铁岭新城投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
铁岭新城投资控股股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
铁岭新城投资控股股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主
管人员)崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王萍 独立董事 工作原因 季丰
公司已在本报告第四节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部
分，对可能面临的风险及对策进行详细描述，敬请广大投资者留意查阅。《中国
证 券 报 》、《 上 海 证 券 报 》、《 证 券 日 报 》、《 证 券 时 报 》 和 巨 潮 资 讯 网
（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指
定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 9
第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 10
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 31
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 37
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 43
第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 48
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 123
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司
铁岭财京 指 铁岭新城投资控股股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 铁岭新城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 铁岭新城投资控股股份有限公司
公司的中文简称 铁岭新城
公司的外文名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding Limited
公司的外文名称缩写（如有）Tieling Newcity
公司的法定代表人 隋景宝
注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
注册地址的邮政编码 112000
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号
办公地址的邮政编码 112000
公司网址 http：//kf.tielingnewcity.com
电子信箱 tlxc809@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰 乔亚珍
铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八
联系地址
层 层
电话 024-74997822 024-74997822
传真 024-74997827 024-74997827
电子信箱 cf0140@sina.com qy5857@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 91211200201909093K
公司上市以来主营业务的变化情况（如
本报告期内，主营业务无变更。
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号
签字会计师姓名 鹿丽鸿、高凤
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 34,380,991.61 263,077,361.13 -86.93% 1,686,070,049.75
归属于上市公司股东的净利润
-179,339,704.80 28,771,794.99 -723.32% 709,416,552.80
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-191,058,848.32 21,851,844.96 -974.34% 708,040,775.78
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
104,625,054.73 -788,591,639.22 -113.27% -105,138,848.06
（元）
基本每股收益（元/股） -0.22 0.03 -833.33% 1.29
稀释每股收益（元/股） -0.22 0.03 -833.33% 1.29
加权平均净资产收益率 -5.31% 0.83% -6.14% 22.92%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 6,302,315,407.17 6,208,286,170.11 1.51% 5,649,171,950.92
归属于上市公司股东的净资产
3,244,308,002.11 3,478,633,793.11 -6.74% 3,449,861,998.12
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 4,034,656.93 8,473,904.59 10,757,156.98 11,115,273.11
归属于上市公司股东的净利润 -6,978,886.79 -37,389,788.06 -32,064,789.30 -102,906,240.65
归属于上市公司股东的扣除非经
-9,099,526.89 -41,376,971.73 -35,025,322.48 -105,557,027.22
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -41,569,722.89 -30,278,468.58 -50,490,420.98 226,963,667.18
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
423,414.45 108,090.38 -141,721.29
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,619,951.40 1,616,211.45 1,586,266.00
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 8,835.62
对外委托贷款取得的损益 10,073,570.82 6,958,305.51
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -406,628.77 5,255.55 -79,702.30
减：所得税影响额 1,767,912.86 -10,934.61
合计 11,719,143.52 6,919,950.03 1,375,777.02 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
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开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主要业务包括：投资、土地一级开发等，经营范围主要包括：区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目
开发、投资、管理咨询等。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
2015 年半年度进行利润分配，每 10 股送 5 股，股本由 549,860,862 股增加至
股权资产
824,791,293 股。
固定资产 无重大变化。
无形资产 无重大变化。
在建工程 无重大变化。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
（一）资源垄断：土地一级开发是房地产行业的上游行业，向房地产行业提供土地资源。由于土地的稀缺性和社会需求
增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于稀缺状态，也使得土地一级开发行业成为一个门槛较高的朝阳性行业。
公司在铁岭新城区是唯一一家土地一级开发商，同时拥有铁岭其它区域土地一级开发的优先权。
（二）模式创新：公司的运营模式为政府主导、市场化运作，对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营，具有不可
替代性。国家政策鼓励民营资本进入公用事业领域，本公司就是一个“公私合营”模式的典范，未来随着各项政策的推出和
落实，公司也将通过多种创新模式拓宽业务渠道。另外，在这几年时间里，公司培养了一批管理、运营经验丰富的员工，对
公司未来的发展起到很大的促进作用。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年，中国宏观经济放缓趋势明显，处于低速增长阶段，作为周期性行业的房地产市场受到的冲击最大。从房地产市
