上海美特斯邦威服饰股份有限公司
关于深圳证券交易所对公司关注函的回复公告
董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏负连带责任。
上海美特斯邦威服饰股份有限公司（以下简称“公司”）于近日收到深圳证
券交易所《关于对上海美特斯邦威服饰股份有限公司的关注函》（中小板关注函
【2016】第 174 号），公司就关注函所关注的问题进行了回复说明，现将相关事
项公告如下：
1、请结合评估机构出具的《评估明细表》和《评估说明》，按资产项目补
充披露各项资产评估增值的具体原因、测算过程，说明整体资产评估增值 130.07%
的合理性，上述关联交易的股权转让定价的公允性。
回复如下 ：
根据上海申威资产评估有限公司出具的《资产评估报告》（沪申威评报字
（2016）第 0758 号）显示：评估前上海美特斯邦威企业发展有限公司总资产账
面值为 461,410,290.59 元，负债账面值为 34,233,809.05 元，所有者权益账面
值为 427,176,481.54 元。经资产基础法评估，以 2016 年 9 月 30 日为评估基准
日，在假设条件成立的前提下，上海美特斯邦威企业发展有限公司总资产评估值
为 1,017,030,143.09 元，负债评估值为 34,233,809.05 元，股东全部权益价值
评估值为 982,796,334.04 元，大写人民币：玖亿捌仟贰佰柒拾玖万陆仟叁佰叁
拾肆元零肆分。评估增值 555,619,852.50 元，增值率 130.07％。委评资产在评
估基准日 2016 年 9 月 30 日的评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 9 月 30 日 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目 D＝
A B C＝B－A
C/|A|
一、流动资产合计 36,059,329.14 36,059,329.14
货币资金 904,102.20 904,102.20
应收账款净额 78,303.00 78,303.00
预付账款净额 560,667.75 560,667.75
其他应收款净额 17,166,256.19 17,166,256.19
划分为持有待售的资产 17,350,000.00 17,350,000.00
555,619,852.5
二、非流动资产合计 425,350,961.45 980,970,813.95 130.63
609,473,639.6
固定资产净额 371,067,060.35 980,540,700.00 164.25
-52,677,452.2
无形资产净额 52,677,452.28 -100.00
长期待摊费用 1,176,334.87 -1,176,334.87 -100.00
递延所得税资产 430,113.95 430,113.95
1,017,030,143. 555,619,852.5
三、资产总计 461,410,290.59 120.42
09
四、流动负债合计 34,233,809.05 34,233,809.05
应付账款 19,778,621.73 19,778,621.73
应交税费 12,038,210.35 12,038,210.35
其他应付款 2,416,976.97 2,416,976.97
五、负债总计 34,233,809.05 34,233,809.05
555,619,852.5
六、净资产 427,176,481.54 982,796,334.04 130.07
资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、总资产评估结果与账面值比较，评估增值 555,619,852.50 元，增值率为
120.42%；负债评估结果与账面值一致；股东全部权益价值评估结果与账面值比
较，评估增值 555,619,852.50 元，增值率为 130.07%。
2、评估增减值的主要原因：
（1）固定资产评估增值 609,473,639.65 元，增值率为 164.25%；主要原因
为房地产价值近年来大幅上涨，房屋建筑物评估值中包含了土地使用权的价值，
从而导致评估增值，这也是本次资产基础法评估增值的主要原因。
（2）无形资产评估减值 52,677,452.28 元，减值率为 100.00%；主要原因为
本次房地产采用房地合估，将土地使用权并入房屋建筑物评估。
（3）长期待摊费用评估减值 1,176,334.87 元，减值率为 100.00%；主要原
因为房屋建筑物的装修在房屋建筑物评估时已考虑。
根据上述情况分析，评估增值 555,619,852.50 元，增值率 130.07％，主要
是由房地产大幅增值所造成。现将房地产相关测算过程列示如下：
1、房屋建筑物及无形资产土地使用权
