中航地产股份有限公司 2016 年半年度报告
中航地产股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
中航地产股份有限公司 2016 年半年度报告
第一节 重要提示、目录
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
审议本次半年报的董事会会议以现场会议和通讯表决结合的方式召开，公司所有董事均参会并进行了表决。
董事会审议的报告期内的半年度利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人肖临骏、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人张秀成声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
对半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述的风险提示
□ 适用 √ 不适用
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目 录
第一节 重要提示、目录 ................................................................................................................................. 2
第二节 公司简介 ............................................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ........................................................................................................................................... 32
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................................... 64
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................................... 67
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................................... 68
第九节 财务报告 ........................................................................................................................................... 69
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................................. 207
中航地产股份有限公司 2016 年半年度报告
第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中航地产 股票代码
变更后的股票简称 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中航地产股份有限公司
公司的中文简称 中航地产
公司的外文名称 AVIC REAL ESTATE HOLDING COMPANY LIMITED
公司的外文名称缩写 AVIC REAL ESTATE
公司的法定代表人 肖临骏
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 宋丹蕾
深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦
联系地址
六楼 六楼
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深圳市市场监
报告期初注册 2014 年 12 月 18 日 440301103009475 440300192181247 19218124-7
督管理局
深圳市市场监
报告期末注册 2016 年 6 月 20 日 91440300192181247M 91440300192181247M 91440300192181247M
督管理局
2016 年 5 月 18 日，公司披露《关于修订<公司章程>的公告》，公告编号为：2016-43。
临时公告披露的指定 （2016 年 5 月 17 日，公司第七届董事会第四十七次会议审议同意公司在营业证照经营范围中增加“租
网站查询日期 赁服务、鉴证咨询服务、商务辅助服务”，并对《公司章程》中关于经营范围的条款进行相应修订。该事
项经公司 2016 年第二次临时股东大会批准。相关工商变更手续已办理完成。）
临时公告披露的指定
巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn/
网站查询索引
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,715,435,662.94 1,613,407,478.32 68.30%
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,362,249.36 -111,435,694.97 103.02%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-109,867,105.59 -112,237,506.05 2.11%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 888,734,209.44 -746,348,850.57 219.08%
基本每股收益（元/股） 0.0050 -0.1671 103.02%
稀释每股收益（元/股） 0.0050 -0.1671 103.02%
加权平均净资产收益率 0.09% -3.26% 3.35%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 23,496,182,615.05 22,881,018,616.52 2.69%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,924,889,423.48 3,957,693,679.67 -0.83%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 666,961,416
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.0050
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
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三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
主要系转让深圳市观澜格兰云
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 110,809,708.31 天大酒店投资有限公司 100%股
