深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2017 年年度报告
2018 年 03 月
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人(会计主
管人员)李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策
影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销
售预期和毛利率。由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可
能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能
有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影
响。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................1
第二节 公司简介和主要财务指标....................................................................................................4
第三节 公司业务概要........................................................................................................................8
第四节 经营情况讨论与分析..........................................................................................................10
第五节 重要事项..............................................................................................................................23
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................34
第七节 优先股相关情况..................................................................................................................39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................40
第九节 公司治理..............................................................................................................................48
第十节 公司债券相关情况..............................................................................................................53
第十一节 财务报告..........................................................................................................................57
第十二节 备查文件目录................................................................................................................165
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释义
释义项 指 释义内容
上市公司、南山控股、公司、本公司 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
深基地 B 指 深圳赤湾石油基地股份有限公司
南山集团 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 南山控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings
公司的法定代表人 田俊彦
注册地址 深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼Ａ室
注册地址的邮政编码 518057
办公地址 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
办公地址的邮政编码 518054
公司网址 www.xnskg.cn
电子信箱 nskg@xnskg.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 沈启盟 刘逊
深圳市南山区海德三道卓越后海中心 深圳市南山区海德三道卓越后海中心
联系地址
1801 号 1801 号
电话 0755-33372314 0755-33372314
传真 0755-33202314 0755-33202314
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号公司证券事务部
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四、注册变更情况
组织机构代码 91440300728551331M
公司上市以来主营业务的变化情况（如 2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务
有） 新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。
2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由
历次控股股东的变更情况（如有） \"赤晓企业有限公司\"变更为\"中国南山开发（集团）股份有限公司\"（注：赤晓企
业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层
签字会计师姓名 李 赟，张永坤
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年
营业收入（元） 6,601,520,545.77 4,985,812,076.68 32.41% 4,882,239,641.33
归属于上市公司股东的净利润
641,856,969.77 526,997,146.42 21.80% 219,970,385.52
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
626,069,803.41 538,364,893.51 16.29% 227,656,592.90
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-491,860,519.24 977,484,439.09 -150.32% 1,945,911,927.17
（元）
基本每股收益（元/股） 0.34 0.28 21.43% 0.12
稀释每股收益（元/股） 0.34 0.28 21.43% 0.12
加权平均净资产收益率 11.10% 8.75% 2.35% 4.46%
2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末
总资产（元） 16,533,124,650.86 14,716,068,515.88 12.35% 11,807,882,440.02
归属于上市公司股东的净资产
5,889,933,324.01 5,636,859,407.36 4.49% 5,944,026,504.45
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 321,206,314.17 1,916,908,668.09 470,599,046.19 3,892,806,517.32
归属于上市公司股东的净利润 -74,836,176.09 211,888,760.97 -7,532,105.50 512,336,490.39
归属于上市公司股东的扣除非经
-83,568,226.61 206,287,744.86 -8,636,354.26 511,986,639.42
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -479,926,457.30 489,133,461.68 593,742,046.12 -1,094,809,569.74
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-4,042,020.65 -15,900,422.88 -8,064,767.01
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
2,769,593.08 2,576,673.24
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 14,067,035.08 2,620,678.92 1,374,894.31
受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
-61,387.08 -11,268,170.19 -6,129,591.28
合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,896,630.95 1,528,822.76 457,911.53
回
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,111,045.13 -6,928,291.64 339,499.91
减：所得税影响额 142,116.35 -101,809.22 -1,650,702.52
少数股东权益影响额（税后） -3,410,476.46 -15,901,153.48 -2,685,142.64
合计 15,787,166.36 -11,367,747.09 -7,686,207.38 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 2,607,780.18 正常经营业务产生
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。
1. 房地产业务
公司房地产开发业务主营包含房地产开发与销售、持有物业经营和物业管理。地产公司自2003年成立以来，专注于住宅
地产的开发建设，并逐步形成了以住宅开发为主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务发展模式。
公司主营普通商品住宅开发，主要开发区域位于珠三角、长三角、长江中游、成渝区域，辐射广州、深圳、上海、苏州、
南通、长沙、武汉、成都、合肥等地。公司拥有多年住宅开发经营，目前已开发多个高品质人文居住社区，住宅产品类型丰
富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司致力于打造“品质生活，幸福家居”，围绕客户体验来设计产品和服
务，提高项目溢价能力，并将其打造成公司的核心竞争力。多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据克而瑞信息集
团（CRIC）统计数据，南山控股于2016、2017年连续两年进入中国房地产企业销售面积、销售金额、权益金额排行TOP200。
其中，公司苏州项目在2017年度苏州房企销售排行榜中， 总销面积、总销套数均进入TOP10。
2. 集成房屋业务
公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用
于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集
成房屋运营商之一。
3. 船舶舾装业务
公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司
全资下属公司华南建材已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球30多个国
家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
货币资金 同比减少 27.6%，主要系地产公司支付拍地保证金所导致
存货 77.4 亿元，占比 46.9%，较年初变动不大，主要是因为地产业务 2017 年度购
存货
地、房地产开发成本增加 25.25 亿元，同时结转房地产成本 25.73 亿元。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
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三、核心竞争力分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断
形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规
模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。
1、房地产开发业务方面
（1）公司独特的区域战略
公司主要城市布局战略为重点深耕现有城市并逐渐进入长三角、华中和成渝地区的其他具备发展潜力城市，抓住城市群
发展的契机，形成区域间、区域内城市间业务发展的相互补充和调剂。公司以苏南区域、华中区域为业务发展重心，在加强
对已进入城市深耕的同时，根据战略发展需要，逐步拓展布局西南区域，比如成都、重庆。随着成渝经济区和长江经济带发
展的推进，上述战略定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。
（2）战略转型规划具备发展蓝图
根据国家宏观政策和市场环境、集团规划要求、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产
业地产转型的发展战略，并且转型业务的发展在本年取得突破性进展：苏州南山维拉项目的邻里中心商业已主体封顶，招商
和运营工作逐步展开；武汉光谷自贸港项目一期工程已完成收尾工作，2018年年中将正式对外运营，以提升光谷东大配套的
定位，承接高新技术企业入驻；合肥汤池三食六巷小食街运营逐渐步入正轨。上述转型工作的开展，随着转型战略的积极探
索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的商业、产业、文旅、大健康行业的运营管理经验，必将扩充公司的业
务链条，使公司进入新的发展轨道。
（3）优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应的调整。公
司的在售项目及土地储备主要集中在一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗风
险能力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，凭借优质的信用基础从银行获取较低利率的贷款，控制高利率
融资，保持合理的贷款体量，进一步加强公司的抗风险能力。
（4）公司良好的品牌影响力
多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是我们公司全体
同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下， 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）
统计，公司房地产销售面积、销售金额、权益金额连续在《2016年中国房地产企业销售TOP200》《2017年中国房地产企业
销售TOP200》排行榜占有席位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展突出，在苏州市场已
具备较高的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，物业管理服务水平获得持续提升。
2、集成房屋及船舶舱室业务方面
公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我
推陈出新，培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较
强的研发能力及技术优势。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2017年，我国国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势，供给侧结构性改革取得重要进展，经济增长的质量和效
益都在改善。房地产政策始终坚持以“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、
坚持住房居住属性仍是今年房地产市场的三项重点工作。同时，“两会”报告明确提出，加快构建租购并举的住房制度，扎实
推进新型城镇化，推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
报告期内，根据国家统计局数据，房地产行业部分指标向好，在调控政策收紧的背景下，商品房销售面积、销售金额仍
双创新高，土地购置面积增速也由负转正，全年维持量价齐升之势，房地产开发投资增速、新开工面积增速年内冲高回落后
逐渐放缓。受调控政策影响，各线城市成交量同比全部下滑。一线及热点二线城市新增供应量持续偏紧，市场热度明显降温，
楼市成交持续下跌，房价涨幅持续回落，三四线城市2季度的市场大热态势在下半年逐渐退去。公司主要销售项目所在城市
中，上海、南通市场供不应求，库存去化明显，深圳、长沙受政策影响，市场成交回落，库存去化在下半年有所放缓，苏州
2016年度房价快速上涨，今年市场成交热度渐减，成交回落，住房均价涨幅不大，年末库存同比小幅上涨。
报告期内，在严峻的市场政策环境下，规模房企销售业绩继续大幅增长。据克而瑞信息集团（CRIC）统计，截至2017
年末，碧桂园、万科地产、中国恒大三家龙头房企销售金额均破5千亿，千亿房企数量达17家。随着调控政策效果逐渐显现，
房地产行业集中度持续提升，强者恒强趋势明显。龙头房企规模快速扩张，房企间竞争加剧，门槛持续提升，中小房企发展
难度加大。在此背景下，公司顺应市场变化，积极应对，最终在公司全员的努力下，不仅出色完成年初制定的各类经营性业
绩指标及财务指标，同时结合自身定位及实际情况，勇于探索、积极创新，在以下方面获得一定成绩：
1.根据战略发展需要，推动成立地产业务运营管理中心。为适应多项目协同联动发展需要，公司统一目标、凝聚共识，
于年内推动成立了地产业务运营管理中心，强化项目开发运营全周期、精细化综合管控。通过“大运营”管理思路的建立和落
地实施，2017年地产业务顺利实现三个50亿目标：销售金额超50亿，营业收入超50亿，回笼资金超50亿，有效地提升了公司
的经营效率。
2.密切关注市场变化，及时调整开发节奏和销售策略。一方面，在市场低迷预期下，公司加强营销推广，结合互联网营
销创新，拓宽营销渠道，有效地促进了市场销售；同时，部分项目营销工作充分前置，调整销售策略，通过调整产品结构、
以价换量等方式，加速产品销售去化。另一方面，2016年4季度以来公司项目所在城市楼市步入调整期，公司把握市场变化，
及时调整开发节奏，各项目均较好地甚至超额完成全年销售目标。
3.严守城市深耕和重点城市布局战略。2016年以来土地市场价格不断攀升，公司严控风险，谨慎拿地，继续坚持现有城
市深耕和重点城市布局战略。一方面，公司继续深耕现有城市，积极跟进已有项目城市土地市场，年内多次参与目标城市土
地竞拍；另一方面，公司继续抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇，持续关注西南和中部重
点省会城市土地竞拍，于2017年下半年收获武汉黄陂P（2017）042号、合肥新站XZQTD157号、长沙梅溪湖P（2017）055
号3宗住宅类地块，合共占地11.12万平方米，总可规划计容建筑37.24万平方米，为实现公司规模化提供强有力的支撑。
4.积极推进公司战略转型，培育竞争新优势。公司在做强做大传统住宅的同时，积极进行多元化战略布局，寻找新的利
润增长点。其中：以合肥南山健康小镇为代表的文旅类项目已实现部分土地资源的获取，并已进行多方合作资源意向谈判及
相关运营准备工作；以武汉光谷自贸港为代表的产业地产项目，已启动招商工作，2018年将正式开园运营；以南山维拉邻里
中心为代表的商业地产项目，已完成招商准备工作，进入实质推进阶段。以上三类转型项目的尝试，为公司拓展业务领域、
提供新型业务支撑、抵御政策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。
5.关注政策变化，积极尝试多渠道融资。目前房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上升。
为此，公司持续关注有关政策变化，积极尝试与合作金融机构开展多种形势融资业务，扩宽融资渠道，为公司的未来发展提
供坚实的资金保障。
2017年度主要经营指标完成情况如下：
（1）主要项目开发情况
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单位：万平方米
竣工项目
已完工 完工面
在售 权益比 占地 计容建
序号 城市 区域 在售项目名称 计容建 积比
业态 例（%） 面积 筑面积
筑面积 （%）
1 上海 青浦区 南山雨果 住宅 80% 12.74 15.9 15.9 100%
2 苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100% 9.49 20.87 20.87 100%
3 长沙 岳麓区 南山雍江汇 商住 100% 6.16 21.56 21.56 100%
4 长沙 望城区 南山苏迪亚诺 商住 100% 33.46 32.11 32.11 100%
在建项目
5 苏州 高新区 南山柠府 住宅 100% 7.51 15.01 7.91 53%
6 苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100% 17.36 48.75 16.86 35%
7 苏州 高新区 南山新程 住宅 100% 9.51 19.01 0 0%
南山国际社区 商住；
8 南通 港闸区 100% 9.08 27.03 13.66 51%
（一、二期） 办公
9 合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100% 6.32 3.85 0.71 18%
南山十里天池
10 长沙 岳麓区 住宅 100% 6.08 10.16 0 0%
(一期）
11 深圳 南山区 山语海 住宅 51% 3.52 6.59 6.04 92%
拟开发项目
12 合肥 新站区 南山柠檬郡 住宅 100% 3.83 7.66 0 0%
13 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% 2.54 5.34 0 0%
南山十里天池 住宅；
14 长沙 岳麓区 100% 11.76 26.81 0 0%
(二三四期） 小学
P（2017）055 号
15 长沙 岳麓区 商住 100% 4.75 24.25 0 0%
地块
注：1.上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因导致项
目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化。
2.上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。
3.长沙南山十里天池(三四期）、长沙P（2017）055号地块计容建筑面积为拟规划计容建筑面积。
（2）主要项目销售和结算情况
期初可供 期内新增 销售面 结算面
城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例
出售面积 可售面积 积 积
上海 青浦区 南山雨果 住宅 80% 0.68 0.02 0.63 0.80
苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100% 0.07 0.00 0.02 0.02
苏州 高新区 南山柠府 住宅 100% 1.57 7.36 7.23 8.16
苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100% 3.10 9.22 8.32 13.74
南山十里天池(一
长沙 岳麓区 住宅 100% 0.00 9.41 9.05 0.00
期）
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长沙 望城区 南山苏迪亚诺 商住 100% 0.00 0.00 0.00 2.36
长沙 岳麓区 南山雍江汇 商住 100% 0.21 0.00 0.05 0.22
南山国际社区（一、
南通 港闸区 商住、办公 100% 2.52 7.49 8.40 0.24
二期）
深圳 南山区 山语海 住宅 51% 2.15 0.00 1.63 3.10
（3）主要项目出租情况
城市 区域 项目名称 出租类型 权益比例 总可出租面积 期末已出租面积 出租率
综合楼、
深圳 南山区 赤湾物业 100% 0.42 0.34 82%
幼儿园
合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100% 0.68 0.42 62%
（4）主要项目投资情况
单位：人民币 万元
预计总投资金
城市 区域 项目名称 权益比例 实际投资金额
额
上海 青浦区 南山雨果 80% 280,000 321,102
苏州 高新区 南山柠檬城 100% 176,882 172,397
苏州 高新区 南山柠府 100% 156,870 120,364
苏州 吴中区 南山维拉 100% 433,102 240,204
苏州 浒关 南山新程 100% 436,214 289,477
长沙 望城区 南山苏迪亚诺 B 地块 100% 11,000 9,418
长沙 岳麓区 南山雍江汇 100% 171,094 147,262
长沙 岳麓区 南山十里天池一期 100% 25,870 58,838
南通 港闸区 南山国际社区一期 100% 100,000 92,575
南通 港闸区 南山国际社区二期 100% 110,000 48,028
深圳 南山区 山语海 50.98% 140,318 160,018
合肥 庐江 南山三食六巷 100% 31,325 14,065
合肥 庐江 D 地块租赁用地 100% 12,000 1,873
合肥 新站区 南山柠檬郡 100% 103,000 60,134
武汉 东湖高新区 武汉光谷自贸港 69.23% 32,500 22,676
武汉 黄陂区 十里星空 100% 65,000 34,630
合计 2,285,175 1,763,061
注：1.武汉为侨产业园项目案名于2017年9月更新为“武汉光谷自贸港”；
2.上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。
（5）土地储备情况
单位：万平方米
项目名称 待开发土地面积 计容建筑面积 区域分布
报告期新增 11.12 37.24 长沙、武汉、合肥
报告期末累计持有 67.49 116.07 苏州、南通、合肥、长沙、武汉
注：上表中未包含土地一级开发用地面积，土地一级开发用地情况见下表；
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
单位：万平方米
城市 区域 项目名称 权益比例（%） 规划平整土地面积 累计已平整土地面积 已平整比例（%）
红牌楼新马
成都 武侯区 100% 12.05 10.14 84%
路 1 号地块
（6）公司融资情况
单位：万元
序号 融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构
同期贷款基准利率至同
1 金融机构借款 268,300 期贷款基准利率上浮 0-3 年
15%
2 其他借款 16,668 0.35% -
同期贷款基准利率上浮
3 融资租赁 18,609 4-6 年
10%-20%
4 应付债券 49,789 6.70% 7年
5 应付票据 19,476 - -
注： “其他借款”主要指关联方借款。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2017 年 2016 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 6,601,520,545.77 100% 4,985,812,076.68 100% 32.41%
分行业
房地产业务 5,397,351,910.58 81.76% 3,916,928,210.90 78.56% 37.80%
集成房屋业务 740,126,586.37 11.21% 526,935,290.86 10.57% 40.46%
船舶舱室配套业务 338,027,561.65 5.12% 400,329,504.21 8.03% -15.56%
塔机租赁业务 104,812,470.16 1.59% 118,129,412.11 2.37% -11.27%
其他业务 21,202,017.01 0.32% 23,489,658.60 0.47% -9.74%
分产品
（1）房地产业务
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
商品房销售 5,310,706,948.67 80.45% 3,842,465,626.79 77.07% 38.21%
物业管理 86,644,961.91 1.31% 74,462,584.11 1.49% 16.36%
（2）集成房屋业务
销售业务 681,734,988.05 10.33% 449,203,526.16 9.01% 51.77%
其他业务 58,391,598.32 0.88% 77,731,764.70 1.56% -24.88%
（3）船舶舱室配套
业务
销售业务 338,027,561.65 5.12% 400,329,504.21 8.03% -15.56%
（4）塔机租赁业务
租赁业务 104,812,470.16 1.59% 118,129,412.11 2.37% -11.27%
（5）其他业务 21,202,017.01 0.32% 23,489,658.60 0.47% -9.74%
分地区
华北地区 77,658,600.79 1.18% 11,526,558.44 0.23% 573.74%
华中地区 224,977,944.25 3.41% 765,802,282.90 15.36% -70.62%
华南地区 2,747,507,059.01 41.62% 675,266,794.70 13.54% 306.88%
华东地区 3,229,530,722.06 48.92% 3,081,816,688.48 61.81% 4.79%
西南地区 94,311,389.25 1.43% 102,530,489.94 2.06% -8.02%
西北地区 100,468,238.83 1.52% 153,762,949.17 3.08% -34.66%
东北地区 0.00 0.00% 1,560,845.48 0.03% -100.00%
境外地区 127,066,591.58 1.92% 193,545,467.57 3.88% -34.35%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业务 5,397,351,910.58 2,638,402,942.17 51.12% 37.80% 19.53% 7.48%
集成房屋业务 740,126,586.37 657,140,590.21 11.21% 40.46% 49.63% -5.44%
船舶舱室配套业
338,027,561.65 281,840,677.83 16.62% -15.56% -6.71% -7.92%
务
塔机租赁业务 104,812,470.16 96,669,433.28 7.77% -11.27% -10.17% -1.14%
其他业务 21,202,017.01 17,292,856.13 18.44% -9.74% -3.58% -5.20%
分产品
（1）房地产业务
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
商品房销售 5,310,706,948.67 2,563,332,891.42 51.73% 38.21% 19.66% 7.48%
物业管理 86,644,961.91 75,070,050.75 13.36% 16.36% 15.25% 0.83%
（2）集成房屋业
务
销售业务 681,734,988.05 586,222,549.60 14.01% 51.77% 56.63% -2.67%
其他业务 58,391,598.32 70,918,040.61 -21.45% -24.88% 9.24% -37.93%
（3）船舶舱室配
套业务
销售业务 338,027,561.65 281,840,677.83 16.62% -15.56% -6.71% -7.92%
（4）塔机租赁业
务
租赁业务 104,812,470.16 96,669,433.28 7.77% -11.27% -10.17% -1.14%
（5）其他业务 21,202,017.01 17,292,856.13 18.44% -9.74% -3.58% -5.20%
分地区
华北地区 77,658,600.79 62,336,418.64 19.73% 573.74% 1,304.60% -41.77%
华中地区 224,977,944.25 179,436,537.85 20.24% -70.62% -72.04% 4.04%
华南地区 2,747,507,059.01 1,320,613,531.72 51.93% 306.88% 191.05% 19.12%
华东地区 3,229,530,722.06 1,869,362,534.75 42.12% 4.79% 12.96% -4.18%
西南地区 94,311,389.25 80,371,523.50 14.78% -8.02% 13.11% -15.92%
西北地区 100,468,238.83 92,595,886.32 7.84% -34.66% -29.33% -6.94%
境外地区 127,066,591.58 86,630,066.84 31.82% -34.35% -26.19% -7.54%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2017 年 2016 年 同比增减
销售量 万平方 35.32 39.37 -10.00%
房地产业务-商品房
生产量 万平方 22.95 30.24 -24.00%
销售
库存量 万平方 8.57 8.89 -4.00%
销售量 万平方 148.58 95.47 56.00%
集成房屋业务-销售
生产量 万平方 99.44 50.85 96.00%
业务
库存量 万平方 9.18 26.4 -65.00%
船舶舱室配套业务- 销售量 万平方 104.01 131.96 -21.00%
复合板 生产量 万平方 108.9 134.09 -19.00%
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
库存量 万平方 47.02 42.13 12.00%
销售量 扇 35,025 43,481 -19.00%
船舶舱室配套业务-
生产量 扇 54,046 77,454 -30.00%
防火门
库存量 扇 8,154 6,522 25.00%
销售量 套 12,539 9,642 30.00%
船舶舱室配套业务-
生产量 套 14,654 14,025 4.00%
卫生单元
库存量 套 9,379 7,264 29.00%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
房地产业务响应国家去库存政策， 库存量大幅减少。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2017 年 2016 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业务 营业成本 2,638,402,942.17 71.48% 2,207,401,422.73 71.80% 19.53%
集成房屋业务 营业成本 657,140,590.21 17.80% 439,184,933.17 14.29% 49.63%
船舶舱室配套业
营业成本 281,840,677.83 7.64% 302,101,627.83 9.83% -6.71%
务
塔机租赁业务 营业成本 96,669,433.28 2.62% 107,608,224.53 3.50% -10.17%
其他业务 营业成本 17,292,856.13 0.47% 17,935,644.52 0.58% -3.58%
合计 3,691,346,499.62 100.00% 3,074,231,852.78 100.00% 20.07%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
1.同一控制下企业合并
本年度本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币5,000万元取得了南山集团间接全资子公司武
汉盘龙南山房地产有限公司100.00%的股权。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制并非暂时性，故本合并属同
一控制下的企业合并。根据合同约定的交割日，合并日确定为2017年9月1日。
2.其他原因的合并范围变动
本年度，因项目公司开发完毕，注销苏州南山发展有限公司。截止2017年12月31日，该公司已完成全部注销手续。
合肥南山新展房地产开发有限公司由本公司出资人民币1亿元于2017年8月18日新设成立，持股比例100%，自成立之日起将
其纳入合并范围。
广东雅致模块化建筑有限公司由本公司出资人民币1,000万元于2017年3月17日新设成立，持股比例100%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 190,807,974.51
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.01%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 46,893,444.43 0.74%
2 第二名 43,503,975.57 0.69%
3 第三名 42,274,944.27 0.67%
4 第四名 29,514,071.13 0.47%
5 第五名 28,621,539.11 0.45%
合计 -- 190,807,974.51 3.01%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 363,156,654.74
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 11.32%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 154,247,520.60 4.81%
2 第二名 82,420,000.00 2.57%
3 第三名 51,232,067.81 1.60%
4 第四名 42,092,281.92 1.31%
5 第五名 33,164,784.41 1.03%
合计 -- 363,156,654.74 11.32%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
3、费用
单位：元
2017 年 2016 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 216,854,983.94 199,388,111.54 8.76%
管理费用 321,740,710.59 256,668,862.08 25.35%
财务费用 57,608,416.23 13,175,164.15 337.25% 主要系汇兑损失导致。
4、研发投入
√ 适用 □ 不适用
制造业板块华南建材、 集成房屋为提高产品竞争力， 持续进行研发投入， 力争改善经营压力。
公司研发投入情况
2017 年 2016 年 变动比例
研发人员数量（人） 125 161 -22.36%
研发人员数量占比 3.58% 4.48% -0.90%
研发投入金额（元） 21,882,451.00 20,494,798.00 6.77%
研发投入占营业收入比例 0.33% 0.41% -0.08%
研发投入资本化的金额（元） 0.00 0.00
资本化研发投入占研发投入
0.00% 0.00%
的比例
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□ 适用 √ 不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2017 年 2016 年 同比增减
经营活动现金流入小计 6,442,877,651.39 7,429,985,015.89 -13.29%
经营活动现金流出小计 6,934,738,170.63 6,452,500,576.80 7.47%
经营活动产生的现金流量净
-491,860,519.24 977,484,439.09 -150.32%
额
投资活动现金流入小计 80,012,482.72 604,138,485.71 -86.76%
投资活动现金流出小计 754,259,202.24 841,996,605.88 -10.42%
投资活动产生的现金流量净
-674,246,719.52 -237,858,120.17 -183.47%
额
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 3,874,984,000.00 2,758,025,174.49 40.50%
筹资活动现金流出小计 3,696,121,070.63 2,455,388,202.16 50.53%
筹资活动产生的现金流量净
178,862,929.37 302,636,972.33 -40.90%
额
现金及现金等价物净增加额 -1,003,236,546.09 1,059,568,755.88 -194.68%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
投资活动产生净现金流为-67,425万元，其中： 投资活动现金流入8,001万元，同比减少52,413万元，主要是上年
收回理财产品29,500万元而本年没有、房地产业务取得招商小石城分红款收到的现金股利同比减少16,337万元、集成
房屋业务租赁资产处置回款减少导致处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额减少6,566万元；投资
活动现金流出75,426万元，同比减少8,774万元，主要是购买成都恒璟源股权款上年支付30,000万元，本年支付9,951
万元导致投资所支付的现金较上年减少22,774万元、本年新增对联营企业的投资导致支付的其他与投资活动有关的现
金增加17,524万元。
筹资活动产生净现金流为17,886万元，其中：筹资活动现金流入387,498万元，同比增加111,696万元，主要是取
得借款所收到的现金增加106,696万元；筹资活动现金流出369,612万元，同比增加124,073万元，主要是偿还贷款同比
增加91,894万元、支付股利和利息同比增加28,582万元。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2017 年末 2016 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
2,589,056,323. 3,575,059,484. 主要系地产公司支付拍地保证金所
货币资金 15.66% 24.29% -8.63%
97 04 致
482,384,214.2
应收账款 2.92% 464,531,038.89 3.16% -0.24%
7,746,531,679. 7,741,195,126.
