美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 2 月
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人汤国强先生、会计机构负责
人吴红英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................2
第二节 公司简介 ................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ....................................................8
第四节 董事会报告 ..........................................................................10
第五节 重要事项 ..............................................................................29
第六节 股份变动及股东情况 ..........................................................39
第七节 优先股相关情况 ..................................................................45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..........................46
第九节 公司治理 ..............................................................................54
第十节 内部控制 ..............................................................................60
第十一节 财务报告 ..........................................................................62
第十二节 备查文件目录 ................................................................165
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、美好集团 指 美好置业集团股份有限公司
名流投资 指 名流投资集团有限公司
武汉江北 指 名流置业武汉江北有限公司
华润武汉 指 华润置地（武汉）有限公司
美丰华 指 武汉美丰华房地产有限公司
美丰采 指 武汉美丰采房地产有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
元 指 人民币元
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重大风险提示
公司在本报告第四节“董事会报告”中“公司未来发展的展望”部分，详细描
述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 美好集团 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
注册地址 昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼
注册地址的邮政编码 650031
办公地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
办公地址的邮政编码 430071
公司网址 www.000667.com
电子信箱 IR@000667.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吕卉 刘锋
联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执 组织机构代
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码
照注册号 码
国税滇字
云南省工商行 530102490504151 号
首次注册 1996 年 10 月 17 日 29198600-8 21665904-X
政管理局 云地税字
530102521404334 号
报告期末 云南省工商行
2014 年 2 月 17 日 530000000006503 53010221665904X 21665904-X
注册 政管理局
1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、
产权的投资转让”；
公司上市以来主营业务的 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；
2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；
变化情况
2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”
项目。
1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；
历次控股股东的变更情况
2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。
公司名称变更情况：
报告期内，经公司 2014 年度第一次临时股东大会审议通过，公司中文名称由原“名流置
业集团股份有限公司”变更为“美好置业集团股份有限公司”。2014 年 2 月 17 日，公司办理
完成相关工商变更登记手续，换领了新的企业法人营业执照。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 云南省昆明市白塔路 131 号汇都国际 C 栋 6 楼
签字会计师姓名 杨漫辉、王文政
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据：否
本年比上年
项 目 2014 年 2013 年 2012 年
增减
营业总收入（元） 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24% 1,772,371,705.46
归属于上市公司股东的净利
75,317,847.42 51,691,415.56 45.71% 164,956,504.44
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
49,745,021.64 53,675,798.98 -7.32% 70,393,016.57
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72% -1,884,601,175.61
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.0294 0.0201 46.27% 0.0643
稀释每股收益（元/股） 0.0294 0.0201 46.27% 0.0643
上升 0.43
加权平均净资产收益率 1.39% 0.96% 3.11%
个百分点
本年比上年
项 目 2014 年 2013 年 2012 年
