武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
武汉南国置业股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人夏进、主管会计工作负责人宁晁及会计机构负责人(会计主管人
员)唐珂声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义............................................................................................................. 2
第二节 公司简介....................................................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要......................................................................................................... 8
第四节 董事会报告................................................................................................................................ 10
第五节 重要事项.................................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................... 31
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..............................................................................37
第八节 公司治理.................................................................................................................................... 45
第九节 内部控制.................................................................................................................................... 49
第十节 财务报告.................................................................................................................................... 52
第十一节 备查文件目录...................................................................................................................... 134
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 武汉南国置业股份有限公司
水电地产 指 中国水电建设集团房地产有限公司
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
重大风险提示
未来将会有更多实力雄厚的房地产企业进入商业地产领域，商业地产行业
的竞争将进一步加剧。
2014 年调控主基调不会出现逆转，限购政策将继续执行，可能给公司的销
售情况带来变化，最终影响公司销售预期和毛利率。
随着公司经营规模的不断扩大，管理幅度及难度也不断增加，如不能及时
应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。
在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能
面临建筑材料价格波动、城市建设及城市规划调整等诸多不确定性。如不能及
时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。
在商业营运环节，如出现区域人口变迁、商户经营不善或营运管理人才短缺，
有可能对商铺出租率和租金水平产生不利影响。
如果未来销售回款达不到预期或者融资不畅，公司将面临一定的财务风险。
中国电力建设集团有限公司成为公司实际控制人后，必然面临企业文化及经营
理念的交汇与碰撞。如不能妥善继承、融合、提升及发展，公司将面临文化、
经营理念的融合风险，有可能对公司的经营状况带来不利影响。
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 南国置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 武汉南国置业股份有限公司
公司的中文简称 南国置业
公司的外文名称（如有） WUHAN LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）LANGOLD
公司的法定代表人 夏进
注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所
注册地址的邮政编码 430064
办公地址 武汉市武昌区民主路 789 号
办公地址的邮政编码 430060
公司网址 http://www.langold.com.cn
电子信箱 ir@langold.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭永忠 汤伟
联系地址 武汉市武昌区民主路 789 号 武汉市武昌区民主路 789 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
武汉市工商行政管
首次注册 1998 年 07 月 27 日 420100000009433 420106707098970 70719897-0
理局
武汉市工商行政管