评 估 基 准 日 ， 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 449,112,958.97 元 ， 账 面 净 值
370,885,743.48 元；无形资产－土地使用权账面原值 65,700,893.00 元，账面
净值 52,677,452.28 元；系位于浦东新区六灶镇鹿园工业园区鹿顺路 55 号、鹿
达路 86 号一期至四期的分检中心、仓储中心、处理中心和行政区及邦购仓库的
房屋建筑物及相应的土地。
1.1 房地产概况
委估房屋建筑物座落于浦东新区六灶镇鹿顺路 55 号、鹿达路 86 号两处。东
临鹿顺路，南临鹿达路，西临鹿弘路、北近河道。所在区域主要交通干道有南六
公路、周祝公路、申嘉湖高速等，区域内有六灶 2 路、1036 路、川沙 5 路、龙
芦专线、浦东 51 路、南新专线等公交线路，公交通达度较好；距离浦东机场 21
公里，距市中心约 36 公里，距离上海火车站 41 公里，交通便捷度一般。附近有
六灶幼儿园、六灶中学、建设银行、世纪华联、果园村卫生室等公建配套设施，
设施完善度一般；宗地红线外基础设施达到“七通”（通路、供水、供电、供气、
通讯、排雨水、排污水），基础设施保有度较高。周围有康桥工业园（南区）、杰
安创业园等园区，无大型污染型企业，区域绿化率较好，噪音及空气污染较小，
工业环境条件较好，工业产业聚集度较高。
1.2 房地产的产权情况
被评估单位已办理了沪房地浦字（2012）第 267858 号、沪房地浦字（2012）
第 268105 号、沪房地南字（2009）第 024330 号、024331 号《上海市房地产权
证》，房地产登记的具体情况如下：
权利人 上海美特斯邦威企业发展有限公司
沪 房 地 浦 字 (2012) 沪 房 地 浦 字 (2012) 沪 房 地 南 字 (2009) 沪 房 地 南 字 (2009)
权证编号
第 267858 号 第 268105 号 第 024331 号 第 024330 号
房地座落 鹿达路 86 号 鹿顺路 55 号 六灶镇鹿顺路 55 号 六灶镇鹿顺路 55 号
国有建设用地使用 国有建设用地使用 国有建设用地使用 国有建设用地使用
权属性质
权 权 权 权
使用权取
土 出让 出让 出让 出让
得方式
地
用途 工业 工业 工业 工业
状
六灶镇 8 街坊 48/7 南汇区六灶镇 8 街坊
况 宗地号 丘
六灶镇 16 街坊 8/10 丘
45/8 丘
宗地（丘）
86,145 41,048 65,860
面积
2006 年 12 月 20 日
2006 年 11 月 16 日至
使用期限 至 2056 年 8 月 30 日 2006 年 11 月 16 日至 2056 年 8 月 30 日止
2056 年 10 月 18 日止
止
土
房
屋 建筑面积 38,014.81 14,223.28 45,707.07 55,518.57
状
况
房屋建筑物：
房屋建筑物共 17 幢，其中已办产证建筑物 16 幢（序号 1-16）, 建筑面积
153,463.73 平方米；无产证建筑物 1 幢（序号 17），无证建筑面积 23,412.00
平方米，总建筑面积 176,875.73 平方米，具体情况如下所示：
序 建筑物名 建成 建筑面积
权证号 座落 幢号 结构 层高(m) 层数
号 称 年月 (㎡)
沪房地南字 六灶镇
1 2009 第 鹿顺路 55 号 1 幢 变电站 混合 1 2009 年 5 1 251.15
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
地下 6
2 2009 第 鹿顺路 55 号 2 幢 水泵房 混合 1 2009 年 1 32.44
地上 2.8
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
3 2009 第 鹿顺路 55 号 3 幢 机房 混合 1 2009 年 3 1 226.61
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
4 2009 第 鹿顺路 55 号 4 幢 锅炉房 混合 1 2009 年 5 1 207.89
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇 5/3.8/4.6/
5 55 号 5 幢 处理中心 钢混 2009 年 5 30,762.38
2009 第 鹿顺路 3.8/3.8
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
6 2009 第 鹿顺路 55 号 6 幢 门卫 混合 1 2009 年 3 1 14.14
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
7 2009 第 鹿顺路 55 号 7 幢 配电房 混合 1 2009 年 5 1 216.26
024331 号 55 号
沪房地南字 六灶镇 一层 4
餐厅及宿