存货 46.85% 52.60% -5.75%
15
投资性房地产 76,960,992.34 0.47% 15,113,091.14 0.10% 0.37%
252,916,466.3
长期股权投资 1.53% 228,017,172.96 1.55% -0.02%
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
645,749,008.5
固定资产 3.91% 782,462,538.71 5.32% -1.41%
在建工程 2,328,808.50 0.01% 3,399,460.83 0.02% -0.01%
500,000,000.0
短期借款 3.02% 800,000,000.00 5.44% -2.42% 主要系归还到期借款所致
1,959,000,000. 主要系满足房地产项目开发资金需
长期借款 11.85% 550,000,000.00 3.74% 8.11%
00 求借款
2,923,458,910. 主要系地产业务拍地保证金未收回
其他应收款 17.68% 340,734,965.07 2.32% 15.36%
04 所致
152,212,462.0
其他流动资产 0.92% 1.55% -0.63% 主要系预缴税费减少所致
1 228,827,473.93
199,465,174.7 30,371,068.27
递延所得税资产 1.21% 0.21% 1.00% 主要系预提土地增值税所致
754,665,680.5
应付账款 4.56% 3.82% 0.74%
7 562,233,487.91
3,771,189,261. 主要系地产公司结算面积增加，预收
预收款项 22.81% 4,224,605,051. 28.71% -5.90%
33 款减少所致
972,528,550.6
应交税费 5.88% 1.37% 4.51% 主要系土地增值税增加所致
8 201,187,772.57
一年内到期的非 281,769,003.2
1.70% 2.55% -0.85%
流动负债 1 374,942,352.53
166,684,000.0
其他流动负债 1.01% 0.00% 1.01% 主要系关联方借款
主要系融资租赁款到期，重分类至其
长期应付款 23,363,212.37 0.14% 0.90% -0.76%
131,894,654.09 他应付款所致
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末，公司有85,774,326.54元其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、票据保证金定期存款和
预售监管资金；有4,533,040.58元银行存款因银行账户被冻结而受限；有199,164,044.00元存货因苏州南山新吴房地产开发有
限公司B地块土地使用权用于抵押借款而受限；有2,693,350,000.00元存货因苏州南山新程房地产开发有限公司的土地用作抵
押贷款而受限。
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五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
240,000,000.00 1,632,050,000.00 -85.29%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市南山
1,450,000,00 12,637,901,2 3,787,400,08 5,052,047,99 1,445,360,93 1,051,127,45
房地产开发 子公司 房地产业
0 66.16 9.06 5.44 3.47 9.68
有限公司
上海新南山
552,687,605. 410,468,416. 358,960,808. 196,738,591. 147,688,094.
房地产开发 子公司 房地产业 300,000,000
87 33 49 78
有限公司
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深圳市绿建
2,874,921,55 658,143,722. 1,111,127,45 -198,493,562 -182,958,036
实业发展有 子公司 制造业 300,000,000
6.19 84 2.12 .93 .42
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
对合并报表归母净利润影响金额为
武汉光谷微电子股份有限公司 增资
-2,535,397.48 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
合肥南山新展房地产开发有限公司 新设
-812,135.05 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
武汉盘龙南山房地产开发有限公司 收购
-1,442,156.94 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
广东雅致模块化建筑有限公司 新设
-7,599,454.30 元。
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、公司未来发展的展望
回顾2017年，公司不忘初心，砥砺前行，始终坚持深耕现有城市和布局重点城市的业务发展战略，在以传统住宅地产开
发为核心的基础上，持续探索商业地产、产业地产、旅游地产和一级土地开发业务。在2017年房地产市场调控不断升级的环
境下，公司持续优化营销管理，加大融资力度，最终房地产业务顺利实现三个50亿目标：销售金额超50亿，营业收入超50
亿，回笼资金超50亿，有效的提升了公司的经营效率；通过投资拓展努力，新增多个目标发展城市储备地块合计167亩，公
司未来可持续发展得到保障。
展望明年，在供给侧结构性改革深入推进、创新驱动发展持续发力的背景下，中国经济再平衡进程继续稳步推进，经济
前景得到良好支撑。央行继续维持积极的财政政策和稳健的货币政策，加强金融监管，防范金融风险。房地产政策方面，年
末全国住房城乡建设工作会议提出，2018年要继续深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度；抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
公司布局城市主要集中在一线、热点二线城市，在短期政策调控不放松的预期下，为抵御房地产行业进入调整期的宏观
风险，公司将密切关注市场变化，积极应对。
1.积极探索多元化业务领域，寻找新的利润增长点。公司一方面继续加强传统的住宅开发，实现规模增长目标，确保住
宅开发业务为公司稳定的现金输出板块；另一方面，在国家支持政策环境下，顺应市场形势变化，积极探索商业地产、产业
地产、旅游地产等多元化业务发展，寻找新的利润增长点。
2.坚持城市布局目标，灵活创新拓展方式。坚持重点深耕现有城市，同时根据公司业务发展需要，逐步布局长三角、华
中和成渝地区的其他具备发展潜力城市。鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，灵活创新拓
展方式，不断加宽拓展渠道。
3.完善运营管控体系，提升精细化管理。进一步强化运营管理思路，建立并完善项目指标评价体系，完善公司业绩目标
监控体系建立指标预警机制；推动公司制度及流程的优化，提升内部管理效率。
4.把握市场变化，强化营销管理。增强对市场变化的把握和应对能力，继续做好整体营销战略布局；建立项目全周期的
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
营销管控体系，提高营销管理整体水平。
5.加强资金管理。提高资金计划管控能力，对全盘资金和资源进行合理配置；同时，加强关注销售回款，提高资金回笼
效率管理，提升资金可预见性，为投资拓展、企业转型积聚资源。
6.探索新型融资渠道。继续尝试多渠道融资，加大项目融资力度，积极补充优质的资金来源，为公司的未来发展提供坚
实的资金保障。同时，公司将持续关注有关政策变化，加强风险防范。
十、接待调研、沟通、采访等活动
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司2017年5月26日召开的2016年度股东大会审议通过《公司2016年度利润分配方案》：以2016年12月31日总股本
1,877,530,273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利2.07元（含税），共计388,648,766.51元，不送红股，不以公积金转
增股本。2017年7月21日，权益分派事项实施完毕。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
不适用
明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1.2017年度利润分配预案：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2.2016年度利润分配方案：以公司2016年12月31日总股本1,877,530,273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利2.07元（含
税）。
3.2015年度利润分配方案：以2015年12月31日总股本1,877530273.00股为基数，向全体股东每10股派现金股利1.88元（含税）。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表 占合并报表中归属
现金分红金额（含 中归属于上市公司 于上市公司普通股 以其他方式现金分 以其他方式现金分
分红年度
税） 普通股股东的净利 股东的净利润的比 红的金额 红的比例
润 率
2017 年 0.00 641,856,969.77 0.00%
2016 年 388,648,766.51 526,997,146.42 73.75%
2015 年 352,975,691.32 219,970,385.52 160.47%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
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公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或
权益变动报告
书中所作承诺
中国南山开发
（集团）股份 自上市公司本次发行股份上市之
2015 年 06 月
有限公司、上 股份限售承诺 日起 36 个月内不转让本公司拥有 36 个月 正常履行中
17 日
海南山房地产 权益的股份。
开发有限公司
南山集团和上海南山承诺交易标
中国南山开发
的 2014 年、2015 年、2016 年及
（集团）股份 48 个月（2014
业绩承诺及补 2017 年扣除非经常性损益后归属 2015 年 02 月
有限公司、上 年-2017 年 4 履行完毕
偿安排 于母公司的净利润合计分别不低 10 日
海南山房地产 个会计年度）
于 4 亿元、4 亿元、5 亿元和 2.5
开发有限公司
亿元。
1、关于避免同业竞争的承诺：本
集团（包括本集团及直接或间接
控制的下属企业）确认及保证目
资产重组时所
前不存在与上市公司直接或间接
作承诺
的同业竞争的情况；本集团承诺
不直接或间接从事或发展与上市
公司经营范围相同或相类似的业
务或项目，也不为本集团或代表
关于同业竞
中国南山开发 任何第三方成立、发展、参与、
争、关联交易、 2015 年 06 月
（集团）股份 协助任何企业与上市公司进行直 长期 正常履行中
资金占用方面 17 日
有限公司 接或间接的竞争；本集团承诺不
的承诺
利用本集团从上市公司获取的信
息从事、直接或间接参与与上市
公司相竞争的活动，并承诺不进
行任何损害或可能损害上市公司
利益的其他竞争行为。如出现因
本集团违反上述承诺而导致上市
公司或其股东的权益受到损害的
情况，本公司将依法承担相应的
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
赔偿责任。（上述承诺至南山集团
不再作为本公司的实际控制人满
两年之日终止。）2、关于减少和
规范关联交易的承诺：本公司及
本公司的全资子公司、控股子公
司或本公司拥有实际控制权的其
他公司不会利用拥有的上市公司
股东权利或者实际控制能力操
纵、指使上市公司或者上市公司
董事、监事、高级管理人员，使
得上市公司以不公平的条件，提
供或者接受资金、商品、服务或
者其他资产，或从事任何损害上
市公司利益的行为。本次交易完
成后，在不对上市公司及其全体
股东的利益构成不利影响的前提
下，本公司将促使尽量减少与上
市公司之间关联交易。在进行必
要的关联交易时，本公司及本公
司的全资子公司、控股子公司或
本公司拥有实际控制权的其他公
司与上市公司进行关联交易均将
遵循平等、自愿、等价、有偿的
原则，保证交易公平、公允，维
护上市公司的合法权益，并根据
法律、行政法规、中国证监会及
证券交易所的有关要求和上市公
司公司章程的相关规定，行使股
东权利或者敦促董事依法行使董
事权利，在上市公司股东大会以
及董事会对有关涉及本公司事项
的关联交易进行表决时，履行回
避表决的义务，并及时予以披露。
本公司（本人）现时及将来均不
会以任何方式（包括但不限于直
接或间接地进行独资经营、合资
中国南山开发 经营和拥有在其他公司或企业的
关于同业竞
首次公开发行 （集团）股份 股票或权益）从事与雅致集成房
争、关联交易、 2009 年 12 月
或再融资时所 有限公司、赤 屋股份有限公司的业务有竞争或 长期 正常履行中
资金占用方面 03 日
作承诺 晓企业有限公 可能构成竞争的业务或活动，若
的承诺
司 因本公司（本人）违背了上述承
诺致使雅致集成房屋股份有限公
司产生的一切经济损失，均由本
公司（本人）承担。
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本公司承诺在出现预计不能按期
偿付债券本息或者到期未能按期
偿付债券本息时，公司将至少采
取如下措施：1、不向股东分配利
2012 年 04 月
公司 其他承诺 润；2、暂缓重大对外投资、收购 84 个月 正常履行中
10 日
兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人
员的工资和奖金；4、主要责任人
不得调离。
股权激励承诺
交易标的深圳市赤湾房地产开发
有限公司在盈利预测补偿期 2016
年、2017 年、2018 年预计扣除非
经常性损益后归属于母公司股东
的税后净利润分别为-4,272 万元、
80,136 万元和 7,054 万元。如深圳
其他对公司中 中国南山开发 36 个月（2016
业绩承诺及补 市赤湾房地产开发有限公司在盈 2016 年 06 月
小股东所作承 （集团）股份 年-2018 年 3 正常履行中
偿安排 利预测补偿期结束时实现的累计 30 日
诺 有限公司 个会计年度）
净利润未能实现累计预测净利
润，则中国南山开发（集团）股
份有限公司应以现金方式向深圳
市南山房地产开发有限公司支付
补偿，应补偿金额=（累计预测净
利润-累计实现净利润）*51%。
承诺是否按时
是
履行
如承诺超期未
履行完毕的，应
当详细说明未
不适用。
完成履行的具
体原因及下一
步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
√ 适用 □ 不适用
盈利预测资产或 当期预测业绩 当期实际业绩 未达预测的原 原预测披露日 原预测披露索
预测起始时间 预测终止时间
项目名称 （万元） （万元） 因（如适用） 期 引
南山地产 100%
2014 年 01 月 2017 年 12 月 2015 年 06 月
股权、上海新南 25,000 83,743 不适用 巨潮资讯网
01 日 31 日 15 日
山 80%股权以
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及南通南山
100%股权
主要系受房地
深圳市赤湾房地 2016 年 01 月 2018 年 12 月 产调控影响,销 2016 年 05 月
80,136 63,617 巨潮资讯网
产开发有限公司 01 日 31 日 售进度未达预 24 日
期。
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)要求，本集团在利润表中的“营业利润”项
目之上单独列报“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的部分非流动资产处置损益，改为在“资产处置收
益”中列报；本集团相应追溯重述了比较利润表。该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。
根据《关于印发修订〈企业会计准则第16号——政府补助〉的通知》(财会[2017]15号)要求，本集团在利润表中的“营业
利润”项目之上单独列报“其他收益”项目，与企业日常活动相关的政府补助由在“营业外收入”中列报改为在“其他收益”中列
报；按照该准则的衔接规定，本集团对2017年1月1日前存在的政府补助采用未来适用法处理，对2017年1月1日至该准则施行
日(2017年6月12日)之间新增的政府补助根据本准则进行调整,根据新准则的要求，本集团有上年同期数据不进行追溯调整。
该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本年度本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币5,000万元取得了南山集团间
接全资子公司武汉盘龙南山房地产有限公司100.00%的股权。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制
并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。根据合同约定的交割日，合并日确定为2017年9月1日。
本年度，因项目公司开发完毕，注销苏州南山发展有限公司。截止2017年12月31日，该公司已完成全部注
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销手续。
合肥南山新展房地产开发有限公司由本公司出资人民币1亿元于2017年8月18日新设成立，持股比例100%，
自成立之日起将其纳入合并范围。
广东雅致模块化建筑有限公司由本公司出资人民币1,000万元于2017年3月17日新设成立，持股比例100%，
自成立之日起将其纳入合并范围。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名 李赟、张永坤
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
公司因推进发行A股股份吸收合并深基地重大资产重组事项，聘请中信证券股份有限公司为本公司财务顾问，相关费用报告
期内尚未支付。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
2017年4月19日，审议通过《关于与中开财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的公告》。
2017年8月29日，审议通过《关于收购武汉盘龙南山房地产开发有限公司100%股权暨关联交易的公告》。
2017年11月29日，审议通过审议通过《关于调整公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配
套资金暨关联交易之方案的公告》。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于与中开财务有限公司签订金融服务协
2017 年 04 月 19 日 巨潮资讯网
议暨关联交易的公告
关于收购武汉盘龙南山房地产开发有限公
2017 年 08 月 29 日 巨潮资讯网
司 100%股权暨关联交易的公告
关于调整公司发行 A 股股份换股吸收合并
深圳赤湾石油基地股份有限公司并募集配 2017 年 11 月 29 日 巨潮资讯网
套资金暨关联交易之方案的公告
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
无
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
0
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
0
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
2016 年 6 月
苏州南山新吴房地产 2016 年 04 2016 年 06 月 22 连带责任保 22 日到 2018
86,800 10,000 否 否
开发有限公司 月 26 日 日 证 年 10 月 12
日
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
0
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 10,000 报告期末对子公司实际担 10,000
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额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
0
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
10,000 10,000
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 1.70%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
10,000
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 10,000
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
不适用。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
无
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易事项已于2018年2月22日收到证监会核发的批
复，现吸并事项处于具体实施阶段。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
1,139,854, 1,139,796
一、有限售条件股份 60.71% -58,000 -58,000 60.71%
868 ,868
1,139,854, 1,139,796
3、其他内资持股 60.71% -58,000 -58,000 60.71%
868 ,868
1,139,755, 1,139,755
其中：境内法人持股 60.71% 60.71%
018 ,018
境内自然人持股 99,850 0.00% -58,000 -58,000 41,850 0.00%
737,675,4 737,733,4
二、无限售条件股份 39.29% 58,000 58,000 39.29%
05
737,675,4 737,733,4
1、人民币普通股 39.29% 58,000 58,000 39.29%
05
1,877,530, 1,877,530
三、股份总数 100.00% 100.00%
273 ,273
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内，由于离任高管股份限售期届满导致股份变动。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
离任限售期届 2017 年 2 月 27
袁照云 18,000 18,000 0
满。 日
离任限售期届
罗云松 20,000 20,000 0 0 2017 年 6 月 2 日
满。
离任限售期届 2017 年 8 月 25
刘定明 20,000 20,000 0
满。 日
合计 58,000 58,000 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露
报告期末表决
年度报告披露 日前上一月末
权恢复的优先
报告期末普通 日前上一月末 表决权恢复的
48,568 47,676 股股东总数 0
股股东总数 普通股股东总 优先股股东总
（如有）（参见
数 数（如有）（参
注 8）
见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
中国南山开发（集 939,275,8 939,275,8
境内非国有法人 50.03%
团）股份有限公司 81
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
赤晓企业有限公 282,880,0 282,880,0
境内非国有法人 15.07%
司 00
上海南山房地产 200,479,1 200,479,1
境内非国有法人 10.68%
开发有限公司 37
中央汇金资产管 10,549,60 10,549,60
国有法人 0.56%
理有限责任公司 0
中华联合财产保
险股份有限公司 其他 0.32% 6,042,910 6,042,910
－传统保险产品
庄淑珠 境内自然人 0.23% 4,270,126 4,270,126
倪细卿 境内自然人 0.16% 3,010,000 3,010,000
宁波宁聚资产管
理中心（有限合
伙）－宁聚事件驱 其他 0.15% 2,830,401 2,830,401
动 2 号证券投资基
金
艾江霞 境内自然人 0.14% 2,644,800 2,644,800
林镇泉 境内自然人 0.14% 2,609,595 2,609,595
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 无
见注 3）
中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深
上述股东关联关系或一致行动的说 圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此
明 之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一
致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
赤晓企业有限公司 282,880,000 人民币普通股
中央汇金资产管理有限责任公司 10,549,600 人民币普通股
中华联合财产保险股份有限公司－
6,042,910 人民币普通股
传统保险产品
庄淑珠 4,270,126 人民币普通股
倪细卿 3,010,000 人民币普通股
宁波宁聚资产管理中心（有限合伙）
2,830,401 人民币普通股
－宁聚事件驱动 2 号证券投资基金
艾江霞 2,644,800 人民币普通股
林镇泉 2,609,595 人民币普通股
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
熊晓霞 2,554,800 人民币普通股
陈野 2,553,450 人民币普通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此
名股东之间关联关系或一致行动的 之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一
说明 致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业 股东宁波宁聚资产管理中心（有限合伙）－宁聚事件驱动 2 号证券投资基金通过信用
务情况说明（如有）（参见注 4） 账户持有公司 163,100 股；股东陈野通过信用账户持有公司 2,553,000 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：无控股主体
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负责
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
土地开发，发展港口运
输，相应发展工业、商
中国南山开发（集团）股
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D 业、房地产和旅游业，
份有限公司
保税仓库经营等，在东
莞设立分支机构。
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 中国南山开发（集团）股份有限公司持有深圳赤湾石油基地股份有限公司 51.79%的股份。
