银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文
银亿房地产股份有限公司
2013 年年度报告
二○一四年四月二十二日
银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
谢威 董事 个人原因 贾生华
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管
人员)李春儿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 9
第四节 董事会报告 ................................................................................................... 11
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 30
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 40
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 45
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 51
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 55
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 58
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 154
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释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）
兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东
兰光集团 指 深圳兰光电子集团有限公司，公司原控股股东之控股股东
宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东
银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东
宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司
西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司
宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
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宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司
海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波新城置业 指 宁波银亿新城置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
慈溪恒康投资 指 慈溪恒康投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业
银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业
余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业
宁波亿彩百货 指 宁波亿彩百货有限公司，公司联营企业
银亿海港房产 指 宁波银亿海港房地产开发有限公司，原公司联营企业
南京银嵘房产 指 南京银嵘房地产开发有限公司，原宁波银亿房产全资子公司
公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地产
重大资产重组 指
开发有限公司 100%的股权
元 指 中华人民共和国法定货币单位\"元\"
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第
四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内
容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 银亿股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司
公司的中文简称 银亿股份
公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE
公司的法定代表人 熊续强
注册地址 中国甘肃省兰州市高新技术开发区张苏滩 573 号八楼
注册地址的邮政编码 730000
办公地址 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿外滩大厦 6 楼
办公地址的邮政编码 315020
公司网址 http://www.chinayinyi.cn
电子信箱 info@chinayinyi.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿
联系地址
外滩大厦 6 楼 外滩大厦 5 楼
电话 0574-87037581 0574-87653687
传真 0574-87653689 0574-87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com..cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
甘肃省兰州市城关区陇西路
首次注册 1998 年 08 月 31 日 6200001050168 620101710207508 71020750-8
大众市场 85 号
报告期末注 中国甘肃省兰州市高新技术
2011 年 08 月 18 日 620000000005955 620101710207508 71020750-8
册 开发区张苏滩 573 号八楼
2000 年 5 月 18 日，甘肃兰光科技股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监发行字
[2000]60 号文批准，向社会公众发行人民币普通股 5,000 万股，发行后注册资本为 16,100
公司上市以来主营业务的变化情 万元，主营业务为通信及相关设备制造业。
况（如有） 2011 年 5 月，公司国有股权转让、股权分置改革、非公开发行股份收购资产等重大资产重
组相关工作实施完毕，公司更名为银亿房地产股份有限公司，主营业务变更为房地产开发
与经营业。
2000 年 6 月 22 日，公司在深圳证券交易所上市，公司控股股东为深圳兰光经济发展公司，
实际控制人为甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会。
