中天城投集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
中天城投集团股份有限公司
2015 年年度报告
2016-02
2016 年 02 月
中天城投集团股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人罗玉平、主管会计工作负责人何志良及会计机构负责人(会计主
管人员)王正龙声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中 2016 年展望和未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成
公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2015 年 12 月 31 日
股本总数 4,683,075,099.00 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00 元
（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 6
第三节 公司业务概要 ......................................................... 10
第四节 管理层讨论与分析 ..................................................... 12
第五节 重要事项 ............................................................. 30
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 50
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 57
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 58
第九节 公司治理 ............................................................. 69
第十节 财务报告 ............................................................. 74
第十一节 备查文件目录 ...................................................... 197
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释义
释义项 指 释义内容
公司/中天城投/中天城投集团/本集团 指 中天城投集团股份有限公司
欣泰房地产公司 指 中天城投集团欣泰房地产开发有限公司
中天贵阳房地产公司 指 中天城投集团贵阳房地产开发有限公司
中天城建公司 指 中天城投集团城市建设有限公司
中天城投物业公司 指 中天城投集团物业管理有限公司
中天遵义公司 指 中天城投集团遵义有限公司
中天体育发展公司 指 中天城投集团贵州体育发展有限公司
中天南湖公司 指 贵州中天南湖房地产开发有限责任公司
中天文化传播公司 指 中天城投文化传播有限公司
商业管理公司 指 中天城投集团商业管理有限公司
资源控股公司 指 中天城投集团资源控股有限公司
景观维修公司 指 中天城投集团景观维修有限公司
旅游会展公司 指 中天城投集团旅游会展有限公司
展览中心公司 指 贵阳国际会议展览中心有限公司
花溪城营公司 指 中天城投集团花溪区城市运营有限公司
龙洞堡工业园公司 指 中天城投集团龙洞堡工业园股份有限公司
乌当房开公司 指 中天城投集团乌当房地产开发有限公司
市政工程公司 指 贵州市政工程有限公司
文化产业公司/文产公司 指 贵州文化产业股份有限公司
金融中心公司 指 中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司
江苏置业公司 指 中天城投集团江苏置业有限公司
文广建设公司 指 中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司
贵阳金融控股公司/金融控股 指 贵阳金融控股有限公司
中天华北置业公司 指 中天城投集团华北置业有限公司
中天南方置业公司 指 中天城投集团南方置业有限公司
中天楠苑物业公司 指 中天城投集团楠苑物业管理有限公司
东盛房地产公司 指 贵阳东盛房地产开发有限公司
遵义众源同汇公司 指 遵义众源同汇矿业开发有限公司
小金沟锰业公司 指 遵义小金沟锰业开发有限公司
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生态会议公司 指 贵阳国际生态会议中心有限公司
毕节润隆公司 指 毕节市润隆投资有限公司
中天北京置业公司 指 中天城投集团北京置业有限公司
互联网金融产业公司 指 贵阳互联网金融产业投资发展有限公司
中天立馨房地产经纪公司 指 贵州中天立馨房地产经纪有限公司
中天信嘉房地产公司 指 贵州中天信嘉房地产开发有限公司
野马川矿业公司 指 赫章县野马川金埔矿业有限责任公司
疙瘩营驼骏煤业公司 指 威宁县疙瘩营驼骏煤业有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
证监会 指 中国证券监督管理委员会
母基金/上海母基金 指 上海股权投资基金合伙企业（有限合伙）
上海虎铂 指 上海虎铂股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）
合石电商 指 贵州合石电子商务有限公司
中天普惠金服 指 中天城投（贵州）普惠金融服务有限公司
友山基金 指 贵州友山基金管理有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中天城投 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中天城投集团股份有限公司
公司的中文简称 中天城投
公司的外文名称（如有） Zhongtian Urban Development Group Company Limited
公司的外文名称缩写（如有）Zhongtian
公司的法定代表人 罗玉平
注册地址 贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
注册地址的邮政编码 550081
办公地址 贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号 201 中心
办公地址的邮政编码 550081
公司网址 http://www.ztcn.cn
电子信箱 ztct@ztcn.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭忠游 何要求
贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号 贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
联系地址
201 中心 201 中心
电话 0851-86988177 0851-86988177
传真 0851-86988377 0851-86988377
电子信箱 Tan.zhongyou@gmail.com heyaoqiu@ztcn.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 21446644-7
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
2000 年 6 月控股股东由贵阳市国有资产管理局变更为世纪兴业投资有限公司；
历次控股股东的变更情况（如有） 2007 年 4 月控股股东由世纪兴业投资有限公司变更为金世旗国际控股股份有限
公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 罗建平、黄志芬
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
广东省深圳市红岭中路中深 2014 年 12 月 17 日—2015 年
海通证券股份有限公司 程从云、刘晴
国际大厦 16 楼 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2014 年 2013 年
2015 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
15,386,094,716 11,390,908,365 11,390,908,365 7,576,260,479. 7,576,260,479.
