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中天城投集团股份有限公司2014年年度报告 下载公告
公告日期:2015-02-17
                      中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
中天城投集团股份有限公司
     2014 年年度报告
          2015-02
      2015 年 02 月
                                                            中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                              第一节 重要提示、目录和释义
       本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。
       除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
         未亲自出席董事姓名      未亲自出席董事职务     未亲自出席会议原因           被委托人姓名
陈畅                           董事                   因公出差                林云
李自康                         董事                   因公出差                石维国
       公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以母公司 2014 年度利润分
配方案实施股权登记日总股本为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00
元(含税),送红股 5 股(含税),以资本公积金向全体股东每 10 股转增 10 股。
       公司负责人罗玉平、主管会计工作负责人何志良及会计机构负责人(会计主
管人员)王正龙声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
       本报告中 2015 年展望和未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成
公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。
                                                                                         中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                                                     目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 4
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 11
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 37
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 44
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 45
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 56
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 60
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 62
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 159
                                                          中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                            释义
                   释义项           指                              释义内容
公司/中天城投/中天城投集团/本集团   指   中天城投集团股份有限公司
欣泰房地产公司                      指   中天城投集团欣泰房地产开发有限公司
中天贵阳房地产公司                  指   中天城投集团贵阳房地产开发有限公司
中天城建公司                        指   中天城投集团城市建设有限公司
中天城投物业公司                    指   中天城投集团物业管理有限公司
中天遵义公司                        指   中天城投集团遵义有限公司
中天体育发展公司                    指   中天城投集团贵州体育发展有限公司
中天南湖公司                        指   贵州中天南湖房地产开发有限责任公司
中天文化传播公司                    指   中天城投文化传播有限公司
商业管理公司                        指   中天城投集团商业管理有限公司
资源控股公司                        指   中天城投集团资源控股有限公司
景观维修公司                        指   中天城投集团景观维修有限公司
旅游会展公司                        指   中天城投集团旅游会展有限公司
展览中心公司                        指   贵阳国际会议展览中心有限公司
花溪城营公司                        指   中天城投集团花溪区城市运营有限公司
龙洞堡工业园公司                    指   中天城投集团龙洞堡工业园股份有限公司
乌当房开公司                        指   中天城投集团乌当房地产开发有限公司
市政工程公司                        指   贵州市政工程有限公司
文化产业公司/文产公司               指   贵州文化产业股份有限公司
金融中心公司                        指   中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司
江苏置业公司                        指   中天城投集团江苏置业有限公司
文广建设公司                        指   中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司
贵阳金融控股公司/金融控股           指   贵阳金融控股有限公司
中天华北置业公司                    指   中天城投集团华北置业有限公司
中天南方置业公司                    指   中天城投集团南方置业有限公司
中天楠苑物业公司                    指   中天城投集团楠苑物业管理有限公司
东盛房地产公司                      指   贵阳东盛房地产开发有限公司
遵义众源同汇公司                    指   遵义众源同汇矿业开发有限公司
小金沟锰业公司                      指   遵义小金沟锰业开发有限公司
                                               中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
生态会议公司             指   贵阳国际生态会议中心有限公司
毕节润隆公司             指   毕节市润隆投资有限公司
中天北京置业公司         指   中天城投集团北京置业有限公司
互联网金融产业公司       指   贵阳互联网金融产业投资发展有限公司
中天立馨房地产经纪公司   指   贵州中天立馨房地产经纪有限公司
中天信嘉房地产公司       指   贵州中天信嘉房地产开发有限公司
野马川矿业公司           指   赫章县野马川金埔矿业有限责任公司
疙瘩营驼骏煤业公司       指   威宁县疙瘩营驼骏煤业有限公司
深交所                   指   深圳证券交易所
证监会                   指   中国证券监督管理委员会
                                         中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                           重大风险提示
   本报告中 2015 年展望和未来计划等前瞻性陈述,属于计划性事项,不构成
公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。
                                                                      中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                           第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称                  中天城投                               股票代码
股票上市证券交易所        深圳证券交易所
公司的中文名称            中天城投集团股份有限公司
公司的中文简称            中天城投
公司的外文名称(如有)    Zhongtian Urban Development Group Company Limited
公司的外文名称缩写(如有)Zhongtian
公司的法定代表人          罗玉平
注册地址                  贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
注册地址的邮政编码        550081
办公地址                  贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号 201 中心
办公地址的邮政编码        550081
公司网址                  http://www.ztcn.cn
电子信箱                  ztct@ztcn.cn
二、联系人和联系方式
                                                    董事会秘书                             证券事务代表
姓名                                  谭忠游                                  何要求
                                      贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号         贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
