中国武夷实业股份有限公司 2013 年度报告全文
中国武夷实业股份有限公司
２ ０ １ ３ 年 度 报 告
2014 年 4 月
中国武夷实业股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为
基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.50 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
公司负责人黄建民、主管会计工作负责人黄建民及会计机构负责人(会计主管人员)陈
雄声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................................................................... 8
第四节 董事会报告.......................................................................................................................................................................... 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................................................................. 32
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................................................................... 41
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................................................................... 45
第八节 公司治理.............................................................................................................................................................................. 50
第九节 内部控制.............................................................................................................................................................................. 55
第十节 财务报告.............................................................................................................................................................................. 57
第十一节 备查文件目录................................................................................................................................................................ 168
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释义
释义项 指 释义内容
证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
福建建工 指 福建建工集团总公司
公司、本公司、中国武夷 指 中国武夷实业股份有限公司
会计师事务所、年审事务所 指 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
报告期指、本报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
北京武夷 指 北京武夷房地产开发有限公司
南京武夷 指 南京武夷房地产开发有限公司
南京武宁 指 南京武宁房地产开发有限公司
重庆武夷 指 重庆武夷房地产开发有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告中公司
未来发展的展望中可能面对的主要风险及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中国武夷 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中国武夷实业股份有限公司
公司的中文简称 中国武夷
公司的外文名称（如有） CHINA WUYI CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如 CHINA WUYI
有）
公司的法定代表人 黄建民
注册地址 福建省福州市五四路 89 号置地广场 29 层
注册地址的邮政编码 350003
办公地址 福建省福州市五四路 89 号置地广场 33 层
办公地址的邮政编码 350003
公司网址 http://www.chinawuyi.com.cn
电子信箱 gzb@chinawuyi.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 林金铸 罗东鑫
联系地址 福建省福州市五四路 89 号置地广场 福建省福州市五四路 89 号置地广场
33 层 33 层
电话 0591-83170122 0591-83170123
传真 0591-83170222 0591-83170222
电子信箱 gzb@chinawuyi.com.cn gzb@chinawuyi.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《 中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网 http://www.cninfo.com.cn
址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
首次注册 1997 年 07 月 10 福建省福州市北 3500001001581 350102101490043 15814309-5
日 大路 240 号
