证券代码：002713 证券简称：东易日盛 公告编号：2020-106
东易日盛家居装饰集团股份有限公司关于对深圳证券交易所关注函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。东易日盛家居装饰集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2020年12月22日收到深圳证券交易所中小板管理部下发的《关于对东易日盛家居装饰集团股份有限公司的关注函》（中小板关注函【2020】第600号）（以下简称“关注函”），公司对此高度重视，对出售房产事项的相关问题进行了认真研究和分析，现将关注函所涉事项做出说明和回复，具体如下：
问题一、请你公司结合上述房产的用途，说明本次出售房产对你公司日常办公、生产经营的影响，交易完成后是否需另行租赁其他房产。
【回复】
本次交易的房产北京市东大桥路8号1号楼（尚都国际中心）17层2001-2003、2005-2013、2015-2017号共15套公寓、住宅用途的房地产，分摊国有出让建设用地使用权面积合计为244.55平方米，地类 （用途）为公寓，建筑面积合计为2,668.49平方米，规划用途为公寓、住宅，现状打通自用为办公。该房产目前具体用途为公司家装业务子品牌“原创国际设计”（以下简称“原创国际”）在北京地区的店面用房，包括办公区域及样板间区域。
本次交易后，公司与上述房产新业主北京仁和恒基投资管理有限公司已签署租赁协议，返租该房产继续用于原创国际的店面运营。根据租赁协议，租赁期为2021年1月1日至2022年12月31日，在此期间该房产将维持现有办公及样板间展示的空间功能，不影响原创国际店面办公、运营。2021年租赁费用为每天每平米人民币3.60元，2022年的租赁费用为每天每平米人民币4.10元，租金水平合理。 公司主业为整体家装设计、工程施工、主材代理、自产的木作产品配套、软装设计等家居综合服务，主要采用直营连锁的商业模式，通过直营设计店面、家居体验馆等营业网点实现家装业务订单。目前公司除个别家装业务店面为自有房
产，大部分店面为租赁房产运营，故本次交易后原创国际店面用房的房产权属由自有改为租赁，不会对原创国际店面经营及公司其他日常办公、生产经营活动的开展产生任何不利影响。同时，本次出售房产将有利于补充公司流动资金，优化资产结构，预计本次交易对公司的收益产生积极影响。
问题二、你公司预计本次交易影响本年归属于母公司的净利润约为5,600万元。请你公司说明本次投资收益的具体计算过程、确认依据、会计处理，是否符合《企业会计准则》的相关规定。请年审会计师发表明确意见。【回复】2020年12月21日，经第五届董事会第四次（临时）会议审议通过，公司与北京仁和恒基投资管理有限公司(以下简称“仁和恒基”或“买受人”)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称“房产买卖合同”)，拟出售北京市朝阳区东大桥路8号1号楼17层2001室等15处房产，建筑面积合计为2,668.49平方米。公司委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司(以下简称“金利安评估公司”)以拟转让提供价值参考依据为目的，以2020年12月11日为评估基准日，对本次出售的房产市场价值进行了评估，并出具了房产价值评估报告金房D估字[2020]第2775号。公司以前述评估报告的评估单价 29,556元/㎡为基础，并考虑标的房产所处位置的历史交易价格34,409元/㎡（交易时间为2019年12月，小户型）、近期挂牌价格28,000-31,000元/㎡，经与交易对方友好协商，拟定本次交易总价为8,005.47万元，单价为30,000元/㎡。
签订房产买卖合同的同日，公司与仁和恒基签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，返租该房产继续用于公司的店面运营，租赁期为2021年1月1日至2022年12月31日。考虑标的房产所处位置近期租赁挂牌价格，公司与仁和恒基拟定2021年租赁费用为每天每平米人民币3.60元，2022年的租赁费用为每天每平米人民币4.10元。
1.如果此次出售房产并回租交易在本年末完成，预计影响本年归属于母公司的净利润约为5,600万元，具体计算过程如下：
单元：万元
| 合同约定交易含税总价 | 8,005.47 |
| 减：增值税 | 196.20 |
| 合同约定交易不含税总价 | 7,809.27 |
| 减：账面净值(注1) | 984.08 |
| 土地增值税 | 204.93 |
| 附加税 | 23.55 |
| 印花税 | 4.00 |
| 评估费 | 4.50 |
| 预计增加利润总额 | 6,588.21 |
| 减：所得税 | 988.23 |
| 预计增加净利润 | 5,599.98 |
注：1)账面净值是本次所出售的房产在预计交易完成日公司账簿载明的数值；
2)各项税金金额是依据税法的相关规定测算而得，最终以税务机关核定金额为准；
