江苏中南建设集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人钱军及会计机构负责人(会计主管
人员)钱军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，受宏观经济形势和
房地产政策影响以及资本市场变化，可能发生一定程度的变化，因此上述计划
不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
目录
2016 半年度报告................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 47
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 53
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 54
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 55
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................... 188
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的企业，为住建部
NPC 公司 指
认定的国家住宅产业化基地
Public—Private—Partnership 的字母缩写，是指政府与私人组织之
间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品
PPP 指 和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关
系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利
完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
“大数据”是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力
和流程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产。如果把大
大数据 指
数据比作一种产业，那么这种产业实现盈利的关键，在于提高对数
据的“加工能力”，通过“加工”实现数据的“增值”。
上海承泰 指 上海承泰信息科技股份有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
Zhongnan Construction
有）
公司的法定代表人 陈锦石
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏省海门市上海路 899 号 江苏省海门市上海路 899 号
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增
本报告期 上年同期
减
营业收入（元） 13,318,036,392.65 8,821,004,572.97 50.98%
归属于上市公司股东的净利润（元） 336,940,274.11 444,927,040.65 -24.27%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
323,711,079.07 435,102,917.97 -25.60%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -3,264,097,492.23 -312,398,224.69 不适用
基本每股收益（元/股） 0.1017 0.1343 -24.27%
稀释每股收益（元/股） 0.1017 0.1343 -24.27%
加权平均净资产收益率 2.91% 4.90% -1.99%
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减
总资产（元） 103,675,980,244.01 96,226,200,677.24 7.74%
归属于上市公司股东的净资产（元） 14,063,828,347.10 9,038,707,967.02 55.60%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
4,364,666.41
分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
7,510,694.28
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
9,810,858.49
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,778,679.36
减：所得税影响额 4,476,884.96
少数股东权益影响额（税后） 201,459.82
合计 13,229,195.04 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）房地产市场形势分析
2016 年1-6月份，全国房屋新开工面积7.75亿平米，同比增长14.9%，增速较1-5月收窄3.4个百分点；其中，住宅新开
工面积5.34亿平米，同比增长14.0%，增速较1-5月份收窄2.23 个百分点。投资方面，1-6月份全国房地产开发投资4.66万亿
元，同比增长6.1%，增速与1-5月相比回落0.95个百分点，其中住宅投资3.11万亿元，同比增长5.6%，增速与1-5月相比回落
1.2个百分点。
2016年1-6月份，商品房销售面积累计同比增长27.9%（2015 全年增长6.5%，2016 年1-5月增长33.2%），增速在4月达到
