阳光新业地产股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 04 月
阳光新业地产股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人唐军先生、主管会计工作负责人杨宁先生及会计机构负责人(会计主管人员)李国平先生声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全体
股东每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资
风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................................................. 1
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................... 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................... 6
第四节 董事会报告 .................................................................................................................................................. 7
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................... 22
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................................................ 29
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................................................ 32
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................... 35
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................... 39
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................... 40
第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................................................... 166
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
Reco Shine 指 Reco Shine Pte. Ltd.
Recosia China 指 Recosia China Pte. Ltd.
北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司
首创置业 指 首创置业股份有限公司
北京瑞金 指 北京瑞金阳光投资有限公司
天津瑞尚 指 天津瑞尚投资有限公司
天津德然 指 天津德然商贸有限公司
克瑞思公司 指 天津克瑞思森林开发有限公司
杨柳青公司 指 天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰投资有限公司
东光兴业 指 北京东光兴业科技发展有限公司
天津滨海 指 天津阳光滨海房地产开发有限公司
世达物流 指 沈阳世达物流有限责任公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司
津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司
北京瑞菱 指 北京瑞菱阳光商业管理有限公司
菱华天津 指 菱华天津开发有限公司
菱华阳光 指 菱华阳光（天津）房地产开发有限公司
阳菱光辉 指 阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码
变更后的股票简称（如
无
有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称（如有） YANG GUANG CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如
YANG GUANG
有）
公司的法定代表人 唐军
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码 530031
办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
办公地址的邮政编码 100044
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李峻
北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11
联系地址
层
电话 (010)68361088
传真 (010)88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
http://www.cninfo.com.cn
址
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
桂国税字
企股桂总字第 450100200538358
首次注册 1993 年 5 月 25 日 广西北流市城郊老虎冲 20053835-8
450000400001362 号 桂地税字
报告期末注册 无变更 无变更 无变更 无变更 无变更
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公司上市以来主营业务的变化情况（如
1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。
有）
2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕
赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
历次控股股东的变更情况（如有）
2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本
公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所有限公司
中华人民共和国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11
会计师事务所办公地址
楼
签字会计师姓名 罗占恩 王豆豆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 545,978,000.00 806,492,000.00 -32.30% 3,042,347,000.00
归属于上市公司股东的净利润
265,480,000.00 173,052,000.00 53.41% 435,392,000.00
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经常
231,529,000.00 164,009,000.00 41.17% 450,928,000.00
