新华联不动产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
新华联不动产股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
新华联不动产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人丁伟、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人(会计主管人
员)刘华明声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 19
第六节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 35
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................................................... 36
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 37
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................... 138
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
国土部 指 中华人民共和国国土资源部
北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中登公司 指 中国证券登记结算有限公司
上市公司、公司、本公司 指 新华联不动产股份有限公司
新华联控股 指 新华联控股有限公司
长石投资 指 长石投资有限公司
合力同创 指 西藏合力同创投资有限公司
科瑞集团 指 科瑞集团有限公司
泛海控股 指 泛海能源控股股份有限公司
巨人投资 指 巨人投资有限公司
新华联置地 指 北京新华联置地有限公司
华建 指 湖南新华联建设工程有限公司
北京悦豪 指 北京悦豪物业管理有限公司
国际置地 指 新华联国际置地（香港）有限公司
上海新华联 指 上海新华联房地产开发有限公司
炎陵新华联 指 炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司
北京文旅 指 北京新华联文化旅游发展有限公司
酒店管理 指 新华联酒店管理有限公司
新华联商管 指 新华联商业管理有限公司
锦亿园林 指 北京锦亿园林工程有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 新华联 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 新华联不动产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 新华联
公司的外文名称（如有） MACROLINK REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）MACROLINK
公司的法定代表人 丁伟
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杭冠宇 钟丽
北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华
联系地址
联大厦 16 层 联大厦 16 层
电话 010-65857900 010-65857900
传真 010-65088900 010-65088900
电子信箱 xin000620@126.com xin000620@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司法定代表人变更为丁伟先生，报告期内已完成工商注册变更登记。有关选举丁伟先生为公司董事长的公告详
见 2014 年 5 月 19 日的《中国证券报》、《证券时报》及巨潮资讯网。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 859,096,389.23 1,182,707,660.44 1,220,138,896.67 -29.59%
归属于上市公司股东的净利润（元） 193,435,511.79 307,007,424.59 382,023,463.25 -49.37%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
77,977,759.59 228,451,844.01 236,544,889.80 -67.03%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,078,037,661.24 -286,069,607.59 -290,097,930.71 -271.61%
基本每股收益（元/股） 0.12 0.19 0.24 -50%
稀释每股收益（元/股） 0.12 0.19 0.24 -50%
加权平均净资产收益率 5.81% 10.91% 11.87% -6.06%
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 20,764,748,223.67 18,264,395,018.92 18,264,395,018.92 13.69%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,292,265,796.68 3,261,814,359.99 3,261,814,359.99 0.93%
