重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
重庆渝开发股份有限公司
2013 年度报告
2014-007
2014 年 03 月
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.30 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人徐平、主管会计工作负责人夏康及会计机构负责人(会计主管人
员)廖忠海声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
目录
2013 年度报告
一、重要提示、目录和释义 .............................................................................................................2
二、公司简介......................................................................................................................................6
三、会计数据和财务指标摘要 .........................................................................................................8
四、董事会报告................................................................................................................................10
五、重要事项....................................................................................................................................33
六、股份变动及股东情况 ...............................................................................................................46
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...............................................................................51
八、公司治理....................................................................................................................................58
九、内部控制....................................................................................................................................63
十、财务报告....................................................................................................................................66
十一、备查文件目录 .....................................................................................................................167
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局
公司、本公司或渝开发 指 重庆渝开发股份有限公司
城投集团、城投公司、重庆市城市建设投资
指 重庆市城市建设投资（集团）有限公司
公司
诚房公司 指 重庆市诚投房地产开发有限公司
捷程置业、捷程公司 指 重庆捷程置业有限公司
新城建设、新城公司 指 重庆市新城开发建设股份有限公司
会展置业、凯宾斯基酒店 指 重庆会展中心置业有限公司
祈年公司 指 重庆祈年房地产开发有限公司
山与城项目、南岸黄桷垭项目 指 重庆朗福置业有限公司项目
上城时代项目 指 金竹项目
捷兴置业 指 重庆捷兴置业有限公司
渝康公司 指 重庆渝康建设（集团）有限公司
重庆一中院 指 重庆市第一中级人民法院
物业公司 指 重庆渝开发物业管理有限公司
会展经营公司 指 重庆国际会议展览中心经营管理有限公司
报告期 指 2013 年 1 月 1 日到 2013 年 12 月 31 日
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会
报告中公司未来发展的展望中可能面对的主要风险及对策部分的内容。
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 渝开发 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 重庆渝开发股份有限公司
公司的中文简称 渝开发
公司的外文名称（如有） CHONGQINGYUKAIFACO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）UKF
公司的法定代表人 徐平
注册地址 重庆市渝中区重庆村 55 号 2 单元 39 层
注册地址的邮政编码 400015
办公地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号
办公地址的邮政编码 400060
公司网址 http://www.cqukf.com
电子信箱 ukf514@188.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谢勇彬 钱华
联系地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号 重庆市南岸区铜元局刘家花园 96 号
电话 023-63855506 023-63856995
传真 023-63856995 023-63856995
电子信箱 XYBFISHER@sohu.com hzqhua06@sina.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
渝直
重庆市工商行政管 渝地税字
首次注册 1992 年 09 月 08 日 5000000000050531- 20280945-7
理局 500103202809457-2
1-1
渝直
重庆市工商行政管 渝税字
报告期末注册 2013 年 07 月 18 日 5000000000050531- 20280945-7
理局
1-1
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 杭州市西溪路 128 号 9 楼
