阳光新业地产股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
阳光新业地产股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存
在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为基数,向全体
股东每 10 股派发现金红利 0.30 元(含税),送红股 0 股(含税),不以公积金转增股本。
公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主管人员)李国平声明:保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................................................. 2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .................................................................................................................................................. 9
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................................ 33
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................................................ 36
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................... 40
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................... 44
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................... 46
第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................................................... 178
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
北京瑞金 指 北京瑞金阳光投资有限公司
天津瑞尚 指 天津瑞尚投资有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
东光兴业 指 北京东光兴业科技发展有限公司
天津滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
世达物流、沈阳世达 指 沈阳世达物流有限责任公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光房地产 指 菱华阳光(天津)房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉(天津)房地产开发有限公司
菱华阳光商业 指 菱华阳光(天津)商业管理有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
新丽熹和 指 上海新丽熹和资产管理有限公司
上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司
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重大风险提示
本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资
风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称(如有) YANG GUANG CO., LTD.
公司的外文名称缩写(如有) YANG GUANG
公司的法定代表人 唐军
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码
办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李峻
北京市西城区西直门外大街 112 号阳光
联系地址
大厦 11 层
电话 (010)68361088
传真 (010)88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照 组织机构代
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码
注册号 码
桂国税字
广西北流市城郊 企股桂总字第 450100200538358
首次注册 1993 年 05 月 25 日 20053835-8
老虎冲 450000400001362 号 桂地税字
报告期末注册 2013 年 12 月 31 日 无变更 无变更 无变更 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况
1998 年 3 月,公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。
(如有)
2004 年 12 月 22 日,首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予
北京燕赵,占本公司总股本的 15.5%,北京燕赵成为本公司的第一大股
历次控股股东的变更情况(如有) 东。 2007 年 6 月 5 日,本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000
股股份,占本公司总股本的 29.12%,Reco Shine 成为本公司第一大股
东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
中华人民共和国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11
会计师事务所办公地址
楼
签字会计师姓名 罗占恩 王豆豆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入(元) 689,851,000.00 545,978,000.00 26.35% 806,492,000.00
归属于上市公司股东的净利润
191,274,000.00 265,480,000.00 -27.95% 173,052,000.00
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经常
166,235,000.00 231,529,000.00 -28.2% 164,009,000.00
性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
-447,792,000.00 -598,264,000.00 -25.15% -80,416,000.00
(元)
基本每股收益(元/股) 0.26 0.35 -25.71% 0.23
稀释每股收益(元/股) 0.26 0.35 -25.71% 0.23
加权平均净资产收益率(%) 6.66% 9.95% -3.29% 7.07%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产(元) 8,561,270,000.00 6,829,801,000.00 25.35% 6,256,646,000.00
