中国武夷实业股份有限公司 2012 年度报告全文
中国武夷实业股份有限公司
２０１２ 年度报告
董事长：黄建民
2013 年 04 月
中国武夷实业股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人黄建民、主管会计工作负责人黄建民及会计机构负责人(会计主
管人员)陈雄声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介 ............................................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ............................................................................................................................. 27
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 34
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................................................... 38
第八节 公司治理 ............................................................................................................................. 42
第九节 内部控制 ............................................................................................................................. 46
第十节 财务报告 ............................................................................................................................. 48
第十一节 备查文件目录 ............................................................................................................... 142
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释义
释义项 指 释义内容
证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
福建建工 指 福建建工集团总公司
公司、本公司、中国武夷 指 中国武夷实业股份有限公司
会计师事务所、年审事务所 指 福建华兴会计师事务所
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
报告期指、本报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日
北京武夷 指 北京武夷房地产开发有限公司
南京武夷 指 南京武夷房地产开发有限公司
南京武宁 指 南京武宁房地产开发有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会
报告中公司未来发展的展望中可能面对的主要风险及对策部分的内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中国武夷 股票代码 ０００７９７
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中国武夷实业股份有限公司
公司的中文简称 中国武夷
公司的外文名称（如有） ＣＨＩＮＡ ＷＵＹＩ ＣＯ．，ＬＴＤ．
公司的外文名称缩写（如有） ＣＨＩＮＡ ＷＵＹＩ
公司的法定代表人 黄建民
注册地址 福建省福州市五四路 ８９ 号置地广场 ２９ 层
注册地址的邮政编码 ３５０００３
办公地址 福建省福州市五四路 ８９ 号置地广场 ３３ 层
办公地址的邮政编码 ３５０００３
公司网址 ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｗｕｙｉ．ｃｏｍ．ｃｎ
电子信箱 ｇｚｂ＠ｃｈｉｎａｗｕｙｉ．ｃｏｍ．ｃｎ
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 林金铸 罗东鑫
福建省福州市五四路 ８９ 号置地广场 福建省福州市五四路 ８９ 号置地广场
联系地址
３３ 层 ３３ 层
电话 ０５９１－８３１７０１２２ ０５９１－８３１７０１２３
传真 ０５９１－８３１７０２２２ ０５９１－８３１７０２２２
电子信箱 ｇｚｂ＠ｃｈｉｎａｗｕｙｉ．ｃｏｍ．ｃｎ ｇｚｂ＠ｃｈｉｎａｗｕｙｉ．ｃｏｍ．ｃｎ
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《 中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
福建省福州市北
首次注册 １９９７ 年 ０７ 月 １０ 日 ３５００００１００１５８１ ３５０１０２１５８１４３０９５ １５８１４３０９－５
大路 ２４０ 号
福建省福州市五
报告期末注册 ２０１２ 年 １２ 月 ３１ 日 四路 ８９ 号置地广 ３５００００１０００２９６３７ ３５０１０２１５８１４３０９５ １５８１４３０９－５
场 ２９ 层
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 福建华兴会计师事务所有限公司
会计师事务所办公地址 福州市湖东路 １５２ 号中山大厦 Ｂ 座 ８ 层
签字会计师姓名 刘延东 李莉丽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