历次控股股东的变更情况（如有）
2011 年 5 月，因实施重大资产重组，公司控股股东及实际控制人发生变更，公司控股股东
变更为宁波银亿控股有限公司，实际控制人变更为熊续强先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦 6 层
签字会计师姓名 卢娅萍、张晓平
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
上海市民生路 1199 弄 1 号证大
国信证券股份有限公司 李波、董锋 2011 年 8 月-2014 年 8 月
五道口广场 15 楼
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
深圳市福田区金田路大中华
平安证券有限责任公司 王超伟、申志远 2011 年 5 月-2014 年 5 月
国际交易广场 8 楼
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 4,604,869,425.49 3,549,059,875.26 29.75% 4,861,972,144.56
归属于上市公司股东的净利润（元） 635,937,580.98 717,936,361.52 -11.42% 629,254,373.89
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
591,432,265.74 702,938,893.67 -15.86% 619,307,211.42
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -30,770,359.18 -476,610,742.15 - -2,479,363,055.18
基本每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79
稀释每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79
加权平均净资产收益率（%） 15.9% 21.28% -5.38% 25.81%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 24,013,482,003.04 18,770,674,750.27 27.93% 16,254,956,447.22
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,252,186,183.41 3,731,731,458.69 13.95% 3,018,198,736.19
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值
122,818,341.04 4,749,963.39 -453,356.58
准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
22,203,635.31 10,639,000.00 23,734,000.00
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
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政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
10,344,741.69 1,448,055.32
占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性金
融负债产生的公允价值变动损益，以及处置 213,372.20 8,189.63
交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
10,000,000.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,225,376.66 -4,463,691.29 -9,499,029.38
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 101,152,049.97 7,308,535.04 3,958,773.08
少数股东权益影响额（税后） 1,697,348.37 75,514.16 -124,321.51
合计 44,505,315.24 14,997,467.85 9,947,162.47 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
项目 涉及金额（元） 原因
水利建设专项资金 营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关
3,096,288.61
项目，故将其界定为经常性损益
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年是房地产行业机遇和挑战并重的一年，公司在董事会的正确领导下，积极应对持续调控的宏观环境，以公司持续
健康发展为导向，积极开展经营管理活动，通过标准化建设和高周转策略的实施，努力提升运营能力，强化企业管理，取得
了较好的业绩，为公司五年发展目标的实现开了好头。公司全年实现营业收入46.05亿元，归属于母公司所有者的净利润6.36
亿元，全资子公司银亿房产也实现了上市时承诺的2013年归属于母公司所有者的净利润不低于6.06亿元的利润指标，为公司
实施五年发展战略规划奠定了基础。
（一）2013年度公司董事会的主要工作
1、严格规范，认真履行董事会职责
（1）股东大会和董事会召开情况
报告期内，公司共召开2次股东大会会议和15次董事会会议，会议的召集召开符合法定程序，各位董事均能够认真履行
职责、积极参加会议，重大经营决策事项和其他重大事项均履行了相关的审批程序。会议主要审议了定期报告、2012年度董
事会报告、2012年度总裁工作报告、2012年度财务决算报告、2012年度利润分配预案、2012年度社会责任报告、2012年度内
部控制自我评价报告、聘任会计师事务所、聘任高管及对外担保等重要议题。
期间，公司董事会认真执行股东大会的各项决议，督促公司管理层认真落实股东大会的各项工作，公司董事会在履行职
责中未超越股东大会授权范围，较好地履行了自身职责。
（2）专业委员会履职情况
报告期内，公司董事会下属的审计委员会、提名委员会、战略委员会、薪酬与考核委员会四个专业委员会根据《上市公
司治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》及各专业委员会实施细则赋予的职责和义务，勤勉、忠实、尽责地履行
职责，共召开4次审计委员会会议、2次提名委员会会议、2次战略委员会会议和2次薪酬与考核委员会会议，对年报审计、内
控建设、高管聘任、战略制定、薪酬考核等多方面提出了重要意见和建议，促进了董事会科学决策和公司健康运行。
2、强化治理，提高公司规范运作水准
（1）加强内控建设，完善公司治理
报告期内，公司董事会严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》、《深圳证
