金融街控股股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
目录
第一节 致股东信 ......................................................................................................... 1
第二节 重要提示 ......................................................................................................... 2
第三节 公司简介 ......................................................................................................... 3
第四节 会计数据和财务指标摘要............................................................................. 5
第五节 董事会报告..................................................................................................... 7
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 25
第七节 股份变动及股东情况................................................................................... 30
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 34
第九节 公司治理 ....................................................................................................... 42
第十节 内部控制 ....................................................................................................... 53
第十一节 财务报告................................................................................................... 55
第十二节 备查文件目录......................................................................................... 153
重大风险提示
公司已在本年度报告中具体描述存在的政策风险、行业风险等风险因素
以及对公司发展可能产生的影响，敬请查阅第五节董事会报告。
金融街控股股份有限公司 2013 度报告全文
第一节 致股东信
2013 年，公司实现营业收入约 198.83 亿元，归属于上市公司股东净利润约 28.92
亿元，同比 2012 年分别增长 15.37%和 27.42%，净利润的增长速度较上年明显提升，我们
感谢广大股东对公司的信任和支持。公司总结过去几年工作后认为，在国家加快改革步伐，
鼓励市场化配置资源的背景下，公司应进一步推进公司体制、机制改革，以改革促发展，
重点开展以下工作：第一是继续提高公司发展速度；第二是进一步提高经营效率和效益。
2014 年，公司将抓住改革的重大机遇，以“加快发展速度、提高市场竞争地位”为
目标，通过以下措施实现公司健康较快发展：一是提高公司发展速度，参照行业优秀企业
发展速度，设立公司收入和净利润增长目标；二是重点开发快周转项目，压缩开发周期，
提高项目开发效率；三是加快项目拓展，在已进入城市扩大份额的同时，积极拓展一线及
区域中心城市；四是持续优化业态配比，同时提升专业管理水平，提高自持物业的投资回
报率；五是推进体制、机制改革，按照市场竞争标准，改革公司权责体制和激励约束机制，
增强企业核心竞争力。
2014 年是公司换届之年，也是公司进一步深化改革之年，我们将以此作为新的起点，
通过不懈努力实现公司发展速度和质量提升，为股东创造更大的价值。
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第二节 重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资
料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、
准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司董事长刘世春、总经理吕洪、财务总监张梅华及财务部经理叶景声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的
公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.5 元（含税）。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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第三节 公司简介
一、公司信息
股票简称 金融街 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 金融街控股股份有限公司
公司的中文简称 金融街
公司的外文名称 FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
公司的外文名称缩写 FINANCIAL STREET
公司的法定代表人 刘世春
注册地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11 层
注册地址的邮政编码 100033
办公地址 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 11-12 层
办公地址的邮政编码 100033
公司网址 http://www.jrjkg.com.cn
电子信箱 investors@jrjkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏
北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行
联系地址
大厦 11-12 层
电话 010-66573955 010-66573088
传真 010-66573956
电子信箱 investors@jrjkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市西城区金融大街丙 17 号北京银行大厦 12 层公司董事会办公室