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-598,264,000.00 -80,416,000.00 -644% -712,579,000.00
（元）
基本每股收益（元/股） 0.35 0.23 52.17% 0.58
稀释每股收益（元/股） 0.35 0.23 52.17% 0.58
净资产收益率（%） 9.95% 7.07% 2.88% 20.23%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 6,829,801,000.00 6,256,646,000.00 9.16% 6,462,143,000.00
归属于上市公司股东的净资产（归
属于上市公司股东的所有者权益） 2,800,307,000.00 2,534,736,000.00 10.48% 2,361,684,000.00
（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准
-117,000.00 -3,000.00 -97,000.00
备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府 311,000.00 3,764,000.00 -
补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
311,000.00
费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认 1,310,000.00
净资产公允价值产生的收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 647,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,355,000.00 5,899,000.00 -17,631,000.00
所得税影响额 10,854,000.00 1,483,000.00 -2,196,000.00
少数股东权益影响额（税后） 54,000.00 92,000.00 4,000.00
合计 33,951,000.00 9,043,000.00 -15,536,000.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性
损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用√ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年，我国“城镇化”的进程继续加快，“城镇化”被定位为我国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇
化率的提高带来了大量的商业地产的需求。在“城镇化”的过程中，社会保障体系也在逐步完善，居民收入进
一步平稳增长，人们的消费能力也在逐年提升。在此经济环境下，原有的专业化程度低的商业地产越来越无法
满足市场的消费需求，商业地产行业更面临着极为难得的发展机会。同时，随着大量企业进入商业地产，行业
内的竞争亦逐步加大。
2012年，国家针对住宅类房地产的调控政策稳中趋紧，差别化信贷税收政策愈加深化，进一步推动房地产行业
结构调整，进入平稳、健康的发展阶段。
二、主营业务分析
1、概述
2012年，公司实现营业收入545,978千元，营业利润278,826千元，归属于母公司所有者的净利润265,480千
元，与去年同期相比，公司营业收入减少32.30％，主要原因为房地产结算面积减少；营业利润增加43.73％，
归属于母公司所有者的净利润增加53.41％，主要原因为处置东光兴业股权产生投资收益。
报告期内，公司地产项目销售结算收入191,231千元，占公司年度营业收入35.03％，主要来源于北京阳光上东
项目；商业物业租赁收入250,014千元，占公司年度营业收入45.79％，主要来源于商业出租及写字楼出租；资
产管理等服务费收入102,518千元，占公司年度营业收入18.77％
公司利润构成或利润来源未发生重大变动。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2012年，公司坚定执行2012年经营发展计划，在保持稳健的财务结构基础上，合理高效地配置资源，抓住机遇
拓展项目，开展投融资、项目运营、管理提升等各项工作。全年实现营业收入545,978千元，净利润265,480千
元，较2011年增长53.41%。
2012年，公司进一步明确了业务模式和市场定位，各类业务取得了显著增长。一是控股商业物业，即通过持有
收益性较好的写字楼和商业类项目，获取稳定的现金流收益，并获取长期持有带来的资产增值收益。公司的5
个控股商业物业及底商均处于满租状态，租金收入稳中有升，盈利状态稳定，2012年实现租赁收入250,015千
元，较2011年增长5.3%。二是参股商业物业，即公司作为小股东持有部分权益，并全面负责改造、招商与运
营，同时获得股权和管理双重收益。公司现参股并受托管理18个项目，开业项目出租率达到100%，2012年实现
管理收入56,716千元。三是综合性开发项目，即通过住宅类与商业类物业的组合，利用开发销售带动商业物业
的持有，实现资金的滚动开发及持有型物业沉淀。2012年实现开发产品销售收入191,231千元，成都锦尚、天
津杨柳青和天津辛庄项目将在未来贡献较多开发产品销售收入。四是管理服务输出，即为物业持有者提供包括
投资、策划、规划设计、招商、资产管理、运营、工程开发建设、营销等的全程资产管理服务，公司获得管理
收益。2012年公司管理服务输出业务取得突破性进展，资产管理能力获得行业认可，10月28日第一个管理服务
输出项目——天津绿游天地开业，并签署嘉兴协和广场项目、济南泉城旺角项目、嘉兴富安广场项目、鞍山兴
隆项目、辽宁葫芦岛项目、沈阳全运村项目、杭州运河上街项目等多个管理服务协议，实现管理服务收入
5,802千元，其他管理服务收入40,000千元。
2012年，公司通过构建风险管控体系实现了从风险识别、应对、评价、报告以及整改的风险管理闭环，提前达
到了监管机构对上市公司的要求。同时，公司建立了与业务模式相匹配的管理体系，并逐渐加强相互间的协同
配合，进一步加强和提升管理效率。
2012年，公司企业形象和市场认可度不断提升。公司参与了由国际购物中心协会ICSC在上海举办的商业地产全
球峰会，并在亚洲最高级别商业地产评选中的荣获2012亚太购物中心大奖（ICSC ASIA PACIFIC SHOPPING
CENTER AWARDS 2012）等多项奖项；在由《中国建设报》主办的“第二届中国责任地产TOP100”评选中，公司
荣登年度“中国责任地产TOP100”主榜；在由《经济观察报》主办的“2012中国商业地产价值榜评选”中，公
司荣获年度杰出企业奖；获得由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三
家研究机构共同评选的“中国商业地产优秀企业”。
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公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□适用 √不适用
2、收入
说明
本年收入较上年减少26051万，是由于开发产品销售收入减少31820万。而投资性房地产租赁收入及项目管理、
资产交易、市场研究及策划顾问服务费收入都较上年略有增加。开发产品销售收入减少主要是由于上年在售项
目本年进入尾盘销售。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是√否
公司重大的在手订单情况
