国兴融达地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
国兴融达地产股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 02 月
国兴融达地产股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 180999720 股为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1.50 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
公司负责人鲜先念、主管会计工作负责人王燕及会计机构负责人(会计主管
人员)孙立群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 年度报告 ............................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义.................................................................................................... 6
第二节 公司简介 ........................................................................................................................... 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 .............................................................................................. 10
第四节 董事会报告 ..................................................................................................................... 22
第五节 重要事项 ......................................................................................................................... 27
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 33
第九节 公司治理 ......................................................................................................................... 38
第十节 内部控制 ......................................................................................................................... 44
第十一节 财务报告 ..................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录 ........................................................................................................... 109
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释义
释义项 指 释义内容
国兴地产公司、公司、本集团 指 国兴融达地产股份有限公司
重庆国兴公司 指 重庆国兴置业有限公司
财信集团 指 重庆财信企业集团有限公司
财信地产 指 重庆财信房地产开发有限公司
棠城公司 指 重庆国兴棠城置业有限公司
棠城商业公司 指 国兴棠城商业管理有限公司
澳洲国兴公司 指 澳洲国兴融达地产有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
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重大风险提示
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 国兴地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 国兴融达地产股份有限公司
公司的中文简称 国兴地产
公司的外文名称（如有） Guoxing Rongda Real Estate Co., Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）gxland
公司的法定代表人 鲜先念
注册地址 北京市朝阳区建国路 79 号华贸中心 2 号写字楼 1005-1006
注册地址的邮政编码 100025
办公地址 北京市朝阳区建国路 79 号华贸中心 2 号写字楼 1005-1006
办公地址的邮政编码 100025
公司网址 www.gxland.com.cn
电子信箱 companymail@gxland.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘晓林
北京市朝阳区建国路 79 号华贸中心 2 号
联系地址
写字楼 1005
电话 010-59696377
传真 010-59696397
电子信箱 liuxiaolin@gxland.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
四川省德阳市工商
首次注册 1996 年 10 月 29 日 510600000003669 510601205109229 20510922-9
行政管理局
北京市工商行政管
报告期末注册 2013 年 03 月 14 日 510600000003669 510601205109229 20510922-9
理局
西南化机：主营:化工压力容器；医药、石油、化工设备；化工机械。兼营：铸件、
制氧、制冷设备生产及销售、机电设备安装、汽车运输、修理、 金属材料经销等。
公司上市以来主营业务的变化情况（如
蓝星石化：氟硅材料、塑料及改性高分子聚合新材料及抗氧剂、稀释剂、精细化
有）
工产品的研究、开发、生产、销售及技术服务。国兴地产：房地产开发；销售自
行开发的商品房。
公司成立至 2001 年 6 月，控股股东为德阳市国有资产经营有限公司 2001 年 6 月
历次控股股东的变更情况（如有） 2007 年 9 月，控股股东为中国蓝星（集团）总公司 2007 年 9 月至 2013 年 8 月，
控股股东为北京融达投资有限公司。2013 年 8 月至今，控股股东为财信地产。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 李夕甫、谢芳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 595,763,538.00 443,594,563.00 34.30% 279,060,663.00
归属于上市公司股东的净利润
74,550,622.88 59,726,323.72 24.82% 31,244,085.64
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
