金科地产集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
金科地产集团股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
金科地产集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人蒋思海、主管会计工作负责人李华及会计机构负责人(会计主管
人员)刘绍军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本半年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资
者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2016 半年度报告 ................................................................................................................................. 1
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 46
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 47
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 48
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 178
金科地产集团股份有限公司 2016 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、金科股份 指 金科地产集团股份有限公司
原金科集团 指 原重庆市金科实业（集团）有限公司
金科投资或金科控股 指 重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，本公司控股股东
金科新能源 指 金科新能源有限公司，本公司控股子公司
华冉东方 指 新疆华冉东方新能源有限公司，本公司控股子公司
华冉景峡 指 哈密华冉东方景峡风力发电有限公司，本公司控股子公司
金科物业 指 重庆市金科物业服务有限公司，本公司控股子公司
重庆金科 指 重庆金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
湖南金科 指 湖南金科房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科弘景 指 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，本公司控股子公司
无锡科润 指 无锡金科科润房地产开发有限公司，本公司控股子公司
凯尔辛基 指 重庆凯尔辛基园林有限公司，本公司控股子公司
天豪门窗 指 重庆天豪门窗有限公司，本公司控股子公司
重庆宸居 指 重庆金科宸居房地产开发有限公司，本公司控股子公司
金科百俊 指 内江金科百俊房地产开发有限公司，本公司控股子公司
庆科商贸 指 重庆庆科商贸有限公司，本公司控股子公司
金科弘居 指 北京金科弘居置业有限公司，本公司控股子公司
金科汇茂 指 重庆市金科汇茂房地产开发有限公司，本公司控股子公司
张家港金科 指 张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，本公司控股子公司
郴州金科 指 郴州小埠金科房地产开发有限责任公司，本公司控股子公司
银海租赁 指 重庆银海融资租赁有限公司，本公司参股公司，本公司关联方
渝商集团 指 渝商投资集团股份有限公司，本公司参股公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本报告 指 本公司 2016 年半年度报告
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 金科股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金科地产集团股份有限公司
公司的中文简称（如有） 金科股份
公司的外文名称（如有） JINKE PROPERTY GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）JINKE PROPERTY
公司的法定代表人 蒋思海
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 徐国富
联系地址 重庆市两江新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼 重庆市两江新区春兰三路 1 号地矿大厦 7 楼
电话 023-63023656 023-63023656
传真 023-63023656 023-63023656
电子信箱 ir@jinke.com jinke000656@qq.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 13,139,088,360.17 6,560,743,003.92 100.27%
归属于上市公司股东的净利润（元） 582,545,539.91 406,841,775.63 43.19%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
557,317,324.67 351,642,409.84 58.49%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -900,041,819.55 -184,117,173.86 -388.84%
基本每股收益（元/股） 0.14 0.10 40.00%
稀释每股收益（元/股） 0.13 0.10 30.00%
加权平均净资产收益率 4.98% 3.81% 增长 1.17 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 99,033,654,460.99 95,552,796,699.19 3.64%
归属于上市公司股东的净资产（元） 11,869,722,865.80 11,454,001,979.03 3.63%
注：公司取得民生加银资产管理有限公司发放的无固定期限委托贷款 14 亿元，上表中归属于上市公司股东的净利润、归属
于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、归属于上市公司股东的净资产、基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净
资产收益率等指标均考虑了上述委托贷款的影响。
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 2,470,402.50
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
19,710,781.44
