深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
崔忠付 独立董事 因公 夏新平
陈雷 董事 因公 李红卫
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人（会计主管人员）李
昆声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2016 半年度报告........................................................................................................................................2
第一节 重要提示、目录和释义............................................................................................................. 5
第二节 公司简介.......................................................................................................................................7
第三节 会计数据和财务指标摘要......................................................................................................... 9
第四节 董事会报告................................................................................................................................ 27
第五节 重要事项.....................................................................................................................................39
第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况........................................................................................................................43
第八节 董事、监事、高级管理人员情况.......................................................................................... 44
第九节 财务报告.....................................................................................................................................45
第十节 备查文件目录..........................................................................................................................160
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释义
释义项 指 释义内容
上市公司、南山控股、公司、本公司、本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
南山集团 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
上海南山 指 上海南山房地产开发有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
上海新南山 指 上海新南山房地产开发有限公司
南通南山 指 南通南山房地产开发有限公司
赤湾地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司
深基地 B 指 深圳赤湾石油基地股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 南山控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如
Nanshan Holdings
有）
公司的法定代表人 田俊彦
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 沈启盟 张丽
联系地址 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
电话 0755-33372314 0755-33372314
传真 0755-33202314 0755-33202314
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼Ａ室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.xnskg.cn
公司电子信箱 nskg@xnskg.cn
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
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2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司半年度报告备置地点 深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年
上年同期
