北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文
北京华联商厦股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,226,086,429 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.28 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人(会计主
管人员)赵京晶声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 7
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 9
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 11
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 36
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 47
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 53
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 53
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 54
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 60
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 64
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 66
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 147
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释义
释义项 指 释义内容
报告期，本报告期 指 2014 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
O2O 指 线上到线下
本公司/公司/华联股份/上市公司 指 北京华联商厦股份有限公司
华联集团 指 北京华联集团投资控股有限公司
华联综超 指 北京华联综合超市股份有限公司
华联财务 指 华联财务有限责任公司
华联嘉合 指 北京华联嘉合投资管理有限公司
华联商贸 指 北京华联商业贸易发展有限公司
华联清洁 指 北京华联商业设施清洁服务有限公司
咖世家 指 华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司
鹏瑞商业 指 北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司
亿商通 指 上海中商亿商通网上销售服务有限公司
鸿炬实业 指 海南鸿炬实业有限公司
鸿炬集团 指 海南鸿炬文化传媒集团有限公司
海南文促会 指 海南省文化交流促进会
坤联信和 指 北京坤联信和商业管理有限公司
广盛鑫源 指 沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司
南京大厂 指 南京大厂北京华联购物中心有限公司
北京万贸 指 北京华联万贸购物中心经营有限公司
大连华联 指 大连华联商用设施运营有限公司
青海兴联 指 青海兴联置业有限公司
北京华联商业 指 北京华联商业管理有限公司
紫金华联 指 江苏紫金华联商用设施运营有限公司
无锡奥盛通达 指 无锡奥盛通达商业管理有限公司
合肥瑞诚 指 合肥华联瑞诚购物广场商业运营有限公司
合肥瑞安 指 合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司
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龙天陆 指 北京龙天陆投资有限责任公司
兴联顺达 指 北京兴联顺达商业管理有限公司
成都海融 指 成都海融兴达商业投资管理有限公司
绵阳投资基金 指 绵阳科技城产业投资基金
揭阳物资供销售 指 广东揭阳市物资供销集团公司
北京海融 指 北京海融兴达商业管理有限公司
海南华联 指 海南华联购物中心有限公司
内江华联 指 内江华联购物中心有限公司
包头鼎鑫源 指 包头市鼎鑫源商业管理有限公司
华联鑫创益 指 北京华联鑫创益科技有限公司
内蒙古信联 指 内蒙古信联购物中心有限公司
合肥海融 指 合肥海融兴达商业管理有限公司
新加坡华联 指 Beijing Hualian Mall(Singapore) Commercial Management Pte. Ltd.
华富天地 指 北京华富天地购物中心有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会
报告关于公司未来发展的展望中可能面临的风险及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 华联股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 北京华联商厦股份有限公司
公司的中文简称 华联股份
公司的外文名称（如有） BEIJING HUALIAN DEPARTMENT STORE CO., LTD
公司的法定代表人 赵国清
注册地址 北京市通州区永乐经济技术开发区永开路 1 号
注册地址的邮政编码 101105
办公地址 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼 3 层
办公地址的邮政编码 102605
公司网址 www.bhgmall.com.cn
电子信箱 hlgf000882@sina.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 周剑军 殷丽莉
北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条
