
无锡致弘置业有限公司（“无锡致弘”） 160,187,574.20 注2
徐州顺祥置业有限公司（“徐州顺祥”） 160,021,395.90 注2
海南台达旅业开发有限公司（“海南台达”） 159,533,100.00 注2
佛山市兴鹏房地产开发有限公司（“佛山兴鹏”） 157,070,987.90 注1
成都万锦南府置业有限公司（“成都万锦南府”） 156,000,000.00 注2
Full Star Properties, LLC（“Full Star”） 154,083,929.55 注2
重庆葆昌房地产开发有限公司（“重庆葆昌”） 152,430,563.39 注2
清远市晟世投资置业有限公司（“清远晟世”） 152,199,452.01 注1
广东华志达科技投资有限公司（“广东华志达”） 150,617,986.15 注1
佛山市高明区美玖房地产开发有限公司（“佛山高明美玖”） 149,476,363.14 注2
佛山顺德智鑫投资有限公司（“顺德智鑫”） 149,420,418.64 注2
徐州金碧房地产开发有限公司（“徐州金碧”） 148,784,855.24 注2
武汉二零四九新港城建设有限公司（“武汉二零四九新港城”） 148,000,000.00 注2
张家港市美好置业有限公司（“张家港美好置业”） 147,537,500.00 注1
汤阴县碧桂园房地产开发有限公司（“汤阴碧桂园”） 146,636,070.00 注2
南京华光银河湾置业有限公司（“南京华光”） 146,434,186.00 注1
沈阳和悦投资有限公司（“沈阳和悦”） 145,538,161.38 注2
嘉兴华灿股权投资基金合伙企业（有限合伙）（“嘉兴华灿”） 144,999,992.45 注2
嘉兴德业股权投资基金合伙企业（有限合伙）（“嘉兴德业”） 144,011,392.51 注2
合肥旭荣置业有限公司（“合肥旭荣”） 143,549,957.45 注1
天津万锦晟祥房地产开发有限公司（“天津万锦晟祥”） 133,822,157.26 注2
佛山信保光晟股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保光晟”） 133,453,848.95 注1
珠海利庆投资合伙企业（有限合伙）（“珠海利庆”） 133,033,000.00 注2
广州信保东宏股权投资基金合伙企业（有限合伙）（“广州信保东宏”） 127,107,706.20 注1
广东省湛江航运集团有限公司（“湛江航运”） 124,087,846.52 注1
徐州铭创置业有限公司（“徐州铭创”） 123,785,000.00 注2
珠海润槟股权投资合伙企业（有限合伙）（“珠海润槟”） 121,021,074.14 注2
珠海市昱恒房地产开发有限公司（“珠海昱恒”） 119,772,611.00 注2
宜昌光盛纺织有限公司（“宜昌光盛”） 119,400,000.00 注1
佛山信保佳昊股权投资合伙企业（有限合伙）（“信保佳昊”） 118,227,043.41 注1
东莞市景源房地产开发有限公司（“东莞景源”） 117,953,265.00 注2
西藏宏耀企业管理合伙企业（有限合伙）（“西藏宏耀”） 117,215,406.06 注2
广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（“琶洲经济联合社”） 116,443,000.00 注1
佛山晟鑫投资有限公司（“佛山晟鑫”） 114,006,225.89 注2
新津悦雅房地产开发有限公司（“新津悦雅”） 111,618,384.50 注2
茂名市聚康物业管理有限公司（“茂名聚康”） 111,371,244.35 注1
财务报表附注第 37 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额
其他应收款（按单位） 坏账 计提 计提
其他应收款
准备 比例 理由
南昌伽彧贸易有限公司（“南昌伽彧”） 108,182,865.17 注1
太原晋善房地产开发有限公司（“太原晋善”） 107,728,205.00 注2
合肥旭辉企业管理有限公司（“合肥旭辉”） 106,781,200.00 注1
深圳市里城投资发展有限公司（“深圳里城”） 104,202,323.20 注1
台州保宸置业有限公司（“台州保宸”） 103,849,885.32 注2
广东华宇建筑工程有限公司（“广东华宇”） 103,421,897.68 注1
黄志豪 102,761,315.46 注1
广州合锦嘉苑房地产开发有限公司（“广州合锦嘉苑”） 101,507,459.59 注2
联发集团南昌联宏房地产发展有限公司（“南昌联宏”） 100,450,000.00 注1
佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社 100,000,000.00 注5
佛山市南海区大沥镇河西经济联合社 100,000,000.00 注5
合计 110,845,211,774.48
注 1：广东葛洲坝、庭瑞集团、鹤山碧桂园、融创华北、武汉汉阳造、广州冠华、融
创恒基、南海海德、深圳恒地、南京鑫辉盛、上海融创、无锡万筑、北京未来科学城、
深圳金华阳、首开股份、成都昊峰、成都常鑫、增城润昱、天津兴宁建设、广东五原、
成都佳逊、澄江益邦、深圳联新、广州凯胜、泰安融城、重庆旭庭、佛山恒城置业、
中天美好、中铁华东、广东名冠、广州碧臻、南海欣特利、杭州滨江、深圳安创、成
都兴光工业、甘肃浩源、佛山南海恒城、武汉二零四九集团、上海银都、青岛合富、
合肥紫峰、西安通和、时代胜誉、万科（重庆）、海南碧桂园、上海融创绿城、珠海
九洲、福建涵城、沧州御景、凰泰元兴、南京荣盛、中航里城(香港)、武汉海汭汇、
成都创盈、郑州瑞达、万科股份、长春中金华安、广州百利、河北联创、南京正荣德
信、佛山兴鹏、清远晟世、广东华志达、张家港美好置业、南京华光、合肥旭荣、湛
江航运、宜昌光盛、琶洲经济联合社、茂名聚康、南昌伽彧、合肥旭辉、深圳里城、
广东华宇、黄志豪、南昌联宏均为本公司子公司的合作方股东；西藏信保、信保葆华、
信保东信、信保悦雅、信保瑞轩、信保东利、信保光晟、广州信保东宏、信保佳昊为
本公司子公司的合作方股东同时为联营企业；在子公司有资金结余的情况下，为提高
资金使用效益，各方股东按约定比例调出资金使用，由于股东之间相互制约、权利义
务对等，因而未计提坏账准备。
注 2：上海华辕、佛山兴泰、葛矿利南京、杭州保泓、和信兴泰、漳州中世、武汉林
岸、杭州滨保、北京碧和信泰、广州新合、南方财经、广州穗海、武汉滨江臻毅、南
京矿利金、北京博睿宏业、上海暄熹、拉萨锐旭、广州诚品置业、福州鸿腾、青岛源
城临港、信保宁泰、南京新保弘、重庆央鼎、上海天艺文化、诺楠紫乐轩、北京潭柘
兴业、武汉宝山、洛阳都利、揭阳祥越、无锡融利、福州中泓盛、无锡润泰、北京远
财务报表附注第 38 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
和、佛山中交、济南元贺、南京汇隆、福州世茂世睿、天津保创、广州绿嵘、广州保
瑞、南京盛利、顺德龙光润悦、福州世茂泽欣、广州保丰、西藏东轩、润嘉置业、福
州傲霖、北京南悦、珠海保川、北京创世瑞新、青岛西海岸、厦门欣东、广州穗阳、
北京融筑、北京金良兴业、成都金泽鑫悦、北京屹泰、邯郸美融、佛山骏隆、湖南新
天地、天津顺集、科创青岛、南京锐灏、青岛开投、沈阳金地风华、海门鼎熹、南京
裕鸿、绍兴保骏、东莞润地、天津正晟、南京朗乾、珠海昱晖、中山祥盛、北京腾泰
亿远、天津和晟、顺德万科、北京致泰、厦门沧銮、佛山晟鸿、徐州碧城、华尚宏远、
武汉泰达、南京善杰义、大岭山房地产、北京海盈、北京金丰、广州保奥、台州富高、
三亚不夜城、无锡致弘、徐州顺祥、海南台达、成都万锦南府、Full Star、重庆葆昌、
佛山高明美玖、顺德智鑫、徐州金碧、武汉二零四九新港城、汤阴碧桂园、沈阳和悦、
嘉兴华灿、嘉兴德业、天津万锦晟祥、珠海利庆、徐州铭创、珠海润槟、珠海昱恒、
东莞景源、西藏宏耀、佛山晟鑫、新津悦雅、太原晋善、台州保宸、广州合锦嘉苑为
公司的参股企业；公司按照相关项目合作协议，按约定比例投入款项，期末采用个别
认定法进行减值测试，由于公司能有效参与上述合营企业与联营企业的经营管理，且
其开发的房地产项目具有较好的经济效益，因而未计提坏账准备。
注 3：受个别地方政策影响，房款回笼资金需放至房管局指定监管账户，达到工程进
度后陆续返还，无坏账风险，因而未计提坏账准备。
注 4：公司收购公司实际控制人保利集团持有的保利(香港)控股有限公司 50%股权，
并按照 50%的持股比例承接香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利
息 2,810,908,210.12 元。香港控股为同受保利集团控制的公司，无坏账风险，因而未
计提坏账准备。
注 5：项目前期垫付费用，待项目公司成立，转入项目公司；无坏账风险，因而未计
提坏账准备。
（3） 采用余额百分比法或其他组合方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
余额百分比
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 4,508,791,198.64 225,439,559.93 5.00
1-2 年（含 2 年） 2,140,172,363.33 107,008,618.17 5.00
2-3 年（含 3 年） 1,040,102,951.84 52,005,147.59 5.00
3 年以上 1,100,196,437.90 55,009,821.90 5.00
合计 8,789,262,951.71 439,463,147.59 5.00
确定该组合依据的说明：以信用期和账龄作为风险特征组成类似信用风险特征组合。
期末无单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款。
财务报表附注第 39 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（4） 本期计提、转回或收回坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 27,992,188.08 元。
（5） 本期无实际核销的其他应收款情况。
（6） 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
合作方往来款 35,721,735,256.23 27,099,093,988.29
联营合营企业及关联单位往来款 75,096,332,135.38 32,036,961,367.22
其他 8,816,407,334.58 5,113,712,630.17
合计 119,634,474,726.19 64,249,767,985.68
（7） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
收期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
额合计数 期末余额
的比例(%)
投入合营企业的项目
上海华辕实业有限公司 4,570,471,082.44 1 年以内 3.82
开发资金往来
佛山保利兴泰房地产开 投入联营企业的项目
3,232,541,343.30 1 年以内 2.70
发有限公司 开发资金往来
收购香港控股股权所
保利（香港）控股有限公
承接的债权及应付未 2,810,908,210.12 1 年以内 2.35
司
付利息
广东葛洲坝房地产开发 与子公司合作方股东 1 年以内或 2 至
2,575,044,710.57 2.15
有限公司 的往来款 3年
葛矿利南京房地产开发 投入联营企业的项目
2,142,400,000.00 1至2年 1.79
有限公司 开发资金往来
合计 / 15,331,365,346.43 / 12.81
(六) 存货
1、 存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 431,234,110,515.87 2,437,632,211.18 428,796,478,304.69 393,090,315,787.11 130,582,612.35 392,959,733,174.76
开发产品 45,873,442,400.49 225,195,178.48 45,648,247,222.01 46,887,300,254.72 228,565,937.99 46,658,734,316.73
原材料 6,924,471.48 6,924,471.48 13,851,550.96 13,851,550.96
库存商品 11,558,864.92 11,558,864.92 27,245,411.31 27,245,411.31
低值易耗品 41,876,838.08 41,876,838.08 9,600,234.88 9,600,234.88
合计 477,167,913,090.84 2,662,827,389.66 474,505,085,701.18 440,028,313,238.98 359,148,550.34 439,669,164,688.64
财务报表附注第 40 页
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2018 年度
财务报表附注
（1） 开发成本
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
广州保利天悦 2010 年 12 月 2019 年 6 月 1,852,364.00 249,506,509.97 3,586,497,807.75
广州保利罗兰国际 2017 年 6 月 2020 年 12 月 637,705.06 263,501,750.50 5,035,655,070.51
广州保利大都汇 2013 年 9 月 2021 年 6 月 371,449.35 375,336,583.61 375,297,904.36
广州保利桃花源 2016 年 6 月 2020 年 6 月 166,848.00 412,997,294.11 683,025,844.88
广州保利创融广场 2016 年 6 月 293,610.47 1,937,138,220.75
广州保利中融广场 2016 年 6 月 293,083.61 1,949,168,558.01
广州保利中航城 2022 年 6 月 444,041.00 1,350,205,836.28 2,923,111,030.34
广州保利鱼珠项目 2016 年 12 月 2023 年 6 月 547,644.90 5,369,164,881.16 3,632,143,114.45
广州保利葛洲坝海德公馆 2016 年 6 月 371,236.33 1,756,111,853.10
广州保利广钢 206 项目 2019 年 6 月 2020 年 10 月 522,364.00 4,314,834,094.46 3,977,111,358.54
广州保利广钢 224 项目 2018 年 6 月 2020 年 10 月 536,934.00 3,700,178,785.75 4,364,428,364.24
广州南沙电商港项目 2016 年 6 月 2020 年 12 月 825,043.00 6,283,538,021.72 456,439,116.39
广州保利星海小镇 2016 年 12 月 281,746.99 1,261,013,704.70
广州保利 i 立方 2016 年 12 月 2019 年 6 月 154,901.95 742,027,455.72 1,459,554,636.45
广州保利和光晨樾 2017 年 12 月 2020 年 6 月 558,035.00 4,080,420,840.99 3,748,757,839.34
广州保利 i 立方 plus 2017 年 12 月 2020 年 10 月 57,477.89 279,603,454.75 321,717,494.39
广州保利广钢 219 项目 2019 年 6 月 2020 年 12 月 382,057.07 3,353,288,815.02 2,473,936,212.83
广州保利思泰花园 2018 年 6 月 2020 年 12 月 184,943.35 942,929,994.19 947,569,288.50
广州保利蕉门岛南项目 2018 年 6 月 2020 年 12 月 179,020.75 859,931,920.42 888,344,142.28
广州保利塔岗项目 2017 年 12 月 2020 年 1 月 116,523.00 90,179,001.69
广州保利从化区江埔果场项目 2018 年 6 月 2022 年 12 月 980,821.57 5,046,512,461.70 4,746,960,000.00
广州保利花都区中轴线商业项目 2018 年 6 月 2022 年 8 月 445,542.52 1,414,916,573.23 1,337,133,333.73
广州保利增城东部枢纽经济总部项目 2019 年 6 月 2022 年 7 月 607,475.97 2,836,116,423.65 1,263,000,000.00
广州保利增城区小楼大院二期项目 2019 年 6 月 2020 年 3 月 28,224.98 89,655,895.74