? 适用 v 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
? 适用 v 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
? 是 v 否
２０１２ 年 ２０１１ 年 本年比上年增减（％） ２０１０ 年
营业收入（元） ２，３６０，８６５，４９９．１２ １，４２４，３９７，８１２．７７ ６５．７４％ １，８８２，８６６，６８９．５１
归属于上市公司股东的净利
９８，１２７，２５８．９１ ７７，６００，０６４．３９ ２６．４５％ ７３，７２５，３３８．７１
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
９４，１１３，１７８．６５ ５２，２６５，７０２．４８ ８０．０７％ ４８，６８０，５５１．３８
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
７３３，５９８，０７３．３６ ３０７，５７５，０６８．４２ １３８．５１％ －２３，２５６，３８３．０５
额（元）
基本每股收益（元／股） ０．２５ ０．２ ２５％ ０．１９
稀释每股收益（元／股） ０．２５ ０．２ ２５％ ０．１９
净资产收益率（％） ８．０９％ ６．６％ １．４９％ ６．５％
本年末比上年末增
２０１２ 年末 ２０１１ 年末 ２０１０ 年末
减（％）
总资产（元） ６，７０８，５０９，２７８．９４ ５，６２４，５９６，８８２．１４ １９．２７％ ５，２００，７４３，２８６．７１
归属于上市公司股东的净资
产（归属于上市公司股东的所 １，２４８，９２３，６３４．７４ １，１７８，０００，１４６．４２ ６．０２％ １，１７４，５６７，６６８．８９
有者权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 ９８，１２７，２５８．９１ ７７，６００，０６４．３９ １，２４８，９２３，６３４．７４ １，１７８，０００，１４６．４２
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 ９８，１２７，２５８．９１ ７７，６００，０６４．３９ １，２４８，９２３，６３４．７４ １，１７８，０００，１４６．４２
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 ２０１２ 年金额 ２０１１ 年金额 ２０１０ 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资
６６６，８４４．４２ ２５９，７８７．９０ ６２６，００７．６５
产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业
务密切相关，按照国家统一标准定额 ４５７，４０１．００ ６，６８２，２５０．００ ３，２５２，４５９．００
或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的
１，８６３，０７６．１７ １，４６７，４１９．１８ ３，０９１，６９５．７３
资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益 ５，０００，０００．００ ５，０００，０００．００
除同公司正常经营业务相关的有效套
１２４，２６８．８７ １３３，７９６．９１ ６，７８５，０２３．１１
期保值业务外，持有交易性金融资产、
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交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准
５，７７８，１９２．５１ ３，３８９，１８２．５８ ７，１１６，３７９．４１
备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和
－４，３４４，７９９．３０ ８８６，９９６．７６ １，９４８，５０７．３２
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
８，５０１，３０９．３２
目
所得税影响额 ４０５，８６８．８５ ５０９，４５５．６１ １，５７２，１７１．３５
少数股东权益影响额（税后） １２５，０３４．５６ ４７６，９２５．１３ １，２０３，１１３．５４
合计 ４，０１４，０８０．２６ ２５，３３４，３６１．９１ ２５，０４４，７８７．３３ －－
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号— — 非经常性损益》定义
界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号— — 非
经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
? 适用 v 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年度，国际政治经济环境更加复杂多变，全球性产业结构调整向纵深发展。国内政
府继续对房地产行业进行严厉调控，2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳并
有所回升。1、房地产开发完成投资增幅较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比
上年名义增长16.2%，增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分
点。2、商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降。全国商品房施工面积57.3亿平
方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，
增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。3、
