招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
2015 年年度报告
公告编号：【CMSK】2016-018
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
本公司副董事长付刚峰因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事长孙承铭代为出席会议并行使表决权，其余
董事均出席了会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2016 年 3 月 25 日公司总股本 7,904,092,722 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金红利 2.60 元（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人孙承铭、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人(会计主管人员)黄盛超声明：保证年度报告中财务报告的
真实、准确、完整。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
目录
第一节 重要提示、目录和释义.....................................................................................................................................................................1
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................................................................................4
第三节 公司业务概要......................................................................................................................................................................................8
第四节 管理层讨论与分析........................................................................................................................................................................... 10
第五节 重要事项............................................................................................................................................................................................40
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................................................................................68
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..................................................................................................................................... 75
第八节 公司治理............................................................................................................................................................................................84
第九节 财务报告............................................................................................................................................................................................88
第十节 备查文件目录................................................................................................................................................................................. 287
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商蛇口、招商局蛇口控股 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司
招商局轮船 指 招商局轮船股份有限公司
本次换股吸收合并 指 招商蛇口发行 A 股换股吸收合并招商地产并向特定对象发行 A 股股份募集配套资金
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
招商地产 指 招商局地产控股股份有限公司
招商物流 指 招商局物流集团有限公司
工银瑞信 指 工银瑞信投资-招商局蛇口特定资产管理计划
国开金融 指 国开金融有限责任公司
华侨城 指 深圳华侨城股份有限公司
奇点领誉 指 北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙）
兴业财富 指 兴业财富-兴金 202 号单一客户资产管理计划
招为投资 指 深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）
博时资本 指 博时资本招商蛇口 A 专项资产管理计划及博时资本招商蛇口 B 专项资产管理计划
第一期员工持股计划 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司-第一期员工持股计划
青岛中润德 指 青岛中润德汽车贸易有限公司
成都招商博时 指 成都招商博时房地产开发有限公司
金道汇通 指 沈阳金道汇通房地产开发有限公司
世招荃晟 指 南京世招荃晟置业有限公司
厦门景湖城 指 厦门市景湖城房地产有限公司
北京广盈 指 北京广盈房地产开发有限公司
成都招商远康 指 成都招商远康房地产开发有限公司
深圳葵涌文发 指 深圳市葵涌文发房地产开发有限公司
上海招商宝欣 指 上海招商宝欣置业有限公司
苏州招商瑞盈 指 苏州招商瑞盈房地产有限公司
