金融街控股股份有限公司
2015 年度报告
2016 年 04 月
目录
第一节 重要提示 ............................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................... 3
第三节 董事会报告 ............................................................................................ 7
第四节 重要事项 .............................................................................................. 23
第五节 股份变动及股东情况 .......................................................................... 37
第六节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......................................... 42
第七节 公司治理 .............................................................................................. 50
第八节 财务报告 ............................................................................................ 59
第九节 备查文件目录 .................................................................................... 167
金融街控股股份有限公司 2015 年年度报告
第一节 重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司董事长刘世春、总经理高靓、财务总监张梅华声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2015 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 4 元（含税）。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 金融街 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金融街控股股份有限公司
公司的中文简称 金融街
公司的外文名称（如有） FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有） FINANCIAL STREET
公司的法定代表人 刘世春
注册地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11 层
注册地址的邮政编码 100033
办公地址 北京市西城区金城坊街 7 号
办公地址的邮政编码 100033
公司网址 http://www.jrjkg.com.cn
电子信箱 investors@jrjkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 吕国强
联系地址 北京市西城区金城坊街 7 号
电话 010-66573955 010-66573088
传真 010-66573956
电子信箱 investors@jrjkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市西城区金城坊街 7 号
金融街控股股份有限公司 2015 年年度报告
四、注册变更情况
组织机构代码 20283066-X
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为各种纸质包装
公司上市以来主营业务的变化情况 箱（盒）的生产、销售；2000 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，
（如有） 主营业务变更为房地产开发和经营。2000 年 8 月 8 日，公司名称变更为
金融街控股股份有限公司。
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，控股股东为华西包装集团
历次控股股东的变更情况（如有） 公司；2000 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，控股股东变更为北
京金融街投资（集团）有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
签字会计师姓名 董旭、范晓红
六、主要会计数据和财务指标
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 15,564,750,045.63 22,035,885,738.98 -29.37% 19,882,571,993.12
归属于上市公司股东的净利润
2,253,185,469.54 2,927,455,188.84 -23.03% 2,891,517,256.52
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
600,785,688.72 2,067,655,335.83 -70.94% 2,624,847,880.20
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-12,841,570,688.33 -321,179,673.20 --- -2,905,952,632.24
（元）
基本每股收益（元/股） 0.75 0.97 -22.68% 0.96
稀释每股收益（元/股） 0.75 0.97 -22.68% 0.96
加权平均净资产收益率 9.03% 12.61% 下降 3.58 个百分点 13.79%
本年末比上年末
2015 年末 2014 年末 2013 年末
增减
