深圳华侨城股份有限公司 2013 年度报告全文
证券代码：000069 证券简称：华侨城 A 上网编号：2014—001
深圳华侨城股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
深圳华侨城股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
独立董事杜胜利因个人原因委托独立董事谢家瑾代为出席表决，其他董事
均出席了本次会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日公司
总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.7 元（含税），不以资本公积
金转增股本。
公司负责人刘平春、主管会计工作负责人王晓雯及会计机构负责人(会计主
管人员)丁友萍声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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董事长致辞
尊敬的各位股东：
又到了辞旧迎新，回顾和展望的时刻。已经过去的 2013 年，是充满了挑战、梦想和变革
的一年。这一年，国际金融危机余威犹存，世界经济复苏缓慢。这一年，中国梦壮怀激烈，
中国经济稳步增长。这一年，三中全会吹响了全面深化改革的号角，服务业增加值占国内生
产总值比重首次超过第二产业，中国首部旅游法正式出台等等，都使 2013 年具有了里程碑式
的意义。
作为中国现代服务业成片综合开发运营的领跑者，华侨城受益于中国经济持续增长、改
革红利持续释放的历史机遇，也在某种程度上推动和带动了中国文化旅游等现代服务业的改
革与发展。2013 年，华侨城继续以品质赢得市场，近三千万游客满怀欣喜地体验了我们的文
化旅游场所，也有千家万户的业主在华侨城度过了欢乐幸福的一年。站在公司整体上市三年
后新的发展起点，公司有效应对错综复杂的外部形势，以各项指标均保持较快的增长速度，
实现了整体上市后“一年一个台阶”的战略目标，继续为同业作出表率。这一切精彩的呈现，
得益于全体员工的辛勤付出和全体股东的大力支持。
观察所处行业，2013 年，现代服务业对新型城镇化的推动作用受到各级政府的广泛关注，
在国家产业政策支持和市场需求引导下，现代服务业迎来新的发展机遇。旅游、文化、房地
产等生活性服务业受到各路资本青睐，尤其是不受限的旅游业在 2013 年成为跨界投资的热
点。这对很早就开展文化旅游和地产跨界经营的华侨城来说，把握先发优势，提升增长质量，
推进改革创新，赢得发展主动，是工作的重中之重。2013 年，华侨城加速推进了战略布局和
资源储备。这一年，第六个欢乐谷连锁主题公园亮相天津，华侨城在深圳、成都、上海、昆
明四地新的旅游项目陆续推出。这一年，福州、顺德项目签约，宁波两个项目同时开工；在
继续深化经济中心城市战略布局的同时，多地“一城多点”的布局也在深入洽谈和推进。
审视自身，2013 年里，公司董事会换届，迎来新的发展阶段。企业成长免不了调整与变
化，但是优秀的企业能够将好的传统继承下去，发扬光大。华侨城从事的是与生活息息相关
的行业，我们在关注发展的同时，一直秉承“优质生活的创想家”的理念，坚持为消费者提
供更高品质的生活产品，向社会倡导积极、健康、快乐、环保的生活方式。我们认为服务业
从本质上来说是一个“与人方便，于己有利”的行业。2013 年，我们在旗下所有服务类企业
全方位开展了“品质华侨城，中国好服务”活动，着力打造标准化服务流程之上的个性化服
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务；我们新开了华侨城当代艺术中心西安馆和武汉华侨城生态艺术公园，全年在华侨城各文
化场馆举办数百场各种文化艺术公益展览并全部免费对公众开放；我们发起了“2013 中国梦
的使者——寻找中国最美滨海湿地守护者”，致力于对全国范围内的湿地的关注和保护……坚
持理想为华侨城赢得了声誉和口碑，对此我们倍感荣幸，倍加珍惜。
2014 年是中国新一轮改革开放的元年，三中全会提出的一系列政策，对我们企业来说，
既蕴含了巨大的机遇，也充满了未知的挑战。在这个变革的时代，股东的理解和支持，是我
们坚定信念、实践梦想的最大动力源泉。2014 年，我们将坚持高举文化旅游的大旗，加速推
进现代服务业成片综合开发布局，持续不断地提高企业运营效率，坚定不移地创新发展，力
争在“智慧华侨城”、并购扩张、金融创新、以及公司资产在全球范围内的配置等方面取得突
破，加快发展速度，提高发展质量，努力为全体股东创造更高的价值。
新一年，以打造成为“中国文化旅游业航空母舰”为己任的华侨城，满载梦想开启新的
航程。肩负股东的殷切希望，我们深感责任重大，使命光荣。我们将满怀激情，继往开来，
乘着改革的春风，破浪前行。
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目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 9
三、会计数据和财务指标摘要 ....................................................................................................... 11
四、董事会报告................................................................................................................................ 13
五、重要事项.................................................................................................................................... 25
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 33