本报告期 同期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 3,424,879,663.89 1,190,564,710.03 1,189,701,910.03 187.88%
归属于上市公司股东的净利润（元） 412,614,007.16 -117,870,086.12 -118,797,301.01 447.33%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
421,071,673.97 -108,560,910.28 -109,488,125.17 484.58%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -150,486,080.67 231,866,808.14 210,909,213.51 -171.35%
基本每股收益（元/股） 0.22 -0.07 -0.07 414.29%
稀释每股收益（元/股） 0.22 -0.07 -0.07 414.29%
加权平均净资产收益率 6.57% -2.81% -2.83% 9.40%
本报告期末比上
上年度末
本报告期末 年度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 12,136,225,673.14 11,385,107,536.65 11,807,882,440.03 2.78%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,522,263,910.28 5,818,793,966.89 5,944,026,504.45 -7.10%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 569,249.20
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
1,118,288.86
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -11,268,170.20
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,857,091.16
减：所得税影响额 -529,334.24
少数股东权益影响额（税后） -5,450,722.25
合计 -8,457,666.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
税收减免 4,401,410.00 经常性业务产生
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第四节 董事会报告
一、概述
南山控股系一家以房地产开发为核心业务，集成房屋、船舶舾装业务相结合的综合性企业集团。报告期，公司实现营
业收入34.25亿元，较上年同期增长187.88%；实现利润总额6.42亿元，较上年同期增长687.31%；实现归属于母公司所有者
的净利润4.13亿元，较上年同期增长447.33%。
1、房地产业务
今年以来，在供给侧结构性改革不断推进和稳增长政策效应持续释放的共同作用下，中国国民经济保持了经济运行基
本平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。根据国家统计局的数据，2016年上半年实现国内生产总值340,637亿元，同比增
长6.7%，第二季度主要经济指标较第一季度继续回暖，呈现稳中向好的发展态势。
在2016年初“三去一降一补”政策影响下，房地产行业政策面延续宽松基调。中央下调首套房首付比、财政部下调契
税、营业税等，实施“营改增”、央行维持信贷宽松，地方政府出台一系列“去库存”政策。对此，房地产市场反应积极，
需求陆续释放，库存连续下降。根据国家统计局的数据，6月末，全国商品房待售面积明显减少，从2月末的7.39亿平方米下
降到6月末的7.14亿平方米，已连续4个月下降。上半年商品房销售面积6.43亿平方米，同比增长27.9%，房地产业的同比增
幅在全国各行业中位居第一。2016年6月份 70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上
涨的城市分别有55个和48个，下降的城市分别有10个和14个，同比上涨的城市分别有57个和52个。国房景气指数2015年5月
份创出历史新低92.43后回升，在2016年5月份出现阶段性的新高点94.48。
从统计数据来看，在市场整体回暖的形势下，东部区域明显好于中、西部，一线城市明显好于二、三线城市，呈现出
较强的市场分化局面。公司主要定位于一线、强二线城市市场，年初受益于整体政策利好，公司项目所在城市一季度成交快
速增长，而由于市场过热随之面临政策收紧压力，二季度以来市场成交增速有所放缓。
面对复杂的市场形势，公司采取了全方位的积极应对措施，取得了初步的成效。
第一，严守城市深耕和重点城市布局战略。在积极跟进已有项目城市（比如上海、苏州、合肥）土地市场基础上，抓
住“成渝经济区”和“长江经济带”的历史性机遇，在控制风险的前提下，采用多种方式积极拓展公司战略布局城市的新项
目（比如武汉、成都、重庆等地）。今年上半年，公司已在苏州通过“招拍挂”市场获取一个纯住宅项目，其他战略布局城
市土地市场后续将更加重点关注。
第二，公司加大了整体战略转型的力度，积极筹划新的产业和模式。一方面，合肥汤池项目在向旅游地产转型的探索
中努力前行，同时通过收购较为成熟的产业地产项目作为进入产业地产的切入点，逐步探索完成产业地产的转型方案，另外
在拟开发项目上，增加养老概念，设计部分养老产品，目前一期方案正在报批报建中；另一方面，积极探索集中商业持有经
营模式，目前合肥汤池项目的经营模式、管理团队在不断完善。
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第三，公司围绕销售工作积极创新，力争提高销售业绩。一方面对已开发项目进行营销创新，结合互联网思维，引入
明源云客手机端和管理软件，增加拓客渠道，提高销售管理效率；另一方面紧紧抓住各区域市场普遍回暖的机会，加大了对
现有项目库存房源的销售力度。2016年上半年公司销售情况良好，量价齐升，签约额同比增长85%，是公司历史上签约额最
高的上半年。
第四，充分利用货币市场和资本市场的有利形势，加大项目融资的力度。通过与合作银行开展多种形式融资业务，扩