□适用 √不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 237,953,000.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例
43%
（%）
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 单位租户己 119,801,000.00 22%
2 个人购房者庚 56,000,000.00 10%
3 单位租户辛 33,706,000.00 6%
4 个人购房者壬 15,140,000.00 3%
5 单位租户癸 13,306,000.00 2%
合计 —— 237,953,000.00 43%
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
重（%） （%）
开发产品销售 成本结转 27,444,000.00 19.37% 284,771,000.00 72.43% -90.36%
投资性房地产租
折旧摊销 62,800,000.00 44.32% 61,439,000.00 15.63% 2.21%
赁
合计 90,244,000.00 63.68% 346,210,000.00 88.06% -73.93%
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产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
北京阳光上东项目 成本结转 24,152,000.00 17.04% 72,366,000.00 18.41% -66.63%
青岛城阳项目 成本结转 142,504,000.00 36.25% -100.00%
天津万东花园项目 成本结转 3,216,000.00 2.27% 43,579,000.00 11.08% -92.62%
盛世嘉园 成本结转 16,737,000.00 4.26% -100.00%
其他开发项目 成本结转 76,000.00 0.05% 9,585,000.00 2.44% -99.21%
商业出租 折旧摊销 61,546,000.00 43.43% 60,185,000.00 15.31% 2.26%
写字楼出租 折旧摊销 1,254,000.00 0.88% 1,254,000.00 0.32% 0.00%
合计 90,244,000.00 63.68% 346,210,000.00 88.06% -73.93%
说明
无。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 323,152,000
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例
32.39%
（%）
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 公司一 220,311,000 22.09%
2 公司二 60,000,000 6.01%
3 公司三 20,081,000 2.00%
4 公司四 15,183,000 1.52%
5 公司五 7,577,000 0.76%
合计 —— 323,152,000 32.39%
4、费用
所得税较上年增加228%，主要为利润增加影响。
5、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 801,144,000.00 1,350,378,000.00 -40.67%
经营活动现金流出小计 1,399,408,000.00 1,430,794,000.00 -2.19%
经营活动产生的现金流量净额 -598,264,000.00 -80,416,000.00 643.96%
投资活动现金流入小计 1,052,740,000.00 70,806,000.00 1386.79%
投资活动现金流出小计 531,663,000.00 252,937,000.00 110.20%
投资活动产生的现金流量净额 521,077,000.00 -182,131,000.00 -386.10%
筹资活动现金流入小计 408,000,000.00 2,470,311,000.00 -83.48%
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筹资活动现金流出小计 747,545,000.00 2,249,151,000.00 -66.76%
筹资活动产生的现金流量净额 -339,545,000.00 221,160,000.00 -253.53%
现金及现金等价物净增加额 -417,061,000.00 -41,648,000.00 901.40%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入较上年减少40.67%，主要原因为收到销售款及往来款减少。
投资活动现金流入较上年增加1386.79%，主要原因为收到处置东光兴业款项并收回上年处置子公司往来款。
投资活动现金流出较上年增加110.20%，主要原因为本年投资较上年增加。
筹资活动现金流入较上年减少83.48%，主要原因为取得借款及收回关联方往来款减少。
筹资活动现金流出较上年减少66.76%，主要原因为支付股利及关联方往来款减少。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
主要是由于本期存货增加较多，尚未能实现收益，以及本年确认处置子公司的投资收益形成。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率(%) 年同期增减 年同期增减 同期增减
（%） （%） （%）
分行业
开发产品销售 191,231,000.00 27,444,000.00 85.65% -62.46% -90.36% 94.21%
投资性房地产租赁 250,014,000.00 62,800,000.00 74.88% 5.27% 2.22% 1.01%
分产品
北京阳光上东项目 184,240,000.00 24,152,000.00 86.89% -27.87% -66.63% 21.24%
青岛城阳项目 -100.00% -100.00%
天津万东花园项目 3,839,000.00 3,216,000.00 16.23% -91.37% -92.62% 689.98%
盛世嘉园 -100.00% -100.00%
其他开发项目 3,152,000.00 76,000.00 97.59% -85.54% -99.21% 74.13%
商业出租 241,730,000.00 61,546,000.00 74.54% 4.91% 2.26% 0.89%
写字楼出租 8,284,000.00 1,254,000.00 84.86% 16.89% 0.00% 3.11%
分地区
北京地区 395,444,000.00 78,214,000.00 80.22% -22.24% -48.31% 14.20%
山东地区 -100.00% -100.00% -100.00%
天津地区 3,839,000.00 3,216,000.00 16.23% -91.37% -92.62% 689.98%
四川地区 41,962,000.00 8,814,000.00 79.00% 1.96% 0.01% 0.52%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业
务数据
□ 适用 √不适用
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四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2012 年末 2011 年末
占总资 占总资 比重增减
重大变动说明
金额 产比例 金额 产比例 （%）
（%） （%）
主要为经营性现金流量净额减