报告期末注册 2013 年 03 月 28 日 420100000009433 420106707098970 70719897-0
理局
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 2013 年 5 月 10 日，公司的实际控制人变更为中国电力建设集团有限公司
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌中北路 31 号知音传媒广场 16 楼
签字会计师姓名 向辉、黄韵
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 1,655,401,763.90 2,208,993,164.06 -25.06% 1,017,944,667.88
归属于上市公司股东的净利润
540,580,206.40 445,508,023.95 21.34% 293,972,564.36
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
540,266,927.63 444,986,213.64 21.41% 290,420,284.13
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-955,205,346.93 441,524,030.67 -316.34% -833,651,253.94
（元）
基本每股收益（元/股） 0.56 0.46 21.74% 0.31
稀释每股收益（元/股） 0.56 0.46 21.74% 0.31
加权平均净资产收益率（%） 23.18% 23.3% -0.12% 18.4%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 8,012,229,035.92 6,498,100,124.03 23.3% 4,848,260,426.25
归属于上市公司股东的净资产
2,605,721,328.07 2,118,152,948.70 23.02% 1,732,133,299.75
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 540,580,206.40 445,508,023.95 2,605,721,328.07 2,118,152,948.70
按国际会计准则调整的项目及金额
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 540,580,206.40 445,508,023.95 2,605,721,328.07 2,118,152,948.70
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
无
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-12,375.29 -27,862.99 1,494,792.17
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 120,000.00 1,000,000.00 3,500,000.00
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 341,800.43 -276,389.94 -423,763.24
减：所得税影响额 136,146.37 173,936.76 1,018,748.70
合计 313,278.77 521,810.31 3,552,280.23 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目 ，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
（一）管理层讨论与分析
1、市场环境变化及管理层看法
2013年，面对极为错综复杂的国内外形势，通过积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济发展总
体良好，虽然经济增速有所放缓，但仍保持相当稳健的增长势头；内部环境方面，在一段时间内，房地产
行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力，制造业的较快增长、企业设备升级等投资需求，均使得我国
经济将长期处在一个增长通道中。2013年实现国内生产总值568,845亿元，同比增长7.7%。城镇居民人均
可支配收入 26,955元，同比增长9.7%；全国社会消费品零售额234,380亿元，同比增长13.1%；固定资产
投资436,528亿元，同比增长19.6%。
2012年—2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期，但全国楼市仍然一
路畅销。2013年，全年商品房销售面积130,551万平方米，同比增长17.3%；其中，住宅销售面积增长17.5%，
办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81,428亿元，同比增长26.3%；
其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。
2013年的行业政行业策环境和发展态势验证了公司管理层年初的判断。公司管理层认为：2012年在政
策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年维持了这一上涨趋势，新一届政府上台之后，
在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持
稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。在这种局面下，
需求不断释放，房地产行业延续2012年来的复苏，呈现跨年热销的局面，成交量的攀升推动热点城市房价
过快上涨的势头特别明显。
对未来的行业政策和市场环境，公司管理层认为：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏
观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量
