阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告全文
阳光城集团股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 3 月 30 日
阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人林腾蛟、主管会计工作负责人潘龙淼及会计机构负责人(会计主
管人员)林年秋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.5 元（含税），送红股 6
股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
第一节重要提示、目录和释义 ................................................................................... 2
第二节公司简介 ........................................................................................................... 7
第三节会计数据和财务指标摘要 ............................................................................... 9
第四节董事会报告 ..................................................................................................... 11
第五节重要事项 ......................................................................................................... 31
第六节股份变动及股东情况 ..................................................................................... 41
第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................... 46
第八节公司治理 ......................................................................................................... 52
第九节内部控制 ......................................................................................................... 59
第十节财务报告 ......................................................................................................... 61
第十一节备查文件目录 ........................................................................................... 177
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、阳光城 指 阳光城集团股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局
深交所 指 深圳证券交易所
阳光集团 指 福建阳光集团有限公司
东方信隆 指 东方信隆融资担保有限公司
康田实业 指 福建康田实业集团有限公司
阳光房地产 指 福建阳光房地产开发有限公司
汇友源房地产 指 福建汇友源房地产开发有限公司
汇友房地产 指 福州汇友房地产开发有限公司
华康实业 指 福州开发区华康实业有限公司
康嘉房地产 指 福州康嘉房地产开发有限公司
滨江房地产 指 福州滨江房地产开发有限公司
盛阳房地产 指 福州盛阳房地产开发有限公司
利博顺泰房地产 指 福州利博顺泰房地产开发有限公司
汇泰房地产 指 福建汇泰房地产开发有限公司
臻阳房地产 指 福建臻阳房地产开发有限公司
宏辉房地产 指 福建宏辉房地产开发有限公司
阳光新界 指 福州阳光新界房地产开发有限公司
阳光城福建 指 阳光城集团福建有限公司
福建金融中心 指 福建金融国际中心建设有限公司
大恒房地产 指 福州大恒房地产开发有限公司
阳光物业 指 阳光城物业（福建）服务有限公司
厦门置业 指 阳光城（厦门）置业有限公司
龙岩投资 指 阳光城集团龙岩投资开发有限公司
花漾江山 指 龙岩花漾江山生态旅游开发有限公司
陕西实业 指 阳光城集团陕西实业有限公司
国中星城、国中置业 指 西安国中星城置业有限公司
隆丰置业 指 陕西隆丰置业有限公司
富安泰置业 指 陕西富安泰置业有限公司
陕西物业 指 阳光城集团陕西物业管理有限公司
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金鑫泰置业 指 陕西金鑫泰置业有限公司
上林苑 指 陕西上林苑投资开发有限公司
盛得辉置业 指 陕西盛得辉置业有限公司
耀泓置业 指 陕西耀泓置业有限公司
迅腾房地产 指 陕西迅腾房地产开发有限公司
沣德置业 指 陕西沣德置业有限公司
欣阳房地产 指 陕西欣阳房地产开发有限公司
兰州实业 指 阳光城集团兰州实业有限公司
梨花岛置业 指 阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司
昭泰置业 指 兰州昭泰置业有限公司
鸿福房地产 指 兰州鸿福房地产开发有限公司
山西公司、山西子公司 指 阳光城集团山西有限公司
长风置业 指 太原长风置业有限公司
新南城房地产 指 太原新南城房地产开发有限公司
广西公司、广西子公司 指 阳光城集团广西有限公司
金川阳光城实业 指 广西金川阳光城实业有限公司
海南实业 指 阳光城集团海南实业有限公司
棋子湾置业 指 阳光城（昌江）棋子湾置业有限公司
北京公司、北京子公司 指 阳光城科技发展（北京）有限公司
上海天骄 指 上海天骄房地产开发有限责任公司
亚特隆房地产 指 上海亚特隆房地产开发有限公司