苏州招商漫城 指 苏州招商漫城房地产有限公司
重庆招商依城 指 重庆招商依城房地产开发有限公司
深圳招平瑞盛 指 深圳招平瑞盛投资控股有限公司
厦门招港 指 厦门市招港房地产有限公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
佛山依云观园 指 佛山依云观园房地产有限公司
南京招平利盛 指 南京招平利盛投资有限公司
南京招商招盛 指 南京招商招盛房地产有限公司
上海招平 指 上海招平房地产开发有限公司
深圳招商远航 指 深圳招商远航投资有限公司
招商太仓 指 招商局地产（太仓）有限公司
招雅阁置业 指 深圳市招雅阁置业管理有限公司
招盛阁置业 指 深圳市招盛阁置业管理有限公司
招商牛成 指 深圳招商牛成建设有限公司
《蛇口用地协议》 指 公司与深圳市规划与国土资源局签署的《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》
平方公司 指 深圳市平方汽车园区有限公司（深圳市前海平方园区开发有限公司的前身）
《前海物流园区用地协议》 指 《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》
深圳龙盛 指 深圳龙盛实业有限公司
前海管理局 指 深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
中信证券 指 中信证券股份有限公司
招商证券 指 招商证券股份有限公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司的中文名称及简称，外文名称及缩写
中文名全称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司
中文名简称：招商蛇口
英文名全称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD
英文名简称：CMSK
二、公司注册信息
法定代表人：孙承铭
成立日期：1992 年 2 月 19 日
统一社会信用代码：914400001000114606
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场
注册地址邮政编码：518000
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
办公地址邮政编码：518067
公司网址：www.cmsk1979.com
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
公司上市以来主营业务和控股股东不存在变更情况
三、公司董事会秘书及证券事务代表
董事会秘书：刘 宁
证券事务代表：陈 江
联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
电话号码：0755-26819600
传真号码：0755-26818666
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
四、公司信息披露
公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
五、公司股票上市交易所、股票简称和股票代码
股票上市证券交易所：深圳证券交易所
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股票简称：招商蛇口
股票代码：001979
六、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名：郭晋龙、夏斌
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：中信证券、招商证券
保荐机构办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田
路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）
保荐代表人姓名：张锦胜、吴仁军（中信证券）；王大为、刘光虎（招商证券）
保荐机构持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：中信证券、招商证券
财务顾问办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田
路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）
财务顾问主办人姓名：陈健健、成希（中信证券）；王大为、章毅（招商证券）
财务顾问持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日
七、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 49,222,414,971.13 45,485,947,357.13 8.21% 34,782,419,921.42
归属于上市公司股东的净利润（元） 4,850,331,780.69 3,204,576,467.23 51.36% 2,786,238,700.90
归属于上市公司股东的扣除非经常性
4,395,299,224.67 2,891,679,803.35 52.00% 2,419,986,407.35
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,084,272,227.53 -4,941,344,846.98 142.18% 2,618,815,138.69
基本每股收益（元/股） 0.88 0.58 51.72% 0.51
稀释每股收益（元/股） 0.88 0.58 51.72% 0.51
加权平均净资产收益率 27.96% 20.73% 增加 7.23 个百分点 20.70%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 210,899,226,412.99 168,263,654,825.12 25.34% 152,485,010,805.96
归属于上市公司股东的净资产（元） 46,628,326,410.31 16,812,104,397.25 177.35% 14,063,502,231.22
注：2015 年 12 月 30 日，本公司完成换股吸收合并招商地产，本年度利润表依据会计准则编制，净利润数为本公司完成换
股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径（即视
同 2014 年 1 月 1 日已完成本公司换股吸收招商地产），相关项目的对比变动情况如下：
2015 年 2014 年 本年比上年增减
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
归属于上市公司股东的净利润（元） 6,892,549,714.65 5,255,812,014.01 31.14%
归属于上市公司股东的扣除非经常
6,307,489,035.02 5,016,566,888.02 25.73%
性损益的净利润（元）
每股收益（元/股） 0.93 0.71 31.14%
加权平均净资产收益率 21.05% 17.9% 增加 3.15 个百分点