报告期末注册 2013 年 12 月 31 福州市五四路 89 350000100029637 350102158143095 15814309-5
日 号置地广场 29 层
公司上市以来主营业务的变化情况 无变更
（如有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 福州市湖东路 152 号中山大厦 B 座 8 层
签字会计师姓名 黄国香 李莉丽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
? 适用 v 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
? 适用 v 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
? 是 v 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减 2011 年
(%)
营业收入（元） 2,385,934,179.67 2,360,865,499.12 1.06% 1,424,397,812.77
归属于上市公司股东的净利 104,114,997.25 98,127,258.91 6.1% 77,600,064.39
润（元）
归属于上市公司股东的扣除 72,811,119.55 94,113,178.65 -22.63% 52,265,702.48
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -936,404,432.86 733,598,073.36 -227.65% 307,575,068.42
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.27 0.25 8% 0.2
稀释每股收益（元/股） 0.27 0.25 8% 0.2
加权平均净资产收益率（%） 8.01% 8.09% -0.08% 6.6%
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增 2011 年末
减(%)
总资产（元） 7,106,304,422.61 6,708,509,278.94 5.93% 5,624,596,882.14
归属于上市公司股东的净资 1,349,183,497.44 1,248,923,634.74 8.03% 1,178,000,146.42
产（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 104,114,997.25 98,127,258.91 1,349,183,497.44 1,248,923,634.74
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 104,114,997.25 98,127,258.91 1,349,183,497.44 1,248,923,634.74
按境外会计准则调整的项目及金额
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3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销 -49,420.30 666,844.42 259,787.90
部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 10,249,064.00 457,401.00 6,682,250.00
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,598,267.86 1,863,076.17 1,467,419.18
委托他人投资或管理资产的损益 5,000,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变 124,268.87 133,796.91
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
主要系应
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 32,090,634.99 5,778,192.51 3,389,182.58 收账款-埃
德曼公司
坏账转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,295,537.27 -4,344,799.30 886,996.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目 8,501,309.32
减：所得税影响额 11,976,681.07 405,868.85 509,455.61
少数股东权益影响额（税后） 312,450.51 125,034.56 476,925.13
合计 31,303,877.70 4,014,080.26 25,334,361.91 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号— — 非经常性损益》定义界
定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号— — 非
经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
v 适用 ? 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他符合非经常性损益 8,501,309.32 新增合并子公司扬州武夷的少数股东权益
定义的损益项目
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年度，全球经济缓慢复苏，国内经济稳中求稳、稳中提质。房地产行业仍然处于
政策调控发展的阶段周期，“有保有压”的调控目标明确。下半年在十八届三中全会进一步
全面深化改革的大背景下，国家在政策层面上更加注重房地产市场长效机制的建立与健全，
这在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。据国家统计
局统计，2013年，全国房地产开发完成投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012
年提高3.6个百分点；全国房地产开发企业房屋施工面积66.56亿平方米，比上年增长16.1%；
房屋新开工面积20.12亿平方米，比上年增长13.5%；房屋竣工面积10.14亿平方米，比上年
增长2.0%；土地购置面积3.88亿平方米，比上年增长8.8%。全国商品房销售面积13.06亿平
方米，比上年增长17.3%，比2012年提高15.5个百分点。公司2013年度房地产业务上述经济
指标完成情况与全国市场景气基本相符。
