铁岭新城投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
铁岭新城投资控股股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 04 月
铁岭新城投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
刘海涛 董事 因病
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人韩广林、主管会计工作负责人尹强及会计机构负责人(会计主管
人员)崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中涉及未来发展规划等事项的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的
实质承诺，请投资者注意投资风险。
铁岭新城投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 4
二、公司简介...................................................................................................................................... 5
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 7
四、董事会报告.................................................................................................................................. 9
五、重要事项.................................................................................................................................... 19
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 24
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 29
八、公司治理.................................................................................................................................... 34
九、内部控制.................................................................................................................................... 38
十、财务报告.................................................................................................................................... 40
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 105
铁岭新城投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
释 义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司
铁岭财京 指 铁岭新城投资控股股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司
重大风险提示
公司已在本报告第四节董事会报告中公司未来发展的展望部分，对可能面
临的风险及对策进行详细描述，敬请广大投资者留意查阅。《中国证券报》、《上
海证券报》、《证券日报》、《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为
公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，
敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 铁岭新城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 铁岭新城投资控股股份有限公司
公司的中文简称 铁岭新城
公司的外文名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding Limited
公司的外文名称缩写（如有）Tieling Newcity
公司的法定代表人 韩广林
注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
注册地址的邮政编码 112000
办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号
办公地址的邮政编码 112000
公司网址 http：//kf.tielingnewcity.com
电子信箱 tlxc809@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 迟峰
铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八
联系地址
层
电话 024-74997822
传真 024-74997890
电子信箱 cf0140@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 税务登记号码 组织机构代码
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注册号
成都高新区技术创
首次注册 1989 年 07 月 20 日 新服务中心西部园 5101001803193 510108201909093 20190909-3
区基地 A-215
铁岭市凡河新区金
报告期末注册 2011 年 12 月 30 日 510100000151631 510198201909093 20190909-3
沙江路 12 号
2011 年，公司重大资产重组完成后，主营业务由―药品、保健品、食品、化妆品、
公司上市以来主营业务的变化情况（如 医疗器械的投资及开发，相关技术研发、转让、服务，医疗、保健服务，医药及
有） 其他项目的投资。‖变更为―区域土地征用、市政基础设施建设、土地开发、项目
开发、投资、管理咨询。‖本报告期内，主营业务无变更。
2011 年，公司重大资产重组完成后，控股股东由成都迈特医药产业投资有限公司，
历次控股股东的变更情况（如有）
变更为铁岭财政资产经营有限公司。本报告期内，控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号
签字会计师姓名 谢维、鹿丽鸿
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
北京市西城区闹市口大街 9 号
信达证券股份有限公司 崔萍萍 2011.9.14-2014.12.31
院 1 号楼
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 1,686,070,049.75 1,396,477,588.93 20.74% 1,402,745,226.99
归 属 于 上 市公 司 股 东的 净 利润
709,416,552.80 632,639,218.29 12.14% 607,046,982.63
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
