广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转
增股本。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人郑泽涛及会计机构负责人(会计主管人员)肖义
平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 1
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 31
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 36
第九节 内部控制.............................................................................................................................. 40
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 42
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 119
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 广东世荣兆业股份有限公司
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重大风险提示
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，国家宏观调控政策的变动会对公司经
营产生重大影响。行业调控政策及宏观经济环境的变化是公司未来可能面临的主要风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
注册地址的邮政编码 519180
办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
办公地址的邮政编码 519180
公司网址 www.gdsrzy.com
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郑泽涛 詹华平
广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1
联系地址
区 17 号楼 区 17 号楼
电话 0756-5888899 0756-5888899
传真 0756-5888882 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com shirongzhaoye@sohu.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
广东省工商行政管
首次注册 2000 年 12 月 28 日 4400002006348 4404021192596661 19259666-1
理局
广东省珠海市工商
报告期末注册 2013 年 06 月 27 日 440000000011199 4404021192596661 19259666-1
行政管理局
公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市，主营业务为医疗器械的生产及销
公司上市以来主营业务的变化情况（如
售；2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与
有）
经营。
公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万股，购买其持有的珠海
市斗门区世荣实业有限公司 76.25%的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社
历次控股股东的变更情况（如有）
增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已
更名为“日喀则市世荣投资管理有限公司”）变更为梁社增先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 广东省珠海市香洲康宁路 16 号
签字会计师姓名 李韩冰，王明丽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 972,969,484.95 617,581,363.04 57.55% 549,563,921.85
归属于上市公司股东的净利润
554,450,764.90 170,118,122.39 225.92% 84,873,981.16
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
71,297,154.85 73,617,651.85 -3.15% 84,197,480.38
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
187,546,320.28 -77,932,662.44 340.65% -488,952,710.63
（元）
基本每股收益（元/股） 0.86 0.26 230.77% 0.13
稀释每股收益（元/股） 0.86 0.26 230.77% 0.13
加权平均净资产收益率（%） 39.91% 16.57% 23.34% 9.44%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 3,562,292,557.15 2,610,529,425.98 36.46% 2,453,795,358.73
归属于上市公司股东的净资产
1,597,158,862.27 1,111,932,629.37 43.64% 941,814,506.98
（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
833,519,140.25 169,093,249.60 349,740.23 转让联营企业股权
值准备的冲销部分）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 634,496.38
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -589,972.66 1,505,191.11 -34,636.21
其他符合非经常性损益定义的损益项目 9,212,427.82 国债逆回购投资收益
减：所得税影响额 211,423,309.54 43,828,538.54 159,474.23
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少数股东权益影响额（税后） 147,564,675.82 30,269,431.63 113,625.39