营业收入（元） 35.07%
.52 .34 .34 98
归属于上市公司股东的净利 2,606,776,304. 1,603,579,642. 1,603,579,642. 1,081,252,796. 1,081,252,796.
62.56%
润（元） 48 41 41 25
归属于上市公司股东的扣除 2,258,723,896. 1,228,128,617. 1,228,128,617. 1,015,420,345. 1,015,420,345.
83.92%
非经常性损益的净利润（元） 50 46 46 47
经营活动产生的现金流量净 1,598,977,866. 1,598,977,866. -162,271,416.2 -162,271,416.2
-97,348,571.05 -106.09%
额（元） 87 87 3
基本每股收益（元/股） 0.6073 0.4886 0.4910 23.69% 0.3376 0.3380
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稀释每股收益（元/股） 0.6064 0.4879 0.4910 23.50% 0.3376 0.3382
加权平均净资产收益率 32.18% 38.79% 38.79% -6.61% 37.79% 37.79%
本年末比上年
2014 年末 2013 年末
2015 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
55,400,145,908 43,394,959,111 43,394,959,111 36,450,489,783 36,450,489,783
总资产（元） 27.66%
.81 .93 .93 .45 .45
归属于上市公司股东的净资 12,615,634,580 7,300,327,331. 7,281,722,831. 3,401,659,597. 3,374,230,447.
73.25%
产（元） .91 08 08 95
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
根据《会计准则解释第 7 号》规定，公司第一批限制性未解锁部分因回购义务将确认其他应付款并增加库存股。经过计
算，2013 年 12 月 31 日应该增加其他应付款余额及库存股余额 27,429,150.00 元，2014 年 12 月 31 日应该增加其他应付款余
额及库存股余额 18,604,500.00 元，资产总额无影响。
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,804,679,384.43 4,239,328,455.67 3,128,890,441.83 4,213,196,434.59
归属于上市公司股东的净利润 673,987,281.65 755,004,158.28 487,258,667.68 690,526,196.87
归属于上市公司股东的扣除非经
671,884,644.24 757,106,795.69 408,544,895.64 421,187,560.93
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -915,022,249.49 -2,591,786,410.83 1,523,744,078.43 1,885,716,010.84
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-1,509,362.81 -33,898.10 -73,455.86
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 240,743,674.60 469,971,763.91 62,089,822.52
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 2,175,791.74
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,000,900.62 -3,978,626.37 21,330,790.41
其他符合非经常性损益定义的损益项目 166,291,700.94
