铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
铁岭新城投资控股股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
朱恒 董事 工作原因
李汉 董事 工作原因
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 549,860,862 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 5 股（含税），不以公积
金转增股本。
公司负责人韩广林、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主
管人员)崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 8
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................. 10
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 21
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 29
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 30
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 34
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 37
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 39
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 111
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司
铁岭财京 指 铁岭新城投资控股股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告第四节董事会报告中公司未来发展的展望部分，对可能面
临的风险及对策进行详细描述，敬请广大投资者留意查阅。《中国证券报》、《上
海证券报》、《证券日报》、《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为
公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，
敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 铁岭新城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 铁岭新城投资控股股份有限公司
公司的中文简称 铁岭新城
公司的外文名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding Limited
公司的外文名称缩写（如有）Tieling Newcity
公司的法定代表人 韩广林
注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
注册地址的邮政编码 112000
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号
办公地址的邮政编码 112000
公司网址 http：//kf.tielingnewcity.com
电子信箱 tlxc809@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰 乔亚珍
铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八
联系地址
层 层
电话 024-74997822 024-74997822
传真 024-74997822 024-74997822
电子信箱 cf0140@sina.com qy5857@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
成都高新区技术创
首次注册 1989 年 07 月 20 日 新服务中心西部园 5101001803193 510108201909093 20190909-3
区基地 A-215
铁岭市凡河新区金
报告期末注册 2011 年 12 月 30 日 510100000151631 510198201909093 20190909-3
沙江路 12 号
2011 年，公司重大资产重组完成后，主营业务由\"药品、保健品、食品、化妆品、
公司上市以来主营业务的变化情况（如 医疗器械的投资及开发，相关技术研发、转让、服务，医疗、保健服务，医药及
有） 其他项目的投资\"变更为\"区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目开
发、投资、管理咨询\"。本报告期内，主营业务无变更。
2011 年，公司重大资产重组完成后，控股股东由成都迈特医药产业投资有限公司，
历次控股股东的变更情况（如有）
变更为铁岭财政资产经营有限公司。本报告期内，控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号
签字会计师姓名 谢维、鹿丽鸿
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
北京市西城区闹市口大街 9 号
信达证券股份有限公司 张磊 2011.9.14-2014.12.31
院 1 号楼
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 263,077,361.13 1,686,070,049.75 -84.40% 1,396,477,588.93
归属于上市公司股东的净利润
28,771,794.99 709,416,552.80 -95.94% 632,639,218.29
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
21,851,844.96 708,040,775.78 -96.91% 631,139,480.01
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-788,591,639.22 -105,138,848.06 650.05% -90,285,860.11
（元）
基本每股收益（元/股） 0.05 1.29 -96.12% 1.15
稀释每股收益（元/股） 0.05 1.29 -96.12% 1.15
加权平均净资产收益率 0.83% 22.92% -22.09% 26.11%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 6,208,286,170.11 5,649,171,950.92 9.90% 4,384,657,310.53
归属于上市公司股东的净资产
3,478,633,793.11 3,449,861,998.12 0.83% 2,740,445,445.32
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
108,090.38 -141,721.29 -80,969.57
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,616,211.45 1,586,266.00 1,586,166.00
受的政府补助除外）
对外委托贷款取得的损益 6,958,305.51
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,255.55 -79,702.30 -25,225.42
减：所得税影响额 1,767,912.86 -10,934.61 -19,767.27
合计 6,919,950.03 1,375,777.02 1,499,738.28 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年国家宏观经济比上年同期增长7.4%，增速下降明显，作为周期性行业的房地产市场受到的冲击最大。从国家统
计局公布的2014年全国房地产行业运行数据来看，商品房销售出现量、价双降的情形，商品房库存创历史新高，土地成交面
积大幅降低。面临经济增速放缓的压力，管理层积极应对，微刺激不断加码，从定向降准到全面降息，货币政策和财政政策
都进一步宽松，中国经济进入了“稳增长、调结构”利好转型升级新时期。
公司董事会认为，国内经济正处于“三期叠加”的经济新常态下，房地产调控政策整体平稳并逐渐趋向宽松，房地产行
业市场化转型步伐加快，增长速度回归理性平稳。公司主营业务为土地一级开发，作为房地产上游行业，与房地产市场的关
联度非常紧密，随着房地产市场的逐渐回暖及利好政策的不断释放，公司将会迎来又一次较好的发展机遇，同时我们也清醒
的认识到公司地处东北地区经济欠发达的三线城市，经济总量、人口数量都将制约公司的发展，希望与困难并存。
公司立足本地，精耕细作。经过近几年的建设，铁岭新城区基础设施已日臻完善，人口在逐年增加，随之而来的是各类
商铺如雨后春笋般破土而出，铁岭新城区正走向成熟和繁荣。公司的盈利能力也将随之提升，同时公司也将以开放性的思维