8 2009 第 鹿顺路 55 号 8 幢 混合 1 2009 年 二层及以上 7 13,982.06
舍
024331 号 55 号 2.8
沪房地南字 六灶镇
9 2009 第 鹿顺路 55 号 9 幢 门卫 混合 1 2009 年 3 1 14.14
024331 号 55 号
沪房地浦字 一层 4
鹿顺路 活动中心
10 2012 第 55 号 10 幢 钢混 2011 年 二层及以上 7 14,223.28
55 号 及宿舍
268105 号 2.8
沪房地南字 六灶镇
11 2009 第 鹿顺路 55 号 10 幢 配电房 混合 1 2009 年 5 1 135.63
024330 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
地下 6
12 2009 第 鹿顺路 55 号 11 幢 水泵房 混合 1 2009 年 1 157.65
地上 2.8
024330 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
13 2009 第 鹿顺路 55 号 12 幢 物流仓库 钢结构 2009 年 11 1 55,021.92
024330 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
14 2009 第 鹿顺路 55 号 13 幢 门卫 混合 1 2009 年 3 1 14.14
024330 号 55 号
沪房地南字 六灶镇
消防控制
15 2009 第 鹿顺路 55 号 14 幢 混合 1 2009 年 4 1 189.23
室
024330 号 55 号
沪房地浦字
鹿达路 鹿达路 86
16 2012 第 分拣中心 钢结构 2011 年 11 2 38,014.81
86 号 号-1
267858 号
鹿达路 鹿达路 86
17 无产证 邦购仓库 钢结构 2012 年 15 2 23,412.00
86 号 号
合计 176,875.73
本次委估房屋建筑物的面积、层高等资料由被评估单位提供的产证、情况说
明及现场勘察确定。
1.3 主要房屋建筑物具体情况如下：
一期工程：
分检中心（序号 16）
于 2011 年竣工，钢结构，主体结构 1 层，局部 2 层，为总高 11 米的 8 跨厂
房，总建筑面积为 38,014.81 平方米，现用途为仓库。建筑物柱距 7.8 米。铝合
金窗，电动卷帘门，金刚砂固化地坪，钢梁，钢屋架，地上 1 米以下为砖墙，以
上为彩钢夹芯板墙体，保温层彩钢板屋面。配备室外雨蓬。建筑物维护保养情况
较好。
二期工程：
物流仓库（序号 13）
于 2009 年竣工，钢结构，主体结构 1 层，局部 2 层，为总高 11 米的 8 跨厂
房，总建筑面积为 55,021.92 平方米，现用途为仓库。建筑物北面为 1 层，高约
11 米，柱距 9.3 米，跨距 27 米。建筑物南面为 2 层分隔，一层层高约为 5.3 米，
柱距 12 米，跨距 10 米，2 层层高约 6.5 米，柱距 12 米，跨距 25。建筑物地上
1 米以下为砖墙，以上为彩钢夹芯板墙体，室内为金刚砂固化地坪，铝合金窗，
电动卷帘门，保温层彩钢板屋面。建筑内配备消防系统，排风管，2 部货梯（载
重分别为 2 吨、4 吨），卸货区域装有全自动装卸台及雨篷。
三期工程：
处理中心（序号 5）
于 2009 年竣工，钢混结构，5 层，面积为 30,762.38 平方米。内、外墙涂
料粉刷，室内金刚砂固化地坪，跨距 8.5 米，柱距 9.5 米，柱子尺寸为 100*100，
一、三层层高 5 米，二、四、五层层高为 3.8 米，楼内配备一部西子 OTIS 客梯
一部（载重 1 吨），迅达货梯四部（2 部载重 2 吨，2 部 3 吨），消防喷淋系统，
通风排烟管网、中央空调等设备，每层均配备卫生间。
餐厅及宿舍（序号 8）
于 2009 年竣工，混合结构，7 层，面积为 13,982.06 平方米。该建筑物地
上一层为整体式餐厅，由厨房，用餐区，大堂等几个区域组成，为合理采光顶部
局部设计为玻璃幕墙，内部地面铺设地砖，墙面涂料粉刷，石膏板吊顶装饰，安
装大金吸顶式空调，整体用餐环境良好；一层以上分为南北对称的两幢建筑物，
现作为员工宿舍，每幢安装 2 部三菱客梯，每层设有公共洗衣房，过道地面为地
砖，墙面涂料粉刷，石膏板吊顶，宿舍地面为地砖，墙面涂料粉刷，卫生间提供
三件套，淋浴房，每间宿舍安装分体式空调，建筑物内安装消防报警系统和监控
安全设施。
活动中心及宿舍（序号 10）
于 2011 年竣工，钢混结构，7 层，面积为 14,223.28 平方米。该建筑物地
上一层为活动中心，为合理采光顶部局部设计为玻璃幕墙，内部地面铺设地砖，
墙面涂料粉刷，石膏板吊顶装饰，安装大金吸顶式空调；一层以上分为南北对称
的两幢建筑物，现作为员工宿舍，每幢安装 2 部三菱客梯，每层设有公共洗衣房，
过道地面为地砖，墙面涂料粉刷，石膏板吊顶，宿舍地面为地砖，墙面涂料粉刷，