权产生的收益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
1,124,635.90
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,187,656.30
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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减：所得税影响额 -32,107.30
少数股东权益影响额（税后） -75,247.14
合计 113,229,354.95 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2016年上半年，国民经济在适度扩大总需求的同时，加快推进供给侧结构性改革，央行从首付比例、公积金存款利率等
金融政策的调整以及交易契税等税收优惠政策上为房地产去库存营造了一个宽松的去化环境。上半年在多因素推动下房地产
市场呈现先扬后抑的反弹走势。从成交量来看，在一线及热点二线城市带动下，一季度市场大幅反弹回暖，二季度受市场过
热后的缩紧调控政策影响，市场增速趋缓，上半年全国商品房销售面积及销售额同比增长27.9%和42.1%。从供给侧来看，上
半年全国房地产开发投资增速从去年底1%反弹至6.1%，开发企业土地购置面积同比下跌3%，降幅比年初收窄近30%。同时，
宽松的货币环境下，房地产开发企业到位资金同比增速较年初大幅攀升近15%。整体来看，上半年1-4月供需强劲反弹，5、6
月逐步回落。
报告期内，公司整体经营运行稳定，各项工作稳步推进。上半年公司实现签约销售额30.35亿元，销售面积29.31万平米，
同比增长98%与42%。昆山九方城、赣州中航公元与中航云府、九江中航城、贵阳中航城、中航元屿海等项目持续热销，不仅
超额完成销售目标，并在项目当地取得了较好的市场口碑与品牌优势。
项目拓展方面，公司于2016年1月18日以5.4亿元获取成都市天府新区项目，净用地面积30.82万平米，项目地块土地用
途为城镇混合住宅用地与文体娱乐用地；2016年1月20日公司与赣州康源置业有限公司、深圳汇尚合融科技服务有限公司签
订《赣州E8地块项目合作开发协议书》，共同投资开发赣州E8地块，赣州E8地块位于赣州市章江新区赣康路西侧，土地性质
为商住用地，地块定位为城市中央低密度高端住宅；2016年5月6日，公司下属企业赣州中航房地产发展有限公司竞得赣州章
江新区E24地块，成交价格为人民币3.73亿元整，净用地面积为5.76万平方米，土地用途为商服、住宅（含部分配套商业）。
物业管理业务上半年超额完成经营目标。拓展方面，上半年继续聚焦机构类物业，新签项目36个，续签项目44个，包括
中山大学、香港理工大学深圳产学研大楼、深圳市委、珠海市委党校、江西省高级人民法院、武汉腾讯研发中心、广州医科
大附属三院、山东盐业集团等一批具有市场影响力的新项目，为物业管理业务的未来发展起到支撑作用。截至2016年6月，
中航物业管理有限公司在全国范围内物业管理项目总数为359个，在管项目面积达4,285万平方米。
2016年下半年，国内经济下行风险仍在，房地产调控政策可能分化，热点城市风险积聚，面临市场调整压力。市场整体
库存总量较大，去库存仍是市场主基调。公司将全力推进重大资产重组工作，确保生产经营正常开展，实现整合平稳过渡；
同时结合重组工作，进一步明确公司未来发展的战略方向与规划目标。公司还将继续紧贴市场，从去库存、优化产品结构着
力，通过创新营销加强销售力度，实现库存结构的优化；进一步优化资源配置，采用更灵活的措施与方法不断优化成本，提
高效能。管理方式上，坚持目标驱动，更高程度地实现员工目标与公司经营目标的强关联，推动多层次长效激励机制的建立，
积极贯彻实施以卓越、绩效为导向的新国企文化建设。
二、主营业务分析
概述
是否与董事会报告中的概述披露相同
□ 是√ 否
1、公司 2016 年 1-6 月实现营业收入 271,544 万元，较上年同期增加 110,377 万元，增长 68.30%，主要由于地产板块
收入及物业管理业务收入较上年同期增加。
其中，建筑业（楼宇工程）共实现营业收入 7,091 万元，较上年同期增加 2,152 万元，增长 43.56%，占公司营业收入
的 2.61%。
房地产开发业务共实现营业收入 162,197 万元，较上年同期增加 86,903 万元，增长 115.42%，占公司营业收入的 59.73%。
物业管理业务共实现营业收入 98,833 万元，较上年同期增加 21,503 万元，增长 27.81%，占公司营业收入的 36.4%。
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服务业及其他共实现营业收入 3,422 万元，较上年同期减少 355 万元，下降 9.41%，占公司营业收入的 1.26%。
2、公司 2016 年 1-6 月实现利润总额 2,841 万元，较上年同期增加 14,615 万元，增长 124.13%。
3、公司本期归属于母公司所有者净利润 336 万元，较上年同期增加 11,480 万元，增长 103.02%，主要系本期公司转
让全资子公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 100%股权确认了投资收益 11,098 万元所致；本期公司净利润构成
中，地产业务实现净利润-2,859 万元，物业管理业务实现净利润 3,378 万元，建筑业（楼宇工程）实现亏损-279 万元，服
务业及其他实现净利润 96 万元。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系岳阳中航翡翠湾项目、昆山九
方城项目、惠东中航元屿海等项目本
营业收入 2,715,435,662.94 1,613,407,478.32 68.30%
期结转的地产开发收入同比增加以及
物业管理收入较上年同期有所增加。
主要系本期营业收入增长，营业成本
营业成本 2,137,991,508.18 1,168,895,319.23 82.91%
相应增加。
销售费用 106,115,748.45 89,359,419.62 18.75% 主要系房地产项目销售费用增加。
管理费用 176,652,954.75 182,284,648.35 -3.09%
主要系上海中航天盛广场、昆山九方
购物中心等项目于 2015 年底竣工并
财务费用 200,081,515.05 154,647,673.39 29.38% 交付使用，相关借款利息停止资本化，
导致本报告期财务费用较上年同期有
所增加。
主要系本期利润总额增加，相应的所
所得税费用 33,799,156.81 18,773,739.83 80.03%
得税费用增加。
主要系深圳市中航楼宇科技有限公司
研发投入 4,464,473.18 5,702,889.98 -21.72%
本期研发投入减少。
经营活动产生的现金流 主要系公司房地产项目销售回款较上
888,734,209.44 -746,348,850.57 219.08%
量净额 年同期有所增加。
主要系公司本期持有物业的在建工程
投资活动产生的现金流
-98,484,218.41 -17,943,130.57 -448.87% 投入、少数股东股权收购等较上年同
量净额
期增加。
主要系本期公司取得的借款金额较上
筹资活动产生的现金流
-974,327,055.07 1,087,021,057.89 -189.63% 年同期有所减少同时偿还债务较上年
量净额
同期有所增加。