归属于上市公司股东的净资产
2,936,007,000.00 2,800,307,000.00 4.85% 2,534,736,000.00
(元)
二、非经常性损益项目及金额
单位:元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲
-9,000.00 -117,000.00 -3,000.00
销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按
6,300,000.00 311,000.00 3,764,000.00
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 311,000.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 1,310,000.00
值产生的收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 14,405,000.00 647,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -325,000.00 -481,000.00 5,899,000.00
其他符合非经常性损益定义的损益项目 9,125,000.00 43,836,000.00
减:所得税影响额 3,773,000.00 10,854,000.00 1,483,000.00
少数股东权益影响额(税后) 684,000.00 54,000.00 92,000.00
合计 25,039,000.00 33,951,000.00 9,043,000.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项
目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目
界定为经常性损益的项目,应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年,公司面临复杂的经济环境与行业环境。一方面,我国经济仍处于增长“长周期”,虽处于复杂的国际经
济环境中,但我国经济仍然保持相对稳健的增长趋势;宏观经济政策主基调未有明显变化,工业化和城镇化建
设进程仍在持续,并成为经济发展的主要驱动力。另一方面,整体宏观经济面临产业结构、金融体系改革的各
种问题,出现明显的增速放缓迹象。
在复杂的经济环境下,国内消费仍然保持稳步发展,城镇居民的消费理念与消费结构发生明显变化,国内消费
增长对宏观经济的促进作用日趋明显。同时,城乡居民的房地产投资消费结构亦在发生变化。2013年,尤其是
下半年,国内商业地产投资形成高潮,新开业购物中心在数量、体量以及质量上,都达到历史较高水平。
二、主营业务分析
1、概述
2013年,公司实现营业收入689,851千元,营业利润233,473千元,归属于母公司所有者的净利润191,274千元,
与去年同期相比,公司营业收入增长26%,主要原因本年度公司开发产品销售增加及出售持有性商业物业资产
所致;营业利润减少16%,归属于母公司所有者的净利润减少28%,主要原因为本年度较上年度投资收益减少
所致。
报告期内,公司实现商业物业租赁收入275,476千元,占公司年度营业收入的39.9%,主要来源于商业物业出租
及写字楼出租;资产管理等服务收入86,091千元,占公司年度营业收入的12.5%;投资性房地产销售收入
85,500千元,占公司年度营业收入的12.4%;综合性开发项目结算收入242,784千元,占公司年度营业收入的
35.2%,主要来源于阳光上东项目。
报告期内,公司利润构成或利润来源未发生重大变动。商业地产的租赁收入、资产管理服务收入为公司营业收
入的主要组成部分,并较上年略有增长。公司自2013年开始有计划地出售部分非战略性持有型资产,并形成了
一定规模的营业收入。目前进入出售计划的持有型资产占公司全部持有型资产的比重较小,未对公司商业资产
规模产生重大影响。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2013年,公司坚定执行本年度经营发展计划,积极拓展项目资源,拓宽融资渠道,优化商业地产产品,强化内
控体系,并取得显著成果。
2013年,公司实行积极的商业地产并购策略,增持天津北辰、沈阳长青等12个项目权益,有效提升公司持有型
资产经营收入,加速公司商业地产业务战略的实施进程。上述增持方案已于2014年1月获得股东会审议通过,
目前该交易正在按协议执行中。
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2013年,公司各控股商业物业积极调整商业业态组合,实施一系列加强客户关系的市场活动,大幅提高客流
量,有效对抗电子商务带来的冲击,租金持续增长,全年实现商业物业租赁收入275,476千元,较2012年增长
10.2%。
2013年,公司进一步发展资产管理服务能力,提高商业服务水平,资产管理服务业务取得重大突破。公司签署
上海淮海路新业广场、上海松江新生活广场资产管理协议,阳光品牌正式进入上海。天津友谊路新业广场、天
津东丽新业广场完成商业升级重新开业,客流量、销售额和租金均大幅增长,未来将贡献较多的资产管理服务
收入。
2013年,公司综合性开发项目实现收入242,784千元,较2012年增长27.0%。成都阳光新业中心、天津杨柳青鹭
岭项目均在年内开盘销售,预计2014年将陆续形成结算收入。
2013年,公司积极与各种金融机构深入发展战略合作关系,银行借款余额较上年末增加1,691,583千元。公司贷
款规模的扩大,一方面提高了公司的资产负债率,从上年末的50.76%提高到本年末的59.6%;另一方面也为公
司的业务发展提供了有力支持,为将来的赢利水平提高奠定了良好的基础。
2013年,公司在现有制度基础上完善法人治理结构,规范公司运作,以风险为导向,建立风险数据库识别经营
过程中的重要风险,开展内部审计监察工作,持续不断的健全内部控制体系,从而保证了经营管理合法合规、
资产安全、财务报告及相关信息真实完整,提高经营效率和效果,不断完善商业地产运营管理制度体系。在内
部控制评价方面,公司综合运用制度检查、专项审计、财务稽核、经营绩效审计等手段开展内部控制自我评价
工作。工作小组就测试标准、方法和检查结果与审计委员会进行汇报和充分沟通,得到审计委员会的肯定和支
持。
2013年,公司不断加强品牌建设,进一步提升企业形象和品牌价值。在由中购联举办的中国购物中心星秀榜评
选活动中,成都阳光新业中心获得“2013潜力星秀”大奖;此外,公司再次荣登由《中国建设报》主办的“第三
届中国责任地产TOP100”及由《经济观察报》主办的“2013中国商业地产价值榜” 榜单;获得《中国房地产报》
“中国房地产20年—中国房地产百强企业”及和讯网第11届中国财经风云榜 “2013年度最佳品牌影响力房企”称
号。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本年收入较上年增加143,873千元,主要是由于开发产品销售收入增长51,553千元,以及本年新增投资性房地产
销售85,500千元。
投资性房地产租赁收入及项目管理、资产交易、市场研究及策划顾问服务费收入均较上年略有增加。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是√否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元) 285,987,000.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例
41%
(%)
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额(元) 占年度销售总额比例(%)
