杭州滨江房产集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
杭州滨江房产集团股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2015 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 19
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 33
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 34
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 130
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 5,945,162,531.83 4,343,149,795.67 36.89%
归属于上市公司股东的净利润（元） 518,300,771.14 450,446,303.74 15.06%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
519,268,833.31 452,827,300.11 14.67%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,210,541,712.51 -2,039,288,803.81 208.40%
基本每股收益（元/股） 0.19 0.17 11.76%
稀释每股收益（元/股） 0.19 0.17 11.76%
加权平均净资产收益率 6.33% 6.04% 0.29%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 39,557,141,856.94 38,245,772,847.60 3.43%
归属于上市公司股东的净资产（元） 8,276,259,559.74 7,960,758,788.60 3.96%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 9,245.02
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
6,848,193.61
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
124,459.97
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,657,802.13
减：所得税影响额 3,006,394.00
少数股东权益影响额（税后） 1,285,764.64
合计 -968,062.17 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2015年以来，政策暖风频吹，有助于巩固房地产市场的回暖。央行连续下调存贷款基准利率和存款准备金率。2015年
3月31日起，个人住房转让营业税征税时限由此前的5年下调为2年。央行、住建部、银监会联合发布通知，放松信贷门槛，
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首
付款比例调整为不低于40%。上述政策调整有助于释放住房需求，促进市场平稳健康发展。
报告期内，公司实现营业收入5,945,162,531.83元，较上年同期上升36.89%；实现营业利润919,984,909.68元，比上年同
期上升44.16%；实现归属母公司所有者净利润518,300,771.14元，比上年增加15.06%。
2015年上半年继续推进董事会“两保持、两下降” 的指标——保持公司的市场占有率，保持公司现金流；下降库存，下
降银行贷款。上半年公司在销楼盘武林壹号、钱塘印象包揽杭州市销售金额的冠、亚军；万家名城荣膺市区销售面积第二名；
金色黎明位列主城销售套数第五名；其他在售楼盘也有优异的成绩。2015年1-6月累计销售合同金额为107亿元，其中包括代
建销售金额32.38亿元，销售金额在杭州主城区占比达到12%，实现房地产业务的稳健增长。
报告期内，公司以合理的价格获得杭政储出（2015）3号地块，该地块土地面积48780平方米，容积建筑面积126828平
方米。公司就该地块与杭州润枫置业有限公司等合作方签订合作协议，成立项目公司负责该地块的开发运营。此外，公司控
股子公司平湖滨江房地产开发有限公司以理性的价格获得平湖四幅地块，合计土地面积186058.4平方米，容积率建筑面积
541957.98平方米。
在报告期内，根据公司立足国内、积极布局海外市场的发展战略，公司全资子公司上海滨顺投资管理有限公司与美国
西雅图POTALA TOWER SEATTLE, LLC、PATH OTHELLO, LLC、POTALA SHORELINE, LLC正式签署认购协议。这是公
司布局海外市场迈出的第一步，之后公司将会往东西海岸如纽约等重点城市继续扩展。
报告期内，公司以自有资金人民币1亿元通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司；公司拟使用自有资金
4000万元与杭州三仁投资管理有限公司合作投资设立杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙）；公司拟使用自有资金人民币
5000万元与宁波丹丰股权投资合伙企业（有限合伙）合作投资设立宁波金丹丰股权投资合伙企业（有限合伙），进一步深化
向互联网产业的拓展。
在报告期内，公司与平安不动产签订《战略合作备忘录》，对双方均认可的潜在地产项目进行开发经营，共同开发、
共同获益，并希望以此为契机建立双方战略合作伙伴关系，双方至2016年年末的战略合作规模预计至少为100亿元。
报告期内，杭州滨江投资控股有限公司通过协议方式向宁波天堂硅谷时通股权投资合伙企业（有限合伙）转让其持有
的公司股份1.0816亿股，从而正式引入天堂硅谷为公司管理升级、产业转型的战略合作方。
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报告期内，公司荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发
布的2015中国房地产百强企业“盈利性TOP10”。
二、主营业务分析
概述
自公司1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的
房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内，主要系武林壹号
7号楼、黎明二期交付，以及城市之星、万家星城三期等现房部分交付结转，因此2015年1-6月公司的营业收入比上年同期上
升36.89%。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系报告期内武林壹
号 7 号楼、黎明二期交
付，以及城市之星、万
营业收入 5,945,162,531.83 4,343,149,795.67 36.89%
家星城三期等现房部分
交付，导致房地产业务
结转收入增加。
主要原因是收入上升导
营业成本 4,333,809,869.35 3,035,646,353.07 42.76%
致成本相应上升所致。
主要系广告及宣传制作
销售费用 48,654,724.65 59,712,721.47 -18.52%
费减少所致。
主要系投资性房产折旧
管理费用 100,887,547.12 83,686,609.89 20.55% 以及人员工资增加所
致。
主要系未开工的合作开
财务费用 95,030,403.69 81,553,451.63 16.53% 发项目外部股东计提利
息增加所致。
主要系本期利润总额增
所得税费用 259,611,228.23 188,639,726.94 37.62%
加所致。
主要原因系本期销售商
经营活动产生的现金流
2,210,541,712.51 -2,039,288,803.81 208.40% 品、提供劳务收到的现
量净额
金大幅增加所致。