2013年度，房地产贷款平稳较快增长，据央行报告，各金融机构人民币房地产贷款余额
14.61 万亿元，同比增长19.1%；全年增加2.34 万亿元，同比多增9987 亿元，增量占同期
各项贷款增量的28.1%。房地产行业的融资环境相比2012年有所改善，但拓宽融资渠道，减
少库存量，加快回笼资金，对公司今后发展仍然十分重要。
在全球经济复苏缓慢的情况下，中国企业的国际工程承包业务仍出现较大的增长。据
商务部统计，2013年我国对外承包工程业务完成营业额1371.4亿美元，同比增长17.6%，比
2012年提高3.9个百分点；新签合同额1716.3亿美元，同比增长9.6%，与2012年基本持平。
随着越来越多的中国建筑企业走出去，中国企业之间在海外的竞争将越来越激烈，这就要
求公司在海外除了已涉及的专业领域外，还要积极开拓电力、港口、输油管道、风能发电
等新的专业领域，争取更大的份额，以在国际承包商中占有一席之地。
2013年度，公司围绕房地产开发和国际工程承包二大主业，积极按照股东大会、董事会
确定的各项工作部署，逐步落实公司的发展战略，经过全体员工的不懈努力，各项工作取
得了一定的成效。报告期内，公司实现营业总收入23.86亿元，与2012年基本持平；实现利
润总额2.41亿元、归属于上市公司股东的净利润1.04亿元，比2012年度分别增长8.32%和
6.1%。
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二、主营业务分析
1、概述
2013年度，营业总收入23.86亿元，较上年同期增长1.06%，增加0.25亿元，主要是国际
工程承包业务收入较上年同期增长10.14%，增加0.74亿元；营业总成本21.55亿元，较上年
同期增长1.04%，增加0.22亿元，主要是国际工程承包业务收入增加，成本相应增加所致；
营业税金及附加1.50亿元，较上年同期增长27.04%，增加0.32亿元，主要是房地产开发业务
营业税金及附加增长22.34%；销售费用0.39亿元，较上年同期增长13.76%，增加474万元；
管理费用1.21亿元，较上年同期增长8.25%，增加921万元；财务费用1.49亿元，较上年同期
增长34.18%，增长3,807万元。
与上年同期相比，公司营业利润2.32亿元，增长2.59%，增加586万元；利润总额2.41
亿元，增长8.32%，增加1,853万元；所得税费用1.22亿元，增长37.52%，增加3,321万元；
净利润1.19亿元，下降10.94%，减少1,468万元；归属于母公司所有者的净利润1.04亿元，
增长6.10%，增加599万元。2013年度公司营业利润中国际工程承包业务利润过半，主要是
国际工程项目后期索赔收入较多；房地产开发业务营业利润较上年同期有所下降，主要原
因是房地产开发业务收入本期下降6,035万元，虽然毛利率增长2.54百分点，但营业税金及
附加、销售费用和财务费用增长较大；公司管理费用和财务费用开支较大，一定程度上挤
压公司主营业务利润。
本期销售商品、提供劳务收到的现金22.91亿元，较上年同期下降16.54%，经营活动产
生的现金流量净额-9.36亿元，较上年同期下降227.65%。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司主营业务为投资开发、工程承包、外经外贸。报告期内，面对复杂多变的国内外经
济形势，公司紧紧围绕董事会确定的全年生产经营目标，抢抓机遇，不断开拓，努力提高
管控能力，房地产开发业务，积极平稳推进，继续瞄准刚需，多方推进营销工作，加快回
笼资金；国际工程承包业务，积极抓经营，促管理，拓业务，工程承包业务地域取得新突
破，外经外贸营业额取得较快增长。
(1)房地产开发方面，报告期内公司完成房地产投资11.8亿元，占年度投资计划18.3亿元
的64.5%，为上年同期的115%；完成新开工面积24.2万平方米，占年度计划31.2万平方米的
77.6%，为去年同期的63.8%；完成商品房销售面积17.1万平方米，占年度计划17.6万平方米
的97.2%，为去年同期的70.2%；完成销售合同收入13.1亿，占年度计划13.5亿元的97%，为
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去年同期的72.8%。结转销售面积18.97万平方米，结转销售收入14.97亿元。北京武夷南区
项目规划已获得复函批准；香港武夷永兴街项目连楼工作已经完成，该项目已进入开工前
的准备工作。
(2)国际工程承包方面，报告期公司中标了肯尼亚C13公路项目等9个海外项目，中标金
额约18亿元；完成国际工程承包施工产值11.3亿元；肯尼亚内罗毕-西卡市政道路项目荣获
国家优质工程，实现了公司海外国家优质奖零的突破。已竣工的项目有赤道几内亚巴塔市
恩戈洛河道综合整治项目、姆巴干-埃塞木宝河道综合整治项目、巴塔市卜木迪市政道路修
建项目等3个项目，累计完成施工产值约2.7亿元人民币；肯尼亚穆温吉— 木恩古（C93）道
路项目原合同（金额约1.4亿元人民币）已完工，新增一座桥梁（72米）已完成62%工程量；
肯尼亚金融研究学校卢拉卡校区教学楼已进入收尾阶段（合同金额约1.4亿元人民币），肯
尼亚商业银行总部办公大楼项目（原合同金额约1.6亿元人民币）已进入收尾阶段；肯尼亚
托比-摩亚雷（A2）公路工程、肯尼亚兰加塔市政道路（C58）工程、肯尼亚A104公路工程、
肯尼亚内罗毕大学综合大楼、肯尼亚内罗毕四通枢纽别墅及公寓（二期）、刚果（布）钾
肥厂土建项目等10个海外主要在建项目也正在按施工计划有序推进。同时，为进一步拓展
海外业务，公司已完成了在埃塞俄比亚、坦桑尼亚、刚果（布）、南苏丹的公司注册工作。
(3)外经外贸方面，公司依托海外工程项目业务的发展，积极做好项目材料设备出口办
理，商务部援外物资投标，电梯安装服务等工作。报告期公司完成物资采购3.4亿元，同比
增长280%。
(4)房地产开发用地储备方面，报告期公司投资1623万元在肯尼亚内罗毕西区购买一个
地块约7亩（4695平方米）用于房地产开发；以总价13,615万元竞拍获得周宁县狮城镇洋庄
村地块（68.07亩），总建筑面积约4.54万平方米至13.61万平方米；以总价11,230万元竞拍
获得周宁县狮城镇坂头村地块（约56.15亩），总建筑面积约3.74万平方米至11.23万平方米，
为公司房地产业务的后续发展打下基础。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
2013年度公司房地产开发经营业务收入14.97 亿元，较上年同期减少6,035万元，下降
3.88%，房地产开发经营业务结转面积18.97万平方米，较上年同期下降13.34%。
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公司实物销售收入是否大于劳务收入
v 是 ? 否
单位：万平方米
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
销售量 19.3 24.4 -20.9%
