苏宁环球股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
苏宁环球股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
赵曙明 独立董事 因公出差 韩顺平
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,043,192,561 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），送红股 3 股（含税），不以公
积金转增股本。
公司负责人张桂平、主管会计工作负责人王永刚及会计机构负责人(会计主
管人员 王永刚声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目 录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 4
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 41
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 42
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 48
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 53
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 55
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 143
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释义
释义项 指 释义内容
本公司/上市公司/公司 指 苏宁环球股份有限公司
苏宁集团 指 苏宁环球集团有限公司
天华百润 指 南京天华百润投资发展有限责任公司
华浦高科 指 南京华浦高科建材有限公司
乾阳地产 指 江苏乾阳房地产开发有限公司
硅谷地产 指 南京硅谷房地产开发有限公司
绿尔得天 指 南京绿尔得天房地产开发有限公司
浦东公司 指 南京浦东房地产开发有限公司
南京鼎坤 指 南京鼎坤房地产开发有限公司
南京鼎基 指 南京鼎基房地产开发有限公司
环球乾阳 指 南京环球乾阳房地产开发有限公司
吉林苏宁 指 吉林市苏宁环球有限公司
北京苏宁 指 北京苏宁环球有限公司
无锡苏宁 指 无锡苏宁环球房地产开发有限公司
无锡北塘 指 无锡北塘苏宁环球房地产开发有限公司
宜兴苏宁 指 宜兴苏宁环球房地产开发有限公司
科学公园 指 上海科学公园发展有限公司
上海公司 指 上海苏宁环球实业有限公司
芜湖苏宁 指 芜湖苏宁环球房地产开发有限公司
苏宁文化 指 苏宁文化产业有限公司
云南苏宁 指 云南苏宁环球有限公司
广州公司 指 广州白鹅潭投资有限公司
威尼斯酒店 指 南京威尼斯酒店有限公司
天润广场 指 南京苏宁环球天润广场有限公司
环球游艇 指 南京环球游艇俱乐部有限公司
苏浦建设 指 南京苏浦建设有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
证券法 指 中华人民共和国证券法
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中喜所/审计机构 指 中喜会计师事务所(特殊普通合伙)
元 指 人民币元
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重大风险提示
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 苏宁环球 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 苏宁环球股份有限公司
公司的中文简称 苏宁环球
公司的外文名称（如有） Suning Universal Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如
Suning Universal
有）
公司的法定代表人 张桂平
注册地址 吉林省吉林经济技术开发区九站街 718 号
注册地址的邮政编码 132101
办公地址 江苏省南京市鼓楼区广州路 188 号 17 楼
办公地址的邮政编码 210024
公司网址 www.suning-universal.com
电子信箱 suning@suning.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘登华 邱洪涛
江苏省南京市鼓楼区广州路 188 号 17 江苏省南京市鼓楼区广州路 188 号 17
联系地址
楼 楼
电话 025-83247946 025-83247946
传真 025-83247136 025-83247136
电子信箱 suning@suning.com.cn suning@suning.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 苏宁环球股份有限公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1993 年 05 月 10 日 吉林省工商行政管理局 220000000089564 220202124482910 12448291-0
报告期末注册 2013 年 11 月 15 日 吉林省工商行政管理局 220000000089564 220202124482910 12448291-0
公司上市初主营业务范围为：机制纸、纸板、胶带、纸制品制造、纸浆等的生产
公司上市以来主营业务的变化情况（如
和销售。2005 年 12 月 13 日，经苏宁集团重组后，公司发布《吉林纸业股份有
有）
限公司关于完成工商变更的公告》，公司主营业务变更为：房地产开发。
2005 年 12 月，公司完成重大资产重组，公司控股股东由吉林市国有资产经营有
历次控股股东的变更情况（如有）
限责任公司变更为苏宁环球集团。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中喜会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
签字会计师姓名 祁卫红、邓海伏
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 5,456,601,809.89 6,720,564,495.37 -18.81% 4,406,134,007.27
归属于上市公司股东的净利润
762,510,748.04 487,222,758.31 56.50% 863,104,220.29
