广东世荣兆业股份有限公司 2014 年半年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
广东世荣兆业股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人郑泽涛及会计机构负责人(会计主
管人员)肖义平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 16
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 22
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 26
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 27
第十节 备查文件目录.................................................................................................................... 104
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 广东世荣兆业股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郑泽涛 詹华平
广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1
联系地址
区 17 号楼 区 17 号楼
电话 0756-5888899 0756-5888899
传真 0756-5888882 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com shirongzhaoye@sohu.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 298,565,625.85 344,266,132.48 -13.27%
归属于上市公司股东的净利润（元） 39,439,061.71 412,464,860.24 -90.44%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
38,763,676.67 17,799,499.35 117.78%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -910,047,784.95 12,711,564.92 -7,259.21%
基本每股收益（元/股） 0.06 0.64 -90.63%
稀释每股收益（元/股） 0.06 0.64 -90.63%
加权平均净资产收益率 2.44% 35.93% -33.49%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 4,355,785,166.83 3,562,292,557.15 22.27%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,584,910,273.42 1,597,158,862.27 -0.77%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 202,318.39
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其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,022,958.44 国债逆回购投资收益
减：所得税影响额 321,345.61
少数股东权益影响额（税后） 228,546.18
合计 675,385.04 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年上半年，房地产市场的发展形势不容乐观：来自国家统计局的数据显示，2014年1-6月份，全国实现销售面积48,365
万平方米，销售额31,133亿元，同比分别下降6.0%、6.7%；房地产开发投资42,019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因
素实际增长13.1%）；全国商品房待售面积为54,428万平方米，同比上涨24.5%。房地产市场呈现―投资热、需求冷‖的态势。
在政策调控、信贷收紧的经营环境下，房地产市场的下行已是不争的事实，而这对于未来房地产市场的发展又具有积极
的一面：在一定程度上加速行业整合，遏制房地产企业的盲目扩张——随着国民经济的企稳，房地产企业应更加重视产品品
质的提升，强化服务理念，增强自身应对风险的能力。
面对严峻的市场环境，公司继续实施稳健而灵活的项目开发与销售策略，并积极拓展新项目。报告期，公司主要经营情
况如下：
1、销售方面，报告期，公司主推项目为―世荣作品壹号‖（即―蓝湾半岛‖项目）的一至三期，其中，一、二期于2013年9
月开盘，三期也于2014年6月底开盘。
2、项目开发方面，报告期，公司主要在建项目―世荣作品壹号‖项目的一至五期，总建筑面积为32.4万平方米，主要开
发进程为：一、二期土建工程基本完成，园林景观工程完成50%，精装修工程全面开工；三期工程全面进入主体结构施工阶
段，并在6月底开盘预售（且样板房开放）；四、五期工程进行地下室及主体结构工程施工，部分楼栋预计在2014年9月份能
实现预售。
3、业务发展方面，公司始终在立足珠海本地市场的基础上，不失时机地积极拓展新项目、新业务，择机进入新的细分
市场。报告期，公司通过增资的方式取得对―横琴国际生命科学中心‖项目的控股权，从而参与项目开发运营及获取投资收益，
该项目位于珠海市横琴新区，主要内容包括：三甲医院、康复中心、基因研发和检测中心及其他商业配套。
4、日常管理运营方面，2014年作为公司五年发展战略的第二年，公司在管理运营能力上有了进一步的提高：公司将全
年经营目标计划以项目或者职能部门为依据进行阶段性分解，同时明确计划实施过程中的主要参与人员及其各自的责任，并
成立核查小组定期对目标完成情况进行考核。这一举措是公司全面、系统化管理的重要内容，大大提高了经营管理效率及可