广州保利从化区江埔街江村项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 309,022.81 1,422,580,000.00
广州保利小新塘项目 2018 年 6 月 2022 年 4 月 1,222,795.12 5,048,170,179.35 3,186,678,801.06
中山保利春天里 2012 年 1 月 2020 年 6 月 396,560.00 338,079,430.23 804,058,367.82
中山保利国际广场 2012 年 5 月 2020 年 6 月 742,849.89 240,510,072.35 740,903,498.38
中山保利香槟国际 2017 年 12 月 2020 年 12 月 90,439.70 480,783,375.97 331,267,472.36
中山保利领岸花园 2017 年 12 月 2020 年 12 月 438,794.57 2,425,631,024.04 2,113,007,464.35
珠海保利海上五月花 2013 年 12 月 397,864.70 501,157,894.32
珠海保利国际广场 2014 年 9 月 398,261.00 1,598,268,859.14
珠海碧桂园保利海悦天境花园 2017 年 12 月 2020 年 4 月 95,510.20 551,032,818.41 464,095,972.21
珠海保利横琴新区十字门大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 3 月 180,832.81 715,174,632.44
珠海保利茉莉花园（原白蕉镇桥湖路东项
2018 年 6 月 2020 年 11 月 184,861.99 929,019,413.72 861,820,031.53
目）
珠海保利百合花园（原白蕉镇桥湖路西项
2018 年 6 月 2020 年 11 月 35,548.78 197,215,525.10 174,462,589.19
目）
财务报表附注第 41 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
珠海九州保利天和 2017 年 6 月 2023 年 12 月 1,505,187.00 10,443,412,856.79 11,255,321,559.66
珠海保利碧桂园海棠花园 2018 年 6 月 2020 年 4 月 151,449.52 758,464,982.98 758,187,581.73
南昆山保利锦里 2014 年 6 月 2019 年 6 月 158,368.11 112,744,406.59 426,066,678.30
汕头保利金平区汕龙泉岩项目 2019 年 6 月 2021 年 6 月 178,808.29 674,259,168.99
汕头保利和府 2017 年 12 月 2020 年 12 月 246,457.12 1,613,087,052.46 1,382,081,242.21
汕尾保利金町湾 2015 年 12 月 2020 年 12 月 416,205.17 471,357,598.78 702,689,057.03
汕尾保利金町湾二期 2018 年 6 月 2020 年 10 月 463,605.00 781,583,851.88 555,790,926.81
汕尾保利大都汇 2018 年 6 月 31,188.92 61,126,105.03
梅州保利公园里 2018 年 6 月 2022 年 8 月 330,702.39 2,632,645,371.76 1,288,263,376.53
梅州保利江南和府 2017 年 12 月 190,466.60 476,454,455.16
深圳保利香槟苑 2017 年 12 月 2020 年 12 月 102,185.26 793,839,070.42 658,368,047.84
佛山保利东湾一期 2012 年 6 月 2019 年 12 月 517,185.99 88,797,103.18 341,623,905.00
佛山保利东湾二期 2010 年 9 月 531,540.44 101,149,312.42
佛山保利紫山花园 2013 年 6 月 201,456.95 53,370,769.15
佛山保利中环 2011 年 5 月 2020 年 6 月 732,204.06 374,031,193.94 446,644,954.55
佛山保利中悦花园 2014 年 9 月 2019 年 6 月 314,674.64 549,063,078.14 417,599,912.16
佛山保利紫山国际 2015 年 3 月 2019 年 6 月 586,644.60 309,761,097.11 385,553,311.02
佛山保利香槟国际 2019 年 6 月 2020 年 12 月 191,560.61 519,683,824.26 630,171,573.78
佛山保利雅苑 2017 年 12 月 69,643.87 569,825,006.98
佛山保利翡翠公馆 2016 年 6 月 2019 年 12 月 279,396.11 1,420,700,568.15 1,565,798,446.20
佛山保利滨湖花园 2016 年 6 月 2019 年 6 月 260,211.23 105,773,018.17 1,004,451,354.21
佛山保利中央公园二期 2017 年 6 月 2022 年 12 月 403,646.41 548,456,116.98 2,202,237,224.07
佛山保利雲上 2016 年 12 月 2019 年 12 月 217,588.44 453,911,016.20 333,920,639.26
佛山保利西悦湾 2017 年 6 月 2021 年 12 月 430,632.97 1,656,498,876.06 2,666,501,402.37
佛山保利麓园 2016 年 12 月 2020 年 12 月 162,575.52 662,904,937.16 542,886,199.54
佛山保利美华中心项目 2017 年 12 月 2019 年 12 月 139,078.21 751,907,560.10 632,294,878.50
佛山保利翔海国际 2019 年 6 月 2021 年 6 月 98,041.26 484,048,473.32 414,988,572.93
佛山保利华苑 2018 年 6 月 2020 年 12 月 36,210.80 186,184,833.14 144,642,900.59
佛山保利青年荟项目 2018 年 6 月 2019 年 12 月 89,876.00 448,633,553.35 747,207,533.04
佛山保利兴业渔村项目 2018 年 6 月 2022 年 1 月 94,248.28 174,531,707.98 128,961,108.13
佛山保利顺德区集成项目 2017 年 12 月 2020 年 5 月 106,648.20 391,760,220.57
佛山保利南海区东平路东侧项目 2018 年 9 月 2021 年 5 月 693,332.29 4,723,969,049.12
佛山保利芳华苑（原佛罗路南侧项目） 2018 年 9 月 2021 年 5 月 363,067.48 3,257,684,563.60
佛山保利文玥花园 2017 年 12 月 223,641.87 1,118,369,360.04
佛山保利西山林语（原沧江南路南侧项目） 2018 年 9 月 2021 年 5 月 57,882.39 510,586,839.99
佛山保利中央公园 2014 年 3 月 2019 年 6 月 481,562.98 1,200,315,459.51 2,100,173,973.18
佛山保利紫晨花园 2019 年 6 月 2021 年 9 月 236,061.13 1,551,869,102.70
江门鹤山保利中央花园 2016 年 6 月 2020 年 12 月 234,333.51 492,062,819.61 1,340,867,271.81
财务报表附注第 42 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
江门保利西海岸 2017 年 12 月 2022 年 5 月 856,682.84 1,877,567,617.90 1,472,947,506.33
江门保利大都会 2013 年 6 月 2020 年 12 月 857,952.84 656,354,701.33 1,203,697,746.66
江门保利云上西棠 2019 年 6 月 2020 年 7 月 305,711.00 1,549,231,865.92
江门保利中央公馆 2017 年 6 月 2019 年 12 月 200,569.37 794,630,583.07 548,007,175.05
江门保利悦公馆（蓬江区凤翔路东侧项目） 2019 年 6 月 2021 年 6 月 121,513.92 654,969,339.20
江门保利古井镇文楼村项目 2018 年 12 月 2021 年 8 月 89,526.75 281,307,260.97
清远保利花园 2013 年 7 月 2020 年 12 月 376,864.94 454,891,183.32 349,418,979.01
清远保利天汇 2014 年 12 月 2020 年 12 月 861,416.00 2,529,749,449.55 2,319,698,744.21
清远保利英德市中央公馆 2018 年 6 月 2020 年 6 月 86,023.47 215,096,085.34 85,793,449.23
清远保利麓湖 2018 年 6 月 2021 年 1 月 197,313.00 719,730,762.14 689,388,249.59
清远保利清城区规划太石路西侧项目 2019 年 6 月 2021 年 5 月 118,828.39 558,869,855.57
韶关保利中滨花园 2018 年 4 月 2020 年 10 月 80,801.52 546,907,905.44
韶关保利浈江区陵南路西北侧项目 2018 年 12 月 2021 年 9 月 147,892.68 251,604,816.72
韶关保利芙蓉新城 2014 年 6 月 2020 年 12 月 756,651.86 346,457,844.29 1,142,836,316.76
韶关保利心语花园 2015 年 6 月 2020 年 12 月 156,364.64 391,854,115.15 479,976,308.98
湛江保利原点广场 2014 年 6 月 2020 年 12 月 1,036,519.73 1,512,322,058.43 1,315,755,699.76
湛江保利西海岸 2017 年 6 月 2019 年 12 月 443,067.00 3,264,094,234.17 1,869,555,404.72
肇庆保利花园 2015 年 6 月 2019 年 6 月 254,118.00 114,595,126.08 922,537,851.65
肇庆保利花园东侧项目 2017 年 12 月 2020 年 6 月 181,630.05 279,194,099.65 137,621,162.81
肇庆保利爱乐小镇 2017 年 12 月 2022 年 3 月 516,919.93 1,408,775,680.04 1,125,207,232.91
肇庆保利金凯盛誉城 2018 年 12 月 2020 年 7 月 181,352.00 584,986,924.26
肇庆保利高新区大旺大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 5 月 264,240.86 640,590,333.40
肇庆保利新区西路东项目 2019 年 6 月 2020 年 10 月 143,267.52 570,295,891.52 315,000,000.00
肇庆保利端州区砚都大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 209,547.59 197,143.88
茂名保利大都会 2015 年 12 月 2020 年 12 月 204,311.85 376,578,983.16 288,973,411.47
茂名保利中环广场 2018 年 6 月 2021 年 6 月 153,010.85 215,772,042.32 87,010,587.33
茂名市保利高铁小区项目 2019 年 6 月 2023 年 12 月 235,341.54 53,393,644.31
茂名保利东江项目 2017 年 12 月 2022 年 3 月 496,460.12 1,534,988,488.96 1,502,021,247.99
东莞保利领秀山花园 2017 年 6 月 2020 年 7 月 46,003.79 245,573,438.41 179,426,016.49
东莞保利茶溪公馆 2017 年 6 月 2019 年 6 月 100,861.99 288,179,104.50 341,204,544.83
东莞保利东岸花园 2017 年 6 月 2019 年 6 月 76,390.00 324,063,885.02 272,155,744.86
东莞保利南城大都会 2017 年 6 月 2019 年 12 月 92,625.09 517,927,100.17 419,562,655.81
东莞保利格外松湖 2017 年 6 月 2019 年 12 月 80,505.00 248,081,591.08 382,508,474.96
东莞保利紫岸花城 2017 年 6 月 2019 年 12 月 181,106.81 661,198,245.10 618,086,021.20
东莞保利月湖园 2018 年 6 月 2020 年 12 月 74,377.00 249,722,606.53 168,678,953.65
阳江保利银滩 2010 年 9 月 2019 年 6 月 695,505.40 304,290,541.05 646,915,394.97
阳江保利公馆（原滨海新区沿海高速公路项
2018 年 9 月 2021 年 3 月 139,856.50 355,754,317.03
目）
财务报表附注第 43 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
阳江保利中央公园 2016 年 6 月 2022 年 12 月 342,354.63 594,230,606.36 837,102,436.36
沈阳保利十二橡树庄园 2009 年 9 月 2019 年 6 月 105,368.26 39,318,617.71
沈阳保利海上五月花 2011 年 3 月 300,471.09 8,675,619.00
沈阳保利香槟花园 2013 年 5 月 2019 年 6 月 302,068.66 223,286,871.54 223,887,824.73
沈阳保利茉莉公馆 2013 年 9 月 2019 年 6 月 274,123.09 826,678,561.92 739,854,701.86
沈阳保利白沙林语 2014 年 9 月 2019 年 6 月 216,334.01 434,446,396.83 373,112,666.85
沈阳保利紫荆公馆 2014 年 9 月 2019 年 6 月 147,931.42 505,256,096.54 434,937,967.28
沈阳保利大都会 2015 年 6 月 2019 年 6 月 488,306.23 1,088,009,672.35 1,192,894,908.76
沈阳保利海德公园 2017 年 12 月 2020 年 3 月 320,048.39 1,320,190,994.19 1,203,226,956.14
沈阳保利观唐 2017 年 12 月 2020 年 4 月 76,017.36 384,842,632.87 263,183,687.27
沈阳保利云禧 2018 年 6 月 2021 年 4 月 218,751.00 1,153,484,956.70 1,116,788,313.21
沈阳保利和光尘樾（原浑南区长安街西侧项
2018 年 9 月 2021 年 6 月 158,988.31 910,867,988.83
目）
沈阳保利溪湖林语 2010 年 4 月 390,513.65 191,760,278.20
丹东保利香槟国际 2014 年 9 月 2020 年 12 月 63,536.93 208,406,935.90 194,958,925.56
丹东保利锦江林语 2009 年 3 月 2019 年 6 月 199,318.07 177,355,042.83 120,087,712.56
营口保利香槟花园 2011 年 4 月 2019 年 12 月 295,703.20 449,990,805.47 434,924,442.30
大连保利西山林语 2012 年 9 月 2019 年 6 月 329,419.14 167,773,446.34 354,270,124.11
大连保利南关岭项目 2014 年 3 月 54,548.52 5,838,537.26
大连保利天禧 2014 年 9 月 2020 年 12 月 1,679,036.00 5,875,730,574.94 6,803,794,856.17
大连保利金香槟 2017 年 6 月 2020 年 12 月 68,805.33 205,073,016.85 276,837,955.31