合计 483,153,610.05 96,500,470.54 676,500.78 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年，无论是国际还是国内，整体宏观经济依然跌宕起伏，变数颇多，各经济体之间的相互依存和彼此的影响、制约
的程度越来越高。作为企业面临的难以掌控的各种不确定因素陡然增多，企业投资决策更加困难，尤其是对于投资金额大、
投资周期长、受宏观经济环境和政策因素影响更大的房地产行业更是增加了经营的难度。报告期内，房地产行业一方面受宏
观经济环境负面影响，另一方面，新一届政府采取的抑制投资、提高保障、稳定增长的房地产调控思路日渐清晰，市场对于
从过去的政策化调控转变为建立长效机制的市场化调控的预期进一步提升，房地产业在人们的谨慎乐观中跋涉前进。2013
年，全国商品房销售面积13亿平方米，同比增长17.3%，全年商品房销售金额81428亿元，同比增长26.3%，全国房地产开发
投资86013亿元，同比增长19.8%，呈现出投资、销售两头旺的良好局面，行业整体延续稳步回暖走势。
本报告期是公司开始实施五年（2013年—2017年）发展战略规划的第一年，公司管理层在董事会的领导下，能够准确把
握行业发展态势和市场机会，推进各项工作计划有效实施，坚定以市场为导向，以开发和销售作为工作重中之重，在多项目
开发经营能力、经营资产能力、投资能力和以提高运营效率为目的的公司治理结构优化等方面有较大提升。
1、瞄准刚需市场，实施产品高低搭配，以楼盘品牌、企业品牌为主要营销手段，采用委托知名中介机构、异地代理商
等多种营销模式打开全国市场，取得良好的销售业绩，全年实现合同销售额13.3亿元，同比增长61%。
2、盘活低收益的存量资产，报告期内，公司转让了持有珠海市世荣房产开发有限公司40%股权，获得股权转让款10.66
亿元，实质是提前收回了未来若干年的投资收益，优化了资产结构，大幅提升公司的净资产收益能力。
3、通过招拍挂、拍卖、协议收购、合作开发等各种渠道和方式，增加土地储备和开发项目。报告期内，公司增加建筑
面积14.5万平方米酒店和酒店公寓的土地储备，通过收购珠海粤盛投资管理有限公司100%股权获得建筑面积3.6万平方米的
住宅用地开发权；通过合作开发方式取得威海圣荣浩业房地产开发有限公司51%控股权，已开始动工开发建筑面积为20.7万
平方米的位于威海市环翠区的水缘金座二期项目，计划2014年4月份开始销售；通过合资方式控股北京世荣佳业投资管理有
限公司70%股权和北京世荣兆业投资管理有限公司51%股权，争取2014年上半年取得占地面积约16.2万平方米土地的养老地
产项目的开发经营权、项目立项批文并开始前期工作；另外，报告期末开始运作并于2014年1月份通过法院拍卖方式获得位
于珠海市斗门区井岸镇中兴南路东侧建筑面积为5.3万平方米、尖峰前路建筑面积为17.4万平方米的住宅用地使用权。报告期
内，公司在落实五年发展战略规划，适度扩张经营规模，实现跨区域发展方面开创了良好的局面。
4、全面深入实施财务预算管理、目标管理及相应的绩效考核制度，启动项目负责制、专业化分工的管理模式，进一步
提高公司的管理能力和运营效率，既是适应公司发展的需要，也是作为上市公司应有的不断完善公司治理结构、提高治理水
平的自我要求。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司在建项目主要有二个：1、建筑面积为19.6万平方米的“世荣作品壹号”（蓝湾半岛）一至三期，于2013
年9月份开盘；2、建筑面积为11万平方米的“世荣名筑”，于2013年11月份交楼；销售收入主要为上述项目以及“里维埃拉”
二期“翠湖苑”和三期“碧水岸”的尾盘。2013年，公司能够及时抓住市场机会，采取多种方式的销售模式以及多种媒体不同渠
道推介楼盘，取得较好的销售业绩。全年实现合同销售额13.3亿元，结转主营业务收入94792.90万元，同比增长66.09%，主
要原因是报告期结转的商品房销售收入增加；主营业务成本60692.62万元，同比增长87.07%，主要原因是结转销售收入增加，
相应的主营业务成本增加；实现主营业务净利润9134.76万元；管理费用5941.18万元，同比增长30.53%，主要原因是人员增
加导致人力资源成本增长；销售费用6986.08万元，同比增长179.40%，主要原因是报告期内销售收入大幅增长，相应的应付
各代理商的代理费用增加，以及报告期内加大了全国销售网络铺设的投入。报告期公司现金流状况良好，主营业务活动产生
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现金流量净额18754.63万元，而上期为-7793.27万元，主要原因是销售收入增长以及销售资金回笼情况较好；投资活动产生
的现金流净额101630.88万元，同比增长223.01%，主要原因是公司积极盘活存量资产，转让参股公司股权所得；筹资活动产
生的现金流情况与去年基本持平；至报告期末，公司现金及现金等价物余额142322.55万元，比期初增加391.01%，现金流状
况良好，为公司未来各项开发计划的推进提供了资金保障。截至2013年12月31日，公司总资产35.62亿元，同比增长36.46%，
归属上市公司股东所有者权益15.97亿元，同比增长43.64%，资产负债率44.41%，远低于同行业平均水平，公司继续保持优
良的资产状况，抵御风险能力较强，具备进一步加快发展的财务基础。
报告期公司非经常性损益项目主要为：以10.66亿元转让参股公司——珠海市世荣房产开发有限公司40%股权（以下简
称“世荣房产”），获得投资收益（扣除所得税后）6.22亿元（剔除少数股东权益，归属于上市公司的金额为4.74亿元，占报
告期归属于上市公司股东的净利润的85.53%）。世荣房产由公司控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司和珠海华发实
业股份有限公司合资设立（成立时各持50%股权），根据合作协议，世荣房产由珠海华发实业股份有限公司负责经营管理并
纳入其合并财务报表，公司只享受股权投资收益，对公司的经营业绩、现金流等财务方面基本没有贡献，造成这块资产的事
实收益率很低。因此，经协商达成了股权转让协议，于2012年12月21日召开的公司2012年第二次临时股东大会审议批准，公
司将所持世荣房产50%股权分次转让给珠海华发实业股份有限公司。2012年度，公司完成了世荣房产10%股权的转让工作，
获得投资收益（扣除所得税后）1.26亿元（剔除少数股东权益，归属于上市公司的金额为0.96亿元，占当期归属于上市公司
股东的净利润的56.64%）。剩余世荣房产40%股权的转让工作在本报告期全部完成，相关会计核算及对公司经营业绩的影响
在本报告期结束。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照五年发展战略规划的安排和年初制定的各项经营计划开展工作，按时完成世荣名筑项目交楼和世荣
作品壹号一、二期开盘，销售方面超额完成任务指标；推迟“里维埃拉——碧水岸二区”项目的建设，主要是因为一区仍有较