控性。
5、资产管理方面，报告期，公司与董事长梁家荣先生根据政策形势适时重启了将控股子公司珠海市斗门区世荣实业有
限公司（简称―世荣实业‖）23.75%股权注入上市公司的重大资产重组事宜，并报中国证券监督管理委员会审批。世荣实业为
目前公司最主要的收入来源，若本次重组顺利完成，世荣实业将成为本公司的全资子公司，对改善公司财务状况、增强公司
的持续盈利能力及抗风险能力等具有积极影响。
二、主营业务分析
概述
因本期可结转的商品房销售收入较上年同期减少，2014年1-6月，公司实现主营业务收入约2.76亿元，同比下降17.88%，
实现营业收入2.99亿元，同比下降13.27；实现营业成本1.94亿元，同比下降8.76%，下降原因为本期可结转的商品房销售成
本较上期减少；实现营业利润3,632.46万元，同比下降95.08%，下降的主要原因为去年同期有大额股权转让收益；经营活动
产生的现金流量净额为-9.10亿元，较上年同期下降7,259.21%，下降的主要原因是报告期公司因购买土地而支出的现金大幅
增加。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
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营业收入 298,565,625.85 344,266,132.48 -13.27%
营业成本 193,997,537.35 212,619,559.54 -8.76%
销售费用 14,813,359.65 15,054,007.98 -1.60%
管理费用 26,763,745.16 24,484,903.80 9.31%
财务费用 3,160,071.42 11,136,577.48 -71.62% 本期费用化利息减少
本期应纳企业所得税减
所得税费用 -145,229.98 191,560,253.68 -100.08%
少
经营活动产生的现金流 购买土地的现金支出大
-910,047,784.95 12,711,564.92 -7,259.21%
量净额 幅增加
投资活动产生的现金流 上期发生大额的股权转
1,217,440.20 920,009,132.56 -99.87%
量净额 让收入
筹资活动产生的现金流
622,285,542.85 -112,465,373.11 653.31% 本期借款增加
量净额
本期购买土地的现金支
现金及现金等价物净增
-286,544,801.90 820,255,324.37 -134.93% 出大幅增加及上期发生
加额
大额的股权转让收入
上期发生大额的股权转
投资收益 2,172,020.61 694,676,419.56 -99.69%
让收益
上期发生大额的股权转
利润总额 36,526,949.66 737,836,588.29 -95.05%
让收益
归属于母公司所有者的 上期发生大额的股权转
39,439,061.71 412,464,860.24 -90.44%
净利润 让收益
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
√ 适用 □ 不适用
本报告期利润主要来源于销售商品房所得收入，而上年同期则主要来源于股权转让收益。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期，公司有序开展各项工作，主要经营计划完成情况如下：
1、加大力度销售―世荣作品壹号‖项目的一、二期，截至报告期末，项目销售情况良好；
2、按计划推进―世荣作品壹号‖项目总建筑面积18.8万平方米的三至五期的建设工作，确保开发速度满足项目预售时间
的安排，其中，三期已于报告期内开盘。
3、积极开展―碧水岸二区‖项目以及―世荣作品壹号‖项目六至八期的前期工作，确保项目在预定时间开工建设；
4、积极办理中兴南路东侧和尖峰前路两地块的相关手续，并启动了规划设计等前期工作；
5、积极推进世界品牌酒店项目的相关工作，确保年内实现与酒店管理公司签约，并进行酒店的规划设计等其他工作；
6、加快威海项目的开发工作，该项目已经于报告期开盘预售。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 275,706,838.00 171,609,689.34 37.76% -17.87% -16.20% -1.24%
分产品
商品房 275,706,838.00 171,609,689.34 37.76% -17.87% -16.20% -1.24%
分地区
珠海 275,706,838.00 171,609,689.34 37.76% -17.87% -16.20% -1.24%
四、核心竞争力分析
报告期，公司核心竞争力未发生重大变化，核心竞争力主要表现在以下方面：
1、公司拥有丰富而优质的土地资源储备
作为房地产企业，土地资源是自身赖以生存的基础。截至报告期末，公司在珠海本地未开发项目的总建筑面积约300万
平方米，同时异地合作项目也在积极进行中。公司拥有的大面积的优质土地资源，具有较高的开发价值及增值能力，能够为
公司未来的发展壮大提供强有利的支撑，同时也有利于增强公司应对市场风险的能力。
2、在珠海本地市场的强大的品牌影响力
作为本土资深上市房企，珠海是公司目前发展的主要基地，经过多年的耕耘，公司除在珠海本地拥有大面积土地资源储
备以及优质的品牌项目楼盘外，公司良好的口碑以及项目开发理念也助力于公司的不断扩张；近年来，随着公司对品牌管理
理念的日趋重视，品牌管理能力日渐成熟。未来，公司在珠海市场的品牌影响力将进一步提升，并随着公司的跨区域拓展扩
散至珠海以外的其他区域。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
5,200,000.00 5,200,000.00 0.00%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
广东威尔质子加速器产业化工程研究中
加速器工程化和集成化研究开发 17.88%
心股份有限公司
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（2）持有金融企业股权情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资成本 期初持股数量 期末持股数量 期末账面值 报告期损益