商品房销售面积小幅增加。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减
小3个百分点。公司2012年房地产业务经济指标完成情况与市场景气基本相符。
为促进货币信贷合理适度增长，央行在2012年上半年两次下调存款准备金各0.5个百分
点，并在一个月内两次下调金融机构存贷款基准利率。据央行报告，2012年全国新增房地产
贷款13,465亿元，同比多增897亿元。行业的融资环境相比2011年有所改善，但未出现根本性
的好转。拓宽融资渠道，加快回笼资金，对公司来说仍然十分重要。
在全球经济尚未全面复苏的大环境下，中国企业的国际工程承包业务仍呈现了较大的增
长态势。据商务部统计，2012年我国对外承包工程业务完成营业额1166亿美元，同比增长
12.7%；新签合同额1565亿美元，同比增长10%。越来越多的中国建筑企业走出去，商务部网
站公布的中国内地2012年前50强国际工程承包企业最后一名从事的海外营业额已超过4亿美
元，同时前50名中出现了很多新的企业，这意味着中国企业之间在海外的竞争将越来越激烈，
也要求公司在海外要开辟新的市场和新的专业领域，争取更大的份额，才能在全球225家最大
国际承包商中占有一席之地。
2012年，公司围绕房地产开发和建筑工程承包二大主业，积极按照股东大会、董事会确
定的各项工作部署，逐步落实公司的整体发展战略，在经营班子和广大员工团结协作和不懈
努力下，各项工作取得了明显成效。报告期内，公司实现营业收入23.61亿元，比2011年增长
65.74%；实现利润总额2.23亿元，归属于上市公司股东的净利润0.98亿元，比2011年增长分别
为70.09%和26.49%。
二、主营业务分析
1、概述
2012年，营业收入较上年同期增长65.74%，增加9.36亿元，主要是房地产开发业务收入
较上年同期增长148.16%，增长9.30亿元；营业成本较上年同期增长66.13%，增加6.89亿元，
主要是房地产开发业务收入增加，相应的成本增加所致；营业税金及附加较去年同期增长
99.01%，增加5,874万元，主要是房地产开发业务收入大幅增长，导致营业税金及附加相应增
长；管理费用较上年同期增长35.74%，增加2,938万元，主要是房地产开发业务收入增长引起
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相应管理费用增加，另外海外建筑工程承包业务和总部的管理费用分别增长约1,007万元和
534万元，较上年同期分别增长82.54%和46.51%。
与上年同期相比，公司营业利润增长83.97%，增加1.03亿元；利润总额增长70.09%，增
加9,179万元；所得税费用增长99.10%，增加4,405万元；净利润增长55.19%，增加4,773万元；
归属于母公司所有者的净利润增长26.49%，增加2,055万元；主要原因都是房地产开发业务收
入增长，所得税费用和利润相应增长。
上年同期公司利润来源主要是建筑工程承包业务，2012年房地产行业回暖，公司房地产
开发业务利润有所提升，建筑工程承包业务和房地产开发业务利润基本持平，都是公司利润
主要来源。
本期销售商品、提供劳务收到的现金27.45亿元，较上年同期增长43.48%，经营活动产生
的现金流量净额7.33亿元，较上年同期增长138.51%，主要原因都是由于本期房地产开发经营
业务销售回款较上年同期增长，其中南京武宁、南京武夷、福建武夷嘉园和南平武夷等项目
较上年同期销售均有较大幅度增长。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司主营业务为投资开发、工程承包、外经外贸。报告期内，公司紧紧围绕全年生产经
营目标，努力提升管理水平，面对挑战不断开拓，房地产开发业务量取得了显著增长，国际
工程承包业务得到了巩固和拓展，竞争力不断提升。面对复杂多变的国内外经济形势，公司
一方面顺应形势变化，积极平稳推进房地产开发业务，瞄准刚需，以量换价，进一步加大中
小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”；另一方面选择公司优势项目，积
极拓展非洲国际工程承包项目投标，国际工程新签合同额、业务地域取得新突破，外经外贸
营业额取得较快增长。
(1)房地产开发方面，除北京武夷南区项目规划尚在审批之中影响到报告期的投资额及新
开工面积指标外，其他房地产业务经济指标完成情况较好。报告期内公司完成房地产投资
10.29亿元，占年度投资计划25.6亿元的40.2%，为上年同期的99%；完成新开工面积37.95万
平方米，占年度计划53.8万平方米的70.5%，为去年同期的446.5%；完成销售面积24.4万平方
米，占年度计划23万平方米的106%，为去年同期的136%；完成销售合同收入18亿，占年度
计划16.8亿元的107%，为去年同期的165%。结转销售面积21.5万平方米，结转销售收入15.57
亿元；香港武夷继续做好香港永兴街连楼项目，为该项目尽早开发做好准备。
(2)国际工程承包方面，报告期公司中标了肯尼亚A104公路修复项目等8个海外项目，中
标金额约16亿元；完成国际工程承包施工产值12.3亿元；已竣工的有肯尼亚锡卡市政道路、
肯尼亚尼安萨省苏木邦多公路等3个项目；肯尼亚穆温吉— 木恩古(C93)道路、肯尼亚兰加塔
市政道路(C58)工程、肯尼亚商业银行总部办公大楼项目，肯尼亚金融研究学院卢拉卡校区教
学楼，肯尼亚基地办公楼等12个海外在建项目也正在按施工计划有序推进。同时，为进一步
拓展海外业务，公司在埃塞俄比亚、加纳、乌干达、津巴布韦等多个国家成立了市场拓展筹
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建组后，正积极筹备注册成立分公司。
(3)外经外贸方面，公司依托海外工程项目业务的发展，项目设备出口较多，以及商务部
援外物资项目中标物资出口。报告期公司完成外经外贸营业额1.6亿元，同比增长460%。
(4)房地产开发用地储备方面，报告期公司投资2270万元在肯尼亚内罗毕市中心购买二个
地块约9.5亩用于房地产开发；通过竞拍，以总价5.75亿元获得南京江宁区科学园弘景大道地