708,040,775.78 631,139,480.01 12.18% 606,610,962.80
常性损益的净利润（元）
经 营 活 动 产生 的 现 金流 量 净额
-105,138,848.06 -90,285,860.11 16.45% 231,801,598.60
（元）
基本每股收益（元/股） 1.29 1.15 12.17% 1.55
稀释每股收益（元/股） 1.29 1.15 12.17% 1.55
加权平均净资产收益率（%） 22.92% 26.11% -3.19% 36.4%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 5,649,171,950.92 4,384,657,310.53 28.84% 3,509,593,130.12
归 属 于 上 市公 司 股 东的 净 资产
3,449,861,998.12 2,740,445,445.32 25.89% 2,107,806,227.03
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 709,416,552.80 632,639,218.29 3,449,861,998.12 2,740,445,445.32
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
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本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 709,416,552.80 632,639,218.29 3,449,861,998.12 2,740,445,445.32
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-141,721.29 -80,969.57 -21,139.65
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 1,586,266.00 1,586,166.00 133,333.32
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -79,702.30 -25,225.42 296,055.00
非经常性损益合计
减：所得税影响额 10,934.61 19,767.27 27,771.16
非经常性损益净额（影响净利润）
减：少数股东权益影响额
归属于母公司普通股股东净利润的非经常
性损益
扣除非经常性损益后的归属于母公司普通
股股东净利润
合计 1,375,777.02 1,499,738.28 436,019.83 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年,全球经济缓慢复苏、国内经济增速放缓，在―调结构、促改革‖的总体思路下，全年GDP同比增
长7.7%，保持了较为稳定的增长势头。管理层对于房地产的调控政策已悄然有所变化，更趋于市场化的手
段，包括再融资的松动。2013年的房地产市场一二线城市商品房成交依然量价齐升，而部分三四线城市成
交量明显放缓，个别城市甚至出现价格松动；与之相对应一二线城市土地市场成交活跃，三四线城市则成
交乏力，公司也面临着较大的经营压力。但同时在新型城镇化的政策指引下，居民生活水平提升，人口因
素等支撑三四线地产行业发展的仍存潜力，我们对作为其上游的土地一级开发行业的发展抱有信心。
2013年铁岭市在建设新型城镇化方面迈出了新步伐。按照以人为本、让利于民、产城互动、绿色发展
的原则，创造性地实施了以单户城镇化为主的新型城镇化，探索出解决资金、土地、人口集聚等问题的新
路径，截至2013年年末已有9086户农民在铁岭新城区选房，其中2447户选择现房，7个村屯、2个社区实现
了整村整屯进城。
铁岭新城区功能进一步完善，22个便民商业网点开业，东北民俗文化园、兴隆大船超市、综合客运枢
纽站等投入运营，76家事业单位迁入。市医院铁岭新城院区引进了高端医疗设备，正式对外开诊，并为全
市教师进行了免费体检。两环一路公交开通，新三线公路一期工程竣工通车。组建了社会事业管理局和2
个社区，设置了便民服务大厅，全面履行社会管理职能。以确保百姓温暖过冬为目标，落实供热补贴政策
和监管措施，百姓满意率全面提升。随着铁岭新城区建设的逐渐深入，公司未来发展将获得得天独厚的发
展机遇，公司将以此为契机努力打造成优秀的城市运营商和新型城镇化的实践者。
二、主营业务分析
1、概述
2013年度，公司实现营业收入 168607.00 万元，较上年同期的 139647.76 万元增加了20.74%；营业成本
52889.20万元，较上年同期的39451.06万元增加了34.06%，毛利率较上年同期有所下降。公司在报告期内
土地一级开发实现收入的平均单位价格和数量均较上年同期有所增加，同时新城区内基础设施的完善，环
境的优化等使成本较上年也有所加大。
本报告期内，公司现金及现金等价物净增加22781.07万元，其中：经营活动产生的现金流量净额为
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-10513.88万元；投资活动产生的现金流量净额-1192.44万元，均为购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金；筹资活动产生的现金流量净额34487.39万元，主要是融资相对增加以及公司债务结构中，
短期债务较少，到期还款减少所致。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2013年公司加强管理、加大营销力度，土地销售面积、单价都有所上升，顺利完成了本年度的业绩承
诺。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
行业名称 营业收入 增减情况（%）
本期发生额（元） 上期发生额（元）
土地一级开发 1,667,581,482.92 1,374,227,567.76 21.35
供水 6,009,612.01 5,183,035.89 15.95
污水 1,633,823.50 2,700,000.00 -39.49
广告 515,316.14 642,666.70 -19.82
汽车租赁 2,151,638.40 1,506,630.00 42.81
合计 1,677,891,872.97 1,384,259,900.35 21.21
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,674,136,186.84
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 99.29%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
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2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
土地一级开发 504,194,856.64 95.33% 371,437,663.36 94.15% 35.74%
供水 9,576,511.33 1.81% 9,378,592.38 2.38% 2.11%
污水 8,283,591.58 1.57% 8,447,939.39 2.14% -1.95%
广告 199,641.00 0.04% 146,192.96 0.04% 36.56%
汽车租赁 1,563,907.73 0.3% 1,296,973.44 0.33% 20.58%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
土地一级开发 504,194,856.64 95.33% 371,437,663.36 94.15% 35.74%