大连保利梧桐语 2017 年 12 月 2020 年 12 月 88,845.37 415,013,690.94 392,204,024.00
大连保利熙悦 2019 年 6 月 2020 年 12 月 93,283.06 522,899,547.73 508,579,045.86
大连金地保利墅苑风华 2018 年 6 月 48,190.92 352,228,971.93
大连保利海上五月花 2019 年 6 月 2020 年 7 月 170,772.11 397,482,994.08
大连保利罗兰 2017 年 12 月 2020 年 10 月 158,589.63 593,235,213.60 474,045,606.92
包头保利南海公园 2012 年 5 月 2019 年 6 月 284,665.00 721,345,815.47 715,885,548.61
包头保利心语 2017 年 6 月 2020 年 1 月 36,080.24 266,387,667.57 194,382,748.51
北京保利春天里 2011 年 10 月 538,925.20 1,206,411,994.83
北京保利大都汇 2015 年 9 月 2020 年 6 月 539,525.17 1,998,975,073.18 1,680,703,170.64
北京保利未来科技城项目 2017 年 12 月 2020 年 12 月 1,272,521.62 5,175,759,641.66 4,721,423,797.09
北京保利和光逸境（原丰台区大成路项目） 2018 年 6 月 2020 年 10 月 251,648.35 1,853,858,804.60 1,737,687,197.20
北京大兴区旧宫镇北项目 2018 年 6 月 2021 年 6 月 844,351.00 6,240,375,233.87 5,960,131,125.74
衡水保利拉菲公馆 2017 年 12 月 2022 年 5 月 376,052.60 1,878,985,634.97 1,781,255,110.99
沧州保利花园 2016 年 12 月 2020 年 6 月 213,333.85 546,222,108.92 467,822,553.39
沧州保利香槟国际（原新华区永济东路南侧
2019 年 6 月 2021 年 7 月 97,536.21 440,870,848.01
项目）
太原保利香槟国际 2014 年 12 月 2019 年 6 月 341,487.00 534,933,520.09 714,443,789.02
太原保利梧桐语 2016 年 6 月 2019 年 6 月 144,344.44 23,776,151.39 891,533,874.33
财务报表附注第 44 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
太原保利晋源区贾家庄西路西侧项目 2018 年 12 月 2021 年 11 月 307,647.88 1,173,433,405.97
太原保利小店区南中环街北侧项目 2019 年 6 月 2022 年 1 月 570,942.61 4,720,254,255.92
太原保利海德公园 2017 年 6 月 2022 年 2 月 469,234.11 2,091,500,734.37 1,564,918,463.47
太原保利茉莉公馆 2017 年 12 月 2022 年 2 月 420,304.11 1,894,729,058.26 1,641,307,482.17
太原保利西江月 2018 年 6 月 2021 年 6 月 273,276.93 863,600,515.40 757,289,638.93
太原保利百合花园 2015 年 12 月 89,634.67 566,800,623.90
晋中保利心语（原龙湖大街北侧项目） 2018 年 9 月 2021 年 4 月 131,701.50 496,470,115.62
晋中保利壹号公馆 2016 年 6 月 2020 年 12 月 293,447.30 367,303,067.23 980,380,874.23
上海保利叶上海 2008 年 2 月 2019 年 12 月 680,467.54 162,749,751.15 160,606,884.15
上海保利蔚蓝林语 2011 年 8 月 231,406.73 920,857,017.88
上海奉贤区南桥新城项目 2019 年 6 月 2021 年 9 月 370,700.00 2,399,515,336.05 2,178,514,433.37
上海青浦久事项目 2018 年 6 月 259,300.00 1,834,117,898.60
上海保利芦潮港 C0204 项目 2017 年 12 月 2021 年 1 月 165,501.00 982,207,546.49 821,541,434.82
上海保利世博项目 2019 年 6 月 2,647,657.77 19,117,311,869.52
上海保利嘉定区江桥镇黄家花园路西侧项
2018 年 11 月 2022 年 6 月 321,901.82 2,035,764,595.20
目
上海保利玲玥公馆（原临港园区石槐路项
2018 年 6 月 2021 年 6 月 124,859.00 668,289,268.10 534,700,954.40
目）
上海水悦堂 2017 年 7 月 2020 年 12 月 259,300.00 1,830,422,825.20
武汉保利海上五月花 2009 年 6 月 2019 年 12 月 184,206.44 193,744,176.86 103,876,946.68
武汉保利公园九里 2012 年 6 月 575,343.57 268,964,665.91
武汉保利时代/茉莉 2013 年 5 月 2019 年 12 月 802,167.00 1,732,626,718.58 1,309,441,598.11
武汉保利圆梦城 2008 年 4 月 2019 年 6 月 578,974.76 28,203,078.45 180,861,980.61
武汉保利香颂 2017 年 6 月 2021 年 12 月 1,287,416.00 5,978,430,916.48 5,408,497,387.90
武汉保利大都会 2016 年 12 月 2020 年 6 月 362,427.00 2,759,725,144.05 2,391,847,627.60
武汉保利新武昌 2017 年 12 月 2020 年 12 月 500,499.00 1,344,325,884.25 1,831,682,724.69
武汉保利关山村 K26 项目 2019 年 6 月 2020 年 12 月 140,927.00 530,603,952.04 521,756,301.18
武汉保利关山村 K33 项目 2018 年 6 月 2020 年 10 月 102,812.85 331,971,228.28 260,936,057.84
武汉保利军运城 2017 年 12 月 2022 年 2 月 487,017.00 2,954,573,173.97 2,823,596,792.83
武汉保利汉阳区燎原村 A 项目 2018 年 12 月 2021 年 7 月 557,947.20 3,604,855,956.61
武汉保利汉阳区燎原村 B 项目 2018 年 12 月 2021 年 8 月 510,834.04 3,320,112,290.31
武汉江夏区 82 号项目 2018 年 6 月 2020 年 9 月 238,202.97 1,413,427,203.09 1,161,849,400.00
武汉保利洪山区友谊大道西北侧项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 289,079.01 1,885,477,679.52
宜昌保利时代 2016 年 6 月 2021 年 6 月 198,332.59 496,711,185.85 960,426,832.69
宜昌保利罗兰香谷 2018 年 9 月 2021 年 1 月 79,434.29 707,226,962.78
宜昌保利香槟国际 2018 年 9 月 2021 年 10 月 69,170.00 270,721,305.31
宜昌保利林语溪 2018 年 6 月 2020 年 12 月 91,094.67 464,199,332.47 394,725,723.38
长沙保利麓谷林语 2009 年 3 月 2019 年 6 月 549,692.14 668,348,593.22 27,769,403.33
长沙保利西海岸 2013 年 12 月 2021 年 12 月 947,705.37 2,845,028,709.25 3,019,680,402.57
财务报表附注第 45 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
长沙保利香槟国际 2013 年 11 月 2020 年 12 月 409,333.72 898,531,014.19 1,278,011,728.00
长沙保利东郡（原长沙县黄江大道南项目） 2018 年 9 月 2021 年 12 月 147,584.71 662,402,751.65
长沙中航城 2018 年 6 月 2022 年 6 月 412,802.91 1,679,338,907.70 1,826,549,274.92
长沙保利雨花区万家丽路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 85,956.55 686,089,351.05
常德保利中央公园 2016 年 12 月 2019 年 10 月 178,223.91 430,662,236.33 1,068,702,335.67
常德保利中央公园二期 2018 年 4 月 2021 年 8 月 198,220.16 538,617,499.08
常德保利中央公园三期项目 2019 年 6 月 2021 年 11 月 263,968.22 439,917,487.21
重庆保利江上明珠 2010 年 8 月 2019 年 6 月 983,537.35 517,548,687.12 1,589,843,052.01
重庆保利花半里 2012 年 6 月 364,545.54 37,005,933.04
重庆保利爱尚里 2013 年 6 月 2020 年 12 月 638,970.89 1,065,810,884.47 1,472,385,638.00
重庆保利观澜 2014 年 6 月 2019 年 6 月 553,102.00 1,450,096,793.11 1,955,169,121.44
重庆保利茵梦湖 2014 年 12 月 188,187.94 685,804,269.26
重庆保利观塘 2014 年 6 月 2020 年 12 月 666,594.39 1,777,665,797.36 2,652,943,726.31
重庆保利天汇 2017 年 6 月 2020 年 2 月 173,542.28 1,187,345,890.23 1,091,990,903.30
重庆保利金香槟 2017 年 6 月 2020 年 1 月 104,959.99 537,564,398.35 550,469,464.24
重庆保利观承 2017 年 12 月 2022 年 3 月 322,546.52 1,309,025,315.58 649,868,212.25
重庆保利堂悦 2018 年 6 月 2021 年 6 月 285,917.53 1,383,576,547.53 1,749,561,495.65
重庆冉家坝项目 2017 年 12 月 2020 年 9 月 186,363.78 1,018,117,919.28 852,835,956.33
重庆保利大国璟（原巴南区李家沱组团项
2019 年 6 月 2021 年 8 月 176,080.83 808,326,201.29
目）
重庆保利堂悦北项目 2018 年 6 月 2020 年 9 月 212,826.20 1,121,755,081.95
长春保利溪湖林语 2017 年 6 月 2019 年 12 月 143,046.50 828,173,194.66 621,008,619.70
长春保利金香槟 2015 年 12 月 2019 年 6 月 130,425.97 98,105,297.68 225,076,955.17
长春保利堂悦 2017 年 12 月 2020 年 3 月 105,898.00 664,840,561.28 484,659,318.56
长春保利香槟花园 2011 年 11 月 2020 年 12 月 172,691.76 189,330,035.29 332,359,444.19
长春保利中央公园 2014 年 12 月 2020 年 12 月 231,419.18 481,760,365.16 639,581,068.34
长春保利熙悦 2018 年 12 月 2021 年 8 月 53,220.00 129,950,327.59
长春保利润天观湖项目 2018 年 6 月 2021 年 6 月 67,788.76 300,542,701.16
长春保利天誉（南关区谊民路南侧项目) 2018 年 9 月 2021 年 5 月 146,614.60 732,631,532.32
长春保利蔷薇苑二期 2019 年 6 月 2021 年 9 月 95,029.00 132,978,397.23
德阳广汉市保利大同路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 130,328.30 578,483,582.50
德阳保利国际城 2011 年 6 月 2021 年 12 月 788,620.72 1,011,571,784.63 941,342,311.44
成都保利石象湖项目 2012 年 4 月 2019 年 6 月 335,075.78 923,476,387.89 831,636,599.53
成都保利国际广场 2017 年 12 月 280,419.84 535,075,500.02
成都保利狮子湖 2017 年 6 月 2020 年 12 月 373,723.93 776,332,909.35 766,592,700.31
成都保利狮子湖二期 2015 年 6 月 2019 年 6 月 264,473.42 796,217,427.24 591,504,841.78
成都保利林语溪 2014 年 6 月 2019 年 6 月 229,327.47 854,094,012.20 1,000,281,456.95
成都保利紫薇花语 2014 年 11 月 164,116.00 248,713,389.26
财务报表附注第 46 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
成都保利锦江里 2015 年 12 月 178,375.71 271,517,531.78
成都保利西子城 2016 年 6 月 87,254.70 677,561,121.94
成都保利中央郡/爱尚里 2015 年 10 月 2021 年 12 月 401,329.96 1,057,389,655.13 1,444,492,139.57
成都保利大都汇 2016 年 6 月 2022 年 12 月 355,121.00 1,564,769,811.98 2,109,669,359.25
成都龙湖三千庭 2016 年 12 月 2019 年 12 月 169,240.00 354,479,946.12 638,793,872.67
成都保利学府城 2016 年 12 月 110,911.49 829,730,905.02
成都保利国宾首府 2016 年 12 月 156,030.64 1,042,891,352.83
成都保利天悦 2017 年 12 月 2021 年 10 月 230,120.00 1,590,863,050.83 1,255,288,654.14
成都保利石象湖 1136 亩项目 2019 年 6 月 2020 年 12 月 107,770.00 133,269,676.40
成都保利堂悦 2017 年 6 月 2020 年 12 月 98,759.73 448,524,046.92 641,762,957.25
成都保利天汇 2018 年 6 月 2020 年 7 月 303,967.42 1,653,653,768.01 1,154,612,676.39
成都保利天玺 2017 年 12 月 2020 年 7 月 107,560.19 513,825,943.14 288,515,373.09
成都保利熙悦 2017 年 6 月 2021 年 2 月 34,475.79 150,890,266.40 122,128,336.44
成都保利中央峰景 2012 年 6 月 2024 年 7 月 195,224.69 226,307,622.52 211,845,515.57
成都保利郫都区中信大道北侧项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 173,301.61 296,683,635.91
成都保利高新区大源组团 25 亩项目 2018 年 6 月 2022 年 1 月 138,095.71 1,293,753,711.43 882,430,895.83
