莱茵达置业股份有限公司 2014 年年度报告全文
莱茵达置业股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
莱茵达置业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以截至 2014 年 12 月 31
日公司总股本为基数为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.21 元（含税），
不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人高继胜、主管会计工作负责人徐兰芝及会计机构负责人(会计主
管人员)高天洁声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及的经营计划、发展规划等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................................. 2
第二节 公司简介 ..................................................................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ................................................................................................................................................... 34
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................... 45
第七节 优先股相关情况 ....................................................................................................................................... 51
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况................................................................................................ 52
第九节 公司治理 ................................................................................................................................................... 58
第十节 内部控制 ................................................................................................................................................... 63
第十一节 财务报告 ............................................................................................................................................... 65
第十二节 备查文件目录 ..................................................................................................................................... 188
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
浙江证监局 指 中国证监会浙江监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或莱茵置业 指 莱茵达置业股份有限公司
莱茵达控股集团，集团，控股集团 指 莱茵达控股集团有限公司
杭州莱德 指 杭州莱德房地产开发有限公司
枫潭置业 指 杭州莱茵达枫潭置业有限公司
莱骏置业 指 杭州莱骏置业有限公司
枫凯置业 指 杭州莱茵达枫凯置业有限公司
上海莱德 指 上海莱德置业有限公司
上海勤飞 指 上海勤飞置业有限公司
南京莱茵达 指 南京莱茵达置业有限公司
扬州莱茵达 指 扬州莱茵达置业有限公司
扬州西湖 指 扬州莱茵西湖置业有限公司
南通莱茵达 指 南通莱茵达置业有限公司
南通洲际 指 南通莱茵洲际置业有限公司
泰州莱茵达 指 泰州莱茵达置业有限公司
蓝凯贸易 指 浙江蓝凯贸易有限公司
贵州矿业 指 贵州莱茵达矿业发展有限公司
中尚蓝达 指 杭州中尚蓝达置业有限公司
枫郡置业 指 杭州枫郡置业有限公司
新能源公司 指 浙江莱茵达新能源发展有限公司
洛克能源 指 浙江洛克能源有限公司
华普天健会计师事务所 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）
莱茵达基金 指 横琴莱茵达基金管理有限公司
江苏能源 指 江苏莱茵达投资能源有限公司
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重大风险提示
本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的
实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 莱茵置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 莱茵达置业股份有限公司
公司的中文简称 莱茵置业
公司的外文名称（如有） Lander Real Estate Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）LANDER
公司的法定代表人 高继胜
注册地址 杭州市文三路 535 号莱茵达大厦
注册地址的邮政编码 310012
办公地址 杭州市文三路 535 号莱茵达大厦
办公地址的邮政编码 310012
公司网址 www.lander.com.cn
电子信箱 gufen@zjlander.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐超 李钢孟
浙江省杭州市文三路 535 号莱茵达大厦 浙江省杭州市文三路 535 号莱茵达大厦
联系地址
21 楼 21 楼
电话 0571-87851738 0571-87851738
传真 0571-87851739 0571-87851739
电子信箱 lyzy000558@126.com lyzy000558@126.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：//www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1988 年 03 月 31 日 沈阳 2101001104242 210102351008308 24349001－6
报告期末注册 2014 年 11 月 02 日 杭州 210100000006526 330100243490016 24349001－6
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变化
有）
1998 年经财政部批准，原控股股东沈阳资产经营公司与沈阳万华建设投资有限公
司就定向转让公司股权签订协议，并与沈阳万华建设投资有限公司进行资产置换，
2001 年 1 月 17 日沈阳万华建设投资有限公司以协议转让方式将所持有的公司
限售流通股 26,747,600 股，占总股本的 22.83%，转让给辽宁韦叶物业发展有限公
司，沈阳万华建设投资有限公司仍持有公司限售流通股 7,739,150 股占总股本
6.60%。2001 年 5 月 16 日辽宁韦叶物业发展有限公司以协议方式将所持有的公
司限售流通股 26,747,600 股，占总股本的 22.83%，转让给华顿国际投资有限公司。
2001 年 12 月 20 日华顿国际投资有限公司和浙江莱茵达投资有限公司（现已更
名为“莱茵达控股集团有限公司”）签订公司股权转让协议,以协议方式将其所持有
历次控股股东的变更情况（如有） 的公司的限售流通股 26,747,600 股，占总股本的 22.83％，全部转让给莱茵达控
股集团。2002 年 1 月 22 日沈阳万华建设投资有限公司和莱茵达控股集团签订股
权转让协议，以协议方式将其所持有的公司的限售流通股 7,739,150 股，占总股
本的 6.60％，全部转让给莱茵达控股集团。莱茵达控股集团成为公司第一大股东，
共持有本公司总股本的 29.43%。2007 年，公司向莱茵达控股集团发行 13,000 万
股股份收购其拥有的优质房地产资产，其持股比例提高至 65.93%。2012 年 10 月
19 日，莱茵达控股集团通过有偿协议出让本公司股份 100,000,000 股给高靖娜女
士，持股本公司比例由 65.93%降至 50.07%，仍为本公司控股股东。2014 年，公
司非公开发行股票 229,213,483 股，其中莱茵达控股集团认购 94,382,022 股，发行
完成后占公司总股本的 47.70%，仍为本公司控股股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市西城区阜成门外大街 22 号外经贸大厦 920－926
签字会计师姓名 吴宇、张立志、李忠刚
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
北京市西城区金融大街 35 号 2014 年 9 月 25 日-2015 年 12
西南证券股份有限公司 张海安、侯力
国际企业大厦 A 座 4 层 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2013 年 2012 年
2014 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
3,717,361,041. 2,095,233,455. 2,097,294,054. 1,175,660,214. 1,175,660,214.