增减
资产总额（元） 15,917,795,633.79 15,080,487,400.22 5.55% 13,043,269,723.22
归属于上市公司股东的净资
5,450,626,687.22 5,376,530,106.97 1.38% 5,403,153,599.71
产（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益 47,325,625.92 -1,130,873.49 102,088,802.59 注
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计入当期损益的政府补助 154,700.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
12,730,500.00
用费
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -130,528.96 -1,301,339.06 -292,025.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目 23,643,630.92
减：所得税影响额 34,352,121.48 -367,965.02 31,031,620.46
少数股东权益影响额 649.70 -79,864.11
合计 25,572,825.78 -1,984,383.42 94,563,487.87 -
注：本期非流动资产处置收益主要为公司出售华远地产股份有限公司股票产生投资收益
47,659,494.20 元。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、 概述
1、报告期行业发展回顾
(1)行政干预逐步让位于市场化
2014年度房地产行业政策环境相对宽松，中央着力长效机制建设，行政干预逐步退出。
2014年以来，不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、住房保障体系建设以及新型
城镇化等一系列与房地产市场长期稳定发展密切相关的制度和规划陆续出台。6月份起各地政
府因地制宜，纷纷取消限购、限贷政策。截至2014年底，实施三年的限购政策已基本放开，
以市场竞争为决定作用的机制正逐步形成。
(2)全年开工投资低迷，住宅市场量价齐跌
在中国经济进入中高速增长的“新常态”背景下，2014年度房地产市场整体呈调整态势，
投资增速放缓、库存居高不下、销售量价齐跌、市场分化明显。据国家统计局数据显示，2014
年1-12月全国房地产开发投资9.5万亿元，同比名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），
比2013年回落9.3个百分点，增幅创近十四年新低；房屋新开工面积17.96亿平方米，同比下
降10.7%，其中商品住宅新开工面积12.49亿平方米，同比下降14.4%，降幅处于历史同期较高
水平；商品房销售面积12.06亿平方米，销售额7.63万亿元，同比分别下降7.6%和6.3%，其中
商品住宅销售面积10.52亿平方米，销售额6.24万亿元，同比分别下降9.1%和7.8%。2014年12
月份，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅4.5%，已连续四个月同比
下跌，且跌幅扩大。从成交趋势看，2014年楼市先抑后扬，9月30日央行限贷松绑成为重要转
折点，推动年末市场小幅企稳回暖。
(3) 行业集中度加速提升，业绩增速放缓，更注重质量增长
2014年度行业分化明显，竞争更加激烈。在低迷的市场背景下，中小房企受到更大冲击，
而具有规模和品牌优势的标杆房企表现出更强的竞争力，谨慎拿地的同时，多渠道加大促销
力度，积极“以价换量” 逆市增长，市场集中度继续提高，呈现“强者愈强，大者愈快”的
趋势。根据国家统计局及CRIC研究中心的统计数据测算，2014年度行业销售前50名房企销售
金额占全国市场的31.7%，与2013年度相比提高了6.4个百分点。同时，规模不再是标杆房企
追求的重点，而更着重于通过产品、服务的创新加快产业转型，提高产品和服务的竞争力。
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2、管理层的经营与管理对策
报告期内，面对行业进入调整，市场竞争激烈等不利因素，管理层继续全面推进与“美
好价值观”相配套的发展战略和管理策略，坚定推动公司向“美好生活集成商”转型。
2014年以来，公司主要做了以下几个方面工作：
（1）优化管理体系，提升效率和执行力
公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的原则对管理体系进行了调整。集团总
部紧抓产品研发和服务体系建设，由“管理型总部”向“服务型总部”转变。以一线管理中
心为核心，强调一线决策，简化审批流程；以项目公司为利润中心，项目运营管理权利下放。
通过推进公司改革，精简机构和人员，降低人力成本和期间费用，提升效率和执行力。
（2）强化“区域聚焦、深耕发展”战略
2014年公司继续聚焦于武汉区域的发展，重点推进武汉市“长丰村”、“邓甲村”、“建
和村”等城中村项目的综合改造与开发工作。2014年3月，公司顺利摘牌 “长丰村”项目地
块，进一步增加了在武汉地区的土地储备。2014年9月，公司与华润置地武汉公司达成合作协
议，共同开发“长丰村”综合改造项目，在提升项目整体品质的同时，有效地改善了公司现
金流和财务状况。
（3）实施“三位一体”的项目管理模式
将产品、服务、投开进行一体化管理，减少中间环节，服务于项目、服务于客户，缩短
工期，降低成本。同时，公司强力推进大总包模式，与品牌工程企业结为长期战略伙伴，形
成大总包管理体系，共同为客户提供高满意度的产品。
二、主营业务分析
1、概述
2014 年，公司实现营业收入 210,536.39 万元,实现归属于公司股东的净利润 7,531.78 万元。
单位：元
同比增减
项目 本报告期 上年同期 变动原因
（%）
营业收入 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24 主要是本期结算项目收入减少
营业成本 1,462,054,298.24 2,751,840,789.63 -46.87 营业收入减少
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公司机构改革、精减人员，降低费
管理费用 155,280,377.57 186,509,070.21 -16.74
用
财务费用 80,273,732.06 48,591,710.89 65.20 借款利息中费用化金额增加
所得税费用 70,744,893.75 78,423,146.38 -9.79
经营活动产生的
872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72 房地产业务回款增加
现金流量净额
投资活动产生的 本期出售华远地产股份有限公司
189,179,658.69 -26,207,642.24 821.85
现金流量净额 股份
筹资活动产生的 主要是本期偿还 18 亿元公司债所
-1,126,028,100.18 456,790,611.30 -346.51
现金流量净额 致
现金及现金等价
-64,055,315.18 -55,055,164.63 -16.35
物净增加额
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因：不适用