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 7,904,092,722
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.61
依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.87
注：1、截止 2015 年 12 月 31 日，本公司经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的股本为 7,401,797,599 股。2016
年 1 月 13 日，本公司新增战略投资者（含员工持股计划）投入的股本 502,295,123 股完成登记手续，公司股本变更为
7,904,092,722 股。
2、为便于投资者进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径用最新股本计算的全面摊薄每股收益为 0.87 元/股。
八、境内外会计准则下会计数据差异
本公司不存在境内外会计准则下会计数据差异。
九、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 6,433,015,069.45 12,666,678,164.45 6,412,726,642.70 23,709,995,094.53
归属于上市公司股东的净利润 528,953,905.25 1,266,281,068.73 115,230,504.78 2,939,866,301.93
归属于上市公司股东的扣除非经
522,957,366.66 920,298,074.15 100,229,863.48 2,851,813,920.38
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -7,020,454,404.68 -1,045,324,235.91 4,237,366,582.70 5,912,684,285.42
注：1、公司于 2015 年 12 月 30 日在深交所上市，报告期内未披露季度报告、半年度报告；
2、基于上述原因，为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径，分季度备考
主要财务指标情况如下：
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
归属于上市公司股东的净利润（元） 843,202,186.95 1,984,233,878.47 150,593,463.56 3,914,520,185.67
归属于上市公司股东的扣除非经常性
835,269,231.53 1,450,063,710.60 172,106,366.95 3,850,049,725.94
损益的净利润（元）
十、非经常性损益项目及金额
单位：元
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益 -4,382,369.64 395,172,596.72 262,637,765.35
计入当期损益的政府补助 55,723,469.31 47,176,366.58 41,845,155.26
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 190,607,073.56 9,730,004.13 157,535,772.66
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
11,630,003.67
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 8,000,722.69 13,248,394.73
处置可供出售金融资产取得的投资收益 -12,455,021.61 989,862.38 4,089,366.59
对外委托贷款取得的损益 36,980,234.45 628,266.08
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 306,369,634.55 66,589,577.90 40,734,371.85
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -238,992,442.94 -156,839,259.39
减：所得税影响额 -52,814,569.22 123,882,812.10 15,761,139.29
少数股东权益影响额（税后） -68,367,409.12 -65,959,604.97 150,335,663.35
合计 455,032,556.02 312,896,663.88 366,252,293.55
注：1、除上述各项之外的其他营业外收入和支出主要系本公司改制，清理债权债务，将长期挂账无需支付的款项清理转入
“营业外收入”；
2、其他符合非经常性损益定义的损益项目包括：
1）以前年度本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主
要为存货评估增值，控制权变更日，已一次性作为非经常性损益计入当期投资收益。本年按该公司实际结转的存货面积占控
制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股权投资增值87,672,015.27元；
2）2015年5月1日，本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。控制权变更日，本公司对其可
辨认净资产按公允价值进行计量，存货评估增值计1,696,230,600元，其中计入投资收益432,538,803元。2015年按该公司实际
结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比例，相应转销存货评估增值470,348,418.25元(扣除所得税及少数股
东损益后净额为119,938,846.65元)。因控制权发生变更，将原持有股权相关的其他所有者权益11,777,249.14元转出计入本期
投资收益，合计对非经常性损益的影响为-26,032,366.11元；
3）招商地产因被本公司吸收合并，其股东大会审议批准了《关于终止公司股票期权首次授予计划的议案》，提前终止股
权激励，按加速行权处理确认股权激励费用85,474,102.61元，计入本年度非经常性损益；
4）本年因公司改制及上市发生相关费用 39,813,958.95 元。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
招商蛇口系一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。
公司于报告期内吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以打造智慧城市、智慧商
圈、智慧园区、智慧社区为目标，推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设
与运营三大业务板块。
1、社区开发与运营
依托旗下“招商地产”品牌，公司 31 年来专注为家庭客户提供精品住宅，目前已布局全国 33 个城市，开发项目近 200
个。开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，积累了全面的住宅开发经验。公司