营业收入（元） 77.25%
15 50 18 06
归属于上市公司股东的净利
43,001,624.15 67,507,643.05 68,720,334.19 -37.43% 62,895,594.71 62,895,594.71
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
15,697,706.34 59,933,587.82 59,933,587.82 -73.81% 54,957,910.48 54,957,910.48
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净 -119,903,593.9
755,111,380.29 760,192,731.43 -115.77% 307,509,425.34 307,509,425.34
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.06 0.11 0.11 -45.45% 0.1 0.1
稀释每股收益（元/股） 0.06 0.11 0.11 -45.45% 0.1 0.1
加权平均净资产收益率 3.71% 7.65% 7.59% -3.88% 7.60% 7.60%
本年末比上年
2013 年末 2012 年末
2014 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
4,678,030,329. 6,263,797,508. 6,359,640,371. 5,877,880,771. 5,877,880,771.
总资产（元） -26.44%
38 56 97 98
归属于上市公司股东的净资 1,646,099,612.
895,456,774.48 983,779,051.76 67.32% 869,566,574.25 869,566,574.25
产（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-380,540.95 -230,801.92 -412,264.63
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
126,543.30 5,380,386.51 5,558,359.07
减免
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计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 21,903,858.00
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
6,226,624.00 452,487.52 720,085.00
占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
5,614,069.43 1,212,691.14
合并日的当期净损益
对外委托贷款取得的损益 3,489,024.00 4,837,056.00 5,045,663.59
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,736,893.38 -221,874.80 -350,773.42
减：所得税影响额 6,657,153.74 2,657,126.41 2,640,267.39
少数股东权益影响额（税后） -1,718,387.15 -13,928.33 -16,882.01
合计 27,303,917.81 8,786,746.37 7,937,684.23 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、政策及宏观环境分析
2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则
主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日
俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。 2014年房地产市场投资增速持续回
落，房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷
政策以及降息等，市场出现企稳迹象，销售降幅有所缩小，房价环比降幅连续三个月小幅收窄。
作为公司重点布局的杭州房地产市场，市场成交情况则经历了一个“前低后高”的走势。受2013年底信贷紧缩和持续收紧的政
策调控的影响，杭州楼市供需失衡的矛盾急剧凸显，年初成交量从2013年的历史高位大幅回落，上半年持续低迷，而由7月
份起，随着限购的大范围退出，930房贷新政和新一轮降息周期开启，成交量持续回升，迭创年内新高，由此全年楼市成交
稳中略升。房价方面，2月份起开始第一轮全面降价后，10月份以后也出现筑底企稳的态势，12月住宅价格指数连续下滑10
个月之后首次回涨。尽管成交面表现尚好，但市场供过于求的压力依旧凸显，住宅库存仍处在1200万平方米左右的历史高位，
2015年去库存仍将是楼市的主旋律，在高库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。
2、2014年公司经营情况回顾
在上述严峻的房地产宏观行业形势下，公司通过积极的战略调整探寻适合自身发展的转型之路。在坚持稳健发展房地产开发
业务、积极调整公司地产业务结构的同时，着重推进天然气领域投资步伐及研究新的行业投资机会。天然气经营层面上公司
按照年初制定的经营目标精心打造天然气网络平台建设，通过收购控股、合资设立等方式成功布局天然气中下游产业链，同
时公司在具有政策、地域多重优势的珠海市横琴新区设立横琴莱茵达能源基金管理有限公司（已获得中国证券投资基金业协
会私募基金管理人资格），为公司后续储备项目库搭建了坚实的平台。遵循年初计划，报告期内公司文化事业部门亦积极探
寻文化产业发展方向，于2014年底与香港天马影视子公司合资设立文化产业影视公司，并在上海迅速落地首个文化产业项目。
2014年，公司在资本市场获得重大突破，公司非公开发行股票顺利完成，带来了大量的现金及优质的商业地产资产，既降低
