杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.10 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主
管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2013 年度报告..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义..............................................................................................................1
二、公司简介......................................................................................................................................2
三、会计数据和财务指标摘要..........................................................................................................2
四、董事会报告..................................................................................................................................3
五、重要事项......................................................................................................................................6
六、股份变动及股东情况..................................................................................................................8
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况................................................................................10
八、公司治理....................................................................................................................................10
九、内部控制....................................................................................................................................12
十、财务报告....................................................................................................................................12
十一、备查文件目录........................................................................................................................51
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 杭州滨江房产集团股份有限公司
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重大风险提示
一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国
家宏观调控政策影响较大。
二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，
合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环
节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项
目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造
成不利的影响。
三、跨区域经营风险：目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金
华、衢州及平湖等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、
项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一
定的跨区域经营风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 滨江集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称 滨江集团
公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group
公司的法定代表人 戚金兴
注册地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册地址的邮政编码 310016
办公地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号
办公地址的邮政编码 310016
公司网址 www.binjiang.com.cn
电子信箱 office@binjiang.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
浙税联字
杭州市工商行政管
首次注册 1996 年 08 月 22 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局江干分局
号
浙税联字
浙江省工商行政管
报告期末注册 2009 年 05 月 26 日 330000000027853 330104719577660 71957766-0
理局
号
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号
签字会计师姓名 向晓三 蒋舒媚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 10,381,916,409.04 6,411,123,129.91 61.94% 3,565,366,603.92
归属于上市公司股东的净利润
1,410,124,475.18 1,265,970,943.23 11.39% 783,987,330.40
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
1,212,602,083.15 1,264,954,554.33 -4.14% 778,830,992.60
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
405,373,880.04 4,512,862,725.08 -91.02% -4,912,403,249.07
（元）
基本每股收益（元/股） 1.04 0.94 10.64% 0.58
稀释每股收益（元/股） 1.04 0.94 10.64% 0.58
加权平均净资产收益率（%） 21.3% 23.05% -1.75% 16.93%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 39,564,823,125.51 38,363,420,208.99 3.13% 34,798,450,521.38
归属于上市公司股东的净资产
7,280,434,066.60 6,000,995,364.07 21.32% 4,912,005,997.20
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,410,124,475.18 1,265,970,943.23 7,280,434,066.60 6,000,995,364.07
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
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本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,410,124,475.18 1,265,970,943.23 7,280,434,066.60 6,000,995,364.07
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
273,259,967.18 -214,506.86 -95,609.29
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
4,073,134.47
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,226,662.00 4,256,888.99 13,391,200.00
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 718,406.57
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 136,611.02
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -18,717,963.68 -2,740,242.66 -7,215,195.65
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,084,442.05
减：所得税影响额 65,912,427.09 454,721.32 3,513,606.13
少数股东权益影响额（税后） -1,874,612.58 -32,359.73 1,494,893.18
合计 197,522,392.03 1,016,388.90 5,156,337.80 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013 年，房地产宏观调控政策面没有松动，限购限贷继续实施。2 月，国务院常务会议出台楼市调控“国五条”， 从
完善稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场
监管等方面对房地产市场调控做出新部署。3 月，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国
五条”进一步细化。上述政策显示中央调控房地产市场的决心。10 月，习近平总书记在中共中央政治局就加快推进住房保
障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主
满足多层次需求的住房供应体系。11 月，党的十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