1 单位租户己 127,353,000.00 19%
2 单位购房者庚 85,500,000.00 12%
3 单位租户辛 37,225,000.00 5%
4 个人购房者壬 21,709,000.00 3%
5 单位购房者癸 14,200,000.00 2%
合计 -- 285,987,000.00 41%
3、成本
行业分类
单位:元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减(%)
金额 金额
重(%) 重(%)
开发产品销售 成本结转 -41,000,000.00 -45.2% 27,444,000.00 19.37% -249.4%
投资性房地产租赁 折旧摊销 66,631,000.00 73.46% 62,800,000.00 44.32% 6.1%
经营租入项目租赁 折旧摊销 10,547,000.00 11.63% 100%
合计 36,178,000.00 39.89% 90,244,000.00 63.68% -59.91%
产品分类
单位:元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减(%)
金额 金额
重(%) 重(%)
北京阳光上东项目 成本结转 -42,827,000.00 47.22% 24,152,000.00 17.04% -277.32%
天津万东花园项目 成本结转 1,203,000.00 13.26% 3,216,000.00 2.27% -62.59%
北京阳光丽景项目 成本结转 624,000.00 0.69% 100%
其他开发项目 成本结转 76,000.00 0.05% -100%
商业出租 折旧摊销 53,711,000.00 59.22% 61,546,000.00 43.43% -12.73%
写字楼出租 折旧摊销 12,920,000.00 14.25% 1,254,000.00 0.88% 930.3%
北京 878 商务中心 折旧摊销 10,547,000.00 11.63% 100%
合计 36,178,000.00 39.89% 90,244,000.00 63.68% -59.91%
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公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元) 386,211,193.90
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例
36.59%
(%)
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额(元) 占年度采购总额比例(%)
1 公司一 139,299,900.00 13.2%
2 公司二 138,626,325.90 13.13%
3 公司三 41,038,000.00 3.89%
4 公司四 35,781,000.00 3.39%
5 公司五 31,465,968.00 2.98%
合计 -- 386,211,193.90 36.59%
4、费用
销售费用较上年增加47%,主要为销售代理费及广告宣传费增加所致。
财务费用较上年减少90%,主要为本期资本化利息较上期有大幅增长所致。
5、现金流
单位:元
项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)
经营活动现金流入小计 1,166,496,000.00 801,144,000.00 45.6%
经营活动现金流出小计 1,614,288,000.00 1,399,408,000.00 15.36%
经营活动产生的现金流量净额 -447,792,000.00 -598,264,000.00 -25.15%
投资活动现金流入小计 495,508,000.00 1,052,740,000.00 -52.93%
投资活动现金流出小计 962,334,000.00 531,663,000.00 81%
投资活动产生的现金流量净额 -466,826,000.00 521,077,000.00 -189.59%
筹资活动现金流入小计 2,239,450,000.00 408,000,000.00 448.88%
筹资活动现金流出小计 783,641,000.00 747,545,000.00 4.83%
筹资活动产生的现金流量净额 1,455,809,000.00 -339,545,000.00 -528.75%
现金及现金等价物净增加额 541,103,000.00 -417,061,000.00 -229.74%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金流入较上年增加45.60%,主要原因为收到销售款。
投资活动产生的现金流入较上年减少52.93%,主要原因为上期有子公司处置收入和关联方的归还资金,而本期
没有所致。
投资活动产生的现金流出较上年增加81.00%,主要原因为支付天津杨柳青和成都锦尚项目收购款所致。
筹资活动产生的现金流入较上年增加448.88%,主要原因为取得借款增加。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要是由于本期存货增加较多,尚未能实现收益,以及本年确认处置子公司增加了投资收益。
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三、主营业务构成情况
单位:元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率(%) 年同期增减 年同期增减 同期增减
(%) (%) (%)
分行业
开发产品销售 242,784,000.00 -41,000,000.00 116.89% 26.96% -249.4% 36.47%
投资性房地产租赁 263,536,000.00 66,631,000.00 74.72% 5.41% 6.1% -0.22%
经营租入项目租赁 11,940,000.00 10,547,000.00 11.67%
分产品
北京阳光上东项目 236,751,000.00 -42,827,000.00 118.09% 28.5% -277.32% 35.91%
天津万东花园项目 2,088,000.00 1,203,000.00 42.39% -45.61% -62.59% 161.15%
其他开发项目 3,945,000.00 624,000.00 84.18% 25.16% 721.05% -13.74%
商业出租 212,559,000.00 53,711,000.00 74.73% -12.07% -12.73% 0.26%
写字楼出租 50,977,000.00 12,920,000.00 74.66% 515.37% 930.3% -12.03%
北京 878 商务中心 11,940,000.00 10,547,000.00 11.67%
分地区
北京地区 467,934,000.00 21,661,000.00 95.37% 18.33% -72.31% 18.89%
天津地区 2,088,000.00 1,203,000.00 42.39% -45.61% -62.59% 161.18%
四川地区 48,238,000.00 13,314,000.00 72.4% 14.96% 51.06% -8.35%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位:元
2013 年末 2012 年末
比重增
占总资 占总资
减 重大变动说明
金额 产比例 金额 产比例
(%)
(%) (%)
主要为本年度经营性现金流出
447,792 千元,投资活动现金净流
货币资金 913,265,000.00 10.67% 387,736,000.00 5.