广东世荣兆业股份有限公司 2012 年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 02 月
广东世荣兆业股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人唐志徽及会计机构负责人(会计主
管人员)肖义平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
严军 董事 出差 陈宇
张陶伟 董事 工作原因 张世明
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.5 元（含税），送红股 4
股（含税），不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示................................................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 6
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 8
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 20
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 29
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 33
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 37
第九节 内部控制.............................................................................................................................. 41
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 43
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 133
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
注册地址的邮政编码
办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.gdsrzy.com
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郑泽涛 詹华平
联系地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
电话 0756-5888899
传真 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 税务登记号码 组织机构代码
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注册号
首次注册 2000-12-28 广东省工商行政 4400002006348 440402119259666 19259666-1
管理局
报告期末注册 2010-1-4 广东省珠海市工 440000000011199 440402119259666 19259666-1
商行政管理局
2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，公司主营业务由医疗器械业务逐渐
公司上市以来主营业务的变化情况（如
变更成为房地产开发经营，并于 2009 年 7 月 13 日在工商局办理完成工商变更手
有）
续。
2008 年 2 月 25 日，本公司向梁社增先生非公开发行人民币普通股 129,000,000 股，
历次控股股东的变更情况（如有） 梁社增先生直接持有本公司 67.09%股份，本公司控股股东由珠海威尔集团有限公
司变更为梁社增先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 广东省珠海市香洲康宁路 16 号
签字会计师姓名 程银春，汪礼宏
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 617,581,363.04 549,563,921.85 12.38% 719,431,323.16
归属于上市公司股东的净利润
170,118,122.39 84,873,981.16 100.44% 94,125,715.34
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
73,617,651.85 84,197,480.38 -12.57% 87,874,835.20
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-77,932,662.44 -488,952,710.63 84.06% 337,824,875.65
（元）
基本每股收益（元/股） 0.37 0.18 105.56% 0.20
稀释每股收益（元/股） 0.37 0.18 105.56% 0.20
净资产收益率（%） 16.57% 9.44% 7.13% 11.62%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 2,610,529,425.98 2,453,795,358.73 6.39% 1,919,966,890.62
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 1,111,932,629.37 941,814,506.98 18.06% 856,981,861.56
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 170,118,122.39 84,873,981.16 1,111,932,629.37 941,814,506.98
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
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归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 170,118,122.39 84,873,981.16 1,111,932,629.37 941,814,506.98