74,513,713.63 59,686,543.68 24.84% 31,060,462.32
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-91,774,123.85 137,496,458.41 -166.75% -22,735,949.65
（元）
基本每股收益（元/股） 0.4119 0.33 24.82% 0.1726
稀释每股收益（元/股） 0.4119 0.33 24.82% 0.1726
加权平均净资产收益率 18.32% 16.69% 1.63% 9.86%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 2,692,280,744.31 2,036,163,537.75 32.22% 1,590,164,802.35
归属于上市公司股东的净资产
439,697,248.21 383,246,466.78 14.73% 31,244,085.64
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
80,433.75
值准备的冲销部分）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 49,197.41 53,040.05 164,397.34
减：所得税影响额 12,288.16 13,260.01 61,207.77
合计 36,909.25 39,780.04 183,623.32 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年年初，国内房地产市场在经历了近两年的持续上涨之后进入下行调整期。大多数房企开始降价销售，试图通过
以价换量迅速变现，房地产市场迅速进入冰冷期，市场观望情绪十分严重。下半年，随着国内楼市部分城市限购取消，限贷
松绑，央行降息，房地产市场出现回暖，量、价都出现一定程度的回升。
公司2014年度的经营目标是实现销售收入11亿，回款7.5亿。这一年中，公司全体员工在董事会的正确领导下，攻坚克
难，全面完成2014年经营目标。同时，公司成功取得重庆市大足区棠香街道办事处金星社区2组DZ0020140036000号土地，
缓解了公司后续发展土地储备不足问题。3月，公司股票非公开发行方案正式向中国证监会申报并得到受理；12月17日，中
国证监会出具了《行政许可项目审查反馈意见通知书》，目前公司已组织好相关材料，并履行完毕董事会、股东大会表决程
序，正式向中国证监会出具反馈意见。
一、2014年度经营情况
（一）、国兴北岸江山项目
1、安全生产及工程进度情况
重庆国兴公司科学安排施工作业时间，所有工程结点均处于可控状态，同时，经营班子及施工管理团队高度重视安全
与质量管理，2014年未发生一起安全和质量事故。西区地块C1-C10栋楼、东区地块10、11、12栋楼均按计划时间实现封顶，
西区车库按计划竣工；B4、A1、A2、A3分别于1季度、2季度和4季度竣工并对客户交房。
2、销售及回款情况
截止2014年12月31日，完成签约1599套，签约金额111626.31万元；回款金额90008.89万元。
3、财务资金管理情况
重庆国兴公司2014年度新增6.43亿长期贷款，1.76亿短期贷款；目前已获批授信放款6.13亿，新授信放款2.06亿。取得
中信银行总行3亿的东区二期开发贷款授信审批；完成抵押物的9批次抵押和8批次解押；新获批5家银行合作个人按揭业务，
现共有9家合作银行；引进中德银行住房储蓄低息贷款；通过建行存量按揭未回款质押方式获得短期贷款，同时得到其后两
倍增量商业按揭额度的保证；年度资金预算、调度及运转顺畅有效。
4、滨江及未来北地块商业招商工作
重庆国兴公司在西区滨江商业设立“招商中心”，完成建新西路负1层-第4层商业销售签约1.27亿，销售面积11417.1㎡；
与江北区文广局签署关于北区商业的合作框架协议，向政府申报“国家级文化创意产业园”挂牌；取得政府颁授的重庆市唯一
“收藏品市场”牌照。同时，完成北岸江山项目整体商业定位报告书，并分组团独立定位。
（二）、国兴棠城公司项目
1、棠城公司前期筹备情况
棠城公司经过一个月的筹备,完成了办公选址、房屋租赁、办公区域与宿舍装修等工作，2月26日注册成立，实现正式
对外办公。
2、工程进度情况
（1）、2014年，“海棠国际”在建的一期一组团总开发体量为6.15万方，当年已全部开工;
（2）、销售中心于9月27日落成并正式对外开放；
（3）、11月，一期一组团4#楼结构封顶并实现开盘销售；
（4）、12月下旬2、3#楼完成结构封顶；
3、销售情况
截止2014年12月31日，“海棠国际”项目实现认购25套，认购面积3248m，认购金额1876万元，完成签约17套，签约销
售面积2239m，回款600万元。
（三）、澳洲国兴公司
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2014年9月，公司成立澳洲国兴公司，拟在澳洲开展房地产开发业务，目前尚未开展经营活动。
二、公司股票非公开发行工作
根据与安信证券商定的股票非公开发行工作时间安排，公司于3月完成董事会、股东大会对2013年报的审议，并向中国
证监会正式提交相关申请文件。3月26日，公司收到 《中国证监会行政许可申请受理通知书》（140263）号，正式受理公司
股票非公开发行申请。4月10日，公司公告了北京中伦律师事务所《关于重庆财信房地产开发有限公司符合免于提交豁免要
约收购申请条件之专项核查意见》。2014年12月17日，中国证监会出具了《行政许可项目审查反馈意见通知书》，目前公司
已组织完毕所有材料，履行完毕董事会、股东大会表决程序，对公司非公开发行的方案进行了调整，并正式答复中国证监会。
三、内控建设情况
2014年，公司的内部控制工作将第一次按要求，由中介机构进行外部审计，并面向社会出具审计报告。经公司董事会、
股东大会审议通过，由信永中和会计师事务所作为公司2014年度内部控制审计机构。
为达到外部审计和监管机构的要求，强化公司内部管理，公司成立联合检查工作小组，对公司各部门、重庆国兴置业
有限公司2014年内控运行有效性进行检查，查找内部控制缺陷。针对检查中发现内部控制缺陷，督促各部门进行整改并跟踪
检查改进效果。
2014年，公司按计划开展了半年度及年度的两次内控自查工作，目前上市公司总部及项目公司内部控制工作开展规范，
对于实施过程中遇到的少量问题，相关部门已及时纠正并跟进问题部门进行整改。
四、后续发展问题
根据目前房地产市场竞争的需要，公司也在为“国兴北岸江山”项目寻找新的概念与销售模式。并在以下方面进行了发
展探索：
1、商业运营
由于目前公司项目地块商铺价格不是很高，为实现股东权益最大化，公司拟在未来成立一家商业运营公司，通过专业
的商业管理，力图取得好的经营成果，并提升地块商铺价值，为今后销售打下良好基础。
2、多地调研，继续寻求后续可开发项目储备
2014年度，公司对多地一、二级开发项目进行了实地调研。公司将根据项目风险、利润预期以及公司现金流情况，在
2015年进行最终决策。
五、公司实际控制人对关于避免同业竞争承诺的修改
根据中国证监会北京证监局《关于进一步做好上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行
工作的通知》(京证监发【2014】35 号)的要求,2014年上半年公司对实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司做出
的各项承诺及履行情况进行了自查。根据《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及
上市公司承诺及履行》（中国证券监督管理委员会公告〔2013〕55号）规范承诺的要求，公司实际控制人及第一大股东就《关