注：2013 年度，公司同一控制合并北京悦豪物业管理有限公司并进行投资性房地产会计政策变更，比较期数据已按企业会
计准则进行调整或重述。
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 1,666.95
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
95,894,162.00
动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,596,417.32
减：所得税影响额 24,000,638.01
少数股东权益影响额（税后） 33,856.06
合计 115,457,752.20 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）宏观环境分析
2014年上半年，国民经济运行总体平稳、稳中有进，稳中有升；但是，房地产市场形势仍然不容乐观。
上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%，销售额同比下降6.7%；房地产开发企业土地购置面积同比下
降5.8%。2014年1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，较2013年下降了5.7个百
分比，其中住宅新开工面积下降19.8%。住宅供应方面，因前两年住宅用地大规模成交，2014年上半年主
要城市新增供应总量为近五年来同期最高水平，同比增长7.3%。重点城市库存量创新高，出清周期持续延
长。2014年1-6月，全国商品房和住宅销售均价分别为6437元/平方米和6033元/平方米，同比继续下跌，跌
幅分别为0.8%和1.5%。其中，6月全国100个城市住宅平均价格为10923元/平方米，环比连续两个月出现下
跌，跌幅为0.5%，同比涨幅进一步收窄至6.48%。
公司认为，当今的房地产行业已告别简单依靠土地红利就能野蛮生长的年代，目前房地产行业正处于
结构性调整和格局分化的重要阶段，周期性的回调已成事实，增长压力依旧。但是，危中有机，低潮意味
着更大的机遇。只有在低潮时抓住机遇，才能推动企业走向更大的成功。
我们要看到，中国现有13亿多总人口，常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，
到2020年，中国常住人口城镇化率至少要达到60%。中国城镇化进程的进一步加快，将给中国房地产业带
来巨大的机遇和平台。我们将坚持企业与城市共荣发展的策略，加快转型创新，苦练内功，寻找更大的发
展空间。
（二）上半年经营情况分析
面对错综复杂的市场大背景，公司一直沉着应对，对未来充满信心。公司坚定战略转型思路，延续将
原来单一的住宅地产开发调整为住宅地产、商业地产、文化旅游地产三驾马车的发展格局，着手全面布局
未来盈利模式、市场结构、产品结构、业务整合、管控模式等多方位的变革措施。
具体而言，上半年，公司围绕年度工作目标，按照年初确定的“强势营销、强控成本、强化执行、挑
战新高”的工作思路，不断调整经营策略、营销策略，逐步提升经营效率，在认真抓好住宅地产销售的同
时，商业地产、文化旅游地产等各项业务也有序开展。
1、报告期内主要经营情况
2014年1-6月，公司实现营业收入859,096,389.23元，较上年同期减少29.59%；实现归属于上市公司所
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有者净利润193,435,511.79元，同比减少49.37%。上半年，公司业绩指标较去年同期有所下滑。其主要原因
系公司正处于结构调整的关键时期，新设立项目公司较多且项目多处于前期开发建设阶段尚未进入结算
期，导致公司期间费用增加，造成净利润相应减少。同时受累于整体经济，公司在过去三四线城市的产品
布局形成了一定库存。
截至报告期末，公司总资产20,764,748,223.67 元，较上年同期增长13.69%；归属于母公司所有者权益
3,292,265,796.68 元，较上年同期增长0.93%。
2、报告期内项目销售情况
报告期内，公司采取了系列措施狠抓强势营销，积极回笼建设资金和增加现金流。一是大胆变革营销
模式，确立复合化营销格局。其中，武汉新华联梦想城项目通过组织外拓团队实施强销模式，效果明显；
上海新华联国际中心项目正着手组织全球定制式营销；二是精做“两点一线”，强化体验式营销。北京新华
联慧谷、银川新华联广场、大庆阿斯兰小镇、醴陵新华联广场等项目的“两点一线”已成为所在区域的样
板和地标性建筑，为强化体验式营销起到了积极的促进作用；三是狠抓项目集中开盘，强化挤压式营销。
5月，公司组织了大庆阿斯兰小镇、北京新华联慧谷、银川新华联梦想城、醴陵新华联广场、武汉新华联
梦想城五个项目的集中开盘，逆市创下不俗的业绩。四是完善营销管理机制，强化营销激励手段，激发销
售活力。
通过上述系列措施，报告期内，公司共实现销售面积 18.85 万平方米，较上年同期增长 37.09%；公司
已签订销售合同总金额 14.36 亿元，较上年同期增长 3.68%。截至报告期末，公司实现结算面积约 7.83 万
平方米，较上年同期减少 2.13%；累计已售未结转面积 35.2 万平米，合同金额合计约 23.57 亿元，较上年