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经常
770,777,682.11 486,903,732.36 58.30% 866,064,667.65
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
802,468,268.58 2,374,061,204.19 -66.20% 2,059,055,720.43
（元）
基本每股收益（元/股） 0.373 0.238 56.72% 0.42
稀释每股收益（元/股） 0.373 0.238 56.72% 0.42
加权平均净资产收益率 16.23% 10.45% 5.78% 18.87%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 21,376,167,781.21 20,696,857,295.79 3.28% 19,138,438,217.29
归属于上市公司股东的净资产
4,874,568,759.54 4,316,377,267.60 12.93% 5,005,721,635.86
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -1,181,792.79 -101,491.58 -737,180.15
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
41,816.94
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -63,818.30
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,648,088.92 1,292,169.23 -459,892.55
减：所得税影响额 -1,626,631.83 1,048,187.29 1,685,691.97
少数股东权益影响额（税后） -134.11 -176,535.59 119,499.63
合计 -8,266,934.07 319,025.95 -2,960,447.36 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损
益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年，国内房地产市场进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。公司项目所在的南京、上海、芜
湖、宜兴等地，市场亦出现显著分化。2014年前三季度，各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2014年9月开始，
监管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施；
时隔两年后，央行首次降息，信贷政策趋向宽松。随着限购、限贷政策的解除，第四季度，南京和上海成交量反弹，市场明
显回暖，去化加快。南京地区房地产市场刚性需求和改善性需求稳定。同时随着南京地铁三号线通车预期日益明显，威尼斯
水城项目和天润城项目呈现供不应求的状态。
为建立和完善劳动者与所有者的利益共享机制，改善公司治理水平，提高员工的凝聚力和公司竞争力，促进公司长期、
持续、健康发展，报告期内公司审议通过公司2014年员工持股计划，参加本次员工持股计划的员工总人数不超过76人，通过
大宗交易方式定向受让苏宁环球集团所持有的本公司股票4000万股，该员工持股计划股票购买工作已于2015年1月完成。
2015年是公司战略转型至关重要的一年，公司在转型的道路上意志坚定、信心十足、目标明确。基于原有地产主业的优
势及资源，并考虑产业之间的协同效应，公司确定了大文体、大健康、大金融的转型目标。
在大文体方面，除影视公司成长迅速，公司还将致力于产业链以及横向资源整合，将在动漫、游戏产业进行布局，以促
使基于内容以及渠道为核心，发挥集合效应，打造传媒体系。同时借助公司在各地的土地及建筑物资源，通过合适的方式积
极参与体育资源改革以及教育资源的整合。
教育是个十万亿规模的产业，在线教育正快速发展。一，根据《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》的
规划， 2015年我国的学前教育,九年义务教育,高中阶段教育,高等教育,继续教育人数/人次分别为3,400万人、1.61亿人、4, 500
万人、3,350万人、2.9亿人次，巨量的基础用户是我国教育产业能够形成庞大市场空间的基石。二，根据调查,我国家庭用在
义务教育阶段的教育支出在万亿规模,占城市家庭总经济收入的30%左右,较强的教育消费能力符合我国社会和家庭历来对教
育极其看重的传统。三，在线教育正呈现快速发展态势，预计到2017,在线教育的市场规模将达到1,733.9亿,在线教育用户规
模将达到1.27亿人。公司将在优质教育资源整合，推动线下资源往线上转移等方面展开布局。
在大健康方面，公司将在大专科、小综和方面大力发展医疗机构，积极引进国际顶级医疗资源进行合作，参与解决目前
所存在的医疗资源不均衡、医疗水平不均衡等问题。除医疗机构线下辐射范围外，借助互联网平台开展远程诊疗、社区诊疗、
专科疾病数据收集研究等工作，为未来专科医疗整体水平的提升提供基础服务。
在大金融方面，公司计划通过参与传统金融机构迅速展开布局，并大力开展互联网金融项目的培育、并购等工作，尽快
促使大金融转型工作的落地及发展。
为保障战略转型的进度及效果，公司深刻意识到人才是不可或缺并极为重要的因素，因此公司在人才的储备、培养及人
才引进方面高度重视，公司从内部激励机制、培养机制、管理架构、文化再造等方面都进行了系统调整，以顺应转型需求。
目前已取得较好成效，相信转型所需要的人力资源问题已得到较好解决。
目前，所有转型工作都在有条不紊、紧锣密鼓的开展，公司土地、建筑物、线下客户、现金流等资源都将对上述转型方
向形成支撑作用，相信基于公司这些良好基础和积累，战略转型工作必将厚积薄发。同时，凭借公司的大力支持以及团队高
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强的执行力，有信心转型工作在2015年取得实质进展。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司实现营业收入54.57亿元，同比下降18.81%；实现利润总额12.01亿元，同比增长28.25%；实现净利润7.63
亿元，同比增长16.58%；归属于母公司所有者的净利润7.63亿元，同比增长56.50%。截止2014年12月31日，资产总额213.76
亿元，同比增长3.28%；归属于母公司所有者权益48.75亿元，同比增长12.93%。