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：无实际控制人
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位负责
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
人
土地开发，发展港口运
中国南山开发（集团）股 输，相应发展工业、商
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D
份有限公司 业、房地产和旅游业，
保税仓库经营等，在东
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
莞设立分支机构。
实际控制人报告期内控
制的其他境内外上市公 中国南山开发（集团）股份有限公司持有深圳赤湾石油基地股份有限公司 51.79%的股份。
司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/单位负责
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
人
投资兴办实业；物业租赁；
2006 年 04 月 28
赤晓企业有限公司 赵建潮 20000 万元 经济信息咨询；国内贸易；
日
货物及技术进出口。
房地产开发经营，房地产
1993 年 08 月 25
上海南山房地产开发有限公司 陈雷 2000 万元 咨询，房屋租赁，物业管
日
理，收费停车。
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2011 年
田俊彦 董事长 现任 男 56 04 月 21
日
2015 年
张建国 副董事长 现任 男 53 08 月 27
日
2017 年
王世云 副董事长 现任 男 50 05 月 26
日
2015 年
李红卫 董事 现任 男 49 09 月 22
日
2015 年
董事、总
陈雷 现任 男 56 09 月 22
经理
日
董事、常 2015 年
郭庆 务副总经 现任 男 45 09 月 22
理 日
2014 年
崔忠付 独立董事 现任 男 56 05 月 21
日
2014 年
张阜生 独立董事 现任 男 64 05 月 21 3,000 0 0 0 3,000
日
2014 年
夏新平 独立董事 现任 男 52 05 月 21
日
2012 年 2017 年
原副董事
李刚 离任 男 56 08 月 26 05 月 26
长
日 日
商跃祥 监事会主 现任 男 54 2015 年 34,800 0 0 0 34,800
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
席 12 月 22
日
2008 年
胡永涛 监事 现任 男 45 03 月 20
日
2015 年
郭瑜 监事 现任 女 40 12 月 22 18,000 0 0 0 18,000
日
2016 年
朱涛 副总经理 现任 男 52 06 月 17
日
2015 年
马志宏 财务总监 现任 女 41 08 月 27
日
副总经 2016 年
沈启盟 理、董事 现任 男 36 02 月 26
会秘书 日
合计 -- -- -- -- -- -- 55,800 0 0 0 55,800
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
2017 年 05 月 26
李刚 原副董事长 任期满离任 董事会换届选举离任。
日
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（一）董事
田俊彦：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任华中科技大学工商管理学院讲师、副
教授，中国南山集团研究发展部总经理，华南建材（深圳）有限公司总经理，赤晓企业有限公司总经理、董事长以及深圳市
南山房地产开发有限公司董事长等。现任中国南山开发（集团）股份有限公司总经理、本公司董事长、深圳赤湾石油基地股
份有限公司董事长、弘湾资本管理有限公司董事长、中开财务有限公司董事长。
张建国：男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理、财
务总监、副总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理兼财务总监、本公司副董事长、合肥宝湾国际物流中
心有限公司董事长、深圳市前海中开商业保理有限公司董事长、深圳市赤湾东方供应链管理有限公司董事长、重庆市赤湾供
应链管理有限公司董事长。
王世云：男，1967年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任中国工商银行副主任科员，英国曼彻
斯特大学、谢菲尔德大学、南安普顿大学金融学讲师、博士生导师，中国南山开发（集团）股份有限公司总经济师、副总经
理。现任深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼总经理、宝湾物流控股有限公司董事长及本公司副董事长。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
李红卫：男，1968年生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、
董事会秘书、董事、副总经理，深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理，中国南山开发（集团）股份有限公司企
管部副总经理、总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司运营总监及本公司董事、深圳市绿建实业发展有限公司董
事长。
陈雷：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司房
地产部经理助理，广州新康房地产公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、常务副总经理、总经理。现任
深圳市海湾发展管理有限公司董事长、上海南山房地产开发有限公司董事长、深圳市南山房地产开发有限公司董事长及本公
司董事兼总经理。
郭庆：男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。历任中国南山（开发）集团研
究发展部项目经理、中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司研究发展部项目经理、华南建材（深圳）有限公司策划部经
理、华南建材（深圳）有限公司蛇口分公司副总经理（兼任）、雅致集成房屋（苏州）有限公司总经理、本公司副总经理。
现任本公司董事兼常务副总经理、深圳市绿建实业发展有限公司董事兼总经理。
崔忠付：男，1961年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任机械工业部管理干部学院助教、国务
院口岸办公室主任科员，国家经贸委经济运行局副处长、处长，国家发改委经济运行局处长。现任中国物流与采购联合会副
会长兼秘书长，中国物流事业中心主任，南开大学及中南财经政法大学兼职教授，中国物流学会副会长兼秘书长，中国国际
贸促会物流行业分会副会长，中国物流技术协会会长，本公司独立董事。
张阜生：男，1953年出生，中国国籍，无境外永久居留权，企业财务与西方会计学专业硕士。历任吉林省财政厅企财处
科员，吉林省财政厅商财处副科长、科长，吉林省财政厅商贸金融处副处长，深圳市税务局涉外处副处长，深圳市地方税务
局企业所得税处处长，深圳市蛇口地方税务局局长、书记，深圳市地方税务局法规处处长。现任本公司独立董事。
夏新平：男，1965年生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任华中理工大学管理学院财务与金融系讲
师、副教授、教授、副系主任及华中科技大学管理学院副院长。现任华中科技大学管理学院财务与金融系教授、博士生导师
及本公司独立董事。
（二）监事
商跃祥：男，1963年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任江西理工大学管理工程学团总支书记、助教，
景德镇陶瓷学院企业管理系经济管理教研室主任、讲师，中国南山开发（集团）股份有限公司企业管理部经理助理，深圳赤
湾港航股份有限公司经营部经理，华南建材（深圳）有限公司总经理，本公司副总经理及董事、总经理，合肥宝湾国际物流
中心有限公司总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司企业管理部总经理、本公司监事会主席。
胡永涛：男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司
审计室审计员、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理助理、华南建材（深圳）有限公司财务部经理、赤晓企业有限公司计
划财务部经理、本公司监事会主席。现任中国南山开发（集团）股份有限公司财务部副总经理及本公司监事。
郭瑜：女，1977年生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳市南山房地产开发有限公司工程技术部助理
建筑师、技术主管，深圳市南山房地产开发有限公司规划设计部副主任。现任本公司职工监事、深圳市南山房地产开发有限
公司规划设计部总经理。
（三）高级管理人员
陈雷：个人简历详见“董事”部分介绍。
郭庆：个人简历详见“董事”部分介绍。
马志宏：女，1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任普华永道会计师事务所经理、安永华
明会计师事务所高级经理、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理。现任本公司财务总监、深圳南山房地产开发有限公司财
务总监。
沈启盟：男，1982年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任深圳航空有限责任公司风险内控室经
理，中国南山开发（集团）股份有限公司财务部助理总经理、副总经理。现任本公司副总经理兼董事会秘书、深圳市绿建实
业发展有限公司监事。
朱涛：男，1966年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。曾任深圳市南山开发实业有限公司
工程建筑总监，长沙南山房地产开发有限公司副总经理、总经理，深圳市南山置业有限公司副总经理，深圳市南山房地产开
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
发有限公司副总经理。现任本公司副总经理、深圳市南山房地产开发有限公司董事兼总经理。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2011 年 01 月
田俊彦 中国南山开发（集团）股份有限公司 总经理 是
04 日
副总经理兼 2015 年 02 月
张建国 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
财务总监 13 日
2014 年 02 月
李红卫 中国南山开发（集团）股份有限公司 运营总监 是
21 日
2011 年 08 月
李红卫 赤晓企业有限公司 董事 否
17 日
企业管理部 2014 年 07 月
商跃祥 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
总经理 01 日
2015 年 12 月
商跃祥 赤晓企业有限公司 董事 否
09 日
财务部副总 2015 年 06 月
胡永涛 中国南山开发（集团）股份有限公司 是
经理 01 日
2011 年 06 月
陈雷 上海南山房地产开发有限公司 董事长 否
01 日
在股东单位任
无
职情况的说明
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2013 年 05 月 20
田俊彦 深圳赤湾石油基地股份有限公司 董事长 否
日
2013 年 07 月 05
田俊彦 弘湾资本管理有限公司 董事长 否
日
2013 年 07 月 05
田俊彦 中开财务有限公司 董事长 否
日
2013 年 01 月 31
张建国 深圳赤湾港航股份有限公司 董事 否
日
2016 年 06 月 28
张建国 深圳赤湾石油基地股份有限公司 董事 否
日
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2013 年 08 月 08
张建国 宝湾物流控股有限公司 副董事长 否
日
2015 年 08 月 03
张建国 中开财务有限公司 副董事长 否
日
2017 年 02 月 28
张建国 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事长 否
日
2015 年 05 月 28
张建国 深圳市前海中开商业保理有限公司 董事长 否
日
2016 年 05 月 30
张建国 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 董事长 否
日
2016 年 08 月 01
张建国 重庆市赤湾供应链管理有限公司 董事长 否
日
2015 年 06 月 01
王世云 深圳赤湾石油基地股份有限公司 董事、总经理 是
日
2015 年 06 月 30
王世云 宝湾物流控股有限公司 董事长 否
日
2015 年 10 月 29
王世云 中开财务有限公司 董事 否
日
执行董事、总 2017 年 04 月 12
李红卫 深圳市筑梦创新投资有限公司 否
经理 日
2011 年 07 月 20
李红卫 宝湾物流控股有限公司 董事 否
日
2013 年 05 月 13
李红卫 深圳市赤湾东方物流有限公司 董事 否
日
2013 年 12 月 23
李红卫 成都南山置业有限公司 董事 否
日
2011 年 04 月 20
李红卫 深圳赤湾石油基地股份有限公司 监事 否
日
2014 年 03 月 20
陈雷 深圳市海湾发展管理有限公司 董事长 否
日
2012 年 04 月 26
陈雷 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事 否
日
教授、博士生 2000 年 06 月 30
夏新平 华中科技大学管理学院财务与金融系 是
导师 日
副会长兼秘 2006 年 11 月 21
崔忠付 中国物流与采购联合会 是
书长 日
副会长兼秘 2007 年 11 月 01
崔忠付 中国物流学会 否
书长 日
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2013 年 01 月 04
崔忠付 中国物流技术协会 会长 否
日
2006 年 01 月 01
崔忠付 中国物流事业中心 主任 否
日
2009 年 11 月 01
崔忠付 中国国际贸促会物流行业分会 副会长 否
日
2012 年 04 月 26
商跃祥 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事 否
日
2016 年 03 月 28
商跃祥 湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 董事 否
日
2015 年 07 月 13
商跃祥 成都南山置业有限公司 董事 否
日
2016 年 06 月 28
商跃祥 深圳赤湾石油基地股份有限公司 监事 否
日
2007 年 08 月 17
胡永涛 深圳赤晓工程建设有限公司 监事 否
日
2010 年 11 月 01
胡永涛 上海松尾钢结构有限公司 监事 否
日
2012 年 04 月 01
胡永涛 深圳赤晓建筑科技有限公司 监事 否
日
2013 年 12 月 23
胡永涛 成都南山置业有限公司 监事 否
日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
2013年4月19日，公司第三届董事会第十六次审议通过《公司高级管理人员薪酬管理制度》，确认高管人员薪酬由基本
年薪+超额奖励+长期激励组成。
2014年5月21日，公司2013年度股东大会审议通过《关于调整独立董事津贴的议案》，确认公司独立董事的薪酬标准为
10万元/年（含税）。其他董事和监事在上市公司不领取董事津贴或监事津贴。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
田俊彦 董事长 男 56 现任 0是
张建国 副董事长 男 53 现任 0是
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王世云 副董事长 男 50 现任 0是
李刚 原副董事长 男 56 离任 0否
陈雷 董事、总经理 男 56 现任 399.72 否
董事、常务副总
郭庆 男 45 现任 108.69 否
经理
李红卫 董事 男 50 现任 0是
崔忠付 独立董事 男 56 现任 0否
张阜生 独立董事 男 64 现任 10 否
夏新平 独立董事 男 52 现任 10 否
胡永涛 监事 男 45 现任 0是
商跃祥 监事会主席 男 54 现任 0是
郭瑜 职工监事 女 40 现任 83.01 否
副总经理、董事
沈启盟 男 36 现任 124.15 否
会秘书
马志宏 财务总监 女 41 现任 167.07 否
朱涛 副总经理 男 51 现任 285.63 否
合计 -- -- -- -- 1,188.27 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）
主要子公司在职员工的数量（人） 3,474
在职员工的数量合计（人） 3,494
当期领取薪酬员工总人数（人） 3,494
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,693
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
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物业管理人员
合计 3,494
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上
本科
大专
其他 1,872
合计 3,494
2、薪酬政策
公司采用劳动合同制，按照《中华人民共和国劳动合同法》和国家及地方其他有关劳动法律、法规的规定，与员工签订
劳动合同。公司结合行业及公司经营特点，充分考虑公平性和竞争力，实行激励与约束并存的薪酬制度，员工薪酬由基本薪
酬和绩效薪酬构成。公司在参考外部劳动力市场的薪酬水平、社会平均工资水平及政府部门颁布的工资指导线的基础上，根
据不同岗位及职位的特点，确定不同的薪酬等级，以最大限度地激励员工。
3、培训计划
公司建立了员工培训机制，根据生产经营的需要、员工业务、管理素质提升的需求等，采取内部培训与外派培训相
结合的方式，制定培训计划，提升团队素质，以保证既定经营目标的实现以及企业、员工的双向可持续发展。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深证证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规和规
章的要求，以及中小企业板上市公司的相关规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，并依法规范
运作。报告期内，公司治理实际情况与中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求基本符合，未出现违法违规情况。
1.关于公司股东与股东大会
公司严格按照《上市公司股东大会规则》、《公司章程》和《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，规范股东大会
的召集、召开和表决程序，平等对待所有股东，确保所有股东特别是中小股东能充分行使自己的权利。
2.关于控股股东与上市公司的关系
公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内
部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，依法行使股东权利，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的
决策和经营活动的行为。
3.关于董事与董事会
公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事，董事会人数及结构符合相关法律法规和《公司章程》的要求。
报告期内，公司全体董事严格按照《公司法》、《公司章程》及《董事会议事规则》等的有关规定，勤勉尽职地开展工作，
依法行使职权，并积极参加相关知识的培训。公司董事会下设各专门委员会各尽其责，大大提高了董事会运作效率。
4.关于监事与监事会
公司严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定选举监事。报告期内，公司监事严格按照《公司法》、《公司章
程》及《监事会议事规则》等的要求，本着对股东负责的态度，认真履行职责，诚信、勤勉、尽责地对公司财务以及董事、
高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5.关于利益相关者
报告期内，公司在注重企业经营的同时，积极参与社会公益事业，主动承担社会责任，充分尊重和维护利益相关者的合
法权利，加强与各方的沟通和合作，实现公司、股东、员工、客户、社会等各方利益的均衡，共同推动公司持续、稳健发展。
6.关于信息披露与透明度
报告期内，公司严格按照有关法律法规的规定和《公司信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息
披露义务，并指定《证券时报》和巨潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，真实、准确、及时、完整地披露信息，确保所
有投资者公平获取公司信息；同时，公司建立了畅通的沟通渠道，建立投资者专线、开设投资者关系互动平台与投资者进行
沟通交流。
7.关于向大股东报送未公开信息情况
报告期内，公司每月上旬向大股东、实际控制人报送上月度财务报表。公司大股东和实际控制人严格履行承诺，合规使
用公司报送的未公开信息。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，产权明晰、权责明确、规范运作。
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公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
1.资产完整
公司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施、
土地使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统，对所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控
股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用而损害公司利益的情况。
2.人员独立
公司独立招聘员工，设有独立的劳动、人事、工资管理体系。公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管
理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制
人及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。
3.财务独立
公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务管理制度，并建立了相应的内部
控制制度，独立作出财务决策。公司设立独立的财务会计部门，配备独立的财务会计人员；公司在银行单独开立账户，公司
依法独立纳税。
4.机构独立
公司设有股东大会、董事会、监事会以及公司各级管理部门等机构，独立行使经营管理职权。公司建立了较为完善的组
织结构，各内部职能部门构成一个有机整体，不存在控股股东或其职能部门之间的从属关系。
5.业务独立
公司业务独立于控股股东及其控制的其他企业，拥有独立完整的生产和销售系统，独立开展业务，不依赖于股东或其它
任何关联方，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或显失公平的关联交易。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2016 年度股东大会 年度股东大会 75.84% 2017 年 05 月 26 日 2017 年 05 月 27 日 巨潮资讯网
2017 年第一次临时
临时股东大会 76.62% 2017 年 08 月 01 日 2017 年 08 月 02 日 巨潮资讯网
股东大会
2017 年第二次临时
临时股东大会 75.83% 2017 年 11 月 13 日 2017 年 11 月 14 日 巨潮资讯网
股东大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
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五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
崔忠付 11 3 8 否
夏新平 11 3 7 1否
张阜生 11 3 8 否
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司独立董事严格按照《独立董事工作制度》和《公司章程》的相关规定，积极与公司非独立董事、经营决
策层保持密切联系，时刻关注公司所在行业相关信息以及外部市场变化对公司生产经营方面的影响，及时获悉公司各重大事
项的进展情况，定期审阅公司发布的相关定期报告及相关公告，及时了解掌握公司相关业务板块的经营情况，对公司的内部
控制制度完善和日常经营决策等方面提出了很多宝贵的专业性建议，对报告期内公司发生的需要独立董事发表意见的事项出
具了独立、公正意见，为完善公司监督机制，维护公司和全体股东的合法权益发挥了应有的作用。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
1.审计委员会工作情况
报告期内，董事会审计委员会顺利换届，新一届委员分别是张阜生先生、夏新平先生和王世云先生。审计委员会共召开
6次会议，会议内容主要包括审议公司定期财务报告、计提资产减值准备、聘请审计机构等议案；此外，审计委员会在日常
指导和监督公司审计部门工作方面，认真审议了审计部门提交的工作计划和总结报告等，指导审计部门开展相关工作；在公
司2017年年度报告的编制过程中审计委员会根据年报工作安排，围绕年报审计开展各项工作。
2.提名委员会工作情况
报告期内，董事会提名委员会顺利换届，新一届委员分别是崔忠付先生、张阜生先生和王世云先生。提名委员会共召开
2次会议，对公司董事会候选人及高级管理人员候选人任职资格进行了审查，并提名了部分新聘任公司董事和高级管理人员
人选。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
报告期，公司对高级管理人员的考评机制及激励机制总体未发生变更，高级管理人员的报酬包括基本年薪和年度奖金两
部分，并按市场化原则发放。其中年度奖金发放依据为公司当年经营业绩情况及其个人年度工作考核情况，在两者基础上综
合考评而定。公司将秉承持续改进的理念，并结合公司实际情况，不断探索高管人员的考评与激励机制，进一步完善股东和
管理团队之间的利益共享和约束机制，建立科学有效的高级管理人员绩效考核机制，实现公司与员工的共同发展。
九、内部控制评价报告
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2018 年 03 月 29 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的
出现下列情形的，通常应认定为公司存
定性标准如下：出现下列情形的，通常应
在非财务报告相关内部控制的重大缺
认定为存在财务报告内部控制重大缺陷：
陷：（1）公司经营活动严重违反国家法
a.公司内部控制环境无效；b.公司董事、监
律法规；（2）决策程序不科学，导致重
事和高级管理人员舞弊；c.注册会计师发
大决策失误，给公司造成重大财产损
现当期财务报告存在重大错报，而公司内
失；（3）负面消息或报道频现，引起监
定性标准 部控制在运行过程中未能发现该错报；d.