联系地址
                                      201 中心                                201 中心
电话                                  0851-86988177                           0851-86988177
传真                                  0851-86988377                           0851-86988377
电子信箱                              Tan.zhongyou@gmail.com                  heyaoqiu@ztcn.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称                     《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址           www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                             董事会办公室
                                                                         中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、注册变更情况
                                                              企业法人营业执照
                       注册登记日期            注册登记地点                         税务登记号码       组织机构代码
                                                                   注册号
                                          贵阳市工商行政管
首次注册            1994 年 01 月 08 日                       21449282           520190002001028    21446644-7
                                          理局
                                          贵州省工商行政管
报告期末注册        2013 年 10 月 31 日                       520000000014818    520190214466447    21446644-7
                                          理局
公司上市以来主营业务的变化情况(如
                                          无
有)
                                          2000 年 6 月控股股东由贵阳市国有资产管理局变更为世纪兴业投资有限公司;
历次控股股东的变更情况(如有)            2007 年 4 月控股股东由世纪兴业投资有限公司变更为金世旗国际控股股份有限
                                          公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址             北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师姓名                   罗建平、黄志芬
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
    保荐机构名称               保荐机构办公地址                保荐代表人姓名                  持续督导期间
                              广东省深圳市红岭中路中深                                    2014 年 12 月 17 日——2015
海通证券股份有限公司                                          程从云、刘晴
                              国际大厦 16 楼                                              年 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
                                                                            中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                             第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
                                                                                  本年比上年增
                                                         2013 年                                                2012 年
                                2014 年                                                减
                                                调整前             调整后            调整后            调整前             调整后
                             11,390,908,365 7,576,260,479. 7,576,260,479.                           3,554,251,620. 3,554,251,620.
营业收入(元)                                                                          50.35%
                                          .34             98                98                                   07
归属于上市公司股东的净利     1,603,579,642. 1,081,252,796. 1,081,252,796.
                                                                                        48.31% 438,470,515.24 438,470,515.24
润(元)                                   41             25
归属于上市公司股东的扣除     1,228,128,617. 1,015,420,345. 1,015,420,345.
                                                                                        20.95% 130,359,187.88 130,359,187.88
非经常性损益的净利润(元)                 46             47
经营活动产生的现金流量净     1,598,977,866. -162,271,416.2 -162,271,416.2                           -1,552,449,429. -1,552,449,429.
                                                                                       985.37%
额(元)                                   87              3                 3                                   31
基本每股收益(元/股)               1.2215         0.8441             0.8441            44.71%              0.3429           0.3429
稀释每股收益(元/股)               1.2197         0.8441             0.8441            44.50%              0.3429           0.3429
加权平均净资产收益率                38.79%         37.79%             37.79%                1.00%          18.89%            18.89%
                                                                                  本年末比上年
                                                     2013 年末                                                2012 年末
                               2014 年末                                             末增减
                                                调整前             调整后            调整后            调整前             调整后
                             43,394,959,111 36,450,489,783 36,450,489,783                           25,898,508,756 25,898,508,756
总资产(元)                                                                            19.05%
                                          .93            .45                .45                                 .29                .29
归属于上市公司股东的净资     7,300,327,331. 3,401,659,597. 3,401,659,597.                           2,366,643,072. 2,366,643,072.