3)最终影响金额将使用交易完成日的价格进行计算。
2.本次出售房产收益的确认依据：
公司本次签订的房产买卖合同主要条款包括：1）自本合同约定的房产过户登记完成次日房产收益归买受人所有；2）合同签署当日买受人以银行转账方式支付人民币不高于成交价格20%的定金至东易日盛账户中，该定金在交易中自动转为购房款的一部分。剩余房款买受人于2020年12月21日支付至买卖双方共同委托的资金监管银行账户中。买受人取得房产证当日，同意为东易日盛解冻资金并完成资金监管解除手续；3）东易日盛应当在过户成功后当日或双方另行约定的交付日期孰早将房屋交付给买受人。就房屋控制权转移时点的判断，公司以2017年修订的《企业会计准则第 14号—收入》(以下简称“新收入准则”)为参考依据，其中第四条规定：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
根据新收入准则第十三条规定：对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：
? 企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。? 企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。? 企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。? 企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所
有权上的主要风险和报酬。? 客户已接受该商品。? 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
根据上述准则规定，并结合公司已签署的房产买卖合同分析：1)公司目前已
收到合同约定的全部款项，其中10%定金汇入公司基本账户，90%汇入公司名下
买卖双方共同委托的资金监管银行账户中。过户完成后买受人同意解冻剩余90%
的资金并完成资金监管解除手续；2)产权过户完成后，公司将该商品的法定所有
权转移给买受人，并将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给买受人，买受人
可主导房屋的使用；3)公司与买受人签署了房屋租赁合同(具体内容详见下述分
析)，约定产权过户后买受人将房屋返租给公司，因该租赁属于经营租赁，不影
响上述关于产权过户后风险和报酬转移等分析。因此，公司认为，产权过户完成
后，公司将房产控制权转移至买受人。截至本回复出具日，本次出售房产的过户
手续正在办理中，公司预计将于2020年12月31日前办理完成。公司同日与该买受人签署了租赁合同，主要条款包括：1）租赁期限贰年，
自2021年1月1日起至2022年 12 月31日止。租赁期满，甲方有权收回租赁
场地，乙方应如期归还。2）房屋租金按建筑面积单价（含发票不含物业费和取
暖费）计算，其中：第一年租金每天每平米人民币3.60元；第二年租金每天每
平米人民币4.10元；该房屋建筑面积2668.49平方米，每年按365天计算，第
一年租金为含税价人民币3,506,395.86元，第二年租金为含税价人民币
3,993,395.28元；3）承租区域只能作为办公使用，不得改变用途，不得将承租
区域转租、转借任何第三方；4）租赁期满后，如公司在租期内未违反本合同的
约定，且在与其他承租人同等条件的前提下，享有优先承租权。公司预计于2020年12月31日之前办理完产权过户手续，将房产控制权转
移至买受人后租回，因此，应按照2006年财政部发布的《企业会计准则第21 号
—租赁》售后租回交易进行确认。
根据《企业会计准则第21 号—租赁》第六条规定：符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：
? 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。? 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。? 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。? 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公
允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。? 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
根据上述规定，对于租赁类型的判断如下：