管部门高度关注，并在较长时间内无法
公司审计委员会和内部审计机构对内部控
消除。重要缺陷：单独缺陷或连同其他
制的监督无效。重要缺陷：单独缺陷或连
缺陷组合，其严重程度低于重大缺陷，
同其他缺陷组合，其严重程度低于重大缺
但仍有可能导致公司偏离控制目标。一
陷，但仍有可能导致公司偏离控制目标。
般缺陷：不构成重大缺陷或重要缺陷的
一般缺陷：不构成重大缺陷或重要缺陷的
其他内部控制缺陷。
其他内部控制缺陷。
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公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的
定量标准如下：（1）符合下列条件之一的，
可以认定为重大缺陷：①资产总额潜在错
报，错报≥合并资产总额 1%；②营业收入
潜在错报，错报≥合并营业收入的 1%。（2）
符合下列条件之一的，可以认定为重要缺 公司非财务报告内部控制缺陷定量标
陷：①资产总额潜在错报，合并资产总额 准主要根据控制缺陷可能造成直接经
定量标准
的 0.5%≤错报＜资产总额 1%；②营业收 济损失的金额，参照财务报告内部控制
入潜在错报，合并营业收入的 0.5%≤错报 缺陷的定量标准来确定。
＜合并营业收入的 1%。（3）符合下列条件
之一的，可以认定为一般缺陷：①资产总
额潜在错报，错报＜合并资产总额的
0.5%；②营业收入潜在错报，错报＜合并
营业收入的 0.5%。
财务报告重大缺陷数量（个）
非财务报告重大缺陷数量（个）
财务报告重要缺陷数量（个）
非财务报告重要缺陷数量（个）
十、内部控制审计报告或鉴证报告
内部控制鉴证报告
内部控制鉴证报告中的审议意见段
我们认为，于 2017 年 12 月 31 日贵集团在上述内部控制评价报告中所述与财务报表相关的内部控制在所有重大方
面有效地保持了按照《企业内部控制基本规范》(财会[2008]7 号)建立的与财务报表相关的内部控制。
内控鉴证报告披露情况 披露
内部控制鉴证报告全文披露日期 2018 年 03 月 31 日
内部控制鉴证报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控鉴证报告意见类型 标准无保留
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制鉴证报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制鉴证报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
本期债券采用
单利按年计
息， 不计复
雅致集成房屋
利。 每年付息
股份有限公司 2012 年 04 月 2019 年 04 月
12 雅致 02 112076 49,789.29 6.70% 一次，到期一
2012 年公司 10 日 10 日
次还本， 最后
债券
一期利息随本
金的兑付一起
支付。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
报告期内， 公司因债券信用评级为 AA+被深圳证券交易所实施投资者适当性安排， 仅限
投资者适当性安排
合格投资者参与交易。
2017 年 3 月 30 日， 公司在《证券时报》 及巨潮资讯网上刊登了《关于公司债券“12 雅致
报告期内公司债券的付息兑
02”2017 年付息公告》（公告编号：2017-013）， 并于 2017 年 4 月 10 日对截至债权登记日
付情况
2017 年 4 月 9 日（含）前买入本期债券的投资者兑付利息。
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等特
不适用
殊条款的，报告期内相关条款
的执行情况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
深圳市福田区
东方花旗证券 深南大道区深
名称 办公地址 联系人 胡平 联系人电话 0755-23153888
有限公司 南大道国际中
心 A 座 22 楼
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称 联合信用评级有限公司 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大
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厦
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原因、
不适用
履行的程序、对投资者利益的影响等（如
适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的程 严格按照募集说明书承诺的用途使用， 并按照公司董事会、 股东大会审议规则
序 履行了内部决策程序。
年末余额（万元） 49,789.29
截至 2012 年 12 月 31 日， 公司已将募集资金净额全部用于归还银行贷款及补
募集资金专项账户运作情况
充流动资金。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
是
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
资信评级机构会将根据公司报告期情况与2018年5月31日前对公司“12雅致02”公司债券作出最新跟踪评级，届时公司将及时
在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）进行披露，敬请投资者关注。
五、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
本期债券由南山集团提供担保， 担保方式为无条件不可撤销连带责任保证担保。
本期公司债券偿债资金主要来源于发行人日常经营所产生的收入、 净利润和现金流。 偿债计划如下： 在本期债券的
起息日为2012年4月10日， 计息期限内每年付息一次；债券品种二若投资者放弃回售选择权， 则至2019年4月10日一次兑付
本金； 若投资者部分或全部行使回售选择权， 则回售部分债券的本金在2017年4 月10日兑付， 未回售部分债券的本金至
2019年4月10日兑付。 如遇法定节假日或休息日， 则顺延至其后的第1个交易日。
本期债券偿债保障措施包括： 为了充分、 有效地维护债券持有人的利益， 公司为本期债券的按时、 足额偿付制定
了一系 列工作计划， 包括确定专门部门与人员、 安排偿债资金、 制定并严格执行资金管理计划、 做好组织协调、 充分
发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等， 努力形成一套确保债券安全付息、 兑付的保障措施。报告期内，
公司债券增信机制、 偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
截至2017年12月31日，南山集团净资产为134.92亿元人民币，资产负债率62.70%，净资产收益率9.88%，流动比率140.91%，
速动比率69.58%。（以上财务数据未经审计）。南山集团资信状况良好，截止2017年底，南山集团累计对外担保余额为23
亿元，占其净资产的比例为23.01%。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
无。
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七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
东方花旗证券有限公司作为本期债券受托管理人， 严格依照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理
人执业行为准则》 等相关法律法规， 持续关注公司经营、 财务及资信情况， 积极履行受托管理人职责， 维护了债券持
有人的合法权益； 在履行受托管理人相关职责时， 不存在与公司利益冲突情形。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2017 年 2016 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 157,193.18 103,699.78 51.58%
流动比率 191.52% 181.70% 9.82%
资产负债率 59.42% 55.89% 3.53%
速动比率 85.94% 69.29% 16.65%
EBITDA 全部债务比 16.00% 12.61% 3.39%
利息保障倍数 11.32 8.17 38.56%
现金利息保障倍数 0.9 14.28 -93.70%
EBITDA 利息保障倍数 12.07 9.06 33.22%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
息税折旧摊销前利润增加主要系本年度营业收入增加，成本降低，本年结算的产品毛利率上升，同时本年资产减值损失减少
所致。
利息保障倍数增加主要系息税前利润同期增加所致。EBITDA利息保障倍数增加主要系息税折旧摊销前利润同期增加所致。
现金利息保障倍数减少主要系年底支付拍地保证金使经营活动净现金流减少，且本期支付利息增加导致。
EBITDA利息保障倍数增加主要系息税折旧摊销前利润同期增加所致。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
不适用。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内，公司向金融机构申请新增授信额度15亿元，使用了22亿的额度，偿还银行贷款9.17亿元。
报告期内，公司已按期或提前偿还银行贷款本金及利息，无银行贷款展期或逾期归还情况。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内， 公司严格执行本期债券募集说明书的各项约定和承诺， 未发生因执行公司债券募集说明书相关约定或承诺不
力， 从而对债券投资者造成负面影响的情况。
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十二、报告期内发生的重大事项
报告期内，新增借款11.33亿，占上年末归母所有者权益19.24 %。
十三、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者
权益（股东权益）变动表和财务报表附注
√ 是 □ 否
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第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2018 年 03 月 29 日
审计机构名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 安永华明(2018)审字第 61243319_H05 号
注册会计师姓名 李赟、张永坤
审计报告正文
安永华明(2018)审字第61243319_H05号
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“新南山控股”）的财务报表，包括2017年12月31日的
合并及公司资产负债表，2017年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的新南山控股的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新南山控股2017
年12月31日的合并及公司财务状况以及2017年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一
步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新南山控股，并履行了职业道德方面的
其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为
背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，包括与这些关键审计事项相关的责任。
相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括
应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。
关键审计事项: 该事项在审计中是如何应对:
固定资产减值
新南山控股塔机租赁业务所涉及的塔式起重机及其配件设备构成 我们在审计过程中对固定资产中塔式起重机及其配件设
独立的资产组。截至2017年12月31日，该资产组账面价值为人民币 备减值的评估执行了以下程序：
232,622,837.36元，占新南山控股非流动资产总值的9.37%。由于塔 1)复核管理层对新南山控股的固定资产中塔式起重机及
式起重机及其配件设备老化，塔机租赁业务市场低迷，行业收入及 其配件是否存在减值迹象的判断；
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利润率持续下滑，新南山控股管理层（以下简称“管理层”）判断上 2)对于存在减值迹象的固定资产，复核管理层编制的折现
述固定资产存在减值的迹象，上述固定资产减值测试的过程较为复 现金流计算模型，主要审计程序包括：
杂并且涉及重大估计和判断，管理层选用不同的评估方法和假设， a)复核所采用的折现现金流计算模型、适用对象及方法；
例如租金及成本增长率、出租率、通货膨胀率及折现率等均会对测 b)复核折现现金流计算模型所采用的关键假设的合理性
试结果产生重大影响，因此我们认为该事项为关键审计事项。 包括租金及成本增长率、出租率、通货膨胀率及折现率
等，并与管理层进行沟通；并将管理层在上年计算折现
参阅财务报表附注三、30.重大会计判断和估计，附注五、14.固定 现金流计算模型时采用的关键假设与本年实际情况进行
资产和21.资产减值准备。 比较；
c)请安永内部评估专家进行协助，包括复核折现现金流计
算模型的逻辑，并对管理层在上述计算模型中采用的折
现率进行复核，安永内部评估专家选取了一系列相同行
业的可比公司进行参考及数据演算，以确定折现率的合
理范围；
3)复核财务报表附注中相关披露的充分性和完整性。
土地增值税的计提
新南山控股应缴纳的主要税项之一为土地增值税，其销售开发的房 我们在审计过程中对土地增值税的计提执行了以下程
地产需要就土地增值额按照超率累进税率30%-60%缴纳土地增值 序：
税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进 1)利用安永内部税务专家的工作，评价新南山控股于
行估算，在作出估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的 2017年12月31日的土地增值税的计提，包括基于我们的
规定和解释，预计的销售房地产取得的收入、预计可扣除的土地成 经验、知识和对相关税法应用的实务操作的理解，评估
本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。新南山控股于2017 新南山控股的假设和判断；
年度计提土地增值税人民币771,978,339.66元，占税前利润总额的 2)评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项
55.59%。由于土地增值税的计提金额对财务报表的重要性，且管理 目金额的估计，评估管理层的假设和判断；
层作出估算时涉及较多的估计和判断，因此我们认为该事项为关键 3)重新计算应计提的土地增值税金额，并将我们的计算
审计事项。 结果与账面所记录的金额进行比较。
4)复核财务报表中关于土地增值税相关信息披露的充分
参阅财务报表附注三、30.重大会计判断和估计，附注五、27.应交 性和完整性。
税费和45.税金及附加。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新南山控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持
续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择.
治理层负责监督新南山控股的财务报告过程。
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六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报
告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是
重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对新南山控股持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论
基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新南山控股不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就新南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责
指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：李 赟 （项目合伙人）
中国注册会计师：张永坤
中国 北京 2018年3月29日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2017 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
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流动资产：
货币资金 2,589,056,323.97 3,575,059,484.04
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 99,754,312.19 55,318,299.52
应收账款 482,384,214.25 464,531,038.89
预付款项 26,289,055.61 47,343,040.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 417,333.85 1,145,363.42
应收股利 0.00 44,155,446.16
其他应收款 2,923,458,910.04 340,734,965.07
买入返售金融资产
存货 7,746,531,679.15 7,741,195,126.65
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 31,258,638.98 15,271,593.12
其他流动资产 152,212,462.01 228,827,473.93
流动资产合计 14,051,362,930.05 12,513,581,831.51
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 104,303,836.17 87,938,273.24
长期股权投资 252,916,466.32 228,017,172.96
投资性房地产 76,960,992.34 15,113,091.14
固定资产 645,749,008.53 782,462,538.71
在建工程 2,328,808.50 3,399,460.83
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
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油气资产
无形资产 89,737,427.09 99,821,209.48
开发支出
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 19,791,977.93 18,003,257.56
递延所得税资产 199,465,174.75 30,371,068.27
其他非流动资产 1,090,508,029.18 937,360,612.18
非流动资产合计 2,481,761,720.81 2,202,486,684.37
资产总计 16,533,124,650.86 14,716,068,515.88
流动负债：
短期借款 500,000,000.00 800,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 194,762,520.29 35,715,459.26
应付账款 754,665,680.57 562,233,487.91
预收款项 3,771,189,261.33 4,224,605,051.90
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 69,817,894.38 55,882,469.10
应交税费 972,528,550.68 201,187,772.57
应付利息 28,212,118.57 38,879,248.52
应付股利 111,095,171.89 76,733,006.98
其他应付款 485,990,462.62 516,943,720.70
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 281,769,003.21 374,942,352.53
其他流动负债 166,684,000.00 0.00
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流动负债合计 7,336,714,663.54 6,887,122,569.47
非流动负债：
长期借款 1,959,000,000.00 550,000,000.00
应付债券 497,892,893.99 497,589,487.84
其中：优先股
永续债
长期应付款 23,363,212.37 131,894,654.09
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 6,287,818.16 8,032,519.78
递延收益 1,086,866.67 0.00
递延所得税负债
其他非流动负债 150,000,000.00
非流动负债合计 2,487,630,791.19 1,337,516,661.71
负债合计 9,824,345,454.73 8,224,639,231.18
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,805,629,699.04 2,805,763,985.65
减：库存股
其他综合收益
专项储备 991,359.32 991,359.32
盈余公积 277,329,817.43 277,329,817.43
一般风险准备
未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96
归属于母公司所有者权益合计 5,889,933,324.01 5,636,859,407.36
少数股东权益 818,845,872.12 854,569,877.34
所有者权益合计 6,708,779,196.13 6,491,429,284.70
负债和所有者权益总计 16,533,124,650.86 14,716,068,515.88
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：马志宏 会计机构负责人：李昆
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2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 108,134,776.23 124,235,638.99
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 22,091,911.36 3,500,000.00
应收账款 144,445,318.53 113,761,233.79
预付款项 40,128.58 12,600.00
应收利息 13,243,047.07 12,685,285.65
应收股利 615,898,842.60 845,253,934.60
其他应收款 3,355,298,323.10 2,761,508,218.20
存货 86,643,378.10 56,853,803.90
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 13,221,559.02 7,516,124.36
流动资产合计 4,359,017,284.59 3,925,326,839.49
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,129,381,455.35 4,259,089,740.44
投资性房地产
固定资产 10,940,590.22 18,055,316.68
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,605,968.23 5,496,511.49
开发支出
商誉
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
长期待摊费用 1,298,197.70 2,163,662.78
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,143,226,211.50 4,284,805,231.39
资产总计 8,502,243,496.09 8,210,132,070.88
流动负债：
短期借款 500,000,000.00 800,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 55,633,589.83 19,255,120.00
应付账款 104,113,587.25 1,739,252.52
预收款项 33,623,285.68 16,934,416.35
应付职工薪酬 11,120,793.10 5,076,691.92
应交税费 1,785,033.00 569,801.36
应付利息 26,813,292.16 36,207,373.53
应付股利
其他应付款 306,207,838.23 286,310,111.91
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 22,000,000.00 253,999,734.70
其他流动负债
流动负债合计 1,061,297,419.25 1,420,092,502.29
非流动负债：
长期借款 1,122,000,000.00 0.00
应付债券 497,892,893.99 497,589,487.84
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
非流动负债合计 1,619,892,893.99 497,589,487.84
负债合计 2,681,190,313.24 1,917,681,990.13
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,874,695,728.48 3,874,695,728.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 150,506,260.96 150,506,260.96
未分配利润 -81,679,079.59 389,717,818.31
所有者权益合计 5,821,053,182.85 6,292,450,080.75
负债和所有者权益总计 8,502,243,496.09 8,210,132,070.88
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 6,601,520,545.77 4,985,812,076.68
其中：营业收入 6,601,520,545.77 4,985,812,076.68
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,245,800,603.44 4,177,267,410.75
其中：营业成本 3,691,346,499.62 3,074,231,852.78
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 901,098,324.07 549,995,961.14
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
销售费用 216,854,983.94 199,388,111.54
管理费用 321,740,710.59 256,668,862.08
财务费用 57,608,416.23 13,175,164.15
资产减值损失 57,151,668.99 83,807,459.06
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
21,567,293.36 57,436,436.91
列）
其中：对联营企业和合营企业
21,567,293.36 53,982,094.44
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填
-4,042,020.65 -15,900,422.88
列）
其他收益 2,607,780.18
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,375,852,995.22 850,080,679.96
加：营业外收入 23,955,779.79 18,422,839.30
减：营业外支出 11,015,966.68 12,689,345.53
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,388,792,808.33 855,814,173.73
减：所得税费用 436,435,384.72 254,730,818.18
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 952,357,423.61 601,083,355.55
（一）持续经营净利润（净亏损以
952,357,423.61 601,083,355.55
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 641,856,969.77 526,997,146.42
少数股东损益 310,500,453.84 74,086,209.13
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
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综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 952,357,423.61 601,083,355.55
归属于母公司所有者的综合收益
641,856,969.77 526,997,146.42
总额
归属于少数股东的综合收益总额 310,500,453.84 74,086,209.13
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.34 0.28
（二）稀释每股收益 0.34 0.28
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：马志宏 会计机构负责人：李昆
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 277,196,869.12 213,394,333.40
减：营业成本 237,540,122.07 180,702,146.25
税金及附加 1,812,145.55 1,993,126.13
销售费用 15,741,002.07 16,007,684.21
管理费用 54,392,654.10 46,890,359.26
财务费用 30,435,745.94 23,421,900.41
资产减值损失 143,177,643.85 55,572,079.96
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
投资收益（损失以“－”号填
123,178,033.81 542,770,535.82
列）
其中：对联营企业和合营企
16,801,097.88 9,015,037.61
业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”号
-821,606.16 -14,435.58
填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -83,546,016.81 431,563,137.42
加：营业外收入 1,114,611.27 1,243,099.01
减：营业外支出 316,725.85 145,806.35
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-82,748,131.39 432,660,430.08
列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -82,748,131.39 432,660,430.08
（一）持续经营净利润（净亏损
-82,748,131.39 432,660,430.08
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
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6.其他
六、综合收益总额 -82,748,131.39 432,660,430.08
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,231,336,130.79 6,974,067,190.46
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 49,671,617.20 45,248,131.13
收到其他与经营活动有关的现金 161,869,903.40 410,669,694.30
经营活动现金流入小计 6,442,877,651.39 7,429,985,015.89
购买商品、接受劳务支付的现金 3,032,760,282.24 4,522,961,416.60
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现 464,715,124.61 411,556,308.64
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金
支付的各项税费 993,643,017.40 1,098,387,830.72
支付其他与经营活动有关的现金 2,443,619,746.38 419,595,020.84
经营活动现金流出小计 6,934,738,170.63 6,452,500,576.80
经营活动产生的现金流量净额 -491,860,519.24 977,484,439.09
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 295,000,000.00
取得投资收益收到的现金 44,329,259.41 207,698,812.43
处置固定资产、无形资产和其他
35,683,223.31 101,345,481.09
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 94,192.19
投资活动现金流入小计 80,012,482.72 604,138,485.71
购建固定资产、无形资产和其他
17,567,691.24 52,802,758.82
长期资产支付的现金
投资支付的现金 114,760,554.00 342,501,222.06
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 621,930,957.00 446,692,625.00
投资活动现金流出小计 754,259,202.24 841,996,605.88
投资活动产生的现金流量净额 -674,246,719.52 -237,858,120.17
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 3,824,984,000.00 2,758,025,174.49
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 50,000,000.00
筹资活动现金流入小计 3,874,984,000.00 2,758,025,174.49
偿还债务支付的现金 2,853,913,227.78 1,934,969,364.83
分配股利、利润或偿付利息支付
778,571,548.63 492,750,935.36
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
311,996,580.76 48,385,215.00
股利、利润
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支付其他与筹资活动有关的现金 63,636,294.22 27,667,901.97
筹资活动现金流出小计 3,696,121,070.63 2,455,388,202.16
筹资活动产生的现金流量净额 178,862,929.37 302,636,972.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-15,992,236.70 17,305,464.63
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,003,236,546.09 1,059,568,755.88
加：期初现金及现金等价物余额 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
六、期末现金及现金等价物余额 2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 244,253,648.09 196,942,535.22
收到的税费返还 454,829.67
收到其他与经营活动有关的现金 24,611,178.19 11,122,911.20
经营活动现金流入小计 268,864,826.28 208,520,276.09
购买商品、接受劳务支付的现金 118,244,554.48 157,444,643.86
支付给职工以及为职工支付的现
54,246,128.82 56,246,628.12
金
支付的各项税费 15,375,041.92 7,670,535.79
支付其他与经营活动有关的现金 22,205,522.02 29,713,772.80
经营活动现金流出小计 210,071,247.24 251,075,580.57
经营活动产生的现金流量净额 58,793,579.04 -42,555,304.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 950,000,000.00 95,000,000.00
取得投资收益收到的现金 339,722,109.93 221,787,333.14
处置固定资产、无形资产和其他
3,376.00 260,300.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,289,725,485.93 317,047,633.14
购建固定资产、无形资产和其他
1,275,435.00 4,100,983.68
长期资产支付的现金
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投资支付的现金 1,429,812,558.42 650,899,353.67
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,431,087,993.42 655,000,337.35
投资活动产生的现金流量净额 -141,362,507.49 -337,952,704.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,600,178,125.81 800,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,600,178,125.81 800,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,034,850,491.69
分配股利、利润或偿付利息支付
497,802,174.19 405,301,903.01
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 2,532,652,665.88 405,301,903.01
筹资活动产生的现金流量净额 67,525,459.93 394,698,096.99
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-1,057,394.24 1,471,657.29
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -16,100,862.76 15,661,745.59
加：期初现金及现金等价物余额 124,235,638.99 108,573,893.40
六、期末现金及现金等价物余额 108,134,776.23 124,235,638.99
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,877, 2,805,7 6,491,4
991,359 277,329 675,243 854,569
一、上年期末余额 530,27 63,985. 29,284.
.32 ,817.43 ,971.96 ,877.34
3.00 65
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加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
1,877, 2,805,7 6,491,4
991,359 277,329 675,243 854,569
二、本年期初余额 530,27 63,985. 29,284.
.32 ,817.43 ,971.96 ,877.34
3.00 65
三、本期增减变动
-134,28 253,208 -35,724, 217,349
金额（减少以“－”
6.61 ,203.26 005.22 ,911.43
号填列）
（一）综合收益总 641,856 310,500 952,357
额 ,969.77 ,453.84 ,423.61
（二）所有者投入 -134,28 134,286
0.00
和减少资本 6.61 .61
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
-134,28 134,286
4．其他 0.00
6.61 .61
-388,64 -346,35 -735,00
（三）利润分配 8,766.5 8,745.6 7,512.1
1 7 8
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
-388,64 -346,35 -735,00
3．对所有者（或
8,766.5 8,745.6 7,512.1
股东）的分配
1 7 8
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
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资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00
1,403,9 709,810 2,113,7
1．本期提取
16.82 .18 27.00
-1,403,9 -709,81 -2,113,7
2．本期使用
16.82 0.18 27.00
（六）其他
1,877, 2,805,6 6,708,7
991,359 277,329 928,452 818,845
四、本期期末余额 530,27 29,699. 79,196.
.32 ,817.43 ,175.22 ,872.12
3.00 04
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
1,877, 3,159,7 5,973,1
779,001 234,063 546,706 154,364
一、上年期末余额 530,27 14,895. 58,282.
.50 ,774.42 ,022.32 ,315.61
3.00 65
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控 127,450 -2,217,4 121,247 246,479
制下企业合并 ,000.00 62.44 ,419.52 ,957.08
其他
1,877, 3,287,1 6,219,6
779,001 234,063 544,488 275,611
二、本年期初余额 530,27 64,895. 38,239.
.50 ,774.42 ,559.88 ,735.13
3.00 65
三、本期增减变动 -481,40
212,357 43,266, 130,755 578,958 271,791
金额（减少以“－” 0,910.0
.82 043.01 ,412.08 ,142.21 ,045.12
号填列）
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（一）综合收益总 526,997 74,086, 601,083
额 ,146.42 209.13 ,355.55
-481,40
（二）所有者投入 581,400 100,000
0,910.0
和减少资本 ,910.00 ,000.00
-481,40
1．股东投入的普 581,400 100,000
0,910.0
通股 ,910.00 ,000.00
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-396,24 -429,70
43,266, -76,733
（三）利润分配 1,734.3 8,698.3
043.01 ,006.99
4
43,266, -43,266,
1．提取盈余公积
043.01 043.01
2．提取一般风险
准备
-352,97 -429,70
3．对所有者（或 -76,733
5,691.3 8,698.3
股东）的分配 ,006.99
3
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
212,357 204,030 416,387
（五）专项储备
.82 .07 .89
1,218,2 1,170,5 2,388,7
1．本期提取
82.75 06.96 89.71
2．本期使用 -1,005,9 -966,47 -1,972,4
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
24.93 6.89 01.82
（六）其他
1,877, 2,805,7 6,491,4
991,359 277,329 675,243 854,569
四、本期期末余额 530,27 63,985. 29,284.