主要经营模式的变化情况：不适用
2、收入
主营业务项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 同期对比（%）
房地产 2,012,920,956.25 3,402,139,156.53 -40.83
物业服务 39,040,191.06 27,241,617.13 43.31
其他业务收入 53,402,782.07 35,876,830.13 48.85
合计 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24
公司主要客户情况
前五名客户合计营业收入金额（元） 225,066,250.45
前五名客户合计营业收入占年度营业收入总额比例（%） 10.69
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 营业收入（元） 占年度营业收入总额比例（%）
1 单位一 177,300,000.00 8.42
2 单位二 16,984,000.00 0.81
3 自然人一 13,549,400.00 0.64
4 单位三 11,500,000.45 0.55
5 自然人二 5,732,850.00 0.27
合计 225,066,250.45 10.69
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3、成本
2014 年 2013 年 同比
行业及产
项目 占营业成本 占营业成 增减
品分类 金额（元） 金额（元）
比重（%） 本比重（%） （%）
房地产业 房地产业 1,403,440,638.86 95.99 2,700,699,734.08 98.14 -48.03
物业服务 物业服务 30,648,874.83 2.10 16,849,313.03 0.61 81.90
其他业务 其他业务 27,964,784.55 1.91 34,291,742.52 1.25 -18.45
公司主要供应商情况：
前五名供应商合计采购金额（元） 569,929,651.67
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 15.84
公司前 5 名供应商资料：
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 单位一 258,283,785.56 7.18
2 单位二 127,340,521.20 3.54
3 单位三 89,053,274.33 2.48
4 单位四 55,433,618.78 1.54
5 单位五 39,818,451.80 1.11
合计 569,929,651.67 15.84
4、费用
增减变动
项目 2014 年 2013 年 变动原因
比例（%）
营业税金及附加（元） 164,742,431.70 255,970,234.06 -35.64 营业收入减少
销售费用（元） 113,044,778.18 110,726,096.38 2.09
公司机构改革、精减人员，降
管理费用（元） 155,280,377.57 186,509,070.21 -16.74
低费用
财务费用（元） 80,273,732.06 48,591,710.89 65.20 借款利息中费用化金额增加
主要是本期计提了存货及商
资产减值损失（元） 41,220,599.03 1,024,612.29 3,923.04
誉减值准备
所得税（元） 70,744,893.75 78,423,146.38 -9.79
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5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 5,482,846,781.87 4,158,545,984.33 31.85
经营活动现金流出小计 4,610,053,655.56 4,644,184,118.02 -0.73
经营活动产生的现金流量净额 872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72
投资活动现金流入小计 195,949,690.83 2,686,496.55 7193.87
投资活动现金流出小计 6,770,032.14 28,894,138.79 -76.57
投资活动产生的现金流量净额 189,179,658.69 -26,207,642.24 821.85
筹资活动现金流入小计 4,037,000,522.30 3,450,000,000.00 17.01
筹资活动现金流出小计 5,163,028,622.48 2,993,209,388.70 72.49
筹资活动产生的现金流量净额 -1,126,028,100.18 456,790,611.30 -346.51
现金及现金等价物净增加额 -64,055,315.18 -55,055,164.63 -16.35
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为 87,279.31 万元，实现归属于上市公司股
东的净利润为 7,531.78 万元，两者相差较大的主要原因是：房地产开发在项目竣工之前预收
客户的房款计入经营活动流量，但当期并不同比结转净利润。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比
毛利率
项目 营业收入 营业成本 上年同期增 上年同期增 上年同期
(%)
减（%） 减（%） 增减（%）
分行业
房地产 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86 30.28 -40.83 -48.03 9.66
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 21.49 43.31 81.90 -16.66
分产品
房地产 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86 30.28 -40.83 -48.03 9.66
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 21.49 43.31 81.90 -16.66
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分地区
湖北 980,564,619.57 589,614,409.18 39.87 64.11 27.01 17.56
广东 548,034,470.99 411,443,729.82 24.92 -27.68 -24.28 -3.37
西安 4,040,615.94 3,261,766.33 19.28 12.18 14.41 -1.57
安徽 251,559,294.38 197,233,003.82 21.60 -22.67 -23.14 0.49
沈阳 202,039,000.64 182,109,233.69 9.86 -86.76 -85.97 -5.04
重庆 65,723,145.79 50,427,370.85 23.27 -70.08 -66.89 -7.41
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
比重增
占总资 占总资 减
项目 重大变动说明
金额 产比例 金额 产比例
（%）