现金及现金等价物净增 主要系本期公司偿还债务较上年同期
-184,077,064.04 322,729,076.75 -157.04%
加额 有所增加。
主要系本期公司营业收入增加，相应
营业税金及附加 177,624,449.57 135,332,778.18 31.25% 的营业税、增值税及土地增值税较上
年同期有所增加。
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主要系本期公司转让深圳市观澜格兰
投资(损失)/收益 109,296,927.34 537,697.91 20226.83% 云天大酒店投资有限公司股权产生收
益所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
公司 2016 年力争实现营业收入 71 亿元。报告期内，公司各项经营管理工作正常开展，实现营业收入 271,544 万元。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
建筑业（楼宇工程） 70,914,800.76 61,384,725.16 13.44% 43.56% 65.35% -11.40%
房地产业 1,621,970,164.69 1,196,684,381.98 26.22% 115.42% 168.74% -14.64%
物业、餐饮等服务
1,022,550,697.49 879,922,401.04 13.95% 26.07% 28.18% -1.41%
业
合计 2,715,435,662.94 2,137,991,508.18 21.27% 68.30% 82.91% -6.28%
分产品
楼宇工程 70,914,800.76 61,384,725.16 13.44% 43.56% 65.35% -11.40%
房地产开发 1,621,970,164.69 1,196,684,381.98 26.22% 115.42% 168.74% -14.64%
物业服务 988,332,514.16 860,372,684.41 12.95% 27.81% 29.78% -1.33%
服务收入及其他 34,218,183.33 19,549,716.63 42.87% -9.41% -16.96% 5.20%
合计 2,715,435,662.94 2,137,991,508.18 21.27% 68.30% 82.91% -6.28%
分地区
1）建筑业务（楼宇工程）
广东省 27,294,919.18 21,371,878.01 21.70% -15.46% -3.96% -9.37%
其中：深圳市 25,770,938.47 20,178,603.55 21.70% -20.18% -9.33% -9.37%
湖南省 76,250.00 69,944.87 8.27% -98.34% -98.25% -4.82%
江苏省 161,543.73 148,185.64 8.27% -86.01% -85.24% -4.82%
江西省 21,460,405.36 19,685,839.70 8.27% 510.78% 544.67% -4.82%
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福建省 12,025,598.59 11,031,199.18 8.27% 100.00% 100.00% 8.27%
其他省 9,896,083.90 9,077,677.76 8.27% 26.02% 15.73% -4.82%
小计 70,914,800.76 61,384,725.16 13.44% 43.56% 65.35% -11.40%
2）地产业务
广东省 293,305,704.09 258,092,526.84 12.01% 110.10% 201.61% -26.69%
其中：深圳市 45,977,420.36 8,972,311.77 80.49% 6.90% 7.86% -0.17%
江苏省 453,000,416.69 279,018,521.58 38.41% 430.32% 412.54% 2.14%
江西省 212,060,544.54 149,492,262.86 29.50% -39.58% -32.53% -7.37%
新疆 11,757,752.38 8,963,372.36 23.77% -63.92% -56.74% -12.65%
四川省 27,761,278.01 11,145,891.04 59.85% -37.14% -50.04% 10.37%
湖南省 593,058,154.92 476,892,546.44 19.59% 529.50% 1071.70% -37.21%
其他省 31,026,314.06 13,079,260.86 57.84% 417.11% 100.00% -42.16%
小计 1,621,970,164.69 1,196,684,381.98 26.22% 115.42% 168.74% -14.64%
3）物业业务
广东省 445,590,584.52 385,417,197.74 13.50% 64.89% 11.06% 41.92%
其中：深圳市 378,235,483.24 322,160,197.96 14.83% 88.30% 16.55% 52.43%
湖南省 62,047,608.82 60,468,051.99 2.55% 22.98% 48.18% -16.57%
北京市 72,453,844.50 60,219,277.37 16.89% 62.49% 56.23% 3.33%
上海市 60,097,186.47 52,732,983.73 12.25% 42.67% 57.67% -8.35%
湖北省 36,166,690.73 37,412,799.45 -3.45% 24.06% 57.64% -22.04%
山东省 60,387,790.05 54,157,962.10 10.32% -34.26% 1021.65% -84.42%
天津市 67,253,434.42 53,579,495.60 20.33% 58.79% 58.63% 0.08%
江苏省 36,576,788.36 35,656,323.21 2.52% -32.45% -559.96% -111.80%
江西省 29,232,094.26 27,908,070.57 4.53% 11.73% 295.13% -68.47%
其他省 118,526,492.03 92,820,522.65 21.69% -3.02% -34.37% 37.42%
小计 988,332,514.16 860,372,684.41 12.95% 27.81% 29.78% -1.33%
4）其他服务收入及其他业务
广东省 31,336,705.74 17,624,335.61 43.76% -9.30% -18.33% 6.22%
其中：深圳市 31,064,318.18 15,407,121.50 50.40% -9.24% -20.28% 6.87%
陕西省 2,881,477.59 1,925,381.02 33.18% -10.54% -1.97% -5.84%
小计 34,218,183.33 19,549,716.63 42.87% -9.41% -16.96% 5.20%
中航地产股份有限公司 2016 年半年度报告
四、报告期内公司房地产项目经营管理情况
1、公司房地产项目开发情况（截至 2016 年 6 月 30 日）
2016 年上半年竣工
上市公司 规划建筑面积 累计已竣工建筑面积
序号 房地产项目名称 位置 土地面积（㎡） 建筑面积（含不计