同期分别增长 51.32%和 45.45%，已售待结算的大部分将在未来两年内陆续参与结算，为未来的业绩体现
奠定良好基础。
3、报告期内项目开发进展情况
根据2014年年初计划，公司计划年开复工面积300万平方米，计划实现竣工面积70万平方米。报告期
内，公司灵活把握市场机会，准确把控项目开发节奏。截至6月底，公司共实现开（复）工面积约282.29
万平方米，完成年度计划的94.10%。上海新华联国际中心、长春奥特莱斯商业、新华联芜湖大白鲸世界海
洋公园等商业、文旅项目已陆续开工。报告期内，公司实现竣工面积36.46万平方米，完成年度计划的52.09%。
4、报告期内土地储备情况
上半年，公司更加谨慎、理性的选择项目地块和进驻区域。将拿地重点放在一、二线城市和有经济增
量、人口增量、交通便捷以及能真正成为旅游目的地的城市。
报告期内，公司新增土地储备约2258亩。公司有针对性地选择颇具区域优势及发展前景的西宁、湖南
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地区进行深耕，在西宁获取综合用地约1012亩，在湖南长沙望城获取住宅用地285.44亩。同时，公司获取
安徽芜湖老街二期用地477.56亩，芜湖海洋馆二期用地52.7亩，继续加大商业地产项目、文化旅游项目的
土地储备。与此同时，公司投资开发的马来西亚新华联南洋国际度假中心项目、韩国济州岛锦绣山庄国际
度假区项目均在加紧推进，目前正陆续获取土地，进展情况良好。
5、商业地产板块情况
报告期内，公司新成立了新华联商业管理有限公司。未来将以新华联商管为龙头，对商业地产的整体
招商和运营进行统一筹划、指挥、管理与协调。同时，公司还分别在西宁、上海、银川、长春、芜湖等地
设立商管子公司，具体负责所辖区域商业项目的品牌落位和招商运营，商业地产管理布局基本形成。
与些同时，上海新华联国际中心、西宁新华联广场、银川金凤新华联广场等多个大型城市综合体项目
正在加紧建设，未来将形成“新华联广场”和“新华联国际中心”为品牌的全服务链城市综合体系列。
上半年，公司持有并启动招商的商业面积达52.5万平方米（按可租赁面积计算），管理面积超过100万
平方米。其中，西宁新华联广场项目、银川新华联广场项目均与台湾润泰集团大润发、成龙耀莱院线等国
内知内品牌成功签约；醴陵新华联广场项目成功引进沃尔玛超市，实现了醴陵地区首家国际商超的进驻，
品牌影响力得到有力提升。
6、文化旅游地产板块情况
作为全国进驻文化旅游地产较早的房地产企业之一，公司确立了“提前占位（即占驻优质、稀缺的文
化旅游资源）、分步实施、形成标准、酝酿成熟、积累资源、提升能力、复制扩张”的文化旅游地产开发
思路。
报告期内，公司在获取芜湖文化旅游项目用地的同时，实现了新华联芜湖大白鲸世界海洋公园与新西
兰E+A建筑事务所的成功签约。未来，芜湖文化旅游项目将联合世界顶尖级的设计团队，共同打造中国首
家第五代海洋公园。
7、产业链布局情况
上半年，公司结合发展战略，不断挖掘自身资源，拓展新的业务渠道，先后组建成立了新华联商业管
理有限公司、新华联酒店管理有限公司、北京锦亿园林工程有限公司。截至目前，公司已形成房地产住宅
开发业、商业、文化旅游业、酒店业、建筑业、物业、金融业、商贸物流业等多种业态，公司架构体系更
加清晰，职能定位更加合理，管理体系更加专业化。
8、公司治理情况
为实现科学、专业、规范、精细的管理目标，报告期内，公司从计划管理、成本管理、信息化管理、
授权分工等四个方面，进一步完善了全流程管控体系；同时，逐步优化了“两点一线”标准化、样板示范
区标准化、营销管理标准化、中式小镇标准化、欧式小镇标准化等多个标准化管理体系，为实现“精准化、
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精细化、精品化”三精战略起到有力支撑。
（三）下半年工作展望
面对上半年严峻的宏观形势和目前公司面临的现实困难，公司再次进行了全盘思考和总结。下半年，
公司将在持续跟踪分析和把握经济发展形势的新变化的基础上，对发展战略进行适当的调整，全面实施
“4-3-1”策略。
所谓4，即“四个增加”。一是增加一线城市北京、上海、广州、深圳的项目储备与开发。二是增加商
业门面类高利润项目的开发。三是响应国家政策要求，增加超小户型住宅项目的开发，满足自住刚性需求
和首次改善性需求。四是增加自持性物业。公司计划未来实现200万平米左右的持有型物业，达到5-10亿的
年租金回报。
所谓3，即“三个减少”，一是减少初始资金投入量大，回报周期较长的五星级酒店项目。二是减少三、
四线城市的项目开发。三是减少文化旅游项目的开发数量，做精、做强三到四个文化旅游项目。重点把芜
湖新华联梦想城项目、长沙铜官窑项目做成文化旅游精品，做出特色，做出水平。
所谓1，即“一个放缓”，是指要适当放缓个别区域的投资开发节奏。
近期，全国楼市传来政策性利好，除北上广深等一线城市外，全国已有30多个城市取消或不同程度地
调整限购政策，占据原有46个限购城市数量的八成以上。近日，江西省人民政府出台了包括落实首套房贷
政策，适当降低二套房首付比例等相关政策，成为首个放松二套房首付比例的省份。
我们坚信，在国家围绕“稳增长、调结构、惠民生”定向发力的“微刺激”政策影响下，国内经济市
场化机制改革、城镇化进程的进一步推进的大背景下，房地产市场将进入更加良性和健康的发展阶段，整
个行业也将得到新的提升。
未来，我们也将放眼全局和长远，以更加发展、提升的眼光，以更加进取、拼搏的精神，寻找一条适