大了公司的融资渠道。
报告期内，公司房地产项目主要集中于长三角地区，以上海、苏州、南通和长沙为主。上半年，上海房地产市场稳中有
升，虽3月底加码限购政策，市场降温明显，房价小幅回调，但随着5、6月“地王”效应，房价再次步入上行通道；苏州土
拍地王频出，带动市场预期向好，上半年成交维持高位，但随着政策收紧，进入4月中下旬开始，苏州的房地产销售增速有
所回落，房价上涨过快态势得到遏制，楼市步入新一轮“盘整期”，销售价格维持高位，成交量有所萎缩。南通上半年市场
持续呈回暖趋势，库存去化取得一定成效，但市场成交在二季度开始处于高位盘整阶段，前期需求透支、供应偏紧、房价上
涨导致观望情绪有所加大，二季度末成交量增速有所放缓。长沙上半年市场整体呈现供小于求格局，自3月开始成交价格快
速上涨屡创新高，二季度末量价趋于稳定。
受益于良好的区域布局，2016 年上半年公司房地产业务实现合同销售金额 25.94 亿元，合同销售面积 19.65 万平方米。
主要项目的销售情况如下：
注：上表中“结算面积”指标统计原则为交房入伙。
各项目开发情况如下：
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各项目投资情况如下：
公司土地储备情况如下：
2、集成房屋业务
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公司集成房屋产品主要用于国内外大型工程项目的临建设施，此行业景气度与社会固定资产投资规模、增速高度相关。
2016年上半年，受限于中国宏观经济及外部市场环境景气度下滑的影响，集成房屋产品国内市场需求继续下降，公司面临的
严峻行业形势未能有效改观。
在此背景下，公司积极应对，内外结合，多种措施并举，取得了初步的成效。内部方面，加大产品转型升级的力度，
初步形成了活动板房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，同时结合产品结构的调
整，积极筹划新的业务和新的商业运营模式；外部方面，加强了国际业务市场的开拓，完善国际业务的组织架构和经营团队，
为公司国际业务的提升奠定了基础，同时，旅游营地等新产品市场的探索也取得部分进展。
3、船舶舾装业务
全球船市深度低迷。尽管2016上半年，油价（46美元）、BDI指数（726点）均有所反弹，但仍低于行业平均盈亏平衡点。
全球造船业跌入谷底，订单大幅下滑，上半年全球造船新接订单量1768万载重吨，同比大幅下滑52%，手持订单量27420万载
重吨，同比下降8%。全球造船业的持续低迷对船配业也造成了较大的经营压力，船配业的接单难，价格低成为一个普遍现象。
同时，由于船配业相对于造船业有一个滞后性，预计未来一、两年船配业将持续低迷。
面对不利行业形势，公司一方面加大新产品的开发与推广力度，公司先后推出无包边门、新型防火门、新型整体卫浴等
新产品，同时对现有产品进行了多项重大技术升级，进一步拉开了与国内同行的差距，避免公司陷入恶性的价格竞争之中。
另一方面，公司积极开拓海外市场与邮轮等高端市场，目前公司海外市场收入占比已超出1/3，在邮轮等高端市场公司也接
连取得突破，公司先后斩获嘉年华AIDA邮轮及克罗地亚“伏尔加梦想号”邮轮内装订单。上述举措为公司业务的健康发展打
下了良好基础。
二、主营业务分析
概述
参见“董事会报告”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系地产公司结算面积
营业收入 3,424,879,663.89 1,189,701,910.03 187.88%
增加所导致
主要系地产公司结算面积
营业成本 2,137,963,852.64 979,045,734.53 118.37%
增加所导致
销售费用 98,061,939.17 87,795,658.88 11.69%
管理费用 126,205,296.82 123,642,304.91 2.07%
主要系归还借款后利息支
财务费用 3,183,844.76 28,807,762.05 -88.95%
出减少所导致
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主要系地产公司结算面积
所得税费用 173,998,364.06 18,313,532.47 850.11% 增加，盈利能力较上期增加
导致
研发项目增加，研发材料和
研发投入 12,732,834.00 8,926,217.51 42.65%
人工成本增加
经营活动产生的现金 主要系地产公司购地支出
-150,486,080.67 210,909,213.51 -171.35%
流量净额 较上期增加所导致
投资活动产生的现金 主要系本期理财产品金额
39,642,186.04 116,217,432.78 -65.89%
流量净额 变动所导致
筹资活动产生的现金 主要系地产公司因购地需
282,385,973.90 -189,056,684.37 249.37%
流量净额 要对外借款增加所导致
现金及现金等价物净
175,486,331.20 138,403,387.48 26.79%
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期，在公司董事会的正确领导下，公司经营班子抓住市场机遇，积极采取各项措施，实现了经营业绩、资产规模的
持续增长。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
营业收入 营业成本 毛利率
上年同期增减 上年同期增减 年同期增减
分行业
房地产业务 2,862,359,522.12 1,687,206,125.16 41.06% 423.91% 305.88% 17.14%
集成房屋业务 271,882,831.72 232,963,769.85 14.31% -7.56% -10.35% 2.67%
船舶舱室配套
222,535,285.51 164,268,386.25 26.18% -19.68% -31.28% 12.46%
业务
其他业务 68,102,024.54 53,525,571.38 21.40% -5.66% -16.95% 10.69%
分产品
1）房地产业务
商品房销售 2,829,881,070.30 1,658,844,070.05 41.38% 443.84% 320.22% 17.24%