总资产（元） 105,678,675,860.28 87,587,439,628.34 20.66% 76,070,576,432.56
归属于上市公司股东的净资产
25,487,270,687.29 24,217,096,726.54 5.24% 22,281,537,719.89
（元）
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截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,988,929,907
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.75
是否存在公司债
√ 是 □ 否
公司是否存在最近两年连续亏损的情形
□ 是 √ 否
七、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,276,046,317.27 3,642,998,347.60 2,558,917,674.03 8,086,787,706.73
归属于上市公司股东的净利润 797,579,156.17 61,222,070.16 154,593,189.12 1,239,791,054.09
归属于上市公司股东的扣除非
-89,138,255.97 19,862,228.81 130,105,431.92 539,956,283.96
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -4,247,892,353.26 3,528,439,715.04 -11,988,660,287.21 -133,457,762.90
八、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
非流动资产处置损益
-258,131.73 -280,647.34 49,778,689.89
（含已计提资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除 7,492,510.23 1,799,010.33 31,243,376.27
外）
委托他人投资或管理资产的损益 47,770,737.45 17,597,260.28 97,899,542.40
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
22,762,206.92
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
2,120,775,195.73 1,029,674,446.55 228,684,394.63
允价值变动产生的损益
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项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,643,169.93 101,365,891.74 -53,693,014.15
减：所得税影响额 555,461,878.07 290,518,783.34 87,189,293.50
少数股东权益影响额（税后） 2,324,029.64 -162,674.79 54,319.22
合计 1,652,399,780.82 859,799,853.01 266,669,376.32
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第三节 董事会报告
一、公司经营环境及影响
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2015 年，国家房地产政策提出“促销售、去库存”的总基调，中央陆续出台降息降准、降低首付、减
免税费等政策，促进房地产市场存货去化工作。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2015 年，全国商品房销售面积 12.8 亿平米，同比增长 6.5%；商品房销售额 8.7
万亿元，同比增长 14.4%，全国商品房销售有所回升。
2015 年末，全国商品待售面积同比增长 15.6%，全国商品房库存水平创历史新高。其中，一线城市去
化周期回归健康，商品房销售价格上涨约 17%；二三四线城市的去化周期依然保持在高位，销售价格下跌
约 1%。不同城市库存去化压力分化更加明显。
2015 年，全国土地成交价格同比上涨 11.3%，地价涨幅高于房价涨幅 3.9 个百分点；尤其是一线城市
土地溢价率攀升至近 30%，甚至出现地价高于房价情况。
3．重点城市市场分析
根据中国指数研究院数据，2015 年，北京、上海商品房销售额同比分别增长 28%、46%，商品房销售
面积同比分别增长 7%、17%，销售去化周期约为 12 个月，市场供求关系有所改善，项目投资竞争加剧，
北京、上海土地溢价率分别为 38%、30%的历史高位；广州商品房销售额和 2014 年基本持平，商品房销
售面积同比增长 7%，销售去化周期约为 17 个月，市场销售去化存在一定压力，广州土地溢价率达到 10%；
天津商品房销售额同比增长 20%，商品房销售面积同比增长 10%，销售去化周期约为 22 个月，市场销售
去化压力较大，天津土地溢价率依然达 8%；重庆商品房销售额同比增长 5%，商品房销售面积同比增长
6%，销售去化周期约为 17 个月，市场销售去化压力较大，重庆土地溢价率保持在 2%的较低水平。
根据世邦魏理仕市场报告，2015 年末，北京、上海甲级写字楼整体空置率分别为 6%、5%，甲级写字
楼整体租金同比分别上涨 0.2%、5.4%，北京、上海的甲级写字楼出租市场目前处于供求健康、租金上涨
状态；天津甲级写字楼整体空置率为 28%，甲级写字楼整体租金同比下跌 2.4%，天津甲级写字楼出租市
场短期存在供大于求的压力。
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（二）公司经营管理回顾
面对外部行业环境变化和内部自身发展要求，报告期内，公司推进了以下几项重点工作：
1．加强营销管理，销售签约实现较快增长。报告期内，公司抓住市场回暖窗口期，通过加强营销模
式创新、采取灵活销售策略、加强销售考核激励等措施，公司实现销售签约面积85万平米，同比增长42%，
实现销售签约金额150亿元，同比增长15%。