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 15,683,457.69
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,259,060.17
减：所得税影响额 4,389,538.09
少数股东权益影响额（税后） 6,987,828.13
合计 25,228,215.24 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
上半年，国内外形势复杂严峻，经济下行压力犹存，但积极因素不断累积，结构调整的步伐不断加快。
围绕 “化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”的总体基调，房地产政策宽松趋稳，先后出台下调首次
置业首付款比例、调整购房税收政策、下调银行基准利率水平等支持政策。各级地方政府因城施策效果明
显，全国各城市需求集中释放，推动整体市场高位运行、量价齐升。据国家统计局数据显示，今年上半年
全国房地产开发投资约为4.66万亿元，同比名义增长6.1%，增速同比增长1.5个百分点；房屋新开工面积7.75
亿平方米，同比增长14.9%；房屋竣工面积3.95亿平方米，同比增长20.0%；商品房销售面积6.43亿平方米，
同比增长27.9%；商品房销售额4.87万亿元，同比增长42.1%；商品房待售面积7.14亿平方米，同比增长8.60%。
公司顺势而为，真抓实干，坚持创新驱动发展，强化改革执行落地，重点围绕降库存、优布局、调产
品、增利润四项硬性指标，着力强化转意识、变方式、重激励、严执行四项软性保障，公司取得了较好的
经营业绩。本报告期，公司实现销售金额约134亿元，同比增长约22%，其中地产板块实现签约销售金额约
125亿元，同比增长约29%，签约销售面积约206万平方米，同比增长约41%。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期结转面积大幅增加导致结
营业收入 13,139,088,360.17 6,560,743,003.92 100.27%
转收入大幅增加所致
主要系本期结转面积大幅增加对应结
营业成本 10,095,594,116.15 4,863,447,529.35 107.58%
转营业成本大幅增加所致
主要系本期区域扩张、开发项目增加所
销售费用 378,061,717.94 285,327,349.33 32.50%
致
主要系本期区域扩张及开发项目增加，
管理费用 384,300,551.30 280,173,681.29 37.17%
导致职工薪酬及管理成本增加
主要系本期项目竣工后利息费用化金
财务费用 205,817,029.45 74,940,663.75 174.64%
额增加所致
主要系本期结转面积大幅增加对应利
所得税费用 175,593,346.84 123,129,242.29 42.61%
润总额增加，导致相应所得税费用增加
经营活动产生的现金流量
-900,041,819.55 -184,117,173.86 -388.84% 主要系土地款支出规模增加所致
净额
投资活动产生的现金流量 主要系本期收购子公司及新能源在建
-1,452,779,009.87 -65,513,415.58 -2,117.53%
净额 项目投资增加所致
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筹资活动产生的现金流量 主要系本期发行中期票据和非公开发
3,849,655,607.06 1,481,889,054.19 159.78%
净额 行债券所致
现金及现金等价物净增加 主要系本期销售回款较好及融资规模
1,496,834,777.64 1,232,258,464.75 21.47%
额 增加所致
主要系本期结转收入大幅增加对应结
营业税金及附加 945,392,143.92 487,518,878.94 93.92%
转税金增加所致
归属于上市公司股东的净 主要系本期结转收入规模大幅增加所
582,545,539.91 406,841,775.63 43.19%
利润 致
主要系合资合作公司本期结转收入规
少数股东损益 232,659,271.33 31,925,044.46 628.77%
模大幅增加所致
收到其他与筹资活动有关
1,400,750,517.45 4,635,158,575.79 -69.78% 主要系本期票据保证金规模减少所致
的现金
偿还债务支付的现金 13,483,424,599.99 7,934,729,600.01 69.93% 主要系本期偿还到期债务所致
支付其他与筹资活动有关
421,317,000.00 4,347,670,467.32 -90.31% 主要系本期票据保证金规模减少所致
的现金
主要系本期偿还年初一年内到期的债
一年内到期的非流动负债 12,624,358,800.00 18,099,147,400.00 -30.25%
务所致
主要系本期发行中期票据和非公开发
应付债券 14,305,616,073.52 5,313,257,329.71 169.24%
行债券所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
上半年，公司在前端资源获取、后端向市场要效益等方面有较好表现，主要经营指标均实现“时间过
半，任务过半”，为公司全面完成年度经营目标打下了坚实基础。
1、房地产业务方面, 本报告期完成新开工面积约229万平方米，竣工面积约303万平方米，期末在建面
积约1250万平方米。
营销方面，抓住行业转暖机遇，积极向市场要效益。公司紧密围绕“降低库存比例、 增加规模利润”
的总体思路，本报告期实现签约销售收入约134亿元（含非地产板块），同比增长约22%。
项目拓展方面，坚持以“二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市”城市布局
导向，重点布局“核心十城”。上半年，新增获取10个项目（含城中村合作项目2个），其中通过项目收购、
合资合作模式获取位于“核心十城”的优质项目8个，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万
平方米。详见下表：
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占地面积 计容建筑面积
序号 地块名称 地区 权益比重
（平方米） （平方米）
1 乌鲁木齐五家渠项目 新疆乌鲁木齐市 51% 274,753 424,383
2 郑州瓦屋里项目 河南郑州市 50% 160,343 561,199
3 南京宝华山项目 江苏南京市 100% 399,372 386,498
4 重庆两江新区产业项目 重庆市 100% 272,600 378,101
5 郑州绿博项目 河南郑州市 40% 66,588 166,435
6 合肥半岛一号项目 安徽合肥市 100% 288,000 230,300
7 成都市温江项目 四川成都市 100% 93,800 234,500
8 重庆开县寨子坪项目 重庆市 100% 39,667 111,067
合计 1,595,123 2,492,483
注：上表所列项目未含已签署合作协议但未摘牌的武汉和郑州城中村项目。