泓顺德房地产 指 上海泓顺德房地产开发有限公司
华融信托 指 华融国际信托有限责任公司
中信信托 指 中信信托有限责任公司
平安信托 指 平安信托有限责任公司
五矿信托 指 五矿国际信托有限责任公司
山东信托 指 山东省国际信托有限公司
陕西国投 指 陕西国际信托投资股份有限公司
国元信托 指 安徽国元信托有限责任公司
中原信托 指 中原信托有限公司
中铁信托 指 中铁信托有限责任公司
歌斐资产 指 歌斐资产管理有限公司
融信投资 指 融信（福建）投资集团有限公司
立信中联闽都所 指 立信中联闽都会计师事务所有限公司
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重大风险提示
公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请查阅董事会报告关
于未来发展的展望中可能面对风险因素和对策部分内容。
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第二节公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光城集团股份有限公司
公司的中文简称 阳光城
公司的外文名称（如有） Yango Group Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）Yango
公司的法定代表人 林腾蛟
注册地址 福州市经济技术开发区星发路 8 号
注册地址的邮政编码 350015
办公地址 上海浦东新区金新路 99 号
办公地址的邮政编码 200120
公司网址 http://www.yango.com.cn
电子信箱 000671@yango.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 廖剑锋 江信建
福州市鼓楼区乌山西路 68 号
联系地址 福州市鼓楼区乌山西路 68 号
上海浦东新区金新路 99 号
电话 0591-83353145 0591-88089227
传真 0591-88089227 0591-88089227
电子信箱 sunshine000671@163.com sunshine000671@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
福建省石狮市民生
首次注册 1991 年 08 月 12 日 路 208 号新湖集团 1582425-1 350581158164371 15816437-1
大厦
福州市经济技术开
报告期末注册 2012 年 07 月 05 日 350000100012308 350105158164371 15816437-1
发区星发路 8 号
1996 年，公司上市时的主营业务为轻工产品制造、酒店服务业；2002 年，公司主
公司上市以来主营业务的变化情况（如
营业务变更为房地产开发；2003 年，公司主营业务变更为房地产开发、农业及种
有）
业；2004 年，公司主营业务变更为房地产开发、商品贸易。
公司于 1991 年 8 月 12 日成立，1996 年 12 月 18 日在深圳证券交易所上市。上市
时，福建省新湖集团公司持有公司 1,569.60 万股，占公司总股份的 29.51%，为公
司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光投资有限公司（以下简
称“阳光投资”）签订《股权转让协议》，将持有的公司法人股 26,369,280 股（分
别经 1997 年送股、1998 年配股、1999 年 21 资本公积金转增股本后，福建省新湖
历次控股股东的变更情况（如有）
集团公司持有公司 15,696,000 股变更至 26,369,280 股）转让给阳光投资。上述股
权转让后，阳光投资持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本 27.71%，成为公
司第一大股东。
2002 年，公司第一大股东福建阳光投资有限公司更名为福建阳光集团有限公司。
更名后，福建阳光集团有限公司持有公司股份 26,369,280 股，占公司总股本
27.71%，成为公司第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信中联闽都会计师事务所有限公司
会计师事务所办公地址 福州市六一中路 102 号
签字会计师姓名 孟翠香、邱秋星
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 5,452,346,274.71 3,228,592,049.83 68.88% 3,201,675,854.58
归属于上市公司股东的净利润
558,606,712.86 312,324,585.24 78.85% 560,829,275.64
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
440,331,507.57 313,000,975.17 40.68% 564,016,753.49
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
110,363,332.50 -2,358,109,595.36 104.68% -723,319,303.84
（元）
基本每股收益（元/股） 1.04 0.58 79.31% 1.05
稀释每股收益（元/股） 1.04 0.58 79.31% 1.05
净资产收益率（%） 27.3% 17.13% 10.17% 45.32%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 16,445,344,200.86 13,188,700,935.88 24.69% 5,903,748,547.82
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 2,195,542,385.10 2,007,680,983.23 9.36% 1,618,919,859.96
权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
5,319,801.48 7.45 523,963.24