合自身实际情况的发展路径，为股东们创造财富，与社会共同繁荣。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 859,096,389.23 1,220,138,896.67 -29.59%
营业成本 612,134,444.43 655,748,065.45 -6.65%
销售费用 39,229,757.79 51,391,526.78 -23.66%
主要系本期新增子公司所发生
管理费用 88,132,775.14 56,984,678.89 54.66%
的前期费用增加所致
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增加汇兑收益以及利息支出减
财务费用 7,408,121.98 34,706,031.28 -78.65%
少
所得税费用 46,243,027.92 115,264,471.92 -59.88% 主要系本期利润总额减少所致
经营活动产生的现金流 主要系本期购买土地、支付工
-1,078,037,661.24 -290,097,930.71 -271.61%
量净额 程款的的现金增加所致
主要系上期惠州嘉业出售惠州
投资活动产生的现金流
-89,341,761.69 -37,159,487.18 -140.43% 市国立房地产开发有限公司的
量净额
收益，本期无此类事项
筹资活动产生的现金流
827,724,194.58 892,364,321.43 -7.24%
量净额
现金及现金等价物净增 主要系本期购买土地、支付工
-332,504,117.76 565,106,903.54 -158.84%
加额 程款的的现金增加所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司围绕转型升级的战略思想，着力增强发展内生动力，各项工作正按年初既定计划积极、有序推进，进展顺利。
详见”董事会报告 一、概述“部分。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
商品房销售 717,316,992.01 491,776,332.10 31.44% -30.26% -3.34% -19.09%
建筑、装修业 58,121,112.06 51,536,686.37 11.33% -48.87% -50.92% 3.70%
分产品
商品房销售 717,316,992.01 491,776,332.10 31.44% -30.26% -3.34% -19.09%
建筑、装修业 58,121,112.06 51,536,686.37 11.33% -48.87% -50.92% 3.70%
分地区
北京 152,798,738.11 97,474,346.90 36.21% -81.12% -73.03% -19.14%
湖南 6,292,200.95 4,410,976.97 29.90% 458.18% 14.91% 270.41%
唐山 110,894,531.00 79,210,591.39 28.57% -54.72% -55.16% 0.71%
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安徽 12,500,445.00 7,782,971.61 37.74% 20.12% 3.81% 9.79%
西宁 146,302,166.01 70,823,851.83 51.59%
广东 103,284,024.00 77,115,886.13 25.34% 35.32% 19.86% 9.63%
内蒙古 243,365,999.00 206,494,393.64 15.15%
注：湖南地区因去年同期华建发生维保支出较多，导致毛利率变动较大。
四、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生明显变化，具体可参见2013年年度报告。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
353,490,599.49 750,000,000.00 -52.87%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
新华联商业管理有限公司 物业管理、商业管理 100.00%
潮州新华联置业有限公司 房地产开发 60.00%
新华联国际置地（马来西亚）有限责任
房地产开发 100.00%
公司
长春新华联建设工程有限公司 建筑施工 100.00%
韩国新华联锦绣山庄株式会社 房地产开发 90.00%
宁夏新华联商业管理有限公司 酒店及物业管理 100.00%
西宁新华联商业管理有限公司 商业运营管理、酒店管理 100.00%
北京锦亿园林工程有限公司 园林工程 70.00%
新华联酒店管理有限公司 酒店管理、物业管理 100.00%
长春新华联商业管理有限公司 商业及酒店服务管理 100.00%
新华联（上海）商业管理有限公司 商业管理、酒店管理 100.00%
芜湖新华联商业管理有限公司 商业及酒店管理 100.00%
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（2）持有金融企业股权情况
√ 适用 □ 不适用
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股） 比例 数量（股） 比例 值（元） 益（元） 科目
323,016,50 103,583,30 103,583,30 552,121