按境外会计准则调整的项目及金额
公司不存在需按照境外会计准则披露的财务数据情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
公司不存在需按照境外会计准则披露的会计数据情况。
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
169,093,249.60 349,740.23 608,060.61 主要为转让股权
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 176,100.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 6,245,042.78
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 634,496.38 -87,873.44
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,505,191.11 -34,636.21 1,361,877.42
所得税影响额 43,828,538.54 159,474.23 346,207.05
少数股东权益影响额（税后） 30,269,431.63 113,625.39 1,706,120.18
合计 96,500,470.54 676,500.78 6,250,880.14 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年，房地产行业持续受到史上最严厉的“组合拳”政策的调控，在长达两年多的严厉调控下，投机性需求已基本被挤
出市场，自用的刚性需求成为市场的主力，房价的增幅和增速得到有效的抑制，房地产调控取得了积极成效。至报告期末，
随着市场各方对调控政策的适应，调控政策对市场预期影响的“边际效应”越来越弱，楼市开始回暖，在房价温和上涨的同时，
交易量也迅速攀升，作为房地产市场“风向标”的土地市场特别是一、二线城市的土地市场迎来成交高潮。2012年，全国房地
产开发投资71804亿元，扣除价格因素实际增长14.9%，商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售额64456
亿元，同比增长10.0%，这些数据印证了房地产市场整体企稳回暖的事实。与此同时，政府加强房地产调控的调子依然没变，
为了巩固已取得的调控成果，现行的各项调控政策持续实施将成为必然选择，未来可能会更多的以财税、金融等市场手段代
替“限购、限价”等行政手段，从而形成一个长效的调控机制。不可否认，从2012年第三季度开始全国50多个主要城市商品房
交易价量持续企稳反弹，特别是“积极稳妥推进城镇化”作为既定国策的确立，无疑为今后房地产业的持续健康发展注入了正
能量。
报告期内，公司管理层能够准确把握政策动态和市场走势，坚持年初制定的以销售作为所有工作的核心的工作部署，以
市场为导向，针对刚性需求采取各种灵活多样的营销策略，取得了良好的经营业绩，全年实现合同销售额8.26亿元，同比去
年大幅增长。经营业绩数字的增长是公司治理结构不断完善，治理水平和项目开发管理能力显著提升的结果。2012年，公司
的整体运营管理能力在以下几个方面取得了重大突破，为公司下一时期开始快速发展奠定坚实基础：
1、全面疏理完善各项内控管理制度并规范实施，提高了决策的科学性和工作效率，为下一步公司在做快的基础上做强
做大的发展战略练好内功；
2、开始推行全项目运作和管理模式，有效缩短了项目开发周期，初步实现快速周转和可复制的项目开发模式，为未来
跨区域发展做好准备；
3、在销售方面，采取自销、与知名中介机构联合销售、异地代理的营销模式，在全国范围铺设销售网络并基本形成，
既拓宽了销售渠道，同时也有力的推广企业和楼盘的品牌；
4、全面有效的实施财务预算管理，进一步提高公司的经营成本管控能力、资金使用效率和目标管理能力，最终提高公
司的整体盈利能力；
5、成功进行股权投资运作，盘活存量资产，提前获得了高额的股权投资收益和大量的现金回笼，增强了公司拓展新项
目的能力；
6、启动下一个5年（2013年—2017年）发展战略规划，为公司把握行业发展机遇，实现跨越式发展提供指导和战略安排。
二、主营业务分析
1、概述
2012年，公司主要销售的项目有三个：1、里维埃拉二期“翠湖苑”；2、里维埃拉三期“碧水岸”一区；3、世荣名筑，其
中世荣名筑为2012年10月份新开盘项目。公司准确抓住2012年下半年房地产市场开始企稳回暧的市场机会，以市场为导向，
调整营销策略，取得显著成效，全年实现合同销售额8.26亿元。报告期，公司营业收入61758.14万元，主营净利润11065.58
万元，归属于母公司所有者净利润7361.76万元，通过股权投资运作实现投资收益9635.26万元，合并归属上市公司股东净利
润17011.81万元，同比增长100.44%，每股收益0.37元，同比增长105.56%。截止2012年12月31日，公司总资产26.11亿元，同
比增长6.39%，归属上市公司股东所有者权益11.12亿元，同比增长18.06%；资产负债率49.85%（剔除预收账款后，实际资产
负债率为42.11%），远低于同行业平均水平，公司未来融资空间巨大，公司具备较强的运用财务杠杆进行规模扩张的能力。
报告期内，公司整体经营实力进一步增强，资产质量不断提高，良好的财务状况确保公司有充分的能力抵御市场风险和进行
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快速发展。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照年初制定的各项经营计划，结合市场实际情况开展工作，顺利按时完成碧水岸项目交楼及世荣名筑
项目开盘，完成全年新增合同销售目标额的137.6%。公司按既定发展战略立足珠海，深耕现有市场，不断增强项目运作能
力和品牌影响力。在此基础上，积极拓展新项目，努力推进跨区域、多项目的发展战略，并已取得较大进展。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
项目 2012年 2011年 同比增减情况
商品房 570,749,310.97 506,625,642.00 12.66%
公司商品房销售收入比上年同期增加12.66%，主要原因系报告期可结转的商品房销售收入较上年同期增加。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
销售量（m2） 95,039 79,741 19.18%
房地产 生产量（m2） 167,719 105,145 59.51%
