银亿房地产股份有限公司
2014 年半年度报告
二○一四年八月二十九日
银亿房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管
人员)李春儿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 8
第四节 董事会报告.......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 18
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 28
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 29
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 30
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................... 108
银亿房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
释 义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）
宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东
银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东
宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司
西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司
宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
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南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司
海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿百货 指 余姚银亿四明广场新华联百货有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海银月置业 指 上海银月置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波富田置业 指 宁波富田置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南昌银亿九龙湖 指 南昌银亿九龙湖房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业
银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业
余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业
公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地产开发
重大资产重组 指
有限公司 100%的股权
元 指 中华人民共和国法定货币单位\"元\"
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 银亿股份
公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE
公司的法定代表人 熊续强
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
联系地址 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 6 楼 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 5 楼
电话 0574－87037581 0574－87653687
传真 0574－87653689 0574－87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,631,928,944.26 1,604,405,746.56 64.04%
归属于上市公司股东的净利润（元） 269,832,953.63 198,141,771.02 36.18%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
261,138,102.90 197,600,167.13 32.15%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,789,417,908.07 -366,057,530.32 -
基本每股收益（元/股） 0.31 0.23 34.78%
稀释每股收益（元/股） 0.31 0.23 34.78%
加权平均净资产收益率 6.15% 5.17% 0.98%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 25,773,413,119.95 24,013,482,003.04 7.33%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,521,650,900.55 4,252,186,183.41 6.34%
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 804,748.44
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额
12,192,906.93
或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,361,397.22
减：所得税影响额 2,996,512.29
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少数股东权益影响额（税后） -55,104.87
合计 8,694,850.73 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
项目 涉及金额（元） 原因
营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关项目，故将其
水利建设专项资金 2,033,350.34