场来看，城市分化加剧，一线城市量升价涨，二线城市整体库存压力显著下降，但三四线城市整体销售增速还是明显落后于
一、二线城市，呈现去库存化的趋势。房地产市场的下行也影响到了其上游行业土地一级开发市场，公司地处东北地区三线
城市，在目前整体区域经济偏弱的情况下，也面临着较大的经营压力。一方面土地一级开发成本在上升，另一方面土地销售
遇到较大的困难。从经营情况来看，截至2015年12月31日，公司总资产6,302,315,407.17元，较去年同期增加1.51%；归属
于母公司的所有者权益3,244,308,002.11元，较去年同期下降6.74%；实现归属于母公司的净利润-179,339,704.80元，较去
年同期下降723.32%。
公司董事会认为，公司受到房地产市场低迷的影响，铁岭新城区土地未能实现出让，致使公司业绩下滑。但从下半年开
始国家陆续出台利好房地产行业的政策，行业回暖迹象明显。辽宁省和铁岭市也均出台了本地区房地产健康稳定发展的政策
措施，虽然去库存压力仍较大，但差异化的房产还有市场空间。2016年，公司将以政策利好为契机，细化市场，精细化营销，
实现土地出让收入，同时进行内部挖潜，拓宽利润空间。
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 34,380,991.61 100% 263,077,361.13 100% -86.93%
分行业
土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
分产品
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土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
分地区
土地一级开发 235,919,913.60 89.68% -89.68%
供水 7,138,258.87 20.76% 7,595,959.80 2.89% 17.87%
污水 2,750,000.00 8.00% 3,852,316.25 1.46% 6.53%
广告 920,021.40 2.68% 592,649.90 0.23% 2.45%
租赁 5,612,200.80 16.32% 4,537,304.54 1.72% 14.60%
其它业务收入 17,960,510.54 52.24% 10,579,217.04 4.02% 48.22%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类
单位：元
2015 年 2014 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 土地一级开发 0.00% 49,758,019.33 65.98% -65.98%
供水 供水 15,363,494.07 46.38% 9,675,263.03 12.83% 33.55%
污水 污水 9,393,633.38 28.36% 9,388,433.28 12.45% 15.91%
广告 广告 663,053.19 2.00% 558,516.52 0.74% 1.26%
租赁 租赁 5,171,685.56 15.61% 4,997,911.50 6.63% 8.99%
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其它业务成本 其它业务成本 2,534,080.51 7.65% 1,040,045.66 1.38% 6.27%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 19,882,914.15
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 57.83%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 铁岭市新通市政工程有限公司 10,073,570.82 29.30%
2 铁岭建工集团有限责任公司 4,756,478.71 13.83%
3 铁岭市财政局 3,169,587.06 9.22%
4 铁岭市金房房地产开发有限公司 989,282.07 2.88%
5 铁岭师范高等专科学校 893,995.49 2.60%
合计 -- 19,882,914.15 57.83%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,831,252.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 96.29%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
辽宁省电力有限公司铁岭供电公司开发
1 3,540,000.00 58.46%
区分公司
2 深圳市华旭科技开发有限公司 1,736,452.00 28.67%
3 调兵山市鑫丰之源物资经销处 342,000.00 5.65%
4 沈阳常顺自动化工程科技有限公司 117,400.00 1.94%
5 调兵山市富源矸石加工厂 95,400.00 1.58%
合计 -- 5,831,252.00 96.29%
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主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2015 年 2014 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 2,002,226.00 3,389,544.04 -40.93%
管理费用 37,339,375.90 36,293,780.03 2.88%
财务费用 57,173,067.84 59,433,563.48 -3.80%
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2015 年 2014 年 同比增减
经营活动现金流入小计 441,067,931.01 1,339,847,279.62 -67.08%
经营活动现金流出小计 336,442,876.28 2,128,438,918.84 -84.19%
经营活动产生的现金流量净
104,625,054.73 -788,591,639.22 -113.27%
额
投资活动现金流入小计 30,569,243.38
投资活动现金流出小计 2,347,190.55 56,118,908.28 -95.82%
投资活动产生的现金流量净
28,222,052.83 -56,118,908.28 -150.29%
额
筹资活动现金流入小计 1,261,391,711.62 1,988,750,000.00 -36.57%
筹资活动现金流出小计 1,241,883,274.41 1,308,154,722.13 -5.07%
筹资活动产生的现金流量净
19,508,437.21 680,595,277.87 -97.13%
额
现金及现金等价物净增加额 152,355,544.77 -164,115,269.63 -192.83%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金流量净额变动原因：是由于2014年结算土地开发支出较大，同时2014年委托贷款10000万元于2015年收
回。
投资活动产生的现金流量净额变动原因：是由于2014年购买了3000万元理财产品，2015年收回。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因：是由于2014年公开发行了100000万元公司债。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
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□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2015 年末 2014 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
361,007,984.2
货币资金 5.73% 208,652,439.45 3.36% 2.37%
631,488,291.2
应收账款 10.02% 800,694,617.64 12.90% -2.88%
4,832,326,891. 4,538,885,718.
存货 76.68% 73.11% 3.57%
49
287,322,036.5
固定资产 4.56% 307,696,146.23 4.96% -0.40%
395,000,000.0
短期借款 6.27% 395,000,000.00 6.36% -0.09%
270,000,000.0
长期借款 4.28% 600,000,000.00 9.66% -5.38%
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
五、投资状况
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
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3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