                                                                                       114.61%
产(元)                                   08             95                95                                   67
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
                                                                  中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                         单位:元
                    项目                 2014 年金额       2013 年金额      2012 年金额           说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减
                                              -33,898.10       -73,455.86        -56,923.90
值准备的冲销部分)
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享      469,971,763.91    62,089,822.52    436,085,657.42
受的政府补助除外)
除上述各项之外的其他营业外收入和支出       -3,978,626.37    21,330,790.41    -25,685,206.80
减:所得税影响额                           90,506,855.87    17,502,522.82    102,193,842.63
    少数股东权益影响额(税后)                  1,358.62        12,183.47         38,356.73
合计                                      375,451,024.95    65,832,450.78    308,111,327.36        --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
                                                                  中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
                                        第四节 董事会报告
一、概述
    (一)、政策与市场分析
    2014年我国房地产市场步入调整期,在“市场调节与行政保障”双轨运行的主基调下,中央政策以“稳”为主,更关注民生
保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府灵活调整,
限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,稳定住房消费。总的
说来,政策面上“多轮调整促房地产市场化转型,深化改革建立长效机制推进稳增长”已见成效。全国来看,商品房销售面积
和销售额同比下降,整体资金来源增速较去年明显回落。根据中国指数研究院所统计,2014年商品房销售面积12.1亿平方米,
同比下降7.6%;商品房销售额7.63万亿元,同比下降6.3%;房地产开发投资额为9.50万亿元,同比增长10.5%。全年商品住
宅市场呈现先抑后扬年末翘尾的局面。
    2014年资本市场再融资开闸,上市房企股权融资、债券融资趋于活跃,融资渠道更趋多元。
    区域政策方面,2014年以来,贵阳市委市政府《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》、《关于进
一步优化规划工作职能的意见(试行)》、《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见(试行)》三项意见全面施行,强调了
规划工作要强化经济建设、社会建设和生态文明建设的要求,加大绿色建筑推广普及力度等,促进贵阳楼市从“拼价”到“拼
质”的转变,逐步进入以“低碳、生态、绿色”方向为核心的生态文明可持续建筑时代,打造绿色生态建筑产品,房地产业发
展更加趋向健康、规范、有序。
    区域市场方面,贵阳房地产市场“去大盘化”成效明显,有效控制了市场供应,改变了贵阳房地产大盘供应长期抑制房价
的局面,楼市整体品质提升;旧城改造、轨道交通建设、市域快铁、贵广高铁的开通刺激和释放了一定的潜在需求,贵阳商
品住宅价格走势坚挺且稳中带涨,全年商品住宅成交均价约5300元/平方米,同比上涨约8%。
  (二)、2014年公司经营业绩和管理情况回顾
    1.房地产主业实现稳健增长。
    2014年,公司持续稳中求进、稳健开发的根本策略,研究和践行以人为核心需求的各类细分市场的发展,实现了房地产
主业的稳健增长。全年实现销售面积248万平方米,实现销售金额186亿元,较上年同期有所增长。
    在各级政府的支持下,作为“引银入黔”重要战略核心的贵阳国际金融中心项目,以打造金融活力生态链,建立人性化配
套服务体系为建设方向,创新性推出了定制式办公楼的销售模式,得到广泛认同,项目按计划推进中。
    报告期内,公司承担的贵阳市保障性住房项目实现施工面积约168万平方米,其中贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住
区E组团(保障性住房)项目实现建设面积约30万平方米,报告期内完成16栋住房的主体工程建设;白岩脚保障性住房建设
面积138万平方米。在上述项目的运营管理方面,为探索符合贵阳市市情的保障性住房运营管理模式,贵阳市政府将上述保
障性住房项目列入了贵阳市保障性住房共有产权试点项目,并己启动渔安、安井回迁安置居住区E组团项目的试点方案。
    未来方舟项目、南京项目、文化广场项目、假日方舟项目、筑城广场项目、世纪新城项目、中天花园项目、会展城项目
及中天万里湘江等项目均有序推进。
    2.抓住机遇,成功实施再融资,启动中期票据融资方案,打开公司未来融资空间和资本空间。
    在地产公司再融资政策打开后,公司立即启动再融资事项,再融资方案于2014年7月获得中国证监会发审委通过,8月获
得中国证监会的核准通知书,12月成功发行并办理完毕登记上市工作,成功发行股票约4.27亿股,募集资金约27亿元。公司
此次成功定增,优化了资本结构、降低了资产负债率。
    报告期内,公司还启动了中期票据融资方案,拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币14亿元(含
14亿元)的中期票据。目前该方案己经公司董事会、股东会审议通过,正在按程序推进中。
    3.积极布局大金融、大健康产业。
    报告期内,公司继参股贵阳银行、贵州银行后,再次加大对金融业的投资。公司先后对贵阳互联网金融产业投资发展有
                                                                     中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
限公司进行增资并达到绝对控股地位;同时,公司在年内还成功设立了贵阳金融控股有限公司,注册资本达到27.5亿元,彰
显了公司发展金融业决心和力度,未来该金融控股公司将统领公司金融投资业务。报告期后经公司股东大会审议通过拟成立
上海虎魄股权投资基金管理合伙企业(有限合伙)和中天城投集团上海股权投资基金合伙企业(有限合伙),为公司搭建股
权投资及并购重组平台。目前,该事项正在积极推进中。
    依托区域得天独厚的环境、生态、气候、资源和交通等优势,报告期内,公司积极探索并筹备大健康产业领域的战略规
划和发展实施,拟以养老产业、绿色生态为纽带,引进国内外先进管理技术及相关人才,在本土规划、投资、建设和运营大
健康产业,提供高品质、高水平、新理念、新体系的医疗、医药、养老、养生和健康管理等方面的大健康服务。目前正在筹
建大健康产业投资公司。
       4.拟参与贵阳综合保税区项目建设。
    报告期内,公司与贵阳综合保税区管委会签订了《国家展示馆项目投资合作框架协议书》,约定拟由公司投资约50亿元
人民币开发建设贵阳综合保税区内国家展示馆及配套商业、住宅、办公物业开发。
       5.中天教育、中天体育、中天物业品牌效应日益扩大,均取得较好业绩。中天中学2014年婵联贵阳市309所中学中考
平均分第一名五连冠。
       6.公司品牌影响力持续提升。
       先后荣获“贵州民营企业杰出贡献品牌”奖,公司建设的贵阳城乡规划展览馆荣获住建部中国绿色建筑三星认证,中天201
大厦和未来方舟项目南明河景观坝被世界纪录协会分别授予“世界最高钢桁架悬挂结构大厦”和“世界最高气动盾形闸门景观