? 租赁合同未约定，租赁期届满时租赁资产的所有权转移给承租人；? 租赁合同未约定，承租人有购买租赁资产的选择权；? 租赁合同约定的租赁期限为两年，未占租赁资产使用寿命的大部分；? 承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，远低于租赁开始日租赁资产的公允价值，且出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，远低于租赁开始日租赁资产的公允价值。? 租赁资产为房屋，非特殊性质的资产。
本次售后租回交易未满足上述规定的任意一项，因此认定为售后经营租赁。
根据《企业会计准则第21 号—租赁》第三十二条规定：售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
本次房产出售价格以专业估值报告为基础，并参照房产所在楼盘项目的历史交易价格、近期挂牌价格等因素确定。本次房产售后租回租金参照房产所处位置近期租赁挂牌价格确定，定价合理、公允。因此售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
3.本次交易的会计处理：
本次交易完成时，按照《企业会计准则》相关条款规定进行账务处理，即售价减去相关税费及固定资产账面净值计入当期损益。会计师意见：
通过我们的核查，我们认为目前该项交易虽已签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市房屋租赁合同》，但截至本回复出具日，交易尚在执行过程中，相关收益的计算、确认依据、会计处理尚存在一定的不确定性。
如果相关交易在2020年末前完成，我们将在2020年年报审计过程对该事项实施进一步审计程序，以确认该投资收益的计算、确认依据及会计处理是否符合会计准则的相关规定。
详情请参阅德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的关于深圳证券交易所《关于对东易日盛家居装饰集团股份有限公司的关注函》的回复。
问题三、请你公司补充披露上述房产的面积及出售均价，并结合房产所处地段现有挂牌或近两年内已出售房产的均价等分析本次交易定价的合理性和公允性。
【回复】
1.本次交易房产的面积及出售均价情况：
| 序号 | 房产位置 | 房间号 | 面积（平米） | 均价（万元/平米） |
| 1 | 北京市朝阳区东大桥路8号1号楼17层 | 2001 | 113.63 | 3万元/平米 |
| 2 | 2002 | 184.55 | ||
| 3 | 2003 | 193.68 | ||
| 4 | 2005 | 226.82 | ||
| 5 | 2006 | 139.73 | ||
| 6 | 2007 | 178.67 | ||
| 7 | 2008 | 200.75 | ||
| 8 | 2009 | 200.99 | ||
| 9 | 2010 | 178.63 | ||
| 10 | 2011 | 139.75 | ||
| 11 | 2012 | 226.82 | ||
| 12 | 2013 | 194.23 | ||
| 13 | 2015 | 184.55 |
| 14 | 2016 | 253.13 | |
| 15 | 2017 | 52.56 | |
| 合计 | 2,668.49 | ||
2.房产所处地段挂牌及出售房产均价情况
经查询、了解，本次交易房产所在的尚都国际中心项目成交及近期挂牌情况如下：
| 交易案例 | 成交案例 | 挂牌案例 | ||||||
| 案例1 | 案例2 | 案例3 | 案例4 | 案例5 | 案例6 | 案例7 | ||
| 项目名称 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 | 尚都国际中心 |
| 项目位置 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 | 朝阳区东大桥路8号院 |
| 建筑面积(㎡) | 184.55 | 2,678 | 2,670 | 197 | 3,000 | 2,680 | 171.08 | 1,600 |
| 用途 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 | 现状用作办公 |
| 朝向 | 东南 | 全朝向 | 全朝向 | 南 | 全朝向 | 全朝向 | 南 | 全朝向 |
| 所在楼层/总楼层 | 中区/29层 | 高区/29层 | 中高区/29层 | 21/29层 | 高区/29层 | 中区/29层 | 低区/29层 | 高区/29层 |
| 装修状况 | 普通 | 普通 | 普通 | 普通 | 普通 | 简单 | 普通 | 普通 |
| 交易日期 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 | 2020年12月 |
| 价格(元/㎡) | 34,409 | 28,500 | 31,000 | 35,000 | 30,000 | 28,000 | 35,013 | 29,000 |
| 信息来源 | 链家网 | 58同城网 | 北京市金利安房地产咨询公司数据库 | |||||