.32 ,817.43 ,971.96 ,877.34
3.00 65
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,877,53 3,874,695 150,506,2 389,717 6,292,450
一、上年期末余额
0,273.00 ,728.48 60.96 ,818.31 ,080.75
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,877,53 3,874,695 150,506,2 389,717 6,292,450
二、本年期初余额
0,273.00 ,728.48 60.96 ,818.31 ,080.75
三、本期增减变动 -471,39
-471,396,
金额（减少以“－” 6,897.9
897.90
号填列）
（一）综合收益总 -82,748, -82,748,1
额 131.39 31.39
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-388,64 -388,648,
（三）利润分配
8,766.5 766.51
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
1．提取盈余公积
-388,64
2．对所有者（或 -388,648,
8,766.5
股东）的分配 766.51
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877,53 3,874,695 150,506,2 -81,679, 5,821,053
四、本期期末余额
0,273.00 ,728.48 60.96 079.59 ,182.85
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,877,53 3,874,695 107,240,2 353,299 6,212,765
一、上年期末余额
0,273.00 ,728.48 17.95 ,122.57 ,342.00
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,877,53 3,874,695 107,240,2 353,299 6,212,765
二、本年期初余额
0,273.00 ,728.48 17.95 ,122.57 ,342.00
三、本期增减变动 43,266,04 36,418, 79,684,73
金额（减少以“－” 3.01 695.74 8.75
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
号填列）
（一）综合收益总 432,660 432,660,4
额 ,430.08 30.08
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-396,24
43,266,04 -352,975,
（三）利润分配 1,734.3
3.01 691.33
43,266,04 -43,266,
1．提取盈余公积
3.01 043.01
-352,97
2．对所有者（或 -352,975,
5,691.3
股东）的分配 691.33
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877,53 3,874,695 150,506,2 389,717 6,292,450
四、本期期末余额
0,273.00 ,728.48 60.96 ,818.31 ,080.75
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三、公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公
司，于2005年3月1日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区
海德三道卓越后海中心1801号。
本公司及其附属子公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(分公司经
营)、销售、租赁及相关服务，国内商业、物质供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务；普通货运(《道路运输经
营许可证》有效期至2018年5月21日)；兴办实业(具体项目另行申报)；房地产开发；物业管理；组合集成房屋的租赁、安装、
拆迁及售后服务；与船舶舱室配套产品的售后服务、塔机租赁及配套服务；物业管理服务。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。
本财务报表业经本公司董事会于2018年3月29日决议批准。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注六。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及
其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准
备。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提、存货计价方法、
固定资产折旧和减值、无形资产摊销、集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断、土地增值税、收入确认等交易或事项。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2017年12月31日的财务状况以及2017年度
的经营成果和现金流量。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
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3、营业周期
本财务报表所载财务信息的营业周期为2017年1月1日起至2017年12月31日止。
4、记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同
一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)，按合并日在最终控制
方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股
份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合
并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付
的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支
付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复
核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之
和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2017年12月31日止的财务报表。子公司，是
指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、
负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的本年亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权
益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允
价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编
制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一
直存在。
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如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合
营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确
认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货
币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相
关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和
费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外
经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项
目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表
内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义
务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎
完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和
确认新负债处理，差额计入当期损益。
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以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和
应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。交易性金融资产，是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值
损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到
该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当
期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始
确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。交易性金融负债，是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回
购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
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挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权
利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明
金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能
够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人违反合同
条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流
量确已减少且可计量。
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，
减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，
并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
对于贷款和应收款项，如果没有未来收回的现实预期且所有抵押品均已变现或已转入本集团，则转销贷款和应收款项以及与
之相关的减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单
项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未
发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值
测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当
期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入
损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。“严重”根据公允价值低于成本的
程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。存在发生减值的客观证据的，转出的累计损失，为
取得成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，
减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。
在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公允价值低于成本的程度或期间长短，结合其他因素进
行判断。
对于可供出售债务工具投资，其减值按照与以摊余成本计量的金融资产相同的方法评估。不过，转出的累计损失，为摊
余成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折
现采用的折现率作为利率计算确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的
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事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产
控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
金额 100 万元以上(含 100 万元)且占应收款项(包括应收账款、
单项金额重大的判断依据或金额标准
其他应收款和长期应收款)账面余额 10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
值的差额计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
半年以内 3.00% 3.00%
半年至 1 年 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 40.00% 40.00%
3 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
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（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应
单项计提坏账准备的理由 收款项组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在显著
差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价
坏账准备的计提方法
值的差额计提坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料
包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物釆用一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。
集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金
额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值
之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变
动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融
工具的则全额结转。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制
下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并
成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，
处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融工具计
入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入当期损益。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得
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的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相
关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始投资成本；通过债务重组
取得的，按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分
派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项
安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单
位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额
计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的
净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，终止采用权
益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采用权益法的，
原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期
损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期
损益。
14、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的
预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-30年 5.00% 3.17-4.75%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变
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为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为
转换后的入账价值。
在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
15、固定资产
（1）确认条件
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后
续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。固定
资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可
直接归属于该项资产的其他支出。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5.00% 2.38-4.75%
经营租赁集成房屋构件 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
塔式起重机及其配件 年限平均法 15 年 10.00% 6.00%
机器设备 年限平均法 5-10 年 10.00% 9.00-18.00%
运输设备 年限平均法 5年 5.00% 19.00%
电子及其他设备 年限平均法 3-5 年 5.00-10.00% 18.00-31.67%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产
使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，必要时进行调整.
16、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化
的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
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17、借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外
币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本
化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1)资产支出已经发生；
(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计
入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1)专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。
(2)占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计
算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、
且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。
18、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。
但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命
不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 50年
企业管理软件 3-5年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为
无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为
固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产
的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
19、长期资产减值
本集团对除存货、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减
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值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无
形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以
单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难
以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中
受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首
先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊
至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比
重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
20、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能
使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
21、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本集团分别按员工基本工
资的18%、1%每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支
出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企
业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组
相关的成本或费用时。
22、预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团
将其确认为预计负债：
(1)该义务是本集团承担的现时义务；
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(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
23、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实
施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收
或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质
上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生
并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可
靠地计量。本集团以已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险
和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够
可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
租赁收入
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在实际发生时计入当期损益。
对于融资租赁，本集团在租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。
在租赁期间内，采用实际利率法对未实现融资收益进行分配，并将其确认为融资租赁收入。或有租金在实际发生时计入当期
损益。公司发生的初始费用包括在应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
24、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
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政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助
必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外
的作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失
的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
25、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的
计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税
法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所
得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1)可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用
以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资
产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期
所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者
对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
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26、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损
益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
作为融资租赁承租人
融资租入的资产，于租赁期开始日将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间采用实际利率法
进行分摊。或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时
记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租赁期
内各个期间采用实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
27、其他重要的会计政策和会计估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及
其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产
或负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这些房地产所有权上的所有
重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断
本集团的集成房屋构件在完工时根据持有的目的分类为存货(以出售为目的)或者固定资产(以经营租赁为目的)。本集团
在判断持有目的时考虑各种相关的事实和因素，包括并不限于：销售订单、出租合同、内部决议等。
折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复
核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
估计的不确定性
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以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账
面金额重大调整。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资
产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去
处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交
易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税
资产的金额。
存货跌价准备
如附注三、11所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估
计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的
估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计
期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
应收款项减值
如附注三、10所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值
情况时评估减值损失的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数
据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际
土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的
清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及
相关拨备金额。
28、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)要求，本集团在利润表中的“营业利润”项
目之上单独列报“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的部分非流动资产处置损益，改为在“资产处置收
益”中列报；本集团相应追溯重述了比较利润表。该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。
根据《关于印发修订〈企业会计准则第16号——政府补助〉的通知》(财会[2017]15号)要求，本集团在利润表中的“营
业利润”项目之上单独列报“其他收益”项目，与企业日常活动相关的政府补助由在“营业外收入”中列报改为在“其他收
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益”中列报；按照该准则的衔接规定，本集团对2017年1月1日前存在的政府补助采用未来适用法处理，对2017年1月1日至该
准则施行日(2017年6月12日)之间新增的政府补助根据本准则进行调整。2017年度和2016年度的“其他收益”、“营业利润”
以及“营业外收入”项目列报的内容有所不同，但对2017年度和2016年度合并及公司净利润无影响。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应税收入按 17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进
项税额后的差额计缴增值税。经营租赁服务，根据财政部国家税
务总局财税[2013]106 号、[2016]36 号，按照 17%税率计征。试点
纳税人中的一般纳税人，以该地区实施之日前构建或者自制的有
形动产为标的物提供的经营租赁服务，适用简易计税方法按照 3%
征收率计征。租赁资产出售业务和一般固定资产处置，适用按简
易办法计征，依照 3%征收率减按 2%征收增值税。根据财政部及
增值税 国税总局相关政策要求，自 2016 年 5 月 1 日起，原适用营业税的 3%、 17%、 5%、 11%
收入全部改为计征增值税，具体情况如下：房地产销售：2016 年
4 月 30 日前开工的项目，适用简易征收方式，税率 5%；2016 年
4 月 30 日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适
用一般征收方式，税率 11%。不动产租赁：2016 年 4 月 30 日前
取得的房产，适用简易征收方式，税率 5%；2016 年 4 月 30 日后
取得的房产，适用一般征收方式，税率 11%。建筑业务拆除安装
服务，适用增值税税率 11%。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 1%、5%、7%计缴。 1%、5%、7%
企业所得税 企业所得税按应纳税所得额的 15%、16.5%、25%计缴。 15%、16.5%、25%
应税收入的 3%-5%计缴营业税。自 2016 年 5 月 1 日起，由计缴
营业税 3%-5%
营业税改为计缴增值税。
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从租
房产税 1.2%，12%
计征的，按租金收入的 12%计缴。
以房地产销售收入扣除项目金额为计税依据，按照超率累进税率
土地增值税 30-60%
30-60%计缴。
契税 土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%计缴。 3%-5%
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。 3%
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。 2%
河道工程修建维护费 按实际缴纳的流转税的 1%计缴。 1%
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2、税收优惠
（1）增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》（财税〔2015〕73号），雅致集成房屋（廊坊）有
限公司和华南建材（深圳）有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优
惠。
（2）企业所得税税收优惠
2015年6月19日，本公司子公司华南建材（深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国
家税务局、深圳市地方税务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201544200820)，该高新技术企业资格有效期为
三年。按《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有
关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。
本公司子公司雅致国际（香港）有限公司适用香港地区16.5%所得税税率。
除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率25%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 492,862.74 286,777.26
银行存款 2,502,789,134.69 3,505,192,748.29
其他货币资金 85,774,326.54 69,579,958.49
合计 2,589,056,323.97 3,575,059,484.04
其中：存放在境外的款项总额 11,199,853.04 3,949,904.28
其他说明
于2017年12月31日，本集团因诉讼事项，人民币4,533,040.58元（2016年12月31日：人民币3,494,022.61元）的银行存款
被冻结。
于2017年12月31日，本集团存放于境外的货币资金为人民币11,199,853.04元（2016年12月31日：人民币3,949,904.28元）。
于2017年12月31日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币1,615,845,377.99元（2016年12
月31日：人民币2,754,042,173.00元）。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需
求而定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、票据保证金和预售监管资金。
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 47,514,495.79 34,781,313.71
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
商业承兑票据 52,239,816.40 20,536,985.81
合计 99,754,312.19 55,318,299.52
（2）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 70,896,992.97
商业承兑票据 19,517,843.17
合计 70,896,992.97 19,517,843.17
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
23,818,3 21,121,4 2,696,887 12,820, 12,820,92
独计提坏账准备的 3.44% 88.68% 1.92% 100.00% 0.00
29.31 41.52 .79 924.22 4.22
应收账款
按信用风险特征组
666,837, 187,186, 479,651,1 654,537 190,006,0 464,531,03
合计提坏账准备的 96.43% 28.07% 97.93% 29.03%
315.74 171.99 43.75 ,054.44 15.55 8.89
应收账款
单项金额不重大但
918,017. 881,835. 1,028,5 1,028,540
单独计提坏账准备 0.13% 96.06% 36,182.71 0.15% 100.00% 0.00
77 06 40.10 .10
的应收账款
691,573, 209,189, 482,384,2 668,386 203,855,4 464,531,03
合计 100.00% 100.00%
662.82 448.57 14.25 ,518.76 79.87 8.89
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
浙江造船有限公司 7,098,786.83 7,098,786.83 100.00% 无法收回
扬州大洋造船有限公司 4,232,725.48 4,232,725.48 100.00% 无法收回
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
中交四航局江门航通船
3,295,365.00 2,697,463.90 81.86% 客户经济状况不佳
业有限公司
广东粤新海洋工程装备
2,406,956.85 2,213,882.53 91.98% 客户经济状况不佳
股份有限公司
舟山华焘船舶工程有限
1,848,467.00 1,679,553.90 90.86% 客户经济状况不佳
公司
江门市海舜船舶工程有
1,597,800.00 830,673.74 51.99% 客户经济状况不佳
限公司
中国建筑第二工程局有
1,196,321.51 735,799.80 61.51% 客户经济状况不佳
限公司
荣成市神飞船舶制造有
1,089,706.64 1,089,706.64 100.00% 无法收回
限公司
广州市海舜船舶工程有
1,052,200.00 542,848.70 51.59% 客户经济状况不佳
限公司
合计 23,818,329.31 21,121,441.52 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 295,243,585.62 8,857,307.57 3.00%
半年至 1 年 109,856,827.71 5,492,841.39 5.00%
1 年以内小计 405,100,413.33 14,350,148.96
1至2年 70,050,286.14 7,005,028.61 10.00%
2至3年 43,092,703.08 17,237,081.23 40.00%
3 年以上 148,593,913.19 148,593,913.19 100.00%
合计 666,837,315.74 187,186,171.99
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 31,000,784.98 元；本期收回或转回坏账准备金额 16,474,873.88 元。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3）本期实际核销的应收账款情况
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
五原县力农产业化 完成公司规定的核
货款 2,336,753.60 确认款项不可收回 否
养殖有限责任公司 销程序
南通盈艺船舶装饰 完成公司规定的核
货款 1,370,039.00 确认款项不可收回 否
设计工程有限公司 销程序
荣成市西霞口船业 完成公司规定的核
货款 1,180,350.03 确认款项不可收回 否
有限公司 销程序
中建二局第三建筑 完成公司规定的核
货款 1,157,020.41 确认款项不可收回 否
工程有限公司 销程序
内蒙古兴泰建筑有 完成公司规定的核
货款 445,706.54 确认款项不可收回 否
限责任公司 销程序
广西建工集团第五 完成公司规定的核
建筑工程有限责任 货款 339,014.00 确认款项不可收回 销程序 否
公司
完成公司规定的核
零星客户 货款 2,363,058.82 确认款项不可收回 否
销程序
合计 -- 9,191,942.40 -- -- --
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
于2017年12月31日，本集团前五名的应收账款合计数为人民币100,991,441.36元（2016年：人民币55,196,420.67元），占
应收账款年末数合计数的比例为14.60%（2016年：8.26%），相应计提的坏账准备合计数为人民币4,398,907.70元（2016年：
人民币5,567,863.63元）。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 23,902,662.06 90.92% 45,036,475.62 95.13%
1至2年 1,747,647.22 6.65% 1,399,470.57 2.96%
2至3年 233,946.87 0.89% 493,251.82 1.04%
3 年以上 404,799.46 1.54% 413,842.70 0.87%
合计 26,289,055.61 -- 47,343,040.71 --
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过1年且金额重要的预付款项未结转的原因是未到结算期。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
于2017年12月31日，本集团前五名的预付账款合计数为人民币7,872,415.11元(2016年：人民币33,709,972.25元)，占预付
账款年末数合计数的比例为29.95%(2016年：71.20%)。
5、应收利息
（1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
定期存款 417,333.85 1,145,363.42
合计 417,333.85 1,145,363.42
6、应收股利
（1）应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
苏州招商南山地产有限公司 0.00 44,155,446.16
合计 44,155,446.16
7、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
2,886,35 2,886,350 247,277 247,277,88
独计提坏账准备的 98.30% 70.24%
0,045.90 ,045.90 ,889.13 9.13
其他应收款
按信用风险特征组
50,002,4 12,893,5 37,108,86 104,773 11,316,65 93,457,075.
合计提坏账准备的 1.70% 25.79% 29.76% 10.80%
19.25 55.11 4.14 ,726.55 0.61
其他应收款
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2,936,35 12,893,5 2,923,458 352,051 11,316,65 340,734,96
合计 100.00% 100.00%
2,465.15 55.11 ,910.04 ,615.68 0.61 5.07
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 17,593,098.67 527,792.96 3.00%
半年-1 年 1,851,441.40 92,572.07 5.00%
1 年以内小计 19,444,540.07 620,365.03
1至2年 6,639,966.20 663,996.62 10.00%
2至3年 20,514,532.53 8,205,813.01 40.00%
3 年以上 3,403,380.45 3,403,380.45 100.00%
合计 50,002,419.25 12,893,555.11
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 4,100,029.16 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,843,747.85 元。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
珠海高成机械设备 完成公司规定的核
设备款 678,500.00 无法收回 否
有限公司 销程序
完成公司规定的核
零星客户 押金 876.81 无法收回 否
销程序
合计 -- 679,376.81 -- -- --
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（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 2,271,644,253.31 71,229,560.85
合作方往来款 468,783,540.00 0.00
往来款 167,533,226.70 228,789,110.73
备用金 11,731,774.86 9,105,951.92
应收暂付款 3,900,453.20 4,804,513.33
其他 12,759,217.08 38,122,478.85
合计 2,936,352,465.15 352,051,615.68
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
第一名 拍地保证金 1,491,630,000.00 1 年以内 50.80%
第二名 拍地保证金 679,000,000.00 1 年以内 23.12%
第三名 合作方往来款 305,550,006.56 1 年以内 10.41%
第四名 合作方往来款 163,233,533.44 1 年以内 5.56%
第五名 关联方往来款 86,991,414.57 0-2 年 2.96%
合计 -- 2,726,404,954.57 -- 92.85%
8、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 6,587,613,483.02 6,587,613,483.02 7,036,790,780.94 7,036,790,780.94
开发产品 710,843,517.83 710,843,517.83 369,588,588.23 369,588,588.23
原材料 151,823,412.25 7,916,849.70 143,906,562.55 105,991,055.50 5,563,168.06 100,427,887.44
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
在产品 79,215,193.36 6,538.20 79,208,655.16 17,836,558.56 20,123.59 17,816,434.97
产成品 236,414,650.35 13,811,201.58 222,603,448.77 221,130,494.00 7,094,705.91 214,035,788.09
周转材料 1,955,531.45 259,101.60 1,696,429.85 2,254,355.45 192,358.04 2,061,997.41
委托加工物资 659,581.97 659,581.97 473,649.57 473,649.57
合计 7,768,525,370.23 21,993,691.08 7,746,531,679.15 7,754,065,482.25 12,870,355.60 7,741,195,126.65
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2016 年 2017 年 94,177,69 57,032,59
南山苏 110,000,0 37,145,09
05 月 01 09 月 01 4.83 9.36 0.00
迪亚诺 00.00 5.47
日 日
南山白 2017 年 2018 年 0 132,596,9
2,587,000 303,642,5 436,239,4
鹤天池一 08 月 01 12 月 01 25.43
,000.00 31.51 56.94
期 日 日
2015 年 2019 年 1,188,071 358,283,4
南山维 4,331,020 1,786,153 956,365,1
04 月 01 05 月 01 ,651.98 97.27
拉 ,000.00 ,280.00 25.29
日 日
2016 年 2018 年 637,221,7 362,918,0
南山柠 1,568,700 850,533,7 576,230,0
06 月 01 12 月 01 15.45 48.41
府 ,000.00 44.58 77.54
日 日
2016 年 2018 年 60,334,75 32,706,37
南山三 313,250,0 112,934,1 85,305,76
01 月 01 11 月 01 3.43 6.60
食六巷 00.00 37.57 0.74
日 日
2016 年 2018 年 0 99,220,19
南山国际 1,100,400 306,573,9 405,794,1
06 月 01 12 月 01 3.64
社区二期 ,000.00 59.78 53.42
日 日
2017 年 2018 年 994,794,3 298,928,2
1,403,182 788,935,9 93,069,83
山语海 03 月 01 05 月 01 69.46 35.59
,055.37 65.21 1.34
日 日
2017 年 2018 年 0 76,498,74
武汉光谷 325,000,0 150,262,2 226,761,0
11 月 01 05 月 01 2.04
自贸港 00.00 71.16 13.20
日 日
2017 年 2019 年 0 157,129,4
南山新 4,046,590 2,700,609 2,857,739
02 月 01 09 月 01 08.95
程 ,000.00 ,795.66 ,204.61
日 日
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年 2019 年 0 601,474,9
南山合 1,030,000 601,474,9
12 月 01 12 月 01 68.84
肥新展 ,000.00 68.84
日 日
2017 年 2019 年 0 348,633,8
南山空 650,000,0 348,633,8
05 月 01 09 月 01 91.10
港新城 00.00 91.10
日 日
17,465,14 7,036,790 2,974,600 2,525,422 6,587,613
合计 -- -- --
2,055.37 ,780.94 ,185.15 ,887.23 ,483.02
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
南山苏迪 2017 年 12 101,331,178.5
13,327,483.76 94,177,694.83 6,174,000.00
亚诺 月 01 日
南山雍江 2015 年 09
62,280,062.94 18,979,230.83 43,300,832.11
汇 月 01 日
南山柠檬 2016 年 03
3,529,017.96 82,883.55 3,446,134.41
城 月 01 日
2017 年 12 637,221,715.4 624,575,724.4
南山柠府 12,645,990.99
月 01 日 5
2008 年 11
巴黎印象 23,902,920.41 4,336,130.40 19,566,790.01
月 01 日
2013 年 12
金成家园 2,820,000.00 2,420,000.00 400,000.00
月 01 日
2015 年 12 151,822,962.5 122,284,254.9
南山雨果 29,538,707.57
月 01 日 5
南山国际 2015 年 09 111,906,140.6
25,505,807.19 86,400,333.42
社区一期 月 01 日
2017 年 01 994,794,369.4 725,237,796.8
山语海 269,556,572.58
月 01 日 6
2017 年 12 1,188,071,651. 948,257,495.2
南山维拉 239,814,156.74
月 01 日 98
369,588,588.2 2,914,265,431. 2,573,010,502.
合计 -- 710,843,517.83
3 72
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
5,563,168.
原材料 4,556,090.93 2,202,409.29 7,916,849.70
在产品 20,123.59 13,585.39 6,538.20
7,094,705.
产成品 8,484,285.05 1,767,789.38 13,811,201.58
周转材料 192,358.04 147,547.76 80,804.20 259,101.60
12,870,355
合计 13,187,923.74 4,064,588.26 21,993,691.08 --
.60
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
于2017年12月31日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币127,129,324.44元（2016年：147,847,916.21元），
系开发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为4.35%至7.8%(2016年：4.35%至
7.8%)。
9、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 31,258,638.98 15,271,593.12
合计 31,258,638.98 15,271,593.12
10、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税额 50,711,120.36 22,295,308.39
预缴税费 101,501,341.65 206,532,165.54
合计 152,212,462.01 228,827,473.93
11、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 折现率区间
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
137,573,641.5 124,016,638.8 100,227,243.5
融资租赁款 13,557,002.67 8,563,213.50 91,664,030.06 5.64%
2 5
其中：未实
12,769,388.25 12,769,388.25 12,647,230.48 12,647,230.48
现融资收益
保证金 11,545,836.30 11,545,836.30 11,545,836.30 11,545,836.30
减：一年内到期
-31,258,638.98 -31,258,638.98 -15,271,593.12 -15,271,593.12
的融资租赁款
117,860,838.8 104,303,836.1
合计 13,557,002.67 96,501,486.74 8,563,213.50 87,938,273.24 --
4
12、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
惠州市惠
阳半岛新
811,610.6 1,348,389 2,160,000 500,000.0
城市物业
7 .37 .04
管理有限
公司
811,610.6 1,348,389 2,160,000 500,000.0
小计
7 .37 .04
二、联营企业
苏州招商
106,543,4 3,417,771 109,961,2
南山地产
29.11 .64 00.75
有限公司
苏州联鑫
3,332,000 3,332,034
置业有限 34.47
.00 .47
公司
中开财务 120,662,1 16,801,09 137,463,2
有限公司 33.18 7.88 31.06
227,205,5 3,332,000 20,218,90 250,756,4
小计
62.29 .00 3.99 66.28
228,017,1 3,332,000 21,567,29 252,916,4 500,000.0
合计
72.96 .00 3.36 66.32
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他说明
本集团于2017年新增对联营企业-苏州联鑫置业有限公司的长期股权投资。
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 17,558,382.22 17,558,382.22
2.本期增加金额 65,519,381.36 65,519,381.36
（1）外购
（2）存货\固定资产
65,519,381.36 65,519,381.36
\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 83,077,763.58 83,077,763.58
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 2,445,291.08 2,445,291.08
2.本期增加金额 3,671,480.16 3,671,480.16
（1）计提或摊销 3,671,480.16 3,671,480.16
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 6,116,771.24 6,116,771.24
三、减值准备
1.期初余额
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 76,960,992.34 76,960,992.34
2.期初账面价值 15,113,091.14 15,113,091.14
（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 15,041,371.88 正在办理中
14、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
房屋及建筑 经营租赁集 塔式起重机 电子及其他
项目 机器设备 运输设备 合计
物 成房屋构建 及其配件 设备
一、账面原值：
1,349,626,687.