坝”世界纪录称号。
       7.着手研究矿产板块未来发展方向,适时进行产业调整。
       报告期内, 遵义小金沟锰矿完成采矿权设置规划的申报工作;转龙庙锰矿、东高寨锰矿于报告期内取得国土厅下发的
勘探备案证明,并在贵州省公共资源交易中心进行了转龙庙锰矿、东高寨锰矿“矿权交易鉴证”的办理并获得鉴证文件,目前
已申请办理探矿权以及国土厅管理档案的变更工作。煤矿资源方面,野马川煤矿、疙瘩营煤矿探矿权相关申报工作继续推进
当中。公司将根据国家相关产业政策及其产业市场发展趋势,结合公司实际情况,规划矿产板块未来发展方向。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2014年度,公司实现营业收入1,139,091万元,比上年度增长50.35%;实现归属于上市公司股东的净利润160,358万元,比上
年度增长48.31%。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
报告期收入有较大幅度增加,原因是结算规模增加。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
                                                                            中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额(元)                                                                                  1,080,044,224.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                                9.49%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
     序号                   客户名称                            销售额(元)                     占年度销售总额比例
      1     客户一                                                    807,919,151.00                                    7.09%
      2     客户二                                                    108,930,727.00                                    0.96%
      3     客户三                                                     89,015,537.00                                    0.78%
      4     客户四                                                     38,206,182.00                                    0.34%
      5     客户五                                                     35,972,627.00                                    0.32%
合计                             --                                 1,080,044,224.00                                    9.49%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
                                                                                                                      单位:元
                                                   2014 年                             2013 年
      行业分类            项目                                                                                   同比增减
                                            金额          占营业成本比重       金额         占营业成本比重
房地产开发与经
                     开发成本          7,479,839,287.42           95.57% 4,091,924,365.60            93.01%            82.80%
营
产品分类
                                                                                                                      单位:元
                                                   2014 年                             2013 年
      产品分类            项目                                                                                   同比增减
                                            金额          占营业成本比重       金额         占营业成本比重
住宅                 开发成本          4,833,981,960.30           61.76% 2,261,928,741.46            51.42%           113.71%
公寓                 开发成本           288,436,440.35             3.69%
商业                 开发成本          1,060,721,578.30           13.55% 1,528,170,620.95            34.74%           -30.59%
写字楼               开发成本          1,216,386,163.80           15.54%    57,639,046.78             1.31%         2,010.35%
车库车位             开发成本            75,552,921.70             0.97%   147,786,422.20             3.36%           -48.88%
其他                 开发成本              4,760,222.97            0.06%    96,399,534.21             2.19%           -95.06%
说明
                                                                          中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额(元)                                                                            4,397,845,812.52
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                          56.20%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
     序号                 供应商名称                        采购额(元)                      占年度采购总额比例
       1       供应商 1                                           2,121,481,738.20                

  附件:公告原文
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