块(约157.69亩)，建筑面积约17.87万平方米。另外还参与莆田市涵江区塘北片区地块(约126.34
亩，建筑面积约25.27万平方米)的竞拍，最后以总价39372万元获得，为公司房地产业务的可
持续发展打下基础。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
2012年度公司房地产开发经营业务收入15.57亿元，较上年同期增加9.30 亿元，增长
148.16%，房地产开发经营业务结转面积21.5万平方米，较上年同期增长108.74%，本期销售
24.4万平方米，较上年同增长36.31%。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
v 是 ? 否
同比增减
行业分类 项目 2012 年 2011 年
（%）
销售量 24.4 17.9 36.31%
房地产开发
生产量 21.4 26.3 -18.63%
经营
库存量 21.6 24.6 -12.2%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
v 适用 ? 不适用
本年房地产开发经营业务销售面积同比增长36.31%，主要是房地产行业回暖，南京武宁、
南京武夷、福建武夷嘉园和南平武夷等项目较上年同期销售均有较大幅度增长，分别达6.7万
平方米、4.2万平方米、3.8万平方米和3.4万平方米。
公司重大的在手订单情况
√ 适用 □ 不适用
公司1亿元以上在建施工项目情况如下：
1、肯尼亚商业银行（BCB）总部大楼建筑面积35，266平方米，合同造价1.6亿元，工期
36月，开工日期2011年1月，已完成59.4%；
2、肯尼亚金融学校项目建筑面积17，000平方米，合同造价1.4亿元，工期20月，开工日
期2011年2月，已完成62.3%；
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3、肯尼亚C93公路项目21公里，合同造价1.4亿元，工期24月，开工日期2011年8月，已
完成77.2%；
4、肯尼亚四通枢纽住宅（二期）三个房建工程项目建筑面积44,000平方米，合同造价1.4
亿元，工期28月，开工日期2011年12月，已完成18%；
5、肯尼亚兰加塔市政工程2.98公里，合同造价1.8亿元，工期27月，开工日期2012年2月，
已完成39%；
6、赤道几内亚巴塔河道治理工程2.95公里，合同造价1.7亿元，工期24月，开工日期2012
年1月，已完成33%；
7、肯尼亚提姆博拉-埃尔多雷特公路改建工程项目73.229公里，合同造价2.3亿元，工期
24月，开工日期2012年5月，已完成14%；
8、肯尼亚托比-摩亚雷（A2）公路项目122公里，合同造价9.17亿元，工期36月，开工日
期2013年1月。
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） ５５０，５６６，１２２．７５
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比
２３．３２％
例（％）
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序
客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（％）
号
１ 非洲发展银行（ＡＤＢ） ２１２，４３８，５９２．８２ ９％
２ 赤道几内亚项目办 ９３，３０９，８０５．８１ ３．９５％
３ 肯尼亚工程部（ＧＯＫ） ９０，６９８，４９２．０１ ３．８４％
４ 肯尼亚乡村道路局（ＫｅＲＲＡ） ８３，００９，２０２．９７ ３．５２％
５ 肯尼亚城市道路局（ＫＵＲＡ） ７１，１１０，０２９．１４ ３．０１％
合
—— ５５０，５６６，１２２．７５ ２３．３２％
计
3、成本
行业分类
单位：元
２０１２ 年 ２０１１ 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减（％）
金额 金额
重（％） 重（％）
建筑工程承包
施工 ５６７，４３３，４０９．２４ ３２．７６％ ５２９，０２６，６２４．１７ ５０．５７％ ７．２６％
业务
房地产开发经
房地产 １，１０９，０５１，１３９．７３ ６４．０３％ ４７３，０９５，０８５．１５ ４５．２３％ １３４．４２％
营业务
产品分类
单位：元
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２０１２ 年 ２０１１ 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减（％）
金额 金额
重（％） 重（％）
建筑产品 施工 ５６７，４３３，４０９．２４ ３２．７６％ ５２９，０２６，６２４．１７ ５０．５７％ ７．２６％
商品房 房地产 １，１０９，０５１，１３９．７３ ６４．０３％ ４７３，０９５，０８５．１５ ４５．２３％ １３４．４２％
说明
房地产开发经营业务营业成本较上年同期增长134.42%，增加6.36亿元，主要是房地产开
发经营业务收入增加，相应的成本增加所致；营业税金及附加较去年同期增长99.01%，增加
5,874万元，主要是房地产开发业务收入大幅增长，导致营业税金及附加相应增长。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） ８２０，３６６，７６４．８３
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例
４７．３９％
（％）
公司前 5 名供应商资料
v 适用 ? 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（％）
１ 福建建工集团总公司 ４６３，４３５，３３８．３２ ２６．７７％
２ 南京市国土资源局 ２８７，６７７，６８６．４５ １６．６２％
３ 福建省第七建筑工程有限公司 ３４，１５６，９２４．７１ １．９７％
４ 福建省绿榕园林设计有限公司 １７，７４５，４５３．５０ １．０３％
肯尼亚 ＧＥＯＲＧＥ ＰＡＤＭＯＲ
