嘉凯城集团股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 07 月
嘉凯城集团股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人边华才、主管会计工作负责人俞耀宏及会计机构负责人(会计主
管人员)詹超声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 1
第二节 公司简介 ..................................................................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................................... 6
第四节 董事会报告 ................................................................................................................................................. 8
第五节 重要事项 ................................................................................................................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ........................................................................................................... 23
第八节 财务报告 ................................................................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 ..........................................................................................................................................119
嘉凯城集团股份有限公司 2013 半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司 指 嘉凯城集团股份有限公司
浙商集团 指 浙江省商业集团有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 嘉凯城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 嘉凯城集团股份有限公司
公司的法定代表人 边华才
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李怀彬 薛小桥
浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB 浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB
联系地址
座 20 楼 座 19 楼
电话 0571-87376666 0571-87376620
传真 0571-87922209 0571-87922209
电子信箱 calxon@calxon.com calxon@calxon.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 湖南省长沙市岳麓区银盆南路 289 号万利大厦 5 楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 浙江省杭州市教工路 18 号欧美中心 AB 座 19-20 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.calxon.com
公司电子信箱 calxon@calxon.com
临时公告披露的指定网站查询日期（如有） 2013 年 05 月 28 日
临时公告披露的指定网站查询索引（如有） http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2013-05-28/62528314.PDF
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
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□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 2,450,809,714.80 1,518,777,707.02 61.37%
归属于上市公司股东的净利润（元） 20,543,668.86 -328,098,728.71
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
2,802,093.62 -325,351,904.66
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -451,541,833.23 -176,264,870.31
基本每股收益（元/股） 0.01 -0.18
稀释每股收益（元/股） 0.01 -0.18
加权平均净资产收益率（%） 0.48% -8.3%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 30,092,590,665.96 28,318,425,485.99 6.27%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,298,184,146.13 4,230,620,949.19 1.6%
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 18,098,023.60
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
372,991.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
30,152.59
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,277,417.09
减：所得税影响额 184,418.41
少数股东权益影响额（税后） -702,243.55