卫生间提供三件套，淋浴房，每间宿舍安装分体式空调，建筑物内安装消防报警
系统和监控安全设施。
四期工程：
邦购仓库（序号 17）
于 2012 年竣工，钢结构，主体结构 1 层，局部 2 层，面积为 23,412 平方米，
建筑物南面为 2 层分隔，一层层高约为 8.6 米，柱距 8.2 米，跨距 10.5 米，2 层
层高约 5 米；建筑物北面为 1 层，高约 15 米，跨距 20 米。建筑物地上 1 米以下
为砖墙，以上为彩钢夹芯板墙体，室内为金刚砂固化地坪，铝合金窗，电动卷帘
门，保温层彩钢板屋面。建筑内配有 2 部三菱货梯（载重 2 吨），卸货区域配备电
动装卸台及雨篷。
1.4 评估方法的选择和评估思路的介绍
房地产通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近
法、基准地价系数修正法等；有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较
法为主要的评估方法；收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估
方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜市场比较法、收益法、假设开发
法进行评估的情况下，可采用成本法、基准地价法作为主要的评估方法。
本次评估的技术思路与方法为：
因委估对象周边有较多工业园区，有较多类似厂房出售及出租案例，故采用
市场比较法和收益法进行房地合一评估，因委估厂区内的门卫、变电站、配电房、
锅炉房等辅助设施主要为厂房提供配套服务，其价值已在厂房价值中体现，故不
再单独评估。
a.市场比较法：市场法又称市场比较法、比较法，是将委估对象与在评估时
点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正
和调整，以此求取委估对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法的基本公式如下：
评估价值=参照物价格×（委估物评估时点价格指数/参照物交易时点价格指
数）×（正常交易情况因素修正系数/参照物交易情况因素修正系数）×（委估物
区域因素修正系数/参照物区域因素修正系数）×（委估物个别因素修正系数/参
照物个别因素修正系数）
b.收益法：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来
收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的基本公式如下：
n
Ai
V
i 1 (1 R ) i
a 1 s n
v 1
r s 1 r
Ai—未来第 i 年的净现金流（元/平方米）；
R—折现率（%）
n—未来可获收益的年限（年）
1.5 评估计算过程
1.5.1 市场比较法
（1）市场比较法评估公式：
评估价值=参照物价格×（委估物评估时点价格指数/参照物交易时点价格指
数）×（正常交易情况因素修正系数/参照物交易情况因素修正系数）×（委估物
区域因素修正系数/参照物区域因素修正系数）×（委估物个别因素修正系数/参
照物个别因素修正系数）
（2）评估测算过程
以二期物流仓库为例进行计算：
1）比较实例的选择：
案例 A 案例 B 案例 C
房屋坐落 周浦镇新坦瓦公路 1695 号全幢 康新公路康桥工业区南区 南汇航头林海公路
交易情况 成交 挂牌 挂牌
交易日期 2016-7-5 2016-11 2016-11
建筑面积（㎡） 925.31 5,803 70,000
总价（万元） 537.5 3,700 40,000
税后单价（元/
5,532 6,072 5,442
㎡）
2）修正因素的说明：
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
周浦镇六灶镇鹿顺路 周浦镇新坦瓦公路 康新公路康桥工业
房屋坐落 南汇航头林海公路
55 号 12 幢-物流仓库 1695 号全幢 区南区
交易情况 正常交易 已成交 挂牌 挂牌
交易日期 2016-9-30 2016-7-5 2016-11 2016-11
建筑面积（㎡） 55,021.92 925.31 5,803 70,000
总价（万元） 537.5 3,700 40,000
税后单价（元/㎡） 5,532 6,072 5,442
交通条件 一般 较好 较好 较差
基本设施状况 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
区
域 产业聚集度 较好 较好 较好 较好
状
况
环境状况 较好 较好 较好 较好
城市规划 无不利影响 无不利影响 无不利影响 无不利影响
临街状况 临街 临街 临街 临街
实 建筑面积 55021.92 925.31 5803
物
状
况 建筑结构 钢结构 钢结构 钢、钢混 钢结构
建筑容积率 0.84 1.0 1.2 0.6