资金方面，加大直接融资力度，创新融资方式，实现融资多元化。公司信用等级成功提升为AA+。公
司非公开发行100亿元公司债券取得深交所无异议函，非公开发行45亿元股票获中国证监会核准通过。公
司直接融资到账90.5亿元，融资成本再创新低。
升级转型方面，按照“地产+社区综合服务”的战略思路，公司董事会决定分别出资 10 亿元成立金科
社区综合服务集团和教育投资管理公司，大力布局社区综合服务和社区教育产业。公司将依托目前管理以
及未来拓展管理的物业社区资源，通过包括但不限于并购整合优势教育品牌、与品牌教育资源合资合作、
自建等多种方式，在整合公司社区现有教育资源的基础上，前期重点布局和发展学前教育，扩大社区教育
机构布点，设立幼儿教育、早教、学前培训等服务机构，纵向延伸学前教育产业，为社区业主提供优质教
育服务，壮大公司社区综合服务产业。未来稳步发展 K12(中小学基础教育的统称)等教育产业，与公司房
地产主业形成协同效应。
此外，公司在产品定位研发、工程及材料战略招标采购、成本管控、工程质量及安全管理等也得以进
一步加强，有效提升了项目运营效率和质量。
2、新能源方面
报告期内，公司新能源业务稳步发展，景峡20万千瓦风电项目按照计划持续推进，预计2016年内能并
网发电。新能源产业基金按计划开展工作，已完成多个新能源项目的储备。
为了解决弃风限电问题，国家能源局在2016年上半年出台了《关于做好“三北”地区可再生能源消纳工
作的通知》、《关于做好风电、光伏发电全额保障性收购管理工作的通知》等相关政策，随着后续政策的
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落地实施，将有效提高公司新能源项目盈利水平。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同期增
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 减
分行业
房地产销售 12,561,393,585.23 9,770,520,420.09 22.22% 106.78% 111.00% 下降 1.55 个百分点
物业管理 294,345,103.04 229,145,325.01 22.15% 25.87% 26.57% 下降 0.43 个百分点
酒店经营 131,487,837.92 41,101,236.57 68.74% 58.62% 76.36% 下降 3.15 个百分点
新能源 64,610,555.19 36,189,492.68 43.99% 3.31% 138.04% 下降 31.70 个百分点
园林及其他（注） 87,251,278.79 18,637,641.80 78.64% -90.31% -97.79% 增长 72.44 个百分点
分产品
房地产销售 12,561,393,585.23 9,770,520,420.09 22.22% 106.78% 111.00% 下降 1.55 个百分点
物业管理 294,345,103.04 229,145,325.01 22.15% 25.87% 26.57% 下降 0.43 个百分点
酒店经营 131,487,837.92 41,101,236.57 68.74% 58.62% 76.36% 下降 3.15 个百分点
新能源 64,610,555.19 36,189,492.68 43.99% 3.31% 138.04% 下降 31.70 个百分点
园林及其他（注） 87,251,278.79 18,637,641.80 78.64% -90.31% -97.79% 增长 72.44 个百分点
分地区
重庆 7,966,076,808.96 6,011,609,441.42 24.53% 66.27% 64.00% 增长 1.04 个百分点
江苏 2,733,429,662.72 2,156,457,624.10 21.11% 81.58% 76.64% 增长 2.21 个百分点
注：园林及其他指园林、装饰、门窗、材料销售以及各项业务内部抵消后的净额。
四、核心竞争力分析
公司将继续保持和强化核心竞争力，报告期内，未发生明显变化。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
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（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 217,233.28
报告期投入募集资金总额 11,903.69
已累计投入募集资金总额 153,732.12
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募集资金总体使用情况说明
（一）实际募集资金金额和资金到账时间
经中国证券监督管理委员会证监许可〔2014〕987 号文核准，并经深交所同意，本公司由主承销商安信证券股份有限
公司（以下简称安信证券公司）采用非公开发行方式，向特定对象非公开发行人民币普通股（A 股）股票 22,000 万股，发
行价为每股人民币 10.00 元，共计募集资金 220,000.00 万元，坐扣承销和保荐费用 2,620.00 万元后的募集资金为 217,380.00
万元，已由主承销商安信证券公司于 2014 年 12 月 5 日汇入本公司募集资金监管账户。另减除申报会计师费、律师费等与
发行权益性证券直接相关的新增外部费用 146.72 万元后，公司本次募集资金净额为 217,233.28 万元。上述募集资金到位情
况业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并由其出具《验资报告》（天健验〔2014〕8-57 号）。
(二) 募集资金使用和结余情况
本公司以前年度已使用募集资金 141,828.43 万元，用于暂时补充流动资金并已收回 79,535.54 万元，以前年度收到的
银行存款利息扣除银行手续费等的净额为 249.12 万元；2016 年 1-6 月实际使用募集资金 11,903.69 万元，用于暂时补充流
动资金 30,000 万元，2016 年 1-6 月收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额为 266.63 万元；累计已使用的募集资金
为 153,732.12 万元，累计收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额为 515.75 万元。截至 2016 年 6 月 30 日，募集资
金余额为人民币 34,016.91 万元（包括累计收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额）。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已 截至期 项目达到 是否 项目可行
本报告期
承诺投资项目和 变更项 募集资金承 调整后投资 本报告期 截至期末累 末投资 预定可使 达到 性是否发
实现的效
超募资金投向 目(含部 诺投资总额 总额 投入金额 计投入金额 进度(3) 用状态日 预计 生重大变
益
分变更) ＝(2)/(1) 期 效益 化
承诺投资项目
2016 年 12