受北京楼市新政及新冠肺炎疫情影响，北京市商业办公类项目较为低迷，销售价格及成交量也受到一定冲击。由上表可知，尚都国际中心项目近两年成交案例较少，当前挂牌价格区间为28,000-35,000元/㎡，销售单价一般受总体销售面积影响，建筑面积越大，销售单价越低。目前挂牌价较高者如上表中案例3及案例6均为小面积案例，1,000㎡以上面积整体出售情形案例的销售单价区间为28,000-31,000元/㎡。
3.本次交易定价的合理性和公允性
受公司委托，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司以拟转让提供价值参考依据为目的，以2020年12月11日为评估基准日，选取比较法、 收益法作
为基本方法，对本次拟出售的房产市场价值进行了评估，并出具了房产价值评估报告（金房D估字【2020】第2775号）。本次评估报告的评估假设前提符合国家有关法规与规定、遵循了市场通行惯例及准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性；评估方法与评估目的相关，评估方法合理。根据评估报告，纳入本次评估范围的15套房产评估值合计为7,887万元，因本次房产交易方案为整体转让且标的房产为整体打通使用，故本次估价结果以总价为准，单价为总价除以建筑面积后取整值即总价7,887万元除以总面积2,668.49平米，结果为每平米评估单价29,556元。
公司以北京市金利安房地产咨询公司出具评估报告的评估单价 29,556元/㎡为基础，并考虑标的房产所处位置的历史交易价格34,409元/㎡（交易时间为2019年12月，小户型）、近期挂牌价格28,000-31,000元/㎡（详见二、2成交及挂牌案例表），经与交易对方友好协商，拟定本次交易15套房产，总面积2,668.49平米，交易总价为8,005.47万元，单价为30,000元/㎡。本次交易单价略高于估值结果平均单价。
综上，本次房产交易公司以专业估值报告为基础，参照考虑房产所在楼盘项目的历史交易价格、近期挂牌价格等因素，定价为30,000元/㎡，略高于评估报告估值单价29,556元/㎡，且在同类型交易案例近期挂牌价格28,000-31,000元/㎡区间范围内，定价合理、公允。
问题四、请你公司补充披露截至本关注函回函日房产转让款的支付情况。【回复】
截止2020年12月28日，已收到合同约定的全部款项，其中10%为定金汇入公司基本账户，90%汇入公司名下的买卖双方共同监管账户。
问题五、请你公司对照《深圳证券交易所上市公司业务办理指南第11号——信息披露公告格式》中的《上市公司收购、出售资产公告格式》，自查是否就本次出售资产完整地履行信息披露义务，如否，请进行补充披露。
【回复】
经自查，公司补充披露本次交易标的房产的账面原值、已计提的折旧、账面
净值明细，如下表：
| 序号 | 房产位置 | 房间号 | 面积（平米） | 原值 （万元） | 折旧 （万元） | 净值 （万元） |
| 1 | 北京市朝阳区东大桥路8号1号楼17层 | 2001 | 113.63 | 175.39 | 133.1 | 42.29 |
| 2 | 2002 | 184.55 | 284.84 | 216.17 | 68.68 | |
| 3 | 2003 | 193.68 | 298.94 | 226.86 | 72.07 | |
| 4 | 2005 | 226.82 | 350.08 | 265.68 | 84.41 | |
| 5 | 2006 | 139.73 | 215.67 | 163.67 | 52 | |
| 6 | 2007 | 178.67 | 275.77 | 209.28 | 66.49 | |
| 7 | 2008 | 200.75 | 309.85 | 235.14 | 74.71 | |
| 8 | 2009 | 200.99 | 310.22 | 235.42 | 74.8 | |
| 9 | 2010 | 178.63 | 275.71 | 209.23 | 66.47 | |
| 10 | 2011 | 139.75 | 215.7 | 163.69 | 52.01 | |
| 11 | 2012 | 226.82 | 350.08 | 265.68 | 84.41 | |
| 12 | 2013 | 194.23 | 299.78 | 227.51 | 72.28 | |
| 13 | 2015 | 184.55 | 284.84 | 216.17 | 68.68 | |
| 14 | 2016 | 253.13 | 390.69 | 296.49 | 94.2 | |
| 15 | 2017 | 52.56 | 43.97 | 33.37 | 10.6 |
问题六、你公司应予说明的其他事项。【回复】
公司本次出售房产将有利于补充流动资金，优化资产结构，提升资产运营效率；亦有利于公司转向轻资产运营模式，进一步聚焦主营业务，整体符合公司业务战略。
特此公告。
东易日盛家居装饰集团股份有限公司
董事会二〇二〇年十二月二十九日