减：所得税影响额 53,648,495.87 90,506,855.87 17,502,522.82
少数股东权益影响额（税后） 1,358.62 12,183.47
合计 348,052,407.98 375,451,024.95 65,832,450.78 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团贵阳房地产开发
有限公司、贵阳国际会议展览中心有限公司、中天城投集团物业
所得税费用影响额（税后） 166,291,700.94 管理有限公司、中天城投集团贵州体育发展有限公司 2015 年度根
据公司符合西部大开发政策适用所得税税率 15%对 2014 年度的所
得税影响 166,291,700.94 元。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
一、房地产业务
公司主要从事壹级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发，所开发项目主要集中于贵阳、遵义、南京等地。
2015年，在党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调，积极的财政政策和稳健的货币政策等多重政策的叠加效应下，政
府以“促消费、去库存”为房地产行业发展总基调，不断推出供需两端的宽松政策。同时，多种融资方式开启，使房地产供需
两端潜能大幅释放，进一步巩固了房地产作为拉动经济增长的助推器和稳定器的行业地位。
2015年，公司围绕重点项目“未来方舟”及“金融中心”，坚持以销售为龙头，以打造高品质产品为核心，紧抓新型城镇化
快速推进和贵州省经济社会“后发赶超”的历史机遇，充分发挥公司在区域房地产市场领军者的品牌优势，实现销售金额192
亿元。
2015年，公司创新性的提出“开放性房地产”，这是公司地产及城市开发运营战略的升级，也是地产板块为适应新的战略
架构，实现自身可持续发展的“战略转型”。在该模式下，公司通过代管代建、品牌合作、存量合作开发、房地产子基金、社
区O2O，打造“代建团队+项目来源+资金来源”三大开放源，实现资金流和业务流的封闭运行，以“资本运作”模式增强地产板
块同其他各战略板块的协同效应，实现房地产开发“项目+管理+基金+品牌+整合”的轻资产运营模式。
二、大金融业务
2015年，公司基于企业自身经营发展的需要及贵州社会经济发展的需要，提出“大金融、大健康、特色精品地产”的战略
发展方向及“并购重组、创新发展、产融结合”战略发展目标。
国务院发布《推进普惠金融发展规划(2016-2020年)》明确指出“大力发展普惠金融是全面建成小康社会的必然要求”。“十
三五”规划明确提出要加快金融体制改革，提高金融服务实体经济效率，健全商业性金融、开发性金融、政策性金融、合作
性金融分工合理、相互补充的金融机构体系。
报告期内，公司在确保地产业务平稳发展的基础上，加速大金融产业布局，初步形成集传统金融与创新型金融于一体的
中天大金融生态体系。公司以贵阳金控为主体，采用申办新设与并购重组并重的方式，成功设立上海虎铂基金及母基金、投
资控股友山基金、以友山基金为主体筹备发起申请设立贵州第一只公募基金——中天友山基金、获得海际证券绝对控股权、
间接收购中融人寿20%股权并成为并列第一大股东、以单一大股东身份参与发起设立华宇再保险、以单一大股东身份参与设
立百安互联网保险。同时，公司还成立了中天普惠金融服务有限公司，开展普惠金融服务业务。
三、大健康业务
在大健康产业，“十三五”规划指出，“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段，鼓励社会力量兴办健康服务业，推进
非营利性民营医院和公立医院同等待遇。国家卫计委全面启动《健康中国建设规划(2016-2020年)》编制工作，“健康中国”
成为国家战略列入“十三五”规划主要工作。
报告期内，公司通过对现有市场可参考大健康商业模式的深入学习研究，结合自身丰富房地产开发经验和客户基础，依
托贵州贵阳的环境生态、气候、资源和交通等优势，逐渐形成日益清晰的商业运作模式，并逐步推进各核心要素聚集。公司
以养老地产为纽带，围绕疗养、护理、制药、医疗、体检等领域，探索出一条基于互联网+战略和大数据征信技术，以保险
公司为核心聚集各类健康服务要素及资金封闭运行的核心平台，在线上构建各类健康服务供应商平台+APP +大数据平台的