峰值后已经连续两月出现回落。从各线城市成交同比增速来看，市场仍然呈现较强的结构性分化态势：一线城市成交量同比
去年继续呈现负增长，二线城市同比增速升高且继续领跑，三线城市成交增速有所回升，我们认为下半年销售增速将持续回
落。
从房价情况来看，上半年一二线城市房价涨幅增速明显，三线城市也处于逐步回升阶段，考虑到下半年市场供应量和需
求情况，预计下半年房价企稳，长期来看，在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，
主要取决于由货币环境的宽松程度。
（二）建筑市场形势分析
建筑业增速由2011年的22.6%下降到2015年的2.3%。2016年一季度建筑业总产值同比增长6.7%，上半年产值78164亿元，
同比增长8%。建筑业总产值增速反弹回涨，缓慢复苏。上半年“一带一路”、长江经济带、国家级新区等发展规划逐步兑现，
成为引领建筑业增长新引擎；深入推进新型城镇化建设、加速建设海绵城市、积极发力基础建设投资、强力推行装配化建筑、
绿色建筑、BIM应用等政策也将为建筑业转型升级保驾护航。基础设施项目、PPP新模式机遇与风险并存。
（三）2016年是中南建设2016-2020战略规划的开局之年，全体员工一手齐心协力抢指标，一手积极创新谋改革，上半
年度取得如下成绩：
1、房地产实现预售收入158.30亿元，同比增长78.46%，平均销售价格11127元/平方米，同比增长18.37%，从项目来看，
全公司80%的项目比年初价格有所提升，超过50%的项目比年初涨幅在10个百分点。
2、坚定不移调整拿地策略，收缩在江苏省外的非核心区域的业务，加快资金流转，加强核心区域业务地位，并向一线
城市拓展；公司二线以上城市项目比例明显提高。通过招拍挂方式获取南京、苏州、上海、杭州等8个项目，土地出让合同
金额186亿元。
3、建筑业务新接订单110亿元，5亿元以上的单体大项目比例稳步提升。
4、建筑PPP业务在继2015年获取南京玄武湖乐园项目后，今年上半年成功获取温岭监狱PPP项目，且多项PPP工程在洽谈
中。
5、建筑、房地产板块在项目公司、专业公司层面推广“小微化”改革，提升项目管理团队的责任心和积极性。
6、报告期内，随着房地产销售回款加速，公司46.4亿元非公开增发募集资金到位，公司私募债、公募债完成部分发行
工作，投融资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加，公司目前现金流充裕，资产结构进一步优化。
7、报告期内，上海承泰开发的玛娜花园数据银行完成电商购物版、玛娜花园颜值数据版、玛娜花园保险版等版本的开
发，并通过投资云喇叭、喔趣等公司，在数据资源整合能力得到加强。在数据研发方面，上海承泰独创数据银行个人数据资
产模型，建立交易标准化，积极拓展区块链技术。
8、报告期内，公司通过上海承泰投资的财华保也成功获取互联网经纪资格，进一步促进财华保公司盈利模式的完善和
保险经纪业绩的增长，同时财华保公司将进一步发挥互联网研发优势，以特定场景和用户群为基础为不同用户定制创新性的
互联网保险产品。
9、报告期内，公司通过对大数据公司的研究、考察、投资形成了：以投资大数据产业链中各细分领域有独特商业模式，
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有较好成长性的企业，创造平台，让产业链企业之间技术、业务合作、数据共享，形成共生、互生、重生的大数据产业心态
圈的产业发展思路。
二、主营业务分析
概述
报告期内，公司实现营业收入1331803.64万元，比上年同期增加50.98%；实现净利润33694.02万元，比上年同期减少
24.27%。 其中：房地产业实现结算收入953941.15万元，比上年同期增长144.72%；建筑施工业务实现营业收入330618.15
万元（扣除内部关联交易），比上年同期减少24.05%。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 13,318,036,392.65 8,821,004,572.97 50.98% 房地产结算金额增加
营业成本 10,964,160,439.75 6,636,453,631.92 65.21% 房地产结算金额增加
销售项目集中，售价
销售费用 111,815,938.16 176,683,880.87 -36.71% 高，导致单位营销费
用减少
工资增加导致管理费
管理费用 828,177,274.17 645,988,276.80 28.20%
用增加
直接融资增加导致公
财务费用 144,503,501.38 285,706,784.85 -49.42%
司综合利率水平下降
本期递延所得税资产
所得税费用 150,272,418.81 195,160,018.63 -23.00%
增加
经营活动产生的现金 本期公司获取土地大
-3,264,097,492.23 -312,398,224.69 不适用
流量净额 幅增加
投资活动产生的现金 本期公司回收投资的
650,786,681.11 -210,498,513.62 不适用
流量净额 银行理财产品
筹资活动产生的现金
5,648,971,658.87 -98,068,390.53 不适用 本期完成非公开发行
流量净额
现金及现金等价物净
3,035,665,679.47 -621,591,926.79 不适用 本期完成非公开发行
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司围绕前期披露的经营计划开展各项工作，并基本完成了半年度经营目标。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房屋销售收 下降 16.93 个
9,539,411,461.17 7,728,503,451.65 18.98% 144.74% 209.39%
入 百分点
建筑施工收 下降 3.31 个百
3,306,181,518.76 2,878,240,562.62 12.94% -24.05% -21.05%