1.期初余额 351,998,079.16 118,259,889.63 610,208,460.62 190,108,441.86 31,429,123.24 47,622,693.44
2.本期增加
金额
（1）购置 1,283,439.44 7,705,481.76 605,802.98 9,029,799.37 1,326,699.90 4,731,316.07 24,682,539.52
（2）在建
4,295,388.76 158,721.36 34,829.01 4,488,939.13
工程转入
（3）企业
合并增加
（4）从存货转
2,323,864.93 2,323,864.93
入
3.本期减少
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
金额
（1）处置
1,277,327.10 73,451,525.35 95,624,356.62 14,194,783.58 3,748,393.54 5,293,843.37 193,590,229.56
或报废
1,187,531,801.
4.期末余额 356,299,580.26 54,837,710.97 515,189,906.98 185,102,179.01 29,007,429.60 47,094,995.15
二、累计折旧
1.期初余额 63,957,496.53 51,485,867.04 191,839,891.03 74,067,355.05 23,200,353.21 27,525,765.35 432,076,728.21
2.本期增加
金额
（1）计提 17,508,572.41 4,288,658.48 25,247,827.73 16,960,213.76 2,323,030.86 5,329,006.83 71,657,310.07
3.本期减少
金额
（1）处置
349,515.79 33,048,285.67 34,983,108.50 11,651,126.99 3,486,859.53 4,547,713.53 88,066,610.01
或报废
4.期末余额 81,116,553.15 22,726,239.85 182,104,610.26 79,376,441.82 22,036,524.54 28,307,058.65 415,667,428.27
三、减值准备
1.期初余额 43,575,765.90 91,511,655.13 135,087,421.03
2.本期增加
金额
（1）计提 2,218,313.96 16,759,940.03 3,418,825.66 22,397,079.65
3.本期减少
金额
（1）处置
23,559,999.71 7,809,135.80 31,369,135.51
或报废
4.期末余额 22,234,080.15 100,462,459.36 3,418,825.66 126,115,365.17
四、账面价值
1.期末账面
275,183,027.11 9,877,390.97 232,622,837.36 102,306,911.53 6,970,905.06 18,787,936.50 645,749,008.53
价值
2.期初账面
288,040,582.63 23,198,256.69 326,856,914.46 116,041,086.81 8,228,770.03 20,096,928.09 782,462,538.71
价值
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
塔式起重机 189,134,407.90 66,853,498.43 36,881,366.48 85,399,542.99
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机及其配件 515,189,906.98 182,104,610.26 100,462,459.36 232,622,837.36
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
经营租赁集成房屋构件 9,877,390.97
经营租赁塔式起重机及其配件 147,223,294.37
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 49,073,508.66 正在办理中
15、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
广东雅致生产线 1,424,537.76 1,424,537.76
常熟雅致生产基
3,399,460.83 3,399,460.83
地
零星工程 904,270.74 904,270.74
合计 2,328,808.50 2,328,808.50 3,399,460.83 3,399,460.83
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
广东雅
2,569,00 1,424,53 1,424,53
致生产 55.00% 其他
0.00 7.76 7.76
线
西安雅
45,575,1 688,791. 688,791. 募股资
致生产 100.00%
93.03 50 50 金
基地
常熟雅
224,679, 3,399,46 400,686. 3,800,14 募股资
致生产 100.00%
927.19 0.83 80 7.63 金
基地
零星工 904,270. 904,270.
其他
程 74
272,824, 3,399,46 3,418,28 4,488,93 2,328,80
合计 -- -- --
120.22 0.83 6.80 9.13 8.50
16、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 企业管理软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 102,086,082.09 31,025,948.85 133,112,030.94
2.本期增加金
额
（1）购置 1,121,698.86 1,121,698.86
（2）内部研
发
（3）企业合
并增加
3.本期减少金额
（1）处置 4,831,739.00 4,831,739.00
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
4.期末余额 97,254,343.09 32,147,647.71 129,401,990.80
二、累计摊销
1.期初余额 10,801,094.09 22,489,727.37 33,290,821.46
2.本期增加金
额
（1）计提 2,041,721.61 4,904,056.74 6,945,778.35
3.本期减少金
额
（1）处置 572,036.10 572,036.10
4.期末余额 12,270,779.60 27,393,784.11 39,664,563.71
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
84,983,563.49 4,753,863.60 89,737,427.09
值
2.期初账面价
91,284,988.00 8,536,221.48 99,821,209.48
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
17、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
或形成商誉的事
项
收购成都雅致集
成房屋有限公司 1,330,337.45 1,330,337.45
商誉
收购深圳市海邻
机械设备有限公 52,988,485.64 52,988,485.64
司商誉
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
收购成都雅致集
成房屋有限公司 1,330,337.45 1,330,337.45
商誉
收购深圳市海邻
机械设备有限公 52,988,485.64 52,988,485.64
司商誉
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
18、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入固定资产
12,825,260.13 4,700,250.38 10,472,428.56 7,053,081.95
改良支出
资质认证费 4,107,299.31 1,502,032.75 2,189,361.64 3,419,970.42
塔机管理费 589,020.12 380,505.56 208,514.56
租赁费及其他 481,678.00 10,416,055.00 1,787,322.00 9,110,411.00
合计 18,003,257.56 16,618,338.13 14,829,617.76 19,791,977.93
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
19、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 50,309,097.75 7,637,928.60 34,054,402.61 5,291,428.50
可抵扣亏损 71,412,921.84 15,716,230.46 69,481,073.76 17,370,268.43
预提土地增值税 704,444,062.76 176,111,015.69 30,837,485.35 7,709,371.34
合计 826,166,082.35 199,465,174.75 134,372,961.72 30,371,068.27
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 199,465,174.75 30,371,068.27
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 333,939,964.85 338,138,718.00
可抵扣亏损 1,181,011,671.27 1,061,720,049.18
合计 1,514,951,636.12 1,399,858,767.18
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 年 79,318,093.56
2018 年 12,894,366.91 12,894,366.91
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
2019 年 394,607,022.77 394,607,022.77
2020 年 382,542,570.97 382,542,570.97
2021 年 192,114,414.53 192,357,994.97
2022 年 198,853,296.09
合计 1,181,011,671.27 1,061,720,049.18 --
20、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
代垫拆迁补偿款(注 1) 783,862,252.00 630,714,835.00
资产购置款(注 2) 306,645,777.18 306,645,777.18
合计 1,090,508,029.18 937,360,612.18
其他说明：
注1：余额系本集团因四川省成都市武侯区新马路1号片区棚户区改造项目代武侯区危房改造中心垫付的拆迁补偿款。
注2：余额系本集团预付的资产购置款。
21、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
信用借款 500,000,000.00 800,000,000.00
合计 500,000,000.00 800,000,000.00
短期借款分类的说明：
于2017年12月31日，上述借款的年利率为4.80%至5.06%(2016年12月31日：4.35%或4.78%)。
22、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 31,144,308.65 13,337,579.33
银行承兑汇票 163,618,211.64 22,377,879.93
合计 194,762,520.29 35,715,459.26
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
23、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付材料款及工程款 754,665,680.57 562,233,487.91
合计 754,665,680.57 562,233,487.91
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江大经建设集团股份有限公司 10,197,306.52 尚未结算
上海徐泾建筑工程有限公司 3,809,849.45 尚未结算
上海绿神生态园艺有限公司 1,735,635.90 尚未结算
江苏鑫宇装饰有限公司 1,261,084.85 尚未结算
深圳市法而特实业发展有限公司 1,144,446.80 尚未结算
合计 18,148,323.52 --
24、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
货款 106,350,623.77 74,353,956.60
租金 1,105,925.60 1,059,143.95
购房款 3,652,949,848.41 4,143,333,436.57
物业管理费 10,782,863.55 5,858,514.78
合计 3,771,189,261.33 4,224,605,051.90
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南山维拉 1,051,753,360.00 尚未结算的预收房款
山语海 275,382,216.00 尚未结算的预收房款
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
南山白鹤天池一期 593,804,451.00 尚未结算的预收房款
南山柠府 886,104,946.00 尚未结算的预收房款
南山雨果 3,055,957.00 尚未结算的预收房款
南山国际社区二期 836,392,774.00 尚未结算的预收房款
南山雍江汇 2,319,766.00 尚未结算的预收房款
南山国际社区一期 3,465,247.00 尚未结算的预收房款
南山柠檬城 386,002.61 尚未结算的预收房款
金成家园 285,128.80 尚未结算的预收房款
合计 3,652,949,848.41 --
25、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 55,758,725.61 441,736,393.53 433,664,550.09 63,830,569.05
二、离职后福利-设定提
123,743.49 28,179,630.50 28,042,582.23 260,791.76
存计划
三、辞退福利 8,734,525.86 3,007,992.29 5,726,533.57
合计 55,882,469.10 478,650,549.89 464,715,124.61 69,817,894.38
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
39,290,870.11 395,088,782.19 387,398,721.47 46,980,930.83
补贴
2、职工福利费 60,755.11 17,007,546.03 17,012,173.02 56,128.12
3、社会保险费 19,915.48 12,085,212.01 12,003,104.25 102,023.24
其中：医疗保险费 12,915.67 9,840,280.32 9,772,337.72 80,858.27
工伤保险费 1,439.85 1,232,304.20 1,217,536.06 16,207.99
生育保险费 5,559.96 1,012,627.49 1,013,230.47 4,956.98
4、住房公积金 42,834.03 11,178,787.38 11,164,178.41 57,443.00
5、工会经费和职工教育
16,343,934.86 6,178,216.16 5,888,310.38 16,633,840.64
经费
6、其他短期薪酬 416.02 197,849.76 198,062.56 203.22
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合计 55,758,725.61 441,736,393.53 433,664,550.09 63,830,569.05
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 46,011.17 25,454,678.14 25,313,609.64 187,079.67
2、失业保险费 8,954.60 825,952.54 829,972.77 4,934.37
3、企业年金缴费 68,777.72 1,898,999.82 1,898,999.82 68,777.72
合计 123,743.49 28,179,630.50 28,042,582.23 260,791.76
26、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 9,803,091.32 12,119,379.75
企业所得税 244,312,759.66 123,857,460.69
城市维护建设税 1,617,772.96 1,558,245.44
教育费附加 775,734.59 691,058.98
土地增值税 709,595,305.92 54,903,583.98
地方教育费附加 735,735.65 645,327.65
房产税 1,322,405.55 1,108,080.84
土地使用税 540,224.35 2,572,677.23
印花税 293,549.09 1,133,770.12
代扣代缴税费 2,369,651.86 1,390,791.46
其他 1,162,319.73 1,207,396.43
合计 972,528,550.68 201,187,772.57
27、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 4,034,610.24 2,671,874.99
企业债券利息 24,177,508.33 36,207,373.53
合计 28,212,118.57 38,879,248.52
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28、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东股利 111,095,171.89 76,733,006.98
合计 111,095,171.89 76,733,006.98
29、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
押金质保金 81,789,669.05 99,208,635.97
关联方往来款 149,060,217.12 212,352,465.32
其他暂收待付款项 132,822,275.78 76,605,192.98
工程设备款 16,875,079.29 28,777,426.43
融资租赁款(注) 104,953,775.38 0.00
股权收购款 489,446.00 100,000,000.00
合计 485,990,462.62 516,943,720.70
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
苏州招商南山地产有限公司 91,742,315.03 关联往来
陕西建工集团第十建筑工程有限公司 6,871,899.17 未达到支付条件
中国建筑第五工程局有限公司 3,859,733.24 质保金未到支付时点
炎黄光谷科技股份有限公司 2,801,978.27 关联往来
广州新康房地产开发有限公司房屋维修
2,586,732.31 未达到支付条件
基金
合计 107,862,658.02 --
其他说明
注：融资租赁款系逾期未付中联重科融资租赁（中国）有限公司的款项。
30、一年内到期的非流动负债
单位： 元
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项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 224,000,000.00 50,000,000.00
一年内到期的应付债券 0.00 253,999,734.70
一年内到期的长期应付款 57,769,003.21 70,942,617.83
合计 281,769,003.21 374,942,352.53
31、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 166,684,000.00 0.00
合计 166,684,000.00
32、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 720,000,000.00 220,000,000.00
保证借款 250,000,000.00 100,000,000.00
信用借款 1,213,000,000.00 280,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -224,000,000.00 -50,000,000.00
合计 1,959,000,000.00 550,000,000.00
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
于2017年12月31日，上述借款的年利率为4.56%至5.46%(2016年12月31日：4.75%)。
33、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
五年期债券 0.00 253,999,734.70
七年期债券 497,892,893.99 497,589,487.84
减：一年内到期的应付债券 0.00 -253,999,734.70
合计 497,892,893.99 497,589,487.84
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（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 本期回购 期末余额
提利息 销
五年期债 300,000,0 295,170,0 253,999,7 4,477,226 1,243,265 255,243,0
2012/4/10 5 年 0.00 0.00
券 00.00 00.00 34.70 .18 .30 00.00
七年期债 500,000,0 491,950,0 497,589,4 32,127,38 651,515.7 348,109.6 497,892,8
2012/4/10 7 年 0.00
券 00.00 00.00 87.84 8.16 5 0 93.99
787,120,0 751,589,2 36,604,61 1,894,781 255,243,0 348,109.6 497,892,8
合计 -- -- --
00.00 22.54 4.34 .05 00.00 0 93.99
34、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 186,085,990.96 202,837,271.92
减：逾期未付部分（注） -104,953,775.38 0.00
减： 一年内到期部分 -57,769,003.21 -70,942,617.83
其他说明：
注：截止2017年12月31日，本集团之子公司海邻机械设备有限公司（以下简称“海邻机械”）逾期未付中联重科融资租赁
（中国）有限公司的融资租赁款本金与利息合计人民币104,953,775.38元。
本集团的应付融资租赁款由子公司海邻机械的少数股东袁军提供担保。
35、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 2,159,505.90 3,485,920.26 注1
其他 4,128,312.26 4,546,599.52 注2
合计 6,287,818.16 8,032,519.78 --
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注1：本年本集团计提的预计负债主要系建筑设备租赁合同纠纷诉讼。年末时，本集团根据诉讼律师出具的法律意见书
和案件的进展情况，对于能对诉讼结果做出可靠估计的案件做出相应的拨备。
注2：该预计负债系部分集成房屋构件销售合同中规定的回购义务所致。年末时，本集团根据已签署的有回购义务的销
售合同，参考历史经验和客户交易情况预计回购概率，确认预计负债。
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36、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 1,096,000.00 9,133.33 1,086,866.67
合计 1,096,000.00 9,133.33 1,086,866.67 --
单位： 元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
环保设备补
0.00 1,096,000.00 9,133.33 1,086,866.67 与资产相关
贴款
合计 1,096,000.00 9,133.33 1,086,866.67 --
37、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 0.00 150,000,000.00
合计 0.00 150,000,000.00
38、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1,877,530,273. 1,877,530,273.
股份总数
00
39、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,328,417,781.59 2,328,417,781.59
同一控制下企业合并 767,346,204.06 767,346,204.06
资本公积转增股本 -290,000,000.00 -290,000,000.00
其他(注) 134,286.61 -134,286.61
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合计 2,805,763,985.65 134,286.61 2,805,629,699.04
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：本年度，本集团对子公司武汉光谷微电子股份有限公司增资，持股比例从60.00%上升至69.23%，该交易导致合并报表
中少数股东权益增加人民币134,286.61元，资本公积减少人民币134,286.61元。
40、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 991,359.32 1,403,916.82 1,403,916.82 991,359.32
合计 991,359.32 1,403,916.82 1,403,916.82 991,359.32
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
于2017年12月31日，根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》(财企[2012]16号)，本集团按不低于
塔机实际租赁收入的2%提取安全生产费。
41、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 277,329,817.43 277,329,817.43
合计 277,329,817.43 277,329,817.43
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本
50%以上的，可不再提取。
42、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 675,243,971.96 546,706,022.32
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 -2,217,462.44
调整后期初未分配利润 675,243,971.96 544,488,559.88
加：本期归属于母公司所有者的净利润 641,856,969.77 526,997,146.42
减：提取法定盈余公积 0.00 43,266,043.01
应付普通股股利 388,648,766.51 352,975,691.33
期末未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96
调整期初未分配利润明细：
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
43、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,580,318,528.76 3,674,053,643.49 4,962,322,418.08 3,056,296,208.26
其他业务 21,202,017.01 17,292,856.13 23,489,658.60 17,935,644.52
合计 6,601,520,545.77 3,691,346,499.62 4,985,812,076.68 3,074,231,852.78
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入余额
1 山语海 2,082,901,069.52
2 南山维拉 1,452,408,322.96
3 浒关柠府 1,234,930,543.12
4 南山雨果 358,960,808.49
5 苏迪亚诺-A 地块 121,697,939.01
44、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 20,434,777.05 15,980,819.09
教育费附加 9,827,294.60 8,841,665.21
房产税 4,464,144.54 2,579,611.56
土地使用税 4,650,402.01 2,244,195.64
车船使用税 80,134.09 32,156.67
印花税 7,147,152.28 4,925,243.62
营业税 75,961,085.74 135,553,942.54
土地增值税 771,978,339.66 374,423,762.06
地方教育费附加 6,204,508.52 3,991,241.06
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他 350,485.58 1,423,323.69
合计 901,098,324.07 549,995,961.14
45、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 62,637,861.64 55,264,139.70
折旧及摊销 9,418,641.03 8,856,727.87
办公费 994,027.84 2,081,964.46
房租水电费 5,946,053.15 7,389,184.51
汽车使用费 2,667,387.32 2,874,165.11
市场开拓费 7,004,262.94 7,447,850.22
差旅费 5,509,026.89 5,730,927.02
邮电通讯费 793,562.75 818,382.68
咨询顾问费 8,246,276.85 4,824,050.10
广告宣传费 37,533,155.18 41,086,916.10
代理中介费 33,170,357.26 27,567,731.50
物料消耗 2,020,477.31 841,536.11
其他销售费用 40,913,893.78 34,604,536.16
合计 216,854,983.94 199,388,111.54
46、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 196,512,605.99 137,453,406.68
折旧 9,111,752.87 10,364,902.31
无形资产摊销 6,787,855.90 7,404,842.54
研究开发费 22,517,551.61 20,494,798.04
办公费 7,523,755.60 7,282,330.75
房租水电费 23,057,441.63 15,667,336.31
汽车费用 7,303,394.46 7,184,646.37
业务招待费 13,080,418.80 10,521,424.89
差旅费 7,761,415.32 7,168,582.68
邮电通讯费 2,828,021.41 3,081,813.75
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
顾问咨询费 13,258,989.29 16,551,101.74
宣传费 627,347.32 395,188.89
税金 3,415,440.31
其他管理费用 11,370,160.39 9,683,046.82
合计 321,740,710.59 256,668,862.08
47、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 128,372,751.66 111,383,531.84
其中：
银行及关联方计息借款 86,420,873.87 43,811,114.84
融资租赁 5,347,263.45 17,565,472.00
债券利息支出 36,604,614.34 50,006,945.00
减：利息收入 46,041,546.21 51,059,087.29
减：利息资本化金额 44,232,752.08 35,742,460.23
汇兑损失/(收益) 15,992,236.70 -17,150,363.44
金融机构手续费 1,622,945.11 2,674,940.17
债券折价摊销 1,894,781.05 3,068,603.10
合计 57,608,416.23 13,175,164.15
48、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 21,775,981.58 41,553,997.06
二、存货跌价损失 12,978,607.76 3,501,509.86
七、固定资产减值损失 22,397,079.65 38,751,952.14
合计 57,151,668.99 83,807,459.06
49、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 21,567,293.36 53,982,094.44
理财产品利息收入 0.00 3,454,342.47
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
合计 21,567,293.36 57,436,436.91
50、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置损失 -2,587,357.75 -16,640,651.29
无形资产处置(损失)/收益 -1,454,662.90 740,228.41
51、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
新型墙体材料销售增值税即征即退 2,578,646.85
环保设备补助 9,133.33
税收补贴款 20,000.00
52、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 14,849,862.90 12,661,785.41 14,849,862.90
违约金收入 1,779,079.05 2,218,564.70 1,779,079.05
罚款收入 1,084,286.07 575,662.07 1,084,286.07
赔偿费收入 378,306.13 168,148.52 378,306.13
其他收入 5,864,245.64 2,798,678.60 5,650,015.56
合计 23,955,779.79 18,422,839.30 23,741,549.71
单位： 元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
江苏常熟东
南经济开发
区管理委员 9,381,700.00 与收益相关
会入园扶持
奖励
深圳市经贸
信息委未来 3,679,000.00 与收益相关
产业发展专
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
项资金
深圳标准专
375,720.00 与收益相关
项资金资助
常熟市科学
203,200.00 与收益相关
技术奖励
合肥市旅游
局旅游项目
170,000.00 与收益相关
发展基金补
助
社会保险费
失业稳岗补 84,095.08 609,428.93 与收益相关
贴
伊朗国际建
材展览会政 49,000.00 与收益相关
府补贴
常熟市商务
转型发展资 40,000.00 与收益相关
金补助
10,138,190.4
税收减免 782,827.82 与收益相关
苏州高新区
房地产业协 1,000,000.00 与收益相关
会奖励
成都市经信
委员会厂房 518,400.00 与收益相关
租赁补贴
西安市高陵
区地方税收 110,000.00 与收益相关
贡献奖励
深圳中小企
业国际市场 40,000.00 与收益相关
开拓资金
市场商务转
38,900.00 与收益相关
型发展资金
深圳市经济
贸易和信息
化委员会提 73,250.00 与收益相关
升国际经营
能力补助
深圳市南山 50,000.00 与收益相关
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
科学技术局
高新技术企
业倍增支持
款
其他 84,320.00 83,616.00 与收益相关
14,849,862.9 12,661,785.4
合计 -- -- -- -- -- --
0
53、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 100,000.00 120,204.96 100,000.00
非流动资产毁损报废损失 901,710.77 901,710.77
赔偿费支出 2,844,073.23 9,399,213.25 2,844,073.23
盘亏损失 3,293,151.50 136,368.93 3,293,151.50
罚款支出 770,775.81 1,037,623.35 770,775.81
违约金支出 17,144.02 1,416,242.32 17,144.02
无法收回的款项 1,258,157.68 1,258,157.68
其他 1,830,953.67 579,692.72 1,830,953.67
合计 11,015,966.68 12,689,345.53 11,015,966.68
54、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 605,529,491.20 234,156,213.24