成都保利天府新区 170 亩项目 2018 年 6 月 2021 年 9 月 505,136.74 2,551,729,369.73 1,418,912,269.90
成都保利天府新区 30 亩项目 2018 年 6 月 2020 年 12 月 121,190.22 149,729,342.94 122,915,483.65
成都保利翡翠和悦（原天府新区 49 亩项目） 2018 年 6 月 2020 年 12 月 139,962.92 720,108,617.30 480,000,000.00
成都保利堂颂 2018 年 6 月 2020 年 9 月 129,500.55 702,327,644.23 526,898,811.55
成都保利中航城国际社区项目 2018 年 6 月 2020 年 9 月 602,464.69 2,668,309,019.58 976,036,760.42
成都金堂县金泉路北侧项目 2018 年 12 月 2021 年 9 月 66,085.51 275,347,055.21
遂宁保利江语城 2013 年 6 月 169,172.74 529,206,045.17
遂宁保利养生谷项目 2017 年 4 月 2019 年 9 月 132,848.27 749,759,293.71
西藏保利林芝项目 2014 年 12 月 2019 年 12 月 56,868.62 18,340,559.60 26,733,567.48
眉山保利天府林语 2017 年 12 月 2020 年 5 月 134,687.68 843,306,937.33 628,678,881.70
眉山保利仁里 2018 年 6 月 2020 年 9 月 72,396.96 412,213,202.55 307,344,755.97
眉山天府悦隽 2018 年 6 月 2020 年 9 月 126,033.46 746,619,090.28 590,344,603.58
眉山城市之光 2018 年 6 月 2020 年 9 月 110,350.50 724,685,173.69 483,289,459.46
眉山保利仁寿县文林镇仁寿大道南侧项目 2018 年 12 月 2021 年 6 月 93,532.68 814,072,205.82
眉山保利天府南院 2017 年 12 月 2020 年 6 月 89,731.24 488,910,821.96 321,500,391.83
宁波保利府院江南 2017 年 6 月 2020 年 2 月 126,859.15 430,273,070.06 173,070,371.61
宁波保利慈溪湾底文化小镇项目 2018 年 12 月 2021 年 8 月 97,113.73 247,585,616.81
宁波保利天悦 2018 年 6 月 2021 年 7 月 690,931.94 4,541,079,745.70 4,018,125,364.53
宁波保利滨湖天地 2012 年 4 月 472,416.67 369,882,265.64
杭州保利天汇（原襄七房项目） 2018 年 6 月 2022 年 6 月 1,010,070.00 6,234,641,608.29 3,027,924,936.73
杭州保利翡翠海岸 2017 年 6 月 2020 年 6 月 746,994.29 5,602,373,392.79 5,000,028,928.63
绍兴保利上虞区江东路东侧项目 2018 年 12 月 2021 年 6 月 585,167.38 3,143,125,630.95
财务报表附注第 47 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
天津海河大观 2012 年 9 月 606,012.36 1,427,637,082.37
天津保利香颂湖 2013 年 12 月 127,916.01 284,728,577.02
天津保利罗兰公馆 2014 年 9 月 187,934.00 290,987,686.76
天津保利溪湖林语 2014 年 6 月 2019 年 6 月 144,482.55 276,121,308.38 493,958,917.91
天津保利梧桐语 2014 年 12 月 2019 年 6 月 135,465.70 271,106,463.66 236,141,625.12
天津保利海上五月花 2017 年 6 月 2019 年 12 月 165,424.44 770,778,015.45 644,343,541.29
天津保利公元大观 2017 年 12 月 803,783.63 4,581,175,545.71
天津保利云庐（原宁河区滨翠西路项目） 2018 年 6 月 2021 年 6 月 266,439.49 1,273,958,048.53 1,212,010,793.83
天津保利蓟州区湖东大道项目 2018 年 6 月 56,533.42 261,971,793.16
天津保利蓟州新城盘龙路项目 2019 年 6 月 89,503.13 398,056,689.76
天津保利天悦 2018 年 6 月 2020 年 8 月 770,875.03 5,390,008,887.95 2,722,540,328.09
天津蓟州区远和大街 41 号地项目 2018 年 6 月 115,610.29 526,504,252.72
天津保利天汇 2017 年 12 月 2022 年 5 月 315,123.49 1,461,358,130.58 1,160,065,536.57
青岛保利中央公园 2015 年 6 月 2019 年 12 月 326,370.78 529,269,202.73 1,538,895,258.08
青岛保利蔷薇公馆 2016 年 6 月 63,101.79 367,077,894.25
青岛保利天汇 2017 年 12 月 2021 年 7 月 369,052.00 2,100,854,819.34 1,768,915,987.79
青岛保利堂颂 2017 年 12 月 2021 年 8 月 92,560.69 404,013,368.01 298,027,000.33
青岛胶州市李哥庄镇桃源大街东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 7 月 182,653.07 177,211,956.86
青岛保利胶州潮州路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 323,689.52 1,795,354,449.36
青岛胶州保利胶东机场项目 2018 年 6 月 2022 年 11 月 404,712.56 649,808,491.33
青岛保利西乡月 2017 年 6 月 2019 年 11 月 93,783.42 352,112,668.97 353,429,070.03
胶州保利叁仟栋 2018 年 6 月 2020 年 12 月 214,726.84 742,213,552.04 690,739,814.78
临沂保利堂悦 2017 年 6 月 2020 年 5 月 86,831.16 413,436,013.77 297,698,728.19
常州保利金坛区金桂路项目 2018 年 6 月 212,550.60 880,414,868.43
常州保利公园九里 2013 年 8 月 163,077.40 352,388,174.94
连云港保利西山林语 2017 年 12 月 2020 年 7 月 70,219.61 499,625,133.39 322,608,486.64
连云港保利海上五月花 2011 年 6 月 2019 年 6 月 132,597.31 386,108,988.30 272,195,982.33
南京保利中央公园 2013 年 12 月 2019 年 6 月 524,415.00 261,434,295.46 1,243,653,334.24
南京保利堂悦 2015 年 6 月 2019 年 6 月 453,455.00 313,286,120.73 662,097,274.27
南京保利西江月 2015 年 6 月 340,654.44 767,207,465.10
南京保利蔚蓝 2015 年 12 月 2019 年 6 月 377,868.87 1,394,305,578.58 2,546,797,697.76
南京保利天悦 2016 年 12 月 2019 年 12 月 342,854.76 1,239,495,507.36 2,306,363,770.74
南京保利云禧 2017 年 6 月 2019 年 10 月 417,266.00 513,843,041.55 3,203,205,375.73
南京保利鼓楼区模范马路北侧项目 2018 年 9 月 2021 年 4 月 213,708.26 1,112,418,375.46
南京中航国际社区 2018 年 6 月 2021 年 6 月 364,537.00 2,213,509,854.92 3,504,307,280.43
南京中航樾广场 2018 年 6 月 2020 年 6 月 181,009.00 796,618,041.30 1,001,505,570.53
南京中航樾公馆 2018 年 6 月 2020 年 6 月 141,651.00 254,767,896.75 1,366,920,153.29
南京保利梅龙湖项目 2019 年 6 月 2020 年 3 月 125,044.31 1,047,999,729.96 775,256,657.74
财务报表附注第 48 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
无锡江阴市澄江街道项目 2019 年 6 月 2020 年 6 月 189,738.68 110,981,581.28
南通通州区保利南湖东路项目 2018 年 1 月 2020 年 10 月 243,250.93 1,307,724,764.35
南通保利香槟国际 2011 年 7 月 2019 年 6 月 420,555.00 1,207,955,193.51 980,764,764.57
南通保利海门长江路东侧项目 2018 年 12 月 2021 年 9 月 239,591.01 1,139,351,295.79
盐城保利罗兰春天 2018 年 6 月 89,295.75 446,884,754.30
盐城保利紫荆公馆 2017 年 12 月 2020 年 5 月 151,756.16 503,493,118.02 854,230,893.42
南昌保利半山国际花园 2010 年 10 月 2019 年 6 月 674,544.48 1,199,790,435.35 1,240,105,619.50
南昌保利春天里二期 2017 年 6 月 100,715.84 300,943,985.18
南昌保利春天里一期 2016 年 12 月 53,076.92 98,289,403.90
南昌保利新建区项目 2019 年 6 月 2020 年 6 月 12,076.36 46,097,739.56 36,493,604.51
南昌保利洪都项目 2017 年 6 月 2021 年 12 月 1,657,739.44 3,745,746,575.00 4,992,886,110.88
南昌保利青云谱区洪都三期项目 2018 年 6 月 2022 年 12 月 520,717.00 5,002,984,899.33
南昌保利中心（原中航国际广场二期项目） 2017 年 12 月 70,302.00 477,656,804.51
赣州保利嘉福领秀山（原赣县区赣南大道北
2019 年 6 月 2021 年 7 月 312,976.00 1,045,235,556.42
侧项目）
赣州保利康桥 2017 年 12 月 2021 年 7 月 141,183.00 533,218,872.88 731,490,929.31
赣州保利嘉福心语 2017 年 12 月 2020 年 6 月 115,871.15 271,844,332.00 319,007,918.87
合肥保利香槟国际 2012 年 4 月 423,879.00 190,983,062.10
合肥保利海上五月花 2013 年 10 月 2019 年 6 月 491,618.00 359,833,384.87 616,311,115.71
合肥保利东郡 2013 年 10 月 2019 年 6 月 349,619.27 19,045,290.17 52,083,186.76
合肥保利西山林语 2014 年 12 月 2019 年 6 月 385,905.00 341,431,937.50 533,223,123.40
合肥保利罗兰春天 2016 年 6 月 2019 年 8 月 145,573.92 27,893,491.20 1,102,714,103.04
合肥保利熙悦府 2017 年 6 月 2019 年 12 月 177,801.42 1,240,195,723.73 1,073,403,221.56
合肥保利朗香书院 2016 年 12 月 2019 年 12 月 160,230.60 324,304,911.40 813,987,302.29
合肥保利海上明悦 2017 年 12 月 2020 年 12 月 314,136.47 1,906,769,451.76 1,902,656,528.53
合肥保利柏林之春 2017 年 12 月 2020 年 12 月 510,396.67 3,195,158,360.35 3,037,002,768.61
合肥时光印象 2017 年 12 月 336,740.91 2,173,255,705.54
合肥保利罗兰香谷 2018 年 6 月 2021 年 10 月 302,968.32 1,674,397,416.25 1,582,630,645.67
合肥保利公元天下 2018 年 1 月 2021 年 2 月 413,949.51 2,514,533,039.42
郑州保利罗兰香谷 2016 年 12 月 59,808.61 382,223,083.96
郑州保利文化广场 2017 年 12 月 2021 年 6 月 230,150.03 952,314,452.02 694,486,522.81
郑州保利金水区杓袁东路东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 11 月 133,955.74 663,952,209.51
郑州保利珑熙 2018 年 6 月 2020 年 11 月 417,843.39 2,653,281,772.28 2,551,200,952.39
郑州保利心语花园 2016 年 12 月 2021 年 12 月 487,080.41 1,526,748,443.69 1,427,659,890.13
洛阳保利大都会 2018 年 6 月 409,930.23 772,770,177.24
洛阳保利和园项目 2018 年 6 月 2020 年 12 月 233,390.40 676,300,889.78 784,425,169.56
石家庄保利花园 2012 年 10 月 2019 年 12 月 669,456.39 327,458,084.87 346,949,108.87
石家庄保利拉菲公馆 2015 年 6 月 351,548.01 1,622,545,168.21
财务报表附注第 49 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
石家庄保利茉莉公馆 2016 年 12 月 2020 年 6 月 139,519.74 840,320,580.16 1,333,485,405.17
石家庄保利东郡 2016 年 12 月 75,653.04 690,860,149.42
石家庄保利西山御园 2015 年 11 月 2019 年 12 月 353,279.00 523,342,632.75
石家庄保利堂悦 2017 年 12 月 2021 年 8 月 102,473.06 495,953,305.10
石家庄保利藁城区丰产路南侧项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 389,929.00 1,340,303,201.10
石家庄保利鹿泉区名人山庄项目 2019 年 6 月 2020 年 4 月 95,147.33 128,795,064.84
石家庄保利鹿泉区铜冶镇北铜冶村项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 178,776.57 433,995,812.30
三亚保利论坛项目 2014 年 12 月 362,868.46 831,055,395.98
三亚保利海棠湾 2015 年 6 月 166,322.00 1,329,588,748.80
三亚保利崖州湾太阳城项目 2017 年 12 月 2020 年 12 月 736,978.00 1,254,519,491.00 1,638,632,770.05
三亚保利崖州湾项目 2019 年 6 月 2020 年 12 月 217,593.78 553,626,023.05 784,147,558.25
三亚保利海棠区江林路东北侧项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 164,108.58 703,616,704.15
海口保利中央海岸 2015 年 6 月 2019 年 12 月 415,858.64 341,281,000.01 2,737,406,493.14