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 10,910,000.00 7,540,000.00 910,000.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 112,991,237.32
位可辨认净资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 48,670.41 0.00
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值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,965,700.77 -8,799,891.91 -6,123,448.86
所得税影响额 42,764.10 120,041.31 -708,618.42
少数股东权益影响额（税后） -62,631.36 -654,865.43 -793,389.35
合计 118,275,205.29 -676,389.93 -3,187,477.85 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□适用√不适用
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第四节董事会报告
一、概述
2012年，国际国内形势异常复杂，欧债危机不断反复，美国经济复苏缓慢，世界经济进入后金融危机时代，维持着弱增
长的格局，中国经济增速也出现放缓，但第四季度已经基本实现了企稳，全年国内生产总值（GDP）增速为7.8%，实现了
年初7.5%的目标，经济增长率告别了“8”时代。我国房地产市场与国家经济息息相关，随着人口老龄化、人口红利效应逐
渐递减、调整政策的升级与加码、全球化红利消退等因素的影响，市场不可避免地面临竞争加剧、增长放缓的压力。
2012年，房地产调控政策紧中趋稳，在稳增长的背景下，国家对房地产行业的政策调控持续进行，坚决以满足合理住房
需求、抑制投资投机性需求为主要基调，一方面，严格执行差别化信贷政策和限购政策，通过向各地派出督查组等方式确保
政策落实到位；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房供应量及相应资金支持力度，
以增加市场有效供给，保护合理性自住需求。另外，2012年12月召开的中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进城镇化，着
力提高城镇化质量，城镇化是中国最大的内需潜力所在，将对我国房地产业的发展产生深远的影响。
在上述宏观政策环境下，2012年全国房地产市场呈现出低开高走的格局，整个行业在严峻的调控中仍然获得较快发展：
据国家统计局披露的数据显示，2012年全年全国商品房销售面积一直处于回升通道中，全年为111304万平方米，同比增长
1.8％；销售金额自8月份由负转正后连续5个月增速回升，全年达到64456亿元，同比增长10％；全年全国房地产开发累计投
资71804亿元，同比增长16.2%。从区域来看，限购的一、二线核心城市的房价回暖力度明显大于中小城市，少数热点一、
二线城市潜在需求强烈但供应不足，有价格上涨压力；三、四线城市供应充足但潜在需求弱，价格上涨动力不足；少部分供
应严重过剩的城市，其风险则值得关注。从行业发展态势来看，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企业在融资渠
道、拓展布局、人才建设特别是抗风险能力上的优势进一步体现，管理粗放，没有形成核心竞争力中小房企的发展空间被进
一步压缩。
面对国家持续进行的房地产宏观调控政策和市场竞争格局的深刻变化情况，公司董事会和经营管理层克服各种不利因素，
采取积极的应对措施，始终坚持“区域聚焦、深耕发展”的战略，依托“一带多点”的战略布局和已有的丰厚项目储备，坚持
高周转、低成本的运营策略，精确投资，努力经营，推动公司持续、健康、稳步地发展。
二、主营业务分析
1、概述
面对国家持续的房地产调控政策，以及竞争激烈的房地产市场，2012年，公司积极采取措施应对外部环境的变化，继续
坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，逐步形成“一带多点”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的企业战
略发展布局，持续提升“精准投资，高效运营，适销产品”的企业核心竞争力，在重点发展福州、厦门、上海及周边地区市
场的同时，聚焦兰州、西安、太原等城市，多渠道、多方式取地，扩大区域影响，进一步树立和提升了“阳光城”的品牌力；
通过多元化的融资，加大对房地产主业的投入力度，确保开发项目的资金需求；通过提高周转率、降成本的运作模式，坚定
主流市场，推出适销产品，奋力促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，全年取得了良好的销售业绩，企业的核心竞争力也
逐渐增强。
2012年度，公司实现主营业务收入545,234.63万元，比上年度增长68.88%；实现归属于公司股东的净利润55,860.67万
元，比上年度增长78.85%。
项目 本年数（万元） 上年同期数（万元） 同比增减（%） 变动的情况及原因
营业收入 545,234.63 322,859.20 68.88% 本期收入大幅增加所致
营业成本 405,950.49 233,212.74 74.07% 随着收入增加而相应增加
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期间费用 33,170.03 19,939.78 66.35% 随着收入增加而相应增加
经营活动产生的现金流量净额 11,036.33 -235,810.96 104.68% 预收房款增加增加所致
金融国际中心本期因设立信托退出合
投资活动产生的现金流量净额 -90,058.31 -76,922.88 -17.08% 并范围所转出的现金及现金等价物增
加所致
筹资活动产生的现金流量净额 105,200.52 302,483.60 -65.22 偿还债务增加所致
（1）房地产业务：公司房地产主业实现营业收入351,341.23万元，比上年同期增长99.57%，结转面积37万平方米。
（2）贸易业务：公司贸易业务实现营业收入192,906.93万元，比上年同期增长32.51%。