联系地址
208 号创新中心 2 号楼 3 层 208 号创新中心 2 号楼 3 层
电话 010-57391951 010-57391951
传真 010-57391951 010-57391951
电子信箱 hlgf000882@sina.com hlgf000882@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法律部
四、注册变更情况
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企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
北京市工商行政管
首次注册 1998 年 05 月 29 日 1000001002963 11010871092147x 71092147-x
理局
北京市工商行政管
报告期末注册 2014 年 02 月 17 日 110000004966148 11011271092147x 71092147-x
理局
公司上市以来主营业务的变化情况（如 2008 年 12 月，公司实施重大资产重组，通过此次重组，公司主营业务由百货零
有） 售业转型为购物中心的运营和管理。
1. 2001 年 07 月 07 日，公司控股股东由中商企业集团公司变更为中商华通科贸有
历次控股股东的变更情况（如有） 限公司。2. 2009 年 06 月 15 日，公司控股股东由中商华通科贸有限公司变更为北
京华联集团投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
签字会计师姓名 梁卫丽、刘小峰
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
北京市西城区金融大街甲 9 号
瑞信方正证券有限责任公司 张涛、闫强 2013-2015 年
金融街中心南楼 15 层
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年
2013 年 2012 年
2014 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 1,499,733,525.32 1,093,980,236.27 1,093,980,236.27 37.09% 848,421,080.16 848,421,080.16
归属于上市公司股东
74,318,827.22 65,715,267.51 65,715,267.51 13.09% 52,923,553.89 52,923,553.89
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 59,501,338.15 46,674,389.08 46,674,389.08 27.48% 38,560,047.66 38,560,047.66
的净利润（元）
经营活动产生的现金
561,291,093.60 -350,770,383.97 -350,770,383.97 260.02% -32,235,429.32 -32,235,429.32
流量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.0334 0.061 0.0614 -45.60% 0.049 0.049
稀释每股收益（元/股） 0.0334 0.061 0.0614 -45.60% 0.049 0.049
加权平均净资产收益
1.28% 2.25% 2.25% -0.97% 1.82% 1.82%
率
本年末比上
2013 年末 2012 年末
2014 年末 年末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 13,266,279,127.19 13,304,854,949.68 13,304,854,949.68 -0.29% 7,384,925,763.62 7,384,925,763.62
归属于上市公司股东
5,951,741,588.95 5,941,445,786.05 5,941,445,786.05 0.17% 2,903,174,212.70 2,903,174,212.70
的净资产（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
7,684,269.16 -4,908.75 -3,318.55
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 4,040,506.50 1,518,572.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 5,961,811.37
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
2,912.48
合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
2,828,970.00
回
对外委托贷款取得的损益 17,875,000.00 6,697,486.67 16,274,266.67
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,443,005.61 5,894,437.15 1,400,331.77
减：所得税影响额 5,029,794.01 6,354,575.74 4,797,462.97
少数股东权益影响额（税后） 271,892.95 22,848.77 28,882.69
合计 14,817,489.07 19,040,878.43 14,363,506.23 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
公司核心主业为购物中心的运营管理，是国内市场唯一专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商。购物中心是指多
种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，融合了零售业、餐饮业、
娱乐业及商业地产开发等多种形态。通过营造各种商业业态和服务业态共生的组织模式，使得各业态间能够实现资源共享，