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 38
八、公司治理.................................................................................................................................... 44
九、内部控制.................................................................................................................................... 49
十、财务报告.................................................................................................................................... 51
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 192
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释义
释义项 指 释义内容
华侨城集团 指 华侨城集团公司
康佳集团 指 康佳集团股份有限公司
南磨房 指 北京南磨房旅游发展有限公司
华夏演出 指 深圳华夏演出有限公司
华夏艺术中心 指 深圳华夏艺术中心有限公司
东部华侨城 指 深圳东部华侨城有限公司
茶艺度假 指 深圳东部华侨城茶艺度假有限公司
泰州华侨城 指 泰州华侨城有限公司
东部物业 指 深圳东部华侨城物业有限公司
东部置业 指 深圳东部华侨城置业有限公司
大鹏旅游 指 深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司
华侨城房地产 指 深圳华侨城房地产有限公司
都市娱乐 指 深圳华侨城都市娱乐投资公司
上海天祥华侨城 指 上海天祥华侨城投资有限公司
上海万锦置业 指 上海万锦置业发展有限公司
北京四方 指 北京四方投资管理有限公司
侨建监理 指 深圳市侨建工程监理有限公司
华侨城物业 指 深圳市华侨城物业服务有限公司
北京物业 指 北京华侨城物业管理有限公司
侨城加油 指 深圳市侨城加油站有限公司
侨香加油 指 深圳市侨香加油站有限公司
消防安装 指 深圳市华侨城消防安装工程有限公司
建筑安装 指 深圳特区华侨城建筑安装工程公司
华侨城高尔夫 指 深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司
华侨城会所 指 深圳华侨城会所管理有限公司
上海浦深 指 上海浦深投资管理有限公司
天津华侨城 指 天津华侨城实业有限公司
天津丽湖 指 天津华侨城丽湖旅游开发有限公司
天津东丽湖 指 天津东丽湖华侨城旅游投资有限公司
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西安华侨城 指 西安华侨城投资有限公司
曲江华侨城 指 西安曲江华侨城投资发展有限公司
创意园 指 深圳华侨城创意园有限公司
侨城装饰 指 深圳特区华侨城装饰工程公司
深圳欢乐谷 指 深圳华侨城欢乐谷旅游公司
威尼斯酒店 指 深圳威尼斯酒店
华侨城旅行社 指 深圳华侨城国际旅行社有限公司
国际传媒 指 深圳华侨城国际传媒演艺有限公司
传媒广告 指 深圳华侨城传媒广告有限公司
文化演艺营销 指 深圳华侨城文化演艺营销有限公司
上海华侨城 指 上海华侨城投资发展有限公司
北京华侨城 指 北京世纪华侨城实业有限公司
歌舞团演艺 指 深圳歌舞团演艺有限公司
云南华侨城 指 云南华侨城实业有限公司
武汉华侨城 指 武汉华侨城实业发展有限公司
哈克公司 指 深圳华侨城哈克文化有限公司
华侨城投资 指 深圳华侨城投资有限公司
水电公司 指 深圳华侨城水电有限公司
华中发电 指 深圳市华中发电有限公司
旅游策划公司 指 深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司
文化旅游科技 指 深圳华侨城文化旅游科技有限公司
青岛华侨城 指 青岛华侨城实业有限公司
资产管理公司 指 深圳华侨城资产管理有限公司
华侨城大酒店 指 深圳华侨城大酒店有限公司
海景酒店 指 深圳海景奥思廷酒店有限公司
酒店置业 指 深圳市华侨城酒店置业有限公司
酒店管理公司 指 深圳市华侨城国际酒店管理有限公司
兴侨实业 指 深圳市华侨城兴侨实业发展有限公司
华侨城培训中心 指 深圳特区华侨城培训中心
人力资源公司 指 深圳市华侨城人力资源服务有限公司
城市客栈 指 深圳市华侨城城市客栈有限公司
香港华侨城 指 香港华侨城有限公司
华侨城亚洲 指 华侨城（亚洲）控股有限公司
耀豪国际 指 耀豪国际有限公司
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豪科投资 指 豪科投资有限公司
上海置地 指 华侨城（上海）置地有限公司
成都华侨城 指 成都天府华侨城实业发展有限公司
天津天潇公司 指 天津天潇投资发展有限公司
华力控股 指 华力控股（集团）有限公司
深圳华力 指 深圳华力包装贸易有限公司
上海华励 指 上海华励包装有限公司
华励惠州 指 华励包装（惠州）有限公司
中山华励 指 中山华励包装有限公司
中山华力 指 中山华力包装有限公司
安徽华力 指 安徽华力包装有限公司
惠州华力 指 惠州华力包装有限公司
深圳华友包装 指 深圳华友包装贸易有限公司
华京投资公司 指 深圳市华京投资有限公司
深圳世界之窗 指 深圳世界之窗有限公司
锦绣中华 指 深圳锦绣中华发展有限公司
长沙世界之窗 指 长沙世界之窗有限公司
星美机电 指 深圳星美机电科技实业有限公司
江通动画 指 江通动画股份有限公司
兴侨科技 指 深圳市华侨城兴侨科技发展有限公司
招商华侨城 指 深圳招商华侨城投资有限公司
招商华侨城物业 指 深圳招商华侨城物业管理有限公司