入 分点
物业酒店及 下降 2.06 个百
472,443,412.72 413,758,956.95 12.42% -13.16% -11.08%
其他 分点
分产品
房屋销售收 下降 16.93 个
9,539,411,461.17 7,728,503,451.65 18.98% 144.74% 209.39%
入 百分点
建筑施工收 下降 3.31 个百
3,306,181,518.76 2,878,240,562.62 12.94% -24.05% -21.05%
入 分点
物业酒店及 下降 2.06 个百
472,443,412.72 413,758,956.95 12.42% -13.16% -11.08%
其他 分点
分地区
下降 17.18 个
江苏省内 7,551,948,191.87 6,081,966,550.45 19.46% 129.60% 191.85%
百分点
下降 2.48 个百
江苏省外 5,766,088,200.78 4,882,193,889.30 15.33% 4.73% 7.90%
分点
说明：本期公司房地产项目交房金额大幅增加，共实现交房项目有 25 个，其中 9 个项目毛利率为负数，毛利率超过 20%项
目仅 5 个，交房结构差异导致公司毛利率较上年同期有较大幅度的下降。
四、核心竞争力分析
公司发展于具有25年建筑施工实践的工程总承包企业，在进入房地产行业后，公司将建筑施工与房地产开发相结合，逐
步探索形成了中南建设核心竞争优势：
（1）建筑特一级资质企业
公司下属的南通建筑工程总承包有限公司是目前全国为数不多的具有建筑施工特级资质+设计甲级资质（业内称：建筑
施工特一级资质）。公司获此殊荣，为公司加快从住宅施工向公共建筑施工转型，对外投标承接国家重大建筑工程提供了条
件，避免了建筑市场恶性竞争。
（2）房地产快周转的开发模式
公司近两年通过房地产开发节点流程优化，形成了独特的 “三先六快”、“三三制”、“七个结合”等一系列快速推盘销售
理念，全面实现“招牌挂”项目4个月内开盘。
（3）土地储备优势
公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，共同时开发百万平方米以上的大盘有10余个。
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2014年以后，公司开始区域结构升级，加强了二线核心城市的拓展，2014-2016年新增核心城市项目23个，在江苏省内积累
了丰富的土地储备，新增土地基本集中在江苏的苏州和南京地区。从公司土地储备面积比例上来看，1-2线城市占比已经提
升到39.70%。公司平均楼面地价2384元/平方米，在核心二线以上城市(一线及苏州、南京、杭州)土地楼面地价6600元/平方
米。
（4）中南建设品牌影响力
中南建设始终秉承“铸就百年基业”的理念打造品牌，在产品品质和服务品质上重点打造企业品牌，中南建设凭借企业形
象和综合实力荣膺中国房地产企业品牌价值26强称号。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（万元） 上年同期投资额（万元） 变动幅度
86,278.30 0.00 100.00%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
上海锦府房地产开发有限公司 房地产开发 54.00%
南京花城房地产开发有限公司 房地产开发 50.00%
上海中南菩悦房地产有限公司 房地产开发 50.00%
海门中南房地产开发有限公司 房地产开发 94.40%
上海励治房地产开发有限公司 房地产开发 40.00%
深圳平庆投资管理有限公司 房地产投资、资产管理 100.00%
苏州开平房地产开发有限公司 房地产开发 50.00%
常熟市中南磐锦房地产开发有限公司 房地产开发 100.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 458,023.39
报告期投入募集资金总额 233,149.76
已累计投入募集资金总额 233,149.76
报告期内变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额比例 0.00%
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2851
号）核准，中南建设采用非公开发行方式发行人民币普通股（A 股）316,076,293 股（每股面值 1 元），发行价格为每
股 14.68 元，募集资金总额为人民币 4,639,999,981.24 元，扣除承销费等发行费用人民币 59,766,076.05 元，实际募集
资金净额人民币 4,580,233,905.19 元。上述资金到位情况经大信会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并由其出具了“大
信验字[2016]第 15-00009 号”的验资报告审验确认。公司已经对募集资金进行了专户储存管理。
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（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达 项目可
募集资 截至期
变更项 调整后 本报告 末投资 到预定 本报告 是否达 行性是
承诺投资项目和超 金承诺 末累计
目(含 投资总 期投入 进度 可使用 期实现 到预计 否发生
募资金投向 投资总 投入金
部分变 额(1) 金额 (3)＝ 状态日 的效益 效益 重大变
额 额(2)
更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2019 年
260,00 248,02 93,708. 93,708.
盐城中南世纪城 否 37.78% 12 月 - 不适用 否
0 3.39 98