尤其在消费者人流资源共享的同时，形成业态间的理性化、差异化竞争，渠道吸引能力较传统零售业更为突出。根据国内市
场的实际情况，一般将购物中心分为市区购物中心、社区购物中心和城郊购物中心。其中，贴近大型居民社区、中档定位的
社区购物中心最为符合我国城市面积扩大、距离市中心较远的居民聚居区日益增多的城市布局变化。2014年，公司继续致力
于社区型购物中心的运营与管理，同时随着在购物中心方面的运营管理水平的不断提升，加强对外输出管理服务。
1、行业发展面临的机遇挑战及报告期内环境变化
零售行业作为我国第三产业中市场化程度较高的行业，行业发展受宏观经济环境、居民收入消费能力、消费者预期等多
方面影响，与社会消费品零售总额波动密切相关。2014年，我国宏观经济基本沿袭2013年以来所面临的各种复杂外部环境。
在国际经济、金融尚未完全稳定的外部环境下，在国内经济增长驱动力转变及产业结构调整和升级的过程中，国内宏观经济
下行压力加大，经济增长速度进一步放缓，城镇居民人均可支配收入增速继续下降，消费需求相对疲软，商业零售行业增速
持续降低。2014年全年社会消费品零售总额262,394亿元，同比名义增长12.0%，（扣除价格因素实际增长10.9%），相比2013
年13.1%的增速进一步下滑。
购物中心行业现阶段的发展机遇与挑战并存。一方面，当前，我国经济发展处于转型阶段，加快经济发展方式的转变已
成为当前经济发展的基本要求和首要任务，扩大内需特别是居民消费需求成为调整经济结构、推动经济发展的战略基点。零
售业作为扩大内需的重要工具，为鼓励刺激消费、促进商业流动，国家陆续出台的支持扩大消费等政策，对稳定和促进零售
行业的发展起到支撑作用，促进其繁荣发展。政策支持使得行业发展充满充满机遇，此外，随着国内重点城市的中心商业区
与核心商圈逐渐饱和，社区型购物中心将成为居民日常消费的主要方式之一，并成为未来中国购物中心的主流发展方向，公
司主业发展空间较大。
但另一方面，鉴于购物中心现阶段发展的吸引力，传统零售企业项目投入不断加快，购物中心同质化竞争严重，部分商
业地产在购物中心“井喷期”扎堆开发，导致了目前购物中心结构性过剩的状况。与此同时，网络和移动销售的崛起依然在
不断冲击传统零售，2013年电商渠道约有38％的销售额是从实体渠道转入的，反映出电商渠道扮演越来越重要的角色，购物
中心需要加紧融合线上线下业务，为消费者提供最优购物体验。
随着行业竞争的不断加大，稀缺而优质的物业资源的争夺也日趋激烈。优质商业物业的稀缺性、租赁成本的攀升、人
工成本的高企以及物业购建成本的提高等，均为购物中心运营商的发展带来了压力。此外，随着居民消费需求的不断升级及
消费结构的不断调整，消费者对零售业态更加强调主题化、个性化、多元化，消费者已形成通过多个渠道获取信息和进行购
物的习惯，外出购物为主已变成娱乐、社交和文化体验。未来商务生活的主调呈现出的去中心化、社区化、碎片化、智能化、
宅生活、短购物等趋势，对购物中心运营商经营能力提出了更高的要求。与此同时，国内零售业电子商务发展迅速，尤其是
网络购物在逐步完善交易可信度、物流配送和支付方式等方面的过程中，实现了高速发展，随着大型电商信誉度不断提升、
国内居民消费主力和消费模式的转变，电子零售方式对传统实体零售渠道经营带来的冲击力逐步显现。在当前国内宏观经济
景气度不高、商业零售行业增速放缓背景下，公司发展所面临的经营压力有所加大。
2、报告期内公司的主要经营策略
面对零售行业发展的严峻挑战，公司在报告期内积极主动求变，在项目前期清晰定位规划，后期紧随市场变化调整业态
规划和组合，持续引入新的业态和品牌，逐步加大餐饮、亲子、娱乐等即时体验式消费在购物中心的经营面积，不断实现自
身的提升。同时，公司在经营中充分发挥购物中心经营多元化、便利性等优势，与周边居民的生活方式和社区服务紧密相连，
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凸显社区型购物中心的生活化特征。
1）调整业态组合，发挥市场竞争优势
公司零售行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备一定的竞争优势，经过多年的管理运营，公司与华
联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系，稳定的
租户资源不仅降低了运营风险，也为公司业务的快速拓展提供了有力支持。报告期内，公司主业发展态势保持良好，通过门
店拓展、调整业态组合、加强门店运营管理等方式推动购物中心主业发展，在市场竞争加剧的市场环境下，保持了收入的持
续增长。
2）拓宽融资渠道，加大主业投资
经过近几年的扩张，公司目前仍处于快速发展期。2013年，公司成功实施非公开发行股票，净募集资金30.28亿元，报
告期内，该次非公开发行的募集资金项目陆续投资。2014年内，公司还通过私募债、短期融资券等多种方式进行融资，并做
好中期票据的发行申报，多渠道的融资结构，较灵活的融资手段为公司业务发展提供了支撑，公司资本实力显著增强，资产
流动性得以明显改善。
3）提升运营质量，完善管理体系
购物中心项目一般需经过1-3年的培育期才能实现稳定运营，在项目运营初期，存在部分空置率、租金起点低及租金折
扣等特点，但随着项目逐步过渡到成熟期，单店利润一般将会出现较明显提升。公司在不断扩张的同时，重视购物中心运营
质量，公司不断提高专业化管理水平，降低经营成本，控制各项管理费用，凭借在购物中心开发运营以及零售行业的丰富经
验，形成了较为完备的项目开发流程及较专业的项目管理体系。对于已开业门店，公司通过月度资产管理报告对项目进行日
常运营的监督管理，通过采取因地制宜的租赁、市场与物业管理策略，优化租户组合，减少空置率，积极策划市场推广活动，
提高购物中心的聚客能力；对于未开业门店，公司通过项目管理报告加强工作节点控制，重视开业前期各项工作，保障项目
顺利开业，开业前期进行合理的规划与设计，促进资产价值提升。
4）出售部分成熟物业，尝试轻资产
随着公司自有物业项目不断增加，公司资产规模也急剧增加，不仅沉淀了大量的资金，也因承担较重的财务费用和折旧
摊销影响了公司盈利水平。为平衡短期和长期利益，公司在报告期内逐步出售部分成熟物业。公司将所持的控股子公司北京
华联万贸购物中心经营有限公司60%的股权、全资子公司合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司100%的股权、青海兴联