价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。未来的行业竞争主要是拼战略、拼模式、拼资本、
拼管理、拼人才。公司经过十六年的辛勤耕耘，形成了较为成熟的地产研发、商业物业开发与运营和资源
整合的经营模式，商业开发运营管理人才储备丰厚、人才成长迅速、团队稳定成熟，具备了同时运作多个
大型商业综合体项目的能力。公司与央企中国水电建设集团房地产有限公司（以下简称“水电地产”）的
高效融合，将彻底突破公司自身成长和区域扩张的瓶颈，大幅提升公司的竞争实力。在中国今后20年实现
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
经济结构转变、扩大内需、改善民生、保持经济持续增长的在背景下，城市化进程的加速、居民收入的持
续增长及消费结构的优化升级等支撑商业地产行业发展的三大基础条件在相当长的时期内不会发生改变，
商业地产行业在未来较长的时间内仍将处于快速发展的时期，公司对于未来商业地产的发展保持积极乐
观。
2、报告期内公司总体经营发展情况的回顾
1）公司总体经营情况
2013 年是水电地产入股南国置业后，公司调整发展战略，实现跨越式发展的关键一年。随着水电地产
的入股带来的央企资本和资源优势，公司的发展战略逐步转向核心城市重要交通节点，特别是沿城市轨道
交通站点区域大型综合体物业的开发与运营，大力加快发展步伐，迅速增强公司的市场影响及竞争力。
为此，公司一是秉承“建设精彩城市生活”的企业使命，以对公司文化的认同与遵从为内在约束、以
制度与流程的完善与执行为外在约束、以事业部制和项目部制作为组织方式、以目标绩效管理作为评价奖
惩工具，坚持走价值创造之路。二是继承及保留自身创新文化的同时，切实加强基础管理能力，为公司的
持续高速发展奠定坚实的基础。三是借鉴水电地产在工程管理、央企信用、基础管理方面的优势，加快融
合，迅速提升公司的开发能力。
2013 年，公司实现营业收入 16.55 亿元，同比下降 25.06%（汉口城市广场一期为合作项目，销售金
额 10.08 亿元，未计入营业收入，以投资收益的方式贡献利润）；实现利润总额 6.57 亿元，同比增长 8.23%；
归属于上市公司股东的净利润 5.41 亿元，同比增长 21.34%；每股收益 0.56 元，同比增长 21.74%；公司
总资产 80 亿元，同比增长 23.3%；归属于上市公司股东的所有者权益 26.06 亿元，同比增长 23.02%。
2013 年，公司主要销售结转项目为荆州南国城市广场一期、西汇城市广场二期、洪广 SOHO、南国花
郡，销售面积 13.21 万平方米；存量房销售 1523.52 平方米，分别为南国大家装一期 B 座、北都城市广场。
实现销售收入 15.44 亿元（汉口城市广场一期为合作项目，销售金额 10.08 亿元，未计入营业收入，以投
资收益的方式贡献利润），租金及管理费收入 1.11 亿元。商业营运管理项目有南湖都会、南国大家装、西
汇城市广场一期、南湖城市广场、首义汇、北都城市广场及荆州一期大家装等，商业营运面积共计 44.7
万平方米。
2013 年，公司在建项目十个，在建面积为 125.67 万平方米（含泛悦国际项目权益面积 10.8 万平方米）；
续建项目 5 个，续建面积 56.84 万平方米，其中竣工项目 4 个，为洪广 SOHO、西汇城市广场二期、汉口城
市广场一期、荆州南国城市广场一期，竣工面积 39.57 万平方米；新开工项目 5 个，新开工规模为 68.83
万平方米。
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
2013年在建项目一览表
建筑面积
序号 项目名称 地理位置 备注
（万平方米）
1 洪广SOHO 市级商业中心核心地段 3.39 续建
2 西汇城市广场二期 古田商业副中心 14 续建
3 南国中心一期 市级商业中心核心地段 11.16 续建
4 汉口城市广场一期 后湖商业副中心 20 续建，权益面积14万方
5 荆州南国城市广场一期 荆州沙北核心区 14.29 续建
6 雄楚广场 街道口商业副中心 30.59 新开工
7 荆州南国城市广场二期 荆州商业副中心 9.16 新开工
合作项目，权益面积10.8
8 泛悦国际 成都商业副中心 27.09
万方
9 昙华林 武昌商业副中心 12.72 新开工
10 汉口城市广场二期 后湖商业副中心 7.94 新开工，权益面积5.56万方
公司 2013 年经营管理工作：
（1）主动应对复杂多变的市场形势，及时调整经营策略，加快项目实施进度
在项目销售方面，公司秉承建设精彩城市生活的愿景，更加重视每一个项目的价值发现和价值创造，
凭借较好的营销功底、良好的市场口碑，辅以准确的市场客户细分、严密的开盘组织等手段，在西汇城市
广场二期商铺销售中，创造性地实现了短期内销售 3.7 亿元的战绩，在行业调控的背景下，在武汉楼市中
独树一帜，不仅在公司内塑造了商铺快销的又一案例典范，更充分证明了公司在营销能力与自身商业模式
的突出优势，为公司实现 2013 年度业绩增长提供了有力保障。2013 年，公司整体销售额均已超过年初目
标，较好的挖掘了项目的商业价值，并通过标准化模块化的精细管理，保证各项目资金快速回笼。
在项目开发方面，根据开发项目在过程控制中面临的问题，公司针对项目的重要节点和全流程进行了
梳理，形成了开发项目全程策划控制流程及方案，例如荆州项目快速周转的开发模式、南国中心做精品的
模式；开发管理策划更加系统化；开发计划管理及执行控制能力进一步提升，确保了洪广 SOHO、西汇城市
广场二期、汉口城市广场一期、荆州南国城市广场一期如期竣工，实现了 2013 年的经营业绩目标，也为
公司未来几年经营业绩的实现打下了良好的基础。
（2）更加注重价值创造能力，持续提高商业营运的精细化管理水平
2013 年，公司投入运营的项目本年度达到九个，累计运营面积达到 44.7 万平方米；其中，南湖都会
项目依托中商平价、儿童主题业态的带动，实现持续稳定运营；西汇城市广场一期：借由百安居长期经营
不利以致协商退场一事，锐意调整，通过扩大营业面积，地上部分提档升级，地下负一层锁定为“西汉口
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
平价潮流新地标”，与地上一层互为补充，丰富了消费产品线；随着南国灯世界以全场满租的骄人业绩盛
大开业，南国大家装充分满足了“一站式购齐”的需求，使南国大家装真正成为集“建材、灯饰、家具、
软装”四位一体的整体家居方案解决平台；南湖城市广场紧紧围绕创建一个富有城市生活魅力和活力，汇