主要原因是本期支付合
投资活动产生的现金流
-1,076,328,592.41 -155,930,778.90 -590.26% 作开发项目的外部股东
量净额
财务资助款增加以及对
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外投资增加所致。
主要原因系本期归还合
作项目外部股东投入的
筹资活动产生的现金流
51,409,097.80 2,073,149,349.00 -97.52% 项目合作款较多以及偿
量净额
还银行贷款等现金流出
较大所致。
主要系销售商品、提供
现金及现金等价物净增
1,185,622,217.90 -122,070,233.71 1,071.26% 劳务收到的现金大幅增
加额
加所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
公司的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况请参见本报告中“第四节 董事会报告”之“一、概述”部分。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 5,757,420,459.08 4,283,149,014.34 25.61% 37.05% 44.35% -3.76%
酒店业 73,371,489.09 45,284,693.55 38.28% 9.02% 7.80% 0.70%
分产品
房地产业 5,757,420,459.08 4,283,149,014.34 25.61% 37.05% 44.35% -3.76%
酒店业 73,371,489.09 45,284,693.55 38.28% 9.02% 7.80% 0.70%
分地区
杭州地区 5,330,797,666.27 3,908,252,023.89 26.69% 28.34% 32.95% -2.54%
绍兴地区 51,028,707.00 25,660,760.22 49.71% -39.10% -48.77% 9.49%
金华地区 389,842,031.00 333,593,481.80 14.43%
衢州地区 74,867,761.00 61,153,792.59 18.32% 142.94% 213.33% -18.35%
四、核心竞争力分析
公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。
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1.人员的精干高效
公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基础，
有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发30万方的
项目为例，标准开发团队配置规模15人，再增加一个项目增加9人。
2. 专业的工程成本控制能力
公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房
地产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理
朱慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司
一直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为
降低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超
过要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和
要求团队不断提升在设计、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设
计上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！
3、优秀的财务成本控制能力
在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采
用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企
业的最优惠利率水平。
4、公司扁平化的高效管理
公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层
的决策能高效地传递和执行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付
等重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售
定价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。
使得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内
部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝
不拖沓。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
296,000,000.00 45,100,000.00 556.32%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙）投资业务 4.00%
杭州沃安供应链管理有限公司 供应链管理 10.00%
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滨润公司 房地产业 30.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
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主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
杭州滨绿
房地产开 138,914 万 9,215,457,2 1,558,834,8 1,134,453,8 349,223,6 264,081,643.
子公司 房地产业 房地产业
发有限公 元 28.31 99.70 05.00 14.18
司
杭州滨江
三花房地 2,787,578,6 283,219,69 2,266,273,2 212,070,3 157,386,608.
子公司 房地产业 房地产业 30,000 万元
产开发有 60.96 4.04 28.00 17.92
限公司
杭州滨凯
房地产开 901,968,81 336,956,76 1,055,021,2 144,790,3 112,716,066.
子公司 房地产业 房地产业 1000 万元
发有限公 8.50 4.70 94.00 34.28
司
杭州滨江
房产建设 240,064,43 174,872,16 128,335,74 107,076,6 80,077,844.0
子公司 服务业 服务业 1000 万元
管理有限 2.33 1.24 0.17 66.57
公司
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本报告期投入 截至报告期末累计实
项目名称 计划投资总额 项目进度 项目收益情况
金额 际投入金额
西溪明珠 232,000 7,052.3 221,428.41 在建 项目建设中，尚未产生收益
武林壹号 1,107,600 107,411.69 727,821.37 在建 项目部分交付
金色黎明二
470,000 28,277.99 430,233.77 在建 项目部分交付
期、三期
华家池 721,300 16,967.51 478,477.94 在建 项目建设中，尚未产生收益
湘湖壹号 594,700 22,379.99 394,496.49 在建 项目部分交付
金色江南 138,400 9,918.1 117,735.91 在建 项目建设中，尚未产生收益
萧山东方海岸 251,800 1,628.85