置业有限公司100%的股权、成都海融兴达置业有限公司100%的股权、内江华联购物中心有限公司100%的股权及大连华联商
用设施运营有限公司100%的股权，分别转让给新加坡公司，股权转让事项正在有关政府部门的报批中。部分成熟商业物业
的权益进行策略性的转让，有助于改善公司的现金流，优化公司的财务结构，并使中小股东在短期内切实分享到物业增值带
来的收益。中长期来看，公司尝试轻资产的管理模式，有利于公司减轻财务负担，增加收益，提高管理能力。实现公司抓住
机遇拓展优质项目，增强行业综合竞争力的目标。
5）应对市场变化，积极尝试与电商的合作
随着电子商务的推陈出新，网络营销与移动技术结合，将使店商和电商融合发展的O2O模式更为普遍。公司之前已经
和阿里巴巴（中国）有限公司（简称“阿里巴巴”）签署合作框架协议，阿里巴巴为公司及下属公司提供企业O2O业务，逐步
与公司在流量、营销、会员、数据、支付等层面探讨新的合作模式。公司在报告期内继续加强与电商的合作，在精准的市场
需求数据支持下，推动线上线下供应链的一体化发展。
6）加强信息与内部控制建设，提高风险防范能力
报告期内，公司专门成立了内部控制建设领导小组和工作小组，大力建设和优化信息系统，健全内部控制机制，完善企
业内部控制规范体系，以提高风险防范能力，提升公司经营效率和效果。公司首次聘请中介机构对公司内部控制建设进行了
专项审计，并出具了内控审计报告。
报告期内，公司实现营业收入149,973.35万元，同比增长37.09%，实现利润总额8,917.63万元，同比增长21.16%，归属
于母公司股东的净利润7,431.88万元，同比增长13.09%。
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二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司遵循既定的发展战略和经营计划，基本完成了全年的各项工作指标。具体详见本节“概述”之“报告期内公司
的主要经营策略”部分的描述。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本报告期内，公司实现营业收入149,973.35万元，同比增长37.09%。其中主营业务收入133,544.33万元，同比增长35.04%。
主要原因是门店数量增加导致租金及物业管理收入增长。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 357,390,799.67
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 23.83%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
租赁及物业管理 583,353,198.51 82.62% 450,968,228.65 83.71% 29.36%
咨询管理服务 24,691,912.81 3.50% 22,902,042.98 4.25% 7.82%
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产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
说明
公司不直接经营商品，故无产品分类。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 0.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
（1）报告期内，销售费用同比增加42.87%，主要原因为：报告期已开业门店数量增加，销售费用同比增加
（2）报告期内，管理费用同比增加56.63%，主要原因为：报告期筹备门店数量增加，管理费用同比增加
（3）报告期内，财务费用同比增加37.95%，主要原因为：报告期贷款总额增加，贷款利息支出同比增加
（4）报告期内，所得税费用同比增加129.67%，主要原因为：报告期营业收入增加，利润总额增加，应纳所得税总额增加
5、研发支出
无
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,706,303,112.18 982,645,017.18 73.64%
经营活动现金流出小计 1,145,012,018.58 1,333,415,401.15 -14.13%
经营活动产生的现金流量净额 561,291,093.60 -350,770,383.97 260.02%
投资活动现金流入小计 71,181,768.92 182,024,047.24 -60.89%
投资活动现金流出小计 1,974,010,574.45 1,712,639,588.78 15.26%
投资活动产生的现金流量净额 -1,902,828,805.53 -1,530,615,541.54 -24.32%
筹资活动现金流入小计 1,781,960,000.00 7,439,461,301.40 -76.05%
筹资活动现金流出小计 1,892,263,883.40 2,894,620,815.65 -34.63%
筹资活动产生的现金流量净额 -110,303,883.40 4,544,840,485.75 -102.43%
现金及现金等价物净增加额 -1,453,018,241.81 2,663,454,560.24 -154.55%
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相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）报告期内，经营活动现金流入同比增加73.64%，主要原因为：报告期营业收入增加，销售商品提供劳务收到的现金增
加使经营活动现金入流增加
（2）报告期内，经营活动产生的现金流量净额同比增加260.02%，主要原因为：报告期销售商品提供劳务收到的现金增加，
去年同期支付的子公司的往来款金额较大，使本报告期经营活动现金入流增加
（3）报告期内，投资活动现金流入同比减少60.89%，主要原因为：报告期与去年同期相比无收回投资收到的现金，使本报
告期投资活动的活动现金入流增加
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