海口保利秀英港 1 号地 2017 年 11 月 2020 年 3 月 332,581.08 1,203,716,370.51
福州保利西江林语 2013 年 8 月 300,014.00 723,606,804.92
福州浣溪山里 2018 年 6 月 2020 年 7 月 218,555.74 1,300,815,956.97 1,140,431,946.05
福州保利天悦花园 2016 年 6 月 2020 年 12 月 352,820.13 1,974,889,178.19 1,779,586,583.51
厦门保利叁仟栋 2015 年 6 月 2019 年 6 月 616,606.99 1,421,549,411.09 3,932,983,626.13
厦门保利壹海里 2017 年 12 月 2021 年 5 月 723,103.00 5,273,302,856.78 5,115,555,781.71
厦门保利和光城悦（原翔安区洪钟大道西项
2018 年 6 月 2020 年 12 月 285,014.80 1,967,185,453.54
目）
厦门保利同安新城通福路北项目 2019 年 6 月 2020 年 5 月 133,955.00 939,736,790.96
厦门保利同安新城通福路南项目 2019 年 6 月 2020 年 9 月 210,391.96 1,397,233,032.32
莆田保利城四期 2017 年 12 月 2019 年 7 月 158,307.92 838,624,156.95
莆田保利城 2015 年 7 月 2021 年 12 月 244,132.06 98,692,343.33 1,198,250,120.95
莆田保利金香槟 2017 年 12 月 2019 年 12 月 104,970.15 657,981,283.80 546,826,171.59
莆田保利中央公园 2017 年 12 月 2022 年 3 月 238,784.80 1,500,899,087.07 1,338,517,989.72
莆田保利紫荆公馆 2018 年 12 月 2021 年 9 月 59,464.40 243,108,392.34
泉州保利城 2016 年 6 月 2020 年 12 月 533,119.77 2,667,684,745.53 3,172,954,915.88
泉州南安保利香槟公馆 2016 年 12 月 2020 年 12 月 191,794.97 968,111,784.79 731,149,429.95
西安保利春天里 2013 年 9 月 2019 年 12 月 200,570.00 59,465,011.56 409,319,580.63
西安保利拉菲公馆 2013 年 9 月 2020 年 12 月 312,288.00 351,739,220.04 290,611,132.18
西安保利天悦（原丈八北路项目） 2016 年 6 月 2019 年 12 月 911,176.36 4,619,287,862.87 4,141,535,322.95
西安保利心语 2016 年 12 月 2020 年 6 月 283,213.39 796,100,368.42 1,241,721,612.26
西安保利林语溪 2017 年 9 月 2020 年 3 月 58,227.57 397,133,220.86
西安保利国际广场 2019 年 6 月 2021 年 11 月 210,108.70 161,813,000.00
西安保利中央公园 2018 年 6 月 2020 年 8 月 100,676.04 508,110,055.40 412,395,247.71
西安中航樾公馆 2018 年 6 月 2020 年 6 月 76,762.24 489,164,696.42 431,842,050.86
财务报表附注第 50 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
西安保利和光宸悦 2019 年 6 月 2021 年 11 月 555,839.33 2,563,253,927.05
兰州保利领秀山 2015 年 6 月 2019 年 12 月 617,467.00 639,526,277.87 959,601,971.43
兰州保利理想城 2017 年 6 月 2023 年 6 月 122,454.00 883,123,775.77 759,258,389.24
兰州保利金香槟 2016 年 12 月 2023 年 6 月 115,902.73 531,845,774.86 448,060,219.09
兰州保利西固区玉门街东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 6 月 228,163.41 1,021,995,888.87
兰州保利天悦湾 2019 年 6 月 2020 年 12 月 166,785.82 573,053,831.11 571,039,108.13
乌鲁木齐保利西山林语 2017 年 6 月 2020 年 12 月 170,826.46 513,760,798.27 704,739,684.22
乌鲁木齐中航翡翠城项目 2017 年 6 月 2020 年 12 月 273,000.00 130,229,961.66 133,674,495.24
乌鲁木齐保利海上五月花 2015 年 6 月 2021 年 12 月 218,651.38 296,397,721.33 214,128,338.19
昆山九方城项目 2017 年 6 月 2019 年 10 月 253,039.00 37,526,868.24 402,207,829.45
九江中航城项目 2016 年 12 月 415,305.68 394,115,055.29
九江保利芦山林语 2018 年 6 月 2022 年 10 月 276,673.10 837,630,146.98 240,360,520.00
九江保利八里翡翠 2018 年 6 月 2022 年 7 月 211,887.34 753,781,492.75 560,055,093.07
漳州保利大国璟 2018 年 9 月 2021 年 6 月 107,815.38 502,805,947.31
漳州保利和院里 2018 年 6 月 2020 年 8 月 82,080.42 345,319,056.87 126,159,333.12
芜湖保利香颂庄园 2018 年 6 月 2020 年 7 月 88,761.77 490,205,556.12 409,622,855.07
芜湖保利信达熙悦府 2017 年 12 月 2021 年 4 月 288,108.81 1,449,215,726.16 1,238,676,621.94
湖州保利堂悦 2018 年 6 月 2020 年 8 月 233,884.80 1,281,138,804.17 1,219,830,453.27
湖州保利棠禧 2018 年 6 月 2021 年 8 月 131,353.58 704,918,602.13 288,752,272.07
惠州保利博罗县长宁镇罗浮大道东侧项目 2019 年 6 月 2021 年 3 月 77,812.89 231,945,111.58
惠州保利惠城区小金口项目 2019 年 6 月 2020 年 11 月 88,981.62 388,082,965.30 372,174,180.18
济南保利和光山语 2018 年 6 月 2020 年 8 月 53,437.97 324,041,312.26 345,967,770.00
济南保利和唐悦色 2019 年 6 月 2021 年 8 月 467,579.64 2,491,347,589.39 2,707,326,994.04
揭阳保利锦绣花园（原揭阳空港区项目） 2018 年 6 月 2020 年 9 月 180,993.36 740,485,207.82 571,755,204.37
揭阳保利西海岸（原渔湖片区渔十七路南侧
2019 年 9 月 2021 年 5 月 333,936.32 1,478,879,328.34
项目)
揭阳保利金都花园 2019 年 6 月 2021 年 6 月 123,045.75 415,319,010.73
揭阳保利和府（原普宁市象鼻山项目） 2018 年 6 月 2022 年 10 月 209,636.75 520,879,907.04 380,219,319.63
台州保利大国璟（原黄岩区西城街道金带路
2018 年 9 月 2021 年 5 月 572,903.79 2,888,358,322.26
东侧项目）
台州保利碧桂园西江月 2018 年 6 月 198,184.02 494,342,477.63
天水保利成纪新城 2018 年 6 月 2020 年 8 月 129,775.86 461,028,545.01 364,633,496.45
邢台保利茉莉公馆 2018 年 6 月 2021 年 8 月 82,728.00 323,474,451.13 268,805,706.47
徐州保利铜山区茅村镇龙泰路南侧项目 2018 年 10 月 2022 年 1 月 285,427.00 519,768,536.83
徐州保利鑫城 2016 年 8 月 2020 年 7 月 81,761.18 119,231,507.68 269,878,549.37
徐州保利观澜别苑 2018 年 6 月 2020 年 6 月 215,753.00 1,235,345,549.89 1,099,131,412.71
益阳保利桃花仑项目 2018 年 6 月 2020 年 9 月 73,090.82 186,533,293.60 106,151,182.32
益阳保利中央公馆 2017 年 12 月 2021 年 4 月 93,412.00 373,942,278.25 212,438,594.74
岳阳中航翡翠湾项目 2017 年 6 月 164,810.05 295,710,060.72
财务报表附注第 51 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
岳阳保利中央公园 2018 年 6 月 2020 年 7 月 88,963.00 357,344,798.59 153,524,638.28
张家港保利金港镇中港路东项目 2017 年 12 月 59,375.94 257,163,894.48
张家港保利熙悦 2018 年 6 月 2020 年 9 月 234,891.40 1,436,888,145.88 637,119,976.60
张家口保利桥东区钻石北路东侧项目 2018 年 6 月 2021 年 7 月 309,931.28 1,674,930,026.72
张家港保利保税区中港路东项目 2018 年 6 月 2020 年 8 月 41,336.32 400,403,390.40 82,256,756.76
张家港保利锦丰片区华昌路西项目 2018 年 6 月 2020 年 8 月 101,121.02 652,910,617.96 466,401,542.66
金华御西湖 2018 年 5 月 2020 年 9 月 142,912.36 996,230,124.49
金华保利大国璟（原婺城区五一路西侧项
2018 年 9 月 2021 年 5 月 262,909.93 1,740,178,121.10
目）
荆州保利荆北新区岳山村项目 2019 年 6 月 2021 年 5 月 565,206.65 2,133,280,334.95
荆州保利堂悦 2018 年 9 月 2020 年 12 月 146,849.97 616,743,088.94
烟台保利悦尚海 2019 年 6 月 2021 年 6 月 156,668.57 616,578,156.96
秦皇岛北戴河新区保利海公园项目 2018 年 9 月 2021 年 6 月 206,260.53 278,649,361.00
秦皇岛北戴河新区保利戴河大街北侧项目 2018 年 9 月 2021 年 6 月 58,344.38 137,762,298.16
秦皇岛北戴河新区保利南戴河三小区项目 2019 年 6 月 2021 年 6 月 72,100.45 317,441,029.51
许昌保利堂悦花园（原东城区文峰路东侧项
2018 年 9 月 2021 年 3 月 150,412.44 610,703,872.66
目）
德州保利齐河县黄河国际生态城项目 2018 年 9 月 2021 年 3 月 202,124.00 635,275,305.17
邯郸保利堂悦 2018 年 9 月 2020 年 11 月 165,088.77 772,994,459.20
中南路山岭巷整体 2017 年 12 月 17,236.01 118,636,435.75
中青街油脂化学厂整体 2017 年 12 月 57,708.15 376,207,065.53
镇江保利玖公馆 2018 年 3 月 2020 年 8 月 61,313.87 590,662,057.61
镇江句容市春城路南侧项目 2018 年 12 月 2021 年 5 月 114,546.69 1,125,899,962.75
潍坊保利海棠（原寒亭区富亭街北侧项目） 2018 年 12 月 2021 年 4 月 83,422.26 274,153,996.11
昆明保利连然街道办事处项目 2019 年 6 月 2021 年 6 月 102,027.29 386,958,123.28
昆明保利天御花园项目（原官渡区巫家坝项
2018 年 9 月 2022 年 10 月 664,508.20 2,677,916,823.98
目）
昆明中航玺樾 2018 年 6 月 2021 年 6 月 206,914.30 447,822,917.90 1,158,369,842.35
昆明保利春湖国际项目 2019 年 6 月 2021 年 10 月 440,160.19 811,941,765.97
襄阳保利海上五月花（原高新区园林大道西
2018 年 12 月 2021 年 3 月 169,051.57 1,188,833,229.89
侧项目）
河源保利源城区万绿湖大道南侧项目 2019 年 6 月 2021 年 8 月 184,874.48 423,163,865.33
孝感保利香颂（原孝南区乾坤大道北侧项
2018 年 12 月 2021 年 8 月 167,664.79 707,091,147.92
目）
贵阳保利观山湖区兴筑西路北侧项目 2018 年 12 月 2021 年 10 月 758,835.26 3,835,034,902.36
悉尼保利劳斯山区 51 Terry Road 项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 12,200.00 2,125,604.49
悉尼保利天际 2018 年 9 月 AUD34,357.11 1,497,811,836.40
悉尼保利林菲尔德项目 2018 年 6 月 2020 年 11 月 AUD7,200.00 297,510,696.31 157,774,312.19
悉尼保利胜地项目 2018 年 6 月 2020 年 11 月 AUD29,333.00 200,102,812.08 176,573,539.31
悉尼市保利吉宫项目 2019 年 6 月 2021 年 4 月 AUD8,034.00 87,170,633.08
澳大利亚悉尼保利宾士镇项目 2019 年 6 月 2020 年 8 月 AUD31,819.58 297,379,216.85 294,021,979.43
财务报表附注第 52 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
(万元)
澳大利亚悉尼保利高嘉华项目 2019 年 6 月 2020 年 10 月 AUD9,000.00 120,579,136.40
墨尔本保利千禧 2019 年 6 月 2020 年 11 月 AUD26,592 .00 262,598,399.28 236,888,209.46
墨尔本保利唐卡斯特项目 2018 年 7 月 2021 年 2 月 AUD7,781.00 95,824,918.59
墨尔本高地项目 2018 年 6 月 AUD9,779.00 102,790,535.01
墨尔本保利列治文 2019 年 6 月 2020 年 11 月 AUD3,825.00 101,944,179.56 91,821,586.63
晋江中航城 2018 年 6 月 2022 年 6 月 1,146,652.71 5,464,837,977.41 6,464,923,605.35
英国保利伦敦磨山公园项目 2019 年 6 月 2021 年 3 月 AUD37,616.20 711,872,437.39
合计 / / / 431,234,110,515.87 393,090,315,787.11
（2） 开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
广州保利百合花园 2005 年 4 月 1,203,067.03 89,178.36 1,292,245.39
广州保利百合花园二期 2007 年 4 月 4,017,982.67 614,495.21 3,403,487.46
广州保利香雪山 2011 年 9 月 42,383,240.47 29,176,429.56 13,206,810.91
广州保利西子湾 2010 年 12 月 3,996,052.83 176,675.99 4,172,728.82