去创新业务模式，积极拓展新业务来增加利润来源。公司已与铁岭市政府签署了《铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项
目合作协议书》，通过此项目的运营，公司将进一步积累建设管理经验，为公司未来走向全国打下良好的基础。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2014年度，公司实现营业收入26307.74万元，较上年同期的168607.00万元，下降了84.4%；主营业务成本7541.82万元，
较上年同期的52889.20万元下降了85.74%。报告期内宏观经济增速下降明显，对房地产市场冲击最大。商品房销售出现量、
价双降的情形，同时库存创历史新高，土地成交面积大幅降低。公司主营业务为土地一级开发，作为房地产上游行业，具有
周期性强、客户单一、销售收入波动大易受房地产市场变化的影响。而报告期内多数地产开发商以消化库存、回笼资金的收
缩策略为主，购地意愿有所减弱，导致公司土地出让减少，营业收入、成本均下降。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
行业名称 本期营业收入(单位：元) 上年期营业收入（单位：元） 营业收入同比增减
土地一级开发 235,919,913.60 1,667,581,482.92 -85.85%
供水 7,595,959.80 6,009,612.01 26.40%
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污水 3,852,316.25 1,633,823.50 135.79%
广告 592,649.90 515,316.14 15.01%
汽车租赁 4,537,304.54 2,151,638.40 110.88%
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 247,618,584.96
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 94.12%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 49,758,019.33 66.90% 504,194,856.64 95.33% -90.13%
供水 9,675,263.03 13.01% 9,576,511.33 1.81% 1.03%
污水 9,388,433.28 12.62% 8,283,591.58 1.57% 13.34%
广告 558,516.52 0.75% 199,641.00 0.04% 75.90%
汽车租赁 4,997,911.50 6.72% 1,563,907.73 0.30% 219.58%
合计 74,378,143.66 523,818,508.28 -85.80%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地一级开发 49,758,019.33 66.90% 504,194,856.64 95.33% -90.13%
供水 9,675,263.03 13.01% 9,576,511.33 1.81% 1.03%
污水 9,388,433.28 12.62% 8,283,591.58 1.57% 13.34%
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广告 558,516.52 0.75% 199,641.00 0.04% 75.90%
汽车租赁 4,997,911.50 6.72% 1,563,907.73 0.30% 219.58%
合计 74,378,143.66 523,818,508.28 -85.80%
说明
无
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,283,486.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 78.31%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
报告期内公司销售费用比上年同期降低了79.62%，主要为2013年公司举行了规模较大的营销活动，同时由于2014年房地
产市场低迷，公司相应压缩了营销成本，导致营销费用降低。
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,339,847,279.62 1,114,726,853.19 20.20%
经营活动现金流出小计 2,128,438,918.84 1,219,865,701.25 74.48%
经营活动产生的现金流量净
-788,591,639.22 -105,138,848.06 650.05%
额
投资活动现金流出小计 56,118,908.28 11,924,399.94 370.62%
投资活动产生的现金流量净
-56,118,908.28 -11,924,399.94 370.62%
额
筹资活动现金流入小计 1,988,750,000.00 1,513,000,000.00 31.44%
筹资活动现金流出小计 1,308,154,722.13 1,168,126,069.12 11.99%
筹资活动产生的现金流量净
680,595,277.87 344,873,930.88 97.35%
额
现金及现金等价物净增加额 -164,115,269.63 227,810,682.88 -172.04%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流出2014年较2013年增加74.48%，主要是开发建设支出较大所致。
2、投资活动现金流出2014年较2013年增加370.62%，主要是购建固定资产所致。
3、筹资活动产生的现金流入2014年较2013年增加31.44%，主要是发行公司债10亿元所致。
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报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
土地一级开发 235,919,913.60 49,758,019.33 78.91% -85.85% -90.13% 13.11%
供水 7,595,959.80 9,675,263.03 -27.37% 26.40% 1.03% -53.88%
污水 3,852,316.25 9,388,433.28 -143.71% 135.79% 13.34% -64.69%
广告 592,649.90 558,516.52 5.76% 15.01% 179.76% -90.60%
汽车租赁 4,537,304.54 4,997,911.50 -10.15% 110.88% 219.58% -137.16%
分产品
土地一级开发 235,919,913.60 49,758,019.33 78.91% -85.85% -90.13% 13.11%
供水 7,595,959.80 9,675,263.03 -27.37% 26.40% 1.03% -53.88%
污水 3,852,316.25 9,388,433.28 -143.71% 135.79% 13.34% -64.69%
广告 592,649.90 558,516.52 5.76% 15.01% 179.76% -90.60%
汽车租赁 4,537,304.54 4,997,911.50 -10.15% 110.88% 219.58% -137.16%
分地区
土地一级开发 235,919,913.60 49,758,019.33 78.91% -85.85% -90.13% 13.11%
供水 7,595,959.80 9,675,263.03 -27.37% 26.40% 1.03% -53.88%
污水 3,852,316.25 9,388,433.28 -143.71% 135.79% 13.34% -64.69%
广告 592,649.90 558,516.52 5.76% 15.01% 179.76% -90.60%
汽车租赁 4,537,304.54 4,997,911.50 -10.15% 110.88% 219.58% -137.16%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
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208,652,439.4
货币资金 3.36% 372,767,709.08 6.60% -3.24%
800,694,617.6 1,951,455,026.
应收账款 12.90% 34.54% -21.64%
4
4,538,885,718. 2,971,004,212.
存货 73.11% 52.59% 20.52%
60
307,696,146.2
固定资产 4.96% 235,510,857.68 4.17% 0.79%
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2014 年 2013 年
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
395,000,000.0
短期借款 6.36% 645,000,000.00 11.42% -5.06%
600,000,000.0
长期借款 9.66% 750,000,000.00 13.28%