上述重要会议为房地产市场的长期健康发展指明方向。
2013 年，全国商品房销售面积 13 亿平方米，同比增长 17.3%，商品房销售额 8.14 万亿元，同比增长 26.3%，土地出
让金收入 4.13 万亿元，同比增长 44.6%。房地产市场总体表现为量价齐升、地价攀升。受市场供求关系影响，房地产企业
陆续回归一、二线城市，市场分化明显，行业集中度进一步提升，房地产企业加快周转速度，营销方式也发生了巨大变化。
在上述市场变化的背景下，2013 年我们在战略上提出“一个巩固，三个提升”（巩固市场地位，继续提升“一开源、
三节流”的含金量，继续提升管理水平，继续提升营销能力），在战术上具体表现为“两稳健，两完善，两突破”。两个稳
健一是坚持企业经营稳健，二是财务运行安全稳健。两个完善一是完善生活园区服务体系，建立一站式生活服务体系，满足
业主日常生活配套需求。另一个完善则是完善产品体系，丰富现有产品系列并进一步完善精装修体系。两大突破则是时间突
破和营销突破，开发速度上要对区域楼盘进行超越，营销突破上做到面上完善提高，点上有所突破。
在坚持稳健发展房地产开发业务的同时，自 2011 年开始，公司管理层围绕地产开发业务本身进行积极探索和产业延伸：
一方面，实现管理输出，拓展代建业务。伴随行业整合与利润率的合理回归，对房地产开发企业的专业能力提出了更高
的要求，专业化分工大势所趋，在以自有资金稳健开发的同时，公司通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作（可参股
亦可不持股份，方式灵活），在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式获取稳定的代建管理费用，从而实现双方的
共赢。自 2011 年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来，累计代建管理 135 万平方米，签约代建管理费用 5.9956
亿元，效果初显。
另一方面，扩大商业物业的持有量，大力发展“生活房产”。伴随城市化进程的推进，具备一定实力的开发企业，在高
周转开发模式的同时，在核心城市适度安排持有商业物业的持有量，逐步形成“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租
金收益，布局长远获取超额收益，而且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。公司通过
对商业物业的研究，提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，
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2012 年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略性引进便
利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。公司目前持有商业物业面积合计 14.3 万方，2013 年
度租金收益达 8,200.13 万元。
2013 年我们取得了以下的成绩：第一，从 2011 年开始，我们应对市场大背景的调整，提出了“一开源，三节流”，三
年来初有成效；第二，各异地项目品质得到认可，这通过销售和顺利交房可以证明；第三，“两稳健、两完善、两突破”有
了重大推进；第四，品牌的影响力增强，合作和代建项目不断增加，一方面吸引了优秀的企业合作，另一方面交付上基本实
现零投诉；第五，社会认可度、客户美誉度、员工满意度得到了再进一步的提高；第六，行业市场份额继续保持，行业优势
明显提升；第七，物业管理持续保持领先水平，实现“行业领跑者、区域领导者”的目标；第八，财务核心竞争力进一步提
高。
报告期内，公司实现营业收入 10,381,916,409.04 元，比上年增长 61.94%；实现利润总额 1,970,628,261.33 元，比上
年增长 16.94%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,410,124,475.18 元，比上年增长 11.39%；每股收益 1.04 元。截至 2013
年 12 月 31 日，公司资产总额为 39,564,823,125.51 元，较 2012 年末增长 3.13%。2013 年房地产业务毛利率有所下降，一
方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司 2012 年初为应对楼市调控实施战略性销售的项目在 2013 年度进入结算
期。2013 年，公司累计实现销售金额（含协议金额）136 亿元，其中代建管理经营合同金额 11 亿元。
目前，公司土地储备情况如下：
序号 项目 土地面积 建面 权益 权益土地 权益建面
1 城市之星 6,386 30,287 100 6,386 30,287
2 武林壹号 104,070 470,875 50 52,035 235,438
3 千岛湖东方海岸 257,230 285,325 100 257,230 285,325
4 湘湖壹号 241,340 299,932 50 120,670 149,966
6 金色黎明二期 59,283 192,779 51 30,234 98,317
7 金色黎明三期 58,321 188,770 51 29,744 96,273
8 曙光之城 46,487 192,882 100 46,487 192,882
9 凯旋门公寓 39,745 167,311 100 39,745 167,311
10 西溪明珠 71,393 132,760 100 71,393 132,760
11 金色江南 38,744 143,814 100 38,744 143,814
12 萧山东方海岸 87,386 218,465 50 43,693 109,233
13 华家池 47,274 189,021 51 24,109 96,400
14 衢州月亮湾 182,365 329,800 100 182,365 329,800
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15 绍兴金色蓝庭 87,370 134,843 100 87,370 134,843
16 上虞城市之星 94,508 262,386 100 94,508 262,386
17 金华金色蓝庭 110,524 201,154 100 110,524 201,154
18 平湖项目 274,031 529,841 35.1 96,185 185,974
合计 1,806,457 3,970,245 1,331,422 2,852,163
公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：
公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的 2014
年百强房企排名中，位列第 29 名，同时荣获 2014 中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”。2013 年中国民营企业 500 强第 313
位。2013 年度浙江地产传媒大奖中获得“2013 年度领袖地产”称号。
二、主营业务分析
1、概述
单位：（人
民币）万元
项目 2013年度 2012年度 2011年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 1,026,179.91 98.84% 632,700.06 98.69% 348,157.53 97.65%
其他业务收入 12,011.73 1.16% 8,412.26 1.31% 8,379.13 2.35%
营业收入 1,038,191.64 100.00% 641,112.32 100.00% 356,536.66 100.00%
（1）公司的主营业务
自公司1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的房
地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内主要系城市之星部分
住宅、金色黎明一期、绍兴星城大厦交付以及绍兴金色家园、上虞金色家园、衢州春江月尾盘结转，2013年度公司的营业收
入比上年上涨61.94%。
（2）公司的其他业务收入
公司其他业务收入主要为投资性房地产的租赁收入和代建业务收入，2013年度，公司投资性房地产实现出租收入
8,200.13万元，代建业务收入3,811.60万元。由于投资性房地产租赁业务具备收入均衡、现金流稳定的特性，公司在以后的经
营中，将进一步提高其在营业收入中的比重。公司将大力拓展代建业务，逐步增加代建业务收入。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况请参见本报告中“第四节 董事会报告”之“一、概述”部分。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
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2、收入
说明
不适用
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 229,631,081.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 2.2%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 客户一 154,957,197.00 1.49%
2 客户二 19,970,255.00 0.19%
3 客户三 18,412,408.00 0.18%
4 客户四 18,150,731.00 0.17%
5 客户五 18,140,490.00 0.17%
合计 —— 229,631,081.00 2.2%
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 6,996,518,617.29 96.9% 3,352,847,554.38 95.22% 1.68%
酒店业 90,756,499.82 1.26% 87,024,572.95 2.47% -1.21%
物业服务业 83,229,614.47 1.15% 58,887,271.03 1.67% -0.52%
产品分类
单位：元
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2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 6,996,518,617.29 96.9% 3,352,847,554.38 95.22% 1.68%
酒店业 90,756,499.82 1.26% 87,024,572.95 2.47% -1.21%
物业服务业 83,229,614.47 1.15% 58,887,271.03 1.67% -0.52%
说明
不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 371,564,451.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 4.76%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
4、费用
单位：元
项目 2013年 2012年 同比增减（％）
销售费用 113,198,931.60 81,800,127.29 38.38
管理费用 242,136,865.99 196,055,713.53