广州保利林海山庄 2010 年 2 月 20,894,254.79 1,389,330.12 3,283,568.12 19,000,016.79
广州保利公馆 2010 2011 年 9 月 69,663,937.19 7,934,555.03 61,729,382.16
广州保利春天里 2011 年 11 月 995,489.24 458,568.79 153,152.19 1,300,905.84
广州保利香槟公馆 2013 年 6 月 11,248,646.83 8,347,051.52 2,901,595.31
广州保利紫薇花园 2,664,279.85 2,664,279.85
广州保利心语花园 8,049,750.98 8,049,750.98
广州增城保利壹号公馆 2010 年 12 月 27,127,654.00 2,725,556.27 24,402,097.73
广州保利 V 座 2012 年 6 月 65,661,137.41 65,661,137.41
广州保利中宇广场 36,161,527.01 36,161,527.01
广州保利中环广场 2011 年 9 月 8,751,673.63 8,751,673.63
广州保利西海岸（含星海花园） 2015 年 6 月 217,701,316.23 91,739,344.82 125,961,971.41
广州增城保利东江首府 2016 年 12 月 552,470,712.37 709,000.41 132,521,558.75 420,658,154.03
广州保利克洛维广场 2015 年 6 月 221,671,413.09 161,898,230.56 59,773,182.53
广州保利云禧 2016 年 6 月 784,516,783.62 600,466,487.41 184,050,296.21
广州保利中达广场 2014 年 9 月 15,326,953.80 64,081.00 1,039,934.78 14,351,100.02
广州保利公园九里 2015 年 6 月 171,620,682.30 47,297,665.57 124,323,016.73
广州保利塞纳维拉 2015 年 6 月 105,817,486.74 4,547,856.21 18,800,190.37 91,565,152.58
广州保利越秀岭南林语 114,386,321.56 114,386,321.56
广州保利珑熙 2016 年 12 月 62,998,016.33 37,976,183.06 25,021,833.27
广州保利大都汇 2021 年 6 月 275,845,104.99 232,730,665.58 43,114,439.41
广州保利桃花源 2020 年 6 月 109,386,973.93 109,386,973.93
广州保利创融广场 2020 年 12 月 1,417,658,973.76 1,312,187,929.25 105,471,044.51
财务报表附注第 53 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
广州保利中融广场 2019 年 6 月 2,052,497,935.17 1,127,104,435.52 925,393,499.65
广州南沙金州 9 号地 2017 年 6 月 57,421,077.46 10,043,795.45 47,377,282.01
广州保利学府里 2017 年 12 月 607,471,890.81 349,091,380.24 258,380,510.57
广州保利红馆 2017 年 6 月 110,663,226.68 33,939,261.39 76,723,965.29
广州保利罗兰国际 2020 年 12 月 4,718,624,148.86 3,974,319,559.50 744,304,589.36
广州葛洲坝保利曼城 2018 年 6 月 509,785,927.12 299,698,947.17 210,086,979.95
广州保利葛洲坝海德公馆 2018 年 12 月 132,158,917.67 2,427,207,343.97 1,700,000,202.17 859,366,059.47
广州保利星海小镇 2019 年 12 月 113,527,473.63 1,614,368,794.61 1,585,780,348.29 142,115,919.95
广州保利 i 立方 2019 年 6 月 938,782,896.92 858,965,211.90 79,817,685.02
广州保利世界贸易中心 2016 年 12 月 70,131,230.43 70,131,230.43
广州保利中航城 2022 年 6 月 842,384,193.25 567,971,378.87 274,412,814.38
广州保利天悦 2019 年 6 月 551,845,841.54 2,768,523,363.85 1,707,654,642.47 1,612,714,562.92
东莞保利红珊瑚 2015 年 6 月 3,383,042.78 9,899,290.80 9,899,290.80 3,383,042.78
东莞保利林语 2017 年 12 月 58,623,899.54 57,230,895.69 1,393,003.85
东莞保利百合花园 2016 年 12 月 18,843,009.96 148,436.58 18,991,446.54
东莞保利东岸花园 2019 年 6 月 118,832,241.79 118,832,241.79
东莞保利南城大都会 2019 年 12 月 552,208,730.22 233,258,064.28 318,950,665.94
东莞保利格外松湖 2019 年 12 月 57,974,653.54 57,974,653.54
东莞保利紫岸花城 2019 年 12 月 228,952,230.96 228,952,230.96
南昆山保利锦里 2019 年 6 月 259,172,096.64 407,273,621.38 298,884,835.71 367,560,882.31
中山保利春天里 2020 年 6 月 39,311,838.92 1,508,533,955.82 653,764,896.51 894,080,898.23
中山保利国际广场 2020 年 6 月 144,562,891.05 1,481,096,557.43 975,799,063.20 649,860,385.28
珠海保利海上五月花 2018 年 12 月 266,318,976.32 543,840,870.91 754,961,032.86 55,198,814.37
珠海保利国际广场 2018 年 12 月 980,016,406.73 2,418,469,968.87 2,487,758,132.04 910,728,243.56
珠海保利时代 2017 年 12 月 192,155,517.66 113,324,273.07 226,482,743.09 78,997,047.64
汕尾保利金町湾 2020 年 12 月 136,979,556.49 1,114,974,296.61 1,081,918,677.72 170,035,175.38
南海保利水城 2011 年 6 月 27,433,142.84 25,773,828.15 1,659,314.69
南海保利花园 2011 年 6 月 10,260,478.72 5,174,831.77 5,085,646.95
南海保利星座 2010 年 5 月 3,969,441.72 2,867,117.10 1,102,324.62
顺德保利百合花园 2011 年 7 月 29,104,550.52 848,049,518.60 876,522,480.38 631,588.74
阳江保利银滩 2019 年 6 月 641,047,216.51 200,398,713.35 602,040,531.37 239,405,398.49
阳江保利中央公园 2022 年 12 月 621,710,734.09 536,551,558.07 85,159,176.02
佛山保利外滩一号 2014 年 12 月 10,508,881.19 10,499,834.52 9,046.67
佛山保利香槟花园 18,445,204.34 28,136,588.28 46,581,792.62
佛山保利东湖林语 2014 年 6 月 19,294,309.63 562,701.41 18,731,608.22
佛山保利东湾二期 1,760,538,806.08 1,760,538,806.08
佛山保利中环 2020 年 6 月 1,824,845,916.80 767,923,731.75 1,056,922,185.05
佛山保利东湾一期 2019 年 12 月 1,298,328,973.40 1,143,498,792.99 2,441,827,766.39
财务报表附注第 54 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
佛山保利紫山国际 182,056,772.09 182,056,772.09
佛山保利紫山花园 72,601,894.13 72,601,894.13
佛山保利拉菲 2019 年 6 月 125,482,918.24 41,725,744.13 83,757,174.11
佛山保利公馆 2017 年 12 月 173,046,094.94 112,728,455.32 60,317,639.62
佛山保利东滨花园 9,283,370.91 9,283,370.91
佛山保利西雅图 2017 年 12 月 170,856,980.68 7,029,384.47 83,581,968.15 94,304,397.00
佛山保利中央公园 44,208,670.69 736,142,509.19 780,351,179.88
佛山保利滨湖花园 2019 年 6 月 224,744,550.84 1,131,891,939.94 487,937,901.63 868,698,589.15
佛山保利翡翠公馆 2019 年 12 月 198,836,483.84 198,836,483.84
佛山保利雲上 2019 年 12 月 127,921,759.96 1,354,002,571.43 1,321,088,277.04 160,836,054.35
佛山保利西悦湾 2021 年 12 月 1,058,136,232.40 51,579,576.00 1,006,556,656.40
佛山保利中悦花园 2019 年 6 月 226,939,040.37 58,792,994.62 168,146,045.75
佛山保利中央公园二期 2022 年 12 月 30,400,392.10 30,400,392.10
佛山信保广场 2017 年 6 月 891,149,213.41 928,162,666.60 891,149,213.41 928,162,666.60
佛山保利雅苑 2018 年 12 月 502,766,931.88 502,766,931.88
清远保利花园 2020 年 12 月 114,405,345.47 9,247,941.03 26,189,776.21 97,463,510.29
清远保利天汇 2020 年 12 月 230,759,383.73 400,786,628.32 539,102,524.90 92,443,487.15
韶关保利芙蓉新城 81,634,635.44 709,000,642.65 790,635,278.09
湛江保利原点广场 2020 年 12 月 402,789,542.16 229,055,163.23 489,541,376.67 142,303,328.72
江门保利西海岸 2022 年 5 月 175,417,509.82 596,233,590.09 596,233,590.09 175,417,509.82
江门保利大都会 2020 年 12 月 104,303,730.76 494,260,133.83 516,771,056.16 81,792,808.43
沈阳保利花园 2012 年 6 月 9,182,480.55 10,606,052.48 7,316,359.83 12,472,173.20
沈阳海棠花园 2,624,512.99 2,624,512.99
沈阳保利海上五月花 2019 年 12 月 154,320,011.30 60,244,359.72 94,075,651.58
沈阳保利溪湖林语 2019 年 6 月 190,007,999.76 103,542,685.75 244,463,590.99 49,087,094.52
沈阳保利康桥 2013 年 12 月 68,631,261.94 26,504.86 42,551,704.08 26,106,062.72
沈阳保利心语花园 2014 年 11 月 32,834,420.17 8,841,731.48 23,992,688.69
沈阳保利十二橡树庄园 2019 年 6 月 132,491,805.72 110,735,264.28 21,756,541.44
沈阳保利香槟花园 65,111,922.87 215,389,094.54 280,501,017.41
沈阳保利茉莉公馆 2019 年 6 月 7,591,961.28 1,121,239.07 6,470,722.21
沈阳保利白沙林语 17,276,760.28 17,276,760.28
沈阳保利紫荆公馆 2019 年 6 月 15,276,661.21 11,974,906.54 3,301,754.67
沈阳保利大都会 37,051,228.48 395,355,091.73 432,406,320.21
沈阳保利上林湾 2013 年 12 月 20,244,430.73 1,920,102.26 7,552,396.28 14,612,136.71
丹东保利锦江林语 2019 年 6 月 326,139,741.14 153,007,428.70 173,132,312.44
营口保利香槟花园 2019 年 12 月 125,437,128.52 50,046,793.46 135,003,498.12 40,480,423.86
大连保利西海岸 2012 年 12 月 262,794,499.58 7,961,313.37 254,833,186.21
大连保利西山林语 2019 年 6 月 277,514,856.83 272,889,743.07 323,554,922.65 226,849,677.25
财务报表附注第 55 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
大连保利天禧 2020 年 12 月 884,382,733.38 779,354,953.38 105,027,780.00
大连保利金香槟 2020 年 12 月 207,046,925.61 161,879,332.83 45,167,592.78
北京保利西山林语 2015 年 12 月 125,800,018.72 15,447,165.11 110,352,853.61
北京保利嘉园 2011 年 12 月 9,376,840.09 127,513.13 9,504,353.22
北京保利东郡 2014 年 12 月 16,719,135.99 165,902.00 16,885,037.99
北京保利中央公园 2014 年 12 月 52,285,879.17 3,423,837.47 48,862,041.70
北京保利春天里 2018 年 6 月 18,617,791.89 1,184,139,736.41 1,194,879,232.02 7,878,296.28
北京保利芳华家园 2014 年 6 月 8,051,444.96 212,423.66 7,839,021.30
北京保利海德公园 2016 年 12 月 111,551,216.18 60,164,245.10 51,386,971.08
北京保利枫丹一号 231,678,406.24 231,678,406.24
北京保利首开熙悦春天 19,066,358.89 19,066,358.89
北京保利罗兰香谷二期 2016 年 12 月 99,522,676.49 13,629,041.77 85,893,634.72
北京保利首开丽湾家园/天誉 2018 年 12 月 2,187,633,823.51 970,394,985.99 1,217,238,837.52
北京保利大都汇 2020 年 6 月 1,317,199,961.26 45,793,580.70 968,523,882.56 394,469,659.40
武汉保利花园 2008 年 7 月 34,328,231.96 34,063,380.24 264,851.72
武汉保利十二橡树庄园 2012 年 12 月 5,570,284.27 360,000.00 4,179,707.90 1,750,576.37
武汉保利心语 2014 年 6 月 62,000,155.07 57,890,965.79 4,109,189.28
武汉保利海上五月花 2019 年 12 月 11,728,470.00 1,393,810.02 1,393,810.02 11,728,470.00
武汉保利中央公馆 2015 年 12 月 699,382.46 86,065.00 86,065.00 699,382.46