了资产负债率，优化了资本结构，也为公司再次发展打下坚实基础。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
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受宏观经济环境及房地产行业形势影响，2014年整体而言，公司控制范围内各项目商品房合同成交额 13.3116亿元，同比上
年合同成交额 18.0652亿元下降26.31 %；商品房销售回笼11.9042 亿元，同比上年回笼额 18.8395亿元下降36.81%。合营公
司杭州中尚蓝达置业有限公司年度商品房合同成交额 0.8146亿元，商品房销售回笼额1.2478亿元。公司控制范围内尚有已认
购但未签约的商品房合同总额 1.2220 亿元，合营公司杭州中尚蓝达置业有限公司尚有已认购但未签约的商品房合同总额
0.7757亿元。
截至报告期末，公司合并报表总资产为4,678,030,329.38元，负债总额为2,928,913,899.75元，归属于母公司的净资产总额为
1,646,099,612.38元；2014年，公司实现营业收入总额为3,717,361,041.15元，同比上年度增长77.25%；实现归属于母公司的
净利润43,001,624.15元，同比上年度下降37.43%。
报告期内公司资本市场取得较大突破，非公开发行顺利完成带来了积极影响，期末公司的资产负债率为62.61%，较年初
83.23%下降20.62，公司资产结构得到较好优化。
报告期内，公司根据年初经营计划，加速推进公司清洁能源市场占有率，在报告期期初成功控股浙江洛克能源集团有限公司，
随后在积极通过洛克能源与省内多家优质企业合作开展天然气业务的同时，还通过联合浙北、江苏、安徽等地的国有、民营
能源企业共同开发当地及周边天然气市场，并落地包括湖州母站等多个天然气项目。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
行业名称 2014年 2013年 同比增减
金额（元） 占比 金额（元） 占比
房地产销售 2,997,521,006.96 80.71% 1,495,993,531.97 71.39% 100.37%
贸易销售 614,836,634.37 16.56% 595,269,657.61 28.41% 3.29%
能源销售 77,539,772.08 2.09% 0.00%
租赁收入 17,476,934.43 0.47% 1,985,372.68 0.09% 780.28%
餐饮服务 850,587.04 0.02% 160,540.40 0.01% 429.83%
物业管理 5,501,736.27 0.15% 2,004,629.12 0.10% 174.45%
合 计 3,713,726,671.15 100.00% 2,095,413,731.78 100.00% 77.23%
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量 平方米 83,089.47 119,764.49 -30.62%
房地产
生产量 平方米 620,148.53 276,734.93 124.09%
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库存量 元 3,287,419,658.75 4,810,194,122.18 -31.66%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
公司房地产销售业务同比增加100.37%，主要系当期莱骏泊悦府、枫潭矩阵国际、莱德绅华府和泰州莱茵东郡三期项目集中
交房所致，而2013年度上述项目均未交房确认相关房地产销售收入；仅仅泊悦府、矩阵国际和绅华府三个项目就同比上年增
加25.8539亿元的房地产销售收入；租赁收入同比增加780.28%，主要系公司因同一控制下企业合并，将莱骏投资纳入合并范
围，莱骏投资系2013年9月成立，2013年租赁收入197万元，而2014年租赁收入为1572万元；物业管理收入的大幅增加也系并
入莱骏投资的物业管理收入所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 523,952,631.21
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 14.10%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 浙江东缘油脂有限公司 243,514,063.92 6.55%
2 上海台鑫实业有限公司 134,568,169.57 3.62%
3 西湖电子集团有限公司 64,126,488.93 1.73%
4 江苏润之源国际贸易有限公司 57,238,937.83 1.54%
5 数源久融技术有限公司 24,504,970.96 0.66%
合计 -- 523,952,631.21 14.10%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 房地产销售 2,405,903,369.66 77.01% 1,095,186,205.80 64.76% 119.68%
贸易销售 贸易销售 629,344,598.68 20.14% 591,338,986.31 34.97% 6.43%
能源销售 能源销售 74,926,995.93 2.40%
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租赁收入 租赁收入 5,283,555.71 0.17% 631,385.82 0.04% 736.82%
餐饮服务 餐饮服务 87,994.70 0.00% 24,690.30 0.00% 256.39%
物业管理 物业管理 8,552,445.37 0.27% 3,863,476.98 0.23% 121.37%
合计 3,124,098,960.05 100.00% 1,691,044,745.21 100.00% 84.74%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售