公司管理层在公司董事会的领导和全体员工的共同努力下，认真分析市场变化，不断提高对政策和市场的应变能力，适
时主动的调整营销策略，严格控制成本，加强产品品质管理，提高公司品牌美誉度。报告期内，公司实现签约销售面积54.14
万平方米，比去年同期下降44.26%；签约销售额 48.91亿元，比去年同期下降42.02 %。
报告期内，公司收购了苏宁文化产业有限公司作为公司转型大文化产业的整合平台，通过投资英皇影业有限公司电影制
作、与江苏省广播电视集团共同投资文化产业投资基金、与南京艺术学院合作投资苏宁环球影业投资有限公司等一系列举
动，正逐步完善大文化产业布局。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
2014年度 2013年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产开发 5,266,856,088.19 3,245,046,400.11 6,427,708,435.83 4,566,272,518.95
混凝土 125,132,795.34 117,051,658.82 229,172,523.94 203,259,174.66
酒店 29,823,528.75 16,583,000.46 28,974,139.30 17,205,308.90
商业 22,372,291.94 10,042,363.57
合计 5,421,812,412.28 3,378,681,059.39 6,708,227,391.01 4,796,779,366.08
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量 平方米 541,419.99 971,333.01 -44.26%
房地产业 生产量 平方米 835,586 1,118,151 -25.27%
库存量 平方米 999,434.92 705,268.91 41.71%
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销售量 立方米 402,469.38 897,736.67 -55.17%
建筑材料业
生产量 立方米 402,469.38 897,736.67 -55.17%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
销售量减少
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 308,178,896.86
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 5.65%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 魏丽华 162,836,460.00 2.98%
2 潘以江 51,064,308.35 0.94%
3 中建三局集团有限公司 42,180,621.77 0.77%
4 上海攀升国际贸易有限公司 30,303,746.00 0.56%
5 赵爱华 21,793,760.74 0.40%
合计 -- 308,178,896.86 5.65%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产开发 3,245,046,400.11 95.66% 4,566,272,518.95 95.13% -28.93%
混凝土 117,051,658.82 3.45% 203,259,174.66 4.23% -42.41%
酒店 16,583,000.46 0.49% 17,205,308.90 0.36% -3.62%
商业 10,042,363.57 0.21%
产品分类
苏宁环球股份有限公司 2014 年年度报告全文
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产开发 3,245,046,400.11 95.66% 4,566,272,518.95 95.13% -28.93%
混凝土生产与销售 117,051,658.82 3.45% 203,259,174.66 4.23% -42.41%
酒店住宿、餐饮 16,583,000.46 0.49% 17,205,308.90 0.36% -3.62%
商业百货 10,042,363.57 0.21%
说明
房地产结算量减少，导致成本减少。商业天润广场改变经营模式由自营改成租赁，所以商业成本减少。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 1,283,114,425.56
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 29.52%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 龙信建设集团有限公司 484,279,026.05 11.14%
2 中建三局建设工程股份有限公司 235,502,269.48 5.42%
3 中建二局安装工程有限公司 208,210,373.10 4.79%
4 上海市第七建筑有限公司 208,164,036.30 4.79%
5 浙江中成建工集团有限公司 146,958,720.63 3.38%
合计 -- 1,283,114,425.56 29.52%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
项目 2014年度 2013年度 变动幅度 变动原因
销售费用 188,319,238.57 189,300,033.70 -0.52%
管理费用 128,995,805.01 147,527,787.78 -12.56%
财务费用 31,656,397.25 5,366,361.10 489.90% 借款增加导致利息支出增加
资产减值损失 31,750,454.59 18,328,231.82 73.23% 宜兴苏宁地产计提减值
5、研发支出
不适用
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6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 5,366,908,190.58 7,847,280,856.87 -31.61%
经营活动现金流出小计 4,564,439,922.00 5,473,219,652.68 -16.60%
经营活动产生的现金流量净额 802,468,268.58 2,374,061,204.19 -66.20%
投资活动现金流入小计 2,558,586.00 34,906.30 7,229.87%
投资活动现金流出小计