2．深耕一线城市，积极获取优质项目资源。报告期内，公司坚持“聚焦一线城市，把握京津冀一体
化机遇，关注人口吸纳力强、市场供求关系健康的区域中心城市”的项目投资策略，科学把握土地市场波
动周期规律，抓住有利项目获取机会，以适当的价格成功获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸
北火车站、广州海珠轻工机械厂等4个项目，实现权益投资额126亿元；公司把握“京津冀协同发展”的战
略机遇，布局天津武清、河北固安。
3．加强直接融资，有效降低公司融资成本。报告期内，评级机构给予公司AAA的最高信用评级，为
公司债务融资奠定良好的信用基础；公司及时把握资本市场融资机遇，加强直接融资工作，全年以较低的
成本实现直接融资177亿元，其中海外债券15亿元、中期票据52亿元、公募公司债90亿元、私募公司债20
亿元，公司债务结构持续优化，公司资金成本持续降低。
4．拓宽经营思路，自持业务盈利持续提升。报告期内，公司自持业务实现营业收入约15亿元，同比
增长19%；实现息税前利润约7亿元，同比增长39%。自持业务收入、息税前利润、息税前利润率均创历史
新高，盈利能力持续提升。写字楼板块采取恰当市场策略、完善增值服务内容，提高了租金价格和出租率；
商业板块改善经营环境、优化经营业态、加强主题活动，提高了客流量和租金收入水平；酒店板块根据市
场需求变化主动转型，调整经营定位、加大推广力度，在竞争组别中居于领先位置；慕田峪项目提升客户
服务质量、加强境外市场拓展、开展在线平台合作，游客数量、营业收入均创新高。
5．推动产品创新，持续提升产品附加价值。报告期内，公司按照“智慧楼宇+4C中心+ O2O服务”标
准，打造绿色、健康、科技、人文的商务地产；按照“健康社区+ O2O服务”标准，打造绿色、健康、智
慧、人文的住宅地产；培育一线城市周边的旅游度假、产业新城等产业地产。公司以满足客户需求为出发
点，完善核心产品线标准体系，提高产品品质和附加价值。
6．积极创新求进，提升全价值链服务能力。报告期内，公司打造“Life金融街”移动互联网生活社
交服务平台，为金融街区域办公人群和入驻企业提供在线生活服务和商务服务，目前下载客户覆盖金融街
区域固定办公人群的15%，周活跃度达到10%以上；公司慕田峪项目尝试发展旅游上下游关联产业，积极
拓展绿色、健康、生态农业种植基地项目，提升客户旅游体验；公司尝试与创新工场开展战略合作，投资
国内有发展潜力的互联网及高科技企业，为公司参与全国创新基地的布局、探索商务地产创新发展模式创
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造机会；公司积极开展资产管理服务，实现多个项目咨询顾问服务、驻场运营服务的管理输出，是轻资产
运营模式的有益尝试。
7．依法合规经营，保障公司平稳健康发展。报告期内，公司加强风险、法务、内控与审计的职能联
动，完善内控体系、落实审计整改、严格内部问责、加强培训交流，提高全员合规意识和责任意识；公司
加强风险预控，前瞻性防范风险，保障公司依法合规经营，促进公司平稳健康发展。
8．加强员工关怀，员工和客户满意度创新高。报告期内，公司将员工视为最重要的资源，通过组织
员工活动、完善激励机制、改善工作环境等措施，员工满意度创历史新高，团队战斗力得到有效提升，公
司住宅、写字楼、商业、酒店等细分产品客户满意度均创历年来最高值。
二、公司主营业务分析
（一）公司总体经营状况分析
1．公司收入来源及毛利率
单位：元
营业收入较 营业成本较
毛利率较上年
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期增减 上年同期增减
同期增减
（%） （%）
分行业
房产开发 14,005,628,979.00 10,424,315,430.89 25.57% -32.61% -29.81% 下降 2.97 个百分点
物业租赁 926,068,526.60 75,228,789.60 91.88% 32.81% 12.99% 上升 1.43 个百分点
物业经营 555,804,754.59 346,383,574.61 37.68% 8.62% 2.59% 上升 3.67 个百分点
其他收入 77,247,785.44 40,889,327.94 47.07% 73.97% 28.15% 上升 18.93 个百分点
分地区
北京地区 8,327,819,221.60 5,327,175,491.87 36.03% -50.83% -54.95% 上升 5.83 个百分点
天津地区 4,102,815,041.06 2,884,524,707.70 29.69% 21.60% 32.86% 下降 6.01 个百分点
重庆地区 2,409,493,201.58 2,217,617,235.36 7.96% 134.00% 159.23% 下降 8.94 个百分点
惠州地区 724,622,581.39 457,499,688.11 36.86% 4.44% 5.70% 下降 0.74 个百分点
报告期内，公司房产开发业务实现营业收入 140 亿元（结算面积约 79 万平方米），较去年同期下降
33%。主要原因一是公司主动增持北京核心城区的优质写字楼项目，影响当期营业收入；二是金融街广安
中心 C、D 地块规划建筑面积在 2015 年度调减，导致来自金融街广安中心 C、D 地块的营业收入相应减少；
三是公司部分项目结算延后，影响当期营业收入。
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报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入 9.3 亿元，同比增长 33%。主要原因一是部分增持优质写
字楼项目投入租赁运营，使租赁收入增加；二是现有写字楼、商业项目优化客户/业态结构、增加增值服务、
创新企划活动，使租金价格和营业收入实现较快增长。
报告期内，公司其他收入为 0.77 亿元，同比增长 74%。主要原因是公司顾问费等收入较去年同期增长
较多。
2．主要客户和供应商情况
（1）公司主要客户情况
前五名客户合计结算金额（元） 4,692,910,816.00
前五名客户合计结算金额占年度营业收入比例 30.15%
序号 客户名称 结算收入（元） 占年度营业收入比例
1 客户一 1,085,485,520.00 6.97%
2 客户二 1,037,814,079.25 6.67%