大存量待售，同时，根据市场需求，加快建设相对高端的世荣作品壹号项目，以求在各细分市场中获得更大份额，因此，计
划推迟至2014年下半年开工建设，现已开始规划设计等前期工作。报告期内，公司按既定发展战略立足珠海，进一步提升公
司在本区域的综合竞争力，实现了跨区域、多项目开发的战略目标。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
报告期公司的收入主要来源于“里维埃拉——碧水岸一区”项目和“世荣名筑”项目，“世荣名筑”项目为报告期新增结转项
目，是促使报告期收入增长的主要因素。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
销售量 151,935 95,039 59.87%
房地产业 生产量 101,050 167,719 -39.75%
库存量 103,973 154,858 -32.86%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本年销售量151,935m2，较上年同期增加59.87%，主要原因系公司加大了销售力度，销售量增加；
本年生产量101,050m2，较上年同期减少39.75%，主要原因系竣工面积减少；
本年库存量103,973m2，较上年同期减少32.86%，主要原因系销售量增加，库存减少。
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公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 11,578,476.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.22%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 第一名 2,888,104.00 0.3%
2 第二名 2,268,842.00 0.24%
3 第三名 2,244,995.00 0.24%
4 第四名 2,098,569.00 0.22%
5 第五名 2,077,966.00 0.22%
合计 —— 11,578,476.00 1.22%
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 606,926,236.60 96.39% 324,436,980.37 87.81% 87.07%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商品房 606,926,236.60 96.39% 324,436,980.37 87.81% 87.07%
说明
单位：元
2013年 2012年
项目
金额 占营业成本的比重 金额 占营业成本的比重
建筑安装工程费 358,521,335.41 59.07% 203,443,184.65 62.71%
基础设施建设费 52,543,588.96 8.66% 24,780,048.78 7.64%
合计 411,064,924.37 67.73% 228,223,233.43 70.34%
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公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 304,158,031.11
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 70.83%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 珠海市嘉顺建筑工程有限公司 177,103,649.50 41.24%
2 四川大安建筑工程有限责任公司 41,797,862.81 9.73%
3 珠海市兆丰混凝土有限公司 40,060,601.00 9.33%
4 广州程海贸易有限公司 23,130,401.80 5.39%
5 广东建粤工程有限公司 22,065,516.00 5.14%
合计 —— 304,158,031.11 70.83%
4、费用
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
销售费用 69,860,793.41 25,003,888.67 179.40
管理费用 59,411,811.02 45,516,484.39 30.53
所得税费用 231,898,390.44 77,580,808.21 198.91
销售费用较上年同期增加179.40%，主要原因是报告期内销售收入大幅增长，相应的应付各代理商的代理费用增加，以及报
告期内加大了全国销售网络铺设的投入；
管理费用较上年同期增加30.53%，主要原因系报告期人员增加导致人力资源成本增长；
所得税费用较上年同期大幅增加，主要原因系转让股权增加收益导致所得税费用相应增加。
5、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 1,296,865,167.24 592,420,333.42 118.91%
经营活动现金流出小计 1,109,318,846.96 670,352,995.86 65.48%
经营活动产生的现金流量净
187,546,320.28 -77,932,662.44 340.65%
额
投资活动现金流入小计 1,076,998,217.50 319,722,456.66 236.85%
投资活动现金流出小计 60,689,423.79 5,084,560.87 1,093.6%
投资活动产生的现金流量净
1,016,308,793.71 314,637,895.79 223.01%
额
筹资活动现金流入小计 652,500,000.00 422,000,000.00 54.62%
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筹资活动现金流出小计 722,985,780.61 495,208,640.37 46%
筹资活动产生的现金流量净
-70,485,780.61 -73,208,640.37 3.72%
额
现金及现金等价物净增加额 1,133,369,333.38 163,496,592.98 593.21%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流入、经营活动产生的现金流量净额分别较上年同期增加118.91%、340.65%，主要原因系销售商品房收到
的现金较上年同期增加；
2、经营活动现金流出较上年同期增加65.48%，主要原因系项目投入及支付的税费增加；
3、投资活动现金流入较上年同期增加236.85%，主要原因系转让股权收到的现金增加；
4、投资活动现金流出较上年同期大幅增加，主要原因系购买股权支付的现金增加；
5、投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加223