武汉保利拉菲 2013 年 12 月 5,558,473.22 150,628.55 2,986,818.07 2,722,283.70
武汉保利圆梦城 2019 年 6 月 38,727,427.73 251,020,232.07 206,565,811.67 83,181,848.13
武汉保利马湖项目 2016 年 12 月 71,093,315.80 23,086,742.80 48,006,573.00
武汉保利时代/茉莉 2019 年 12 月 447,496,334.82 354,012,716.92 93,483,617.90
武汉保利香颂 2021 年 12 月 1,900,835,159.54 1,710,736,483.34 190,098,676.20
武汉保利新武昌 2020 年 12 月 1,340,039,722.50 1,231,845,197.02 108,194,525.48
武汉保利公园九里 2018 年 12 月 81,451,702.41 248,555,972.81 227,176,946.81 102,830,728.41
黄冈保利壹号公馆 2013 年 5 月 1,063,387.38 111,568.27 1,174,955.65
长沙今利园 2002 年 12 月 3,295,925.23 196,099.71 3,492,024.94
长沙保利苑 196,099.71 196,099.71
长沙保利花园一期 7,591,030.83 7,591,030.83
长沙保利麓谷林语 2019 年 6 月 278,428,656.53 162,330,093.73 116,098,562.80
长沙保利国际广场 2017 年 12 月 1,811,882,205.70 1,210,637,183.23 601,245,022.47
长沙保利香槟国际 2020 年 12 月 492,111,255.81 355,575,657.56 136,535,598.25
长沙中航城 2022 年 6 月 262,154,930.07 1,989,922,909.78 1,882,700,304.83 369,377,535.02
长沙保利西海岸 2021 年 12 月 92,553,867.05 807,766,381.98 838,879,996.18 61,440,252.85
长沙保利花园二期 2012 年 6 月 33,107,777.51 26,889,315.81 6,218,461.70
湖南保利洞庭东岸 2,764,785.91 2,764,785.91
上海保利香槟花园 2017 年 12 月 276,097,197.63 276,097,197.63
财务报表附注第 56 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海保利海上五月花 2013 年 12 月 5,664,866.81 9,477,083.23 15,141,950.04
上海保利林语溪 11,496,831.36 11,496,831.36
上海保利叶上海 2019 年 12 月 7,244,590.04 7,244,590.04
上海西子湾 1,518,184.00 1,518,184.00
上海保利梧桐语 23,794,540.00 23,794,540.00
上海保利叶语 2013 年 12 月 43,738,252.44 2,042,431.38 2,028,083.80 43,752,600.02
上海保利叶之林 2016 年 12 月 20,571,106.26 8,614,056.71 17,000,035.32 12,185,127.65
上海保利国际中心 2015 年 6 月 1,342,338,012.96 100,721,567.62 1,320,401,443.09 122,658,137.49
上海保利蔚蓝林语 2018 年 6 月 53,250,300.53 923,672,054.62 965,123,060.27 11,799,294.88
上海保利西岸 2018 年 6 月 336,134,047.75 104,063,198.82 232,070,848.93
上海保利艾庐 2017 年 6 月 291,120,153.96 13,932,324.43 163,234,120.30 141,818,358.09
上海绿城御园 2015 年 12 月 6,017,912.10 1,799,069.73 4,218,842.37
上海保利熙悦 2018 年 12 月 5,495,868,398.04 4,361,368,888.05 1,134,499,509.99
上海保利铃兰公馆 2019 年 12 月 250,916,699.15 250,916,699.15
嘉兴保利西塘越 2016 年 12 月 355,871,766.51 298,778,398.10 57,093,368.41
南通保利香槟国际 48,746,033.20 48,746,033.20
重庆保利花园 2014 年 12 月 157,004,173.58 44,913,911.81 57,526,003.52 144,392,081.87
重庆保利香槟花园 2015 年 6 月 58,545,276.61 9,854,970.56 12,860,301.22 55,539,945.95
重庆保利心语 30,568,274.88 30,568,274.88
重庆保利康桥 22,066,430.05 22,066,430.05
重庆保利江上明珠 2019 年 6 月 321,931,645.54 1,361,354,965.74 967,245,765.63 716,040,845.65
重庆保利港湾国际 2013 年 12 月 18,304,163.25 7,328,753.50 10,975,409.75
重庆保利香雪花园 2013 年 12 月 45,300,203.31 43,851.24 20,094,522.44 25,249,532.11
重庆保利椰风半岛 2013 年 6 月 16,550,534.37 3,195,061.17 13,355,473.20
重庆保利可爱岛 2013 年 1 月 10,392,223.20 1,816,234.20 8,575,989.00
重庆保利花半里 2018 年 12 月 474,648,982.18 232,601,620.16 242,047,362.02
重庆保利爱尚里 2020 年 12 月 235,035,094.26 561,087,553.08 633,773,511.75 162,349,135.59
重庆保利林语溪 2016 年 12 月 330,122,898.51 45,488,411.45 284,634,487.06
重庆保利壹号公馆 2015 年 12 月 261,074,707.04 87,040,270.57 174,034,436.47
重庆保利观澜 2019 年 6 月 1,192,142,207.44 759,306,885.87 842,475,230.88 1,108,973,862.43
重庆保利茵梦湖 110,348,212.08 110,348,212.08
重庆保利观塘 2020 年 12 月 33,517,759.16 1,461,952,466.75 1,382,094,923.01 113,375,302.90
重庆中航九悦荟 2018 年 12 月 1,729,784,079.41 1,200,893,157.75 528,890,921.66
重庆保利金香槟 2020 年 1 月 257,688,833.05 175,535,120.59 82,153,712.46
包头保利百合花园 1,649,789.59 1,649,789.59
包头保利拉菲公馆 2014 年 12 月 3,328,882.07 364,977.48 2,963,904.59
包头保利花园 2017 年 12 月 120,042,389.90 27,250,014.50 92,792,375.40
包头保利南海公园 2019 年 6 月 870,385,995.80 515,483,216.63 354,902,779.17
财务报表附注第 57 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
包头保利香槟花园 2015 年 10 月 111,032,006.93 6,363,318.94 104,668,687.99
南昌保利铭雅欧洲城 101,995,910.02 101,995,910.02
南昌保利东湾国际花园 62,518,675.39 62,518,675.39
南昌保利半山国际花园 2019 年 6 月 392,212,082.02 169,337,212.78 222,874,869.24
南昌保利香槟国际 2015 年 6 月 131,114,811.78 87,358,904.67 43,755,907.11
南昌保利百合花园 2015 年 6 月 66,421,188.39 20,090,597.78 46,330,590.61
南昌保利金香槟 2015 年 12 月 71,450,675.13 3,940,369.13 67,510,306.00
南昌保利心语花园 2018 年 12 月 69,413,576.60 37,871,210.11 58,131,670.21 49,153,116.50
南昌保利春天里二期 2019 年 12 月 4,368,452.66 4,368,452.66
南昌保利春天里一期 2019 年 6 月 129,418,210.18 129,418,210.18
南昌保利洪都项目 235,307,408.76 235,307,408.76
南昌保利中心（原中航国际广
2018 年 12 月 366,638,640.38 366,638,640.38
场二期项目）
长春保利罗兰香谷 449,596.53 449,596.53
长春保利百合香湾 2,803,927.50 2,803,927.50
长春保利林语 92,731,968.89 92,731,968.89
长春保利香槟花园 2020 年 12 月 25,169,535.10 248,348,259.15 267,035,412.83 6,482,381.42
长春保利拉菲公馆 2018 年 6 月 169,729,467.55 109,493,626.87 60,235,840.68
长春保利蔷薇苑 58,441,115.65 58,441,115.65
长春保利中央公园 2020 年 12 月 87,153,559.00 1,969,650.74 63,226,163.80 25,897,045.94
长春保利金香槟 29,242,159.61 278,958,254.33 308,200,413.94
成都保利公园 198 2017 年 6 月 2,019,560,757.26 1,357,528,974.21 2,012,393,432.19 1,364,696,299.28
成都保利金香槟 2011 年 12 月 25,127,954.29 5,749,174.08 19,378,780.21
成都保利花园 2014 年 6 月 59,967,598.57 25,360,343.97 34,607,254.60
成都保利心语花园 21,114,599.14 21,114,599.14
成都保利香槟国际 2015 年 12 月 114,245,734.48 52,417,529.22 61,828,205.26
成都保利中心 2012 年 6 月 121,507,843.53 106,887,362.77 86,087,067.30 142,308,139.00
成都保利石象湖项目 89,237,681.05 89,237,681.05
成都保利贝森公馆 2013 年 12 月 19,062,797.08 14,061,591.80 5,001,205.28
成都保利康桥 2016 年 12 月 117,417,931.48 5,222,198.03 35,319,034.99 87,321,094.52
成都保利城 2016 年 3 月 102,058,015.85 1,780,136.52 49,475,345.67 54,362,806.70
成都保利香槟光华 2014 年 12 月 35,451,002.40 9,706,284.59 25,744,717.81
成都保利百合公馆 2015 年 6 月 23,211,660.04 19,459,771.28 3,751,888.76
成都保利叶语 188,400,716.30 188,400,716.30
成都保利梧桐语 42,742,430.08 199,422,840.08 242,165,270.16
成都保利春天花语 2015 年 6 月 69,660,877.46 35,742,589.22 33,918,288.24
成都保利狮子湖 2020 年 12 月 36,925,117.44 217,027,501.64 211,002,846.20 42,949,772.88
成都保利锦湖林语 2017 年 12 月 57,400,456.91 19,334,339.68 38,066,117.23
成都保利林语溪 2019 年 6 月 75,840,623.09 395,474,175.24 424,608,589.85 46,706,208.48
财务报表附注第 58 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
成都保利两河公园 2016 年 12 月 89,012,404.61 23,784,583.54 65,227,821.07
成都保利紫薇花语 2018 年 12 月 1,975,036.20 368,049,048.47 340,817,620.83 29,206,463.84
成都保利狮子湖二期 2019 年 6 月 180,697,627.77 83,475,475.92 191,727,918.14 72,445,185.55
成都保利花园五期 2017 年 12 月 40,572,849.75 7,548,807.69 15,774,940.25 32,346,717.19
成都保利锦江里 312,463,656.36 478,790,803.59 791,254,459.95
成都保利中央郡/爱尚里 2021 年 12 月 58,402,326.30 783,056,993.15 801,081,904.09 40,377,415.36
成都龙湖三千庭 2019 年 12 月 3,703,783.42 545,002,448.77 520,790,637.45 27,915,594.74
成都保利学府城 2018 年 12 月 1,033,861,547.40 863,195,187.81 170,666,359.59
成都保利国宾首府 2020 年 12 月 1,434,246,577.62 1,358,466,244.60 75,780,333.02
成都保利两河院子 2018 年 12 月 254,661,714.45 254,661,714.45
成都保利中央峰景 2024 年 7 月 72,631,127.26 20,432,797.97 52,198,329.29
成都保利玫瑰花语 2017 年 6 月 109,158,369.04 1,496,281.93 49,822,475.24 60,832,175.73
遂宁保利江语城 105,706,847.45 56,256,548.25 161,963,395.70
德阳保利国际城 2021 年 12 月 947,684,280.95 882,446,645.23 65,237,635.72
天津保利海棠湾 2014 年 6 月 13,099,623.89 3,858,248.11 9,241,375.78
天津保利香槟国际 40,994,613.41 3,282,461.96 44,277,075.37
天津海河大观 2018 年 12 月 535,601,938.80 1,593,090,841.58 2,031,096,592.46 97,596,187.92
天津保利香颂湖 2018 年 12 月 6,704,618.81 311,911,908.74 276,264,071.04 42,352,456.51
天津保利罗兰公馆 2018 年 12 月 109,527,786.04 360,555,931.08 413,516,678.49 56,567,038.63
天津保利梧桐语 34,906,241.92 19,605,819.81 54,512,061.73
青岛保利百合花园 2011 年 12 月 8,197,626.22 3,500.00 3,590,365.33 4,610,760.89
青岛保利里院里 2016 年 1 月 43,870,708.26 40,200,292.85 3,670,415.41
青岛保利海上罗兰 2015 年 12 月 118,613,146.03 112,563,188.69 6,049,957.34
青岛保利香槟国际 2016 年 1 月 24,764,272.45 5,495,022.77 19,269,249.68
青岛保利叶公馆 2016 年 12 月 80,218,421.94 49,236,203.14 30,982,218.80
青岛海大项目 2016 年 12 月 104,589,226.12 59,644,280.31 44,944,945.81