券交易所股票上市规则》等有关法律、法规和《公司章程》的要求，结合公司的实际情况，不断完善公司治理结构，建立健
全了覆盖公司各环节的内部控制制度，形成了科学的决策机制、执行机制和监督机制，保证了公司经营活动的健康运行，保
障了公司资产的安全。目前公司治理情况符合上市公司规范治理的各项要求，为公司规避经营风险和实现快速健康发展打下
了良好基础。
（2）合理分红，重视股东投资回报
公司重视对股东的投资回报，在努力扩大公司经营规模和保持公司稳定盈利能力的情况下，为回馈股东对公司长期以来
的支持，让股东分享公司经营的成果，公司通过《公司章程》和《未来三年（2012-2014年）股东回报规划》进一步明确了
利润分配政策，完善了董事会、股东大会对公司利润分配事项的决策程序和机制。报告期内，公司董事会制定了2012年度分
红派息方案，进一步体现了回报股东的意识，充分维护了公司股东合法权益。
（3）加强内幕信息管理，提升信息披露水平
报告期内，公司全体董事、监事、高管人员及其他内幕信息知情人员做到了在定期报告和重大事项的编制、审议和披露
期间，严守保密义务，未泄露、透漏、传播公司内幕信息，公司无内幕信息知情人违规买卖公司股票的情形发生，无监管处
罚记录。同时，公司信息披露的质量进一步提高，确保了公司信息披露的真实、准确、完整、及时和公平。
（二）2013年度公司经营发展情况
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1、公司经营成果
报告期内，公司董事会和管理层围绕公司经营目标，大力推进标准化体系，以加强集团管控、改进招投标和战略采购
、严格绩效考核、推进信息化建设等工作为突破口，加快工程进度、加快销售速度，实现了主营业务持续较快增长。
2013年度，公司实现营业收入460,486.94万元，同比（去年同期354,906.99万元）上涨29.75%；营业利润85,084.38万元
，同比（去年同期87,211.63万元）下降2.44%；利润总额97,581.50万元，同比（去年同期88,000.88万元）上涨10.89%；归
属于母公司股东的净利润63,593.76万元，同比（去年同期71,793.64万元）下降11.42%；折合每股收益0.74元。因受国家宏
观调控影响，交付项目利润率较去年有所下降。
2、报告期内业务发展情况
公司以加快项目去化速度、保证稳定市场业绩、规避市场风险为出发点，进一步创新营销思路，拓宽营销渠道，一是
借助外力来提升产品定位能力和营销能力，引进国内领先的销售公司作为合作单位，实现强强联合；二是改变单一营销模
式，积极与腾迅网络、新浪乐居合作开展电商销售，拓宽营销渠道；三是注重市场调研，根据不同区域市场总体趋势、市
场情况、不同楼盘特性，及时调整营销策略，提升营销能力。
同时，公司坚持深耕区域市场，努力扩大经营规模，增加土地储备，2013年新增加3个项目，即海拉尔北山项目、银亿
上府项目和宁穿路项目，合计新增土地面积49.75万平方米，新增建筑面积62.28万平方米。
3、报告期内公司主要项目开发情况
报告期内，公司及子公司在开发和已开发项目共20个，开发建设总面积287.49万平方米，同比增长33.88%，其中在建面
积88.39万平方米、新开工面积123.72万平方米、竣工交付面积77.79万平方米，较好地完成了年度各项经营指标。2013年度
公司主要项目开发及销售情况如下：
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2013年开发情况 2013年度销售情况
开发 土地面积 总建筑面积 可售面积
序号 项目公司 项目名称 位置 类型 在建面积 新开工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
状况 （平方米） （平方米） （平方米）
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元）
1 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 在开发 48,505 124,565 96,548 124,565 27,359 45,218
2 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 在开发 43,798 135,666 45,720 70,806 64,860 21,932 51,315
3 银亿筑城房产 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 在开发 45,533 136,953 99,824 136,953 24,386 23,537
住宅、商业、
4 宁波银亿房产 甬江东岸 宁波 在开发 99,914 350,543 99,449 350,543 35,211 81,007
办公
5 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 63,234 126,560 10,802 9,254
海悦庭二期
6 舟山银亿房产 舟山 住宅 已开发 55,331 96,949 75,717 96,949 19,930 17,031
(鲁家峙C08)
银亿璞园(鲁家
7 舟山银亿房产 舟山 住宅 在开发 69,602 105,475 68,828 105,475 13,087 11,705
峙E04-01)
鲁家峙E04-04、
8 银亿新城房产 舟山 住宅 在开发 104,209 149,636 尚未销售 149,636 0
9 上海庆安置业 银亿领墅 上海 住宅 在开发 604,49 117,856 60,235 117,856 22,404 108,328
徐汇酩悦(斜土 住宅、商业、
10 上海银亿同进 上海 已开发 4,773 24,163 20,863 24,163 24,163 11,978 51,048
路) 办公
诚品大厦(浦三
11 上海诚佳房产 上海 办公 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308 0
路)
格兰郡(万万城
12 沈阳银亿房产 沈阳 住宅 已开发 106,445 262,759 189,287 262,759 42,182 27,640
四期)
13 南昌银亿房产 上尚城一期 南昌 住宅 已开发 184,465 250,976 195,995 216,016 9,480 9,852
14 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,586 198,867 154,130 97,456 64,845 41,138
银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告全文
15 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 202,753 155,543 202,753 145,642 102,164
16 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 办公 在开发 5,348 32,162 25,27