合计 17,741,575.24 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，宏观形势依然严峻，国务院出台了“新国五条”，继续加强对房地产市场的调控，房地产
企业面临较大的竞争和转型压力。报告期内，公司充分预计市场变化，根据年度工作目标，顺应市场形势，
采取多种措施，积极调整、改善经营结构和产品结构，加速推进城镇化商业，紧抓房地产销售和存量资产
盘活，严抓工程质量，努力降低三项费用和产品成本，不断拓展融资渠道，着力加强企业文化和品牌建设，
为推动公司战略深化和转型迈出了坚实的一步。
二、主营业务分析
1、概述
公司根据年初计划，积极推进各项工作，完成了半年度的工作目标。报告期内，公司实现营业收入
245,080.97万元，同比增长61.37%，其中房地产销售收入119,805.58万元，贸易业务收入109,215.10万元，
其他业务收入16,060.29万元；营业总成本243,716.99万元，同比增加28.88%；实现利润总额2,806.20万
元，实现归属于上市公司股东的净利润2,054.37万元，半年度实现扭亏为盈。
2、主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
加大销售力度，房产销
营业收入 2,450,809,714.80 1,518,777,707.02 61.37%
售增加
营业成本 1,996,776,377.67 1,358,776,898.84 46.95% 与收入配比增加
销售费用 86,843,755.80 105,595,557.65 -17.76% 控制费用开支
管理费用 207,839,935.64 254,517,338.55 -18.34% 控制费用开支
不能资本化的借款减
财务费用 43,565,938.36 124,227,400.15 -64.93%
少，融资成本下降
所得税费用 39,777,797.50 -2,730,235.19 利润增加
主要为较上年同期购买
商品、接受劳务支付的
现金增加 20.19%，支付
经营活动产生的现金流
-451,541,833.23 -176,264,870.31 的各项税费增加 38.68%
量净额
所致、支付其他与经营
活动有关的现金增加
31.16%所致
投资活动产生的现金流 系本期对外收购公司所
-498,154,327.96 15,857,336.49 -3,241.48%
量净额 致
筹资活动产生的现金流 213,177,312.89 -82,507,463.21 借款增加
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量净额
主要系经营活动、投资
现金及现金等价物净增
-736,518,848.30 -242,914,997.03 活动产生的现金流量较
加额
上年同期有较大的流出
3、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
4、公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告
期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期
内的情况。
5、公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）房地产业务
营销方面，公司充分把握市场形势，合理安排推盘节奏，创新营销手段，促进产品销售和资金回笼，
无锡国际城、青岛时代城、上海徐汇城市之光等项目都取得了较好的销售成绩。报告期内，公司房地产业
务实现合同销售面积10.83万平方米，合同销售金额22.12亿元，回笼金额18.75亿元。
项目拓展方面，公司成功收购上海新江湾城项目，新增土地储备4.29万平方米，新增项目总建筑面积
12万平方米。
工程建设方面，公司统筹规划，进一步完善项目进度管理计划，严格把控工程质量。为了更好地加强
项目管理，公司在原有工程管理的基础上增加了设计、营销、采购等专业进度计划，并对现有项目进行梳
理，进一步完善了项目的进度管理工作；坚持定期对项目质量、安全文明生产等监督检查，组织项目公司
进行质量评比和经验交流，提升工程质量管理水平。截止至报告期末，公司在建项目14个，在建面积177.88
万平方米，其中商品房133.17万平方米、酒店6.62万平方米、保障房4.28万平方米、安置房33.81万平方
米；上半年新开工面积9.36万平方米。
成本控制方面，公司建立了全过程成本管理体系和制度，实行项目全过程成本控制。并按计划推进成
本控制标准和标准化住宅产品库建设，建立了项目配套、产品建造、结构设计限额、设计收费等方面的标
准；资金方面，公司不断改善融资结构，降低资金成本，提高资金使用效率，资金成本进一步降低；管理
方面进一步实行精细化的管控，三项费用总额比上年同期减少1.46亿元。
（2）城镇商业资产管理业务
根据发展战略，公司积极推进城镇商业业务。报告期内，成立了上海名镇天下和浙江名镇天下两个城
镇商业平台公司；制订了城镇商业项目选址条件、业态规划、产品线等标准；在上海、浙江、江苏等地确
定了一批重点意向项目。
（3）房地产金融业务
公司积极探索和拓展基金业务，基金管理规模稳步扩大，基金种类逐步增多。报告期内，完成了“嘉
银发展I期基金”2亿元的资金募集；确定了“城镇商业发展基金I期”4亿元的设立方案及资金来源；初步
确定了多个房地产基金项目及方案。截止报告期末，公司管理基金规模达到10亿元。
（4）其他业务
贸易方面，上半年大宗商品贸易市场形势复杂，产品价格波动较大，传统贸易业务面临较大的压力。
公司在传统贸易业务的基础上积极创新，发展焦炭、矿粉等新业务并取得了突破，营业收入和利润较上年
同期均有所增长；公司积极筹备设立香港公司，作为未来海外采购、销售和信息收集的平台，以加强国际
间合作和海外业务的开展。报告期内，贸易业务实现营业收入10.94亿元，同比增加10%；实现营业利润412
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万元。
物业方面，公司逐步理顺内部管理和体制，提升物业服务质量，通过精细管理和业务创新不断提高服
务质量，提升公司项目的附加值。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房屋销售 1,198,055,791.90 798,795,703.20 33.33% 198.38% 164.35% 8.58%
商品销售 1,092,150,973.05 1,088,914,549.63 0.3% 12.44% 13.59% -1.01%
物业管理 42,682,674.84 44,417,936.17 -4.07% -1.49% 25.2% -22.18%
餐饮服务 55,431,501.28 41,362,783.73 25.38% -28.06% 4.67% -23.33%
分地区