递延所得税费用 -169,094,106.48 20,574,604.94
合计 436,435,384.72 254,730,818.18
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 1,388,792,808.33
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
按法定/适用税率计算的所得税费用 347,198,202.08
子公司适用不同税率的影响 4,596,149.54
调整以前期间所得税的影响 684,761.14
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,983,753.79
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -60,895.11
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
85,425,236.62
损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -5,391,823.34
所得税费用 436,435,384.72
其他说明
注1：本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经
营所在国家/所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。
55、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 46,769,575.78 50,220,829.08
押金保证金 14,960,504.93 335,063,172.08
政府补助 17,761,681.93 10,872,769.35
暂收待付款 78,121,142.93 8,504,675.93
其他 4,256,997.83 6,008,247.86
合计 161,869,903.40 410,669,694.30
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 144,798,481.27 135,267,243.96
管理费用 109,328,495.83 96,048,224.85
押金保证金 2,147,627,799.08 129,504,705.94
应付暂收款 20,687,530.00 42,803,168.06
其他 21,177,440.20 15,971,678.03
合计 2,443,619,746.38 419,595,020.84
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司及其他营业单位收到的现金
94,192.19
净额
合计 94,192.19
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
代垫拆迁款 153,147,417.00 446,692,625.00
合作开发项目款 468,783,540.00 0.00
合计 621,930,957.00 446,692,625.00
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
同一控制下企业合并中被合并方合并前
50,000,000.00
吸收投资
合计 50,000,000.00
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
同一控制下企业合并支付的股权投资款 50,000,000.00
融资租赁租金 13,636,294.22 27,667,901.97
合计 63,636,294.22 27,667,901.97
56、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
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1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 952,357,423.61 601,083,355.55
加：资产减值准备 57,151,668.99 83,807,459.06
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
71,657,310.07 82,339,691.63
物资产折旧
无形资产摊销 6,945,778.35 7,697,499.94
长期待摊费用摊销 14,829,617.76 12,001,520.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
4,042,020.65 15,900,422.88
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 901,710.77 0.00
财务费用（收益以“－”号填列） 102,027,017.33 61,559,311.27
投资损失（收益以“－”号填列） -21,567,293.36 -57,436,436.91
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -169,094,106.48 20,574,604.94
存货的减少（增加以“－”号填列） -52,915,657.40 -1,483,030,961.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-2,153,787,012.87 103,713,223.92
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
691,919,523.18 1,528,839,544.99
列）
其他 3,671,480.16 435,202.69
经营活动产生的现金流量净额 -491,860,519.24 977,484,439.09
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
融资租入固定资产 605,802.98 4,537,004.40
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
减：现金的期初余额 3,501,985,502.94 2,442,416,747.06
现金及现金等价物净增加额 -1,003,236,546.09 1,059,568,755.88
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
其中：库存现金 492,862.74 286,777.26
可随时用于支付的银行存款 2,498,256,094.11 3,501,698,725.68
三、期末现金及现金等价物余额 2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
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57、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
存货 2,892,514,044.00 土地使用权用于抵押借款
银行存款 4,533,040.58 银行账户被冻结
工程保证金、履约保证金、票据保证金
其他货币资金 85,774,326.54
和预售监管资金
合计 2,982,821,411.12 --
58、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 44,322,528.50 6.5342 289,612,265.72
欧元 1,135,776.88 7.8023 8,861,671.95
港币 1,038,113.12 0.8359 867,758.76
日元 87,694,473.00 0.0579 5,077,509.99
澳元 3,870.63 5.0928 19,712.34
应收账款 -- --
其中：美元 386,785.82 6.5342 2,527,335.90
欧元 881.45 7.8023 6,877.34
港币
日元 17,243,101.09 0.0579 998,375.55
其他应收款
其中：欧元 19,281.00 7.8023 150,436.15
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
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通过设立或投资
深圳雅致集成房
深圳 深圳 服务业 100.00% 等方式取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
雅致集成房屋 通过设立或投资
（廊坊）有限公 廊坊 廊坊 制造业 100.00% 等方式取得的子
司(注 2) 公司
雅致集成房屋 通过设立或投资
（苏州）有限公 苏州 苏州 制造业 100.00% 等方式取得的子
司(注 2) 公司
通过设立或投资
武汉雅致集成房
武汉 武汉 制造业 100.00% 等方式取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
通过设立或投资
沈阳雅致集成房
沈阳 沈阳 制造业 100.00% 等方式取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
通过设立或投资
西安雅致集成建
西安 西安 制造业 100.00% 等方式取得的子
筑有限公司(注 2)
公司
通过设立或投资
雅致国际（香港）
香港 香港 服务业 100.00% 等方式取得的子
有限公司(注 2)
公司
通过设立或投资
新疆雅致集成房
昌吉 昌吉 制造业 100.00% 等方式取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
雅致集成房屋 通过设立或投资
（沈阳）有限公 沈阳 沈阳 制造业 100.00% 等方式取得的子
司(注 2) 公司
常熟雅致模块化 通过设立或投资
建筑有限公司 常熟 常熟 制造业 100.00% 等方式取得的子
(注 2) 公司
深圳市雅致国际 通过设立或投资
发展有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00% 等方式取得的子
(注 2) 公司
通过设立或投资
东莞雅致集成房
东莞 东莞 制造业 100.00% 等方式取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
通过设立或投资
合肥南山美食公
合肥 合肥 房地产业 100.00% 等方式取得的子
园投资有限公司
公司
成都恒璟源投资 成都 成都 服务业 100.00% 通过设立或投资
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咨询有限公司 等方式取得的子
公司
深圳市绿建实业 通过设立或投资
发展有限公司 深圳 深圳 制造业 100.00% 等方式取得的子
(注 2) 公司
苏州南山新程房 通过设立或投资
地产开发有限公 苏州 苏州 房地产业 100.00% 等方式取得的子
司 公司
合肥南山新展房 通过设立或投资
地产开发有限公 合肥 合肥 房地产业 100.00% 等方式取得的子
司 公司
通过设立或投资
广东雅致模块化
佛山 佛山 制造业 100.00% 等方式取得的子
建筑有限公司
公司
非同一控制下企
成都雅致集成房
成都 成都 制造业 100.00% 业合并取得的子
屋有限公司(注 2)
公司
北京雅致模块化 非同一控制下企
建筑有限公司 北京 北京 制造业 100.00% 业合并取得的子
(注 1) 公司
深圳市海邻机械 非同一控制下企
设备有限公司 深圳 深圳 制造业 51.00% 业合并取得的子
(注 2) 公司
非同一控制下企
广安市海邻设备
广安 广安 制造业 51.00% 业合并取得的子
安装有限公司
公司
武汉市海邻机械 非同一控制下企
设备租赁有限公 武汉 武汉 制造业 51.00% 业合并取得的子
司 公司
非同一控制下企
武汉光谷微电子
武汉 武汉 房地产业 69.23% 业合并取得的子
股份有限公司
公司
同一控制下企业
华南建材(深圳)
深圳 深圳 制造业 100.00% 合并取得的子公
有限公司(注 2)
司
同一控制下企业
深圳市南山房地
深圳 深圳 房地产业 100.00% 合并取得的子公
产开发有限公司
司
南通南山房地产 同一控制下企业
南通 南通 房地产业 100.00%
开发有限公司 合并取得的子公
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
司
同一控制下企业
上海新南山房地
上海 上海 房地产业 80.00% 合并取得的子公
产开发有限公司
司
同一控制下企业
苏州南山房地产
苏州 苏州 房地产业 100.00% 合并取得的子公
开发有限公司
司
惠州大亚湾南山 同一控制下企业
房地产开发有限 惠州 惠州 房地产业 100.00% 合并取得的子公
公司 司
同一控制下企业
长沙南山房地产
长沙 长沙 房地产业 100.00% 合并取得的子公
开发有限公司
司
同一控制下企业
深圳市南山开发
深圳 深圳 房地产业 100.00% 合并取得的子公
置业有限公司
司
同一控制下企业
苏州南山置业有
苏州 苏州 房地产业 100.00% 合并取得的子公
限公司
司
同一控制下企业
长沙南山新城房
长沙 长沙 房地产业 100.00% 合并取得的子公
地产有限公司
司
同一控制下企业
广州新康房地产
广州 广州 房地产业 65.32% 合并取得的子公
开发有限公司
司
同一控制下企业
深圳市赤湾物业
深圳 深圳 房地产业 100.00% 合并取得的子公
管理有限公司
司
同一控制下企业
长沙南山天池房
长沙 长沙 房地产业 100.00% 合并取得的子公
地产有限公司
司
苏州南山新展房 同一控制下企业
地产开发有限公 苏州 苏州 房地产业 100.00% 合并取得的子公
司 司
同一控制下企业
合肥南山房地产
合肥 合肥 房地产业 100.00% 合并取得的子公
开发有限公司
司
苏州南山新吴房 同一控制下企业
地产开发有限公 苏州 苏州 房地产业 100.00% 合并取得的子公
司 司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
同一控制下企业
深圳市赤湾房地
深圳 深圳 房地产业 50.98% 合并取得的子公
产开发有限公司
司
武汉盘龙南山房 同一控制下企业
地产开发有限公 武汉 武汉 房地产业 100.00% 合并取得的子公
司 司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
注1：本年度，本集团子公司北京雅致集成房屋有限公司更名为北京雅致模块化建筑有限公司。
注2：本年度，本公司以深圳雅致集成房屋有限公司、雅致集成房屋（廊坊）有限公司等15家子公司的股权对本公司另
一子公司深圳市绿建实业发展有限公司进行增资，增资完成后，该15家公司成为深圳市绿建实业发展有限公司的子公司。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
深圳市海邻机械设备有
49.00% -29,841,685.29 0.00 -22,417,700.49
限公司
上海新南山房地产开发
20.00% 29,537,618.88 26,594,233.98 82,093,683.27
有限公司
广州新康房地产开发有
34.68% -8,241.01 0.00 20,974,508.25
限公司
深圳市赤湾房地产开发
49.02% 312,014,951.43 319,764,511.69 639,508,053.66
有限公司
武汉光谷微电子股份有
30.77% -1,202,190.17 0.00 98,687,327.43
限公司(注)
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
深圳市
127,948, 337,765, 465,713, 485,941, 25,522,7 511,464, 125,685, 416,486, 542,171, 391,640, 135,380, 527,020,
海邻机
298.52 500.11 798.63 489.52 18.27 207.79 145.91 432.67 578.58 014.81 574.35 589.16
械设备
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
有限公
司
上海新
南山房
552,174, 512,677. 552,687, 142,219, 142,219, 1,063,50 8,363,33 1,071,86 626,117, 50,000,0 676,117,
地产开 0.00
928.78 09 605.87 189.54 189.54 5,424.48 4.59 8,759.07 267.25 00.00 267.25
发有限
公司
广州新
康房地
63,310,1 63,310,1 2,830,03 2,830,03 64,355,9 64,355,9 3,852,03 3,852,03
产开发 0.00 0.00 0.00 0.00
62.99 62.99 5.39 5.39 26.32 26.32 5.78 5.78
有限公
司
深圳市
赤湾房
2,329,95 113,481, 2,443,44 1,138,85 1,138,85 2,717,27 9,187,62 2,726,46 1,406,06 1,406,06
地产开 0.00 0.00
9,589.40 277.92 0,867.32 4,874.54 4,874.54 6,872.33 5.22 4,497.55 9,528.32 9,528.32
发有限
公司
武汉光
谷微电
349,505, 273,261. 349,778, 29,053,1 29,053,1 300,554, 202,041. 300,756, 51,368,1 51,368,1
子股份 0.00 0.00
658.40 44 919.84 23.85 23.85 136.57 98 178.55 01.07 01.07
有限公
司
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
深圳市海邻
104,812,470. -60,901,398.5 -60,901,398.5 10,505,928.3 118,129,412. -113,267,054. -113,267,054. 22,700,321.5
机械设备有
16 7 7 8 11 75 75
限公司
上海新南山
358,960,808. 147,688,094. 147,688,094. 102,574,649. 1,637,877,57 426,294,483. 426,294,483. 297,900,875.
房地产开发
49 42 42 60 5.26 26 26
有限公司
广州新康房
地产开发有 0.00 -23,762.94 -23,762.94 -613.00 0.00 -104,804.25 -104,804.25 -604.59
限公司
深圳市赤湾
2,082,901,06 636,505,408. 636,505,408. 517,932,007. 363,561,568. 91,002,212.1 91,002,212.1 1,094,413,23
房地产开发
9.52 87 87 99 57 5 5 8.93
有限公司
武汉光谷微
-76,551,268.3
电子股份有 0.00 -3,662,281.49 -3,662,281.49 16,000.00 -611,922.52 -611,922.52 -740,325.01
限公司
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2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
本年度，本集团对子公司武汉光谷微电子股份有限公司增资，持股比例从60.00%上升至69.23%，少数股东的持股比例
从40.00%下降至30.77%，该交易导致合并报表中少数股东权益增加人民币134,286.61元，资本公积减少人民币134,286.61元。
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
惠州市惠阳半岛
新城市物业管理 惠州 惠州 物业管理 50.00% 权益法
有限公司
苏州招商南山地
苏州 苏州 房地产 40.00% 权益法
产有限公司
中开财务有限公
深圳 深圳 金融 20.00% 权益法
司
苏州联鑫置业有
苏州 苏州 房地产 16.66% 权益法
限公司(注）
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
于2017年度，本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“深圳南山地产”）新增对苏州联鑫置业有限公司
（以下简称“苏州联鑫”）投资人民币3,332,000元，持股比例为16.66%。根据项目合作开发协议，深圳南山地产委派董事参
与生产经营活动，因此，本集团管理层认为本集团对苏州联鑫的财务和经营决策过程等可以施加重大影响，作为联营企业
核算。
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
苏州招商南山地 中开财务有限公 苏州联鑫置业有 苏州招商南山地 中开财务有限公 苏州联鑫置业有
产有限公司 司 限公司 产有限公司 司 限公司
流动资产 390,101,475.24 3,605,079,128.06 998,219,045.85 639,340,848.11 5,683,218,806.86
非流动资产 1,088,362.76 1,305,337,329.37 0.00 8,999,504.52 9,238,857.55
资产合计 391,189,838.00 4,910,416,457.43 998,219,045.85 648,340,352.63 5,692,457,664.41
流动负债 116,286,836.14 4,221,580,824.47 978,218,838.96 381,981,779.89 5,089,049,191.91
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
非流动负债 0.00 1,519,477.65 0.00 0.00 97,806.58
负债合计 116,286,836.14 4,223,100,302.12 978,218,838.96 381,981,779.89 5,089,146,998.49
归属于母公司股
274,903,001.86 687,316,155.31 20,000,206.89 266,358,572.74 603,310,665.92
东权益
按持股比例计算
109,961,200.75 137,463,231.06 3,332,034.47 106,543,429.11 120,662,133.18
的净资产份额
营业收入 94,770,649.80 155,053,099.28 0.00 381,339,377.41 143,193,577.54
净利润 8,544,429.12 84,005,489.39 206.89 110,388,615.40 45,075,188.07
综合收益总额 8,544,429.12 84,005,489.39 206.89 110,388,615.40 45,075,188.07
本年度收到的来
自联营企业的股 44,155,446.16 204,244,469.96
利
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 2,160,000.04 811,610.67
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 1,348,389.37 811,610.67
--其他综合收益 1,348,389.37 811,610.67
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
九、与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
2017年
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 2,589,056,323.97
应收票据 99,754,312.19
应收账款 482,384,214.25
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应收利息 417,333.85
其他应收款 2,923,458,910.04
一年内到期的非流动资产 31,258,638.98
长期应收款 104,303,836.17
其他非流动资产 783,862,252.00
7,014,495,821.45
金融负债
其他金融负债
短期借款 500,000,000.00
应付票据 194,762,520.29
应付账款 754,665,680.57
应付利息 28,212,118.57
应付股利 111,095,171.89
其他应付款 485,990,462.62
一年内到期的非流动负债 281,769,003.21
其他流动负债 166,684,000.00
长期借款 1,959,000,000.00
应付债券 497,892,893.99
长期应付款 23,363,212.37
5,003,435,063.51
2016年
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 3,575,059,484.04
应收票据 55,318,299.52
应收账款 464,531,038.89
应收利息 1,145,363.42
应收股利 44,155,446.16
其他应收款 340,734,965.07
一年内到期的非流动资产 15,271,593.12
长期应收款 87,938,273.24
其他非流动资产 630,714,835.00
5,214,869,298.46
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
金融负债
其他金融负债
短期借款 800,000,000.00
应付票据 35,715,459.26
应付账款 562,233,487.91
应付利息 38,879,248.52
应付股利 76,733,006.98
其他应付款 515,732,843.05
一年内到期的非流动负债 374,942,352.53
长期借款 550,000,000.00
应付债券 497,589,487.84
长期应付款 131,894,654.09
其他非流动负债 150,000,000.00
3,733,720,540.18
2. 金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
于2017年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币19,517,843.17元。本
集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算
应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。于2017年12月31日，
本集团以其结算的应付账款账面价值总计为人民币19,517,843.17元。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于2017年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币70,896,992.97元。于
2017年12月31日，其到期日为1至12个月，根据《票据法》相关规定，若承兑银行或单位拒绝付款的，其持有人有权向本集
团追索(“继续涉入”)。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬，因此，终止确认其及与之相关的已结算应
付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重
大。
2017年12月31日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的
收益或费用。背书在本期大致均衡发生。
3. 金融工具风险
本集团的主要金融工具，包括银行借款、其他计息借款、应付债券和货币资金、融资租赁等。这些金融工具的主要目
的在于为本集团的运营融资。本集团具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位
的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
本集团其他金融资产包括货币资金、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些
工具的账面金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区
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域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内部不存在重大信用风
险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
于2017年12月31日，除附注五、3，附注五、7，附注五、9和附注五、11已披露的外，本集团无重大逾期应收款项(2016
年12月31日：无)。
于2017年12月31日，尚未逾期也未发生减值的应收款项与大量的近期无违约记录的分散化的客户有关。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计
现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券、融资租赁和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平
衡。除应付债券、长期借款、长期应付款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2017年
1年以内 1至3年 合计
短期借款 521,610,238.58 - 521,610,238.58
应付票据 194,762,520.29 - 194,762,520.29
应付账款 754,665,680.57 - 754,665,680.57
应付利息 28,212,118.57 - 28,212,118.57
应付股利 111,095,171.89 - 111,095,171.89
其他应付款 485,990,462.62 - 485,990,462.62
一年内到期的非流动负债 291,927,576.62 - 291,927,576.62
其他流动负债 166,961,122.81 - 166,961,122.81
长期借款 96,256,850.00 2,082,697,920.14 2,178,954,770.14
应付债券 22,784,040.00 519,422,450.96 542,206,490.96
长期应付款 - 24,396,815.57 24,396,815.57
2,674,265,781.95 2,626,517,186.67 5,300,782,968.62
2016年
1年以内 1至3年 3年以上 合计
短期借款 826,669,671.23 - - 826,669,671.23
应付票据 35,715,459.26 - - 35,715,459.26
应付账款 562,233,487.91 - - 562,233,487.91
应付利息 38,879,248.52 - - 38,879,248.52
应付股利 76,733,006.98 - - 76,733,006.98
其他应付款 515,732,843.05 - - 515,732,843.05
一年内到期的非流动负债 382,534,019.20 - - 382,534,019.20
长期借款 26,125,000.00 580,908,835.62 - 607,033,835.62
应付债券 33,500,000.00 542,805,555.56 - 576,305,555.56
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
长期应付款 - 81,481,654.89 58,851,349.40 140,333,004.29
其他非流动负债 7,125,000.00 160,755,821.92 - 167,880,821.92
2,505,247,736.15 1,365,951,867.99 58,851,349.40 3,930,050,953.54
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损益（通过对
浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。
2017年
利率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% (4,890,000.00) - (4,890,000.00)
人民币 (1.00)% 4,890,000.00 - 4,890,000.00
2016年
利率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% (7,500,000.00) - (7,500,000.00)
人民币 (1.00)% 7,500,000.00 - 7,500,000.00
汇率风险
本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的货币进行的销售所致。收入是以美元及人
民币计价，其中以美元计价主要是华南建材(深圳)有限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同时，倾向于通过
回避外币汇率风险或调整账期。本集团对其外币收入及支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮
动对商业交易的影响。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，美元汇率发生合理、可能的变动时，将对净损益和其
他综合收益的税后净额产生的影响。
2017年
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
美元汇率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 2,921,396.02 - 2,921,396.02
人民币对美元升值 (1.00)% (2,921,396.02) - (2,921,396.02)
2016年
美元汇率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 2,727,119.63 - 2,727,119.63
人民币对美元升值 (1.00)% (2,727,119.63) - (2,727,119.63)
4. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大
化。
本集团管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可
以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2017年度和2016年度，资本
管理目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用杠杆比率来管理资本，杠杆比率是指净负债和股东权益加净负债的比率。净负债定义为融资租赁款、计息借
款和计息债券之和减去货币资金的净额。本集团于资产负债表日的杠杆比率如下：
2017年 2016年
融资租赁款 186,085,990.96 202,837,271.92
计息借款 2,849,684,000.00 1,550,000,000.00
计息债券 497,892,893.99 751,589,222.54
减：货币资金 2,589,056,323.97 3,575,059,484.04
净负债/(净资产) 944,606,560.98 (1,070,632,989.58)
股东权益 6,708,779,196.13 6,491,429,284.70
股东权益加净负债 7,653,385,757.11 5,420,796,295.12
杠杆比率 14.08% -
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
十、公允价值的披露
1、其他
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、应付票据、应付账款、其他应付款等，因剩余期限
不长，公允价值与账面价值相若。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，
而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信
用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2017年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、
应付债券等自身不履约风险评估为不重大。
十一、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
港航运输、海洋石油
中国南山开发（集 人民币 900,000,000
深圳 服务、房地产开发和 75.78% 75.78%
团）股份有限公司 元
新型建材
本企业的母公司情况的说明：
本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注八、3。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的公司
东莞南山轻型建材有限公司 母公司控制的公司
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
深圳赤湾石油基地股份有限公司 母公司控制的公司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
成都南山置业有限公司 母公司控制的公司
惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司控制的公司
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的公司
赤晓企业有限公司 母公司控制的公司
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的公司
佛山三水宝湾物流有限公司 母公司控制的公司
深圳市半岛一号管理有限公司 母公司控制的公司
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的公司
深圳市旭勤实业发展有限公司 母公司工会工作委员会下属企业
鼎业控股有限公司 子公司的少数股东
方兴实业有限公司 子公司的少数股东
深圳招商房地产有限公司 子公司的少数股东
炎黄光谷科技股份有限公司 子公司的少数股东
袁军 子公司的少数股东
公司董事、总经理及副总经理等 关键管理人员
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
中国南山开发(集
24,025,361.53 366,419,103.48