多屏联动生态物联网系统，线下则围绕大健康产业链构建集医、养、护、检、药于一体的产业实体商业模式发展路径。公司
与四川医科大学签署《战略合作协议》，将以合作办学为重点项目，以养老产业中看护培训、养老护理作为核心要素，以共
同发展大健康产业为目标推进与川医大在多个领域以多种形式开展全方位实质性合作，推动公司“大健康”产业构架商业模式
落地，倾力推进大健康战略发展，助力公司大健康产业核心要素和平台的逐步聚集 。
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二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、超强高效的执行力
公司始终注重文化建设与战略、经营管理相结合，努力将企业文化融入日常生产经营活动中，扎根于员工的行动之中，
以“思想艰苦、作风清苦、工作刻苦”的“三苦精神”为生产经营指针，打造“自强不息、合作共赢”的“中天人”团队理念，形成
了具有鲜明中天特色的执行力文化。
2、先锋思考，创新发展的思想源动力
中天城投，作为贵州第一家上市公司本身就注定了其敢为人先的创新基因。创领未来的品牌驱动、“先锋思考、严谨执
行、务求实效”的企业理念成为不断开创中天事业新局面的内生源动力，成为中天始终在发展中创新、在创新中再发展、再
创新的强大思想武器。
3、区域龙头的资源整合力
在与贵州贵阳同步发展的历程中，我们始终深深地扎根于当地社会与经济发展的伟大事业中，积极参与当地建设，积极
履行企业公民责任，在为社会做出贡献的同时自身也得到发展，得到社会各界的认同，奠定了公司在区域市场上良好的资源
整合能力。
4、体制稳健、机制灵活的组织战斗力
公司始终坚持构建“稳健的体制与灵活高效的机制”相结合的企业管理模式，形成了健康充满鲜活生命力的组织体制和灵
活而不松散，高效而不失序的内部运行机制。体制稳健、机制灵活高效有序是公司始终对市场保持高度敏感性、快速获取市
场机会并有效运行的组织保证。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
（一）宏观经济下行压力依然较大，但整体运行平稳。
2015年面对错综复杂的国际形势和不断加大的经济下行压力，党中央、国务院保持战略定力，统筹谋划国际国内两个
大局，坚持稳中求进工作总基调，积极的财政政策和稳健的货币政策等多重政策的叠加效应下，经济保持了总体平稳、稳中
有进、稳中有好的发展态势。
房地产方面，房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。
政府以“促消费、去库存”为总基调，不断推出供需两端的宽松政策，同时，再融资、公司债、中期票据等多种融资
方式开启，使房地产供需两端潜能大幅释放，进一步表明房地产仍然是拉动国民经济增长的助推器和稳定器的支柱产业。据
国家统计局统计，2015年，我国商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%；商品房销售额87281亿元，同比增长14.4%。
金融方面，“十三五”明确加快金融体制改革。
中央以“牢牢守住不发生系统性区域性金融风险的底线”为指导思想，不断出台政策规范金融业务开展主体行为，国
务院发布《推进普惠金融发展规划(2016-2020年》并明确指出“大力发展普惠金融是全面建成小康社会的必然要求”。“十
三五”规划明确抽出要加快金融体制改革，提高金融服务实体经济效率，健全商业性金融、开发性金融、政策性金融、合作
性金融分工合理、相互补充的金融机构体系。
大健康方面，优化健康服务资源配置、鼓励民营办医成为国家战略重点。
“十三五”规划指出，“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段，鼓励社会力量兴办健康服务业，推进非营利性民营
医院和公立医院同等待遇。国家卫计委全面启动《健康中国建设规划(2016-2020年)》编制工作，“健康中国”成为国家战略列
入“十三五”规划主要工作。
2015年3月，国务院出台《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020年）》。旨在针对全国健康服务和医疗卫生资
源总量不足、质量不高、结构与布局不合理，以老年护理和康复为代表的专科医疗资源发展滞后等突出问题，以促进全国健
康服务及医疗卫生资源进一步优化配置，提高服务可及性、能力和资源利用效率，为到2020年基本实现全面覆盖城乡居民的