签字会计师姓名 张凯、龙文虎
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 923,686,606.58 608,252,997.38 51.86% 900,451,841.87
归属于上市公司股东的净利润
126,482,914.46 59,064,388.37 114.14% 160,168,289.04
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
36,309,929.64 17,338,816.95 109.41% 51,718,057.48
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
219,322,106.07 -525,049,064.76 141.77% -700,356,824.38
（元）
基本每股收益（元/股） 0.1499 0.07 114.14% 0.1898
稀释每股收益（元/股） 0.1499 0.07 114.14% 0.1898
加权平均净资产收益率（%） 4.86% 2.34% 2.52% 6.72%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 7,617,273,721.33 6,766,373,269.91 12.58% 5,253,585,118.48
归属于上市公司股东的净资产
2,661,603,839.90 2,550,462,215.71 4.36% 2,495,012,078.38
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 126,482,914.46 59,064,388.37 2,661,603,839.90 2,550,462,215.71
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 126,482,914.46 59,064,388.37 2,661,603,839.90 2,550,462,215.71
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
处置三峡路桥、捷程
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
118,015,218.44 16,494.43 置业股权投资收益及
值准备的冲销部分）
固定资产处置损失
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 14,732,200.00 15,706,900.00 31,170,667.60 政府补助
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
48,016,345.00
占用费
受托经营取得的托管费收入 578,599.12
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -23,971,492.87 3,471,080.71 -521,956.98
其他符合非经常性损益定义的损益项目 116,085,009.16
减：所得税影响额 31,415,716.82 25,789,633.48 36,213,742.72
少数股东权益影响额（税后） -12,812,776.07 274,214.36 2,069,745.50
合计 90,172,984.82 41,725,571.42 108,450,231.56 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
2013年，国家延续了对房地产市场调控的主要基调，市场分化加剧，房地
产行业的周期性风险有所积累，面对瞬息万变的市场环境，在董事会的领导下，
公司紧紧围绕“十二五”战略规划和年度经营目标，以“调整、完善、发展、提高”
为工作方针，坚持“转变思路、调整结构、谋求发展”的指导思想，在继续对经营
策略和管理体制进行及时调整和大胆改革的基础上，公司的生产经营持续改善，
关键经营指标有所突破，可持续增长的良好态势有所增强，为公司在新的阶段
快速发展打下了坚实的基础。截止报告期末，公司总资产76.17亿元，总负债45.06
亿元，资产负债率59.16%，归属于母公司所有者权益26.62亿元，营业收入9.24
亿元，与去年同期比较增长51.86%，归属于母公司所有者的净利润1.26亿元，与
去年同期比较增长114.14%。
2013年度，公司的生产经营有以下几个亮点：
1、迎难而上顽强拼搏，生产经营取得显著进展
（1）房地产开发提升明显，滚动开发格局基本形成
报告期内，公司按照“以房地产开发为主业、做实做优”的总体战略调整思路，
狠抓战略执行力。房地产业务新开工30万㎡，同比增长50%；竣工备案32万㎡，
同比增长300%，创历史最好成绩。报告期内，公司新增位于重庆市南岸区茶园-
鹿角组团A标准分区、面积约214亩项目储备一个。公司“储备一批、研发一批、
建设一批、销售一批”的“四个一批”滚动开发的良性格局基本形成，为公司的可
持续发展打下了良好基础。
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
（2）市政工程建设代理业务取得突破
市政工程投资和代理是公司发展战略确定的四项基本业务之一，多年来一
直未取得明显进展。报告期内，公司先后代理了茶园土石方工程、石马河立交
及石马河至北环道路拓宽工程、北环至人和道路拓宽工程，目前上述工程项目
建设正在顺利推进。公司市政工程建设代理业务的有效推进，为公司锻炼了市
政工程建设管理队伍、积累了市政工程建设管理经验，为公司市政工程投资业
务的拓展打下了基础。
（3）资产结构调整卓有成效
报告期内，公司加大了资产结构调整力度，通过对包括股权投资和经营性
物业资产在内的全部资产进行分析，对低效资产和不符合公司发展方向的资产
列出清单，研究处置和优化调整方案。报告期内，公司完成了三峡路桥和捷程
公司的股权转让，实现了长寿世纪新城商业门面和橄榄郡小区车库的出售。公
司通过调整资产结构，增加了流动资金，为房地产业务的扩张提供了资金保障。
2、顺应房地产市场要求，深化管理构架调整和绩效薪酬改革
（1）管理架构调整形成三大体系
报告期内，公司调整完善了以前期研发、工程管理和营销管理为核心的生
产管理体系，以运营计划、财务预算和法务内控为核心的经营管理体系，以人
力资源、行政管理和审计监察为核心的保障支持体系。三大体系的建立既有利
于公司现阶段集中管理资源、强化战略管控以及提升各板块专业能力，又为公
司年度目标的实现和可持续发展奠定了组织基础。
（2）苦练内功，深化绩效及薪酬改革
报告期内，公司实现薪酬总额与经营业绩挂钩、员工绩效与部门业绩和个
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
人贡献挂钩的考核分配机制。同时，在绩效管理上，进一步完善目标考核办法，
年度目标层层分解到部门和具体岗位，实现目标考核落实到岗到人，并严格执
行考核结果。这些措施的实施有效强化了员工的市场意识和竞争意识，充分调
动了全员的工作积极性。
3、全力开拓融资新渠道
公司积极拓展融资渠道，扩大融资规模。2013年公司申请发行10亿元公司
债券已被证监会受理。此外，公司还首次实现了银行无担保信用贷款零的突破。