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四、注册变更情况
公司首次注册登记日期 1996 年 6 月 19 日
公司最近一次变更注册登记日期 2011 年 7 月 21 日
公司最近一次变更注册登记地点 北京市工商行政管理局
公司企业法人营业执照注册号
公司税务登记证号码 京税证字 11010220283066X
组织机构代码 20283066-X
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为各种纸质包装箱（盒）
公司上市以来主营业务的变化情况 的生产、销售；2000 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，主营业务变更为房
地产开发和经营。2000 年 8 月 8 日，公司名称变更为金融街控股股份有限公司。
公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，控股股东为华西包装集团公司；2000
历次控股股东的变更情况 年 5 月，公司实施了资产整体置换方案，控股股东变更为北京金融街投资（集团）
有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
签字会计师姓名 潘帅、范晓红
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第四节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 19,882,571,993.12 17,233,868,061.31 15.37% 9,637,282,533.87
归属于上市公司股东的净利润（元） 2,891,517,256.52 2,269,197,819.25 27.42% 2,017,512,321.58
归属于上市公司股东的扣除非经常
2,624,847,880.20 1,306,368,829.68 100.93% 1,140,126,063.41
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -2,905,952,632.24 -1,925,903,793.20 -- -2,225,457,420.37
基本每股收益（元/股） 0.96 0.75 28.00% 0.67
稀释每股收益（元/股） 0.96 0.75 28.00% 0.67
加权平均净资产收益率（%） 13.79% 11.97% 提高 1.82 个百分点 11.52%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 76,070,576,432.56 70,030,327,731.72 8.63% 59,722,101,913.34
归属于上市公司股东的净资产（归
属于上市公司股东的所有者权益） 22,281,537,719.89 19,794,053,145.14 12.57% 18,112,853,732.62
（元）
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二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 49,778,689.89 44,635,659.85 2,041,672.12
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
31,243,376.27 67,638,500.00 8,100,000.00
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 97,899,542.40
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
53,078,762.48
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
228,684,394.63 1,224,908,653.05 1,111,427,126.61
动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -53,693,014.15 -21,006,943.67 -4,966,179.47
所得税影响额 -87,189,293.50 -329,043,967.31 -292,420,345.44
少数股东权益影响额（税后） -54,319.22 -24,302,912.35 125,221.87
合计 266,669,376.32 962,828,989.57 877,386,258.17
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第五节 董事会报告
一、概述
（一）房地产行业政策变化及影响分析
1.房地产政策
2013年2月，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，旨在健全房
地产市场健康发展的长效机制。2013年10月份起，地方政府根据各自情况出台调控措施，北
京、上海、广州、深圳率先出台调控政策，杭州、南京、武汉、西安等13个城市相继发布有
关规定，通过增加土地供应，改变供地模式等方式控制房价上涨预期。
2.房地产市场运行情况
（1）根据国家统计局数据，2013年全国房地产市场运行情况如下：
房地产市场整体方面：2013年投资额增长19.8%，增速较上年提升3.6个百分点；销售额
增长26.3%，增速较上年提升16.3个百分点，市场总体呈现出供应、销售同增的局面。
商品住宅方面：2013年投资额增长19.4%，增速较上年提升8.0个百分点；销售额增长
26.6%，增幅较上年提升15.7个百分点。
办公和商业方面：2013年投资额同比分别增长38.2%和28.3%；销售额同比分别增长35.1%
和18.3%。
（2）根据仲量联行研究数据，2013年，北京甲级写字楼供求平稳，租金水平较去年同期
增长1.0%，空置率约为5%，金融街区域的写字楼需求旺盛，空置率约2%，最高租金每平方
米每月在600元以上。
（二）积极应对政策调整和市场变化，实现持续发展
面对外部环境变化和公司内部发展要求，公司在报告期内重点研究并推进以下几项工作：
1．抓住市场机遇，销售签约创新高。报告期内，公司坚持市场为导向，积极拓展营销渠
道，实现销售签约额约 225 亿元，再创历史新高。公司保持写字楼整售优势基础上，创新以
“4C 服务”为核心的写字楼散售业务，全年实现商务产品销售签约 149 亿元，较上年增长约
59%；不断优化住宅产品结构，重点推出适销产品，实现住宅产品销售签约 76 亿元。
2．转变发展模式，提升自持物业发展质量。报告期内，公司积极推动业务管理模式的转
变，成立资产经营管理委员会，推动自持物业和开发业务及自持物业各业态之间实施分业、