青岛保利香雪山 2017 年 6 月 20,625,273.84 848,264.63 7,610,005.35 13,863,533.12
青岛保利中央公园 60,016,898.24 1,262,169,287.47 1,322,186,185.71
青岛保利林语镜 2017 年 12 月 16,888,544.21 6,961,864.70 9,926,679.51
青岛保利蔷薇公馆 2019 年 12 月 607,389,052.72 598,348,097.65 9,040,955.07
青岛保利西乡月 2019 年 11 月 217,880,734.28 211,768,355.10 6,112,379.18
杭州保利东湾 2013 年 12 月 211,826,539.29 106,832,969.30 104,993,569.99
杭州保利江语海 2013 年 4 月 33,284,323.03 2,355,440.74 16,524,567.45 19,115,196.32
杭州下沙 38#地 2017 年 6 月 24,051,977.55 29,854,994.16 37,085,153.29 16,821,818.42
杭州保利梧桐语 2015 年 12 月 51,502,930.22 32,659,924.55 18,843,005.67
杭州保利罗兰香谷 2015 年 12 月 36,866,204.51 22,606,208.04 14,259,996.47
杭州保利中央公馆 2018 年 12 月 4,449,044,302.24 3,788,667,445.49 660,376,856.75
杭州保利城市果岭 2014 年 12 月 12,259,853.32 12,191,005.20 18,218,593.02 6,232,265.50
财务报表附注第 59 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
宁波保利滨湖天地 92,361,722.74 92,361,722.74
宁波保利府院江南 2020 年 2 月 434,381,637.49 365,190,481.60 69,191,155.89
绍兴保利湖畔林语 2016 年 12 月 250,186,686.69 203,126,771.85 47,059,914.84
南京金沙江项目 2013 年 12 月 13,786,733.64 5,716,151.44 8,070,582.20
南京保利紫晶山 46,108,943.07 46,108,943.07
南京保利梧桐语 2016 年 3 月 51,749,816.52 58,810,374.41 57,037,759.14 53,522,431.79
南京保利中央公园 187,995,565.18 1,434,141,766.64 1,622,137,331.82
南京保利堂悦 2019 年 6 月 1,022,154,092.52 894,700,638.92 1,896,658,490.67 20,196,240.77
南京保利西江月 2018 年 12 月 119,530,031.75 1,319,189,387.66 1,313,530,331.92 125,189,087.49
南京保利天悦 2019 年 12 月 1,899,521,603.42 1,374,259,357.52 525,262,245.90
南京中航国际社区 2021 年 6 月 909,586,885.84 811,059,548.25 98,527,337.59
南京中航樾广场 2020 年 6 月 42,500,798.95 2,382,452.85 40,118,346.10
南京中航樾公馆 2020 年 6 月 2,594,184.12 897,774,645.39 809,956,421.92 90,412,407.59
南京保利云禧 2019 年 10 月 2,679,728,304.50 388,548,026.38 2,291,180,278.12
无锡保利香槟国际 2017 年 12 月 110,568,236.98 61,754,222.65 48,814,014.33
无锡保利中央公园 2018 年 6 月 167,315,375.98 56,078,321.75 109,907,937.29 113,485,760.44
常州保利公园九里 44,779,539.39 356,754,222.09 401,533,761.48
连云港保利海上五月花 2019 年 6 月 81,797,774.30 46,586,897.22 35,210,877.08
合肥保利香槟国际 2018 年 12 月 113,572,270.23 293,236,242.14 314,559,766.71 92,248,745.66
合肥保利拉菲公馆 2016 年 12 月 180,039,015.57 32,050,255.61 147,988,759.96
合肥保利东郡 2019 年 6 月 289,554,306.44 8,262,244.15 98,372,906.85 199,443,643.74
合肥保利海上五月花 2019 年 6 月 179,146,452.50 486,229,333.33 543,864,944.64 121,510,841.19
合肥保利梧桐语 2018 年 12 月 39,512,440.55 4,539,720.12 12,472,150.07 31,580,010.60
合肥保利西山林语 2019 年 6 月 100,303,128.48 366,777,293.76 285,878,628.69 181,201,793.55
合肥保利罗兰春天 2019 年 8 月 1,419,053,296.98 1,187,713,874.73 231,339,422.25
合肥保利朗香书院 2019 年 12 月 741,332,392.08 724,182,900.00 17,149,492.08
石家庄保利花园 546,549,188.16 546,549,188.16
石家庄保利拉菲公馆 2019 年 12 月 14,120,655.52 1,484,656,740.72 724,560,308.46 774,217,087.78
太原保利香槟国际 2019 年 6 月 87,101,480.49 586,577,773.23 517,740,671.44 155,938,582.28
太原保利百合花园 2018 年 6 月 839,630,787.55 817,633,685.60 21,997,101.95
太原保利梧桐语 2019 年 6 月 1,179,641,584.96 1,156,971,681.85 22,669,903.11
海口保利中央海岸 2019 年 12 月 268,944,512.42 268,944,512.42
郑州保利百合花园 37,830,235.35 22,039,604.19 59,869,839.54
郑州保利海上五月花 2017 年 6 月 52,896,815.51 53,716,585.46 53,498,127.35 53,115,273.62
郑州保利罗兰香谷 2019 年 12 月 649,432,845.57 565,218,592.25 84,214,253.32
郑州保利心语花园 135,501,747.41 107,966,680.78 243,468,428.19
福州保利西江林语 2018 年 12 月 641,369.38 940,121,016.25 865,018,281.72 75,744,103.91
厦门保利叁仟栋 2019 年 6 月 3,557,982,715.11 3,483,410,267.84 74,572,447.27
财务报表附注第 60 页
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
肇庆保利花园 2019 年 6 月 102,264,929.56 2,920,007.67 88,497,553.17 16,687,384.06
莆田保利城 2021 年 12 月 43,827,210.27 643,203,150.34 577,130,804.54 109,899,556.07
兰州保利领秀山 188,079,230.44 1,271,788,983.38 1,459,868,213.82
茂名保利大都会 2020 年 12 月 53,759,474.26 82,040,852.03 87,199,808.20 48,600,518.09
乌鲁木齐保利西山林语 2020 年 12 月 376,388,596.02 336,028,121.68 40,360,474.34
乌鲁木齐中航翡翠城项目 2020 年 12 月 170,410,872.33 39,988,558.55 130,422,313.78
乌鲁木齐保利海上五月花 2021 年 12 月 135,898,889.28 90,503,081.81 45,395,807.47
西安保利春天里 2019 年 12 月 48,117,349.68 473,205,758.25 491,722,475.47 29,600,632.46
西安保利金香槟 2018 年 6 月 225,237,067.51 138,666,619.87 86,570,447.64
西安保利天悦（原丈八北路项
2019 年 12 月 304,494,126.52 271,317,052.36 33,177,074.16
目）
西安保利心语 2020 年 6 月 902,961,565.98 881,751,982.40 21,209,583.58
西安保利拉菲公馆 2020 年 12 月 149,960,003.86 63,709,889.93 38,355,443.50 175,314,450.29
三亚保利海棠湾 2017 年 12 月 98,267,676.17 98,267,676.17
三亚保利论坛项目 2019 年 6 月 786,516,545.87 786,516,545.87
三亚保利海棠湾（A23）项目 2018 年 12 月 561,272,675.94 561,272,675.94
晋中保利壹号公馆 2020 年 12 月 2,737,405,043.60 2,528,788,360.22 208,616,683.38
宜昌保利时代 2021 年 6 月 863,700,420.61 695,540,248.99 168,160,171.62
常德保利中央公园 2019 年 10 月 817,558,955.47 775,144,149.91 42,414,805.56
昆山九方城项目 2019 年 10 月 386,854,137.36 159,548,382.95 227,305,754.41
徐州保利鑫城 2020 年 7 月 205,781,460.31 100,738,517.82 105,042,942.49
墨尔本保利克莱蒙领寓 2016 年 12 月 163,783,388.91 114,760,665.53 49,022,723.38
赣州中航云府项目 2017 年 12 月 111,047,050.78 111,047,050.78
赣州中航公元城项目 4,378,820.62 4,378,820.62
昆明中航玺樾 2021 年 6 月 1,277,895,010.32 942,370,993.18 335,524,017.14
晋江中航城 2022 年 6 月 998,066,545.38 942,370,993.18 55,695,552.20
岳阳中航翡翠湾项目 2018 年 12 月 224,597,214.51 551,341,869.61 587,664,206.53 188,274,877.59
悉尼保利天际 2018 年 12 月 1,561,179,323.98 1,361,069,263.76 200,110,060.22
九江中航城项目 394,405,391.78 394,405,391.78
合计 46,887,300,254.72 116,244,689,554.69 117,258,547,408.92 45,873,442,400.49
2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 130,582,612.35 2,341,785,854.23 34,736,255.40 2,437,632,211.18
开发产品 228,565,937.99 3,370,759.51 225,195,178.48
合计 359,148,550.34 2,341,785,854.23 38,107,014.91 2,662,827,389.66
其他说明：本公司参考目前市场价格状况和项目实际销售情况，对开发项目可变现
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净值进行测试后，对合肥保利海上明悦,厦门保利同安新城通福路项目,南京保利梅龙
湖项目,广州保利广钢项目,厦门保利和光城悦（原翔安区洪钟大道西项目）计提跌价
准备 2,341,785,854.23 元；成都保利中央峰景项目本期转回跌价准备 34,736,255.40
元，新疆中航项目本期销售转销跌价准备 3,370,759.51 元。
3、 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
存货资本化余额为 11,138,666,217.40 元。
(七) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
待抵扣的进项税项（留抵的进项税）、预缴的增值税 30,716,844,016.01 18,827,464,754.77
合计 30,716,844,016.01 18,827,464,754.77
(八) 发放贷款和垫款
1、 贷款和垫款按个人和企业分布情况
项 目 期末余额 年初余额
个人贷款和垫款 325,498,018.01 414,292,203.54
-信用卡
-住房抵押贷款 34,280,483.26 61,610,222.12
-其他 291,217,534.75 352,681,981.42
企业贷款和垫款
-贷款
-贴现
-其他
贷款和垫款总额 325,498,018.01 414,292,203.54
减：贷款损失准备 5,374,650.86 6,214,383.05
其中：单项计提数
组合计提数 5,374,650.86 6,214,383.05
贷款和垫款账面价值 320,123,367.15 408,077,820.49
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(九) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
期末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务
工具
可供出售权益
1,628,429,714.12 1,628,429,714.12 1,708,685,756.74 1,708,685,756.74
工具
其中：按公允价
1,206,942,653.70 1,206,942,653.70 1,285,258,696.32 1,285,258,696.32
值计量
按成本计量 421,487,060.42 421,487,060.42 423,427,060.42 423,427,060.42
合计 1,628,429,714.12 1,628,429,714.12 1,708,685,756.74 1,708,685,756.74
2、 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务的摊余成本 874,013,845.12 874,013,845.12
公允价值 1,206,942,653.70 1,206,942,653.70
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 332,928,808.58 332,928,808.58
已计提减值金额
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3、 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备
在被投资单位持 本期现金
被投资单位
股比例(%) 红利
年初 本期增加 本期减少 期末 年初 本期增加 本期减少 期末
保利财务有限公司（“保利财务”） 223,657,090.40 223,657,090.40 13.01 7,643,827.79
韶山光大村镇银行股份有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 8.00
北京新保利大厦房地产开发有限公司 10,751,229.53 10,751,229.53 | 保利地产2018年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2019-04-16 |
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| 附件：公告原文 |
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