4、加强制度建设，为公司可持续发展提供制度保障
公司加大内部控制和制度建设力度，推动以“管理理念市场化、管理能力专
业化、管理流程规范化”为核心的管理思想，全面调整和完善公司制度体系。公
司以加强制度建设为着力点，促进管理流程规范化，不仅为下一阶段管理上的
精细化和高效化打下了基础，也为公司主业的扩大和增强做好了管理上的准备。
5、创新人才培养途径，打造优秀员工团队
公司为了进一步提高管理人员综合素质，适应企业长远发展需求，采取有
效措施大力加强复合型人才的培养。一是通过推动中层干部轮换岗位的形式，
加大了总部各部室之间以及总部与二级公司之间的干部交流力度，多方面多岗
位多层次培养锻炼干部的经营管理和综合管理能力。二是对新提主管进行了公
开申报评选，有力调动了员工的工作和学习热情。三是对合资公司员工采用内
部公开招聘竞选，改变过去直接外派模式，获聘员工均先与渝开发解除劳动合
同、转与合资公司签订劳动合同，深化了全员的市场意识和竞争意识。四是加
大员工培训力度，创办了“渝开发大讲堂”，由公司领导带头讲课或部门员工授课
分享专业知识，营造了公司良好的学习氛围。
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
6、企业文化和品牌建设力度加强，公司管理捷报频传
报告期内，公司获得2012—2013年度重庆市房地产开发行业信用品牌企业，
重庆市第八届房地产企业50强评选综合排名第九名，“全国保障性安居工程建设
劳动竞赛先进单位”，2013年中国会展产业优秀场馆经营“金手指”和“金五星”奖，
首届重庆市物业服务企业综合实力五十强等荣誉称号。
7、安全工作扎实，保障公司经营稳妥推进
报告期内，公司严格落实各项安全管理制度，无论是项目建设，还是二级公
司均无重大安全生产责任事故发生，确保了各项经营工作的顺利进行。
二、主营业务分析
1、概述
2013年度，公司经营业绩呈现稳定增长态势。报告期内，公司实现营业收入923,686,606.58元，较上年同期增长51.86%；
营业利润115,378,187.96元，较上年同期增长1592.29%；归属于上市公司股东的净利润126,482,914.46元，较上年同期增长
114.14%。
主要财务数据同比变动情况 单位：元
项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明
营业收入 923,686,606.58 608,252,997.38 51.86% 主要系本期金竹项目一期达到收入
营业成本 686,699,779.27 339,151,893.76 102.48% 确认条件，房地产销售收入和成本
同时增加所致。
销售费用 29,458,119.12 57,977,705.11 -49.19% 主要系公司本期广告费投入减少所
致。
管理费用 60,186,558.22 86,296,814.05 -30.26% 主要系本期减少凯宾斯基酒店开办
费所致。
财务费用 83,347,030.57 26,035,528.00 220.13% 主要系上期确认捷程公司借款利息
收入4583万元，另本期部分项目竣
工，其借款利息停止资本化，计入
当期费用所致。
经营活动产生的现金流量净额 219,322,106.07 -525,049,064.76 141.77% 本期收回捷程公司借款本金所致。
投资活动产生的现金流量净额 123,674,375.00 230,242,354.51 -46.29% 上期收到捷程公司的股权及债权转
让款与资金占用利息所致。
筹资活动产生的现金流量净额 -280,960,524.74 474,629,702.86 -159.20% 本期取得银行贷款减少所致。
现金及现金等价物净增加额 62,035,956.33 179,822,992.61 -65.50% 上期收到捷程公司的股权及债权转
让款与资金占用利息，同时本期取
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
得银行贷款减少所致。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
不适用
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
营业收入较上年同期增长51.86%，主要系本期金竹项目一期达到收入确认条件，房地产销售收入增加。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
房地产业 销售量 112,516.3 33,121.91 239.7%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
销售量为112,516.3平方米，较上年增加主要系本期金竹项目一期达到收入确认条件，结转收入的销售量增加所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 159,655,900.67
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 17.28%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 法人一 55,000,000.00 5.95%
2 法人二 43,294,284.00 4.69%
3 法人三 20,715,219.35 2.24%
4 法人四 20,840,108.74 2.26%
5 法人五 19,806,288.58 2.14%
合计 -- 159,655,900.67 17.28%
重庆渝开发股份有限公司 2013 年度报告全文
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 住宅销售 351,991,569.90 51.26% 142,951,888.73 42.15% 146.23%
房地产业 商业销售 100,715,265.45 14.67% 49,846,873.11 14.7% 102.05%
房地产业 物业管理 13,675,506.69 1.99% 10,703,937.52 3.16% 27.76%
房地产业 房屋租赁 11,674,121.38 1.7% 10,397,125.98 3.07% 12.28%
租赁和商务服务
会议展览 82,885,470.55 12.07% 82,813,091.49 24.42% 0.09%
业
住宿和餐饮业 酒店经营 94,891,788.36 13.82% 747,423.36 0.22% 12,595.86%
建筑业 大渡口 BT 项目 0.00 0% 8,662,947.79 2.55% -100%
石黄隧道经营权
其他 25,600,000.00 3.73% 25,600,000.00 7.55% 0%
收入
其他 其他 5,266,056.94 0.76% 7,428,605.78 2.18% -29.11%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商业销售 世纪新城 12,000,479.43 1.75% 13,688,902.24 4.04% -12.33%
住宅销售 上城时代 296,097,212.26 43.12% 0%
住宅销售 新干线 54,801,489.23 7.98% 141,762,882.