专业化管理；通过引进市场化、专业化经营团队，加强自持物业团队建设，提升自持物业经
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营管理能力。2013年，公司克服外部环境等多方面影响，采取多种措施提升自持物业发展质
量，自持物业板块实现营业收入约11亿元，同比增长约9%。
3．推动体制机制改革。报告期内，公司持续推动体制机制改革，按照市场和竞争原则改
革管理机制，高管按照公司行业竞争地位、个人业绩实现等确定个人激励薪酬；公司员工全
面实施“定岗位、定职责、定标准、定考核”，员工薪酬与岗位价值、业绩贡献挂钩。通过
改革，在公司内部营造市场竞争氛围，形成内生发展机制。
4．精细化、信息化管理。公司根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销
管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设；同时，以业务为导向推进信息化建设，提
升经营决策支撑水平。
5.完善风险管理体系。报告期内，公司完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平。
同时，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
二、主营业务分析
（一）公司总体经营情况
单位：元
项目 营业收入 营业利润 净利润
2013年度 19,882,571,993.12 4,686,752,079.37 2,891,517,256.52
2012年度 17,233,868,061.31 3,572,221,143.85 2,269,197,819.25
增减比率 15.37% 31.20% 27.42%
（二）按主要收入来源划分营业收入及利润率
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率较去年同期增
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 减（百分点）
分行业
房产开发 18,768,230,824.49 12,016,216,547.55 35.98% 16.13% 5.15% 提高 6.68 个百分点
物业租赁 673,013,088.65 102,252,642.79 84.81% 17.48% 55.26% 下降 3.7 个百分点
物业经营 432,695,756.10 300,062,742.89 30.65% -1.65% 2.26% 下降 2.65 个百分点
分地区
北京地区 10,720,696,433.68 6,685,401,940.62 37.64% -17.52 -27.01% 提高 8.1 个百分点
天津地区 6,196,481,802.84 3,679,213,729.09 40.62% 98.20% 94.46% 提高 1.14 个百分点
重庆地区 1,394,330,283.11 1,041,667,116.40 25.29% 102.97% 112.89% 下降 3.48 个百分点
惠州地区 1,570,561,347.95 1,015,097,929.72 35.37% 275.44% 275.71% 下降 0.05 个百分点
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报告期内，公司开发业务毛利率水平较去年同期上升，自持业务毛利率水平较去年同期
下滑，具体情况如下：
1．房产开发业务
报告期内，公司房产开发业务毛利率约 36%，较去年上升 6.68 个百分点，年内结算的金
融街 E9 项目、金融街 E2 项目、金融街（南开）中心项目、金融街（和平）中心项目、惠州
巽寮湾项目毛利率水平较高。在结算业务类型方面，2013 年公司住宅项目结算收入约 114 亿
元，占结算收入比例约为 61%，毛利率约为 30%，较去年下降约 2 个百分点；商务地产项目结
算收入约 74 亿元，占结算收入比例约为 39%，毛利率约为 46%，较去年上升约 10 个百分点。
2．物业租赁业务
报告期内，物业租赁业务毛利率有所降低，一是金融街中心换租/续租后租金收入较去年
同期增加约 27.3%，同时本期金融街中心试点新的租赁方式，产生一次性装修费用，导致营
业成本有所增加；二是美晟国际广场于 2013 年 9 月开业，较原计划延迟 5 个月，由于开业时
间延迟导致前期费用增加。
3．物业经营业务
报告期内，公司已开业物业经营项目整体运营情况良好。公司酒店项目整体毛利率与去
年同期持平，惠州游艇会项目处于招商筹备期，前期成本和折旧较多，导致物业经营业务毛
利率水平有所下降。
（三）公司销售情况
报告期内，公司实现房产销售签约面积约 86 万平方米，签约额约 225 亿元；结算面积约
110 万平方米，实现营业收入约 188 亿元。在上述 225 亿元签约额中，商务地产销售签约额
约为 149 亿元，占比 66.22%；住宅销售签约额约为 76 亿元，占比 33.78%。地区分布方面，
北京地区销售签约额约为 161 亿元，占比 71%；天津地区销售签约额约为 44 亿元，占比 20%；
重庆地区销售签约额约为 11 亿元，占比 5%；惠州地区销售签约额约为 9 亿元，占比 4%。
（四）公司自持物业情况
1．报告期内，公司经营物业状况
公司持有金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融家俱乐部、天津瑞吉酒店、惠州喜
来登酒店等经营物业，合计建筑面积约为21万平方米。主要物业经营情况如下：
收入
经营性物业
金额（万元） 增长率
北京金融街丽思卡尔顿酒店 19,766 -9%
北京金融街公寓 6,288 6.4%
北京金融家俱乐部 2,252 8.79%
天津瑞吉酒店 7,644 6.67%
惠州喜来登酒店 6,956 -1.78%
受宏观环境影响，2013年高档酒店市场出租率相比上年同期下降明显，影响了酒店行业
整体收入和盈利水平。公司采取多种措施积极应对，经营物业各项目出租率在竞争组别中保
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持较高水平，经营物业总体实现营业收入约43,270万元。
2．报告期内，公司出租物业经营状况
公司持有北京金融街中心、北京德胜国际中心部分房产、北京金融街购物中心、北京西
单美晟广场（商业）、北京金融街C3四合院、北京金树街项目、北京金融街E2项目4号院、北
京金融街区域的零散写字楼和车位、天津环球金融中心等出租物业，合计建筑面积约47.2万
平方米，其中办公楼约为22.9万平米，商业和餐饮约为15.7万平米，车位及配套设施面积8.6
万平米。
报告期内，公司各出租物业租赁情况良好，实现营业收入约67,301万元，同比增长
17.48%。
（1） 主要商业项目经营情况
收入
项目名称
金额（万元） 增长率
金融街购物中心 24,363 7.83%
金树街、C3 四合院 3,842 10.66%
北京西单美晟广场（商业） 523 --