团)股份有限公司
江西赤湾东方物流
20,793,253.06 8,081,562.50
有限公司
重庆市赤湾东方物
990,259.00 638,356.76
流有限公司
深圳赤湾石油基地
90,000.00 22,288.00
股份有限公司
深圳市赤湾东方物
71,558.53 0.00
流有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
中国南山开发(集团)股份有限
6,136,911.63 6,325,312.07
公司
合肥宝湾国际物流中心有限公
3,846,153.85 0.00
司
深圳市赤湾东方物流有限公司 298,807.00 325,100.00
中开财务有限公司 85,320.00 72,417.10
深圳赤湾石油基地股份有限公
57,213.71 78,582.20
司
赤晓企业有限公司 32,647.70 24,485.40
深圳市赤湾东方供应链管理有
28,301.89 0.00
限公司
江西赤湾东方物流有限公司 26,334.20 0.00
惠阳新城市房地产开发有限公
21,747.58 42,629.81
司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
本年，本集团以市场价与关联方进行商品和劳务交易。
（2）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
东莞南山轻型建材有限公司 办公、生产厂房 16,770,682.32 16,510,088.81
佛山三水宝湾物流有限公司 生产厂房 4,874,577.30 0.00
深圳赤湾石油基地股份有限
办公、生产厂房 1,093,696.84 984,288.62
公司
中国南山开发（集团）股份有
办公 126,000.00 0.00
限公司
深圳市赤湾东方物流有限公
办公、生产厂房 0.00 918,539.44
司
关联租赁情况说明
2017年度，本集团向东莞南山轻型建材有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费用人民币
16,770,682.32元(2016年：人民币16,510,088.81元)。向佛山三水宝湾物流有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生
租赁费用人民币4,874,577.30元(2016年：无)。向深圳赤湾石油基地股份有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
赁费用人民币1,093,696.84元(2016年：人民币984,288.62元)。向中国南山开发（集团）股份有限公司租入办公场所，根据租
赁合同发生租赁费用人民币126,000.00元(2016年：无)。本年未与深圳市赤湾东方物流有限公司发生租赁交易(2016年：人民
币918,539.44元)。
（3）关联担保情况
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中国南山开发（集团）
500,000,000.00 2012 年 04 月 10 日 2019 年 04 月 10 日 否
股份有限公司（注 1）
中国南山开发（集团）
300,000,000.00 2012 年 04 月 10 日 2017 年 04 月 10 日 是
股份有限公司（注 1）
袁军（注 1） 190,428,068.94 2007 年 12 月 01 日 2020 年 10 月 23 日 否
赤晓企业有限公司（注
150,000,000.00 2017 年 06 月 22 日 2019 年 06 月 21 日 否
2）
关联担保情况说明
注1：中国南山开发（集团）股份有限公司为本公司发行公司债券提供无条件的不可撤销的连带责任担保。本集团的应付融
资租赁款由子公司深圳市海邻机械设备有限公司的少数股东袁军提供担保。
注2：截至2017年12月31日，赤晓企业有限公司为本公司之银行借款作出最高额人民币200,000,000.00元(2016年12月31日：
无)的连带保证。于2017年12月31日，本公司已使用保证额度为人民币150,000,000.00元(2016年12月31日：无)。
（4）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
(a)2017 年度，本集团从上海南山房地产
开发有限公司拆入资金人民币
上海南山房地产开发有
321,037,230.00 2017 年 05 月 23 日 2017 年 07 月 23 日 321,037,230.00 元(2016 年：无)，按照年
限公司
利率 6.94%计息。截至 2017 年 12 月 31
日，上述关联方资金拆借已归还。
(b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
中国南山开发(集团)股
287,270,000.00 2017 年 07 月 24 日 2018 年 07 月 24 日 人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
份有限公司
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
中国南山开发(集团)股 (b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
250,000,000.00 2017 年 05 月 31 日 2020 年 05 月 31 日
份有限公司 开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
(b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
中国南山开发(集团)股
250,000,000.00 2017 年 06 月 27 日 2022 年 06 月 26 日 人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
份有限公司
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
(c)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司拆入资金人民
中国南山开发(集团)股
150,000,000.00 2017 年 11 月 28 日 2018 年 11 月 28 日 币 150,000,000.00 元，按照年利率 5.22%
份有限公司
计息。截至 2017 年 12 月 31 日，上述关
联方资金拆借已提前归还。
(d)2017 年度，本集团从联营公司中开财
务有限公司拆入资金人民币
中开财务有限公司 200,000,000.00 2017 年 11 月 28 日 2018 年 11 月 28 日 200,000,000.00 元，按照年利率 5.00%计
息，截至 2017 年 12 月 31 日，上述关联
方资金拆借已提前归还。
(e)2017 年度，本集团从深圳市半岛一号
深圳市半岛一号管理有 管理有限公司拆入资金人民币
117,584,000.00 2017 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日
限公司 117,584,000.00 元，按照年利率 0.35%计
息。
(f)2017 年度，本集团从惠阳新城市房地
惠阳新城市房地产开发 产开发有限公司拆入资金人民币
49,100,000.00 2017 年 03 月 01 日 2018 年 03 月 01 日
有限公司 49,100,000.00 元，按照年利率 0.35%计
息。
拆出
(a)2017 年度，本集团从上海南山房地产
开发有限公司拆入资金人民币
上海南山房地产开发有
321,037,230.00 2017 年 05 月 23 日 2017 年 07 月 23 日 321,037,230.00 元(2016 年：无)，按照年
限公司
利率 6.94%计息。截至 2017 年 12 月 31
日，上述关联方资金拆借已归还。
(b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
中国南山开发（集团）
250,000,000.00 2017 年 05 月 31 日 2020 年 05 月 31 日 人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
股份有限公司
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
(b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
中国南山开发（集团） 开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
250,000,000.00 2017 年 06 月 27 日 2022 年 06 月 26 日
股份有限公司 人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
(b)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司分别拆入资金
中国南山开发（集团）
287,270,000.00 2017 年 07 月 24 日 2018 年 07 月 24 日 人民币 787,270,000.00 元和人民币，按照
股份有限公司
年利率 5.61%计息。截止到 2017 年 12 月
31 日，上述关联方资金拆借已提前归还。
(c)2017 年度，本集团从母公司中国南山
开发(集团)股份有限公司拆入资金人民
中国南山开发（集团）
150,000,000.00 2017 年 11 月 28 日 2018 年 11 月 28 日 币 150,000,000.00 元，按照年利率 5.22%
股份有限公司
计息。截至 2017 年 12 月 31 日，上述关
联方资金拆借已提前归还。
(d)2017 年度，本集团从联营公司中开财
务有限公司拆入资金人民币
中开财务有限公司 200,000,000.00 2017 年 11 月 28 日 2018 年 11 月 28 日 200,000,000.00 元，按照年利率 5.00%计
息，截至 2017 年 12 月 31 日，上述关联
方资金拆借已提前归还。
(h)2016 年度，本集团从中开财务有限公
司拆入资金人民币 400,000,000.00 元，年
利率为中国人民银行一至三年期贷款基
中开财务有限公司 61,000,000.00 2016 年 06 月 28 日 2019 年 06 月 28 日
准利率 4.75%。截至 2017 年 12 月 31 日，
上述关联方资金拆借已提前偿还人民币
181,000,000.00 元。
(i)2016 年度，本集团从母公司中国南山
开发（集团）股份有限公司拆入资金人民
中国南山开发（集团） 币 150,000,000.00 元，年利率为中国人民
150,000,000.00 2016 年 07 月 07 日 2019 年 07 月 05 日
股份有限公司 银行一至三年期贷款基准利率 4.75%。截
至 2017 年 12 月 31 日，上述关联方资金
拆借已提前归还。
（5）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中国南山开发（集团）股份有 南山集团间接全资子公司武汉盘龙南山房
50,000,000.00 0.00
限公司 地产有限公司 100.00%的股权
中国南山开发（集团）股份有 南山集团全资子公司深圳市赤湾房地产开
0.00 982,050,000.00
限公司 发有限公司 50.98%的股权
（6）关键管理人员报酬
单位： 元
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 11,882,752.79 7,335,419.12
（7）其他关联交易
关联方利息收支
利息收入
2017年 2016年
中开财务有限公司 23,630,959.58 32,244,956.32
利息支出
2017年 2016年
中开财务有限公司 12,146,972.22 24,101,235.24
中国南山开发(集团)股份有限公司 5,003,661.67 5,252,475.00
上海南山房地产开发有限公司 3,773,993.18 -
深圳市半岛一号管理有限公司 309,801.18 -
惠阳新城市房地产开发有限公司 67,478.05 -
21,301,906.30 29,353,710.24
关联方资产转让
2017年9月1日，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币5,000万元取得了南山集团间接全资子
公司武汉盘龙南山房地产有限公司100.00%的股权。
2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币98,205万元增资的方式取得了南山集团全资子
公司深圳市赤湾房地产开发有限公司50.98%的股权。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
中国南山开发（集
应收账款 423,221.60 184,502.90
团）股份有限公司
应收账款 深圳市旭勤实业发 0.00 65,574.40
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
展有限公司
深圳赤湾石油基地
应收账款 3,964.90 6,603.80
股份有限公司
江西东方物流有限
应收账款 3,291.80 0.00
公司
应收账款 赤晓企业有限公司 5,441.20 5,441.20
苏州招商南山地产
应收股利 0.00 44,155,446.16
有限公司
深圳招商房地产有
其他应收款 86,991,414.57 148,474,421.55
限公司
其他应收款 鼎业控股有限公司 12,819,032.00 12,819,032.00
其他应收款 方兴实业有限公司 9,459,591.91 9,459,591.91
深圳赤晓建筑科技
其他应收款 29,102.06 1,022.06
有限公司
深圳赤湾石油基地
其他应收款 19,550.00 40,066.30
股份有限公司
东莞南山轻型建材
其他应收款 1,240.00 1,240.00
有限公司
苏州联鑫置业有限
其他应收款 163,233,533.44 0.00
公司
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
中国南山开发（集团）股份有
应付账款 24,025,361.53 0.00
限公司
应付账款 东莞南山轻型建材有限公司 5,286,105.28 2,054,032.20
深圳赤湾石油基地股份有限
应付账款 85,073.79 82,595.00
公司
应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 152,066.88 1,256,869.58
重庆市赤湾东方物流有限公
应付账款 0.00 100,630.53
司
中国南山开发（集团）股份有
预收款项 0.00 1,230,495.00
限公司
应付票据 江西赤湾东方物流有限公司 857,506.33 3,354,859.33
中国南山开发（集团）股份有
应付股利 91,700,937.91 0.00
限公司
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
应付股利 深圳招商房地产有限公司 19,394,233.98 76,733,006.98
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 137,742,405.03 183,139,908.69
惠阳新城市房地产开发有限
其他应付款 0.00 100,000.00
公司
其他应付款 炎黄光谷科技股份有限公司 2,815,701.32 28,456,858.27
深圳市赤湾东方物流有限公
其他应付款 311,556.00 364,145.18
司
中国南山开发（集团）股份有
其他应付款 132,595.30 160,324.93
限公司
其他应付款 东莞南山轻型建材有限公司 3,504.90 66,134.56
上海南山房地产开发有限公
其他应付款 30,000.00 33,024.00
司
深圳市旭勤实业发展有限公
其他应付款 0.00 27,918.60
司
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 50,000.00 20,000.00
其他应付款 成都南山置业有限公司 0.00 12,069.69
其他应付款 佛山三水宝湾物流有限公司 4,642,454.57 0.00
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 3,332,000.00 0.00
中国南山开发（集团）股份有
应付利息 43,500.00 1,801,041.66
限公司
应付利息 中开财务有限公司 112,173.60 406,388.89
深圳市半岛一号管理有限公
其他流动负债 117,584,000.00 0.00
司
惠阳新城市房地产开发有限
其他流动负债 49,100,000.00 0.00
公司
长期借款 中开财务有限公司 219,000,000.00 280,000,000.00
中国南山开发（集团）股份有
其他非流动负债 0.00 150,000,000.00
限公司
7、关联方承诺
于2017年12月31日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资
产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项。
8、其他
存放关联方的货币资金
2017年 2016年
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
中开财务有限公司 1,615,845,377.99 2,754,042,173.00
上述存款年利率为0.455%至3.0%(2016年度：0.455%至3.0%)。
十二、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
2017年 2016年
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,506,557,186.63 1,555,101,567.70
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十三、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
于2018年2月22日，本公司收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准深圳市新南山控股（集团）股份
有限公司吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司的批复》（证监许可[2018]339号），核准本公司以新增
830,252,240股股份吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司。
于2018年2月12日，本公司之子公司深圳市绿建实业发展有限公司（简称“绿建实业”）与湖北长安设备安装
有限公司（简称“湖北长安”）签署了《股权托管协议》，绿建实业将其持有的深圳市海邻机械设备有限公司51%
的股权托管给湖北长安。
于2018年1月22日，本公司与无锡锡东新城商务区管理委员会签署《投资协议书》，拟在无锡锡东新城商务
区投资建设“中国南山——无锡锡东车联网小镇”（暂定名）项目，预计投资总额人民币120亿元。
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十四、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
经营分部
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足
下列条件的组成部分：
1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定四个报告分部，即集成房屋业务，船舶舱室配套业务，塔机租赁业务和房地
产业务。
分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。该指标系对经营利润总额进行调整后的指标，除不包括未
分配总部投资收益以及总部费用之外，该指标与本集团经营利润总额是一致的。
分部资产不包括总部资产，如总部货币资金、长期股权投资、其他应收款等，分部负债不包括总部负债，
如总部借款、其他应付款、应付债券等，原因在于这些资产、负债均由本集团总部管理。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
船舶舱室配套
项目 集成房屋业务 塔机租赁业务 房地产业务 未分配项目 分部间抵销 合计
业务
5,406,626,074. 6,601,520,545.
对外交易收入 750,215,951.23 339,866,050.33 104,812,470.16 0.00 0.00
05
分部利润/(亏 1,619,119,955. 1,388,792,808.
-83,895,649.14 -45,407,939.76 -60,898,360.03 -75,391,527.85 35,266,330.08
损)总额 03
1,946,894,079. 13,514,666,337 8,126,974,316. -7,949,340,037. 16,533,124,650
资产总额 428,216,157.04 465,713,798.63
21 .41 31 74 .86
1,069,434,569. 9,259,565,544. 2,205,769,119. -3,530,162,581. 9,824,345,454.
负债总额 308,274,596.19 511,464,207.79
01 65 07 98
其他披露： 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
对联营和合营
企业的投资收 0.00 0.00 0.00 4,766,195.48 16,801,097.88 0.00 21,567,293.36
益
联营企业和合
营企业的长期 0.00 0.00 0.00 115,453,235.26 137,463,231.06 0.00 252,916,466.32
股权投资
-146,509,382.9
资产减值损失 3,469,454.58 20,240,536.07 34,119,031.73 -677,353.39 146,509,382.97 57,151,668.99
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折旧费和摊销
36,597,535.94 8,109,259.80 25,992,640.94 21,180,553.88 5,224,195.78 97,104,186.34
费
（3）其他说明
产品和劳务信息
对外交易收入
2017年 2016年
房地产业务收入 5,397,351,910.58 3,916,928,210.90
集成房屋业务收入 740,126,586.37 526,935,290.86
船舶舱室销售收入 338,027,561.65 400,329,504.21
塔机租赁业务收入 104,812,470.16 118,129,412.11
其他业务收入 21,202,017.01 23,489,658.60
6,601,520,545.77 4,985,812,076.68
地理信息
对外交易收入
2017年 2016年
中国大陆 6,474,453,954.19 4,792,266,609.11
其他国家或地区 127,066,591.58 193,545,467.57
6,601,520,545.77 4,985,812,076.68
对外交易收入归属于客户所处区域。
主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
非流动资产总额
本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。
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2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
租赁
作为出租人
融资租赁：于2017年12月31日，未实现融资收益的余额为人民币12,769,388.25元(2016年12月31日：人民币12,647,230.48
元)，采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：
2017年 2016年
1年以内(含1年) 37,085,803.29 23,259,684.61
1年至2年(含2年) 30,051,747.39 25,370,000.00
2年至3年(含3年) 26,218,845.35 23,199,811.29
3年以上 56,986,633.74 41,044,978.15
150,343,029.77 112,874,474.05
经营性租出固定资产，参见附注七、14。
作为承租人
融资租赁：于2017年12月31日，未确认融资费用的余额为人民4,342,077.98元（2016年12月31日：人民币
15,235,401.27元），采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销
租赁的最低租赁付款额如下：
2017年 2016年
1年以内(含1年) 162,722,778.59 77,739,668.90
1年至2年(含2年) 20,404,176.90 61,077,477.99
2年至3年(含3年) 7,301,113.45 20,404,176.90
3年以上 - 58,851,349.40
190,428,068.94 218,072,673.19
融资租入固定资产，参见附注七、14。
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付款额如下：
2017年 2016年
1年以内(含1年) 36,020,573.04 27,241,332.76
1年至2年(含2年) 18,436,697.30 5,669,293.79
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2年至3年(含3年) 194,892.00 1,806,789.17
3年以上 111,178.00 411,134.00
54,763,340.34 35,128,549.72
3、其他
比较数据
由于《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)的要求，财务报表中的 “资产
处置收益”、“营业外收入”和“营业外支出”的列报以及财务报表中的金额已经过修改，以符合新的要求。相应地，
上年数据已经调整，上年的比较数据已经过重分类并重述，以符合本年度的列报和会计处理要求。
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
4,169,22 4,169,220 1,208,7 1,208,770.1
独计提坏账准备的 2.33% 7.96%
0.28 .28 70.16
应收账款
按信用风险特征组
174,454, 34,178,5 140,276,0 151,221 38,669,23 112,552,46
合计提坏账准备的 97.67% 19.59% 92.04% 25.57%
667.72 69.47 98.25 ,695.79 2.16 3.63
应收账款
178,623, 34,178,5 144,445,3 152,430 38,669,23 113,761,23
合计 100.00% 100.00%
888.00 69.47 18.53 ,465.95 2.16 3.79
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
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半年以内 91,437,007.44 2,743,110.23 3.00%
半年至 1 年 31,963,415.49 1,598,170.77 5.00%
1 年以内小计 123,400,422.93 4,341,281.00
1至2年 17,321,601.63 1,732,160.16 10.00%
2至3年 9,379,191.42 3,751,676.57 40.00%
3 年以上 24,353,451.74 24,353,451.74 100.00%
合计 174,454,667.72 34,178,569.47
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 2,339,337.21 元；本期收回或转回坏账准备金额 6,829,999.90 元。
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
于2017年12月31日，本公司前五名的应收账款合计数为人民币49,912,085.33元(2016年：人民币39,175,768.41
元)，占应收账款年末数合计数的比例为27.94%(2016年：25.70%)，相应计提的坏账准备合计数为人民币
2,090,663.17元(2016年：人民币2,003,766.89元)。
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单 2,754,2
3,347,55 3,347,559 2,754,250,7
独计提坏账准备的 99.74% 50,799. 99.71%
9,028.63 ,028.63 99.70
其他应收款
按信用风险特征组
8,671,37 932,081. 7,739,294 7,985,0 727,644.8 7,257,418.5
合计提坏账准备的 0.26% 10.75% 0.29% 9.11%
5.90 43 .47 63.38 8
其他应收款
2,762,2
3,356,23 932,081. 3,355,298 727,644.8 2,761,508,2
合计 100.00% 35,863. 100.00%
0,404.53 43 ,323.10 8 18.20
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期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 3,953,314.80 118,599.44 3.00%
半年至 1 年 1,867,953.13 93,397.66 5.00%
1 年以内小计 5,821,267.93 211,997.10
1至2年 1,938,022.87 193,802.29 10.00%
2至3年 643,005.10 257,202.04 40.00%
3 年以上 269,080.00 269,080.00 100.00%
合计 8,671,375.90 932,081.43
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 391,915.13 元；本期收回或转回坏账准备金额 187,478.58 元。
（3）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 1,500,172.00 1,576,412.00
备用金 7,164,146.80 5,079,052.25
应收暂付款 684,811.16 1,329,599.13
往来款 3,346,881,274.57 2,754,250,799.70
合计 3,356,230,404.53 2,762,235,863.08
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
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占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
第一名 关联方往来 861,739,180.58 0-2 年 25.68%
第二名 关联方往来 526,347,701.38 1 年以内 15.69%
第三名 关联方往来 497,211,718.00 1 年以内 14.82%
第四名 关联方往来 370,000,000.00 1 年以内 11.03%
第五名 关联方往来 288,165,318.74 1 年以内 8.59%
合计 -- 2,543,463,918.70 -- 75.81%
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,138,427,607.26 146,509,382.97 3,991,918,224.29 4,138,427,607.26 0.00 4,138,427,607.26
对联营、合营企
137,463,231.06 137,463,231.06 120,662,133.18 0.00 120,662,133.18
业投资
合计 4,275,890,838.32 146,509,382.97 4,129,381,455.35 4,259,089,740.44 0.00 4,259,089,740.44
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
成都雅致集成房
6,008,862.70 6,008,862.70
屋有限公司
雅致集成房屋（廊
48,468,000.00 48,468,000.00
坊）有限公司(注)
雅致集成房屋（苏
84,919,585.15 84,919,585.15
州）有限公司
深圳雅致集成房
500,000.00 500,000.00
屋有限公司
武汉雅致集成房
304,000,000.00 304,000,000.00
屋有限公司
西安雅致集成建
133,000,000.00 133,000,000.00
筑有限公司
新疆雅致集成房
12,963,531.37 12,963,531.37
屋有限公司
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常熟雅致模块化
360,000,000.00 360,000,000.00
建筑有限公司
雅致集成房屋（沈
56,802,625.00 56,802,625.00
阳）有限公司
沈阳雅致集成房
0.00 0.00
屋有限公司
深圳市雅致国际
10,000,000.00 10,000,000.00
发展有限公司
雅致国际（香港）
54,773,418.48 54,773,418.48
有限公司
东莞雅致集成房
5,000,000.00 5,000,000.00
屋有限公司
华南建材（深圳）
79,809,589.98 79,809,589.98
有限公司
深圳市海邻机械
25,172,367.42 25,172,367.42
设备有限公司
深圳市绿建实业
1,181,417,980.10 1,181,417,980.10
发展有限公司
深圳市南山房地
2,424,783,958.97 2,424,783,958.97
产开发有限公司
上海新南山房地
474,930,235.97 474,930,235.97 146,509,382.97 146,509,382.97
产开发有限公司
南通南山开发房
地产开发有限公 57,295,432.22 57,295,432.22
司
合计 4,138,427,607.26 1,181,417,980.10 1,181,417,980.10 4,138,427,607.26 146,509,382.97 146,509,382.97
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
中开财务 120,662,1 16,801,09 137,463,2
有限公司 33.18 7.88 31.06
小计 120,662,1 16,801,09 137,463,2
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33.18 7.88 31.06
120,662,1 137,463,2
合计
33.18 31.06
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 275,715,858.09 236,243,788.30 212,247,353.49 179,909,123.19
其他业务 1,481,011.03 1,296,333.77 1,146,979.91 793,023.06
合计 277,196,869.12 237,540,122.07 213,394,333.40 180,702,146.25
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 106,376,935.93 532,903,758.49
权益法核算的长期股权投资收益 16,801,097.88 9,015,037.61
理财产品利息收入 851,739.72
合计 123,178,033.81 542,770,535.82
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -4,042,020.65
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
2,769,593.08
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 14,067,035.08
受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
-61,387.08
合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,896,630.95
回
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2017 年年度报告全文
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,111,045.13
减：所得税影响额 142,116.35
少数股东权益影响额 -3,410,476.46
合计 15,787,166.36 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 2,607,780.18 正常经营业务产生
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 11.10% 0.34 0.34
扣除非经常性损益后归属于公司
10.81% 0.33 0.33
普通股股东的净利润
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第十二节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
四、载有董事长签名的2017年年度报告文本原件。
五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。| 南山控股：2017年年度报告 （下载公告） |
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| 公告日期:2018-03-31 |
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| 附件：公告原文 |
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