荣安地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
荣安地产股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
荣安地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
贾生华 独立董事 出国 沈成德
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
荣安地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
目录
2013 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 12
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 12
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 17
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 20
第八节 财务报告 .............................................................................................................................. 21
第九节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 87
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2013 年 1 月 1 日-2013 年 6 月 30 日
元 指 人民币元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封
联系地址
大厦 15 楼 大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
浙江省宁波市海曙
报告期初注册 2011 年 06 月 15 日 区灵桥路 513 号 330200000013909 330204144068565 14406856-5
（14-12）
浙江省宁波市海曙
报告期末注册 2013 年 05 月 24 日 区灵桥路 513 号 330200000013909 330204144068565 14406856-5
（14-12）
临时公告披露的指
定网站查询日期（如 2013 年 05 月 21 日
有）
临时公告披露的指
定网站查询索引（如 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）：《2013-018 2012 年度股东大会决议公告》
有）
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 2,483,565,827.33 503,668,774.96 393.1%
归属于上市公司股东的净利润（元） 194,950,867.61 82,087,696.42 137.49%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
143,150,142.24 83,155,459.03 72.15%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 869,742,669.39 1,315,766,997.94 -33.9%
基本每股收益（元/股） 0.1837 0.0773 137.65%
稀释每股收益（元/股） 0.1837 0.0773 137.65%
加权平均净资产收益率（%） 6.72% 3.49% 3.23%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 9,038,847,433.60 10,728,785,497.09 -15.75%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,996,554,925.82 2,801,604,058.21 6.96%
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 1,401,500.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,451,437.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目 73,067,649.73
减：所得税影响额 17,216,987.18
合计 51,800,725.37 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，国务院出台了“新国五条”，通过采取强化个人所得税征管等一系列措施，继续加强对房地产市场的调控，
以期遏制去年底以来房价上涨的势头。近期，税务总局又下发通知，明确研究扩大个人住房房产税试点范围，政策调控的风
险短期内仍然不会消除。面对房地产政策的不确定性及复杂多变的市场形势，公司管理层按照全年经营工作计划，勤勉尽责，
认真开展了各项工作。一是全力推进营销工作，积极去化存量房源，加大荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安望
江南等项目的销售力度。二是强化公司内部管理，实施标准化运营和计划管理，严格控制经营成本，缩减各项成本费用。同
时，积极推动内控建设，强化风险管控。三是拓展经营模式，尝试土地项目合作开发。报告期内，成功启动台州市椒江区繁
荣村地块和宁波鄞州新城区首南街道陈婆渡片区两个合作项目。四是加强持有性物业的经营管理，多渠道开展宁波荣安大厦
和杭州荣安大厦的招租工作。五是做好资金融通和计划调度工作，保证公司资金链健康运转。
当前，公司面临的主要风险仍然来自于政策、土地储备和市场竞争等方面。政策风险对房地产企业的影响将是长期而且
深远的。公司将密切关注政策走向，认真进行市场调研，准确定位，合理安排投资规模来应对风险。土地储备方面，当前公
司土地储备不足，公司将根据年初制定的土地储备计划，继续抓紧进行市场的调研考察，力争下半年在宁波和杭州各新增一
块项目用地。在市场竞争方面，公司规模相对较小，业态开发单一，抗风险能力较小，为此，公司将稳健进行资产及经营的
扩张，改善经营结构，有效拓展房地产产业链的上下游行业。同时，积极寻求符合公司战略的跨行业发展机会，以培育新的
业务增长点，拓展盈利渠道。
二、主营业务分析
概述
公司本期营业收入为2,483,565,827.33元，比上年同期增加1,979,897,052.37元，增幅为393.10%，本期营业成本为
1,957,580,500.20元，比上年同期增加1,718,277,922.45元，增幅为718.04%，以上主要原因为本期荣安府、荣合公馆、荣
安心居交付。本期销售费用为19,851,928.32元，比上年同期增加4,231,751.93元，增幅为27.09%， 主要原因为公司各楼盘
加大宣传力度所致。本期财务费用为-64,861,467.79元，比上年同期减少65,65,295.36元，减幅为21448.12%，主要原因为
未确认融资费用摊销。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
报告期荣安府、荣合公
营业收入 2,483,565,827.33 503,668,774.96 393.1% 馆、荣安心居交付结转
收入。
报告期荣安府、荣合公
馆、荣安心居交付结转
营业成本 1,957,580,500.20 239,302,577.75 718.04%
成本，且荣安心居为刚
需，毛利率较低。
销售费用 19,851,928.32 15,620,176.39 27.09%
管理费用 41,483,534.42 41,173,481.30 0.75%
财务费用 -64,861,467.79 303,827.57 -21,448.12% 报告期未确认融资费用
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摊销
相应利润总额确认所得
所得税费用 53,541,766.30 21,942,071.98 144.01%
税