巽寮湾商业 744 --
2013年以来，受国家政策调控的影响，消费零售市场中的高端消费市场有所下滑，金融
街购物中心销售收入和租金收入受到一定影响。公司积极应对不利因素，通过提升金融街购
物中心的品牌集合度等措施，商业项目出租率保持了较高水平，实现了商业项目收入的增长。
北京西单美晟广场（商业）于2013年9月开业，由巴黎老佛爷百货（中国）有限公司租赁经营。
（2）主要办公楼项目经营情况
收入
项目名称
金额（万元） 增长率
金融街中心 22,959 27.3%
金融街零散写字楼 4,718 13.44%
德胜国际中心 5,053 3.27%
天津环球金融中心 4,934 22.28%
2013 年，北京金融街中心逐步开展到期租户的换租/续租工作，单位租金水平有所提升，
同时，由于金融街中心项目进行改扩建，减少约 1.3 万平方米可出租面积，整体租金收入增
加幅度受到一定影响（改扩建完成后，金融街中心项目总建筑面积可达 15.47 万平方米）；天
津环球金融中心出租面积较去年同期增加，导致其租金收入增加。
（五）工程进度完成情况
2013年，公司完成总开复工面积404万平方米，较上年减少10.62%，其中新开工面积83万
平方米；竣工面积206万平方米。上述开复工面积中，北京地区约占20.17%，天津地区约占
36.23%，重庆地区约占29.50%，惠州地区约占14.1%。
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（六）公司主要客户及供应商情况
1．主要客户情况
前五名客户合计结算收入（元） 5,128,934,165
前五名客户合计结算收入占年度营业收入比例（%） 25.8%
2．主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 3,065,547,789
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 61.31%
（七）费用及收益项目
单位：元
项目 2013 年 2012 年 变动比例 主要变动因素
营业税金及附加 2,225,746,545.73 1,635,386,575.96 36.10% 结算收入增加导致本期应交税金增加。
报告期内，公司通过优化长短期资金结
财务费用 215,087,318.38 379,531,005.63 -43.33% 构，置换高成本资金等方式降低了整体
资金成本。
销售费用 384,355,707.95 484,629,525.44 -20.69% 公司持续加强费用控制，销售费用和管
理费用均有所降低。
管理费用 493,520,681.60 558,716,231.46 -11.67%
北京融汇项目以前年度计提的存货跌
资产减值损失 -215,653,939.07 20,763,110.07 —
价准备于 2013 年 3 季度转回。
上年同期新增投资性房地产（西单美晟
国际广场商业部分），产生公允价值变
公允价值变动收益 228,684,394.63 1,224,908,653.05 -81.33%
动收益约 7.7 亿元（税前），报告期内
公司无新增投资性房地产。
（八）现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 17,598,587,471.27 18,325,867,720.74 -3.97%
经营活动现金流出小计 20,504,540,103.51 20,251,771,513.94 1.25%
经营活动产生的现金流量净额 -2,905,952,632.24 -1,925,903,793.20 --
投资活动现金流入小计 886,267,120.85 151,695,283.34 484.24%
投资活动现金流出小计 86,632,784.18 23,436,670.25 269.65%
投资活动产生的现金流量净额 799,634,336.67 128,258,613.09 523.45%
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筹资活动现金流入小计 19,168,177,483.27 19,637,343,175.66 -2.39%
筹资活动现金流出小计 18,668,355,498.93 15,693,553,716.20 18.96%
筹资活动产生的现金流量净额 499,821,984.34 3,943,789,459.46 -87.33%
现金及现金等价物净增加额 -1,606,464,186.45 2,146,137,584.58 -174.85%
1.经营活动产生的现金流量净额
年初至报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为-29.06亿元，上年为-19.26亿元。
主要原因一是报告期内公司销售商品收到现金约172亿元较上年178.85亿元减少约6.85亿元；
二是报告期内项目支出及工程款支出约160.97亿元较上年同期约167.26亿元减少约6.29亿
元；三是支付各种税费27.87亿元，较上年同期19.97亿元增加约7.9亿元。
2.投资活动产生的现金流量净额
年初至报告期末，公司投资活动产生的现金流量净额为 8 亿元，上年同期为 1.28 亿元。
主要原因一是报告期内公司收回信托投资计划本金及收益约 5.85 亿元；二是对北京石开房地
产开发有限公司减资收回注册资本 1.7 亿元。
3.筹资活动产生的现金流量净额
年初至报告期末，公司筹资活动产生的现金流量净额为 5 亿元，上年同期为 39.4 亿元。
主要原因是报告期内，公司在保障资金安全情况下，合理安排资金筹措进度，减少闲置资金
占用，主动控制财务费用。
4、报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
由于房地产行业的特殊性，公司项目的投资及工程支出与销售回款之间存在时间滞后，
导致公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在差异。
三、资产、负债状况分析
（一）资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
占总资产比例 占总资产比例 变动百分比
金额 金额
（%） （%）
货币资金 9,774,054,408.66 12.85% 11,380,518,595.11 16.25% 下降 3.4 个百分点
预付款项 5,350,155,123.01 7.03% 2,706,818,748.77 3.87% 提高 3.17 个百分点
存货 42,789,821,874.73 56.25% 37,678,629,292.78 53.80% 提高 2.45 个百分点
投资性房地产 11,468,776,338.52 15.08% 11,581,316,158.95 16.54% 下降 1.46 个百分点
固定资产 2,603,806,675.68 3.42% 2,637,304,298.20 3.77% 下降 0.35 个百分点
1.报告期内