房地产开发经营 生产量 18.2 21.4 -14.95%
库存量 20.5 22 -6.82%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
v 适用 ? 不适用
2013年度公司营业利润中国际工程承包业务利润过半，而上年同期房地产开发业务营
业利润过半。利润构成发生变化，其主要原因是今年国际工程项目后期索赔较多；房地产
开发业务营业利润较上年同期下降约30%，主要原因是房地产开发业务收入本期下降6,035
万元，虽然房地产开发业务毛利率较上年同期增长2.54百分点，但营业税金及附加、销售
费用和财务费用同比都明显增长。
公司重大的在手订单情况
? 适用 v 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
? 适用 v 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 390,875,468.19
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 16.38%
（%）
公司前 5 大客户资料
v 适用 ? 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 赤道几内亚项目办 99,757,804.37 4.18%
2 肯尼亚公路工程部 94,791,119.50 3.97%
3 肯尼亚乡村公路局 78,815,141.24 3.3%
4 肯尼亚商业银行 60,769,152.29 2.55%
5 肯尼亚城市公路局 56,742,250.79 2.38%
合计 -- 390,875,468.19 16.38%
3、成本
行业分类
中国武夷实业股份有限公司 2013 年度报告全文
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 重（%）
工程承包业务 施工 616,612,662.22 36.35% 567,433,409.24 32.97% 3.38%
房地产开发业 房地产 1,026,992,249.45 60.54% 1,109,051,139.73 64.44% -3.9%
务
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 重（%）
建筑产品 施工 616,612,662.22 36.35% 567,433,409.24 32.97% 3.38%
商品房 房地产 1,026,992,249.45 60.54% 1,109,051,139.73 64.44% -3.9%
说明
建筑工程承包业务和房地产开发经营业务都具有产品固定性特点，不同类型、不同地域、
不同项目之间不具可比性，上述数据只能说明不同分类占主营业务成本的比重。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 714,242,514.16
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比 41.86%
例（%）
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 福建建工集团总公司 440,035,618.85 25.79%
2 周宁县国土资源局 146,650,000.00 8.59%
3 重庆市南岸区房屋管理局上新街房 51,859,724.40 3.04%
管所
4 福建众诚建设有限公司 40,763,334.11 2.39%
5 福建省工业设备安装有限公司 34,933,836.80 2.05%
合计 -- 714,242,514.16 41.86%
4、费用
销售费用较上年同期增长13.76%，增长474万元；管理费用较上年同期增长8.25%，增
加921万元；财务费用较上年同期增长34.18%，增加3,807万元，主要原因是本期贷款增加
4.02亿元，多个未开工房地产项目利息不能资本化及贷款担保费增加等所致。所得税费用
1.22亿元，增长37.52%，增加3,321万元，主要原因是本期土地增值税计提所致。
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5、研发支出
无
6、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 2,459,109,778.47 2,939,706,359.48 -16.35%
经营活动现金流出小计 3,395,514,211.33 2,206,108,286.12 53.91%
经营活动产生的现金流量 -936,404,432.86 733,598,073.36 -227.65%
净额
投资活动现金流入小计 54,110,517.33 84,170,136.73 -35.71%
投资活动现金流出小计 143,580,984.58 453,003,947.09 -68.3%
投资活动产生的现金流量 -89,470,467.25 -368,833,810.36 75.74%
净额
筹资活动现金流入小计 2,420,639,531.48 2,272,935,986.81 6.5%
筹资活动现金流出小计 2,274,562,983.35 1,811,025,019.90 25.6%
筹资活动产生的现金流量 146,076,548.13 461,910,966.91 -68.38%
净额
现金及现金等价物净增加 -901,881,166.40 824,281,117.02 -209.41%
额
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本期经营活动产生的现金流量净额-9.36亿元，较上年同期下降227.65%，主要是由于本
期购买新地块、房地产在建项目投入及国际工程承包项目垫资等经营性现金流出增加，而
商品房销售现金回笼较上年同期减少等原因所致。投资活动现金流入较上年同期下降
35.71%，主要是上年同期子公司有购买银行理财产品，而本期没有；投资活动现金流出下
降68.3%，主要是公司上年同期购买地块作为无形资产核算，而今年购买房地产开发用地不
再通过无形资产项目核算；投资活动现金流量净额增加75.74%，主要是本期投资活动现金
流出减少所致；筹资活动产生的现金流量净额较上年同期下降68.38%，主要是公司本期借
款现金流入增加1.8亿元，而偿还借款和利息增加4.5亿元所致；现金及现金等价物净增加额
较上年同期下降209.41%，主要是由于本期购买新地块、房地产在建项目投入及国际工程承
包项目垫资等经营性现金流出增加，商品房销售现金回笼较上年同期减少，以及筹资活动
产生的现金流量净额较上年同期下降等原因所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
? 适用 v 不适用
中国武夷实业股份有限公司 2013 年度报告全文
三、主营业务构成情况