（3）2012年，公司通过招拍挂、受让股权等方式获取多宗土地储备，取得土地的面积达126.21万平方米，为公司实现
区域性龙头战略目标奠定了基础。
（4）2012年，公司通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式，筹集资金20.87亿，为存量及新增项目的开发建设
提供资金支持，增强了项目开发的资金配套能力。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
（1）一带多点，前瞻性的进行战略布局
报告期内，公司科学把握投资规模，及时调整房地产经营策略和开发节奏，稳步均衡推进存量及新增项目的开发建设。
同时，公司对未来区域布局进行优化，有前瞻性、预见性地择机向具有发展潜力的城市拓展，形成“一带多点”的企业战略
发展布局，并坚持理性投资，在审慎关注土地价格的合理性的基础上，通过竞买土地、受让股权等方式，有效增加了土地储
备项目。
本报告期内，公司获得土地储备的情况具体如下：（单位：万㎡）
取得 成交价格 土地
项目公司 项目名称 城市 宗地编号 计容建面 用途
方式 (万元) 面积
长风置业 阳光城环球金融中心 招拍挂 太原 CG-1202 16,340.00 2.93 16.13 商业
商住、
厦门置业 厦门阳光城翡丽湾 招拍挂 厦门 2012XP02 100,400.00 11.30 28.47
科教
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1254 号 1,680.00 7.00 10.50 住宅
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1255 号 477.50 1.99 2.98 住宅
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1256 号 1,552.86 6.47 9.71 商住
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1257 号 1,091.73 4.55 6.82 商住
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1258 号 1,369.06 5.70 8.56 商业
盛阳房地产 阳光城西海岸 招拍挂 福州 甘蔗 13#地块 31,800.00 7.34 22.02 住宅
利博顺泰房地产 招拍挂 福州 甘蔗 21#地块 23,300.00 5.48 16.45 住宅
海峡奥体中心运动员村
臻阳房地产 阳光奥体花园 招拍挂 福州 159,000.00 17.32 25.46 商住
“2012-05”地块
利博顺泰房地产 合作 福州 甘蔗 20#地块 7.00 21.00 商住
亚特隆房地产 招拍挂 上海 罗店新镇 E4-1 27,925.00 3.46 3.49 住宅
咸国用（2007）第 057、
上林苑 西西安小镇 收购 咸阳 27.95 39.48 住宅
067-069 号
咸国用（2012）年 057、
耀泓置业 耀泓家园一期 收购 咸阳 4.51 9.92 商住
058 号
上林苑 耀泓家园二期 收购 咸阳 2011-12-10 号 6.96 15.31 住宅
泓顺德房地产 招拍挂 上海 嘉定区嘉定新城 C11-2 30,546.00 2.28 4.57 商住办
耀泓置业 招拍挂 咸阳 2012-11-5 3,795.00 3.09 6.80 住宅
金鑫泰置业 上林雅苑二期 招拍挂 咸阳 2012-11-7 1,060.00 0.86 2.58 住宅
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合计 126.21 250.26
注：上表中的计容建面部分根据规划设计调整。
（2）实施高周转、低成本的运营策略，全面提升和增强公司的运营管理能力
2012年，公司坚定“高周转、低成本”的运作模式，核心竞争力显著增强。第一，公司坚持主流市场，精准定位，推出
适销产品，采取契合市场景气变化推盘节奏，积极促进销售；第二，公司通过锤炼和打造公司的产品线，通过产品定性复制，
提高研发工作效率，有效地降低研发成本；第三，公司坚持多元化的融资模式，积极拓宽融资渠道，有效降低资金使用成本；
第四，公司大力推行“简单、高效、透明”管理，进一步扁平化组织架构，建立成本、资源、授权等一系列管控系统，实行
集中采购，严控成本，提高项目精细化管理水平。
本报告期内，公司有效实施上述经营策略，房地产主业实现营业收入351,341.23万元，比上年度增长99.57%，阳光城厦
门翡丽湾拿地后六个月即开盘并当天售罄，兰州林隐天下与西安林隐天下等产品的成功复制，都是上述经营策略有效实施的
有力体现。
公司目前在建在售的主要项目情况如下（单位：万㎡，不包括截至本报告期末尚未开发的储备项目情况）
占地 计容 2012 年结 2012 年结
项目名称 位置 权益
面积 建面 算面积 算金额
阳光白金翰宫 福州鼓楼 100% 2.06 9.34 0.06 823.54
阳光乌山荣域 福州鼓楼 100% 3.10 11.47 0.03 264.50
阳光理想城 A 区-丹宁顿小镇 福州闽侯上街 100% 12.08 14.04 0.02 280.32
阳光理想城 B 区-香草天空、揽香 福州闽侯上街 100% 5.39 11.03 0.01 92.79
阳光理想城 C 区-揽月 福州闽侯上街 100% 3.45 8.87 4.66 35,206.11
阳光理想城 D 区-揽香 福州闽侯上街 100% 4.30 8.81 1.59 11,765.67
阳光理想城 E 区-花语海 福州闽侯上街 100% 2.59 5.30
阳光城新界 福州仓山建新 100% 7.53 17.31 18.14 209,976.39
阳光城领海 福州闽候新区 100% 6.58 18.42
阳光城福州翡丽湾（南屿滨江城） 福州闽侯南屿 100% 30.94 49.50
阳光凡尔赛宫 A 地块（水晶花园） 福州台江 37.50% 4.53 13.59
阳光凡尔赛宫 B 地块（天御城） 福州台江 51.56% 14.26 35.65
阳光城时代广场（阳光假日广场） 福州台江 100% 1.07 4.37
阳光城 SOHO（阳光世纪广场） 福州马尾 100% 2.32 7.44
阳光城西海岸（宗地 2012 挂 13 号-