物业管理 32,478,451.82 28,362,055.11 12.67% 24.95% 35.48% -6.79%
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2）集成房屋业
务
销售业务 235,603,186.24 201,980,702.14 14.27% 13.03% 6.40% 5.34%
其他业务 36,279,645.48 30,983,067.71 14.60% -57.65% -55.76% -3.65%
3）船舶舱室配
套业务
销售业务 222,535,285.51 164,268,386.25 26.18% -19.68% -31.28% 12.46%
4）其他业务 68,102,024.54 53,525,571.38 21.40% -5.66% -16.95% 10.69%
分地区
华北地区 44,485,686.72 38,875,804.59 12.61% 30.45% 4.12% 22.10%
华中地区 517,357,382.18 426,749,327.64 17.51% 319.53% 317.08% 0.48%
华南地区 207,494,683.89 171,476,733.68 17.36% 17.15% 3.73% 10.24%
华东地区 2,513,752,686.98 1,396,251,935.72 44.46% 316.29% 193.69% 23.19%
西南地区 31,161,737.44 24,696,402.03 20.75% -60.53% -56.94% -6.61%
西北地区 30,300,394.87 26,125,991.02 13.78% -32.38% -27.31% -6.01%
东北地区 -100.00% -100.00% 2.59%
境外地区 80,327,091.81 53,787,657.96 33.04% -36.92% -48.85% 15.61%
四、核心竞争力分析
经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规模、营运网络、产品质量
和技术等方面也具有较强的竞争优势。
1、房地产开发业务方面
（1）公司独特的区域战略
通过多年的努力，公司确立并不断深化独有的区域战略：以苏南区域为业务发展中心，以上海和苏州为利润实现城市，
逐步拓展布局西南和中部重点省会城市，比如成都、合肥、武汉。随着成渝经济区和长江经济带发展的推进，上述战略定位
将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。
（2）战略转型规划具备发展蓝图
根据国家宏观政策和市场环境、集团规划要求、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产
业地产转型的发展战略。随着上述转型战略的积极探索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的经营经验，必将
扩大公司的发展蓝图，使公司进入新的发展轨道。
（3）优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可
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能。公司的在售项目及土地储备都是超一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗
风险能力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，国有企业性质使得公司从银行获取较同行业同规模企业更低
利率的贷款，不采用高利率的融资方式，保持合理的贷款体量，进一步加大公司的抗风险能力。
（4）公司产品在项目所在区域品牌优势突出
公司以中高端刚需普通商品住宅为主导产品。多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最
大价值。“让每一位客户满意”是我们公司全体同仁始终不变的宗旨。尤其苏州业务发展突出，公司产品在苏州已具有一定的
品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，迅速提升物业管理服务水平，以“彩生活”
为标杆，拓宽现有物业的服务种类，提进一步高物业管理业务的品牌知名度和美誉度。
2、集成房屋及船舶舱室业务方面
（1）规模优势
近年来，国内集成房屋行业生产企业众多，但规模普遍较小，大多数企业达不到规模经营的要求。公司通过不断的技术
改造和产品结构调整，已成为国内规模最大的集成房屋制造企业，其生产能力可以快速地满足客户的大批量需求。
（2）营运网络优势
集成房屋生产基地分布在我国华南、华东、华中、西南、西北、东北等主要区域，并且在全国主要城市周边初步完成了
三级营运网络的战略布局，产品的销售及服务网络覆盖全国近百个重点城市。完善的营运网络与服务进一步强化了本公司的
综合竞争优势，逐步形成良性循环。
（3）产品质量和品牌优势
公司建立了严格的质量保证体系，在与同行公司的竞争中始终保持了产品质量优势。同时，通过多年的市场运作和营销
拓展，已具备了较为突出的品牌优势，保持了较高的市场知名度和美誉度。此外，公司船舶舱室业务还是国内船舶舱室制造
厂商中取得船级社认证最多、最全的厂商之一，相继取得中国船级社（CCS）、德国劳氏船级社（GL）、挪威船级社（DNV）、
英国劳氏船级社（LR）、美国船级社（ABS）、法国船级社（BV）、日本船级社（NK）等多国船级社工厂认可证书，为公司
进一步拓展国际市场奠定了品牌基础。
（4）技术优势
公司从事10余年的船舶舱室业务，拥有一支行业领先的技术研发团队，公司专业从事技术研发的员工约有70余人，公司
的多款产品也在行业中处于领先地位，如无包边门、多款新型防火门、新型卫生单元、整体舱室等，公司领先的技术帮助公
司在海外市场取得了长足的发展，同时在国内市在一定程度上避免了与竞争对手的恶性价格竞争。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
982,050,000.00 2,812,009,627.16 -65.08%
被投资公司情况
公司名称 主要业务