库存量（m2） 154,858 82,179 88.44%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本年生产量为167718 m2，较上年同期增加59.51%，主要原因系完工开发项目增加；
年末库存量为154858 m2，较上年末增加88.44%，主要原因系生产量增加。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 12,247,988.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 2.15%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 第一名 3,176,105.00 0.56%
2 第二名 2,655,513.00 0.47%
3 第三名 2,214,420.00 0.39%
4 第四名 2,101,641.00 0.37%
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5 第五名 2,100,309.00 0.37%
合计 —— 12,247,988.00 2.15%
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产 324,436,980.37 87.81% 251,234,643.47 87.46% 29.14%
产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商品房 324,436,980.37 87.81% 251,234,643.47 87.46% 29.14%
说明
项目 2012年 2011年
金额 占营业成本比重（%） 金额 占营业成本比重（%）
建筑安装工程费 203,443,184.65 62.71% 147,421,928.37 58.68%
基础设施建设费 24,780,048.78 7.64% 24,639,255.36 9.81%
合 计 228,223,233.43 70.34% 172,061,183.74 68.49%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 192,856,743.72
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 69.35%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 珠海市嘉顺建筑工程有限公司 72,629,475.81 26.12%
2 四川大安建筑工程有限责任公司 53,081,182.39 19.09%
3 广州程海贸易有限公司 30,293,377.70 10.89%
4 珠海市兆丰混凝土有限公司 23,179,222.50 8.33%
5 珠海市恒源电力建设有限公司 13,673,485.32 4.92%
合计 —— 192,856,743.72 69.35%
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4、费用
项目 2012年 2011年 同比增减（%）
财务费用 19,917,052.95 320,238.62 6,119.44
所得税费用 77,580,808.21 31,743,392.49 144.40
说明：
①公司财务费用变化的主要原因系本年费用化的借款利息增加，资本化的借款利息减少。
②公司所得税费用较上年同期增加144.40%，主要原因系转让股权增加收益，相应增加所得税费用。
5、研发支出
不适用。
6、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 592,420,333.42 370,924,209.10 59.71%
经营活动现金流出小计 670,352,995.86 859,876,919.73 -22.04%
经营活动产生的现金流量净
-77,932,662.44 -488,952,710.63 84.06%
额
投资活动现金流入小计 319,722,456.66 13,321,083.02 2,300.12%
投资活动现金流出小计 5,084,560.87 2,652,049.80 91.72%
投资活动产生的现金流量净
314,637,895.79 10,669,033.22 2,849.08%
额
筹资活动现金流入小计 422,000,000.00 555,000,000.00 -23.96%
筹资活动现金流出小计 495,208,640.37 68,559,691.69 622.3%
筹资活动产生的现金流量净
-73,208,640.37 486,440,308.31 -115.05%
额
现金及现金等价物净增加额 163,496,592.98 8,156,630.90 1,904.46%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
①公司经营活动现金流入、经营活动产生的现金流量净额分别较上年同期增加59.71%、84.06%，主要原因系销售商品房收
到的现金较上年同期增加。
②公司投资活动现金流入、投资活动产生的现金流量净额分别较上年同期增加2300.12%、2849.08%，主要原因系收到公司
转让股权款和联营企业分红款。
③公司筹资活动现金流出较上年同期增加622.30%，主要原因系公司偿还借款及子公司向少数股东支付分红款。
④公司筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少115.05%，主要原因系公司偿还借款及子公司向少数股东支付分红款。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
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报告期，公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要原因系净利润中投资收益的比重较大，而经营活动的
现金流量中并未包含投资收益收到的现金，存在口径差异。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产 570,749,310.97 324,436,980.37 43.16% 12.66% 29.14% -7.25%
分产品
商品房 570,749,310.97 324,436,980.37 43.16% 12.66% 29.14% -7.25%
分地区
珠海 570,749,310.97 324,436,980.37