医疗健康资源奠定坚实基础。
2015年6月，国务院办公厅印发《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》（国办发〔2015〕45号文件），旨在进
一步放宽社会办医准入门槛，积极引入社会力量参与国有企业办医疗机构重组改制；拓宽社会办医投融资渠道；促进医疗健
康资源流动和共享；优化民营医疗健康资源发展环境。以满足人民群众多样化、多层次医疗卫生服务需求，鼓励和引导社会
资本积极举办医疗机构。
（二）贵州区域经济后发赶超，全省主要经济指标保持了稳定向好势头。
据贵州省统计局公布，2015年以来，贵州省经济发展延续了过去几年赶超跨越态势，主要经济指标增速持续高于全国
增长水平。地区生产总值增速今年一季度、上半年、前三季度分别高于全国3.4、3.7和3.9个百分点；1-11月固定资产投资、
规模以上工业增加值增速分别高于全国11.8和3.8个百分点；金融机构人民币各项存、贷款余额增速分别高于全国14.6和6.8
个百分点。这些主要经济指标增速继续位居全国前列。
全省经济增速连续居全国前3位，获国家批准建设生态文明先行示范区，基础设施建设取得历史性突破，创造了扶贫攻
坚的“贵州路径”，以“大健康、大数据”为核心的新产业、新业态快速发展。
2015年，贵阳房地产市场量升价稳，呈现整体上扬的态势，区域房地产行业逐渐回暖。根据贵阳房地产数据供应商贵
州极速智迅商务信息咨询有限公司统计，贵阳市2015年商品房销售面积达到838万平方米，同比增长3.3%；销售金额565亿元，
同比增长6.6%；商品房成交均价6744元/平方米，同比增长3.2%，达到历年最高水平； 随着贵阳对外高铁交通路网陆续开通、
城市产业升级和城市更新的持续推进，贵阳对外吸附能力也将不断增强，房地产市场容量及价格仍有进一步提升的空间。
2015年，贵州省发布《贵州省金融业发展六项行动实施方案》，该方案从金融机构发展、互联网金融发展、贵阳国际
金融中心建设、贵安绿色金融港建设、贵州省金融支持重大项目、贵州省金融生态环境建设等六大领域对2015至2017年发展
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做出规划。并列出了工作目标和保障措施。
2015年2 月，贵州省政府出台《贵州省健康养生产业发展规划（2015—2020年）》，强调贵州省要牢牢把握养生产业
融合发展、创新驱动和品牌带动战略重点，加快完善健康养生产业体系，把健康养生产业培育成促进全省经济社会加快发展、
加速转型的重要支撑。2015年7月，贵州省人民政府印发《关于支持健康养生产业发展若干政策措施的意见》，明确指出要
进一步放宽市场准入、壮大市场主体、支持品牌建设、加强要素保障等，支持贵州养生产业发展；同月，贵州省政府办公厅
印发《贵州省大健康医药产业发展六项实施计划》，明确大健康医药产业发展近三年主要目标：到2017年，大健康医药产业
规模不断扩大，增加值达到1180亿元。
二、2015年公司经营业绩和管理情况回顾
（一）房地产主业持续稳健发展，区域市场占有率进一步提高。
（1）截至报告期内累计土地储备
土地面积 规划总建筑面积
区域
（万㎡） （万㎡）
合计 152.70 1130.19
贵阳 150.78 1114.63
假日方舟 102.63 294.68
渔安安井温泉旅游城“未来方舟” 68.94 341.47
保障房 0.88 5.97
中天花园三期 1.24 2.84
贵阳国际金融中心 59.75 228.14
贵州文化广场 21.06 241.53
中天万里湘江 2.68 15.56
（2）报告期公司房地产开发情况
报告期末累计已
占地面积 总建筑面积 报告期投资金额
区域 项目 项目状态 权益比例 竣工建筑面积
（万㎡） （万㎡） （亿元）
（万㎡）
合计 489.18 1878.27 979.66 110.54
渔安安井温泉旅
贵阳 在建 100% 196.66 770.47 398.38 51.73
游城“未来方舟”
贵阳国际金融中
在建 100% 74.76 308.45 14.38 33.02
心
中天会展城 在建 100% 93.91 402.06 382.69 12.02
中天世纪新城 在建 100% 2.36 10.88 5.35 2.18
贵阳云岩渔安安
在建 100% 22.14 72.62 69.21 2.