体育中心 指 深圳市华侨城体育中心有限公司
宁波华侨城 指 宁波华侨城投资发展有限公司
景区管理公司 指 深圳华侨城旅游景区管理有限公司
华侨城湖北旅行社 指 深圳华侨城国际旅行社湖北有限公司
华港企业 指 华港企业有限公司
北京广盈 指 北京广盈房地产开发有限公司
顺德华侨城 指 广东顺德华侨城实业发展有限公司
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 华侨城 A 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳华侨城股份有限公司
公司的中文简称 华侨城
公司的法定代表人 刘平春
注册地址 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼
注册地址的邮政编码 518053
办公地址 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼
办公地址的邮政编码 518053
公司网址 http://www.octholding.com
电子信箱 000069IR@chinaoct.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈跃华 陈钢
广东省深圳市南山区华侨城集团办公大 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大
联系地址
楼 楼
电话 26909069
传真 26600936
电子信箱 000069IR@chinaoct.com 000069IR@chinaoct.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深税登字
首次注册 1997 年 09 月 02 日 深圳 440301103282083 27937410-5
深税登字
报告期末注册 2013 年 09 月 03 日 深圳 440301103282083 27937410-5
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名 何晓娟 汤其美
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 28,156,382,086.85 22,284,426,215.77 26.35% 17,324,174,032.82
归属于上市公司股东的净利润
4,408,287,914.10 3,849,766,455.36 14.6% 3,177,162,768.96
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
3,929,574,368.46 3,828,290,562.86 2.67% 3,174,007,327.98
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
7,197,969,658.09 7,147,981,018.00 0.70% -1,741,157,615.04
（元）
基本每股收益（元/股） 0.6062 0.5294 14.6% 0.4369
稀释每股收益（元/股） 0.6062 0.5294 14.6% 0.4369
加权平均净资产收益率（%） 20.16% 21.35% -1.18% 21.58%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 87,878,764,490.05 72,998,225,434.54 20.37% 62,761,819,483.43
归属于上市公司股东的净资产
23,862,266,506.49 19,919,369,077.19 19.81% 16,289,622,862.51
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 4,408,287,914.10 3,849,766,455.36 23,862,266,506.49 19,919,369,077.19
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
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单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 4,408,287,914.10 3,849,766,455.36 23,862,266,506.49 19,919,369,077.19
按境外会计准则调整的项目及金额
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的
24,302,333.50 29,258,524.06 2,408,433.43
冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除 365,910,489.28 17,253,612.23 3,590,974.00
外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 339,878,475.07
允价值产生的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 35,606,366.88 -16,972,107.35 -7,682,201.02
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -241,032,431.05
处置交易性金融资产取得的投资收益； -3,668,814.78
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,174,673.42
减：所得税影响额 131,301,928.00 7,694,381.78 605,048.32
少数股东权益影响额（税后） -87,844,381.32 369,754.66 -5,443,282.89