上海市 638,899,644.23 381,403,668.12 40.3%
浙江省 1,476,946,260.69 1,370,076,405.29 7.24% 28.28% 29.18% -0.64%
山东省 151,553,554.91 117,021,518.48 22.79% 1,470.99% 1,692.61% -9.55%
江苏省 109,731,801.31 94,941,721.73 13.48% -46.43% -47.28% 1.4%
重庆市 8,784,056.47 6,632,125.31 24.5% -93.05% -92.46% -5.9%
河南省 2,261,623.46 1,375,436.29 39.18%
江西省 144,000.00 2,040,097.51 -1,316.73% -84.9% 271.29% -1,359.13%
四、核心竞争力分析
1、公司是浙江省国资委旗下唯一一家房地产上市公司，具备较好的资源优势。公司具备20多年的房
地产开发及商业资产管理经验，已经形成了成熟的项目开发及产品体系；公司运营管理了多个商业项目，
有较强的招商、运营能力。
2、公司抓住城镇化商业发展先机，建立了城镇商业发展平台，充分利用多年形成的区域影响力，挖
掘重点区域的城镇商业资源，确定了一批储备项目，着力打造特色体验式消费型商业业态产品。
3、公司拥有专业的房地产基金管理团队，具备良好的市场洞察力及资源整合能力，有较强的资金募
集、项目获取及资产管理能力，已经成功发行多只基金产品，基金管理规模逐步扩大。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
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报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
2,020,000.00 0.00
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
上海嘉琛投资中心（有限合伙） 股权投资、实业投资 1%
（2）持有金融企业股权情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） 值（元） 益（元） 科目
浙商财产
82,500,000 82,500,000 长期股权 购买、追
保险股份 保险公司 82,500,000 5.5% 82,500,000 5.5%
.00 .00 投资 加投资
有限公司
杭州银行
5,000,000. 5,000,000. 1,000,000. 长期股权
股份有限 商业银行 5,000,000 0.4% 5,000,000 0.4% 购买
00 00 00 投资
公司
87,500,000 87,500,000 1,000,000.
合计 87,500,000 -- 87,500,000 -- -- --
.00 .00
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
嘉凯城集团
房地产开发 房地产开 100,000,000 8,168,930,2 935,140,078 425,780,132 -60,174,727 -50,331,913
嘉业有限公 子公司
与经营 发、物业 .00 40.10 .86 .63 .92 .17
司
嘉凯城集团
房地产开发 房地产开 100,000,000 8,162,590,5 2,077,071,5 624,100,714 120,211,988 101,582,166
中凯有限公 子公司
与经营 发、物业 .00 92.54 88.06 .42 .20 .55
司
嘉凯城集团
房地产开发 房地产开 100000000. 4,347,101,4 973,744,230 145,998,565 28,034,244. 15,818,378.
（浙江）有 子公司
与经营 发、物业 00 31.90 .73 .00 42
限公司
青岛嘉凯城
房地产开发 房地产开 1,200,000,0 4,560,539,1 1,157,728,4 139,963,512 -6,802,233. -6,802,233.
房地产开发 子公司
与经营 发、物业 00.00 98.21 83.93 .00 80
有限公司
武汉巴登城
房地产开发 房地产开 100,000,000 2,740,452,9 515,225,305 -4,901,487. -4,861,487.
投资有限公 子公司 0.00
与经营 发、物业 .00 75.93 .36 67
司
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海南华航房
房地产开发 房地产开 10,000,000. 1,245,363,0 1,151,303,8 -2,450,940. -2,450,940.
地产开发有 子公司 0.00
与经营 发、物业 00 42.09 61.88 45
限公司
浙江名城实
1,406,696,2 104,695,777 1,097,031,0 4,714,086.5 3,020,576.7
业集团有限 子公司 贸易 商品贸易 50,000,000.
13.16 .28 86.73 1
公司
浙江嘉业物
物业管理与 53,239,348. -5,308,011. 42,682,674. -8,853,826. -8,869,908.
业管理有限 子公司 物业管理 5,000,000.0
服务 39 11 84 54
公司
3、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
嘉凯城（湖州）太湖
175,900 8,219.54 108,272.54 85% 24,050.48
阳光假日
嘉凯城（苏州）苏纶
513,000 18,453.65 282,243.65 60% 21,079.93
场
嘉凯城（嘉善）嘉业
110,000 1,548.25 71,401.25 70%
阳光城
嘉凯城（无锡）嘉业
230,000 16,252.94 110,261.94 75%
国际城
嘉凯城（湖州）龙溪
322,500 7,400.97 117,623.97 40%
翡翠
嘉凯城（杭州）名城
300,000 6,501.64 168,351.64 20%
博园
嘉凯城（杭州）名城
230,000 17,166.23 182,266.23 90%
公馆
嘉凯城（潍坊）东方
98,000 891.8 35,076.8 40% 601.38
天韵
嘉凯城（上海）徐汇
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| 公告日期:2013-07-31 |
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