3 客户三 1,035,216,106.75 6.65%
4 客户四 782,541,950.00 5.03%
5 客户五 751,853,160.00 4.83%
合计 -- 4,692,910,816.00 30.15%
（2）公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 2,085,122,373
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 47.68%
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 1,000,158,675 22.87%
2 供应商二 404,509,445 9.25%
3 供应商三 248,850,395 5.69%
4 供应商四 236,433,996 5.41%
5 供应商五 195,169,862 4.46%
合计 -- 2,085,122,373 47.68%
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（二）公司项目开发建设分析
1．公司房地产项目储备情况
报告期内，公司拥有规划建筑面积约 914 万平方米的可结算资源，其中地上规划建筑面积约 717 万平
方米，项目集中于北京、上海、广州等一线城市以及天津、重庆等区域中心城市的核心区域，具有良好的
发展潜力。具体情况如下：
规划 总体 地上
所属 权益
项目名称 业态 建筑面积 未结算面积 未结算面积
地区 比例
（平方米） （平方米） （平方米）
金融街（长安）中心 80% 办公、酒店、公寓、商业 383,847 383,847 237,304
南宫嘉园 80% 住宅、商业 152,933 101,133 66,070
金融街（广安）中心
100% 商业、办公 694,069 626,026 456,219
（原中信城项目）
通州商务园 84% 办公 488,111 325,348 208,385
北京 金色漫香林 100% 商业、车位 71,040 55,888 39,206
金融街（月坛）中心 100% 办公、商业 380,573 3,297 3,297
金融街 E6/E6A 地块 100% 写字楼 133,566 87,900 87,900
丰科园项目 50% 办公、商业 150,885 150,885 110,000
公园懿府
50% 住宅、商业 286,499 245,062 205,093
（原“南苑项目”）
金融街静安广场 100% 住宅、办公、商业 75,637 75,637 50,296
上海 金融街海伦中心 100% 办公、商业 168,925 168,925 115,067
闸北区上海火车站
100% 住宅、办公、商业 453,192 453,192 326,192
北广场以北项目
融穗澜湾 100% 住宅、商业 128,594 128,594 91,227
融穗华府 100% 住宅、商业 333,164 333,164 236,070
广州 融穗御府 100% 住宅、商业 136,979 136,979 89,346
海珠区石岗路分地块
100% 住宅、商业 168,155 168,155 107,525
二 AH051025 地块
广钢二期项目 50% 住宅、商业 311,122 311,122 227,361
大都会项目 50% 住宅、办公 883,428 360,131 268,927
诺丁山项目
天津 50% 住宅、办公 247,269 225,177 178,539
（原“张家窝项目”）
金融街（南开）中心 77% 住宅、写字楼、商业 439,921 263,296 137,936
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规划 总体 地上
所属 权益
项目名称 业态 建筑面积 未结算面积 未结算面积
地区 比例
（平方米） （平方米） （平方米）
金融街（和平）中心 100% 住宅、商业、办公 270,291 165,510 109,359
融汇 97% 住宅 118,509 118,509 91,768
东丽湖项目 51% 住宅 300,717 300,717 195,288
融景城 100% 住宅、办公、商业 1,652,143 1,143,314 833,925
重庆 金悦熙城 100% 住宅、商业 130,646 130,646 90,995
重庆特钢厂 100% 住宅、商业 242,389 242,389 175,210
惠州 惠州巽寮湾 91% 住宅、商业 3,145,029 2,431,801 2,431,801
合计 11,947,633 9,136,644 7,170,306
2．公司房地产项目开发情况
报告期内，公司根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度，实现开复工面积 365
万平方米，同比增长 16%；其中，实现新开工面积 181 万平方米，同比增长 58%；实现竣工面积 97 万平
方米，同比下降 27%。具体情况如下：
规划 2015 年 2015 年 累计 预计总 累计
权益
城市 项目名称 建筑面积 新开工面积 竣工面积 竣工面积 投资金额 投资金额
比例
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元） （万元）
金融街中心改扩建项目 46,968 100% -- 46,968 46,968 110,800 96,305
公园懿府 286,499 50% 285,144 -- -- 660,000 494,927
金色漫香林 71,039 100% 71,039 -- -- 72,638 35,800
北京
金融街（广安）中心 694,069 100% 183,349 183,349 183,349 1,814,900 830,633
南宫嘉园 152,933 80% -- 152,933 152,933 119,077 105,854
金融街（长安）中心 383,847 80% 368,740 -- -- 652,654 474,347
金融街静安广场 75,637 100% -- -- -- 270,000 232,253
上海
金融街海伦中心 168,925 100% -- -- -- 370,000 357,871
融穗澜湾 128,595 100% 128,595 -- -- 1