于避免同业竞争的承诺函》进行补充，该承诺函经国兴地产公司董事会八届二十三次会议和国兴地产公司2014年第三次临时
股东大会审议通过并在《证券时报》进行登载。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司以市场为导向，积极开拓，锐意进取。上半年，在国兴北岸江山周边项目纷纷降价的情况下，公司没有盲目
跟进，而是以销售“精装房”等方式，保持了价格的持续稳定；下半年，在市场回暖之际，加大销售力度，最终在12月完成了
2014年度经营目标，很好的完成了董事会年初下达的销售任务。同时，公司在重庆市大足区取得房地产开发用地，并实现当
年成立公司、当年拿地、当年开工、当年销售，量、价，均为当时大足区房地产市场之最。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
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主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
重庆国兴公司的“国兴北岸江山”项目A1、A2、A3、B4楼完工交房，实现销售收入。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
房地产 销售量 元 595,763,538 443,594,563 34.30%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
营业收入较去年有所增加，因为结转的交房面积较去年增加。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 10,779,006.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.81%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 房地产销售 340,986,047.24 100.00% 252,276,462.55 100.00% 0.00%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
重庆国兴北岸江 重庆国兴北岸江 340,986,047.24 100.00% 252,276,462.55 100.00% 0.00%
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山项目住宅 山项目住宅销售
说明
重庆国兴公司的“国兴北岸江山”项目A1、A2、A3、B4楼完工交房，结转相应成本。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 0.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
项目 本期金额 上期金额 变动比例
销售费用 43,072,836.14 28,486,867.76 51.20%
管理费用 26,715,308.44 17,389,002.23 53.63%
财务费用 2,406,639.38 -495,340.09 585.86%
所得税费用 28,203,211.91 23,381,378.72 20.62%
销售费用：新设营销部门，并扩充营销队伍、加大营销投入。
管理费用：公司人员增加，致使薪酬及其他费用增加。
财务费用：重庆公司本期发生短期借款较上期增加。
所得税费用：重庆公司本期税前利润较上期增加。
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 941,791,036.52 663,315,159.53 41.98%
经营活动现金流出小计 1,033,565,160.37 525,818,701.12 96.56%
经营活动产生的现金流量净
-91,774,123.85 137,496,458.41 -166.75%
额
投资活动现金流入小计 3,100,000.00 -100.00%
投资活动现金流出小计 3,764,743.90 1,038,397.25 262.55%
投资活动产生的现金流量净
-3,764,743.90 2,061,602.75 -282.61%
额
筹资活动现金流入小计 873,960,130.55 305,355,715.00 186.21%
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筹资活动现金流出小计 828,758,141.04 326,750,964.56 153.64%
筹资活动产生的现金流量净
45,201,989.51 -21,395,249.56 -311.27%
额
现金及现金等价物净增加额 -50,336,878.24 118,162,811.60 -142.60%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本集团子公司重庆国兴公司项目销售回款增加，国兴北岸江山项目继续开发；本期新增加银行贷款，并归还已到期银行贷
款及往来借款；同时子公司棠城置业公司新购置固定资产等相关费用增加。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 595,763,538.00 340,986,047.24 42.76% 34.30% 35.16% -0.37%
分产品
重庆国兴北岸江
595,763,538.00 340,986,047.24 42.76% 34.30% 35.16% -0.37%
山项目住宅销售
分地区
重庆市 595,763,538.00 340,986,047.24 42.76% 34.30% 35.16% -0.37%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
189,913,595.0
货币资金 7.05% 220,848,721.33 10.85% -3.80%
应收账款 9,655,147.16 0.36% 22,713,954.51 1.12% -0.76%
存货 2,393,709,182. 88.91% 1,711,689,319. 84.06% 4.85%
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固定资产 5,729,082.89 0.21% 3,621,068.48 0.18% 0.03%
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2014 年 2013 年
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
896,580,000.0
长期借款 33.30% 297,000,000.00 14.59% 18.71% 重庆国兴公司抵押借款增加。
五、核心竞争力分析
1、公司目前所开发项目具备一定的成本优势，抵御市场风险能力较强；
2、公司项目品质较高，具备良好的市场口碑和市场认知度，已受到广大购房客户的认可；
3、公司2013年启动了股票非公开发行工作，目前已得到中国证监会的受理。如该股票非公开发行方案在2015年上半年得到
批准，将大大降低公司资产负债率，提升公司的净资产规模、现金流水平，有利于公司寻找适合自身发展的新项目。
六、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
80,000,544.54 0.00 100.00%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
AUSTRALIAN GUOXING RONGDA
房地产开发