经营活动产生的现金流
869,742,669.39 1,315,766,997.94 -33.9%
量净额
投资活动产生的现金流 报告期发生对外投资
-23,846,525.67 -297,869.15 -7,905.71%
量净额
筹资活动产生的现金流
-990,418,620.28 -936,311,236.34 5.78%
量净额
现金及现金等价物净增
-144,522,476.56 379,157,892.45 -138.12%
加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
根据公司 2013 年年初经营计划，公司年内要努力实现签约收入 37 亿元，销售回款 35 亿元，截止本报告期末，公司已
完成签约收入 14.72 亿元，销售回款 16.7 亿元。
2013 年公司要实现荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、荣安华府按期交付，报告期内，荣合公馆、荣安心居已分别于 1
月 14 日、5 月 28 日开始交付，荣安蝶园、荣安华府预计在下半年实现交付。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产开发及物
2,466,072,466.70 1,939,846,862.27 21.34% 389.88% 765.87% -34.16%
业管理
其它 17,369,736.55 17,733,637.93 -2.1% 6,403.18% 16.15% 5,614.33%
分产品
房地产开发及物
2,466,072,466.70 1,939,846,862.27 21.34% 389.88% 765.87% -34.16%
业管理
其它 17,369,736.55 17,733,637.93 -2.1% 6,403.18% 16.15% 5,614.33%
分地区
浙江省内 2,483,442,203.25 1,957,580,500.20 21.17% 23,717.04% 7,986.36% 153.34%
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四、核心竞争力分析
1、优秀的企业文化
科学管理的核心就是建立优秀的企业文化。公司坚守“取大义、行大道、成大业”的信念，以“正德厚生，笃学敏行”为企
业训言，以“诚挚、友善、精致、唯美、感恩、共赢”为核心价值观形成了具有荣安特色的文化体系。在十几年的发展历程中，
公司注重企业文化建设与经营管理和战略管理相结合，努力将企业文化融入生产经营活动之中，融入每一位员工的工作和生
活之中，使其成为推动公司持续发展的软实力。荣安正变成一所让人终身学习的学校，一支纪律严明、执行彻底的军队，一
个温暖和睦的大家庭。因此，优秀的企业文化成为荣安地产的核心竞争力之一。
2、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在项目融资及股权融资上将把控资金风险始终放在第一位，有效地
把握了融资机会，合理充足资本金，不断稳定资本结构，为公司进一步扩张奠定坚实的资本基础。多年来，公司的综合资金
成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优
势之一。
3、卓越的品质管理
品质管理是一家公司的综合能力的表现，品质不仅仅是产品是否符合规格，更包括了客户是否满意。公司牢固树立精品
意识，不断追求品质的完美。品质管理要注重建筑细节，要有详细的建造指南。而关注细节是工程精益求精的关键，也是工
程品质的延伸。公司用十几年的血汗和投入换来了宝贵的经验，在工程质量管理中做好事前预防、事中监督、事后评估工作，
做好过程管理，推动工程质量的不断提升。公司秉承“客户至上”的服务理念和“高贵、典雅、现代、厚重、生态”的产品理念，
致力于将细节做到完美，使其被客户深刻感知和广泛认同，品质管理逐步成为公司区域性发展的核心竞争力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
25,000,000.00 0 -
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
宁波陈婆渡置业有限公司 房地产开发 25%
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
宁波康园房 500,000,000 2,612,588,5 910,618,153 1,106,823,9 240,848,881 178,350,577
子公司 房地产开发 荣安府
地产开发有 .00 02.18 .96 64.08 .69 .71
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限公司
六、对 2013 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:同向大幅上升
业绩预告填写数据类型区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）
累计净利润的预计数（万元） 28,000 -- 31,000 12,086.58 增长 131.66% -- 156.48%
基本每股收益（元/股） 0.2638 -- 0.2921 0.1139 增长 131.61% -- 156.45%
业绩预告的说明 报告期有荣安府、荣合公馆、荣安心居等三个项目交付。
七、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司 2012 年年度股东大会审议通过的利润分配方案为不分配、不转增。
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
公司的基本情况、经营状
2013 年 01-06 月 公司本部 电话沟通 个人 普通投资者
况等
国金证券股份有限 公司发展战略、经营状况
2013 年 05 月 30 日 公司本部 实地调研 机构
公司 和房地产形势探讨等
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规的规定及中国证监会的监管要求，制定了
较为健全的法人治理规范。报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会各专业委员会、经理层的职责明
确，议事程序规范。公司治理情况符合中国证监会有关文件的要求。
二、重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、资产交易事项
1、出售资产情况
本期初 资产出
起至出 售为上 与交易
售日该 市公司 对方的 所涉及 所涉及
出售对
交易价 资产为 贡献的 资产出 是否为 关联关 的资产 的债权
交易对 被出售 公司的 披露日 披露索
出售日 格（万 上市公 净利润 售定价 关联交 系（适 产权是 债务是
方 资产 影响 期 引
元） 司贡献 占净利 原则 易 用关联 否已全 否已全
（注 3）
的净利 润总额 交易情 部过户 部转移
润（万 的比例 形）
元） (%)
雅戈尔 本次交 《证券
置业控 易有助 时报》
股有限 宁波陈 于公司 B28 版、
公司、 婆渡置 降低项 《证券
2013 年 2013 年
宁波布 业有限 目开发 账面价 日报》
05 月 16 7,500 -101.72 -5.22 否 不适用 是 是 05 月 18
利杰置 公司 风险， 值 C7 版、
日 日
业发展 75%股 并能有 《中国
有限责 权 效整合 证券
任公司 资源， 报》B17
和台州 充分发 版、巨
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方宁投 挥各方 潮资讯
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有限公 势，加 《2013-
司 快项目 016 关
的推进 于出售
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| 公告日期:2013-08-27 |
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| 附件：公告原文 |
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