合计 478,713,545.64 21,475,892.50 3,155,440.98
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2013年是公司整体上市三年后新的发展起点，公司在新一届董事会的领导下，振奋精神、扎实苦干，克服各种不利因素，各
项工作取得较好的成绩。2013年公司实现营业收入282亿元，同比增长26%；实现利润总额69亿元，同比增长29％；实现归
属于母公司的净利润44亿元，同比增长15%；期末合并资产总额达到879亿元，同比增长20％。各项指标均保持较快的增长
速度，实现了整体上市后“一年一个台阶”的战略目标。
二、主营业务分析
1、概述
2013年，公司文化旅游业务大力开拓市场，丰富经营手段，克服了天气、市场和政策等方面不利因素，经营情况稳中有增。
全年实现全口径游客接待量2923万人次，同比增长12%，创出历史新高。房地产业务以“快”字方针应对调控，加快施工进度
和推盘节奏，较好的把握住了市场机会。新业务增长迅猛，文旅科技公司、演艺传媒公司及哈克公司合并收入同比增长80%，
利润同比翻番，成长性良好。纸包装业务在严峻的形势下，积极调整客户结构和产品结构，深入推进降本增效工作，销售收
入虽同比有所下降，但整体盈利的目标得以实现。
2、报告期内总体经营情况分析
单位：万元
项目 本年数 上年同期数 增减额 增减率
营业收入 2,815,638.21 2,228,442.62 587,195.59 26.35%
营业利润 648,280.46 531,087.03 117,193.43 22.07%
归属于母公司净利润 440,828.79 384,976.65 55,852.14 14.51%
报告期内，公司以“改革创新、稳中求进”为总基调，在商业模式、产品形态、经营手段、管理方法上不断创新，在各业务
之间的融合互动上不断创新，深入挖掘各主营业务和企业发展的内生增长动力，营业收入、营业利润和净利润同比均有增长。
公司主营业务及经营状况
本公司主营业务为旅游综合、房地产和纸包装业务。
占公司主营业务收入10％以上的行业为旅游综合和房地产。本报告期内，公司的主营业务收入取得了较好的成绩。本公司在
2013年度实现营业收入2,815,638.21万元，其中主营业务收入2,807,614.23万元，实现营业利润648,280.46万元。本年度利
润构成情况没有发生重大变化。
3、费用所得税等数据构成分析
单位：万元
项目 本年数 上年同期数 增减额 增减率
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销售费用 133,700.56 121,540.41 12,160.15 10.01%
管理费用 174,520.23 159,681.28 14,838.95 9.29%
财务费用 50,099.20 37,963.51 12,135.69 31.97%
所得税 195,248.10 128,371.80 66,876.30 52.10%
变动情况说明：公司本年度销售费用和管理费用比去年同期均有所增加，主要是天津、云南、欢乐海岸、酒店置业等旅游酒
店地产项目进入运营期，费用相应增加；财务费用增加的主要原因是部分项目进入运营期，利息支出费用化。
4、公司现金流量表相关数据构成分析
单位：万元
项目 本年数 上年同期数 增减额 增减率
经营活动产生的现金流量 719,796.97 714,798.10 4,998.86 0.70%
投资活动产生的现金流量 -173,411.35 -268,449.87 95,038.52 35.40%
筹资活动产生的现金流量 -519,759.00 -148,420.75 -371,338.25 -250.19%
现金及现金等价物净增加额 25,562.79 297,477.39 -271,914.60 -91.41%
变动情况说明：本年度投资活动产生的现金流量净额增加，主要是本年度非同一控制下合并招华的期初现金,且购建固定资
产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少；本年度筹资活动产生的现金流量净额减少较大，主要是全年借款净额减少。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
旅游综合业务 13,289,061,957.46 6,745,181,315.25 49.24% 27.04% 18.07% 3.86%
房地产业务 14,294,905,510.06 6,001,093,617.07 58.02% 27% 32.83% -1.84%
纸包装业务 759,976,870.35 689,336,573.92 9.3% -8.52% -3.78% -4.47%
内部抵消 -267,802,022.47 -238,439,397.16 11%
分地区
华北地区 3,124,104,116.08 1,211,076,052.81 61.23% 184.29% 48.61% 35.39%
西北地区 1,303,431,292.88 955,948,222.31 26.66% 56.14% 84.36% -11.23%
西南地区 1,985,041,054.93 1,002,335,361.01 49.51% -21.07% -30.83% 7.13%
华东地区 5,543,997,878.03 3,213,381,536.20 42.04% 37.18% 50.42% -5.1%
华中地区 2,750,438,800.07 1,473,116,030.31 46.44% 72.49% 89.05% -4.69%
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华南地区 13,636,931,195.88 5,579,754,303.60 59.08% 9.42% 6.3% 1.2%
内部抵消 -267,802,022.47 -238,439,397.16 11%
报告期内公司借助文化产业发展探索综合运营新模式，挖