新旧程度 较新 较新 较新 一般
装修装饰 标准装修 标准装修 标准装修 标准装修
层高 11 6 9.5
层次 1层 2层 2层 1层
停车便捷度 较好 较好 较好 较好
局部二层配备 2 部电
设施设备 无 配备 1 部电梯 无
梯、底层配备装卸月台
权属状况 已办理 已办理 已办理 已办理
3）修正因素的比较
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
周浦镇六灶镇鹿顺路 55 周浦镇新坦瓦公路 康新公路康桥工业
房屋坐落 南汇航头林海公路
号 12 幢-物流仓库 1695 号全幢 区南区
交易情况 100 100 105
期日修正 100 100 100
M.SResearch 房地产
询价依据 赶集网 赶集网
市场监测研究系统
建筑面积（㎡） 55,021.92 925.31 5,803 70,000
总价（万元） 537.5 3,700 40,000
税后单价（元/㎡） 5,532 6,072 5,442
交通条件 100 103 103
基本设施状况 100 100 100
产业聚集度 100 100 100
环境状况 100 100 100
城市规划 100 100 100
临街状况 100 100 100
建筑面积 100 110 108
建筑结构 100 100 103
建筑容积率 100 96 92
新旧程度 100 100 100
装修装饰 100 100 100
层高 100 95 98.5
层次 100 97 97
停车便捷度 100 100 100
设施设备 100 98 99
权属状况 100 100 100
4）修正系数的确定
案例 A 案例 B 案例 C
周浦镇新坦瓦公路 1695 号全 康新公路康桥工
房屋坐落 南汇航头林海公路
幢 业区南区
交易情况 100/100 100/105 100/105
期日修正 100/100 100/100 100/100
交通条件 100/103 100/103 100/97
基本设施状况 100/100 100/100 100/100
区 产业聚集度 100/100 100/100 100/100
域
状
况 环境状况 100/100 100/100 100/100
城市规划 100/100 100/100 100/100
小计 0.971 0.971 1.031
临街状况 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100/110 100/108 100/97
建筑结构 100/100 100/103 100/100
建筑容积率 100/96 100/92 100/104
新旧程度 100/100 100/100 100/98
实 装修装饰 100/100 100/100 100/100
物
状
况 层高 100/95 100/98.5 100/99
层次 100/97 100/97 100/100
停车便捷度 100/100 100/100 100/100
设施设备 100/98 100/99 100/98
权属状况 100/100 100/100 100/100
小计 1.049 1.033 1.043
a、交易情况修正
评估对象为正常出售，实例 A 为已出售，情况相同不作修正；实例 B、C 均为
挂牌案例，一般在交易过程中，买方会对挂牌价格进行一定压价议价行为，故对
实例 B、C 修正 5%。
b、交易时间修正
委估房地产的评估基准日为 2016 年 9 月 30 日，案例 A、B、C 的挂牌日期在
2016 年 7 月和 11 月，日期较接近，故不作修正。
c、区域因素：主要是对委估对象与三个可比实例在交通条件、基础设施状况、
产业聚集度、环境状况、城市规划等方面进行比较，委估对象位于六灶鹿园工业
园区，三个交易实例分别位于新坦瓦公路、康桥工业园（南区）和航头林海公路，
委估对象及上述案例均位于郊外环间，产业聚集度均较好，但从交通条件上看，
实例 A、B 略优于委估对象，实例 C 劣于委估对象，分别对三个比较实例修正+3、
+3、-3 点。
d、个别因素修正说明：
临街状况：经调查，委估对象与比较实例均直接临街，临街状况相似，故对
三个比较实例不予以修正。
建筑面积：委估对象物流仓库建筑面积为 55021.92 平方米。实例 A：925.31
㎡，实例 B：5,803 ㎡，C：70,000 ㎡，一般面积越小越容易出售及出租，单价越
高，故对实例 A、B、C 分别修正+10、+8、-3 点。
建筑结构：委估对象与比较实例 A、C 均为钢结构，情况相同不作修正；实例
B 为钢、钢混结构，优于委估对象，对比较实例修正+3 点。
建筑容积率：委估对象容积率为 0.84，实例 A、B、C 的容积率分别为 1.0、
1.2、0.6，一般容积率越高则地上建筑物密度越大，其每平方米可分摊土地面积
越少，房地合一单价越低，故容积率越高楼面单价越低。根据上述容积率，以委
估对象为标准，容积率高于（或低