因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最
早的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感。
在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地
产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司规模和利润的潜在增长点。运营模式上，公司将由重“物业空间开发”向重“运
营”转型，巩固提升开发业务和运营服务能力，提升物业价值。
2、园区开发与运营
园区（开发区）是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、
研发楼、厂房、仓库等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、
产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。公司于 1979 年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区
进行开发建设。在 30 年多年的历程中，公司作为一个企业自筹资金，独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的城区，
积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。如今，随着前海蛇口片区被纳入自贸区，
蛇口又被时代赋予新的历史使命，将以制度创新为核心，扩大对外开放，促进内地与港澳经济深度合作，公司作为前海蛇口
自贸区最大的企业建设主体，将为打造样板自贸区，全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验，发挥示范带动、服
务全国的积极作用。在立足蛇口这个样板园区的升级改造，公司也积极将蛇口模式对外复制，并国内多个城市开展主题特色
产业园区的开发和运营。利用公司在规划设计、开发建设、产业聚集等方面的优势，着重打造特色园区，引领城市的升级。
3、邮轮产业建设与运营
邮轮产业建设与运营是公司的新业务，是经过对市场充分分析并结合自身优势而确定的转型方向之一。公司目标将打造
以邮轮母港为核心，全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链，
建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。目前现正开发蛇口太子湾片区，将建成华南地区最大的集国际邮轮客运、商务办公、
滨海休闲娱乐于一体的国际邮轮综合体，并提前布局，建立中国本土邮轮品牌。未来，公司将加速在中国沿海各大国际邮轮
母港的布局。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
年末货币资金占总资产 19.27%，同比增加 55.53%。主要系公司非公开发行股票募集资金 118 亿元。除此之外，其他主
要资产无重大变化。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
2、主要境外资产情况
境外资产占 是否存在
资产的具体内 资产规模 运营 保障资产安全性
形成原因 所在地 收益状况（万元） 公司净资产 重大减值
容 （万元） 模式 的控制措施
的比重 风险
房地产存货 境外运营 48,260.03 新西兰奥克兰 销售 设立专门管理机 43,096.75 0.78% 否
构，委派管理人
投资性房地产 境外运营 15,652.68 香港 出租 员，健全制度，实 3,913.62 0.25% 否
行事前报告、事中
控制、事后评价相
在建工程 境外运营 19,114.59 香港 出租 尚未产生收益 0.31% 否
结合
三、核心竞争力分析
1、集团内的业务协同优势
招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，连续十一年被列入 A 级央企，旗下拥有包括招商局国际、招商轮
船、招商局公路、招商银行、招商证券以及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司，横跨实业和金融两大领域。近年
来招商局集团大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对
内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商
蛇口实现跨越式发展。
此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商
蛇口带来巨大的商业机会。
2、独特的战略资源优势
园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展，公司已布局全国 33 个城市，除公
开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土
地资源尚未开发或计划改造升级，充足的土地资源为公司未来的持续发展提供了保证。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地
均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势
和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优
势。
3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验
经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又有
丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体
及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司
形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体
现，公司不但获得了应有的商业利益，为城市发展也带来了巨大的社会效益。
4、助力公司转型发展的探索创新精神
在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神于
招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从 1979 走来，招商局
蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，
同时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。去年，公司成立创新发展中心，着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创
新项目，探索“开发+运营+资管”的营业模式，寻求公司规模和利润的潜在增长点。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
市场回顾
2015 年，中国经济在一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生的宏观政策作用下保持了总体平稳、稳中有进、稳中有