界定为经常性损益。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014 年上半年，国内宏观经济政策的基本方针是“稳中求进、改革创新”，着力激发市场活力、转方式、调结构、改善
民生，注重合理的、可持续的经济增长，切实提高经济发展质量和效益。在房地产政策方面，“促进房地产市场持续健康发
展”的政策目标更加清晰，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制取得共识，“双向调节”、“分类调控”的原则和思路逐
步形成。
2014 年上半年，房地产市场环境不容乐观，购房者观望氛围较强，商品房销售面积和金额都有一定程度下降。据国家
统计局统计数据显示，2014 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 42,019 亿元，同比名义增长 14.1%，其中住宅投资增长 13.7%，
占房地产开发投资的比重为 68.3%；全国商品房销售面积 48,365 万平方米，同比下降 6.0%，其中住宅销售面积下降 7.8%；
全国商品房销售额 31,133 亿元，同比下降 6.7%，其中住宅销售额下降 9.2%；房地产开发企业到位资金 58,913 亿元，同比
增长 3.0%。
报告期内，公司在董事会的正确领导下，面对当前形势积极采取多项应对措施，及时调整营销策略，加大营销力度，倡
导全民营销，加快库存去化和资金回笼；加强企业内部管理，完善公司考核体系，大力引进外部人才，提高团队管理水平；
合理安排工程进度，加强工程质量监管，加大工程巡检力度，提升运营管理能力；积极推进成本、设计等管理体系的标准化
建设，深化产品标准化水平，实现公司高效运营。通过各方面努力，上半年公司取得了较好的业绩，实现营业收入 26.32 亿
元，较上年同期增长 64.04%；实现营业利润 3.73 亿元，较上年同期增长 33.35%；实现归属于母公司所有者净利润 2.70 亿
元，较上年同期增长 36.18%。
同时，公司在新项目拓展上，坚持深耕区域市场战略，积极增加土地储备，上半年新增项目 3 个，即上海南洋泾路项目、
南昌望城新区项目和宁波富田项目，合计新增土地面积 20.30 万平方米，新增建筑面积 67.65 万平方米。
从目前房地产市场形势来看，房地产行业的发展趋势正在改变，市场供应已逐步转向消费主导，开发建设已转向工业化、
信息化和低碳化。基于此判断，下半年公司将积极调整经营发展策略，有针对性地筹划、部署和应对不稳定局面，想方设法、
寻求突破，通过创新营销策略、优化成本结构、提升工程管理、加强资金管理及强化内部管控等多种举措，确保年度经营目
标的顺利实现。
二、主营业务分析
1、主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要为本期竣工达到交付条件的楼盘确认收入增加
营业收入 2,631,928,944.26 1,604,405,746.56 64.04%
所致。
营业成本 1,742,114,260.58 1,136,865,163.16 53.24% 主要系本期收入增长相应的营业成本增加所致。
销售费用 69,845,272.76 50,323,051.04 38.79% 主要系为促销而增加的佣金及市场推广费。
管理费用 148,723,297.19 144,953,434.06 2.60% -
财务费用 19,759,856.22 25,708,846.21 -23.14% -
所得税费用 111,760,204.77 69,374,728.40 61.10% 主要系本期利润总额增加导致当期所得税费用增加。
研发投入 - - --
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经营活动产生的
-1,789,417,908.07 -366,057,530.32 - 主要系本期新购土地及支付工程款大幅增加所致。
现金流量净额
投资活动产生的 主要系去年同期出售兰光大厦 B、C 座产生 4.3 亿元
28,945,874.94 330,314,478.62 -91.24%
现金流量净额 投资活动现金流入所致。
筹资活动产生的
392,753,528.24 -300,329,496.16 - 主要系本期开发项目金融机构借款增加所致。
现金流量净额
现金及现金等价 主要系本期新购土地及支付工程款大幅增加以及去
-1,367,718,504.89 -336,072,547.86 -
物净增加额 年同期出售兰光大厦 B、C 座所致。
2、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
4、公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）新开工情况：上半年实现了宁波学仕府、南昌上尚城四期的顺利开工，实际新开工面积 21.05 万平方米，完成全
年度计划（59.56 万平方米）的 35.34%；
（2）在建情况：上半年在建项目有宁波晴园三期、宁波上郡、宁波东岸、宁波上府、宁波和创大厦、舟山璞园二期、
上海诚品大厦、沈阳格兰郡、南昌上尚城二期及三期、象山丹府一品，实际开发建设面积 168.79 万平方米；
（3）竣工交付情况：上半年实现了宁波钰鼎园、余姚四明广场、舟山璞园一期、上海领墅、沈阳万万城三期 A 五个项
目的竣工交付，实际竣工交付面积 42.63 万平方米，完成全年度计划（81.28 万平方米）的 52.45%；
（4）新开盘情况：上半年实现了南昌上尚城四期 A06、A07、A08，宁波晴园三期、宁波东岸别墅、宁波学仕府、沈阳
格兰郡高层五个项目的顺利开盘。
5、报告期内公司主要项目开发及销售情况
报告期内，公司及子公司在开发和已开发的主要项目共 18 个，开发建设总面积 232.47 万平方米，同比增长 0.57%，其
中在建面积 168.79 万平方米、新开工面积 21.05 万平方米、竣工交付面积 42.63 万平方米。2014 年上半年公司主要项目开发
及销售情况如下表所示：
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2014 年上半年开发情况 2014 年上半年销售情况
土地面积 总建筑面积 可售面积
序号 项目公司 项目名称 位置 类型 开发状况 在建面积 新开工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
（平方米） （平方米） （平方米）
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元）
1 银亿永茂房产 晴园三期 宁波 住宅 在开发 22,541 69,208 46,359 69,208 6,581 7,740