公司名称 公司类别 期初持股比例 期末持股比例 会计核算科目 股份来源
（元） （股） （股） （元） （元）
珠海市斗门区世荣 原始股权投资
其他 10,000,000.00 15,000,000 22.88% 15,000,000 22.88% 19,434,436.77 1,149,062.17 长期股权投资
小额货款有限公司 及收购股权
合计 10,000,000.00 15,000,000 -- 15,000,000 -- 19,434,436.77 1,149,062.17 -- --
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
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（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
珠海市斗门区世荣
子公司 房地产业 房地产开发销售 430,000,000 3,437,287,870.35 618,136,257.25 71,517,838.99 -7,217,565.19 -4,452,179.47
实业有限公司
珠海市年顺建筑有 房屋建筑工程施
子公司 建筑业 26,000,000 667,326,141.59 115,524,782.84 152,165,979.98 4,502,334.51 3,376,750.88
限公司 工
珠海世荣物业管理
子公司 服务业 物业管理 10,000,000 64,231,545.17 9,474,527.33 13,392,420.03 1,509,936.72 1,312,875.00
服务有限公司
珠海市绿怡居园艺
子公司 农业 园林绿化工程 10,000,000 402,589,214.71 14,040,571.01 2,869,025.84 -3,107,045.90 -3,105,305.50
工程有限公司
珠海世荣兆业投资
子公司 服务业 投资咨询 50,000,000 47,698,661.45 47,698,661.45 15,142.24 15,142.24
管理有限公司
北京世荣兆业控股 资产管理、项目
子公司 服务业 50,000,000 60,602,446.37 44,467,418.72 -2,239,777.08 -2,239,777.08
有限公司 投资
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4、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
2014 年 1-9 月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2014 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变
-94.00% 至 -93.00%
动幅度
2014 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润变
2,500 至 3,000
动区间（万元）
2013 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润（万
43,850.67
元）
业绩变动的原因说明 去年同期有股权转让收益，本报告期则无。
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
1、根据公司《章程》以及公司《未来三年股东回报规划（2012-2014）》的要求，报告期，公司实施了2013年度利润分
配方案，以2013年12月31日公司总股本646,095,632股为基数，每10股派现金0.8元；
2、根据中国证券监督管理委员会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》的规定，报告期，公司第五届董事
会第二十次会议对公司《章程》中关于利润分配的相应条款进行了修订，并提交公司2014年第二次临时股东大会审议批准。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
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现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配或资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司始终按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所中小企业版规范运作指引》等法律
法规、规章制度的要求，建立并执行有效的公司治理框架体系，并依据实际情况不断进行完善更新，使公司治理情况不断适
应公司发展需求。
报告期，公司治理的实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
二、重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未收购资产。
2、出售资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售资产。
3、企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生企业合并情况。
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六、公司股权激励的实施情况及其影响
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交易定价 关联交易金额 占同类交易金 关联交易结算 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 披露日期 披露索引
原则 （万元） 额的比例 方式 交易市价
珠海市兆丰混 本公司董事长 向关联方采购 2014 年 03 月 巨潮资讯网