聚购物、餐饮、休闲、娱乐等业态与功能复合的大南湖商业中心，帮助市民享受精彩城市生活的项目使命
开展各项工作；首义汇项目对项目定位进行大胆改动，将首义汇的定位核心重新归纳为提供消费时光的社
交式消费场所；北都城市广场完成项目三楼改造、二楼儿童区的氛围包装以及空白区域的美陈布置，项目
人流量与知名度得到大幅度提升，在外部环境较差的情况下，实现项目整体稳健运营；荆州南国大家装于
2013 年 4 月开业，成为荆州唯一中高档家居建材市场，也是南国置业走出武汉的第一个异地专业卖场，进
一步丰富了公司家居产品线，巩固了行业地位。
（3）审慎获取符合公司发展战略的优质土地资源，增强持续发展能力
随着水电地产的入股带来的央企资本和资源优势，公司的发展战略逐步转向核心城市重要交通节点，
特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体物业的开发与运营，大力加快发展步伐，迅速增强公司的市场
影响及竞争力。2013 年公司取得项目三个，总建筑面积 60 万平方米，其中昙华林项目 12.7 万平方米；襄
阳长虹路项目 36.5 万平方米；合作项目成都泛悦国际项目 27 万平方米（公司权益面积 10.8 万平方米）。
锁定了 1 个武汉市战略项目、1 个湖北省地级市战略项目。
（4）不断提升融资管理能力，保障资金需求
2013 年，筹资结构得到了进一步优化，融资成本持续下降，融资管理能力显著提高。公司抓住水电
地产入股的契机，通过多渠道、创新模式融资，有效的降低了公司融资成本，增加了公司的盈利能力。
（5）组织架构的持续强化有效推进了公司多项目开发运营工作
2013 年，项目部制得到了全面的推行，并在异地项目中获得了良好的实践，积极推动了公司业务的
快速发展。以项目部制为利润创造单元和公司总部各职能部门提供制度流程管理、资源保障及专业支撑相
结合的弱矩阵组织架构体系符合公司实际，能够满足公司快速发展需要。
（6）品牌建设进一步强化，品牌影响力持续提升
品牌是企业综合实力的集中体现。公司经过十六年的品牌建设，形成了以“建设精彩城市生活”为愿
景，以“敬业、诚信、学习、理想”为核心文化理念，以“专注于商业地产的开发与运营”为核心竞争力
的品牌战略，形成了“中心级商业、区域及社区型商业、LIFESTYLE 休闲游憩街区、家居专业市场”等
丰富的产品线，并围绕产品线，实施品牌规划。通过品牌与项目互动互促及品牌牵头多项目联合等方式，
以品牌提升项目价值，以项目丰满品牌价值。经过多年的品牌建设和诚信稳健的项目运作，公司的品牌价
值获得了投资人的高度认可及评价，各项目老业主重复购买和推荐购买比例较高，公司作为湖北本土商业
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
地产领头品牌开发运营商的地位进一步稳固。
（7）大力实施人才培养及推进股权激励，加强团队建设
为适应公司业务快速发展需要，2013 年，在坚持执行公司 “一对一”人才培养计划的同时，经过二
个月的筹划，自 2013 年 5 月起公司推出了第一批“商业精英”培养计划，首批商业精英十余人，均来自
公司不同岗位对商业具有潜质的员工，为保证该计划的顺利实施，公司指定了相关商业领域资深管理者担
任全程导师，精心设计了“商业精英”培养课程体系，并安排了专人负责全程组织与策划，目前该计划实
施顺利，学员进步较为明显。本年度公司商业精英培养计划成果显著，大部分人走上了项目见习总经理助
理或部长助理等岗位。公司人才培养体系更加完善，构建了与公司发展相适应的人才梯队。
2013 年，公司首期股票期权第二个行权期、预留期权第一个行权期符合行权条件，成功采取自主行
权方式行权，激励与约束相结合的长效激励机制更加完善。
二、主营业务分析
1、收入
说明
无
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
销售量
房地产 销售收入和物管租金收
1,655,401,763.9 2,208,993,164.06 -25.06%
入
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 76,455,588.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 4.62%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
1 刘雯 22,823,516.00 1.38%
2 湖北省医药公司 14,986,500.00 0.91%
3 徐炼 14,783,469.00 0.89%
4 何春燕 13,732,475.00 0.83%
5 彭韬 10,129,628.00 0.61%
合计 —— 76,455,588.00 4.62%
2、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产 营业成本 859,819,595.84 100% 1,192,154,222.92 100% -27.88%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
物业销售收入 781,936,076.44 90.94% 1,160,540,071.12 97.35% -32.62%
出租收入和物业
77,883,519.40 9.06% 31,614,151.80 2.65% 146.36%
管理费收入
说明
主要原因为本年度结转的物业较上年底减少，且合作项目汉口城市广场一期销售收入 10.08 亿元未计入销售收入，以投资收
益的方式贡献利润。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 927,567,423.92
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（ %） 52.64%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 武汉市土地交易中心 443,824,700.00 25.19%
2 襄阳市樊城区建设投资经营有限公司 223,000,000.00 12.66%
武汉南国置业股份有限公司 2013 年度报告全文
3 浙江宝业建设集团有限公司 94,405,763.92 5.36%
4 襄阳市国土资源交易中心 85,000,000.00 4.82%
5 武汉市十建集团有限公司