2 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 已开发 48,505 124,480 96,534 124,480 750
3 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 已开发 43,798 135,666 51,851 70,806 - -
4 银亿筑城房产 上郡 宁波 住宅 在开发 45,533 136,954 99,824 136,954 7,012 7,073
住宅、商
5 宁波银亿房产 东岸 宁波 在开发 99,914 350,543 99,449 350,543 13,912 39,462
业、办公
6 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 99,312 126,560 1,671 1,420
7 宁波银亿房产 学仕府 宁波 住宅 在开发 5,623 4,685 4,462 4,685 2,123 4,521
璞园一期（鲁
8 舟山银亿房产 舟山 住宅 已开发 69,602 105,487 68,828 105,487 4,357 3,929
家峙 E04-01）
璞园二期（鲁
9 舟山新城房产 家峙 舟山 住宅 在开发 104,209 149,332 尚未销售 149,332 0
E04-04/05）
10 上海庆安置业 领墅 上海 住宅 已开发 60,449 117,856 60,235 117,856 3,370 16,921
11 上海诚佳房产 诚品大厦 上海 办公、商业 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308 0
12 沈阳银亿房产 万万城三期 A 沈阳 住宅 已开发 3,947 7,678 7,454 7,678 2,871 2,528
13 沈阳银亿房产 格兰郡 沈阳 住宅 在开发 106,445 262,759 215,005 262,759 19,182 14,455
14 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,591 198,867 163,181 3,837 4,136
15 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 203,553 155,543 203,553 6,277 10,652
16 南昌银亿房产 上尚城四期 南昌 住宅 在开发 116,293 205,827 150,225 205,827 31,287 26,601
17 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 办公 在开发 5,348 32,162 25,277 32,162 0
18 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 104,652 129,290 尚未销售 129,290 0
19 合计 1,122,618 2,477,939 1,379,225 1,687,850 210,512 426,307 103,255 140,897
注：表中统计的 2014 年上半年销售情况仅指上述 18 个开发项目的销售情况，公司已交付的现房销售情况并未包含其中。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房产销售 2,450,948,576.45 1,596,182,188.40 34.87% 72.12% 59.49% 6.36%
物业管理 69,849,481.57 73,543,581.63 -5.29% 16.20% 19.70% -3.08%
其他 94,207,119.25 48,176,172.43 48.86% 11.61% 88.97% -20.94%
分产品
房产销售 2,450,948,576.45 1,596,182,188.40 34.87% 72.12% 59.49% 6.36%
物业管理 69,849,481.57 73,543,581.63 -5.29% 16.20% 19.70% -3.08%
其他 94,207,119.25 48,176,172.43 48.86% 11.61% 88.97% -20.94%
分地区
江浙 2,035,292,924.98 1,374,464,267.33 32.47% 82.65% 94.18% -2.73%
江西 23,707,190.79 15,541,425.65 34.44% -93.50% -95.17% 22.68%
上海 508,459,840.89 290,703,526.05 42.83% 58,277.12% 23,161.78% 86.31%
黑龙江 8,745,285.87 10,015,627.40 -14.53% -84.18% -69.97% -54.19%
辽宁 38,799,934.74 27,177,096.03 29.96% 36.84% 9.67% 17.36%
四、核心竞争力分析
1、丰富的房地产开发经验与产品创新能力
作为专业房地产开发企业，公司拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经二十年的成功运作，
凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达500多万平方米，为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品
创新，走精品路线，形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑
区域楼市，塑造出了全新的城市风景，是建筑与品质的先行者，并得到了众多消费者的认可和厚爱，多次荣获全国性奖项
与荣誉。
2、标准化管理体系与集团化的管控能力
经过多年的摸索与发展，公司逐步实现了前期、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系，
并导入ERP管理系统，通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施，构建了集团化管控体系。
3、良好的品牌优势与品牌效应
银亿品牌目前已经在全国建立了一定知名度与行业地位，截至目前，公司在全国先后成功开发了近50个包括生活系列、
世纪系列、时代系列、花园系列、大厦系列、广场系列的各类高档住宅、写字楼和商业项目。开发项目类型不断丰富和完善，
已形成了以世纪城、外滩花园、金陵尚府等为代表的城市中心高档公寓系列；以清泉花园、上上城等为代表的新兴城区型综
合住宅区系列；以外滩大厦、时代广场等为代表的甲级办公系列；以环球中心、海尚广场等为代表的城市综合体系列；以阳
光城、万万城为代表的大型社区系列；大庆阳光城125万㎡大型综合