供水 9,576,511.33 1.81% 9,378,592.38 2.38% 2.11%
污水 8,283,591.58 1.57% 8,447,939.39 2.14% -1.95%
广告 199,641.00 0.04% 146,192.96 0.04% 36.56%
汽车租赁 1,563,907.73 0.3% 1,296,973.44 0.33% 20.58%
说明
无
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,091,914.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 89.99%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
4、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 1,114,726,853.19 567,160,215.56 96.55%
经营活动现金流出小计 1,219,865,701.25 657,446,075.67 85.55%
经营活动产生的现金流量净
-105,138,848.06 -90,285,860.11 -16.45%
额
投资活动现金流入小计 0.00 0%
投资活动现金流出小计 11,924,399.94 5,826,126.00 104.67%
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投资活动产生的现金流量净
-11,924,399.94 -5,826,126.00 -104.67%
额
筹资活动现金流入小计 1,513,000,000.00 680,000,000.00 122.5%
筹资活动现金流出小计 1,168,126,069.12 583,554,597.03 100.17%
筹资活动产生的现金流量净
344,873,930.88 96,445,402.97 257.58%
额
现金及现金等价物净增加额 227,810,682.88 333,416.86 68,226.08%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2013年经营活动现金流入较2012年经营活动现金流入增长96.55%，主要原因为本年度主营业务收入款
项较上期现金流入增加约1.6亿元和收回上期应收账款约4.5亿元所致。2013年经营活动现金流出较2012年
经营活动现金流出增长85.55%，主要原因为本期拆迁补偿款支付较大所致。
2013年投资活动现金流出较2012年投资活动现金流出增长104.67%，主要原因为购买固定资产增加所
致。
2013年筹资活动现金流入较2012年筹资活动现金流入增长122.5%，主要原因为本年度信托融资增加
7.5亿元所致（已经公告）。2013年筹资活动现金流出较2012年筹资活动现金流出增长100.17%，主要原因
为归还吉林信托的信托借款4.5亿元所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本年度一级开发收入中，由于购地单位分期支付地价款，部分款项未在当期收回所致。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
土地一级开发 1,667,581,482.92 504,194,856.64 69.76% 21.35% 35.74% -3.21%
供水 6,009,612.01 9,576,511.33 -59.35% 15.95% 2.11% 21.59%
污水 1,633,823.50 8,283,591.58 -407.01% -39.49% -1.95% -194.12%
广告 515,316.14 199,641.00 61.26% -19.82% 36.56% -15.99%
汽车租赁 2,151,638.40 1,563,907.73 27.32% 42.81% 20.58% 13.4%
分产品
土地一级开发及 1,677,891,872.97 523,818,508.28 68.78% 21.21% 34.07% -2.99%
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城市综合运营
分地区
铁岭地区 1,677,891,872.97 523,818,508.28 68.78% 21.21% 34.07% -2.99%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
372,767,709.0
货币资金 6.6% 144,957,026.20 3.31% 3.29%
1,951,455,026. 1,314,468,147.
应收账款 34.54% 29.98% 4.56%
65
2,971,004,212. 2,561,336,905.
存货 52.59% 58.42% -5.83%
74
235,510,857.6
固定资产 4.17% 238,926,347.67 5.45% -1.28%
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2013 年 2012 年
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
645,000,000.0
短期借款 11.42% 315,000,000.00 7.18% 4.24%
750,000,000.0
长期借款 13.28% 13.28%
五、核心竞争力分析
国家新型城镇化规划已出，该《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、
基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径新型城镇化建设已经成为
国家发展战略。作为新型城镇化的建设者将会得到政策上的支持，公司将以此为契机积极拓展业务，抓住
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机遇作大作强。
土地一级开发是房地产行业的上游行业，向房地产行业提供土地资源。由于土地的稀缺性和社会需求
增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于稀缺状态，也使得土地一级开发行业成为一个门槛较
高的朝阳性行业。由于区域的不可替代性，行业竞争主要存在于城市竞争和区域竞争。经营城市的差异化
战略是行业环境的重要因素。
公司的运营模式为政府主导、市场化运作，对铁岭新城区的22平方公里的土地独家开发运营，具有不
可替代性。另外，在这几年时间里，公司培养了一批管理、运营经验丰富的员工，对公司未来的发展起到
很大的促进作用。
六、投资状况分析
1、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
铁岭财京投 公共设施管 土地一级开 400,000,000 5,039,317,6 3,456,315,9 1,667,831,4 1,024,543,0 766,566,695
子公司
资有限公司 理业 发 .00 48.93 36.27 82.92 34.34 .20
主要子公司、参股公司情况说明
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √不适用
七、2014 年 1-3 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:亏损
业绩预告填写数据类型:区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
累计净利润的预计数（万元）-3,100 -- -2,800 -2,495.9 下降 24.2% -- 12.18%
基本每股收益（元/股） -0.0564 -- -0.0509