好的发展态势。宽松的货币政策为 2015 年中国房地产市场销售额创新高奠定了基础。全年商品房销售面积 128,495 万平方
米，比上年增长 6.5%，销售额 87,281 亿元，增长 14.4%。尽管政策利好推动全国房地产市场总体增长，但城市分化日趋加
剧，“去库存”成为部分城市的政策着力点。从开发数据看，房企土地购置面积增速、全国房地产开发投资增速和房屋新开
工面积增速均下滑至多年来的低点，房地产已然进入下半场。
物不因不生，不革不成。传统的房地产开发经营模式很难使房企再保持高速增长，行业竞争激烈、土地、人力成本上升
等因素造成房地产行业利润率持续下降，企业经营压力不断增大。与此同时，针对改善型升级、健康养老、旅游度假的需求
增长强劲；自贸区建设、新型城镇化建设、产融结合等国家战略也带来了丰富的商业机会。
2015 年是前海蛇口自贸片区成立元年，自贸区建设取得重大阶段性进展。注册企业快速增长，截至 2015 年底，前海蛇
口片区注册企业达 7.39 万家，注册资本合计 3.34 万亿元。自贸区的核心功能在于促进贸易自由、投资自由和金融自由，通
过与金融、贸易、物流等相关业务板块的协同，适合自贸区需求的生产服务型体验式综合体迎来发展机遇。
2015 年是近年来国务院批复国家级新区数量较多的一年，诸多产业升级被提高到国家战略。2015 年 4 月颁布的《关于
促进国家级新区健康发展的指导意见》强调新区要“推动产城融合和新型城镇化建设”。新型城镇化发展以及产业升级将带
来系列新城拓展、城市更新、产业园区的发展机遇，关键在于产城融合、统合综效，打造宜居宜业的人居环境。未来，产业
园区将向产业集群、智慧园区发展，聚焦于打通上下游产业链，为园区内企业提供智能、完善的整套服务体系。
公司的战略目标
基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合对招商蛇口自身核心竞争力及商业模式的梳理，公司制定了中长期的战略
框架，以新理念指导新实践，以新战略谋求新发展。
公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦
居民客户、企业客户和政府客户需求。在强化项目开发能力外，不断培养运营服务能力和资产管理能力，并通过“区域聚焦、
城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。公司将通过“产、网、融、城”一体化运作，通过业务、商业模式，机
制和管理创新多管齐下，推动公司各项战略措施的有效落地。
在深耕蛇口，布局全国的历程中，公司总结出了“前港—中区—后城”的空间发展模式，这一模式在本年完成吸收合并
招商地产后更为清晰。由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，这是城市
升级的可行途径，是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。通过港、区、城联动，可以构建由政府推动、
企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台，作为集团内地产板块的旗舰企业，公司将跟随集团的战略，将这
个模式落地生根。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国
城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式，以获取更多优质的资源，
承担更多的建设重任，实现更大的商业价值。在这过程中，公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块相互依存，互
为促进，不可分离，在不同的阶段，对公司盈利产生不同的影响。短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园
区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有
效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，
公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；
长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终促使公司实现既定的战略目标。
报告期公司的战略实施情况
在招商局集团“建设具有国际竞争力的世界一流企业”的战略愿景指引和招商局地产板块战略发展、加速前海蛇口自贸
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告
区开发建设的需求推动下，依照中国证监会关于推动整体上市、减少关联交易、优化上市公司治理结构的精神，公司于报告
期内启动了 A 股资本市场重大无先例重组事项。本次重组由招商蛇口发行 A 股股份换股吸收合并招商地产并向 8 个特定对
象以锁定价格方式发行股份以募集配套资金 118 亿元，之后于深圳证券交易所挂牌上市。这是中国资本市场非上市公司换股
吸收合并上市公司同时配套融资的首例，股东层面又引入了产业资本、金融资本为代表的战略投资者以及员工持股计划，以
混合所有制形式实现产权多元化，进一步完善了公司治理结构。通过整合，招商地产的 A、B 股同时转成了招商蛇口的 A
股，同步完成招商地产新加坡 B 股退市，创新性地解决了 B 股历史问题。
本次重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市，也成功将各自为阵的多业务板块聚合为一体化管
控。整合后的招商蛇口拥有房地产一级开发、二级开发销售、运营管理、物业服务、中介代理等全周期业务线，开发的项目
涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，城市综合体、写字楼、中高端服务式公寓、商场、
都市中高端酒店等商业类产品以及主导开发了多个拥有厂房、仓库、研发楼等多业态的特色产业园。公司可谓是产品线齐全、
经验丰富、口碑良好的“全能选手”。
2015 年，在整合的同时公司的各项经营管理活动正常开展，关键业绩指标稳中有升。社区运营方面的各项专业能力持
续提升。一二线城市的资源储备进一步巩固，涌现出北京臻园、深圳双玺花园等一系列代表性的高品质项目。值得一提的是，
作为蛇口片区珍藏的住宅项目，双玺花园总货值近 300 亿元，这是园区成熟促进社区项目价值提升的经典范例。围绕提升产
品品质，满足客户对新生活方式的更高要求，公司健全了改善型 I-HOPE 系列产品线，进一步增强公司住宅产品的竞争力。
2014 年公司预见性地研发“双孩房”，报告期内及时响应政策及市场需要，在重点城市快速推出相关产品，获得客户的一致
好评。根据第三方数据调查，2015 年公司外部总体客户满意度测评同比上升 8%，连续三年均呈现稳步上涨趋势。
园区运营板块业务推进有序，样板园区愈趋成熟。在“老蛇口”的基础上，公司再一次从产业转型、配套环境、园区服
务、空间发展、环境美化、交通优化等六大方面对蛇口进行再造，全面推进城区更新和文化体系的提升，并以产业升级为切
入点，带动人口结构、功能配套等要素的全面升级。截止报告期末，蛇口的再造取得了突出成效。以文化创意产业为核心的
南海意库在业内已久负盛名，香港城跨境商品展销中心盛大开业，创意岛文化创意产业集群、“价值工厂”等创意产业
